재건축 업무편람 / 건설교통부, 대한주택공사

아래 내용에서 변동된 것이 있으면 알려주세요.     한글화일(2002)  인쇄는 약 140~180페이지 분량입니다. 자료는 아래 표기된 사이트에서 발췌하였습니다.     <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=661 border=0> <TBODY> <TR> <TD class=trback03 width=661> <A href="http://www.albatrosplus.com/laws/c_law_02_17.php" target=_blank>http://www.albatrosplus.com/laws/c_law_02_17.php</A>   재건축 업무편람   건설교통부 대한주택공사   업무편람의 제작목적 재건축은 계획수립에서부터 조합운영, 업체선정, 시공, 청산 등에 이르기까지 추진절차가 복잡하고, 각 절차별로 상당한 전문지식이 필요하다. 그런데 재건축사업은 조합이 자율적으로 추진하는 민간사업이기 때문에 사업계획 승인 및 일부 인·허가업무만을 관에서 담당하였을 뿐 별도의 통제시스템이 없이 추진되었다. 이에 따라 그 동안 재건축사업의 추진과정에서 여러 가지 문제가 발생한 것이 사실이다. 앞으로 바람지한 재건축사업의 추진을 위해 공무원의 역할이 필요하리라 사료된다. 이 업무편람은 재건축사업과 관련 업무를 담당하는 공무원을 위하여 제작하였다. 여기서는 재건축사업을 총괄적으로 정리하여 올바른 재건축업무에 도움을 주고자 한다. 특히 조합이 담당하는 업무까지 포함하여 재건축사업의 각 단계별로 사업추진과정의 세부적인 내용을 포함하고 있기 때문에 재건축사업을 전체적으로 이해하고 업무를 수행하는 데 도움이 될 것이다.   업무편람의 구성 및 활용 본 업무편람은 재건축사업의 각 사업단계별 내용 및 절차를 설명하고, 필요한 업무를 중심으로 기술하였다. 총17장으로 구성하였으며, 재건축사업추진과정과 관련하여 필요한 내용을 쉽게 찾아볼 수 있도록 가급적 제목을 세분화하였다. 또한, 재건축사업과 관련한 질의회신과 판례를 사업단계별로 정리하여 관련장 말미에 수록하여 재건축과 관련한 질의사항들과 여기에 대한 회신내용들을 통해 민원인들의 민원에 쉽게 대처할 수 있도록 하는 등 업무를 수행하는데 도움이 되도록 하였다. <HR> 제 1 장  재건축사업 개요 I. 재건축사업의 정의 1. 재건축사업의 정의 노후·불량주택(단독, 공동주택)을 법률에서 정한 절차에 따라 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성해 시공권이 있는 등록업자와 공동사업주체가 되어 주택을 건설하는 사업 2. 재건축사업 관련 용어의 정의 주택건설촉진법(이하 주촉법) 제3조 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 집합건물법) 제1조 국민주택：주촉법 제10조의 국민주택기금에 의한 자금을 지원 받아 건설되거나 개량되는 주택(다만 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사가 건립하는 전용면적 85㎡이하(국민주택규모)의 주택은 국민주택기금의 지원이 없더라도 국민주택 등으로 분류되어 국민주택과 같이 취급한다.) 주  택：세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물(이에 부속되는 일단의 토지를 포함) 또는 건축물의 일부, 단독주택과 공동주택으로 구분 공동주택：대지 및 건물의 벽·복도·계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정함(주촉법시행령 제2조)   - 아 파 트：5층 이상의 주택   - 연립주택：동 당 건축연면적이 660㎡를 초과하는 4층 이하의 주택   - 다세대주택：동 당 건축연면적이 660㎡ 이하인 4층 이하의 주택 관리주체：공동주택을 관리하기 위하여 입주자에 의하여 구성된 자치관리기구·주택관리업자 및 사업주체 사업주체：국가·지방자치단체·대한주택공사·한국토지공사 및 주촉법 제6조에 의하여 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 등 이 법에 의하여 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자 국민주택사업주체：국민주택을 건설·공급하는 사업주체 부대시설：주차장·관리사무소·담장·건축법 제2조제3호의 규정에 의한 건축설비 기타 이에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 시설 또는 설비 복리시설：어린이놀이터·구매시설·의료시설·주민운동시설·일반목욕장·입주자집회소·기타 거주자의 생활복리를 위하여 필요한 공동시설로서 대통령령이 정하는 것 간선시설：도로·상하수도·전기시설·가스시설·통신시설 및 지역난방시설등 주택단지(2이상의 주택단지를 동시에 개발하는 경우에는 각각의 주택단지를 말한다)안의 기간시설과 그 기간시설을 당해 주택단지밖에 있는 동종의 기간시설에 연결시키는 시설 주택조합：동일 또는 인접한 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 "지역조합"이라 한다), 동일한 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 "직장조합"이라 한다) 및 대통령령이 정하는 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 조합(이하 "재건축조합"이라 한다) 구분소유권：집합건물의소유및관리에관한법률(이하 집합건물법) 제1조에 규정한 건물부분(집합건물법 제3조제2항 및 제3항의 규정에 의하여 공용부분으로 된 것을 제외한다)을 목적으로 하는 소유권 구분소유자：구분소유권을 가지는 자 전유부분：구분소유권의 목적인 건물부분 공용부분：전유부분외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 집합건물법 제3조 제2항 및 제3항의 규정에 의하여 공용부분으로 된 부속의 건물 건물의 대지：전유부분이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지 및 제4조의 규정에 의하여 건물의 대지로 된 토지를 말한다. 대지사용권：구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리 국민주택 등: 주촉법 제3조제1호의 국민주택과 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)가 건설하는 주택 중 85㎡이하의 주택 민간건설 중형국민주택：주촉법 제3조제1호의 규정에 의한 국민주택 중 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사 외의 사업주체가 건설하는 60㎡ 초과 85㎡ 이하의 주택 민영주택：국민주택 등을 제외한 주택 주택건설지역：주택을 건설하는 특별시·광역시 또는 시·군의 행정구역과 도시계획구역 세대주：세대별 주민등록표상에 배우자 또는 직계 존·비속으로 이루어진 세대의 세대주. 다만, 60세 이상인 직계존속 또는 장애인복지법 제2조의 규정에 의한 장애인(이하 "장애인"이라 한다)인 직계존속을 부양하고 있는 호주승계예정자와 세대별 주민등록표상에 배우자 및 직계 존·비속인 세대원이 없는 세대주(이하 "단독세대주"라 한다)로서 20세 이상인 자는 각각 이를 세대주로 봄 무주택세대주：세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주 주택공급면적：사업주체가 공급하는 주택의 면적으로서 건축법시행령 제119조제1항제3호의 규정에 의한 바닥면적에 산입되는 면적 Ⅱ. 재건축사업의 연혁 1. 1984. 4. 10：집합건물법 제정 단독주택과는 성격이 다른 집합건물(아파트, 연립주택 등)의 특성상 다른 구분소유자의 협조없이 단독으로 자신의 구분소유 부분만을 대상으로 재건축을 할 수 없는 문제와 관련하여 건물전체에 대한 재건축을 추진할 수 있는 근거 마련 2. 1987. 12. 4. - 주촉법 개정 노후·불량한 주택에 대하여 재건축조합을 결성하여 재건축을 추진할 수 있는 법적 근거 신설 3. 1988. 6. 16. - 주촉법시행령 개정 노후·불량한 주택의 범위를 신설하여 구체화 재건축사업의 추진이 실질적으로 가능하도록 법령정비 재건축조합설립인가시 노후·불량주택의 범위에 해당함을 증명할 수 있는 서류와 집합건물법 제47조의 규정에 의한 재건축결의를 증명하는 서류를 따로 제출하도록 개정 재건축조합설립인가 신청을 받은 경우에 기존 주택이 노후·불량주택의 범위에 해당하는지 여부를 확인할 필요가 있을시 기존주택에 관하여 기관의 진단을 받고 그 결과를 제출할 수 있다는 규정을 신설 주택건설사업계획승인을 받기 위해서는 주택용 대지의 소유권을 확보하고, 그 대지가 저당권의 목적으로 되어 있는 경우 그 저당권을 말소하도록 규정 4. 1993. 2. 20. - 주촉법시행령 개정 노후·불량주택의 범위를 변경하여 원칙적으로 단독주택을 건축 대상에서 제외하고, 공동주택 중 동당 연면적이 660㎡를 초과하는 주택에 대하여 재건축대상으로 함 재건축조합의 구성원 자격을 한정 주택건설사업계획의 승인 신청시 기존 주택의 철거계획서를 추가 제출하도록 규정 주택건설사업계획승인을 얻은 후에는 조합원을 교체하거나 신규가입 할 수 없고, 다만 조합원의 사망 및 해외이주 또는 2년 이상 해외거주를 하게 되는 경우 교체가능 하도록 규정 주택조합설립인가를 받은 날부터 2년 이내에 주택건설사업계획승인 신청을 하지 않으면 설립인가를 취소할 수 있도록 규정 5. 1994. 1. 7. - 주촉법 개정 주택건설촉진법 시행령에 규정되어 있던 「안전진단에 관한 규정」을 주택건설촉진법으로 옮김 안전진단의 대상·기준·실시기관·수수료 기타 필요한 사항을 건설교통부령으로 정하는 규정 신설 6. 1994. 7. 30. - 주촉법시행령 개정 노후·불량주택의 범위를 다시 변경하여 사실상 단독주택의 재건축이 가능해짐 사업계획승인 요건 완화 주촉법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인을 얻어 건설한 주택으로서 20세대 미만의 노후·불량주택의 재건축시에는 재건축조합구성 가능 사업계획승인 후에도 노후·불량주택의 소유자가 추가가입시 신규조합원 가입이 가능하도록 개정 주택건설사업계획의 승인 신청시 기존 주택의 철거계획서 및 처분계획서를 제출하도록 개정 재건축조합이 건설하는 주택에 대하여는 주택의 규모별 공급비율적용을 제외함 7. 1997. 12.13. - 주촉법 개정 20여 년 전에 지어진 노후·불량주택에 대하여 획기적인 주거환경 개선을 도모하고 불량시가지 재정비를 위하여 현재 시행되고 있는 재건축사업의 공공성 확보, 무분별한 재건축방지 방안 등을 마련 주택조합에 대한 회계감사제도 도입 무분별한 재건축사업을 방지하기 위하여 안전진단 절차를 대폭 강화 철거되는 주택에 설정된 저당권 등 권리를 새로이 건설되는 주택에 설정된 것으로 보도록 함 1세대가 2주택 이상을 소유하거나 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유한 경우 1주택만 공급 대규모 재건축사업에 대한 지방자치단체장의 노력의무를 명시 8. 1999. 2. 8. - 주촉법 개정 사전결정 절차를 폐지하여 주택건설절차를 간소화. 주택의 전매행위 제한규정을 삭제함으로써 주택전매행위가 허용됨. 여러 동의 건물이 있는 집합건물의 경우 주택단지 안의 각 동별 구분소유자 및 의결권의 2/3이상의 동의와 전체 구분소유자 및 의결권의 4/5이상의 동의로 재건축을 할 수 있도록 재건축결의 요건을 완화 9. 1999. 4. 30. - 주촉법 시행령 개정 조합원 교체요건을 조합원의 사망, 입주자로 선정된 지위가 양도·증여 또는 법원 판결로 변경된 경우 및 노후·불량주택 소유자가 추가가입하는 경우로 확대함 재건축조합설립인가 신청시 주촉법 제44조의3 제7항에 의한 결의사항을 증명할 수 있는 서류를 첨부하도록 개정 조합규약에 포함되어야 할 사항으로 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항을 반드시 규정하도록 함 10. 1999. 12. 7. - 주촉법시행령 개정 조합원의 수가 20인 미만이더라도 노후·불량한 소규모 연립 및 다세대주택을 재건축하여 20세대 이상의 공동주택 건설이 가능한 경우에는 조합원이 10인 이상이면 주택조합을 구성할 수 있도록 허용 11. 2000. 1. 28. - 주촉법 개정 아파트 단지 내에 있는 여러 개의 상가, 유치원 등 복리시설을 하나의 동으로 규정하여 노후 아파트의 재건축을 촉진하고 서민들의 불편을 해소하도록 함 Ⅲ. 재건축 사업의 대상 및 요건 재건축사업의 대상은 노후·불량한 주택으로 다음 사항 중 하나를 만족시켜야 한다. ※ 지형여건·주변의 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우에는 단독주택·다세대주택 등을 일부 포함할 수 있음 한편 노후·불량주택의 수가 1천 세대 이상이거나 재건축사업 시행지역의 면적이 5만㎡ 이상인 경우는 대규모 재건축사업에 해당된다(주촉법 제44조의4, 주촉법 시행령 제42조의7) Ⅳ. 재건축사업의 주체 1. 재건축 조합(주촉법 제3조 제9항) 재건축 주택조합이란 대통령령이 정하는 노후·불량한 주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 주택을 건설하기 위하여 기존 주택의 소유자가 설립한 조합을 말한다. (※ 실정법상의 재건축조합은 주촉법상의 주택조합의 일종이고, 동 법상의 주택조합에는 직장조합, 지역조합 및 재건축조합이 있다.) 2. 재건축 조합원 원칙상 주택과 대지를 동시에 구분소유하고 있는 경우에 조합원이 될 수 있다. 재건축조합에 관하여 주촉법으로 정하는 입법취지가 노후·불량주택을 개선코자 하는 것인 바, 주택의 소유여부를 조합원 자격유무의 판단근거로 삼고 있다. 3. 재건축사업의 주체 가. 원칙상의 재건축사업의 주체 재건축 사업은 노후·불량주택의 소유자들로 재건축조합을 구성하고 노후·불량주택을 철거하고 그 대지위에 주택을 건설하는 주택건설사업이라는 특성상 재건축사업의 주체는 재건축 조합이 된다. 나. 실질적인 재건축사업의 주체 재건축조합은 재건축사업의 주체는 되나 법인격이 없고, 시공능력이 없어 단독사업주체로서 주택건설사업을 시행하지 못한다. 따라서 주택건설사업자의 자격을 갖춘 등록업자와 공동사업주체로 하여 주택건설사업을 시행한다. 재건축사업에 공동주체가 될 수 있는 등록업자는 재건축사업의 주택건설규모에 적합한 시공능력을 갖추어야 한다. Ⅴ. 재건축사업의 관련법령 1. 재건축사업 관련법령의 개관 재건축은 본래 집합건물의 관리방법의 하나로 규정된 것으로서 그 건물 소유자들로 구성된 이른바 관리단집회가 주체가 되어 집합건물법의 제한 범위 내에서 소유자들이 자율적으로 시행할 수 있는 것이 원칙이고, 따라서 재건축에 있어서 반드시 재건축조합이 필요적으로 결성되어야 하는 것은 아니며, 이러한 경우에는 주촉법이 적용되지 아니하다. 그러나, 집합건물 중에서도 특히 일정한 규모 이상의 주택으로서 그 소유자들이 재건축을 함에 있어서 재건축조합을 설립하여 시행할 때는 그에 대하여 주촉법상의 재건축조합에 관한 규정이 적용된다. 따라서 이를 반대해석하면 집합건물에 대한 재건축의 경우 현행법상 재건축조합을 결성하는 것이 필수적인 것은 아니므로 재건축조합을 설립하지 아니하고 재건축을 할 수도 있다고 할 것이나, 실제로 소규모의 다세대주택의 경우가 아니면 그 예를 찾아보기가 힘들 것이다. 2. 재건축사업 관련법규 3. 재건축사업의 법규적용 Ⅵ. 재건축사업 추진절차 제 2 장  재건축추진위원회 I. 재건축추진위원회의 구성 1. 재건축추진위원회의 성격 재건축추진위원회는 법령에 근거를 둔 것이 아니라 재건축을 추진하고자 하는 일부의 소유자들이 재건축조합의 설립을 목적으로 결성한 임의단체로서, 재건축조합이 설립되면 그 목적을 달성하고 자동적으로 소멸되는 한시적 기구이다. 대체로 재건축요건에 해당하는 주택의 아파트자치운영회나 입주자대표회의 내지는 10세대 이상의 구분소유자가 [(가칭)재건축추진위원회]를 구성, 주택 재건축을 발의하여 재건축을 추진한다. 그런데 재건축추진위원회는 법령상 특별한 제한이 없으므로 동시에 여러 개가 존재할 수 있고, 실제로 한 사업지역에 여러 개의 추진위원회가 구성되어 서로 대립하거나 추진위원회에 반대하는 자들이 비상대책위원회를 구성하여 추진위원회의 활동을 저지하는 경우도 있다. 2. 재건축추진위원회의 절차상 위치 가. 일반적 존재시기 추진위원회가 존립하는 시기는 초기의 사업구상단계에서부터 재건축결의를 거쳐 재건축조합의 설립인가를 받을 때까지이다. 나. 실질적 위치 재건축추진위원회는 창립총회에서 재건축결의가 이루어지고 조합의 규약작성을 마친 후 조합장, 이사, 감사 등을 선임하여 조직을 구성하면 재건축조합이 설립인가를 받기 전이라도 이른바 비법인사단으로서의 실체를 갖는다. 따라서 추진위원회의 존립시기는 바로 독자적인 의미를 갖는 이러한 비법인사단이 성립되기 전까지라고 할 수 있다. 다. 진행과정상의 위치 추진위원회가 구성되었다 하더라도 재건축결의가 유효하게 성립되어 재건축이 추진되는 경우뿐 아니라 재건축결의가 이루어지지 아니하여 중도에 좌절되는 경우가 있을 수 있고, 재건축결의가 이루어진 경우에도, 재건축의 규모나 건축물의 용도에 따라 주촉법상의 설립인가를 받은 재건축조합을 설립하여 재건축을 추진하는 경우와 재건축조합을 설립하지 않고 재건축을 추진하는 경우가 있다. 3. 재건축추진위원회의 구성 재개발사업과는 달리 재건축사업에서는 추진위원회의 구성이 강제되고 있지 않으나, 대부분 재건축사업을 추진하면서 조합설립인가를 받기 전에 재건축사업의 여러 가지 준비를 위해 관행적으로 재건축추진위원회를 구성하여 운영하고 있다. 추진위원회의 구성원에 대해 관계 법령상 명시적인 규정은 없으나, 재건축에 관한 지식과 경험이 풍부한 자로서 원칙적으로 노후·불량주택의 소유자이어야 한다. Ⅱ. 재건축추진위원회의 역할 및 행위의 법률적 효력 1. 재건축추진위원회의 역할 재건축추진위원회는 재건축 사업구상 초기 단계에서부터 재건축조합이 설립되기 전까지 조합 설립행위를 주도한다. 우선 추진위원회는 사업부지 내 구분소유권자로부터 재건축결의서(집합건물법 제47조)를 받고, 사업계획서를 작성하는 등 재건축조합 설립준비와 재건축사업 추진에 필요한 전반적인 사항을 준비해야 하는데 그 대표적인 사항을 열거하면 다음과 같다. ① 관할 관청으로부터 필요한 자문을 얻고, 다른 재건축조합 등을 통하여 추진방법 등 재건축 관련자료를 수집하는 일 ② 재건축에 대해 설문조사 등을 통해 입주자의 의견수렴 및 조합원을 모집하기 위한 재건축동의서 징구(재건축동의서를 징구하면서 인감증명서를 첨부토록 하고 있으나 이는 법정서류는 아니고 미래에 발생할 수 있는 민원을 대비하기 위하여 관할 행정관청에서 요구할 수 있음) ③ 재건축이 행하여질 경우의 사업계획·행정절차·권리관계 등을 검토·준비하는 일 ④ 창립총회에 상정될 재건축조합의 규약초안을 작성.심의하는 일 ⑤ 재건축조합 창립총회 준비 등：추진위원장 명의로 구분소유자들에게 재건축조합의 설립을 위한 창립총회를 개최한다는 사실을 서면으로 통보함과 아울러 미리 그 총회에서 상정, 채택할 예정인 조합규약안에 대한 의견을 제시할 수 있는 서류와 그 규약 초안을 발송하는 일 ⑥ 재건축조합 설립인가 서류 준비 2. 재건축추진위원회 행위의 법률적 효력 재건축추진위원회는 창립총회를 통해 조합설립인가 전이라도 비법인사단으로 발전하고, 설립인가 후에는 비법인사단으로서의 재건축조합이 된다. 이 경우 재건축추진위원회가 한 법률행위가 과연 재건축조합에 효력을 미치는가가 문제가 된다.   대부분의 재건축조합은 [재건축조합 표준규약]을 기초로 조합규약을 작성하고 있다. 조합규약에서는 "재건축조합 설립인가일 이전에 조합의 설립과 사업시행에 관하여 재건축조합설립추진위원회가 행한 행위는 규약이 정하는 범위 안에서 이를 조합이 행한 것으로 본다(건설교통부 표준규약 제50조, 주정58500-609, 1995. 3.17)"고 경과규정을 두고 있다. 또한 서울시 표준규약에서는 "재건축조합 설립인가일 전에 조합의 설립과 사업시행에 관하여 재건축조합 설립추진위원회가 행한 행위는 관계법령 및 규약이 정하는 범위 안에서 조합이 이를 승계한 것으로 본다(서울시 표준규약 제51조, 1995년 6. 15일 시행)"고 규정하고 있다.   따라서 추진위원회가 행한 법률행위는 재건축조합에 효력을 미친다고 하겠다(대법원 1996. 3. 12. 선고 94다56401 판결). 재건축추진위원회의 활동과정에서 재건축조합의 결성으로까지 진행되지 못하고 중도에 무산된 경우가 있는데, 이 경우 재건축추진위원회는 비법인사단으로서의 실체를 구비하기 이전에 재건축 찬성자들의 재건축조합 설립을 위하여 구성된 단순한 인적 결합체에 불과하다. 이처럼 법률상 요건을 갖추지 못한 재건축추진위원회가 행한 법률행위의 효력은 무효이다. 따라서 이 단계의 추진위원회는 당사자능력을 인정할 수 없을 뿐만 아니라 비록 추진위원회 또는 추진위원장 명의로 이루어진 법률행위에 대하여도 재건축사업에 동의한 구분소유자들이 그에 따른 책임 등을 부담한다. 그런데 우리나라 실정법상 단체(법인)설립에 이르기까지의 준비단계에 관하여 규정하거나 논의하고 있는 것은 상법상의 발기인조합 및 설립중의 회사에 관한 것뿐인데, 실제로 법인설립절차 및 그에 따라 나타나는 문제점은 상법상의 회사나 민법상의 비영리사단법인이나 큰 차이가 없다. 따라서 추진위원회가 재건축조합으로 차차 진행하는 단계에서 나타나는 법률적 문제점에 대하여는 기본적으로 영리를 목적으로 한다는 점 때문에 특별히 고려되는 점을 제외하고는 상법상의 규정을 유추적용할 수 있을 것이다. ▣ 판  례 약속어음금 【판시사항】 01. 민법상의 조합과 비법인사단의 구별기준 02. 비법인사단인 선어중매조합의 대표자의 위임에 따른 어음행위로 인한 어음금의지급책임이 독립한 권리의무의 주체인 위 조합에게 귀속되는 것이지 그 구성원들이 이를 부담하는 것은 아니라고 한 사례 【판결요지】 (19920710   92다2431판결  광주지법) 01. 민법상의 조합과 법인격은 없으나 사단성이 인정되는 비법인사단을 구별함에 있어서는 일반적으로 그 단체성의 강약을 기준으로 판단하여야 하는바, 조합은 2인 이상이 상호간에 금전 기타 재산 또는 노무를 출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약관계에 의하여 성립하므로(민법 제703조) 어느 정도 단체성에서 오는 제약을 받게 되는 것이지만 구성원의 개인성이 강하게 드러나는 인적 결합체인 데 비하여 비법인사단은 구성원의 개인성과는 별개로 권리의무의 주체가 될 수 있는 독자적 존재로서의 단체적 조직을 가지는 특성이 있다 하겠는데 민법상 조합의 명칭을 가지고 있는 단체라 하더라도 고유의 목적을 가지고 사단적 성격을 가지는 규약을 만들어 이에 근거하여 의사결정기관 및 집행기관인 대표자를 두는 등의 조직을 갖추고 있고, 기관의 의결이나 업무집행방법이 다수결의 원칙에 의하여 행해지며, 구성원의 가입, 탈퇴 등으로 인한 변경에 관계없이 단체 그 자체가 존속되고, 그 조직에 의하여 대표의 방법, 총회나 이사회 등의 운영, 자본의 구성, 재산의 관리 기타 단체로서의 주요사항이 확정되어 있는 경우에는 비법인사단으로서의 실체를 가진다고 할 것이다. 02. 비법인사단인 선어중매조합의 대표자의 위임에 따른 어음행위로 인한 어음금의 지급책임이 독립한 권리의무의 주체인 위 조합에게 귀속되는 것이지 그 구성원들이 이를 부담하는 것은 아니라고 한 사례. 【참조조문】   민법 제31조        제703조 【참조판례등】   대법원 1992.7.10.선고92다11374판결(동지) ▣ 질의회신 재건축추진위원회의 규약상 선정회사 의결에 필요한 정족수 【질의요지】 가. 추진위원회의 규약상 선정회사 의결에 필요한 정족수는? 나. 조합선정, 재산권 행사 등은 반드시 2/3 이상으로 하여야 하는지? 【회신내용(주환 58507-  ：2000.2)】 가. 추진위원회의 자체규약에 대해서는 당해 규약을 제정하는 추진위원회가 해석하여야 함. 나. 주택건설촉진법시행령 제42조 제7항의 규정에 의하면 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차 등에 대해 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 귀하의 질의내용에 대해서는 당해 규약에 따름. 제 3 장  재건축조합 Ⅰ. 재건축조합 1. 재건축조합의 성격 가. 재건축조합의 의의   재건축조합은 주촉법으로 정하는 일정한 기준에 해당하는 노후.불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 주택조합을 말한다. 재건축조합은 조합이라는 명칭에도 불구하고 민법상 조합이 아니라 비법인사단에 해당한다(대법원 1995. 2. 3 선고 93다23862 판결). 따라서 재건축조합의 법률관계는 법인격을 전제로 하는 조항(예: 법인 등기)을 제외하고는 민법의 사단법인에 관한 규정이 유추 적용된다.   재건축조합의 내부관계는 민법의 사단법인에 관한 규정이 유추적용된다. 따라서 1차적으로는 재건축조합의 정관(규약)이 정하는 바에 따르며, 규약에 없는 경우에는 2차적으로 민법의 사단법인의 내부관계에 관한 규정이 유추적용된다.   재건축조합의 재산과 조합원의 재산은 구별되며, 조합의 채무에 대하여 조합원이 특별히 보증을 하였거나 변제의 약정을 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그의 개인재산으로 책임을 지지는 않는다. 나. 재건축조합의 합병 및 연합   주택조합의 합병은 두 개 이상의 주택조합이 서로 합쳐서 하나의 단일한 조직체계 즉 단일한 총회와 단일한 집행부를 구성하고 조합규약도 통일하는 등 실질적으로 단일한 조합으로 활동하는 것을 말한다. 한편 연합은 두 개 이상의 주택조합이 서로의 사단성을 그대로 유지하고 공존하면서 사업만을 공동으로 시행하는 것을 말한다.   합병된 조합인지 연합된 조합인지에 따라 조합원이나 시공회사가 권리침해를 당했을 때 권리구제의 상대방이 정해진다. 만약 합병된 조합이라면 조합은 하나만 존재하는 셈이고, 권리구제의 대상도 하나지만, 연합된 조합이라면 해당 조합별로 권리구제를 받아야 한다.   그런데 주택조합의 합병이나 연합에 관하여 주촉법상으로는 명문의 규정이 없지만, 조합원들의 지위에 중대한 변경을 가져오는 사항이므로 상법상 회사의 합병에 관한 규정을 유추적용하여 반드시 조합원 총회를 거쳐야 하고, 조합장이나 이사회에서 결정해서는 안된다(건설부 표준규약 18조, 서울시 표준규약 19조). Ⅱ. 재건축 조합원 1. 조합원의 자격(주촉법시행령 제42조제3항, 건교부 표준규약 제2장)  재건축 조합원의 자격은   노후·불량주택 (해당지역 내 주택에 부속되는 대지포함)의 소유자 ※ 지하부분 소유자, 나대지 소유자는 조합원이 될 수 없음(건교부 택지58507-192, 1999.2.8, 서울시 주기58511-867, 서울시 주기 58507-0313. 1994.4.1)   상가 등 복리시설(해당지역 내 주택에 부속되는 대지포함)의 소유자：이들의 경우 재건축된 복리시설만을 공급받을 수 있고, 복리시설을 설치하지 아니하는 경우에는 주택을 공급받을 수 있다. ※ 복리시설이란? 어린이놀이터, 구매시설, 의료시설, 주민운동시설, 일반목욕장, 입주자집회소 기타 거주자의 생활복리를 위하여 필요한 공동시설로서 대통령령이 정하는 것   1세대 2주택 및 공유자：1세대가 2주택 이상을 소유하거나 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하는 경우에는 이를 1조합원으로 보며 1세대만 공급한다. 즉 하나의 주택 등을 2인 이상이 공유하고 있을 경우에는 그 취득시기에 관계없이 그 중 1인만을 조합원으로 취급하기 때문에 공유자들은 대표자 1인을 지정하여 조합원으로 등록하여야 한다.   재건축사업구역 내에 단독주택 등의 소유자：지형여건, 주변 환경상으로 불가피하게 포함된 일부 단독주택, 다세대주택 등의 소유자도 적법한 행정절차와 조합원총회의 결의를 거쳐 재건축조합원이 될 수 있다.   재건축조합은 주촉법상의 주택조합이므로 원칙적으로 조합원이 20인 이상이어야 한다. 다만, 다음의 경우에는 조합원이 20인 미만 이라도 주택조합을 구성할 수 있다(주촉법시행령 제42조제2항).     주택건설사업 계획승인을 얻어 건설한 노후·불량주택을 재건축하는 경우     노후·불량주택을 재건축하여 20세대 이상의 주택을 건설하는 경우(이 경우 조합원 10인이상)   재건축조합원은 자격이 있는 자가 재건축결의에 동의하고 재건축조합 설립인가를 받은 조합원 명부에 등재되어 있어야 한다. 2. 조합원의 권리와 의무 가. 조합원의 권리     관리처분계획으로 정한 주택 등의 분양청구권     총회의 출석권, 발언권 및 의결권     임원과 대의원의 선출권 및 피선출권     손실보상 청구권 등 나. 조합원의 의무     부과금, 청산금 및 지연손실금(이주지연, 계약지연, 조합원 분쟁으로 인한 지연 등을 포함)의 납부의무     관계법령 및 조합규약, 총회 등의 의결사항 준수 의무     다른 특별한 사정이 없는 한 조합규약이 정한 바에 따라 조합원 소유의 토지와 건물 등의 현물출자 의무 3. 조합원의 자격상실·교체·임의탈퇴   주촉법시행령 제42조제7항 제3호에서는 "조합원의 제명 탈퇴 및 교체에 관한 사항"을 주택조합의 조합규약에 반드시 포함하도록 규정하고 있다. 가. 조합원 자격상실(건교부 표준규약 참조)   조합원이 주택 등의 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등을 양도하였을 때에는 조합원의 자격을 즉시 상실한다. 그리고 관계법령 및 규약에서 정하는 조합원의 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원자격은 자동 상실된다.   한편 조합원의 의무를 이행하지 않아 조합에 막대한 손해를 입힌 경우에는 대의원회 또는 총회의 의결에 따라 조합원을 제명할 수 있다. 그런데 제명 전에 해당 조합원에 대한 청문 등 소명기회를 부여하여야 한다. 청문 등 소명기회를 부여하였음에도 이에 응하지 않은 경우에는 소명기회를 부여한 것으로 본다. 나. 조합원 교체   재건축조합은 주택건설사업계획승인을 얻은 후에는 원칙적으로 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만 다음의 경우 예외적으로 사업계획승인 이후에도 조합원의 교체 또는 추가가입이 가능하다(주촉법시행령 제42조 제5항).   ① 조합원의 사망   ② 주택건설사업계획의 승인 이후에 입주자로 선정된 지위가 양도 증여 또는 판결 등으로 변경된 경우   ③ 노후 불량주택의 소유자가 추가가입하는 경우 다. 조합원의 임의탈퇴   재건축조합의 조합원은 조합의 성질상 정관 등에 따로 규정이 있거나 부득이한 사유가 없는 한 조합의 목적달성에 의무가 있으므로 임의탈퇴는 허용되지 않는다. 따라서 부득이 한 사유가 생겼을 경우 조합원의 탈퇴를 인정하며 그 구체적인 내용 등은 조합규약에 규정해야 한다. Ⅲ. 조합규약(정관)의 작성 1. 조합규약의 의의   주민 자율에 의한 재건축사업을 추진하기 위해서는 조합의 운영, 결의방법, 조합원의 권리의무 등을 규정하는 조합규정이 필요하다. 따라서 재건축조합은 조합원 전원이 연명으로 서명 날인한 조합규약을 작성하여야 한다. 이 조합규약은 바로 재건축조합의 정관으로 조합 설립인가를 받기 위해서는 반드시 작성하여 시장, 군수 등에게 제출하여야 한다(주촉법시행령 제42조제1항 제2호). 2. 조합규약 기재사항 및 표준규약 가. 조합규약의 기재사항 (1) 필요적 기재사항(주촉법시행령 제42조제7항)   조합규약에 반드시 포함되어야 할 사항으로 어느 하나라도 누락하면 규약은 무효이고, 설립이 인가되지 않는다.     주택조합의 명칭 및 주소     조합원의 자격에 관한 사항     조합원의 제명 탈퇴 및 교체에 관한 사항     사업시행지역의 위치 및 면적     조합임원의 권리 의무 및 그 선임방법     조합의 비용부담과 조합회계     사업연도 및 사업시행 방법     총회의 개최 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항       총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차     사업이 종결된 때의 청산절차 및 방법     조합규약의 변경절차 (2) 임의적 기재사항     조합임원의 자격요건에 관한 사항     조합원 재산의 조합명의로의 신탁등기에 관한 사항     관리처분계획에 관한 사항 나. 건설교통부 표준규약   건설교통부는 조합규약에 규정하여야 할 사항과 규약 작성시 유의할 점등을 조합설립인가권자 및 재건축추진위원회, 관련 주민들에게 제공하여 재건축조합이 적법·타당하고, 민주적·합리적으로 운영되어 재건축사업이 효율적·경제적으로 추진될 수 있도록 표준규약을 만들었다. Ⅳ. 조합의 기관   재건축조합의 기관으로는 조합원총회, 대의원회, 이사회 등이 있음 1. 조합원총회   재건축조합에는 조합원 전원으로 구성하는 총회를 두어야 하며, 조합원총회는 창립총회, 정기총회, 임시총회로 구분됨 가. 창립총회   재건축사업의 준비단계가 마무리되면 창립총회를 개최한다. 재건축조합의 창립총회는 대부분 재건축추진위원회의 위원장 또는 그 직무를 대행하는 자가 소집한다. 재건축조합은 이러한 창립총회를 통하여 조합규약 등 비법인사단으로서의 중요한 사항을 결정하고 재건축을 결의하며 조합장을 선출하는 등 단체로서의 조직을 갖추게 되는 것이다. 나. 정기총회   정기총회는 매년 1회, 일정한 시기에 조합장이 소집하여 개최한다. 다. 임시총회   조합장이 필요하다고 인정하는 경우에 수시로 개최할 수 있다. 또한 일정 비율 이상의 조합원, 대의원 또는 감사에게도 총회 소집요구권이 있어 조합원의 권익을 보호할 수 있도록 하는데, 이 때의 정족수는 조합원수, 조합의 규모 등에 따라 적절히 규정할 수 있다. 라. 총회의결사항(건교부 표준규약 제18조)   총회에서는 재건축사업의 시행에서 핵심적인 사항들을 결정한다. 건교부 표준규약에서 제시하고 있는 총회 의결사항은 다음과 같다.     조합원의 권리와 의무의 변동 또는 조합원에게 부담을 수반하는 규약의 개폐에 관한 사항     사업시행계획의 결정 및 변경에 관한 사항(단, 인 허가 과정에서 변경된 경우는 제외)     관리처분계획의 수립 및 변경에 관한 사항     임원의 인준에 관한 사항     조합의 합병 또는 해산에 관한 사항     시공회사의 선정 및 약정에 관한 사항     조합원의 부담이 될 계약 및 부담금에 관한 사항     자금의 차입과 그 방법 이율 및 상환에 관한 사항     기타 규약 또는 조합설립 인가조건에서 총회결의를 요하는 사항 마. 총회 소집 및 결의방법 (1) 총회소집   총회를 개최하거나 일시를 변경하는 경우에는 총회의 목적, 안건, 일시, 장소, 변경사유 등과 관련하여 미리 이사회의 의결을 거쳐야 한다. 다만 조합원, 대의원 또는 감사의 요구로 총회를 소집하는 경우에는 이사회의 의결을 거칠 필요가 없다. (2) 결의방법   총회의 결의방법은 통상 재적조합원 1/2 이상의 출석으로 개의하고 출석조합원 및 출석조합원 의결권의 각 1/2 이상의 찬성으로 의결하며, 가부 동수일 때에는 의장이 그 결정권을 행사하도록 한다.   한편 조합원의 재산권, 비용부담에 관한 사항 등 조합원의 권익과 직결되는 중요한 사항은 재적조합원 2/3 이상의 출석과 출석 조합원 및 출석조합원 의결권의 각 2/3 이상으로 개의요건 및 의결정족수를 강화할 수 있다. 그런데 이 경우 중요한 사항을 구체적으로 명시할 수 있다.   조합원은 서면 또는 대리인을 통해 결의권을 행사할 수 있다. 다만 총회출석을 서면할 때에는 안건내용에 대한 의사를 표시하여 총회 전일까지 조합에 도착하도록 해야 한다. 2. 대의원회 가. 구  성   대의원은 보통 조합원 10인당 1인을 기준으로 선출하는 각 동별 대의원과 재건축추진위원회 발기인중에서 선출한 3인 이내의 대의원으로 구성하는데, 총 수는 50인 이내로 한다. 다만 대의원회의 동별 대의원 수와 대의원 총수 등은 단지규모, 조합원수 등에 따라 적정하게 조정할 수 있다. 나. 소  집   대의원회는 원칙적으로 의장이 필요하다고 인정하는 때에 소집한다. 다만, 일정 수 이상의 대의원이 대의원회의 소집을 요구하는데, 의장이 이에 불응할 경우에 대비하여 대의원 1/3 이상으로부터 회의목적을 제시하고 대의원회의 소집을 요구받은 때에는 의장은 즉시 대의원회를 소집해야 한다. 의장이 대의원회를 소집하지 않을 경우에는 회의소집을 요구하는 대의원 공동명의로 소집할 수 있도록 하는 것이 바람직하다.   대의원회는 회의개최 5일 전까지 회의목적 안건, 일시 및 장소를 조합사무소의 게시판에 게시하고 각 대의원에게 등기우편으로 통지해야 한다(건설교통부 표준규약 제20조). 다. 결의사항     임원의 선출 및 해임(단, 규약에서 따로 정하는 것은 제외)     예산 및 결산의 승인에 관한 방법     총회결의 사항이 아닌 규약의 개폐에 관한 사항     총회 부의안건의 사전심의 및 총회로부터 위임받은 사항     기타 규약으로 정하는 사항 라. 의결방법   대의원회는 대의원 과반수의 출석으로 개의하고 출석대의원 과반수의 찬성으로 의결하며, 가부 동수일 때에는 의장이 그 결정권을 행사한다. 다만 총회의 의결을 대신하는 결의사항에 대해서는 재적대의원 2/3 이상의 출석과 출석대의원 2/3 이상의 찬성으로 출석 및 의결 정족수를 강화하여 조합운영을 보다 신중하게 하도록 한다. 3. 이사회 가. 구  성   이사회는 조합 사무를 집행하기 위한 것으로 조합장과 이사로 구성된다. 이사회는 조합장이 의장으로 회의를 소집한다.   감사는 이사회에 출석하여 의견을 진술할 수 있으나, 표결권은 없다. 또한 이사회는 필요할 경우 감사에게 조합의 업무에 대하여 감사를 요청할 수 있다. 나. 이사회 담당 사항   이사회는 다음 사무를 집행하며, 구성원 과반수의 출석으로 개의하고 출석 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다(건설교통부 표준규약 제24조).     조합의 예산 및 통상업무의 집행에 관한 사항     총회 및 대의원회의 상정안건의 심의 결정에 관한 사항     업무규정 등 조합내부규정의 제정 및 개정에 관한 사항     기타 조합의 운영 및 사업시행에 관하여 필요한 사항 4. 의사록 작성 및 관리   재건축조합은 총회, 대의원회 및 이사회의 의사에 관하여 의사록을 작성하여야 한다. 의사록에는 의사진행과정과 요령 및 결과를 기재하고 의장 및 회의에 참석한 인사가 기명 날인하여 조합사무소에 비치하고, 조합원이 열람할 수 있도록 한다. Ⅴ. 조합의 임원 등(건교부 표준규약 제12조∼16조) 1. 조합의 임원 가. 임원의 종류   조합의 임원은 조합의 의사결정, 업무집행 및 감독업무를 수행하는 사람들로 조합장, 부조합장, 이사, 감사 등이 있다. 단 법인은 조합의 임원이 될 수 없다 나. 임원 수   건교부 표준규약에는 조합장 1인과 9인 이내의 이사(조합장 포함) 및 감사 2인을 두도록 하고 있으나, 조합원 수 등 조합의 규모와 여건에 따라 조합원의 의사를 고루 반영하고 대표할 수 있도록 부조합장을 두거나 이사 또는 감사의 수를 조정할 수 있다.   그리고 상근임원 외의 임원에 대해서는 보수를 지급하지 않는다. 다만 직무 수행시 발생되는 경비는 지급할 수 있다. 다. 임원의 선출방법   재건축사업에서 임원의 자질과 역할이 매우 중요하므로 임원의 선출기관 및 의결정족수를 조합의 사정에 따라 강화할 수도 있다. 예컨대 임원을 대의원회에서 재적대의원 2/3 이상의 찬성으로 선출하고, 선출결과에 대해 총회의 인준을 받도록 하는 방법, 조합사정에 따라 의결정족수를 강화하거나 총회에서 직접 선출하는 방법 또는 총회인준의 시한을 규정하거나 인준을 받지 못할 경우의 처리방법 등을 규정할 수 있으나, 조합장은 조합을 대표하므로 총회에서 직접 선출하는 것이 바람직할 것이다. 라. 임원의 임기   통상 선임된 날로부터 사업 종료시까지로 한다. 마. 임원의 직무 (1) 조합장   조합장은 조합을 대표하고 조합의 사무를 총괄하며 총회와 대의원회 및 이사회의 의장이 된다. 조합장 또는 이사가 자기를 위한 조합과의 계약이나 소송에 관련되었을 경우에는 감사가 조합을 대표한다. (2) 이  사   이사는 이사회에 부의된 사항을 심의 의결하며 조합규약 또는 업무규정이 정하는 바에 의하여 조합의 사무를 분담한다. (3) 감  사   감사는 조합의 업무 및 재산상태와 회계에 관하여 감사하며 정기총회에 감사결과보고서를 제출하여야 한다. 조합원이 조합회계 등 감사의 업무에 의혹을 제기하는 경우 공인회계사에게 회계감사를 의뢰하여 여기서 작성한 감사보고서를 제출하여 의혹을 해소하는 것이 바람직하다.   그런데 감사는 조합의 재산관리 또는 업무집행이 공정하지 못하고 부정이 있을 경우 대의원회 또는 총회에 보고하여야 하고, 보고를 위한 회의를 소집할 것을 조합장에게 요구할 수 있다. 이 때 조합장이 회의를 소집하지 않거나 감사가 직접 회의를 소집할 수 있도록 규정할 수 있다. 2. 임원의 해임   임원이 자의로 사임을 하거나 직무유기 및 태만 또는 관련 법령 및 조합규약에 위반하여 조합에 부당한 손실을 초래한 경우에는 그 선임절차에 따라 해임할 수 있다. 그런데 이 경우 새로 선임된 임원은 관할관청의 변경인가를 받아야 대외적으로 효력이 발생한다. ▣ 판  례   동산인도 【판시사항】   01. 구성원이 없게 된 법인 아닌 사단의 소송상 당사자능력의 소멸시기(=청산사무완료시) 【판결요지】   (19921009  92다2308701.판결  광주고법)   법인 아닌 사단에 대하여는 사단법인에 관한 민법규정 가운데서 법인격을 전제로 하는 것을 제외하고는 이를 유추적용하여야 할 것인바, 사단법인에 있어서는 사원이 없게 된다고 하더라도 이는 해산사유가 될 뿐 막바로 권리능력이 소멸하는 것이 아니므로 법인 아닌 사단에 있어서도 구성원이 없게 되었다 하여 막바로 그 사단이 소멸하여 소송상의 당사자능력을 상실하였다고 할 수는 없고 청산사무가 완료되어야 비로소 그 당사자능력이 소멸하는 것이다. 【참조조문】   민법 제77조   민사소송법 제48조 【참조판례등】   대법원 1990.12.7. 선고 90다카25895 판결(공1991,443)   조합원자격확인 【판시사항】   01. 주택조합이 조합규약으로 법령에서 정한 요건 이외의 요건을 조합원의 자격요건으로 정할 수 있는지 여부 【판결요지】   (19930914   92다55299  판결  부산고법)   구 주택건설촉진법(1992.12.8. 법률 제4530호로 개정되기 전의 것) 제44조제1항, 제2항, 같은법 시행령(1993.2.20. 대통령령 제13850호로 개정되기 전의 것) 제42조 제1항, 제4항의 규정들에 비추어 보면 주택조합은 그 설립인가 신청시 첨부하여 제출하는 조합규약에 법령에서 요구하는 요건 이외에 다른 요건을 조합원의 자격요건으로 규정할 수 있고 이러한 조합규약의 규정은 법령에 위배되지 않는 한 자체규약으로서 당해 조합과 그 조합원에 대하여 효력이 있다. 【참조조문】   구 주택건설촉진법(1992.12.8. 법률 제4530호로 개정되기 전의 것) 제44조 제1항, 제2항   같은법시행령(1993.2.20. 대통령령 제13850호로 개정되기 전의 것) 제42조 제1항   임시총회결의무효확인 【판시사항】   민법상 법인이나 비법인사단 등의 대표자에 대해 직무집행정지 및 직무대행자선임 가처분이 된 경우, 그 대표자 선출 결의의 무효·부존재 확인 소송에서 그 단체를 대표할 자 【판결요지】   (19951212   95다31348 판결  광주고법 )   민법상의 법인이나 법인이 아닌 사단 또는 재단의 대표자를 선출한 결의의 무효 또는 부존재 확인을 구하는 소송에서 그 단체를 대표할 자는 의연히 무효 또는 부존재 확인 청구의 대상이 된 결의에 의해 선출된 대표자이나, 그 대표자에 대해 직무집행정지 및 직무대행자선임 가처분이 된 경우에는, 그 가처분에 특별 한 정함이 없는 한 그 대표자는 그 본안소송에서 그 단체를 대표할 권한을 포함 한 일체의 직무집행에서 배제되고 직무대행자로 선임된 자가 대표자의 직무를 대행하게 되므로, 그 본안소송에서 그 단체를 대표할 자도 직무집행을 정지 당한 대표자가 아니라 대표자 직무대행자로 보아야 한다. 【참조조문】   상법 제407조, 제408조, 민법 제59조 【참조판례등】   평석：민법상의 법인이나 법인격없는 사단 또는 재단의 이사에 대해 이사직무집행정지 및 직무대행자선임가처분이 행해진 경우, 그 본안소송에서 단체를 대표할 자,  조병현, 대법원판례해설 법원행정처편 서울 법원행정처, 24호(1995년 하반기 96.05) [@1]   대법원 1982. 3. 9. 선고 81다614 판결(공1982, 428)   대법원 1982. 4. 27. 선고 81다358 판결(공1982, 525)   대법원 1983. 3. 22. 선고 82다카1810 전원합의체 판결(공1983, 745)   대법원 1995. 3. 10. 선고 94다56708 판결(공1995상, 1595)   소유권이전등기등 【판시사항】   주택건설촉진법의 적용을 받는 재건축조합의 조합원이 재건축조합에 대하여 기존의 주택에 대한 보상금을 구할 수 있는지 여부(소극) 【판결요지】   (19990427  99다5149  판결  대구고법)   주택건설촉진법의 적용을 받는 재건축조합을 설립하여 주택을 재건축하는 경우, 재건축에 동의함으로써 조합원이 된 자는 당해 조합 규약 등이 정하는 바에 따라 조합의 재건축사업 목적 달성을 위하여 사업구역 내에 소유한 기존의 주택과 토지를 신탁 목적으로 조합에 이전할 의무 등을 부담하고, 이에 대응하여 새로운 주택을 분양받을 권리를 가지는 것이지, 재건축조합에 대하여 기존의 주택에 대한 보상금을 구할 권리는 없다. 【참조조문】   주택건설촉진법 제3조 제9호, 제44조, 제44조의3   조합원자격확인 【판시사항】   1. 주택공급에관한규칙 제4조 제1항 소정의 "입주자 모집공고일 1년 전부터 입주시까지"의 의미   2. 주택조합규약에 조합원 자격이 주택조합 설립인가일 현재 1년 이상 무주택 세대주로 규정되어 있는 경우 무주택자와 세대주이어야 하는 기간   3. 위 규칙 제2조 제7호 소정의 "세대원"의 의미   4. 주택조합의 주무관청이 조합원들의 사법상 지위를 부인하거나 다투는 경우, 주무관청을 상대로 조합원의 지위확인을 구하는 소의 이익 유무(소극) 【판결요지】   (부산지법   1992.7.7. 선고 92가합5051 판결 : 항소)   1. 주택공급에 관한 규칙 제4조 제1항은 "입주자 모집공고일 1년 전부터 입주시까지" 무주택 세대주일 것을 요구하고 있으나, 위 규정 중 "입주자 모집공고일 1년 전부터"라는 부분은, 주택조합이 구성원을 위하여 건설한 주택을 구성원들에게 공급하는 경우에는 성질상 "입주자 모집공고일"이라는 개념을 상정할 수 없어 주택조합의 경우에는 이 부분이 아무런 의미가 없고, "입주시까지" 라는 규정만이 의미가 있으므로, 주택조합의 조합원이 될 수 있는 자는 주택조합 설립인가 당시부터 입주시까지 계속 무주택 세대주인 자라고 해석함이 타당하다.   2. 주택조합규약에 조합원 자격이 주택조합 설립인가일 현재 1년 이상 무주택 세대주로 규정되어 있는 경우, "주택조합 설립인가일 현재 1년 이상"의 기간은 "무주택"의 요건에만 적용되고 "세대주" 요건에는 적용되지 않는다고 해석하여야 하므로, 주택조합의 조합원 자격은 주택조합 설립인가일 1년 전부터 입주시까지 계속 무주택자이어야 하나, 세대주의 기간은 주택조합 설립인가 일로부터 입주시까지로 해석함이 상당하다.   3. 위 규칙 제2조 제7호 소정의 "세대원"이란 세대주와 현실적으로 장기간 함께 거주할 목적으로 세대를 구성하는 세대원을 의미하고, 현실적으로 함께 거주할 생각없이 결혼준비 등의 다른 목적으로 일시적으로 세대주와 함께 기거하면서 주민등록법에 따라 어쩔 수 없이 주민등록지를 옮겨 세대주와 같은 세대를 구성하게된 세대원은 여기에 포함되지 아니한다.   4. 주택조합의 설립을 인가하는 주무관청이 인가를 취소할 수 있고, 주택건설촉진법 제48조에 따라 공사의 중지 기타 필요한 처분을 명할 권한이 있다 하더라도, 주무관청은 주택조합과 사이에 공법적인 법률관계가 형성되는 것에 불과할 뿐, 주택조합의 조합원들과 사이에는 직접적인 법률관계가 없어서 조합원들의 사법상 지위를 부인하거나 다툰다고 하여 주무관청을 상대로 확인의 소를 제기하는 것이 조합원들의 권리 또는 지위에 관한 위험 불안을 제거하기 위하여 법률상 가장 유효적절한 수단이 될 수는 없으므로, 주무관청을 상대로 주택조합의 조합원의 지위를 갖고 있다는 점에 관한 확인을 구하는 소송은 분쟁의 직접 당사자가 아닌 제3자를 상대로 제기한 것으로서 확인의 이익이 없다. 【참조조문】   1.2. 주택공급에관한규칙 제4조(공급대상)   주택의 공급대상은 입주자모집공고일 현재 당해 주택건설지역에 거주하는 세대주인 자로 하되, 1세대 1주택의 기준으로 공급한다. 다만, 법 제3조 제1호의 국민주택과 국가.지방자치단체 또는 대한주택공사가 사업주체로서 건설 공급하는 85제곱미터 이하의 주택(이하 "국민주택 등" 이라 한다) 및 제3조 제1호(민영주택건설을 위한 주택상환사채를 매입한 자에게 공급되는 주택과 재건축조합이 건설.공급하는 주택을 제외한다) 및 제3호의 주택의 공급대상은 입주자모집공고일 1년 전부터 입주자까지 무주택세대주인자로 하되, 국민주택 중 40제곱미터 이하의 분양주택 및 50제곱미터 이하의 임대주택의 공급대상은 세대주의 월평균소득이 경제기획원장관이 발표하는 당해 주택건설 지역에서의 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득 이하인 자로 한다.   ∼ 생략   3. 같은규칙 제2조(용어의 정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.   1.∼5. 생략   6. "세대주"라 함은 세대별 주민등록표상에 배우자 또는 직계존·비속 등으로 이루어진 세대의 세대주를 말한다. 단서 생략   7. "무주택세대주"라 함은 제6호의 세대주로서 그 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 기재되어 있지 아니한 세대주의 배우자를 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우의 세대주를 말한다. 단서 생략   8. 생략   4. 민사소송법 제228조 ▣ 질의회신   조합주체권 【질의요지】   재건축, 지역, 직장 등 12개 단위조합이 모여 연합조합으로 구성되어 있을 경우, 주체권이 어디에 있는지? 【회신내용 (택지58507-  :1999.6)】   조합의 연합이란 조합의 합병과는 달리 두 개 이상의 주택조합이 각각 조합으로서의 독립성을 그대로 유지하고 공존하면서 사업만을 공동으로 시행하는 것이므로 원칙적으로 각 조합이 당해 조합원 및 사업에 대한 주체권을 갖는다고 사료됩니다. 단, 연합조합 결성에 따른 연합조합의 운영 등에 관한 사항은 각 단위조합간에 협약한 내용에 따라야 할 것으로 사료됨.   조합규약의 해석 【질의요지】   가. 건교부 표준규약 제8조제6항에 의하면 {∼조합원이 유고로 인하여 ∼ 그 권리를 행사할 수 있다}고 되어 있는데 조합원이 사망한 경우에 "유고"의 범위에 포함하여 상속자가 그 권리를 행사할 수 있는지?   나. 당 조합규약 조항에 "등록된 인감으로 대리인계를 작성하여"라고 되어 있는 내용의 해석과 관련하여 구청과 저희 조합이 논란을 하고 있습니다. 조합규약의 해석과 운영은 구청에 있는지 아니면 저희 조합에 있는지? 【회신내용 (택지58507-  :1999.5)】   가. 질의 "가"에 대하여     건교부 재건축표준규약 제8조제6항의 "유고"라 함은 조합원이 사고, 질병, 요양, 해외여행, 사망 등으로 총회에 참석하지 못하는 경우를 의미하는 것이며, 조합원이 사망으로 인하여 그 권리를 행사할 수 없는 경우 상속법에 의한 상속자가 그 권리를 행사할 수 있다고 사료됨.   나. 질의 "나"에 대하여     조합규약은 조합원의 권리·의무, 임원의 선출방법, 조합의 운영 등에 관한 사항을 조합원의 의사를 반영하여 조합에서 정한 기본규약 인바, 동 조합규약 내용의 해석에 대한 논란이 있는 경우에는 이에 대한 해석은 원칙적으로 이를 제정한 당해 조합에 있다 할 것이며, 조합내부에서도 동 내용에 대한 논란이 있는 경우에는 조합규약 등에서 정하는 바에 따라 처리하여야 할 것으로 사료됨.   조합규약의 효력여부 【질의요지】   가. 조합규약을 조합총회에서 변경 결의하였을 경우 인가관청에 변경인가를 받지 않아도 효력이 발생하는지?   나. 인가 받은 조합규약에서 정한 절차에 따르지 아니하고 조합규약변경, 조합장 선출, 해임 등을 하였을 경우 이에 대한 효력은?   다. 조합총회를 소집한 조합장이 자신을 지지하는 조합원만 참석시켜 총회를 개최하였을 경우 소집한 총회는 유효한지? 【회신내용(택지58507-   :1999.4)】   가. 질의 "가"에 대하여     인가 받은 조합규약에 대하여 변경이 있는 경우 그 변경된 조합규약은 인가관청에 인가를 받아야 효력이 있는 것이며,   나. 질의 "나"에 대하여     조합규약의 변경, 조합장의 선출 및 해임에 관하여는 조합규약에 정한 절차에 따라야 할 것임.   다. 질의 "다"에 대하여     소집된 총회의 유효성 여부는 조합규약에 정한 총회 소집의 권한이 있는 자가 소집하였는지 여부, 총회의 개의 및 결의요건 등 총회의 절차와 내용 등을 준수하였는지 여부에 따라 판단할 사항이라고 사료됨. 단, 일부 조합원에 대하여 총회에 참석하지 못하도록 하여 총회를 개최한 사실에 관하여는 법률전문가의 자문을 받으셨으면 함.   공동사업 추진 【질의요지】   재건축조합 사업승인지역을 분할하여 지역조합을 결성한 후 공동으로 사업을 추진할 수 있는지 여부? 【회신내용】   (택지58507-   :1998.12)   재건축은 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 주택을 건설하기 위하여 기존 주택의 소유자가 조합을 자율적으로 결성하여 추진하는 제도로서 조합원의 자격, 조합설립인가, 사업계획승인 등의 요건이 지역조합과 상이하므로 재건축사업계획승인 지역 내에 지역조합을 결성하여 공동으로 사업을 추진할 수 없음. 그러나 재건축사업대상지역과 별도로 지역조합의 주택지가 인접하고 있다면 재건축조합과 연합하여 사업추진은 가능하리라 사료됨.   조합장 권한대행여부 【질의요지】   재건축조합장 명의는 구분소유자인 장남으로 등록되어 있으나, 그 부친이 조합장으로서 실질적인 권한의 행사를 대행할 수 있는지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 4.)】   조합장 권한 대행은 당해 조합장이 권한을 행사할 수 없는 개관적 사유가 있는 경우(유고시 등)에 그 권한을 위임받은 자가 위임된 범위 내에서 권한을 행사할 수 있을 것으로 사료되며, 조합장이 권한을 행사할 수 있음에도 그 권한과 지위를 포괄적으로 위임하는 것은 타당치 않다고 판단됨.   재건축조합원이 아닌 자를 조합장으로 선임할 수 있는지 여부 【질의요지】   재건축조합원이 아닌 자를 조합장으로 선임할 수 있는지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 5.)】   재건축조합장 등 조합임원의 자격요건에 관하여는 주택건설촉진법령에 직접적으로 정하고 있지 아니하며, 동법 시행령 제42조제7항에서 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법에 관하여는 조합규약에 포함하도록 규정하고 있음. 그러나 이와 관련한 소송에서 법원(대전지방법원)은 조합원이 아닌 자 중에서 조합장의 선출 행위는 무효라는 판결('99. 2 )을 한바 있음.   임시조합장의 자격존속여부 【질의요지】   조합장의 유고로 법원에 특정인을 조합장 직무대행 선임신청을 하여 임시조합장 허가를 받아 업무를 추진중 조합총회를 소집하여 정식 조합장으로 선출되어 구청의 인가까지 받았는데, 총회가 무효라는 법원의 판결이 있을 경우, 구청의 인가를 받은 조합장과 법원의 허가를 받은 임시조합장의 자격 존속 여부, 만약 자격이 상실될 경우 그 자격 상실 시점 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 4.)】   "인가"란 제3자의 법률적 행위에 대하여 그 효력을 보충·완성시키는 행정행위임. 따라서 인가행위의 성격으로 보아 조합장 선임행위인 제3자의 법률적 행위가 실효된다면 인가행위도 실효되는 것으로 보아야 할 것임. 그리고 법원이 선임한 임시조합장 자격의 존속 여부는 법원의 판결내용에 의거 판단할 사항으로 사료됨.   주택건설촉진법에 재건축조합장의 자격 규정여부 【질의요지】   재건축조합장의 자격은 주택건설촉진법에 재건축조합장의 자격을 규정하고 있는지, 만약 정하고 있지 않다면 조합규약에 따라 배우자가 조합장으로 선출되었다면 주택건설촉진법에 위배되는지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 3.)】   재건축조합장의 자격요건에 관하여는 주택건설촉진법령에 직접적으로 정하고 있지 아니하고, 동법 시행령 제42조제7항에서 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법에 관하여 조합규약에 포함하도록 규정하고 있으므로 당해 조합규약에 배우자에 대하여 조합장 피선거권을 인정하고 있다면 조합규약에 따라 선출된 배우자는 조합장으로서 자격이 있으며, 주촉법령에 위배되지 않는다고 사료됨.   조합임원의 자격과 권리 의무 【질의요지】   가. 전집행부와 현집행부의 권한분쟁이 있을 때, 시공사와의 협상권 및 총회 등 업무추진에 대한 주체는?   나. 조합원의 배우자 또는 직계가족도 위임장없이는 그 권한을 대리행사할 수 없는지?   다. 조합임원의 자격은?   라. 설립 인가후 2년 이내에 사업승인을 받지 못할 경우, 구체적인 인가취소 조건 및 실제 취소된 사례는?   마. 사업승인 후 3개월 내 회계감사 결과를 관할 구청에 미신고하였을 때의 처벌조항 및 감사결과 부정한 부분에 대해 강제성을 부과하는 시정조치는?   바. 전집행부가 재건축사업과는 무관하게 조합공금을 사용하고, 총회에서 통과되었다고 주장할 때 이의제기는 할 수 없는지?   사. 총회의 절차상 문제만 없다면 규약내용이나 재건축사업과 무관한 사항이라도 총회에서 결의되면 정당화될 수 있는지?   아. 규약과 다르게 조합원의 동의없이 운영집행된 부분에 대하여 자체징계 이상의 책임을 물을 수도 있는지?   자. 조합설립신고시 법인으로 등록되었는데 법인의 성격에 따라 관련 세금이 달라지는지? 【회신내용(주환 58507-  : 2000. 3.)】   가. 질의 '가', '다', '바', '사' 및 '아'에 대하여     주택건설촉진법시행령 제42조 제7항의 규정에 의하면 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법, 사업시행방법, 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차 등에 대하여 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 질의요지에 대해서는 당해 조합규약에 따라야 할 것이며, 조합의 운영 등에 비리가 있을 경우에는 형사법령이 정하는 바에 따라 처리되어야 할 것임.   나. 질의 '나'에 대하여     조합원의 권한의 대리에 대해서는 조합규약에 따라야 할 것임.   다. 질의 '라'에 대하여     동령 동조 제10항의 규정에 의하면 주택조합은 설립인가를 받은 날부터 2년 이내에 주택건설사업계획승인을 신청하도록 하고 있으며, 동 기간 내에 신청하지 아니한 조합에 대해서는 시장 등이 설립인가를 취소할 수 있는 바, 구체적인 내용에 대해서는 관할 시장 등에게 문의하시기 바람.   라. 질의 '마'에 대하여     주택건설촉진법 제52조 제1항에는 동법 제44조 제9항의 규정에 위반하여 회계감사를 받지 아니한 자에 대해 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있고, 동 시행령 제42조의3 제5항에는 시장 등은 통보받은 회계감사결과의 내용을 검토하여 위법 또는 부당한 사항이 있다고 인정되는 때에는 그 내용을 당해 주택조합에 통보하고 그 시정을 요구할 수 있도록 규정하고 있음.   마. 질의 '자'에 대하여     세금에 대해서는 세제관련 부처에 문의하시기 바람.   조합원 사망시 조합원 자격의 승계 【질의요지】   가. 조합원이 사망하여 부인이 상속받은 경우, 상속인은 조합원 자격을 자동승계하는 것인지?   나. 조합원의 사망으로 상속은 받지 않았으나 상속인에 대한 자격 지속여부   다. 조합원이 점유한 국유지 부분에 대해 사업주체가 국유지 불하시 해당 조합원에게 국유지 불하에 대한 동의서를 받아야 하는지?   라. 사업부지의 일부 대지의 소유자가 매매협의를 거부하여 착공이 지연되는 바, 부분착공이 가능한지?   마. 조합원이 신탁등기를 거부하였을 때 착공 및 분양이 가능한지? 【회신내용(주환 58507-  : 2000. 1.)】   가. 질의 '가'에 대하여     법무부 소관법률인 집합건물의소유및관리에관한법률 제49조에는 '재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 및 구분소유권 또는 대지사용권을 매수한 각 매수지정자(이들의 승계인 포함)는 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 합의한 것으로 본다'라고 규정되어 있음.   나. 질의 '나'에 대하여     주택건설촉진법시행령 제42조 제3항 제3호에 의하면 재건축조합의 구성원은 노후·불량주택의 소유자(당해 주택에 부속되는 대지 포함) 또는 복리시설의 소유자(당해 복리시설에 부속되는 대지 포함)임.   다. 질의 '다', '라' 및 '마'에 대하여     재건축조합과 등록업자가 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우에는 사업계획승인 신청시에 주택건설촉진법 시행령 제34조의4 제2호에서 주택조합이 주택용 대지의 소유권을 확보하도록 규정하고 있음. 이 경우 "주택조합의 주택용대지 소유권 확보"라 함은 주택조합 또는 주택조합 구성원 개개인이 등기부등본상 토지소유권을 확보하고 있는 경우를 의미하는 것이며, 신탁등기에 관하여는 주택건설촉진법령에서는 정하고 있지 아니하므로 당해 조합규약에 따르면 될 것임.   재건축조합 설립인가후 건축허가에 의한 사업가능여부 【질의요지】   재건축조합 설립인가를 받았으나, 주상복합으로 건축허가에 의해 사업을 하고자 하는 경우,   가. 조합 해산인가없이 조합명의로 건축허가 신청할 수 있는지?   나. 기존 조합의 해산 시기는? 【회신내용(주환 58507-  : 2000. 1.)】   주택건설촉진법시행령 제32조 제1항 단서의 규정에 해당될 경우, 동법 제33조 규정의 사업계획승인 대상이 아니며, 이 경우 건축법에 의한 허가 대상인 바, 건축법령을 적용함에 있어 건축허가신청 등의 주체는 건축주라야 하는 것이며, 건축주라 함은 건축법 제2조제12호의 규정에 의하면 건축물의 건축, 대수선, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조에 관한 공사를 발주하거나, 스스로 그 공사를 수행하는 자를 말함. 아울러, 건축허가에 의해 주택 등을 건설하고자 한다면 주택건설촉진법상의 재건축조합이 아님.   아파트 소유자의 배우자 또는 직계존비속 등에 조합원 자격유무 【질의요지】   가. 아파트 소유자의 배우자 또는 직계존비속 등이 조합원 자격이 있는지?   나. 대리권을 위임받은 배우자 또는 직계존비속이 대의원 또는 임원으로 선출될 수 있는지?   다. 재건축조합설립인가전 시공사와 맺은 가계약은 적법한 절차인지 그리고 가계약 체결시 조합원의 결의를 거쳐야 하는지? 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 11.)】   가. 질의 '가'에 대하여     주택건설촉진법 시행령 제42조 제3항 제3호의 규정에 의하면 재건축조합의 구성원의 자격은 노후·불량주택의 소유자(당해 주택에 부속되는 대지 포함) 및 복리시설의 소유자(당해 복리시설에 부속되는 대지 포함)임.   나. 질의 '나'에 대하여     조합장 등 조합임원의 자격요건에 관하여는 주택건설촉진법령에 직접적으로 정하고 있지 아니하며, 동법 시행령 제42조 제7항에서 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법에 관하여는 조합규약에 포함하도록 규정하고 있으나, 조합임원 등은 당해 조합의 조합원이 선임되는 것이 바람직할 것으로 사료됨.   다. 질의 '다'에 대하여     동법 시행령 제34조의4 규정에 의하면 주택조합과 등록업자가 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우에는 대지 및 주택(부대·복리시설포함)의 사용·처분, 사업비의 부담, 시공상의 책임, 공사기간, 하자보수책임 등에 관하여 약정을 체결하여 사업계획승인 신청을 하도록 하고 있는 바, 조합과 시공사간의 가계약은 사인간의 계약에 관한 사항으로 조합규약 및 민사법 등이 정하는 바에 따라야 할 것임.   재건축조합 표준규약의 활용방법에 명시한 '관계법령'의 범위 【질의요지】   재건축조합 표준규약 개정안의 표준규약의 활용방법에 명시한 '관계법령'의 범위가 재건축에 관한 관계법령인지 민형사 법령을 뜻하는 것인지? 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 10.)】   조합규약이라는 것은 조합 운영에 관한 조합자체의 규정으로서 이는 재건축제도를 규정하고 있는 주택건설촉진법령 및 법무부 소관법률인 집합건물의소유및관리에관한법률에서 정하고 있는 범위내에서 규정되어야 할 것이며, 또한 규약의 제·개정 및 적용에 있어서도 민형사법령에 저촉되어서는 안될 것임.   조합의 총회의 개최 【질의요지】   조합원 645명중 직접 참석조합원이 111명, 서면결의서제출 조합원이 221명인 상태에서 임시총회를 개최하였을 경우 이 총회의 개최는 합법적인지? 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 1.)】   조합의 총회의 개최 및 결의방법 등에 관하여는 조합규약에서 정하는 절차에 따라야 할 것으로 사료됨. 그리고 조합규약에 대한 유권해석은 조합규약의 제정권자가 하여야 할 것임.   조합원의 자격을 제명한 경우, 소유권 확보 절차 【질의요지】   조합원의 자격을 제명한 경우, 신탁등기의 해지 등 주택건설촉진법시행령 제34조의4 제2호의 규정에 의한 소유권 확보 절차 【회신내용(주환 58507-  : 2000. 2.)】   신탁등기에 관하여는 주택건설촉진법령상에 규정하고 있지 않으며, 동법 시행령 제42조 제7항에 의하면 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항에 대해서는 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 조합원의 제명, 소유권 확보 등의 절차는 조합규약, 민사관계법령이 정하는 바에 따라야 할 것임.   재건축조합장이 건축주가 될 수 있는지 여부 【질의요지】   공동주택단지를 재건축하는 경우 재건축조합장이 건축주가 될 수 있는지 여부 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 10.)】   주택건설촉진법 제3조 제9호에 의하면 재건축조합이란 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존 주택의 소유자가 설립한 조합이며, 재건축조합이 주택 등을 건설하고자 하는 경우에는 동법 제44조 제3항에 의거 등록업자와 공동으로 공동사업주체가 되어 사업을 시행하도록 되어 있음. 아울러, 조합장이란 조합을 대표하고 조합의 사무를 총괄하는 자임.   재건축조합 단독명의의 사업부지내 공유지 매입시 매입주체 【질의요지】   전체대지 대부분이 재건축조합 단독명의로 되어있는 재건축사업부지의 일부 공유지를 매입할 경우, 매입주체는 재건축조합인지 조합과 등록업자의 공동명의인지? 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 7.)】   주택건설촉진법 시행령 제34조의4 규정에 의하면 토지소유자·주택조합 또는 고용자가 등록업자와 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우, 사업계획승인신청을 위해서는 토지소유자·주택조합 또는 고용자가 주택용 대지의 소유권을 확보(다만, 재건축조합이 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 규정에 의하여 재건축에 참가하지 아니하는 구분소유권자의 소유권 등을 매도청구한 경우는 제외)하여야 하므로 상기 질의의 경우, 재건축조합이 매입주체가 되어야 할 것으로 사료됨.   시공사 교체 후 공사재개시 조합원의 동의율 【질의요지】   공동사업주체인 시공사의 부도로 1년간 사업이 중단되어 시공사를 교체한 후 공사를 재개하려고 하는 데 조합원 몇 %의 동의가 필요한지? 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 6.)】   주택건설촉진법 시행규칙 제20조 제3항 규정에 의거 입주자모집공고(주택조합의 경우에는 동법 제33조 규정에 의한 사업계획승인)후에는 사업주체의 변경이 불가하나, 사업주체의 파산, 합병·등록말소·영업정지 등 당해 사업을 계속 시행할 수 없는 사유가 있다고 사업계획승인권자가 인정하거나, 입주예정자 전원의 동의를 받은 경우는 사업주체 변경이 가능함. 아울러 사업주체 변경에 대한 조합원 동의율에 대해서는 조합규약에서 정하는 대로 이행하면 될 것임.   재건축사업 추진시 지자체가 사업시행자 역할 가능여부와 법적인 근거 【질의요지】   재건축 사업 추진시 지자체가 사업시행자 역할을 할 수 있는 지, 가능하다면 어떤 법적인 근거에 의해서 할 수 있는지? 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 6.)】   주택건설촉진법 제44조의3 제4항 및 동법 시행령 제42조의5 규정에 의거, 주택의 구조상 사용금지의 필요가 있는 경우 또는 천재·지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있는 경우에는 시장 등이 직접 재건축 사업을 시행하거나, 대한주택공사 또는 지방공사를 당해 사업주체로 지정할 수 있도록 하고 있는 바, 이는 안전상 신속한 조치를 요하는 경우에 해당된다고 하겠으며, 또한 이 경우 시장 등은 미리 당해 대지 및 건물의 소유자 등에게 그 내용을 통보하여야 하며, 10일 이내의 기간을 정하여 희망사업주체, 사업기간중의 주거대책 등에 관하여 당해 대지 및 건물의 소유자 등의 의견을 들어야 함.(안전사고의 우려가 있는 경우는 의견청취 생략가능)   건설산업기본법에 의한 면허소지자의 재건축사업의 공동주체 여부 【질의요지】   건설산업기본법에 의한 건설면허의 소지자가 36세대 연립주택 재건축사업의 공동주체가 될 수 있는지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 1.)】   주택건설촉진법 제44조제3항에서 주택조합 또는 근로자를 고용하는 자가 그 구성원 또는 근로자의 주택을 건설하는 경우에는 등록업자와 공동으로 사업을 시행하도록 하고 있고, 이 경우 주택조합과 등록업자는 공동사업주체로 본다고 규정하고 있으며, 이 공동사업주체의 요건에 해당하거나 건설산업기본법 제 9조의 규정에 의하여 건설업면허(건축공사업 또는 토목공사업면허에 한한다)를 받은 자로 규정하고 있으므로 동법에 의한 주택건설 등록업자가 아니면 공동사업주체가 될수 없음.   재건축조합원의 탈퇴가능 여부 및 재건축 결의율 【질의요지】   가. 재건축조합원의 탈퇴가능 여부 및 그 절차는?   나. 재건축조합 설립인가를 위한 재건축 결의율은? 【회신내용(택지 58507-  : 1998. 12.)】   주택건설촉진법 시행령 제42조제5항에서 재건축조합은 조합원의 사망, 전매동의를 얻어 조합원이 된 경우를 제외하고는 사업계획승인후에는 조합원을 교체하거나 신규로 가입할 수 없다고 규정하고 있음. 따라서 재건축조합은 사업계획승인 전에 매매 등으로 소유권의 변경이 있는 경우에는 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 있을 것임. 그러나 조합원은 조합의 최종 목적을 달성할 때까지 조합원으로서 책임과 의무가 있는 것이므로 특별한 사유가 아니면 조합으로부터 임의적으로 탈퇴하는 것은 곤란할 것으로 사료됨. 만약 특별한 사유가 인정되어 탈퇴가 불가피한 경우, 그 탈퇴 절차 등은 조합내부에서 정하여 운영하여야 할 것임.   나. 질의 "나"에 대하여     재건축조합의 설립인가를 위하여는 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조제2항에 의거 각 동별로 구분소유자 및 의결권의 각 5분의4이상 다수의 결의가 있어야 함.   사업계획승인후 탈퇴 조합원의 대지지분의 처분 방법 【질의요지】   사업계획승인후 조합원의 자격을 포기하고 탈퇴할 경우, 탈퇴 조합원의 대지지분의 처분 방법 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 12.)】   주택건설촉진법령에서 조합원의 탈퇴에 관하여는 정하고 있지 아니하나 조합원은 조합의 최종 목적을 달성할 때까지 조합원으로서 책임과 의무가 있는 것이므로 특별한 사유가 아니면 조합으로부터 임의적으로 탈퇴하는 것은 곤란할 것으로 사료됨. 만약 특별한 사유가 인정되어 조합탈퇴가 불가피한 경우, 그 탈퇴 절차등 은 조합내부에서 정하여 운용하여야 할 것임.   재건축조합 해산전 아파트를 매입할 경우 조합원 자격 승계여부 【질의요지】   소유권보존등기가 완료된 재건축조합원 지분의 아파트를 재건축조합이 해산되지 아니한 상태에서 매입할 경우 조합원의 자격이 승계되는지? 이 경우 청산시 이익배분을 받을 수 있는지 여부 및 의결권 행사 가능 여부는? 【회신내용(택지 58507-  : 1998. 12.)】   주택건설촉진법 시행령 제42조제3항제3호에서 재건축조합의 구성원은 노후·불량주택(주택에 부속되는 대지를 포함)의 소유자로 규정하고 있고, 조합원의 변경 등이 있는 경우에는 동령 제42조제1항에 의한 조합설립변경인가를 얻어야 조합원으로서 권리·의무를 행사할 수 있을 것임. 따라서 이러한 자격요건에 해당되지 아니하고 변경인가를 얻지 아니하였다면 조합원으로서 권리·의무를 승계하였다고 볼 수 없을 것으로 사료됨.   건물관리대장에는 있으나 토지지분이 없는 경우 재건축조합원의 자격여부 【질의요지】   건물관리대장에는 등재되어 있으나 토지지분이 없는 경우 재건축조합원의 자격이 있는지? 【회신내용(택지 58507-  : 1998. 12.)】   주택건설촉진법 시행령 제42조제3항제3호에서 재건축조합의 구성원은 노후·불량주택(주택에 부속되는 대지를 포함)의 소유자로 규정하고 있으므로 대지지분이 없이 주택만 소유하고 있는 자는 재건축조합의 구성원이 될 수 없음.   재건축대상인 주택 및 대지에 설정된 저당권 등의 자동승계여부 【질의요지】   재건축대상인 주택 및 대지에 설정된 저당권 등은 자동으로 승계되는지? 【회신내용(택지 58507-  : 1998. 12.)】   주택건설촉진법 제44조의3제5항에서 "재건축대상인 노후·불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권 등 등기된 권리는 동법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인 이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 설정된 것으로 본다. 이 경우 도시재개발법 제33조 내지 제45의 규정을 준용한다"고 규정하여 재건축조합원 소유물건에 저당권 등이 설정된 경우 그 저당권 등이 사업계획승인이후에는 도시재개발법 제33조 내지 제45조에서 정한 절차를 거쳐 그 조합원에게 그대로 승계되도록 하고 있음. 그러나 사업추진과정에서 사업주체가 조합의 소유물건에 대하여 설정하는 저당권 등은 이해관계가 없는 일반분양자의 재산권 행사 등을 제한하는 피해를 야기할 수 있을 것이므로 일반분양 등을 위하여는 조합소유의 물건에 설정된 저당권 등은 말소되어야 할 것으로 사료됨.   재건축대상 주택 및 대지의 저당권설정으로 인한 영향과 저당권 변경절차 【질의요지】   재건축대상의 주택 및 대지에 저당권 등의 설정으로 인하여 일반분양자에게 미칠 수 있는 영향은? 일반분양자에게 영향을 미치지 아니하도록 하는 저당권 등의 변경절차 및 방법은? 【회신내용(택지 58507-  : 1998. 10.)】   주택건설촉진법 제44조의3제5항에서 "재건축대상인 노후·불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권등 등기된 권리는 동법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인 이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 설정된 것으로 본다. 이 경우 도시재개발법 제33조 내지 제45의 규정을 준용한다"고 규정하여 재건축조합원 소유물건에 저당권 등이 설정된 경우 그 저당권 등이 사업계획승인이후에는 그 조합원에게 그대로 승계되도록 하여 사업추진이 가능하도록 하고 있으나, 사업추진과정에서 사업주체가 조합의 소유물건에 대하여 설정하는 저당권 등은 이해관계가 없는 일반분양자의 재산권 행사 등을 제한하는 피해를 야기할 수 있으므로 주택공급에관한규칙 제7조제3항의 규정에 의거 설정된 저당권의 말소 등의 절차를 거쳐 일반분양을 하여야 할 것으로 사료됨.   조합장의 수 【질의요지】   재건축조합을 결성함에 있어 조합장은 반드시 1인만을 선출하여야 하는지? 【회신내용(택지 58507-  : 1998. 12.)】   주택건설촉진법상에서는 조합장의 수에 관하여는 정하고 있지 아니하나, 건교부 재건축조합표준규약 제12조 및 서울특별시 재건축조합표준규약 13조에서 조합장은 1인으로 한다고 정하고 있음.   현재 거주자가 조합업무에 참여할 수 있는 방법 【질의요지】   현재 아파트재건축을 계획하고 있는 경우, 소유자는 외국에 거주하고 있어 조합업무에 참여할 수 없는바, 현재 거주자가 조합업무에 참여할 수 있는 방법은? 【회신내용(택지 58507-  : 1998. 12.)】   현재 거주자가 조합업무에 참여할 수 있는 방법으로는, 재건축조합의 구성원은 주택건설촉진법 시행령 제42조제3항에 의거 주택의 소유자이므로 주택의 소유권을 이전(사업계획승인전에는 매매, 사업계획승인 후에는 전매동의등을 받아 조합원 변경) 받아 조합원으로서 직접 참여하는 방법과 조합원으로부터 그 권한의 행사를 위임받은 경우에는 대리로 참여할 수 있는 방법 등이 있을 것으로 사료되며, 조합원의 권한을 행사할 수 있는 위임의 절차 등과 관련하여는 법률전문가의 자문을 받을 것.   조합장 및 임원의 해임 【질의요지】   가. 적법절차에 의하여 총회가 개최되었고 이 총회에서 조합장 및 임원, 대의원이 해임되었다면 이들은 조합의 대표인지 아닌지 여부   나. 총회에서 해임된 조합장 및 임원들의 명의로 입주자모집 등 조합운영에 관한 업무를 계속 수행할 수 있는지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1998. 12.)】   재건축조합은 비법인 사단으로서 총회의 개최, 임원의 선임 등은 특별한 사정이 없는 한 조합규약 등에서 정한 바에 따라야 할 것이고, 이 규약은 행정청의 인가를 받으므로서 효력이 있는 것임. 따라서 조합규약 등에서 정한 절차에 따라 유효하게 개최된 임시총회에서 현 조합장 등이 해임되었다면 조합 내부적으로 조합장 및 임원의 실질적인 권한을 잃었다고 볼 수 있으며, 새로 선임된 조합장 등이 행정청의 인가를 얻지 못하였다면 이는 대외적으로 권한을 행사할 수 없을 것으로 사료됨.   법원에서 선임한 임시대표자가 재건축조합장의 역할 이행가능 여부 【질의요지】   가. 주택건설촉진법 시행령 제34조의4의 규정에 의한 약정 체결시 가계약서로 제출되어 사업승인이 처리된 바, 가계약서도 약정서와 같은 효력이 있는지?   나. 법원에서 선임한 임시대표자가 재건축조합장의 역할인 사업계획의 변경 등 행정적인 절차를 이행할 수 있는지? 【회신내용(택지 58507-  : 1998. 12.)】   가. 질의 "가"에 대하여     주택건설촉진법 시행령 제34조의4의 규정에 의한 약정에 관한 사항은 재건축조합과 등록업자간의 계약관계로서 이의 효력 여부는 민사법령에 따라 처리되어야 할 것으로 사료되며,   나. 질의 "나"에 대하여     주택건설촉진법 시행령 제42조에 의거 주택조합의 조합장은 원칙적으로 조합원들의 동의를 받아 선출하는 것이며, 권리·의무 및 그 선임방법에 관하여는 조합규약에 정하도록 하고 있으므로 법원에서 선임한 임시대표자가 조합을 대표하여 주택건설사업계획변경 신청 등 권한을 행사할 수 있는지 여부는 법원에서 선출한 임시대표자가 이러한 자격과 권리·의무를 부여받았는지를 확인하여 결정할 사항으로 사료됨.   조합규약의 변경시 전 조합원의 합의여부 【질의요지】   재건축 창립총회 결의시 전조합원이 결의한 조합규약을 변경할 경우에도 조합원 전원의 합의가 필요 한 지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1998. 12.)】   주촉법 시행령 제42조제7항제10호에서 조합규약의 변경절차는 조합규약에 포함하도록 규정하고 있으므로 이와 관련하여 타 법령 등에서 특별히 정하고 있지 않는 한 조합규약의 변경은 조합규약에 정한 바에 따라야 할 것으로 사료됨.   전조합원의 동의없는 변경 조합규약의 인정여부 【질의요지】   조합임시총회에서 몇 명의 조합원에 의해 규약을 변경하고, 전 조합원의 동의도 없는 상태에서 조합장 등 임원의 선임, 조합규약의 변경을 결의한 경우, 선출된 조합장 등 임원, 변경 조합규약을 인정할 수 있는지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1998. 12.)】   주택건설촉진법 시행령 제42조제7항에서 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법, 조합규약의 변경절차 등은 조합규약에 포함하여 조합설립인가를 신청하도록 규정하고 있으므로 조합장 등의 임원선출 및 조합규약의 변경은 특별한 사정이 없다면 원칙적으로 조합규약에서 정하고 있는 절차에 따라야 할 것임.   중도금 납부에 관한 질의 【질의요지】   가. 재건축조합원의 경우는 건축공정률과 관계없이 중도금을 납부하여야 하는지?   나. 옥상층 철근배치 완료 전에 중도금 납입회수가 6회 중 4회차 중도금을 받을 경우 선납처리되어야 하는지?   다. 일반분양분에 대하여 중도금 분할 징수 규정을 위반하여 징수할 시 갑·을 중 누구의 귀책이며 처벌사항은? 【회신내용(택지58507-   :1999.3)】   가. 질의 "가"에 대하여     재건축은 노후·불량주택의 소유자가 자율적으로 조합을 구성하여 등록업자와 공동사업주체로서 사업을 추진하는 제도로서, 주택건설촉진법 시행령 제34조의4에서 공동사업주체인 재건축조합과 등록업자는 대지 및 주택의 사용·처분, 사업비의 부담, 시공상의 책임, 공사기간, 하자보수 책임 등에 관하여 약정을 체결하여 사업계획승인을 신청하도록 규정하고 있음.     그리고 재건축조합이 그 조합원에게 공급하기 위하여 주택을 건설하는 경우에는 주택공급에관한규칙 제26조의 규정은 적용되지 아니합니다. 따라서 재건축조합원의 중도금 납부에 대하여는 등록업자와 체결된 약정 등에서 정하는 절차에 따라야 할 것으로 사료됨.   나. 질의 "나"에 대하여     납입된 중도금에 대하여 선납처리하여야 할 것이니 여부는 주택공급계약서 등에서 정하고 있는 당사자간에 체결한 계약 및 사업시행자의 회계처리 규정 등에 의거 처리해야 함.   다. 질의 "다"에 대하여     재건축조합과 등록업자는 상기와 같이 공동사업주체이므로 공동책임이 있다. 할 것이나 당사자간에 체결된 약정의 내용에 따라 그 책임의 정도가 다를 수는 있을 것이며, 동 규정 위반시 주택건설촉진법 제51조제2의3호의 규정에 의거 처벌됨.   중도금 분할징수 【질의요지】   가. 중도금 분할징수규정 적용대상 및 위반시 처벌사항은?   나. 재건축조합원의 경우는 건축공정률과 관계없이 중도금을 납부하여야 하는지? 【회신내용(택지58507-   :1998.7)】   가. 질의 "가"에 대하여     주택공급에 관한규칙 제26조제6항의 신설규정은 '97.7.18이후최초로 입주자모집공고 승인신청분부터 적용되며, 동 규정 위반시 주택건설촉진법 제51조2의3호의 규정에 의거 처벌됨.   나. 질의 "나"에 대하여     재건축은 노후·불량주택의 소유자가 자율적으로 조합을 구성하여 등록업자와 공동사업주체로서 사업을 추진하는 제도로서, 주택건설촉진법 시행령 제34조의4에서 공동사업주체인 재건축조합과 등록 접자는 대지 및 주택의 사용·처분, 사업비의 부담, 시공상의 책임, 공사시간, 하자보수 책임 등에 관하여 약정을 체결하여 사업계획승인을 신청하도록 규정하고 있음.     그리고 재건축조합이 그 조합원에게 공급하기 위하여 주택을 건설하는 경우에는 주택공급에관한규칙 제26조의 규정은 적용되지 아니함.     따라서 재건축조합원의 중도금 납부에 대하여는 등록업자와 체결된 약정 및 조합규약 등에서 정하는 절차에 따라야 할 것으로 사료됨.   증여계약 해지 후 권리회복 여부 【질의요지】   재건축조합원이 그 배우자에게 증여계약을 하였으나 이를 해지하여 당초 증여인의 권리가 회복된 경우 당해 증여인은 재건축조합의 구성원 요건을 갖추었다고 볼 수 있는지? 【회신내용(택지 58507-  :1999.6)   재건축조합의 구성원은 주택건설촉진법 시행령 제42조3항제3호에서 노후·불량주택(당해 대지포함) 및 복리시설(당해 대지포함)의 소유자로 규정하고 있으며, 주택건설사업계획승인을 얻은 후에 조합원의 교체 등과 관련하여는 동령 제42조제5항에 의하면 조합원의 사망, 입주자로 선정된 지위가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경된 경우, 당해 지역 노후불량주택의 소유자가 추가로 가입하는 경우에는 조합원을 교체하거나 신규로 가입할 수 있습니다. 따라서, 증여계약의 해지로 입주자의 선정된 지위 및 소유권이 다시 증여인에게 이전된다면 증여인은 재건축조합의 구성원 요건을 갖추었다고 볼 수 있습니다. 그리고 조합원 등의 변경이 있는 경우에는 동령 제42조 제1항에 의거 조합설립변경인가를 받아야 함.   전매시기 및 조합설립변경인가 시기 【질의요지】   전매제한 규정의 폐지로 재건축조합주택의 경우 사업계획승인 후에만 전매가 가능한지? 조합설립변경인가 시기는? 【회신내용(택지58507-   :1999.4)   '99.3.1부터는 주택의 전매제한 규정이 폐지됨에 따라 조합원은 시장 등의 전매동의를 받지 않고도 전매가 가능한 것이며, 매수자는 새로운 조합원으로 가입을 하여야 할 것입니다. 이 경우 매수자는 대지에 대하여 매수자 명의로 소유권 이전등기, 조합원 명부 등재 및 사업주체에 분양계약서의 명의변경 등을 이행하여야 하고, 조합은 동 사항에 대하여 관할 관청에 변경인가를 신청하면 될 것임.   재건축조합원의 교체 및 신규가입은 사업계획승인일이 기준이 되는 것은 아니며 그 이전(조합설립인가일 이후)에도 가능함.   아울러, 전매동의 없이 입주자로 선정된 지위(대지포함)가 양도, 증여, 확정판결 등으로 변경된 경우에도 조합원으로 가입이 가능하도록 동법 시행령을 개정 중에 있음.   조합규약 및 조합원변경에 관한 질의 【질의요지】   재건축사업이 종료되어 조합원들이 입주하고 청산절차만 남아 있는 상태에서   가. 새로운 양수자인 비조합원을 조합원으로 변경이 가능한지?   나. 재건축사업이 종료된 현재에도 조합규약이 효력이 있는지?   다. 인가된 조합원 중 매매 양도후 이주한 조합원이 많아 청산총회 개최가 어려운 바, 새로운 양수자를 조합원으로 간주하여 개최하여도 하자가 없는지? 【회신내용(주환58507-   :2000.4)】   구분소유권 등의 양도·양수 등으로 인하여 조합원이 변경되었다면 인가권자로부터 변경인가를 받아야 하는 것이며, 재건축조합이 해산인가를 받기 전이라면 '변경의 내용을 증명하는 서류'를 첨부하여 변경인가를 받을 수 있을 것임.   따라서, 귀 조합의 경우 변경된 조합원에 대한 변경인가를 받은 후 총회를 개최하는 것이 타당할 것으로 사료됨.   아울러, 조합의 해산인가 전이라면 조합의 운영은 당해 조합규약에 따라야 할 것임.   조합규약의 해석 【질의요지】   가. 조합규약에 매매, 상속, 증여 등으로 양수 받은 자는 조합원의 권리의무도 포괄 계승한다라고 규정되어 있을 때 조합원의 포괄계승과 소유권이전등기 만으로 가능한 것인지 또는 동의서를 다시 제출하여야 하는지? 【회신내용(주환58507-   :2000.3)】   가. 법무부 소관법률인 집합건물의소유및관리에관한법률 제49조의 규정에는 '재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 및 구분소유권 또는 대지사용권을 매수한 각 매수지정자(이들의 승계인을 포함)는 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 합의한 것으로 본다'라고 규정되어 있음.   나. 주택건설촉진법시행령 제42조제7항의 규정에는 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항에 대하여 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 귀하의 질의내용에 대해서는 조합규약에 따라야 할 것임.   조합원인정 및 조합규약에 의한 대의원회의 결의방법 【질의요지】   가. 당해 조합규약에 의한 대의원회의 결의방법의 주택건설촉진법 위배 여부   나. 주택을 양수하고 조합원변경을 거부하여 조합에 조합원변경신고를 아니한 경우 조합원으로 인정하여야 하는지?   다. 주택을 양수한 자가 조합원변경을 필하여야 사업계획승인이 가능한지? 【회신내용(주환58507-   :2000.3)   가, 나. 주택건설촉진시행령 제42조제7항에 의하면 조합원의 자격에 관한 사항, 조합원의 자격에 관한 사항, 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항, 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법, 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차 등에 대해 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 귀하의 질의내용에 대해서는 조합규약에 따르면 될 것임.     참고로, 법무부 소관법률인 집합건물의소유및관리에관한법률 제49조에는 '재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 및 구분소유권 또는 대지사용권을 매수한 각 매수지정자(이들의 승계인을 포함)는 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 합의한 것으로 본다'라고 규정되어 있음.   다. 주택을 양도 양수하여 조합원이 변경되었다면 조합인가권자로부터 변경인가를 받아야 하며, 사업계획승인 신청을 위해서는 주택건설 촉진법시행령 제34조의4의 규정에 따라 주택조합이 주택용 대지의 소유권을 확보(주택조합 또는 조합원 개개인의 토지소유권 확보)하여야 함.   부당한 조합규약 변경후 변경인가를 받지 않았을 경우 효력 【질의요지】   부당하게 강행한 임시총회에서 조합규약을 변경한 후, 이에 대한 변경인가를 받지 않았을 경우의 효력 여부는? 【회신내용(주환 58507-  :2000.2)】   조합규약을 개정하기 위해서는 기존의 조합규약에서 정하고 있는 개정절차에 따라 개정하고, 주택건설촉진법시행령 제42조 제1항 제6호의 규정에 의거, 변경의 내용을 증명하는 서류를 첨부하여 인가권자의 변경인가를 받아야 할 것입니다.   표준규약 내용중 수치로 된 정족수 수정 가능여부 【질의요지】   가. 표준규약 제19조 제2항 제1호의 의미는?   나. 표준규약 내용중 수치로 된 정족수를 추진위원회의 실정에 맞게 수정할 수 있는지? 【회신내용(주환 58507-  :2000.2)】   가. 건교부 재건축조합표준규약 제19조 제2항은 조합원의 권익과 직결되는 중요한 사항의 결정에 대해서는 개의요건 및 의결정족수를 강화할 수 있도록 예시한 것으로, 제1호(중요한 조항의 개정 및 폐지에 관한 사항)를 비롯하여 조합실정에 비추어 의결요건을 강화할 필요가 있는 사항에 대해 규정하여 운영하면 될 것임.   나. 표준규약은 조합규악을 제·개정하기 위한 가이드라인이 되는 것으로 강제성이 있는 것은 아니며, 이를 토대로 조합여건에 맞는 각자의 조합규약을 제·개정하게 되는 것인 바, 정족수에 대해 표준규약을 반드시 따라야 하는 것은 아님.   조합규약 제14조의 임원의 자격에 대한 유권해석 【질의요지】   재건축 반대자와 조합측 쌍방이 명예훼손으로 벌금 100만원씩 약식 기소하였으며, 조합에서 정식재판청구(항소)중에 있을 때, 첨부된 조합규약 제14조(임원의 결격사유) 제2항에 의한 임원의 자격에 대한 유권해석은? 【회신내용(주환 58507-  :2000.2)】   주택건설촉진법시행령 제42조 제7항에 의하면 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법에 대하여는 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 귀하의 질의내용에 대해서는 당해 조합규약에 따르면 될 것이며, 조합규약은 당해 규약을 제정한 조합에서 해석·운용하여야 할 것임.   조합원의 주택보유수만큼 의결권을 가지는가의 여부 【질의요지】   임대사업중인 조합원의 보유주택수(7세대)만큼 총회에서 의결권을 가질 수 있는지? 【회신내용(주환 58507-  :1999.12)】   1가구가 2주택 이상을 소유하고 있을 경우, 재건축을 위한 결의율 산정의 기준은 그 구분소유자 및 의결권에 의해 산정되어야 할 것이며, 주택건설촉진법시행령 제42조 제7항 제8호에 의하면 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차에 대해서 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 조합총회에서의 의결방법에 대하여는 당해 조합규약이 정하는 바에 따르면 될 것임.   표준규약을 조합에 적용하는데 의결절차의 필요여부 【질의요지】   가. 표준규약을 조합에 적용하는데 별도의 총회를 통한 의결절차가 필요한지?   나. 조합규약과 법령이 상충할 경우, 어느 것에 먼저 적용 받는지? 【회신내용(주환 58507-  :1999.12)】   가. 표준규약의 내용을 당해 조합에 적용하기 위해서는 기존의 조합규역에서 정하고 있는 개정절차에 따라 개정하고, 개정된 내용에 대해 인가권자의 변경인가를 받아야 할 것임.   나. 조합규약이란 조합의 운영 등에 대해 필요한 사항을 정한 조합원들의 기본규정인바, 주택건설촉진법령 및 민형사 관련법령 등에 저촉되지 않는 범위 내에서 정하여야 할 것임.   조합원의 서류 미제출로 조합이 피해를 입은 경우 제명가능여부 【질의요지】   일부 조합원이 재건축사업 관련 서류를 제출하지 않아 조합에 피해를 입힌 경우, '99.10.5 안양시에 시달된 재건축조합표준규약을 적용하여 제명할 수 있는지? 【회신내용(주환 58507-  :1999.11)】   표준규약은 조합규약을 제·개정하기 위한 시안(Guide-line)이 되는 것으로 강제성이 있는 것은 아니며, 이를 토대로 조합여건에 맞는 각자의 조합규약을 제·개정하게 되는 것임.   따라서, 표준규약의 내용을 당해 조합에 적용하기 위해서는 기존의 조합규약에서 정하고 있는 개정절차에 따라 개정하고, 개정된 내용에 대해 인가권자의 변경인가를 받아야 할 것임.   창립총회 정족수에 관한 조합규약의 해석 【질의요지】   재건축동의자 전원이 연명한 조합규약에 '총회는 조합원 과반수 출석으로 개의하고, 과반수 찬성으로 의결한다'라고 되어 있는 경우, 창립총회 개의정족수는 재건축동의자(680명)의 과반수인지 미동의자를 포함한 800명의 과반수인지? 【회신내용(주환 58507-  :1999.8)】   창립총회의 개의방법 및 시기 등에 대해서는 주택건설촉진법령상에는 규정하고 있지 아니하고 자체 규약에 따라 재건축 추진위원회에서 내부적으로 결정할 사항이며, 조합원이라 함은 동법 시행령 제42조 제3항에 의해 노후·불량주택 또는 복리시설(당해 주택 및 복리시설에 부속되는 대지 포함)의 소유자로서, 재건축 결의내용에 동의한 자를 말하는 것임. 그리고, 창립총회 회의록, 조합원 전원이 연명한 조합규약 등은 조합설립 인가시 인가권자에게 제출하여 인가를 받아야 할 것임.   추진위원장을 둔다는 규정명시의 합법여부 【질의요지】   재건축사업을 효율적으로 추진하기 위해, 별정직으로 추진위원장을 둔다는 규정을 조합규약에 명시하여 운영하는 것이 위법인지? 【회신내용(주환 58507-  :1999.8)】   재건축제도는 노후·불량주택의 소유자들의 자율적으로 조합을 구성하여 주택건설촉진법상의 등록업자와 공동사업주체가 되어 자신의 주택 및 부대·복리시설을 건설하는 것으로 조합에 추진위원장이라는 별도의 직원을 두는 것에 관해서는 동법령상에는 규정하고 있지 않은 바, 조합 내부적으로 결정하여야 할 것으로 사료됨.   다만, 추진위원장에게 위임된 권한·의무 등에 관해서는 동법 시행령 제42조 제1항에 의거, 조합설립인가 신청시 제출하는 조합규약(조합원 전원이 연명하여야 함)에 포함하여 조합설립인가권자의 인가를 받아야 할 것임.   조합원의 권리 및 조합규약  【질의요지】   가. 조합원이 재건축조합의 계약서 등 주요서류의 열람 및 등본교부 신청시 조합에서는 반드시 응해야 하는지?   나. 재건축조합의 감사는 계약서 등 주요서류의 열람 및 교부신청권이 있는지?   다. 재건축추진위원회에서 임의로 차용하여 운영비용을 임의기준에 의거 사용했을 경우 조합원이 이를 변제하여야 할 의무가 있는지?   라. 조합(추진위원회)에서 감사의 감사 실시를 거부할 수 있는지?   마. 재건축추진위원회에서 체결한 각종 계약의 경우 계약금액 및 내용의 일부가 부당해도 조합원에게 효력이 승계 되는지?   바. 조합규약중 총회 및 대의원회의 권한을 이사회에서 별도로 제정된 업무규정의 내용이 규약내용과 불일치 할 경우 효력발생 여부   사. 조합원이 아닌 자가 조합원인 배우자의 위임을 받아 임원이 될 수 있는지? 【회신내용(주환 58507-  :1999.5)   가. 질의 "가""라"에 대하여     재건축조합은 조합원들이 주택건설이라는 목적을 위하여 스스로 결성한 단체인바, 조합은 조합규약을 준수하고, 조합규약 등에서 특별하게 제한하고 있지 아니하는 한 주요서류의 열람 및 등본의 교부 등 조합원이 요구하는 사항에 대하여 협조하는 것이 타당하다고 사료되며,   나. 질의 "나""사"에 대하여     주택건설촉진법 시행령 제42조 제7항에 의하면 조합인원의 권리·의무 및 그 선임방법은 조합규약에 포함하도록 되어 있는바, 감사의 임무 등은 조합규역에 정한바 에 따라야 할 것임.   다. 질의 "다""마"에 대하여     부당지출한 조합운영비의 조합원 변제여부 및 재건축추진위원회에서 체결한 계약이 부당한 경우 조합원에게 그 효력이 승계 되는지 여부는 당해 조합규약, 민사법 등에 의거 처리하여야 할 사항임.   라. 질의 "바"에 대하여     조합규약은 조합원의 권리·의무, 임원의 선출방법, 조합의 운영 등 정한 기본규약인바, 이에 근거하여 조직된 이사회에서 마련한 업무규정이 조합규약과 불일치되는 경우에는 조합규약이 우선하여야 할 것으로 사료됨.   이주비 이자산정 및 건축비 조정에 관한 질의 【질의요지】   가. 시공사가 당초 무이자로 지급하기로 한 이주비에 대하여 이자를 산정하여 공사도급금액에 포함하였을 경우 건축비 하향조정을 요구하는 것이 정당한지?   나. 건축비 인상 요구 안이 1,2차총회에서 무산되고 대의원회의에서 통과된 경우 합법적인지 여부 【회신내용(주환 58507-  :1999.1)】   공사비와 관련하여는 귀 조합과 시공사 당사자간에 체결된 계약의 내용에 따라 처리하여야 할 것이며, 건축비 인상요구안이 대의원회의에서 통과된 것이 합법적인지 아닌지 여부는 동 사항을 귀 조합의 규약에서 정하고 있는 내용 및 절차에 따라 정당하게 처리하였는지 등을 판단하여 결정하시기 바람.   재건축사업에서 추가로 입금하는 금액 및 분양처분의 고시 【질의요지】   가. 재건축사업에서 추가로 입금하는 금액의 정식 명칭은?   나. 분양처분의 고시는 언제 어떻게 이루어지는지?   다. 조합원이 추가로 부담하는 금액은 준공과 함께 납입하여야 하는 것이 아닌지? 【회신내용(주환58507-   :2000.2)】   가. 주택건설촉진법에 의한 재건축사업에서 조합원이 추가로 부담하는 금액에 대한 법적인 명칭은 없으며, 참고로 재개발사업의 경우는 도시재개발법 제20조 등에서 조합원이 부담하는 경비를 규정하고 있음을 알려드리며,   나. 분양처분의 고시 등 귀하께서 질의하신 내용은 도시재개발법에 의한 주택재개발사업에 해당됨.   다. 주택건설촉진법시행령 제34조의4의 규정에 의하면 주택조합과 등록업자가 사업계획승인을 신청할 때 대지 및 주택의 사용·처분, 사업비의 부담 등에 대해 약정을 체결하도록 하고 있고, 동령 제42조 제7항에는 조합의 비용부담과 조합회계 등에 대해 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 조합원의 추가 납부 금액 등에 대해서는 조합규약 및 계약내용 등에 따르면 됨.   상가의 공유지분자의 조합원자격 【질의요지】   가. 상가를 공유지분으로 소유하고 있는 경우, 공유지분소유자 모두가 조합원이 될 수 있는지?   나. 소유자의 배우자로서 추진위원회 임원직을 수행한 후, 2000년 1월부터 본인 명의로 소유하고 있을 경우, 2000년 4월경 결성될 재건축조합의 대의원 및 임원으로 선출될 수 있는지?(건교부 표준규약에의 저촉여부) 【회신내용(주환58507-   :2000.2)】   가. 하나의 복리시설을 수인이 공유하고 있을 경우, 조합원은 1인이 되며 하나의 복리시설을 공급하여야 함.   나. 표준규약은 조합규약을 제·개정하기 위한 시안(Guide-line)이 되는 것으로 강제성이 있는 것은 아니며, 이를 토대로 조합여건에 맞는 각자의 조합규약을 제·개정하게 되는 것이며, 주택건설촉진법시행령 제42조 제7항에 의하면 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법에 대하여는 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 귀하의 질의 내용에 대해서는 당해 조합규약에 따르면 됨.   조합원 자격 【질의요지】   가. 소유권행사를 위임받은 아파트 소유자의 배우자가 조합원이 될 수 있는지?   나. 건교부 표준규약 제8조 제2항의 '1세대 또는 동일인이 2이상의 주택을 소유하고 있을 경우, 1인의 조합원으로 보며 1주택만 공급한다'라는 규정은 어떤 법령에 명시되어 있는지? 【회신내용(주환58507-   :2000.2)】   가. 주택건설촉진법시행령 제42조 제3항 제3호에 의하면 재건축조합의 구성원은 노후·불량주택의 소유자(부속 대지 포함) 또는 복리시설의 소유자(부속 대지 포함)이므로 아파트 소유자의 배우자는 조합원의 자격이 없음.   나. 귀하의 질의내용은 주택건설촉진법 제44조의3 제6항 및 동시행령 제42조의6에 규정되어 있음.   아파트 소유자의 배우자의 조합임원 자격여부 【질의요지】   소유권행사를 위임받은 아파트 소유자의 배우자가 조합원이 되어 조합 임원이 될 자격이 있는지? 【회신내용(주환58507-   :2000.1)】   조합임원의 자격요건에 관하여는 주택건설촉진법령에 직접적으로 정하고 있지 않고 동법 시행령 제42조 제7항에서 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법에 관하여는 조합규약에 포함하도록 규정하고 있으며, 동법 동령 동조 제3항 제3호에 의하면 재건축조합의 구성원은 노후·불량주택의 소유자(당해 주택에 부속되는 대지 포함) 또는 복리시설의 소유자(당해 복리시설에 부속되는 대지 포함)이므로 아파트 소유자의 배우자는 조합원 자격이 없음. 다만, 조합원 권리·의무의 대리에 대해서는 당해 조합규약에서 정하는 바에 따르면 됨.   주택과 상가를 동시에 소유시 각각 조합원으로 인정여부 【질의요지】   재건축 사업부지 내에 주택과 상가를 동시에 소유하고 있는 경우, 각각 조합원으로 인정할 수 있는지? 【회신내용(주환58507-   :1999.12)】   하나의 세대가 1주택 외에 상가를 소유하고 있는 경우에는 그 상가에 대해서도 조합원으로 인정하는 것이 타당함.   조합원 자격 【질의요지】   가. 아파트 소유자의 배우자가 동대표위원직을 수행할 수 있는지?   나. 아파트 소유자의 배우자가 조합원 자격으로 재건축추진위원회에 참여할 수 있는지?   다. 재건축조합 결성시 아파트 소유자의 배우자가 소유자를 대신하여 위임받아 조합원의 자격을 취득, 조합운영에 참여할 수 있는지? 【회신내용(주환58507-   :1999.12)】   조합임원의 자격요건에 관하여는 주택건설촉진법령에 직접적으로 정하고 있지 않고 동법 시행령 제42조 제7항에서 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법에 관하여는 조합규약에 포함하도록 규정하고 있으며, 동법 동령 동조 제3항 제3호에 의하면 재건축조합의 구성원은 노후·불량주택의 소유자(당해 주택에 부속되는 대지 포함) 또는 복리시설의 소유자(당해 복리시설에 부속되는 대지 포함)이므로 아파트 소유자의 배우자는 조합원 자격이 없음. 다만, 조합원 권리·의무의 대리에 대해서는 당해 조합규약에서 정하는 바에 따르면 됨.   조합원의 권리에 대한 보상 【질의요지】   조합원의 제명 및 제명된 조합원의 권리에 대한 보상은 조합규약과 총회에서 결정된 절차에 따라 처리하면 되는 것인지? 【회신내용(주환58507-   :1999.12)】   주택건설촉진법시행령 제42조 제7항 제3호에 의하면 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항에 대해서는 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 조합원의 제명 등에 관해서는 당해 조합의 조합규약 등 조합 내부적으로 정하는 바에 따르면 됨.   조합원의 자격 【질의요지】   가. 소유권을 양수한 자가 조합에 조합원 변경을 신고치 않고, 변경인가를 받지 않은 경우, 조합원 자격이 없는 것인지?   나. 동일인이 2주택 이상을 소유한 경우 1인의 조합원으로 인정하여야 하는지?   다. 부부가 상가와 주택을 각각의 명의로 소유하고 있는 경우 이를 각각의 조합원으로 인정하여야 하는지? 【회신내용(주환58507-   :1999.11)】   가. 질의 '가'에 대하여     '인가'라고 하는 것은 타인의 법률행위에 동의를 부여하여 그 행위의 효력을 보충함으로써 법률상의 효력을 완성·발생시키는 행위를 말하는 것인바, 조합원이 될 수 있는 요건(노후불량주택의 소유자로서 재건축에 동의한 자)을 갖추었다 하더라도 조합원으로서의 권리·의무를 행사하기 위해서는 조합원의 변경에 대해 변경인가를 받아야 함.   나. 질의 '나'에 대하여     주택건설촉진법 제44조의3 제6항의 규정에 의하면 재건축조합원 중 1세대가 2주택 이상을 소유한 경우 이를 1조합원으로 보며, 1주택만 공급하도록 하고 있음.   다. 질의 '다'에 대하여     하나의 세대가 주택 외에 상가를 소유하고 있는 경우에는 그 상가에 대해서도 조합원으로 인정하여야 함.   조합원 토지 및 건물을 승계한 새 소유주의 재건축 동의여부 【질의요지】   재건축동의서를 제출한 자의 토지, 건물이 법원 경매에 의하여 타인에게 승계 되었을 경우(조합설립인가 직전), 재산권을 승계 받은 소유주는 재건축에 대해 동의한 것으로 보는지? 【회신내용(주환58507-   :1999.11)】   법무부 소관법률인 집합건물의소유및관리에관한법률 제49조에는 '재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 및 구분소유권 또는 대지사용권을 매수한 각 매수지정자(이들의 승계인을 포함)는 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 합의한 것으로 본다'라고 규정되어 있음.   시공사와 조합이 체결한 계약서 사본유출의 금지에 대한 법적 근거 【질의요지】   조합측에서 조합과 시공사가 체결한 계약서를 보여줄 수는 있으나, 사본을 조합원에게 주는 것은 금지되어 있다고 하는 바, 그 법적 근거는? 【회신내용(주환58507-   :1999.11)】   주택건설촉진법 시행령 제34조의4 제4호에 의하면 주택조합과 등록업자가 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우, 사업계획승인 신청시 토지소유자·주택조합·고용자 또는 등록업자가 대지 및 주택(부대복리시설 포함)의 사용·처분, 사업비의 부담, 시공상의 책임 등에 대해 약정을 체결하여 신청하도록 하고 있고, 동령 제42조 제7항 제6호에는 조합의 비용부담과 조합회계에 관한 사항을 조합규약에 포함하도록 하고 있음.   참고로, 조합원의 계약서 열람 및 복사에 대해서는 주택건설촉진법령상 금지규정 등을 두고 있지 않음.   조합원 자격 유무 【질의요지】   가. 주택의 소유자이나 재건축사업에 동의하지 아니한 자의 조합원 자격 유무   나. 수인의 대표자 1인이 조합원인 경우 임원의 자격이 있는지?   다. 양도·양수하였을 때 양수자가 변경된 사항을 신고하지 아니한 경우 미동의자로 보아야 하는지?   라. 대의원의 위임으로 대리 참석한 대리자의 권한   마. 서면 또는 대리인을 통하여 결의할 때 인감증명서를 첨부하여야 하는지?   바. 대의원회의의 정족수 산정에 있어서 궐위된 대의원에 대한 처리 방법? 【회신내용(주환58507-   :1999.10)】   가. 질의 '가'에 대하여     재건축조합의 조합원이란 노후불량주택(대지 포함) 또는 복리시설(대지 포함)의 소유자로서 재건축결의내용에 동의한 자가 될 것임.   나. 질의 '나' 및 '라'에 대하여     주택건설촉진법 시행령 제42조 제7항에 의하면 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법에 대하여 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 이에 대해서는 당해 조합규약에 따르면 됨.   다. 질의 '다'에 대하여     법무부 소관법률인 집합건물의소유및관리에관한법률 제49조에는 '재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 및 구분소유권 또는 대지사용권을 매수한 각 매수지정자(이들의 승계인을 포함)는 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 합의한 것으로 본다'라고 규정되어 있음.   라. 질의 '마' 및 '바'에 대하여     질의 '마' 및 '바' 사항에 대해 규정하고 있는 조합규약에 따르면 될 것임.   아파트 매수시 조합원자격 승계 여부 【질의요지】   신안 아파트(재건축아파트)를 조합원으로부터 매수하여 '99.10.18 자(입주예정일 '99. 10.28)로 조합원 자격을 승계하고자 하나, 조합장이 불가하다고 하는바, 명의변경이 가능한지? 【회신내용(주환58507-   :1999.10)】   재건축조합의 구성원은 주택건설촉진법 시행령 제42조제3항제3호에서 노후·불량주택(당해 대지포함) 및 복리시설(당해 대지포함)의 소유자로 규정하고 있으며, 주택건설사업계획승인을 얻은 후에 조합원의 교체 등과 관련하여는 동령 제42조 제5항에 의하면 조합원의 사망, 입주자로 선정된 지위가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경된 경우, 당해 지역 노후불량주택의 소유자가 추가로 가입하는 경우에는 조합원을 교체하거나 신규로 가입할 수 있음.   조합원 자격박탈에 관한 질의 【질의요지】   조합원의 동·호수 추첨을 완료하였으나, 일부 조합원이 이에 불참하고 분양계약을 체결하지 않은 경우, 시공사와의 계약 및 조합규약에 따라 총회의 결의에 의해 조합원자격을 박탈하고 일반 분양할 수 있는지? 【회신내용(주환58507-   :1999.10)】   주택건설촉진법 시행령 제34조의4 제4호의 규정에는 토지소유자·주택조합 또는 고용자가 등록업자와 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우에는 토지소유자·주택조합·고용자 또는 등록업자가 대지 및 주택(부대·복리시설 포함)의 사용처분, 사업비의 부담, 시공상의 책임, 공사기간, 하자보수책임 등에 관하여 약정을 체결하여 주택건설사업계획승인을 신청하도록 되어있으며, 동령 제42조 제7항에 의하면 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항을 조합규약에서 정하도록 하고 있는 바, 동호수 추첨, 분양계약, 중도금, 조합원의 제명 등에 대해서는 계약내용 및 조합규약에서 정하는 대로 따르면 될 것임.   조합원의 자격과 권리를 양도하였을 경우, 교체 가능여부 【질의요지】   가. 조합원의 자격과 권리를 양도하였을 경우, 교체가 가능한지?   나. 조합원의 입주권이 양도된 경우, 조합원 명의를 변경하려면 기존 조합원의 토지소유권을 취득하여야 하는지? 【회신내용(주환58507-   :1999.9)】   가. 질의 '가'에 대하여     개정('99. 4.30)된 주택건설촉진법 시행령 제42조 제4항 및 제5항에 의하면 재건축조합은 사업계획승인을 얻은 후에는 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없으나,     다만, 조합원의 사망, 입주자로 선정된 지위가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경된 경우, 당해 지역 노후·불량주택의 소유자가 추가 가입하는 경우에는 교체나 신규가입이 가능함.   나. 질의 '나'에 대하여     재건축조합과 등록업자가 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우에는 사업계획승인 신청 시에 주택건설촉진법 시행령 제34조의4 제2호에서 주택조합이 주택용 대지의 소유권을 확보하도록 규정하고 있음. 이 경우 "주택조합의 주택용 대지 소유권 확보"라 함은 주택조합 또는 주택조합 구성원 개개인이 등기부등본상 토지소유권을 확보하고 있는 경우를 의미하는 것이므로, 양수자는 양수자 명의로 소유권 이전등기, 조합원 명부등재 등을 이행하여야 하고, 동 사항에 대하여 관할 관청의 변경인가를 받아야 할 것임.   복리시설 소유자의 조합원 자격 【질의요지】   복리시설(유아원, 점포 등)의 소유자도 재건축조합원이 될 수 있는지? 【회신내용(주환58507-   :1999.6)】   주택건설촉진법 시행령 제42조제3항제3호에 의하면 복리시설(당해 복리시설에 부속되는 대지 포함)의 소유자도 재건축조합의 구성원이 될 수 있음.   복리시설의 축소로 공급받지 못한 기존 소유자의 권리 【질의요지】   복리시설의 소유자보다 복리시설을 적게 설치하여 재건축을 한 경우, 복리시설을 공급받지 못한 소유자에 대하여 주택을 공급할 수 있는지? 【회신내용(주환58507-   :1999.6)】   주택건설촉진법 시행령 제42조제3항제3호에 의하면 복리시설의 소유자도 재건축조합의 구성원이 될 수 있으며, 복리시설을 설치하지 아니하는 경우에는 주택을 공급할 수 있다고 규정하고 있습니다.   따라서, 재건축된 복리시설이 복리시설 소유자 조합원수와 일치하지 아니하여 당해 조합원에게 복리시설을 공급할 수 없는 경우라면 이를 상기 동조의 "복리시설을 설치하지 아니하는 경우"에 포함되는 것으로 보아 주택을 공급할 수 있음.   조합원직권탈퇴의 경우 조합원 변경인가 가능여부 【질의요지】   조합규약이 정한 바에 따라 조합원을 직권 탈퇴 시켰을 경우 조합원변경인가 신청이 가능한지? 【회신내용(택지58507-   :1999.6)】   주택건설촉진법 시행령 제42조제7항에 의하면 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항은 조합규약에 정하도록 하고 있는바, 조합원의 탈퇴 사유 및 그 절차 등을 당해 조합규약에 정하고, 그 정한 절차에 따라 조합원을 탈퇴시켰다면 조합원의 탈퇴에 따른 조합원변경인가를 관할 관청에 신청하여야 함.   법인의 소유 주택수 만큼 모두 조합원으로 인정하는가의 여부 【질의요지】   가. 재건축 추진에 있어서 하나의 법인이 100세대를 소유하고 있는 경우에 각 세대 모두 조합원으로 인정하여야 하는 것인지?   나. 아파트의 소유와 관련이 없는 자가 위임을 받은 경우 조합구성의 임원으로 선출이 가능한지? 【회신내용(택지58507-   :1999.6)】   가. 질의 "가"에 대하여     주택건설촉진법 제44조의3 제5항에 의하면 재건축조합원중 1세대가 2주택이상을 소유하거나 1주택을 2인 이상이 소유하는 경우에는 이를 1조합원으로 보며 1주택만 공급함. 다만, 소속근로자의 숙소 등으로 사용하기 위한 주택을 소유하고 있는 법인, 임대사업자가 임대용 주택을 소유하고 있는 경우, 국가 또는 지방자치단체가 관사로 사용하기 위하여 주택을 소유하고 있는 경우는 그러하지 아니한다고 규정하고 있음. 따라서 하나의 법인이 100세대를 소유하고 있는 경우에 조합원 산정에 있어서는 1조합원으로 보되, 공급에 있어서는 100세대를 공급해야 함.   나. 질의 "나"에 대하여     재건축조합장 등 조합임원의 자격요건에 관하여는 주택건설촉진법령에 직접적으로 정하고 있지 아니하며, 동법 시행령 제42조제7항에 의하면 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법에 관하여는 조합규약에 포함하여 인가를 받도록 규정하고 있습니다. 따라서 임원의 선출은 조합규약이 정한바에 따라야 할 것입니다.     그러나 이와 관련한 소송에서 법원(대전지방법원)은 조합원이 아닌 자 중에서 조합장의 선출 행위는 무효라는 판결('99. 2 )을 한바 있음.   조합원 채무로 인한 경매처분후 조합원 자격 【질의요지】   조합원의 채무로 인하여 경매처분 되었을 경우 해당 조합원의 자격은 어떻게 되는지? 【회신내용(택지58507-   :1999.5)】   재건축조합의 구성원은 주택건설촉진법 시행령 제42조제3항제3호에서 노후·불량주택(당해 대지포함) 및 복리시설(당해 대지포함)의 소유자로 규정하고 있으며, 주택건설사업계획승인을 얻은 후에 조합원의 교체 등과 관련하여는 동령 제42조제5항에 의하면 조합원의 사망, 입주자로 선정된 지위가 양도·증여 또는 판결 등으로 변경된 경우, 당해 지역 노후불량주택의 소유자가 추가로 가입하는 경우에는 조합원을 교체하거나 신규로 가입할 수 있음.   따라서, 경매로 당초 조합원의 지위 및 소유권이 제3자에게 이전된다면 당초 조합원은 조합원의 자격이 상실되고, 경락 받은 제3자는 새로운 조합원으로 추가가입이 가능함. 단, 입주자로서 선정된 지위를 포함하지 아니하고 조합원 소유의 대지 지분만 경락 받은 경우에는 상기 재건축조합원의 자격요건을 갖추었다고 볼 수 없을 것이므로 이 경우에는 조합원으로 가입이 곤란함.   그리고 조합원 등의 변경이 있는 경우에는 동령 제42조제1항에 의거 조합설립변경인가를 받아야 함.   조합원 탈퇴나 전매후 양수받은자의 조합원 자격 【질의요지】   가. 재건축조합원이 탈퇴한 세대를 분양 받을 경우 당해 조합원으로 가입할 수 있는지 아니면 일반분양자로 보아야 하는지?   나. 재건축조합원이 전매를 한 경우 양수받은자가 당해 조합원이 될 수 있는지? 【회신내용(택지58507-   :1999.5)】   가. 질의 "가"에 대하여     조합원이 조합을 탈퇴하여 그 조합원 지분이 조합소유가 된다면 일반분양(입주자모집공고 이전탈퇴) 또는 임의분양(20세대미만)을 하여야 할 것인바, 이때 분양을 받은 자는 일반분양자로 보아야 함.   나. 질의 "나"에 대하여     '99.3.1부터는 주택의 전매제한 규정이 폐지됨에 따라 조합원은 시장 등의 전매동의를 받지 않고도 전매가 가능한 것이며, 매수자는 새로운 조합원으로 가입이 가능함. 이 경우 매수자는 대지에 대하여 매수자 명의로 소유권 이전등기, 조합원명부 등재 및 사업주체에 분양계약서의 명의변경 등을 이행하여야 하고, 조합은 동 사항에 대하여 관할 관청에 변경인가를 신청하면 됨.   조합원 탈퇴이후의 처리 【질의요지】   가. 조합원 개개인이 납부해야 할 부담금 미납으로 미입주하고 일부조합원에 대한 조합원 탈퇴가 가능한지? 탈퇴가 가능하다면 자진탈퇴만 허용되는지? 조합측의 강제탈퇴 조치도 가능한지?   나. 탈퇴 조치되었을 경우 탈퇴수가 19세대 이하일 경우 무주택세대주에게 임의 분양해야 하는지? 아니면 무주택여부와 관계없이 임의분양이 가능한지? 【회신내용(택지58507-   :1999.5)】   가. 질의 "가"에 대하여     종전('99.4.30이전)에는 조합원의 탈퇴에 관하여 직접적으로 주택건설촉진법령에서는 정하고 있지 아니하였으나, 현재는 탈퇴에 관한 사항도 조합규약에 의무적으로 기재하여 인가를 받도록 동법시행령을 개정 공포('99.4.30)하였음.     조합원은 조합의 최종 목적을 달성할 때까지 조합원으로서 책임과 의무가 있다 할 것이므로 특별한 사유가 아니면 조합으로부터 임의적으로 탈퇴하는 것은 곤란함.     만약 특별한 사유가 인정되어 탈퇴가 불가피한 경우라면, 그 탈퇴 절차 등은 조합에서 정하여 운영하여야 함.   나. 질의 "나"에 대하여     주택조합이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택이 20세대 미만인 경우에는 당해 지역주택조합원의 자격이 있는 자 등에게 임의 공급하는 것이 타당함.   세대 구성원이 각각의 주택을 소유하고 있을 경우 조합원 자격 【질의요지】   가. 재건축 추진에 있어서 세대 구성원이 각각의 주택을 소유하고 있을 경우에 1조합원으로 보며, 1주택만 공급하는지?   나. 재건축조합이 입주자 모집공고 승인 신청 전에 부기등기를 하여야 하는지 여부 【회신내용(택지58507-   :1999.4)】   가. 질의 "가"에 대하여     주택건설촉진법 제44조의3 제5항에 의하면 재건축 조합원중 1세대가 2주택이상을 소유하거나 1주택을 2인 이상이 소유하는 경우에는 이를 1조합원으로 보며 1주택만 공급한다고 정하고 있는바, 세대구성원이 각각의 주택을 소유하고 있는 경우에도 동 규정이 적용된다고 사료되며,   나. 질의 "나"에 대하여     주택건설촉진법 제32조의3 제3항에 의하면 사업주체는 입주자모집 신청전에 당해 주택건설 대지에 대하여는 당해 주택을 공급받는 자들의 동의 없이는 양도 또는 제한물권 등을 설정할 수 없다는 부기등기를 하여야 함. 다만, 사업주체가 국가·지방자치단체 및 대한주택공사 등 공공기관이거나 당해 대지가 사업주체의 소유가 아닌 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있음.     개정중인 동법 시행령 제31조의3제3항제3호에 의하면 동법 제32조의3 제3항 단서의 "대통령령이 정하는 경우"에 "주택조합원이 주택조합에 대지를 신탁한 경우"도 포함되어 있음.   조합원의 탈퇴 요구시 조합설립변경인가 【질의요지】   재건축조합원이 탈퇴를 요구할 경우 조합에서 탈퇴를 시키고 이에 따른 조합설립변경인가를 신청하면 되는지? 【회신내용(택지58507-   :1998.10)】   가. 주택건설촉진법령에 조합원의 탈퇴에 관하여는 정하고 있지 아니하나 조합원은 조합의 최종 목적을 달성할 때까지 조합원으로서 책임과 의무가 있는 것이므로 특별한 사유가 아니면 임의적으로 탈퇴가 곤란할 것임.   나. 조합원의 탈퇴를 인정하는 특별한 사유 등은 조합규약이 정하는 바에 따라야 할 것이나 조합규약에 규정되지 아니한 경우는 조합원의 총회를 통하여 조합원 탈퇴에 관한 필요한 사항을 정할 수 있을 것이며, 조합원 탈퇴 등으로 조합설립인가에 변경이 발생한 경우에는 조합설립변경인가를 받아야 함.   아파트 사용검사 이후에도 조합원 변경인가가 가능여부 【질의요지】   아파트 사용검사 이후에도 조합원 변경인가가 가능한지? 【회신내용(택지58507-   :1999.3)】   귀 질의의 경우 조합원의 교체 시점이 불분명하나, 현행 주택건설촉진법 시행령 제42조제5항에 의하면 주택건설사업계획승인을 얻은 후 조합원의 교체 및 가입은 조합원의 사망, 조합원이 전매동의를 얻은 경우, 당해 지역 노후불량주택의 소유자가 추가로 가입하는 경우를 제외하고는 조합원을 교체하거나 신규로 가입할 수 없다고 명시하고 있으며, 상기 사유에 의하여 조합원의 변경이 있는 경우에는 동령 제42조제1항에 의거 조합설립변경인가를 받아야 할 것임.   따라서 조합원의 변경인가의 신청은 조합이 해산되기 전까지는 동 사유에 의한 조합원의 변경이 있는 경우 가능하겠으나, 사용검사 이후 당초 조합원이 소유권보존등기가 안된 상태에서 조합원의 변경(조합설립변경인가)이 된 경우에는 건축물대장상의 소유자와 실제 매수자간의 불일치로 소유권보존등기가 곤란한 상황이 발생할 수 있음.   양수자의 조합원 자격 【질의요지】   당 조합규약에 "양수 받은 자는 조합원의 권리와 의무를 승계하며 종전의 권리자가 행한 처분절차 등의 행위는 새로 양수 받은 자가 행한 것으로 본다" 고 정하여 양수자가 조합원의 자격을 갖는 것으로 보는데 귀부의 의견은? 【회신내용(택지58507-   :1999.3)】   재건축조합의 구성원은 주택건설촉진법 시행령 제42조제3항제3호에서 노후·불량주택 및 복리시설의 소유자로 규정하고 있고, 주택건설사업계획승인을 얻은 후에 조합원의 교체 등과 관련하여는 동령 제42조제5항에서 조합원의 사망, 조합원이 전매동의를 얻은 경우, 당해 지역 노후불량주택의 소유자가 추가로 가입하는 경우를 제외하고는 조합원을 교체하거나 신규로 가입할 수 없다고 규정하고 있음.   그리고 조합원 등의 변경이 있는 경우에는 동령 제42조제1항에 의거 조합설립변경인가를 받아야 함.   따라서 조합원 자격에 대하여 비록 조합규약에는 정하고 있으나 동령에 의한 조합원의 자격 및 교체요건에 해당되지 아니하고, 변경인가를 받지 아니하였다면 조합원으로서 권리·의무를 승계 하였다고 볼 수 없음.   조합원 및 조합장의 자격요건 【질의요지】   가. 주촉법에 의한 재건축조합의 조합원 및 조합장의 자격요건은? 그리고 꼭 조합원이 조합장으로 선출되어야 하는지의 여부   나. 주택건설촉진법 제42조제7항에 의하면 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법은 조합규약에 정할 수 있도록 규정하고 있는데, 조합규약에 따라 조합원의 배우자를 조합장으로 선출하였다면 적법한지 여부   다. 비법인 사단인 재건축조합의 경우, 조합장의 자격등 재건축의 모법인 주촉법에 별도로 정하고 있지 않은 사항에 대하여는 조합규약이 우선인지 여부   라. 비법인 사단인 재건축조합의 성격상, 조합원들에게 득이 된다면 조합원이 아닌 외부 인사를 전문경영인으로 영입하여 조합장으로 추대하여 조합을 운영하는 것도 가능한지 여부 【회신내용(택지58507-   :1999.3)】   재건축조합의 구성원의 요건은 주택건설촉진법 시행령 제42조제3항에 노후·불량주택(당해 주택에 부속되는 대지 포함) 및 복리시설의 소유자로 규정하고 있으나, 조합장의 자격요건에 대하여는 주촉법령에서 직접 규정하고 있지 아니함. 그리고 동법 시행령 제42조제7항에서 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법은 조합규약에 포함하여 조합설립인가를 받도록 규정하고 있음.   따라서 조합장 등 임원의 선임방법을 조합규약에 정하고, 그 사항에 대하여 인가를 받았다면, 조합규약에 정한 바에 따라 선출된 조합장은 자격이 있는 조합장임.   신탁등기 이후 조합원이 분양권을 타인에게 양도할 경우 조합원 변경인가 【질의요지】   재건축조합원 소유의 주택과 대지를 재건축조합에 신탁법에 의하여 신탁등기를 한 이후 조합원이 분양권을 타인에게 양도할 경우, 당초 신탁등기시 지정한 수익자의 명의만을 양수인의 명의로 변경하는 수익자 변경등기를 실시하면 조합원의 변경인가가 가능하다고 판단되는데 이에 대한 의견은? 【회신내용(택지58507-   :1999.2)】   주택건설촉진법 시행령 제42조제3항제3호에 의하면 재건축조합 구성원은 노후불량주택의 소유자이되, 당해 주택의 대지를 포함하도록 규정하고 있는 바, 분양권을 양수 받은 자의 조합원 변경인가를 위하여는 양수 받은 자가 동 요건에 적합하면 됨.   귀 질의의 경우처럼 "신탁원부의 기재사항 변경만으로 조합원 변경인가가 가능한 지 여부의 판단"은 신탁등기시 소유자인 위탁자(조합원) 자체를 변경하는 신탁원부 기재사항의 변경 가능 여부, 가능하다면 이를 시행하는 과정에서 부동산등기법, 세법 등의 적용에 문제가 없는지 등을 종합적으로 검토하여 결정할 사항임.   조합대표의 건축물대장 작성여부 【질의요지】   재건축대상 주택의 공유자 중 선임된 대표자 1인을 조합원으로 하여 조합설립인가를 받고 선임된 대표 조합원 명의로 사용검사를 받은 경우에 사용검사를 받은 그 대표 조합원을 당초 공유자로 보아 건축물대장을 작성할 수 있는지? 【회신내용(택지58507-   :1999.1)】   재건축조합의 구성원의 요건은 주택건설촉진법 시행령 제42조제3항제3호에 의거 노후불량주택의 소유자이나, 주택건설촉진법 제44조의3 제6항에 의거 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하고 있는 경우에는 이를 1조합원으로만 인정하고 있습니다.   이처럼 조합원 자격요건과 소유권과의 관계에 있어서 상관관계는 있으나 재건축대상 주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하고 있어 공유자중에서 선임한 대표를 조합원으로 하여 조합인가 및 사업계획승인을 받은 경우에는 그 선임된 대표 조합원 명의로 사용검사를 받았다하더라도 그 소유관계에 있어서는 그 대표 조합원이 곧 소유자가 될 수 없는 것이므로 건축물대장의 소유자란의 기재는 선임된 조합원이 아닌 당초 공유자명의로 처리하는 것이 타당함.   사업계획승인 후에 재건축조합원으로 추가로 가입 및 사업추진 【질의요지】   가. 사업계획승인 후에 재건축조합원으로 추가로 가입할 수 있는 근거는?   나. 사업계획승인 후에 미동의자의 구분소유권을 조합이 매수하여 제3자에게 매도한 경우 제3자가 조합원으로 신규가입이 가능한지와 만약 부당한 방법으로 신규 가입하여 주택을 공급받았을 경우 벌칙 규정은?   다. 재건축조합이 미동의자에 대한 소유권을 확보하지 아니한 상태에서 철거등 사업추진이 가능한지   라. 사업계획승인을 받은 후에 분양세대가 20세대 미만일 때 임의분양을 하도록 에 대한 규정은?   마. 매도청구 대상자라 함은 매도청구를 하기 위하여 법원에 소송을 제기한 대상자만 해당하는지 아니면 미동의자 전원을 말하는 것인지? 【회신내용(택지58507-   :1998.5)】   가. 질의"가""나"에 대하여     재건축은 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 주택을 건설하기 위하여 기존 주택의 소유자가 조합을 구성하여 추진하는 제도로서, 재건축조합의 구성원의 자격에 대해서는 주택건설촉진법 시행령 제42조제3항제3호의 규정에 노후·불량주택의 소유자, 복리시설의 소유자 등으로 규정하고 있으며, 재건축조합원의 교체, 신규가입, 추가가입 등의 요건은 같은령 같은 조 제5항의 규정에서 주택건설사업계획승인을 얻은 후에는 조합원의 사망, 조합원의 해외거주, 당해 지역의 노후·불량주택의 소유자가 추가로 가입하는 경우 외는 조합원을 교체하거나 신규로 가입할 수 없다고 규정하고 있음. 따라서 사업계획승인후에 미동의자의 구분소유권을 제3자에게 매도하여 제3자를 조합원으로 신규 가입하게 할 수는 없는 것임. 이를 위반하였을 경우에는 신규로 가입한 조합원의 자격을 박탈하고 이로 인하여 조합원의 손해가 발생하였다면 손해배상은 별도 청구하여야 할 것이며,   나. 질의"다"에 대하여     주택건설촉진법시행령제34조의4 단서에 재건축에 참가하지 아니하는 자에 대하여 소유권 등을 매도 청구한 경우에 사업계획승인은 신청할 수 있도록 규정하고 있으나 미참여자에 대한 소유권을 확보하지 않는 상태에서 철거행위는 곤란함.   다. 질의"라""마"에 대하여     주택공급에관한규칙 제3조제2항 단서의 규정에 의거 조합원에게 공급하고 남은 주택이 20세대 미만일 경우에는 임의분양 대상이 되며, 매도청구 대상자라 함은 매수지정자가 법원에 매도청구소송을 제기할 수 있는 대상자(재건축에 참가하지 아니할 뜻을 회답한자)임. 제 4 장  재건축결의 및 창립총회 Ⅰ. 재건축결의의 요건   집합건물은 각 전유부분이 독립적인 소유권의 대상으로 되어 있으나, 건물 자체는 물리적으로 일체불가분의 관계에 있기 때문에 전체적으로 노후화가 이루어진다. 이에 따라 집합건물법에서는 건물을 유지하는 것 자체가 객관적으로 불합리하다고 판단되는 경우에 한하여, 재건축을 위한 비용을 감당할 수 없는 사람의 이익보호도 배려하면서, 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 찬성에 의한 특별다수에 따른 집회결의라는 다수결의 원리를 도입하여 재건축을 가능하게 하는 제도를 채택하였다. 1. 재건축결의의 실질적 요건   현재 대부분의 재건축사업의 근거가 되는 주촉법상의 재건축 요건은 다음과 같다. 재건축결의의 실질적 요건은 '노후·불량한 아파트와 연립주택으로서 다음 각 호 중 하나를 만족시켜야 한다(주촉법 제3조제9호, 주촉법시행령 제2조, 제4조의2).   ① 건물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 도괴 기타 안전사고의 우려가 있는 경우   ② 건물이 준공된 후 20년이 경과되어 건물의 가격에 비하여 과다한 수선·유지비나 관리비용이 소요되는 주택   ③ 건물이 준공된 후 20년이 경과되고 부근 토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 경우로서 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 예상되는 주택   ④ 도시미관·토지이용도·난방방식·구조적 결함 또는 부실시공 등으로 인하여 재건축이 필요하다고 시장·군수 또는 자치구의 구청장이 인정하는 주택의 경우(이 경우에는 준공된 지 20년이 지나지 않은 경우에도 재건축이 가능하다)   ⑤ 아파트 및 연립주택이외의 주택으로서 시장 등이 재해방지를 위하여 재건축이 필요하다고 인정하는 주택 (주촉법시행령 제4조 2항) 등을 들 수 있다.   한편 집합건물법상 재건축요건은 '건물 건축 후 상당한 기간이 경과되어 건물이 훼손 또는 일부 멸실되거나 그 밖의 사정에 의하여 건물의 가격에 비하여 과다한 수선 복구비나 관리비용이 소요되는 경우' 또는 '부근 토지의 이용상황의 변화나 그 밖의 사정에 의하여 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있게 되는 경우'이다(집합건물법 제47조제1항).   ※ 재건축의 실질적 요건이 문제가 되는 것은 재건축결의가 있은 후 재건축불참자에 대하여 매도청구권을 행사하는 경우 재건축불참자가 재건축의 실질적 요건 흠결을 이유로 재건축결의의 무효를 제기하는 경우가 발생할 수 있다. 이 경우 법원은 감정 등을 통해 그 요건을 심사한다. 그리고 실질적 요건 흠결이 있다고 판단되면 재건축결의의 효력을 부정할 수 있다. 2. 재건축결의의 절차적 요건 가. 결의 정족수(집합건물법 제47조, 주촉법 제44조의3 제7항)   집합건물법상 재건축결의는 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 찬성에 의한 특별다수에 의한 집회결의로 하여야 한다(집합건물법 제47조2). 또한 재건축의 내용이 단지내의 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다. 다만 하나의 주택단지 안에 여러 동의 건물이 있는 노후·불량주택의 소유자들이 재건축하고자 하는 경우에는 '주택단지 안의 각 동별(복리시설은 하나의 동으로 간주) 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 결의와 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상의 결의'로 재건축할 수 있도록 규정하고 있다(주촉법 제44조의3제7항).   이에 따라 여러 동의 아파트나 연립주택 등의 단지를 대상으로 하는 재건축의 경우 주촉법의 규정에 따라 사업을 추진한다. 한편 단지내 상가의 경우 분산된 상가 전체를 하나의 동으로 간주한다.   그런데 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 지분비율, 즉 각 구분소유자가 가지는 전유부분의 면적비율을 기준으로 한다. 예컨대 1개의 구분소유권을 다수가 공유하는 경우에도 구분소유권은 1개가 된다. 반면 1인이 같은 동에 여러 채의 아파트나 상가부분을 소유하고 있는 경우에는 구분소유권 수만큼의 의결권을 갖는다. 나. 결의주체 (1) 관리단 집회   재건축결의는 관리단 집회에서 이루어진다.   관리단은 개개의 집합건물(이른바 '棟')에 대한 구분소유자 전원으로 구성되는 단체로, 관리단 집회란 구분소유자 전원으로 구성된 棟단위 의사결정기관을 말한다(집합건물법 제23조).   관리단의 법적 성격은 일률적으로 판단할 수 없고, 단체성의 정도에 따라 민법상의 조합 또는 민법상 사단으로 유추적용할 수 있다. (2) 관리단 집회 소집 및 결의방법(집합건물법 제34조, 제38조)   관리단집회는 매년 1회씩 정기적으로 개최되는 정기집회와 임시로 개최되는 임시집회가 있다. 관리단집회를 소집하고자 할 때에는 집회일의 1주일 전에 회의 목적사항을 명시하여 각 구분소유자에게 통지하여야 한다. 다만 이 기간은 조합규약에서 다르게 정할 수 있다.   회의목적이 재건축결의에 관한 것인 때에는 통지내용에 구분소유자가 사전에 그 결의내용을 검토할 수 있도록 집합건물법 제47조제3항에 규정된 재건축계획의 개요에 관한 사항을 명시적으로 기재하여야 한다(참고 대법원 1996. 10.25. 선고 95다56866 판결). 집회에서는 통지한 사항에 관하여만 결의할 수 있으며, 소집통지에 기재하지 않은 사항을 결의한 것은 무효이다. 그리고 집회에서의 의결권은 서면 또는 대리인을 통해서도 할 수 있다. 소집통지는 서면으로 하되, 발송을 원칙으로 한다.   집합건물법은 전유부분의 임차인 기타 점유자도 관리단집회의 목적사항에 관하여 이해관계가 있는 경우에는 집회에 출석하여 의견을 진술할 권리를 부여하고 있다. 그러나 여기서 인정되는 점유자의 권리는 어디까지나 관리단집회에 출석해서 의견을 진술할 권리일 뿐이고, 점유자에게 관리단집회의 구성원으로서의 자격이나 지위는 없다(점유자 등의 의결진술권). (3) 의사록의 작성(집합건물법 제39조제2항, 3항)   관리단집회에서 재건축결의를 한 경우에는 의사록을 작성해야 한다. 의사록에는 의사의 경과와 그 결과를 기재하고 의장과 구분소유자 2인 이상이 서명날인하여야 한다.   재건축결의가 재건축조합 창립총회에서 이루어지는 경우, 이 때에는 창립총회 의사록을 작성하여야 한다. Ⅱ. 결의내용(집합건물법 제47조제3항)   재건축결의시 다음 사항을 반드시 결정해야 한다. 1. 신건물의 설계개요   건물 전체의 용도, 전유부분의 용도, 건축면적, 연면적, 각 층별 면적, 구조, 건폐율, 용적율, 건물설비의 개요, 전유부분의 배치와 설비의 개요, 천장 등 주요부분의 마무리의 정도 등을 분명히 하여야 한다. 2. 건물철거 및 신건물 건축에 소요되는 비용의 개산액   기존건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 개략적인 금액을 정하여야 한다. 3. 재건축비용의 분담에 관한 사항   재건축의 비용분담에 관한 사항은 재건축계획 중에서도 가장 중요하고 본질적인 부분이지만 집합건물법에서는 그 구체적인 기준을 제시하지 않고 있다. 여기서는 재건축비용을 어떻게 분담할 것인지를 알 수 있을 정도로 그 산출기준 또는 방법을 정해야 한다. 재건축비용의 분담은 결의내용 중 가장 본질적인 부분으로 구분소유자들 사이에 이해관계가 첨예하게 대립되기 때문에 결의에서 이를 명확하게 정해야 한다. 4. 신건물 구분소유권의 귀속에 관한 사항   신건물의 각 전유부분을 누가 어떤 조건으로 취득할 것인가에 관한 결정기준을 정해야 한다. Ⅲ. 재건축결의의 효력 1. 구분소유권자 등에 대한 효력   재건축결의는 재건축 참가자뿐만 아니라 재건축 불참자를 포함한 구분소유자 전원 및 그 승계인에게도 효력을 갖는다. 이에 따라 재건축결의가 적법하게 이루어지면 재건축 참가자(또는 승계인) 및 매수지정자는 재건축 불참자에 대하여 그 구분소유권 등에 관한 매도청구권을 행사할 수 있게 된다. 2. 제3자에 대한 효력 가. 임차인의 경우   재건축에 따라 철거될 건물에 임차인 있는 경우, 임차인이 주택임대차보호법 제3조 소정의 대항요건을 갖춘 경우와 갖추지 못한 경우로 구분된다. (1) 임차인이 대항요건을 갖춘 경우   임차인이 대항요건을 갖고 있는 경우 구분소유자인 임대인의 재건축 찬성 여부에 관계없이 재건축결의로 임차인에게 대항할 수 없다. 이론상 매도청구권자가 임대인을 대위하여 명도를 구하는 것이 가능한데, 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되는 자가 반드시 소유권을 취득하고 그 공시방법까지 마친 자만을 의미하는 것은 아니고, 그 목적물에 대한 실질적인 처분권을 가진 자를 의미하는 것으로 해석하는 입장에서, 또한 소송경제상으로도 분쟁을 일거에 해결할 필요도 있으므로, 매도청구권자가 아직 소유권을 취득하지 못하였어도 임차인에 대한 명도 등의 청구를 할 수 있다고 볼 것이다. (2) 임차인이 대항요건을 갖추지 못한 경우   주거용 건물인데도 임대차법상의 대항요건을 갖추지 못하였거나, 아니면 주거용 건물이 아니기 때문에 처음부터 임대차법상의 대항요건을 갖출 수 없었던 경우에는 누가 임차인을 상대로 명도 등을 청구하는지에 따라서 달리 보아야 한다.   만일 임대인이 재건축에 찬성하고 임차인에게 명도를 구하는 경우에는 원칙적으로 임차권은 소멸하지 않는다. 다만 재건축결의를 통해 임차권을 소멸시키기로 하는 특약이 있고 그 약정이 임차인에게 불리하지 않다는 등의 특별한 사정이 있으면 그 청구를 인용할 수 있을 것이다. 임대인이 재건축에 찬성하고, 매도청구권자가 그 임대인을 대위하여 임차인들을 상대로 명도 등을 구하는 경우도 마찬가지이다.   한편 임대인이 재건축에 참가하지 않아 매도청구권을 통해 그 소유권을 취득한 자가 명도 등을 청구할 경우, 대항요건을 갖추지 못한 임차인은 거절할 수 없다. 나. 대지사용권이 소유권이 아닌 경우   집합건물의 대지가 제3자의 소유이거나 구분소유자들이 가지고 있는 대지사용권이 지상권 또는 임차권인 경우에는 대지의 소유자에게는 재건축결의의 효력이 미치지 않으므로 어려운 문제가 생긴다.   따라서 구분소유권자들이 대지사용권을 가지는데 지나지 않는 경우에는 대지소유자와의 사이에 재건축 후의 집합건물을 위한 대지사용권에 대하여 미리 합의를 하여 두지 않으면 대지소유자로부터 토지명도청구소송을 제기 당하거나 또는 애써 재건축한 집합건물의 이용이 불가능하게 될 우려도 있으므로, 이 점을 사전에 충분히 협의하여야 할 것이다. 다. 재건축 결의의 유효기간   법률적으로 재건축결의의 직접적인 유효기간은 없다. 다만 재건축결의의 중심적 효력이라 볼 수 있는 매도청구권의 경우 재건축에의 참가여부를 회답할 기간(최고 도달일로부터 2개월)으로부터 2개월이 지나면 청구권의 행사가 불가능하다.   그리고 재건축결의를 한 날로부터 2년 이내에 건물철거공사가 착수되지 않으면 구분소유권 등을 매도한 자에게 다시 그 구분소유권 등을 매도할 것을 청구할 수 있는 권리가 인정되기 때문에 사실상 재건축결의가 실효하게 된다. 다만 건물철거 공사가 착수되지 아니한 것에 대하여 상당한 이유가 있을 때에는 이를 인정하여 재건축결의가 유효하다. 3. 재건축결의의 하자   재건축결의 절차상 다소간에 하자가 존재하더라고 그 후의 재건축과정에서 4/5를 이상의 구분소유자들이 재건축결의를 추인하였다면 그 하자는 치유된다.   그리고 재건축조합의 정기총회에서 재건축사업에 반대한 조합원들에게 신축아파트 추첨권을 주지 않기로 하는 결의와 신축아파트 배정에 있어 위 조합원들을 제외한 나머지 조합원들이 공개추첨이 아닌 임의선택에 의해 아파트의 동, 층, 호수를 정한 결의는 강행법규인 주촉법과 주택공급에관한규칙 및 조합정관에 위배하여 무효이다(대법원 1999. 3. 9 선고98다60118판결). Ⅳ. 창립총회 1. 창립총회의 소집 가. 소집주체   창립총회는 재건축조합설립추진위원회 위원장 또는 그 직무를 대행하는 자가 소집한다. 나. 창립총회의 소집절차   ① 회의개최 일시 및 장소선정   ② 회의개최 7일전까지 소집 통보서 발송(등기우편)   ③ 관계공무원(동사무소, 구청주택과, 경찰서) 입회요청공문 발송   ④ 총회개최       회의장 입장시 조합원 유무확인       조합명부 대조 날인보관       비디오 촬영 및 회의록 작성 다. 소집통보 내용     창립총회 안내문     일시 및 장소     참석자격 및 지참물     참석증, 위임장, 서면동의서 등의 양식     각종 동의서 제출사항 및 동의서 양식     안건내용     창립총회 회의자료     창립총회장 약도 등 2. 창립총회의 회의진행   창립총회는 대체로 다음 순으로 진행된다.     임시의장 소개 및 인사     성원보고     개회선언     국민의례     임시의장 인사말     내외빈 소개 및 인사말     개회사     보고：경과보고, 감사보고, 결산보고   경과보고에서는 일자별 주요 사업추진사항과 기투입 경비내역을 보고한다.     상정의안     결  의     폐회선언 3. 창립총회의 결의사항   총회에서의 결의사항은 반드시 소집통지에 기재하여야 하며, 기재하지 않은 사항을 결의한 경우 이것은 효력이 없다.   창립총회의 결의사항은 다음과 같다     재건축결의     조합규약 승인     조합장 및 임원 선출     사업계획 결정     시공사 선정(기준)     기타 안건 4. 창립총회시 유의사항 가. 위임장 및 위임의 범위와 관련한 사항   위임의 범위는 민법상 상속에 관한 규정에 의거하여 직계 존·비속으로 국한하는 것이 바람직하다. 총회 참석시에는 직계 존·비속을 증명할 수 있는 증빙서류를 첨부하여야 한다. 나. 규약동의서   규약동의서의 경우 법적으로는 조합원 전원이 연명하여 날인한 규약동의 연명부가 필요토록 되어 있으나, 조합원이 수백에서 수천 명에 이를 경우에는 연명날인이 현실적으로 불가능하므로 조합원 전원의 개별 동의서와 규약이 통과된 총회의 참석 연명부로 대체할 수 있을 것이다. ▣ 판  례   의결정족수 【판시사항】   재건축조합 결성 이후 비용 분담을 정한 관리처분안의 의결정족수 【판결요지】   (대법원 1997. 6. 27  97가합2953)   재건축 결의에 있어서 구분소유자와 의결권의 5분의 4라는 특별다수의 결의를 요하는 것이 강행규정이고, 그 재건축 결의에서 정하도록 한 사항 중에 하나인 재건축 비용 분담에 관한 사항은 분담액 자체를 명시할 필요는 없으나 재건축 참가자가 확정될 경우에는 자동적으로 그 부담 비율이 정해지도록 하는 비용 분담 결정 방법을 뜻하는 것이라고 볼 것인데, 그와 같은 사항을 재건축 결의시 정하도록 한 취지는 비용 분담에 있어서 불이익한 취급을 받는 구분소유자에게 재건축 결의를 반대할 기회를 보장하고 참가를 희망하는 자에 대하여는 가능한 한 참가의 기회를 부여하기 위한 것이므로, 그와 같은 취지에 비추어 재건축조합의 재건축 결의 당시 장차 조합원이 될 구분소유자들의 재건축 비용 분담에 관하여 아무런 정한 바가 없었다면, 재건축 결의시의 그와 같은 하자를 치유하기 위하여는 재건축조합 결성 이후 비용 분담을 정한 관리처분안을 결의함에 있어서도 특별한 사정이 없는 한 그와 같은 특별다수의 정족수는 준용되어야 한다. 【참조조문】   집합건물의소유및관리에관한법률 제47조   영업금지가처분 【판시사항】   [1] 집합건물의소유및관리에관한법률 소정의 관리단의 설립 절차(당연 설립) 및 관리단 해당 여부의 판단 기준   [2] 일부 구분소유자와 세입자로 구성된 상가번영회와 상가관리규약이 집합건물의소유및관리에관한법률 소정의 관리단 및 규약에 해당되지 않는다고 본 원심판결을 파기한 사례 【판결요지】   (19960823   94다27199  판결  서울고법)   [1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항 소정의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 같은 법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다.   [2] 상가번영회가 비록 그 구성원에 구분소유자 아닌 세입자가 포함되어 있다 하더라도 경우에 따라서는 구분소유자만으로 구성되는 관리단으로서의 성격을 겸유할 수도 있고, 상가번영회의 상가관리규약을 제정함에 있어서도 점포당 1명씩만이 결의에 참여하였다면 세입자가 구분소유자를 대리하여 의결권을 행사하였거나 서면에 의한 결의를 하였다고 볼 여지가 있으며 그러한 경우 그 상가관리규약은 관리단 규약으로서의 효력을 갖게 된다는 이유로, 일부 구분소유자와 세입자로 구성된 상가번영회와 그 상가관리규약이 집합건물의소유및관리에관한법률 소정의 관리단 및 규약에 해당되지 않는다고 본 원심판결을 파기한 사례. 【참조조문】   [1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항, 제28조 제1항   [2] 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항, 제28조 제1항 【참조판례등】   평석：상가관리규약상 업종제한조항의 효력, 이광범, 민사판례연구(XIX)(민사판례연구구회, 박영사, 1997), 80면   [1] 대법원 1995. 3. 10. 선고 94다49687, 49694 판결(공1995상, 1590)       대법원 1995. 3. 10. 자 94마2377 결정(공1995상, 1699)   공사금 【판시사항】   01. 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항 소정의 관리단은 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립하는 단체인지 여부 및 관리단집회에서 적법하게 결의된 사항은 그 결의에 반대한 구분소유자에 대하여도 효력을 미치는지 여부   02. 집합건물의소유및관리에관한법률 제41조 제1항 소정의 서면합의에 의하여 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단의 공동관리인을 선임하고 같은 법 제15조 제1항 소정의 "공용부분의 변경"에 해당하는 공사를 시행한다는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 간주된다고 한 사례 【판결요지】   (19950310   94다49687,49694(병합)  판결  서울민사지법)   01. 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항에서는 "건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다"고 규정하고 있으므로, 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이고, 관리단 집회에서 적법하게 결의된 사항은 그 결의에 반대한 구분소유자에 대하여도 효력을 미치는 것이다.   02. 상가건물 구분소유자 중 일부가 상가 내의 냉난방 등 시설공사의 추진을 위하여 공동재산관리위원회를 구성하여 회장을 비롯한 임원단을 구성하고 상가 점포 구분소유자들에게 위 공사의 시행 및 위원회와 임원단의 구성에 동의를 구하는 서면을 배포하여 이에 동의한 구분소유자의 수가 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상에 해당하였다면, 이는 집합건물의소유및관리에관한법률 제41조 제1항 소정의 서면합의에 의하여 위 상가의 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단인 위원회를 조직화하면서 공동관리인을 선임하고, 같은 법 제15조 제1항 소정의 "공용부분의 변경"에 해당하는 공사를 시행한다는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 간주된다고 한 사례. 【참조조문】   집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항   집합건물의소유및관리에관한법률 제15조 제1항제41조 제1항   업무방해배제   【판시사항】   01. 주택건설촉진법 제38조 제7항과 공동주택관리령 제10조 제1항에 따라서 구성된 아파트입주자대표회의의 당사자능력 【판결요지】   (19910423   91다4478 판결  서울고법)   01. 주택건설촉진법 제38조, 공동주택관리령 제3조, 제10조, 제11조, 제16조 내지 제18조의 각 규정 등에 비추어 보면, 같은 법 제38조 제4항 및 같은 영 제7조각호의 1에 해당하는 공동주택의 입주자가 같은 법 제38조 제7항과 같은 영 제10조 제1항에 따라서 구성한 입주자대표회의는 단체로서의 조직을 갖추고 의사결정기관과 대표자가 있을 뿐만 아니라, 또 현실적으로도 자치관리기구를 지휘. 감독하는 등 공동주택의 관리업무를 수행하고 있으므로 특별한 다른 사정이 없는 한 법인 아닌 사단으로서 당사자능력을 가지고 있는 것으로 보아야 한다. 【참조조문】   민법 제31조   주택건설촉진법 제38조   공동주택관리령 제10조   민사소송법 제48조   관리비청구 【판시사항】   주택건설촉진법 등에 따라 구성된 '아파트 자치관리기구'의 당사자능력 유무(소극) 【판결요지】   (19970613   96나33630 판결  서울지법)   주택건설촉진법 제38조 제8항 및 공동주택관리령 제13조에 따라 구성된 '아파트 자치관리기구'는 입주자대표회의의 지휘와 감독을 받으면서 관리비 징수 등 아파트 관리에 관한 업무를 실무적으로 집행할 뿐 독립적인 의사결정기관을 가지고 있지 아니하고, 대표자인 관리사무소장도 입주자대표회의에서 임명되며 그 구성원도 입주자대표회의에서 임명되는 직원들에 불과하므로 비법인 사단으로서 당사자능력을 가지고 있다고 볼 수 없다. 【참조조문】   민사소송법 제48조, 주택건설촉진법 제38조 제8항, 공동주택관리령 제11조   관리단집회회장등직무집행정지가처분 【판시사항】   01. 집합건물의소유및관리에관한법률 제41조 제1항 소정의 서면결의에 관리단집회가 하는지 여부 【결정요지】   (19950310   94마2377  결정  서울고법)   01. 집합건물의소유및관리에관한법률 제41조 제1항에서 규정하고 있는 서면결의는 관리단집회가 열리지 않고도 관리단집회의 결의가 있은 것과 동일하게 취급하고자 하는 것이어서 서면결의를 함에 있어서 관리단집회가 소집·개최될 필요가 없음은 당연하다. 【참조조문】   집합건물의소유및관리에관한법률 제39조 제1항   제41조 제1항 【참조판례등】   대법원 1995.3.10. 선고 94다49687, 49694 판결   1995.3.10. 선고 94다56708 판결   칸막이시설일부철거 【판시사항】   비법인사단 총회의 소집통지가 회칙에서 정한 유예기간보다 1, 2일 지연된 경우, 총회 결의의 효력 【판결요지】   (19951107   94다24794  판결  서울고법   비법인사단의 회칙에 총회 개최시에는 소집통지서에 회의 목적사항을 기재하여 총회일 7일 전까지 소집통지를 발하도록 규정한 취지는 그 구성원의 토의권과 의결권의 행사를 보장하기 위한 것이므로, 회원에 대한 소집통지가 단순히 법정 기간을 1일이나 2일 지연하였을 뿐이고 회원들이 사전에 총회의 목적사항을 숙지하고 있는 등 특별한 사정이 있었다면, 회원의 토의권 및 결의권의 적정한 행사는 방해되지 아니한 것이므로 이러한 경우에는 그 총회 결의는 유효하다. 【참조조문】   민법 제71조 【참조판례등】   대법원 1991.5.28. 선고 90다6774판결(공1991,1732)   1995.6.9. 선고 94다42389판결(공1995하,2378)   1995.11.7. 선고 94다7669판결(공1995하,3893)   결의무효확인   【판시사항】   구분소유자 외에 임차인까지 참석하여 임차인도 집합건물의소유및관리에관한법률이 적용되는 집합건물 관리단의 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정한 관리단결의의 적부 【판결요지】   (19930202   91가합38971)   집합건물의소유및관리에관한법률이 적용되는 집합건물의 경우에 반드시 구성되어야 하는 관리단의 구성원은 구분소유자만이 될 수 있고, 구분소유자가 그 전유부분을 타인에게 임대하여 임차인이 사실상 그 전유부분을 점유, 사용하고 있는 경우에도 임차인은 위 관리단의 구성원이 될 수 없기 때문에 구분소유자 외에 임차인까지 참석하여 임차인도 관리단의 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정한 관리단의 결의는 존재한다고 볼 수 없을 정도의 중대한 하자가 있다 할 것이다. 【참조조문】   집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항                                  제29조 제1항   소유권이전등기 【판시사항】   01. 특별한 규약이나 종중 관행이 없는 경우 종중회의의 소집통지방법 및 일부 종중원에게 통지를 하지 아니한 채 개최된 종중회의 결의의 효력 유무(소극) 【판결요지】   (19920310   91다43862 판결  수원지법)   01. 종중의 규약이나 관행에 의하여 매년 한식일과 같은 일정한 날에 일정한 장소에서 정기적으로 종중원들이 집합하여 종중의 대소사를 처리하기로 되어 있는 경우에는 종중회의의 소집절차가 필요하지 않으나, 위와 같은 경우 외에 별도로 종중회의를 소집함에 있어서는 특별한 규약이나 종중 관행이 없는 한 종중원 중 통지 가능한 모든 성년 이상의 남자에게 소집통지를 함으로써 각자가 회의의 토의와 의결에 참여할 수 있는 기회를 주어야 하고, 일부 종중원에게 이러한 소집통지를 결여한 채 개최된 종중회의의 결의는 효력이 없다고 보아야 할 것이며, 그 결의가 통지 가능한 종중원의 과반수의 찬성을 얻은 것이라고 하여도 달리 볼 수 없다. 【참조조문】   민법 제71조,   민사소송법 제48조 【참조판례등】   대법원 1978.12.13.선고,78다1436판결          1991.6.25.선고,91다9466판결(공1991,2008)          1991.8.13.선고,91다1189판결(공1991,2329)    등기공무원의처분에대한이의   【판시사항】   01. 처분금지가처분의 등기 후 체납처분에 의한 압류등기가 되고 이어 가처분권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 확정되었다면 체납처분의 효력을 부정할 수 있는지 여부(적극, 가처분우위) 판결요지  19930219   92마903결정  서울민사지법)   01. 국세징수법 제35조에서 '체납처분은 재판상의 가압류 또는 가처분으로 인하여 그 집행에 영향을 받지 아니한다'고 규정하고 있으나, 이는 선행의 가압류 또는 가처분이 있다고 하더라도 체납처분의 진행에 영향을 미치지 않는다는 취지의 절차진행에 관한 규정일 뿐이고 체납처분의 효력이 가압류, 가처분의 효력에 우선한다는 취지의 규정은 아니므로 부동산에 관하여 처분금지가처분의 등기가 된 후에 가처분권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 확정이 되면 피보전권리의 범위 내에서 가처분 위반행위의 효력을 부정할 수 있고 이와 같은 가처분의 우선적 효력은 그 위반행위가 체납처분에 기한 것이라 하여 달리 볼 수 없다. 【참조조문】   민사소송법 제714조,   국세징수법 제35조 【참조판례등】   대법원 1974.1.15. 선고 73다905 판결(공1974,7705)(변경)          1983.8.23. 선고 83누332 판결(공1983,1436)(변경)          1987.6.23. 선고 86다카2408 판결(공1987,1221)(변경)   건물명도, 매매대금 【판시사항】   건물 임대인이 임차보증금과 임료를 저렴하게 해 주는 대신 임차인이  부속물에 대한 시설비, 필요비, 권리금 등을 일체 청구하지  않기로  약정하였고, 임차권양수인들도 시설비 등을 청구하지 않기로 약정하였다면 임차인이나  양수인 등은 매수청구권을 포기한 것이고, 위 약정이 임차인에게 일방적으로 불리한 것이라고 볼 수 없다고 한 사례 【판결요지】   (19920908   92다24998,25007 판결  대구고등)   갑이 을에게 건물부분을 임대할 때 그 임차보증금과 임료를 시가보다 저렴하게 해 주고 그 대신 을은 임대차가 종료될 때 그가 설치한 부속물에 대한 시설료나 필요비, 이익비, 권리금 등을 일체 청구하지 아니하기로 약정하였고 병 등이 을로부터 위 임차권을 양수할 때에도 갑에게 위 시설비 등을 일체 청구하지 아니하기로 약정하였다면 을이나 병 등은 매수청구권을 포기하였다 할 것이고, 또 위와 같은 약정이 임차인에게 일방적으로 불리한 것이라고 볼 수도 없다고 한 사례. 【참조조문】   민법646조,652조 【참조판례등】   대법원 1982.1.19.선고,81다1001판결(공1982,260)   건물명도등   【판시사항】   01. 민법 제643조 소정의 임차인의 매수청구권에 관한 규정에 위반하는 약정으로서 임차인 등에게 불리한 것인지의 여부에 대한 판단기준   02. 형식상 임차인이 되었지만 실질적으로는 매수청구권을 행사할 수 없는 전임차인의 지위를 승계한 것과 다를 바 없는 점 등 임대차계약체결의 경위와 제반 사정을 종합하면 건물매수청구권의 포기약정이 임차인에게 반드시 불리한 것은 아니라고 한 사례 【판결요지】   (19920414   91다36130 판결  대구고법)   01. 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로 이규정에 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인 등에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행 규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다.   02. 전임차인인 갑이 그 임차권을 을에게 무단양도하여 임대차계약이 해지됨으로써 갑은 물론 을도 임대차계약 만료시의 건물매수청구권을 주장할 여지가 없게 되었고 당장 지상건물을 철거하여 임차토지를 임대인에게 반환하여야할 처지였으므로, 임대인이 을의 간청을 받아들여 을과 사이에 기간을 3년으로 한 임대차계약을 체결하고 임대차기간 만료시에 지상건물의 권리를 포기하도록 한 것은 임대인이 전임차인과의 임대차 종료시에 행사하려던 건물의 철거와 토지인도를 을의 이익을 위하여 3년 간 유예하고 그 동안 임차토지를 더 사용 수익할 수 있게 해 줌으로써 을은 형식상 새로운 임차인이 되었지만 실질적으로는 매수청구권을 행사할 수 없는 전임차인의 지위를 승계한 것과 다를바 없는 점 등 임대차계약체결의 경위와 제반 사정을 종합하면 건물매수청구권의 포기약정이 임차인에게 반드시 불리하기만 한 것이 아니라고 한 사례. 【참조조문】   민법 제643조,        제652조 【참조판례등】   나. 대법원 1982.1.19.선고 81다1001 판결(공1982,260)   소유권이전등기등 【판시사항】    [1] 주거용 건물을 개조한 상가 부분에 대하여 주거 부분을 주기로 한 아파트 재건축 결의가 유효하다고 한 사례    [2] 재건축 참여 여부에 대한 수차례의 최고가 있은 경우, 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제4항 소정의 '최고기간 만료일'의 기준이 되는 최고 【판결요지】   (19960822   95가합31182 판결  대구지법)   [1] 원래 주거용이었던 건물을 상가로 개조한 것에 대하여 주거 부분을 주기로 하는 내용의 재건축 결의를 하였다는 점만으로는 그 결의의 효력을 부인할 만큼 형평성을 잃은 것이라고 보기 어렵다.   [2] 재건축 참여 여부에 대한 수차례의 최고가 있은 경우, 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제4항의 규정에 의한 '최고기간 만료일로부터'의 기준이 되는 최고는 최종적으로 이루어진 최고로 보아야 한다.{항소(화해)} 【참조조문】   [1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제4항 / [2] 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조   조합원정기총회결의부존재확인 【판시사항】   주택조합의 정기총회에서 재건축사업에 반대한 조합원에게 신축아파트 추첨권을 주지 않기로 한 결의의 효력(무효) 【판결요지】   (19971023   96가합80519 판결  서울지법)   주택조합의 정기총회에서 재건축사업에 반대한 조합원들에게 신축아파트 추첨권을 주지 않기로 한 결의는 조합원의 기본적인 권리를 침해하는 것으로서 그 효력을 인정할 수 없으며, 또 신축아파트를 배정함에 있어 추첨에 의하지 아니하고 조합원들이 입주를 희망하는 아파트의 동, 층, 호수를 임의로 선택하여 지정하도록 한 결의 역시 정관의 규정에 위배되는 것일 뿐만 아니라 그 내용이 현저하게 불공정한 경우에 해당하여 무효이다. 【참조조문】   민법 제104조, 제68조   재건축결의요건 【판시사항】   구분소유관계에 있는 수 동의 건물이 단지관계를 이루고 있는 경우, 그 단지 전체를 대상으로 한 재건축 결의의 요건 【판결요지】   (대법원 1996. 9. 13  96가합3469)   구분소유관계에 있는 수 동의 건물이 단지관계를 이루고 있는 경우 각 동별 구분소유자들은 단지관리단을 구성하여 그 단지 전체를 대상으로 한 재건축 사업을 추진할 수 있으나, 그 재건축 결의는 단지 전체의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의만으로는 부족하고, 각 동별로 구성되는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의한 재건축의 결의가 있어야 유효하고, 또한 이러한 특별다수에 의한 재건축의 결의는 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제1항 소정의 최고를 하기 전까지 구비하여야 하며, 그 때까지 각 동마다 이러한 특별다수에 의한 결의의 요건을 충족하지 못한 경우에는 그 재건축 결의는 전부 무효로 되어 같은 조 제3항 소정의 매도청구권은 발생하지 아니한다.(항소기각·상고) 【참조조문】   집합건물의소유및관리에관한법률 제47조, 제48조, 제49조   재건축 결의 【판시사항】   하나의 단지 내에 여러 동의 건물이 있는 경우,집합건물의소유및관리에관한법률 소정의 재건축 결의는 각각의 건물마다 있어야하는지 여부(적극) 【판결요지】   (대법원 1998. 3. 13  97다41868)   집합건물의소유및관리에관한법률 제47조, 제48조에 의하면, 일정한 경우 구분소유자의 4/5 이상의 다수에 의하여 구분소유관계에 있는 건물을 철거하고 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 신 건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있고, 재건축 결의에 찬성한 구분소유자 등은 재건축에 참가하지 아니하는 구분소유자에 대하여 구분소유권과 대지사용권을 매도할 것을 청구할 수 있는바, 이는 수인이 구분소유하고 있는 1동의 건물에 관하여 재건축이 필요하게 된 경우에 그 건물이 물리적으로 일체불가분인 점에 근거하여, 다수결 원리에 의하여 구분소유권의 자유로운 처분을 제한하여 건물 전체의 재건축을 원활하게 하기 위한 것이므로, 하나의 단지 내에 여러 동의 건물이 있고 그 대지가 건물 소유자 전원의 공유에 속하여 단지 내 여러 동의 건물 전부를 일괄하여 재건축하고자 하는 경우에는 각각의 건물마다 그 구분소유자의 4/5 이상의 다수에 의한 재건축 결의가 있어야 하고, 그와 같은 요건을 갖추지 못한 이상 단지 내 건물 소유자 전원의 4/5 이상의 다수에 의한 재건축 결의가 있었다는 것만으로 재건축에 참가하지 아니하는 자에 대하여 법 제48조에 규정된 매도청구권을 행사할 수는 없다. 【참조조문】   집합건물의소유및관리에관한법률 제47조, 제48조   수분양권의 범위에 관한 권리구제 【판시사항】   재건축조합원의 수분양권의 범위에 관한 권리구제 방법 【판결요지】   (대법원 1996. 3. 26  95다35579)   재건축조합은 이른바 비법인사단으로서 비법인사단의 재산은 정관 기타의 규약에 다른 정함이 없는 한 사원총회의 결의에 의하여 이를 분배할 수 있을 뿐인 데, 재건축조합의 정관 규정상 상가 소유자인 조합원에 대한 재건축 후의 상가 등에 대한 무상 수분양권의 범위는 재건축조합의 대의원회의 의결에 의하여 정 하여지게 되어 있는 경우, 조합원들로서는 대의원회의 의결을 기다려 그 결의 내용이 현저하게 불공정한 경우에 그 결의의 무효확인 등을 소구하여 승소판결을 받고 다시 공정한 내용의 대의원회의 결의를 받도록 유도함으로써 그 권리를 구제받을 수 있고, 재건축조합이 결의를 전혀 하지 아니하는 경우에는 정관이 정한 절차에 따라 대의원회를 소집하여 그 결의를 받는 방법 등으로 그 권리를 구제받을 수 있을 뿐, 대의원회의 결의도 없이 각 조합원이 직접 재건축조합을 상대로 스스로 공정하다고 주장하는 무상 수분양권 범위의 확인을 구할 수는 없다. 【참조조문】   민법 제34조, 제276조 제1항 【참조판례등】  대법원 1992. 7. 14. 선고 92다534 판결(공1992, 2392)  대법원1995. 8. 22. 선고 94다31020 판결(공1995하, 3233)   재건축 결의 【판시사항】   [1] 재건축 비용의 분담에 관한 사항을 정하지 아니한 재건축 결의의 효력   [2] 재건축 결의가 유효하게 성립한 후 재건축 결의의 내용을 변경하는 경우, 조합원 전원의 합의가 필요한지 여부(적극)   [3] 재건축 실행단계에서 재건축 비용의 분담을 정하는 방법 【판결요지】   (대법원 1998. 6. 26  98다15996)   [1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제2항에 의하면 재건축의 결의는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의에 의하도록 규정되어 있고, 같은 조 제3항, 제4항에 의하면 재건축의 결의를 할 때에는 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항과 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항을 정하여야 하고, 위와 같은 사항은 각 구분소유자 간의 형평이 유지되도록 정하지 아니하면 아니된다고 규정하고 있는바, 위 재건축 비용의 분담에 관한 사항은 구분소유자들로 하여금 상당한 비용을 부담하면서 재건축에 참가할 것인지, 아니면 시가에 의하여 구분소유권 등을 매도하고 재건축에 참가하지 않을 것인지를 선택하는 기준이 되는 것이고, 재건축 결의의 내용 중 가장 중요하고 본질적인 부분으로서, 재건축의 실행단계에서 다시 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준을 정하여야 하고 이를 정하지 아니한 재건축 결의는 특별한 사정이 없는 한 무효이다.   [2] 집합건물의소유및관리에관한법률 제49조에 의하면 재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 및 구분소유권 또는 대지사용권을 매수한 각 매수지정자(이들의 승계인을 포함한다)는 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 합의한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 재건축의 결의가 유효하게 성립한 후에는 재건축 결의에 찬성한 구분소유자 등으로 구성되는 단체에 의하여 재건축 사업이 실행되는 것이므로 집합건물의소유및관리에관한법률상의 규약, 집회 및 관리단에 대한 규정은 원칙적으로 적용되지 아니하고, 단체의 성격에 따라 민법상의 조합 또는 사단법인에 관한 규정이 적용된다 할 것이나, 위 의제된 합의 내용인 재건축 결의의 내용을 변경함에 있어서는 조합원 전원의 합의가 필요하다.   [3] 재건축의 결의시 재건축 비용의 분담에 관한 사항을 정하지 아니하고 재건축의 실행단계에서 조합원 총회에서 그 비용의 분담에 관한 사항을 결의하는 경우에는 이해관계가 대립하는 조합원들 간의 형평을 보장하기 위하여 재건축 결의시의 특별다수의 정족수를 준용하여 조합원 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의가 필요하고 또 조합원들 간의 형평이 유지되도록 정하지 아니하면 아니되는 것으로 해석함이 상당하다. 【참조조문】   [1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조, 제48조   [2] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조, 제49조   [3] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조   재건축 결의 【판시사항】   가. 하나의 단지 내에 있는 여러 동의 건물 전부를 일괄하여 재건축하고자 하는 경우, 집합건물의소유및관리에관한법률 소정의 재건축 결의는 각각의 건물마다 있어야 하는지 여부(적극)   나. 사정판결을 하기 위한 요건인 '현저한 공공복리 부적합'에 대한 판단 기준   다. 하나의 행정처분 중 일부만의 취소가 가능한지 여부(한정 적극) 【판결요지】   (대법원 2000. 2. 11. 선고 99두7210 판결)   가. 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조는 집합건물의 재건축은 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 다수에 의한 결의에 의한다고 규정하고 있는바, 하나의 단지 내에 여러 동의 건물이 있고 그 대지가 건물 소유자 전원의 공유에 속하여 단지 내 여러 동의 건물 전부를 일괄하여 재건축하고자 하는 경우에는 각각의 건물마다 그 구분소유자 4/5 이상의 다수에 의한 재건축 결의가 있어야 하고, 그와 같은 요건을 갖추지 못한 이상 단지 전체로 보아 4/5 이상의 다수에 의한 재건축 결의가 있었다는 것만으로 그러한 재건축 결의가 없는 건물까지 재건축대상에 포함시킬 수는 없다 할 것이고, 그 건물이 상가동이라 하더라도 달리 볼 것은 아니다.   나. 위법한 행정처분을 존치시키는 것은 그 자체가 공공복리에 반하는 것이므로 행정처분이 위법함에도 불구하고 이를 취소하는 것이 현저히 공공복리에 적합하지 아니하다고 인정하여 사정판결을 함에 있어서는 극히 엄격한 요건 아래 제한적으로 하여야 할 것이고, 그 요건인 현저히 공공복리에 적합하지 아니한가의 여부를 판단함에 있어서는 위법·부당한 행정처분을 취소·변경하여야 할 필요성과 그로 인하여 발생할 수 있는 공공복리에 반하는 사태 등을 비교·교량하여 그 적용 여부를 판단하여야 한다.   다. 외형상 하나의 행정처분이라고 하더라도 가분성이 있거나 그 처분대상의 일부가 특정될 수 있다면 그 일부만의 취소가 가능하다. 【참조조문】   가. 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조/나.행정소송법 제19조, 제28조/다.행정소송법 제2조, 제19조 【참조판례】   가. 대법원 1998. 3. 13. 선고 97다41868 판결(공1998상, 1022), 대법원 1998. 10. 2. 선고 98다20608 판결 / 나. 대법원 1992. 2. 14. 선고 90누9032 판결(공1992, 1040), 대법원 1992. 7. 10. 선고 91누9107 판결(공1992, 2414), 대법원 1995. 6. 13. 선고 94누4660 판결(공1995하, 2406), 대법원 1997. 11. 11. 선고 95누4902, 4919 판결(공1997하, 3864), 대법원 1998. 5. 8. 선고 98두4061 판결(공1998상, 1644), 대법원 1999. 3. 9. 선고 98두18565 판결(공1999상, 680) / 다. 대법원 1995. 11. 16. 선고 95누8850 전원합의체 판결(공1995하, 3812)   명의수탁 【판시사항】   타인 소유 주택에 대한 강제집행을 면탈하기 위하여 자신의 명의를 빌려 준 명의수탁자가 주택건설촉진법상 무주택자에 해당하는지 여부(소극) 【판결요지】   (부산지법   1992.7.2. 선고 92가단14171 판결 : 항소)   타인 소유 주택에 대한 채권자들의 강제집행을 면해 주기 위하여 자신의 명의를 빌려 주는 명의수탁자는 강제집행면탈행위(민사상 사해행위)에 적극 공모 협조한 것으로서 반사회적 위법행위이므로, 그러한 명의수탁자가 뒤돌아서 주택건설촉진법상 주택조합원의 자격에 관하여는 자기가 명의수탁자에 불과하다고 들고 나오는 것은 앞서 한 행위와 모순되고 전후 행위에 대한 사회적 신뢰를 심히 저해하는 것이어서 신의성실의 원칙에 위배되며, 위와 같이 이율배반적 양면성을 가진 명의신탁의 주장을 그때그때 당사자의 필요에 따라 모두 인정해 준다면 법의 근본정신인 정의는 실종되고 말 뿐 아니라 법적 안정성을 저해하므로, 위 법상 무주택자로 인정할 수 없다. 【참조조문】   민법 제2조, 제186조 [명의신탁]   주택건설촉진법 제 3조(용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.   1.∼8. 생략   9. "주택조합"이라 함은 동일 또는 인접한 시(서울특별시  및 직할시를 포함한다). 군에 거주하는 주택이 없는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 "지역조합"이라 한다), 동일한 직장에 근로하는 주택이 없는 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 "직장조합"이라 한다) 및 대통령령이 정하는 노후. 불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 조합(이하 "재건축조합"이라 한다)을 말한다. 【참조판례】   서울민사지법 1992.4.14. 선고, 91가합92074 판결 (하집92 18) ▣ 질의회신   동별 동의율 【질의요지】   연립주택 현황이 별첨과 같을 때 주택건설촉진법 제44조의3의 규정에 의한 동별 동의율에 저촉되는지? 【회신내용(주환58507-   :2000.4)】   주택건설촉진법 제44조의3 제7항에는 하나의 주택단지 안에 여러 동의 건물이 있는 노후·불량주택의 소유자들이 재건축하고자 하는 경우에는 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제1항·제2항의 규정에 불구하고 주택단지 안의 각 동별(복리시설은 하나의 동으로 봄) 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 결의와 단지 전체 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상의 결의로 재건축할 수 있도록 규정되어 있음.   따라서 질의하신 연립주택의 재건축을 위한 동의율은 단지 전체로 4/5 이상이 됨과 동시에 각 동별로도 2/3 이상이 되어야 함.   재건축조합표준규약에 의한 동의간주여부 【질의요지】   재건축조합표준규약 제7조에 의하면 등기우편으로 2회 고지하였으나 반송되었을 경우에는 제2호의 공고로 통지된 것으로 가름할 수 있다라고 되어있는 바, 재건축을 위한 동의서를 두 번 통지했으나 주소불명으로 반송된 경우, 이들을 총 인원에서 제외하거나 재건축에 동의한 것으로 간주할 수 있는지 여부 【회신내용(주환 58507-  : 2000. 1.)】   표준규약은 재건축조합이 인가권자의 인가를 받아 재건축사업을 추진함에 있어서 적용되는 조합 내부의 규약을 재·개정하기 위한 시안이 되는 것으로 강제성이 있는 것은 아니며, 이를 토대로 조합여건에 맞는 각자의 조합규약을 재·개정하는 것임. 질의내용은 조합인가전 재건축을 위한 결의단계에 해당하는 것으로 인가받은 조합원의 권리·의무 사항의 고지·공고방법을 예시한 표준규약 제7조와는 그 성격이 다른 것이며, 주택건설촉진법 제44조의3 제7항의 규정에 의하면, 하나의 주택단지 안에 여러동의 건물이 있는 노후·불량주택의 소유자들이 재건축하고자 하는 경우에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조제1항·제2항 규정에 불구하고 주택단지 안의 각 동별 구분 소유자 및 의결권의 각 2/3이상의 결의와 주택단지 안의 전체구분소유자 및 의결권의 4/5이상의 결의가 있어야 함.   의결권 산정여부 【질의요지】   상가 공유자 4명의 재건축 결의내용에 대한 의견이 다를 때(3명 동의, 1명 반대), 공유자들의 각각의 의견에 따라 의결권을 산정할 수 있는지 여부 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 8.)】   집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제37조 제1항 및 제12조에 의하면 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 전유부분의 면적에 의하도록 되어 있고, 동법 제37조 제2항 규정에는 전유부분이 수인의 공유에 속하는 경우에는 공유자는 관리집단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정하도록 되어 있음.   집합건물의 소유및관리에 관한법률 제47조 【질의요지】   가. 집합건물의 소유및관리에 관한 법률 제47조 동의율   나. 집합건물의 소유및관리에 관한 법률 제48조(구분소유권 등의 매도청구 등)에 의한 소재기증명첨부 사업승인 신청중일 때 제 47조와의 관계 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 8.)】   질의내용의 불분명으로 명확한 회신 불가   주택건설촉진법 제44조의3 제7항에 의하면, 하나의 주택단지 안에 여러 동의 건물이 있는 노후·불량주택의 소유자들이 재건축하고자 하는 경우에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조제1항·제2항 규정에 불구하고 주택단지 안의 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각2/3이상의 결의와 주택단지 안의 전체구분소유자 및 의결권의 4/5이상의 결의로 재건축할 수 있으며, 또한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조에 의해 미동의자에게 매도청구권을 행사할 경우, 상기의 결의율을 만족하고 있어야 함.   재해위험이 있는 단독주택지의 재건축 관계법령 유무여부 【질의요지】   재해의 위험이 우려되는 단독주택지는 80%이상의 결의만 있으면 재건축이 가능하다고 사료되는 바, 이에 대한 관계법령이 있는지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 5.)】   주택건설촉진법 제44조의3제7항에서 하나의 주택단지안의 노후불량한 공동주택을 재건축하고자 하는 경우에 각 동별 2/3이상, 단지 전체로는 4/5이상 다수의 결의(구분소유자 및 의결권)가 있으면 재건축이 가능하도록 하고 있음. 이는 공동주택 등 집합건물의 구분소유권은 독립되어 있으나, 건물자체는 물리적으로 불가분의 관계에 있어 개별 소유자가 독자적으로 재건축을 할 수 없다는 점을 감안하여 소유권의 절대성에도 불구하고 예외적으로 일정비율 이상의 다수의 결의로 재건축이 가능하도록 하고 있음. 그러나, 단독주택은 공동주택과는 달리 일반적으로 하나의 소유권이 일치하는 독립된 건물로서 재건축의 요인이 발생한다면 각 소유자의 의사에 따라 독립적으로 언제든지 재건축이 가능하다는 점에서 공동주택과는 구별되는 것임. 따라서 일정지역의 단독주택을 단지형태로 일괄하여 재건축을 하고자 하는 경우에는 사업단지내의 단독주택소유자 각각의 동의를 받아야 할 것임. 참고로, 주촉법 제44조의3제4항에 의하면 노후불량주택이 붕괴 등 안전사고의 현저한 우려가 있는 경우 등에는 시장 등이 직접 재건축을 시행하거나 대한주택공사 또는 지방공사를 당해 재건축사업주체로 지정할 수 있도록 되어 있음.   조건부여후 사업승인처리의 적법 여부 【질의요지】   아파트 단지내의 상가건물에 대해 지상4층(306㎡,대지포함)은 2인이 소유하고 있고, 지하층(대지없음)은 180세대 공유지분으로 되어 있을 경우, 지상층소유자2인이 재건축 동의를 하지 않은 상태에서 재건축조합인가를 받고, 사업승인을 받기 위하여 지방법원에 건축물 매도청구소송을 제기하였을 때 "착공전까지 소유권을 확보"토록 조건부여후 사업승인처리한 것이 적법한지 여부 (동작구청장) 【회신내용(주환58507-   : 2000. 3.)】   가. 주택건설촉진법시행령 제42조제3항 제3호에 의하면 재건축주택조합원의 자격은 노후 불량주택(대지포함)의 소유자 또는 복리시설(대지포함)의 소유자이며, 동법 제44조의 제7항의 규정에 의하면 하나의 주택단지 안의 노후 불량한 공동주낵을 재건축하고자 하는 경우에는 각 동 별(복리시설은 하나의 동으로 봄) 2/3 이상, 단지전체 4/5이상(구분소유자 및 의결권) 다수의 결의가 있어야 함.   나. '인가'라는 것은 타인의 법률행위에 동의를 부여하여 그 행위의 효력을 보충함으로써 법률상의 효력을 완성·발생시키는 행위를 말하는 것인 바, 당초 조합설립인가를 위해서는 동법 제44조의3 제7항 등의 규정에 의한 결의내용을 충족하고 있어야 함.   다. 동렬 제34조의4의 규정에서 사업계획승인 신청시 주택조합이 주택용대지의 소유권을 확보토록 하고 있으나 재건축조합이 미동의자의 구분소유권 등을 매도청구한 경우에는 사업승인신청이 가능토록 규정한 것은 조합설립인가가 동법 제44조, 제44조의 3 및 동령 제42조 등의 규정에 따라 하자없이 이루어졌을 경우에 해당하는 것임.   라. 따라서 조합설립인가 요건을 결한 상태에서 사업계획을 승인하였다면 이는 하자있는 행정행위에 해당됨.   재건축사업에서 토지수용이 가능한지 여부 【질의요지】   재건축사업에서 토지수용이 가능한지 여부 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 3.)】   가. 주택건설촉진법 제44조의3 제4항 및 동 시행령 제42조의5 제1항 규정에 의하면 노후·불량주택이 붕괴 등 안전사고의 현저한 우려가 있는 경우, 주택의 구조상 사용금지의 필요가 있는 경우 및 천재·지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있는 경우에는 시장 등이 재건축사업을 직접 시행하거나 대한주택공사 또는 지방공사를 당해 재건축사업의 사업주체로 지정하여 시행할 수 있으며,   나. 재건축사업에 있어서 토지수용법이 준용되는 경우는 동법 제34조 제1항 및 제2항에 의거, 상기 '가'에 해당되는 경우인 시장, 대한주택공사 또는 지방공사가 시행하는 재건축사업인 경우임   토지사용승낙후 재건축사업의 가능여부 【질의요지】   재건축사업부지내의 타인 소유대지를 등록업자가 토지사용승낙을 받은 경우 재건축 사업이 가능한지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 3.)】   재건축조합과 등록업자가 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우에는 주택건설촉진법 시행령 제34조의4제2호에서 주택조합이 주택용 대지의 소유권을 확보하도록 규정하고 있음. 이 경우 "주택조합의 주택용대지 소유권 확보"라 함은 주택조합 또는 주택조합 구성원 개개인이 등기부등본상 토지소유권을 확보하고 있는 경우를 의미하는 것임.   소규모시장의 주상복합재건축 가능여부 【질의요지】   일반주거지역의 소규모 시장을 지하3층 지상10층의 주상복합으로 재건축이 가능한지 여부, 또한 가능하다면 이 경우 정부의 융자지원도 받을 수 있는지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 1.)】   도시계획시설인 시장의 경우, 도시계획시설기준에관한규칙 제56조제7호의 규정에 의거 일반주거지역에서는 도시계획으로 시장을 설치할 수 없도록 되어 있으며, 도시계획시설이 아닌 기존 시장인 경우에는 건축법 시행령 별표3제1호나목 및 자목의 범위안에서 건축이 허용되는 것임. 그리고 시장 재건축시 정부의 융자지원에 관하여는 주택건설촉진법에는 정하고 있지 아니함.   시장 재건축시의 법 적용 【질의요지】   주주로 구성된 법인이 목포시 소유의 시장을 구입하여 재건축하고자 할 경우, 상인들로 구성된 조합을 결성하여 조합설립인가를 받아야 하는지 아니면 법인의 정관에 의한 의사결정으로 시장재건축을 추진하여도 되는지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 1.)】   주택건설촉진법에 의한 재건축은 동법 제3조제9호 및 동법 시행령 제4조의2에 의한 노후불량 주택을 대상으로 하고 있는 바, 시장을 재건축하고자 하는 경우에는 동 법의 적용을 받아 추진되는 것이 아니고 중소기업의구조개선및경영안정지원을위한특별조치법의 적용을 받아 추진되는 것임. 다만, 도시계획구역중 상업지역 또는 준주거지역 안에서 주상복합건물을 건축하는 경우, 주택의 규모가 주거용 연면적중 공용면적을 제외한 면적을 세대수로 나눈 면적이 150㎡를 초과하고, 당해 건축물의 연면적에 대한 주택연면적의 합계의 비율이 90% 이상이면 주촉법에 의한 사업계획승인 대상이 되어 동 법의 적용을 받음.   상가 소유자의 전체 동의없이 사업승인 가능여부 및 상가 소유자에 매도청구 가능 여부 【질의요지】   상가 소유자의 70∼80%가 동의하지 않는데 사업승인을 받을 수 있는지, 또한 상가 소유자에게 매도청구가 가능한지 여부 【회신내용(주환택지 58507-      : 1999. 5.)】   가. 주택건설촉진법 제44조의3 제7항에 의하면 하나의 주택단지 안에서 재건축을 하고자 하는 경우, 주택단지 안의 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 결의와 단지 전체 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상의 결의로 재건축할 수 있으며,   나. 동법 시행령 제34조의4에는 토지소유자·주택조합 또는 고용자가 등록업자와 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우, 주택용 대지의 소유권을 확보(집합건물의소유및관리에관한법률 제48조의 규정에 의하여 매도청구한 경우는 그러하지 아니함)하여야 함.   다. 아울러, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조에 의한 매도청구를 위해서는 회신 '가'의 결의율을 만족하여야 함. 제 5 장  안전진단 Ⅰ. 안전진단의 개요(주촉법 제44조의3, 주촉법시행령 제42조의4, 주촉법시행규칙 제32의2)   재건축결의를 거쳐 재건축사업을 본격적으로 추진하려면 먼저 해당 시장, 군수 또는 자치구의 구청장에게 안전진단을 신청해야 한다. 시설물에 대한 안전진단 신청을 접수한 관할 시장, 군수, 구청장은 대통령령이 정하는 바에 따라 안전진단을 실시할 기관을 지정하여야 한다.   다만, 시장 등이 안전진단을 실시할 필요가 없다고 인정한 노후·불량주택에 대해서는 안전진단을 하지 않아도 된다(주촉법 제44조의3 제1내지 4항). Ⅱ. 안전진단 실시시기(주촉법 제44조의3, 주촉법시행령 제42조의4)   안전진단은 재건축추진위원회가 관할 행정관청에 조합 설립인가 신청 전에 우선적으로 신청하여야 한다.   관할 행정청은 안전진단 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 재건축 허용여부를 결정하도록 하고 있다. 또한 조합 설립인가 신청을 위해서는 구분소유권자들로부터 조합인가 신청서류를 받아야 하고, 신건물의 설계 개요 등이 작성되어야 하므로 비용이나 효율성 측면에서 조합설립인가 신청 전에 우선적으로 재건축 가능 여부를 판가름 할 수 있는 안전진단을 관할 관청에 의뢰하는 것이 타당할 것이다. Ⅲ. 안전진단 세부절차(주촉법시행령 제42조의4, 주촉법시행규칙 제32조의2) 1. 안전진단의 신청   노후·불량주택의 소유자들이 당해 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하고자 하는 경우에는 시장 등에게 안전진단을 신청하여야 한다. 안전진단을 신청하고자 하는 재건축조합은 안전진단신청서에 건축물 대장 사본, 결합부위에 대한 현황사진을 첨부하여 시장 등에게 제출하여야 한다. 2. 안전진단 실시여부의 결정   시장 등은 안전진단 신청을 받은 경우에는 현지조사와 건설안전전문가의 의견청취 등을 거쳐 신청일부터 15일 이내에 안전진단의 실시여부를 결정하여야 한다. 노후·불량주택이 붕괴 등 안전사고의 현저한 우려가 있는 경우, 주택의 구조상 사용금지의 필요가 있는 경우 및 천재.지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있는 경우에는 시장 등이 재건축사업을 직접 시행하거나 대한주택공사 또는 지방공사를 당해 재건축사업의 사업주체로 지정할 수 있다. 이 경우 재건축조합의 안전진단 신청이 있더라도 그 신청을 반려할 수 있다. 3. 안전진단 기관 지정 및 실시   안전진단 실시여부가 결정되면, 시장 등은 안전진단기관을 지정한다. 지정된 기관은 건물의 안전과 관련한 사항들을 중심으로 안전진단을 실시한다. 여기서는 주택의 노후·불량 정도에 따라 구조의 안전성 여부, 보수비용 및 주변여건 등을 중심으로 조사하고, 이를 토대로 재건축 가능여부를 판단한다.   안전진단의 구체적인 기준 및 절차 등은 시설물의안전관리에관한특별법 제13조의 규정에 의한 안전점검및정밀안전진단지침에 따라야 한다(주촉법시행규칙 제32조의2 제3항) 4. 안전진단 결과 통보   안전진단 실시기관으로 지정된 기관은 안전진단을 완료한 경우 90일 이내에 안전진단 결과보고서를 당해 재건축조합과 시장 등에게 제출하여야 한다. 5. 재건축허용여부 결정(주촉법시행령 제42조의4제5항)   시장 등은 안전진단 실시결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 재건축허용여부를 결정하여야 한다. Ⅳ. 안전진단기관(주촉법시행령 제42조의4 제3항)   안전진단기관은 다음과 같다     안전진단전문기관 (시설물의안전관리에관한특별법 제9조 규정)     시설안전기술공단 (시설물의안전관리에관한특별법 제25조 규정)     한국건설기술연구원 (정부출연연구기관등의설립.운영및육성에관한법률 제8조) Ⅴ. 안전진단 사항(주촉법시행령 제42조의4 제4항, 주촉법시행규칙 제32조의2 제2항)   ① 건물의 안전에 관한 사항     - 내외 벽체 균열의 원인과 평가     - 부위별 철근의 부식 및 노후의 정도     - 콘크리트강도시험의 결과     - 구조물의 변위·변형에 대한 검토   ② 배관 등 설비에 관한 사항   ③ 지하층, 외벽, 옥상 등의 누수 등에 관한 사항     ④ 건물의 유지.보수방안     ⑤ 건축물의 가격, 수선, 유지비 및 관리비용에 관한 사항   ⑥ 재건축에 따른 토지이용도 및 경제성의 판단에 관한 사항 ⑦ 도시미관, 토지이용도, 난방방식, 구조적 결함 또는 부실시공 등 재건축이 불가피한 사유 ⑧ 재해의 위험여부에 관한 사항(아파트와 연립주택외의 주택으로서 시장 등이 재해방지를 위하여 재건축이 필요하다고 인정하는 경우에 한함) ⑨ 재건축에 관한 종합의견 Ⅵ. 안전진단 의뢰시 제출서류     안전진단 신청서     건축물 관리대장     결함부위에 대한 현황 사진 등 Ⅶ. 안전진단 수수료   시장 등은 안전진단기관을 지정한 때에는 안전진단을 신청한 자로 하여금 안전진단에 필요한 수수료를 예치하게 할 수 있다. 안전진단 수수료는 시설물의안전관리에관한특별법 시행령 제8조의 규정에 의한 안전점검 및 정밀안전진단의 대가(비용산정)기준에 따라 산정한다. ▣ 질의회신   안전진단 실시후 재건축조합 설립인가를 받지 않은 경우 안전진단 실시여부 【질의요지】   '95.12 안전진단을 실시하고, '96.10 재건축조합 설립인가를 신청하였으나, 현재 인가를 받지 않았을 경우 안전진단을 다시 받아야 하는지 여부 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 10.)】   개정된 주택건설촉진법 시행령(1998. 4. 30 개정) 부칙 제3조에 의하면 새로운 절차에 따라 안전진단을 받아야 할 대상에 대하여 "이 영 시행후 최초로 설립인가를 받는 재건축조합이 시행하는 재건축사업부터 적용한다"고 규정하고 있는바, 현 시점에서 조합설립인가를 득하지 아니한 경우라면 조합설립인가를 신청하기 위하여는 개정된 법령이 정한 안전진단에 대한 절차에 따라야 할 것임.   사업승인을 받아 회사명의 사원사택 철거시 안전진단 여부 【질의요지】   사업승인을 받은 공동주택으로 회사명의의 사원사택을 철거함에 있어 주택건설촉진법 제44조의3에 의거 안전진단을 받아야 하는지 여부 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 10.)】   질의내용이 불분명하여 명확한 회신이 곤란하나, 재건축을 하고자 하는 경우라면 주택건설촉진법 제44조의3 제1항 규정에 따라 시장 등에게 안전진단을 신청하여야 할 것임. 그러나, 단순한 공동주택 및 부대·복리시설에 대한 행위허가에 관한 사항이라면 공동주택관리령 제6조 제1항 및 제2항의 규정에 의거, 별표2의 제규정을 따라야 할 것임.   '96. 12월 안전진단서의 조합설립인가시 효력 여부 【질의요지】   '96. 12월에 받은 안전진단서를 조합설립인가 신청시에 제출하여 인가를 받을 수 있는지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 6.)】   개정된 주택건설촉진법 시행령(1998. 4. 30 개정) 부칙 제3조에 의하면 새로운 절차에 따라 안전진단을 받아야 할 대상에 대하여 "이 영 시행후 최초로 설립인가를 받는 재건축조합이 시행하는 재건축사업부터 적용한다"고 규정하고 있는바, 현 시점에서 조합설립인가를 득하지 아니한 조합의 경우라면 조합설립인가를 신청하기 위하여는 개정된 법령이 정한 절차에 따라 안전진단을 다시 받아야 함.   안전진단의 실시 여부 【질의요지】   가. 현재 건축물이 24년 3월이 경과하여 노후·불량주택이 명백한 경우에도 안전진단을 실시하여야 하는지, 또한 시장 등이 안전진단을 실시하지 않으려면 별다른 근거서류 없이 노후불량주택이라고 인정하면 되는지 여부   나. 사택을 소유하고 있는 법인에 대하여 소유 주택수만큼의 조합원자격을 인정할 수 있는지 여부   다. 소유자 또는 법인의 대표이사의 위임을 받은 대리인이 조합원의 자격을 가질수 있는지 여부   라. 조합임원의 자격요건 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 5.)】   가. 질의 "가"에 대하여     주택건설촉진법 제44조의3의 규정에 의거 재건축조합이 노후·불량주택을 철거하고 그 대지위에 주택을 건설하고자 하는 경우에는 시장등에게 안전진단을 신청하여야 하며, 이 경우 시장등은 현지조사와 건설안전전문가의 의견청취 등을 거쳐 안전진단의 실시여부를 결정하여야 함.   나. 질의 "나""다"에 대하여     재건축조합의 구성원의 요건은 주택건설촉진법 시행령 제42조제3항에 노후·불량주택( 당해 주택에 부속되는 대지 포함) 및 복리시설의 소유자로 규정하고 있으며, 주택건설촉진법 제44조의3 제5항에 의하면 재건축 조합원중 1세대가 2주택이상을 소유하거나 1주택을 2인이상이 소유하는 경우에는 이를 1조합원으로 보며 1주택만 공급한다고 규정하고 있음.   다. 질의 "라"에 대하여     조합장등 조합임원의 자격요건에 대하여는 주촉법령에서 직접 규정하고 있지 아니함.   안전진단의 효력 【질의요지】   재건축을 추진하고자 하는바, 수년전에 대한건축사협회에서 받은 안전진단의 효력은? 또한 20년이상된 아파트는 안전진단을 받지 아니하고 재건축이 가능한지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 4.)】   안전진단과 관련하여 개정된 주택건설촉진법 제44조의3의 규정은 '98. 3. 14부터 시행되고 있는바, 20년이상이 된 아파트인 경우라도 동법동조제2항 단서에서 정하고 있는 경우를 제외하고는 재건축조합인가를 받기 위해서는 개정된 법령에 따라 안전진단을 실시하여야 하며, 동법 시행령(1998. 4. 30 개정) 부칙 제3조에서 개정된 법령에 따른 안전진단은 이 영 시행후 최초로 설립인가를 받는 재건축조합이 시행하는 재건축사업부터 적용한다고 규정하고 있으므로 현시점에서 조합인가를 득하지 아니한 조합이라면 수년전에 안전진단을 받았더라도 개정된 법령에 따라 안전진단을 다시 받아야 함.   개정법 이전에 받은 안전진단의 효력 【질의요지】   '97.3.30 안전진단을 받은 경우 조합설립인가 신청시 구조안전진단을 다시 받아야 하는지? 개정법 이전에 받은 기존의 안전진단의 효력은? 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 8.)】   안전진단의 대상이 되는 재건축사업에 있어서 재건축조합의 설립인가는 안전진단을 받은 후에 가능한 것이며, 안전진단과 관련하여 개정된 주택건설촉진법 제44조의3의 규정은 '98. 3. 14부터 시행되고 있으므로 재건축조합인가를 받기 위해서는 개정된 법령에 따라 안전진단을 실시하여야 하며, 동법 시행령 부칙 제3조에서 개정된 법령에 따른 안전진단은 이 영 시행후 최초로 설립인가를 받는 재건축조합이 시행하는 재건축사업부터 적용한다고 규정하고 있으므로 현재 접수되어 검토중인 것을 포함하여 현시점에서 재건축조합인가를 득하지 아니한 재건축조합은 개정된 법령에 따라 안전진단을 받아야 함. 따라서 법 개정 이전에 받은 기존의 안전진단의 효력은 없다 할 것임. 제 6 장  재건축조합 설립인가 Ⅰ. 조합설립인가의 개요   재건축조합을 구성하여 그 구성원의 주택을 건설하고자 할 때에는 관할 시장 등의 인가를 받아야 하며, 인가 받은 내용을 변경하거나 재건축조합을 해산하고자 할 때에도 또한 인가를 받아야 한다(주촉법 제44조1항). 재건축조합의 설립인가는 재건축조합의 설립행위를 기본행위로 하여 그 기본행위를 보충하여 효력을 완성시켜주는 행위이다. Ⅱ. 조합설립인가 절차 1. 조합설립인가 신청 가. 신  청   재건축조합설립인가를 받고자 하는 경우 주택이 재건축될 지역을 관할하는 시장, 군수 또는 자치구의 구청장 등에게 인가 신청을 해야 한다. 나. 필요서류   조합설립인가 신청시 필요한 서류는 다음과 같다     주택조합 설립인가 신청서 1 부     조합원 명부 1부     재건축결의 동의서 각 1 부     창립총회 회의록(총회참석자 연명부 포함) 1 부     재건축 조합규약 1 부     조합원 전원의 재건축 조합규약 동의서 각 1 부     대표자(조합장) 선출 동의서 각 1 부     대표자(조합장) 선임 수락서 1 부 (대표자 인감증명서 첨부)     대표자(조합장) 사용인감 신고서 1 부     대표조합원 (공동소유시) 선임 동의서 각 1 부     사업계획서 1 부(위치도, 평면도,  현황사진 (5 ×7), 토지이용계획 확인서)     토지대장, 토지등기부 등본 각 1 부     건축물 관리대장, 건물등기부 등본 각 1 부     주민등록등본 각 1 부 2. 조합설립인가 가. 내  용   주택조합의 설립인가 요건을 충족하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 이를 인가하여야 한다. 그런데 재건축조합의 사업내용이 주촉법 등 관계법령에 위배되거나 사회질서를 해칠 우려가 명백한 경우에는 법적으로 명문 규정이 없더라도 인가를 거부할 수 있다. 나. 설립인가시 검토사항   조합설립인가 신청서가 접수되면 다음 사항을 검토해야 한다.   ① 조합원 자격의 적정여부       토지 및 건축물 등기부등본과 조합원 명부의 일치여부를 확인   ② 창립총회의 의사록 검토       참여자의 서명날인 여부 확인       조합장 선출, 시공사 선정, 재건축결의 등의 의결정족수 확인   ③ 재건축동의서 검토       재건축동의서 적정성 여부       날인인장과 인감증명서 대조확인   지적도와 건축물관리대장을 통해 사업구역내 주택소유자 80% 이상의 동의여부 확인   ④ 조합규약 확인   ⑤ 현장확인       적정 진입로 확보여부   건축물이 안전진단 결과와 같은지 여부 확인. 만약 건물이 견고한 경우 건축관련 전문직원과 합동점검하여야 함   공해공장, 위험물 저장 및 처리시설과의 안전거리 유지 정도 등   만약 재건축의 적정여부가 불확실한 경우에는 주택건설사업계획승인 실무위원회나 도시정비위원회를 개최하여 합동으로 현장확인과 안전진단의 적정성을 검토하여 재건축대상 여부를 결정하여야 한다. 다. 설립인가   제반 사항을 검토한 후 신청서 접수 10일 이내에 조합인가를 결정하고, 주택조합설립인가대장에 기재하고 주택조합 설립인가서를 교부한다. Ⅲ. 재건축조합 설립인가의 효력   재건축조합은 조합 설립인가를 받은 날로부터 2년 이내에 주촉법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획의 승인을 신청하여야 하며, 이 기간내 승인신청을 하지 않으면 시장 등은 재건축조합의 설립인가를 취소할 수 있다(주촉법시행령 제42조제10항). 재건축조합의 설립인가는 조합설립의 효력을 완성시키는 행위이다. 따라서 조합설립이 성립되지 않거나 무효, 내지는 취소 또는 철회되면 인가의 효력이 소멸한다. 이처럼 재건축조합의 결성이 소멸되면, 재건축조합 설립인가처분은 무효선언이나 그 취소선언이 없이도 실효된다. 재건축조합의 설립인가행위 자체에 하자가 있는 경우에는 인가처분의 무효 또는 취소를 구할 수 있다. 그런데 인가행위 자체는 적법한 것이나 기본적 법률관계에 하자가 있는 경우에 기본행위의 무효를 내세워 인가행위의 무효확인 또는 취소를 청구할 수는 없다. ※ 조합설립·변경·해산인가 신청시 필요서류 (주촉법시행령 제42조 제1항) ▣ 판  례   손해배상(기) 【판시사항】   [1] 주택건설촉진법에 의해 설립된 재건축조합의 법적 성격(비법인사단) 및 그 조합원이 재건축조합을 임의탈퇴할 수 있는지 여부(소극)   [2] 재건축조합의 조합원이 조합규약에 정한 현물출자 약정의 이행으로 재건축조합에게 그 소유 부동산에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있는지 여부(적극) 【판결요지】   (대법원 1997. 5. 30  96다23887판결  서울고법)   [1] 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상 비법인사단에 해당한다 할 것이나, 원고 조합과 같은 재건축조합의 조합원은 부득이한 사유가 없는 한 조합의 사업목적이 달성되어 조합이 해산될 때까지 조합 목적 달성에 협력할 의무가 있는바, 이 경우 재건축조합에 가입하여 기존의 주택을 철거하고 그 대지 위에 주택을 건설하기로 한 조합원이 임의 탈퇴한다면 재건축사업의 시행이 불가능하거나 현저히 곤란하게 되고, 구 주택건설촉진법시행령(1994. 7. 30. 대통령령 제14349호로 개정되기 전의 것) 제34조의3 제2호, 제42조 제5항 본문, 제42조 제7항 및 그 재건축조합의 조합규약 규정들이 모두 조합원의 임의 탈퇴가 허용되지 않음을 당연한 전제로 하고 있으므로, 이와 같은 점들에 비추어 보면 재건축조합은 조합의 본질상 부득이한 사유가 없는 한 조합원의 임의 탈퇴를 허용하지 않는 것이라고 봄이 상당하고, 이와 같이 본다 하여 사단의 본질에 반하는 것은 아니다.   [2] 재건축조합의 조합원은 조합의 재건축사업 목적 달성에 협력할 의무가 있고, 조합규약상 그 의무의 하나로 규정된 현물출자 의무는 조합의 재건축사업의 원활한 수행을 위하여 신탁 목적으로 조합원 소유의 토지를 조합에 이전할 의무를 포함하고 있는 것이며, 집합건물의소유및관리에관한법률 소정의 구분소유자의 경우 그들이 가지는 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르게 되어 있고 그 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없게 되어 있는 데다가 재건축사업은 재건축지역 내에 있는 주택의 철거를 전제로 하는 것이어서, 조합원은 주택 부분의 철거를 포함한 일체의 처분권을 조합에 일임하였다고 보아야 하므로 대지사용권 외에 전유부분에 대한 소유 명의도 재건축조합 앞으로 신탁하여 줄 의무가 있으므로, 조합원들은 재건축조합에게 조합설립인가로써 조합규약의 효력이 발생한 날짜에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다. 【참조조문】   [1] 주택건설촉진법 제3조 제9호, 제44조 제2항, 제47조의9, 구 주택건설촉진법시행령(1994. 7. 30. 대통령령 제14349호로 개정되기 전의 것) 제34조의3 제2호, 제42조 제5항, 제7항   [2] 주택건설촉진법 제3조 제9호, 제44조 제2항, 구 주택건설촉진법(1994. 7. 30. 대통령령 제14349호로 개정되기 전의 것)제34조의3 제2호, 집합건물의소유및관리에관한법률 제20조 제1항 【참조판례등】   [1] 대법원 1994. 6. 28. 선고 92다36052 판결(공1994하, 2078)      대법원 1995. 2. 3. 선고 93다23862 판결(공1995상, 1141)      대법원 1996. 10.25. 선고 95다56866 판결(공1996하, 3409)   손해배상(기)청구사건 【판시사항】   주택건설촉진법 제44조 제1항에 근거하여 설립된 주택조합의 당사자능력 【판결요지】   (19891010   89나19844  판결  인천지법)   주택건설촉진법 제44조 제1항에 근거하여 설립된 주택조합은 그 조합원들의 주택을 건설하는 사업을 공동으로 시행할 것을 목적으로 한 이른바 동업관계의 성질을 가진 것으로서 각 구성원의 개성이 뚜렷하게 집합체의 운영에 반영되어 있음에 비추어 민법상 조합의 실체를 갖춘 것으로 볼 것이므로 그 이름으로 소송상 당사자가 될 수 없다. 【참조조문】   민사소송법 제48조   주택건설촉진법 제44조   같은법시행령 제42조   건물명도단행가처분 【판시사항】   [1] 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합의 법적 성질   [2] 임기 만료 또는 사임한 법인의 이사가 신임 이사의 선임시까지 직무를 계속 수행할 수 있는지 여부   [3] 사임한  재건축조합장이  조합장 변경 인가나 직무대행자 선임이 되지 않은 상태에서 정관상 규정에 따라 행한 총회소집이 적법하다고 한 원심판결을 수긍한 사례 【판결요지】   (19960126   95다40915  판결  서울고법)   [1] 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상의 비법인 사단에 해당한다.   [2] 민법상 법인과 그 기관인 이사와의 관계는 위임자와 수임자의 법률 관계 와 같은 것으로서 이사의 임기가 만료되면 일단 그 위임관계는 종료되는 것이 원칙이나, 그 후임 이사 선임시까지 이사가 존재하지 않는다면 기관에 의하여 행위를 할 수밖에 없는 법인으로서는 당장 정상적인 활동을 중단하지 않을 수 없는 상태에 처하게 되고, 이는 민법 제691조에 규정된 급박한 사정이 있는 때 와 같이 볼 수 있으므로, 임기 만료되거나 사임한 이사라고 할지라도 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한 신임 이사가 선임될 때까지 이사의 직무를 계속 수행할 수 있다.   [3] 사임한 재건축조합장이 조합장 변경 인가나 직무대행자 선임이 되지 않은 상태에서 정관상 규정에 따라 행한 총회소집이 적법하다고 한 원심판결을 수긍한 사례. 【참조조문】   [1] 민법 제31조, 주택건설촉진법 제3조 제9호   [2] 민법 제57조, 제58조, 제691조   [3] 민법 제57조, 제58조, 제691조 【참조판례등】   [1] 대법원 1994. 6. 28. 선고 92다36052 판결(공1994하, 2078)       대법원 1995. 2. 3. 선고 93다23862 판결(공1995상, 1141)   [2] 대법원 1982. 3. 9. 선고 81다614 판결(공1982, 428)       대법원 1983. 9. 27. 선고 83다카938 판결(공1983, 1584)    조합창립총회등무효확인 【판시사항】   비법인사단의 이사회 혹은 대의원회의의 결의에 자격 없는 자가 참가하여 표결한 경우, 그 결의의 효력 【판결요지】   (19970530   96다23375 판결  서울고법 )   [1] 비법인사단의 이사회 혹은 대의원회의의 결의에 자격 없는 자가 참가한 하자가 있다 하더라도 그 의사의 경과, 자격 없는 자의 표결을 제외하더라도 그 결의가 성립함에 필요한 정족수를 충족하는 점 등 제반 사정에 비추어 그 하자가 결의의 결과에 영향을 미치지 않았다고 인정되는 때에는 그 결의를 무효라고 볼 것은 아니다(재건축조합 대의원회의의 임원선임 결의에 조합원이 아니어서 대의원 자격이 없는 자들이 참가하여 표결한 사안에서, 그들이 그 회의에서 아무런 발언 없이 찬성의 의사표시만을 하였을 뿐이고 또한 그들을 제외하더라도 결의 성립에 필요한 정족수를 충족하고 있으므로 그 대의원 결의는 무효가 아니라고 본 사례). 【참조조문】   민법 제31조, 제75조 【참조판례등】   대법원 1992. 12. 11. 선고 92다30153 판결(공1993상, 454)   대법원 1995. 11. 7. 선고 94다5649 판결(공1995하, 3892)   대법원 1995. 11.21. 선고 94다15288 판결(공1996상, 29)   임시총회결의부존재확인   【판시사항】   [1] 주택건설촉진법에  의해  설립된 재건축조합의 법적 성격(비법인사단)및 임기만료 또는 사임 이사의 후임 이사 선임시까지의 직무수행권 여부(적극)   [2] 대표권 및 총회소집권이 조합장에게 전속되어 있는 재건축조합의 조합장이 사임 후 정관상의 소집절차에 따라 행한 총회소집이 적법하다고 한 사례   [3] 총회소집통지에  열거된  회의 목적사항 말미에 기재된 '기타 사항'의 의미   [4] 비법인사단인 재건축조합의 구성원들이 조합원총회의 결의 없이 그 조합과 시공회사  사이에 체결된 공사도급계약의 무효확인을 구할 수 있는지 여부(소극) 【판결요지】   (19961025   95다56866  판결  서울고법)   [1] 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상의 비법인사단에  해당하므로, 민법의 법인에 관한 규정 중 법인격을 전제로 하는 조항을 제외한 나머지 조항이 원칙적으로 준용되고, 민법상 법인과 그 기관인 이사와의 관계는 위임자와 수임자의 법률관계와 같은 것으로서 이사의 임기가 만료되면 일단 그 위임관계는 종료되는 것이 원칙이나, 그 후임 이사 선임시까지 이사가 존재하지 않는다면 기관에 의하여 행위를 할 수밖에 없는 법인으로서는 당장 정상적인 활동을 중단하지 않을 수 없는 상태에 처하게 되고 이는 민법 제691조에 규정된 위임종료의 경우에 급박한 사정이 있는 때와 같이 볼 수 있으므로, 임기 만료되거나 사임한 이사라도 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한 후임 이사가 선임될 때까지 이사의 직무를 계속 수행할 수 있다.   [2] 재건축조합이 정관에서 조합장을 총회에서 직접 선임하고 조합의 대표권이나 총회의 소집권 또는 소집의무를 조합장에게만 전속되도록 규정하였으며, 조합장이 궐위된 때의 조합 대표권의 행사에 관해 아무런 보충적 규정을 두고 있지 않은 경우, 다른 이사들에게는 처음부터 총회의 소집권은 물론 조합을 대표할 권한이 없기 때문에 조합장이 궐위된 경우에도 이사들은 그 조합의 대표권이나 총회소집권을 가지지 못하며, 사임 조합장으로서는 후임 조합장이 선임될 때까지 조합장의 직무를 계속 수행할 수 있다는 이유로, 이미 사임한 재건축조합장이 사임 후 정관상의 소집절차에 따라 행한 총회소집이 적법하다고 본 원심판결을 수긍한 사례.  [3] 비법인사단인 재건축조합이 총회소집통지를 함에 있어서 회의의 목적사항을 열거한 다음 '기타 사항'이라고 기재한 경우, 총회소집통지에는 회의의 목적사항을 기재토록 한 민법 제71조 등 법규정의 입법취지에 비추어 볼 때, '기타 사항'이란 회의의 기본적인 목적사항과 관계가 되는 사항과 일상적인 운영을 위하여 필요한 사항에 국한된다고 보아야 한다.   [4] 비법인사단인 재건축조합의 구성원들이 그 조합과 시공회사 사이에 체결된 공사도급계약의 무효확인을 구하는 것은 결국 준총유관계에 속하는 비법인사단의 채권·채무관계에 관한 소송에 해당하므로, 달리 특별한 사정이 없는 한 민법 제276조 제1항 소정의 사원총회의 결의를 거쳐야 한다. 【참조조문】   [1] 주택건설촉진법 제3조 제9호, 민법 제31조, 제57조, 제58조, 제691조   [2] 민법 제57조, 제691조   [3] 민법 제71조, 제72조   [4] 민법 제275조 제1항, 제276조 제1항, 제278조 【참조판례등】   [1][2][3] 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다40915 판결(공1996상,754)     대법원 1996. 10. 11. 선고 95다36800 판결(같은 취지)   [1] 대법원 1982. 3. 9. 선고 81다614 판결(공1982, 428)     대법원 1983. 9. 27. 선고 83다카938 판결(공1983, 1584)     대법원 1994. 6. 28. 선고 92다36052 판결(공1994하, 2078)     대법원 1995. 2. 3. 선고 93다23862 판결(공1995상, 1141)   [3] 대법원 1993. 10. 12. 선고 92다50799 판결(공1993하, 3062)   [4] 대법원 1992. 2. 28. 선고 91다41507 판결(공1992, 1165)     대법원 1994. 4. 26. 선고 93다51591 판결(공1994상, 1466)    조합원자격확인등   【판시사항】   [1] 비법인사단 대표자 업무의 포괄적 위임의 효력   [2] 주택조합의 조합장 업무를 포괄적으로 위임받은 수임인과 조합원 가입계약을 체결한 주택조합 가입자의 조합원 지위를 인정하지 아니한 사례 【판결요지】   (19960906   94다18522판결  부산고법)   [1] 비법인사단에 대하여는 사단법인에 관한 민법 규정 가운데서 법인격을 전제로 하는 것을 제외하고는 이를 유추적용하여야 할 것인바, 민법 제62조의 규정에 비추어 보면 비법인사단의 대표자는 정관 또는 총회의 결의로 금지하지 아니한 사항에 한하여 타인으로 하여금 특정한 행위를 대리하게 할 수 있을 뿐 비법인사단의 제반 업무처리를 포괄적으로 위임할 수는 없다 할 것이므로, 비법인사단 대표자가 행한 타인에 대한 업무의 포괄적 위임과 그에 따른 포괄적 수임인의 대행행위는 민법 제62조의 규정에 위반된 것이어서 비법인사단에 대하여는 그 효력이 미치지 아니한다.   [2] 구 주택건설촉진법(1992. 12. 8. 법률 제4530호로 개정되기 전의 것)에 의한 주택조합의 법률적인 성질은 민법상의 조합이 아니라 비법인사단에 해당하고, 주택조합 조합장의 타인에 대한 조합 업무의 포괄적 위임과 그에 따른 포괄적 수임인의 대행행위는 민법 제62조의 규정에 위반된 것이어서 조합에 그 효력이 미친다고 볼 수 없다는 이유로, 주택조합 가입자가 주택조합 조합장으로부터 조합장의 업무를 포괄적으로 위임받은 수임인과 주택조합의 조합원으로 가입하는 계약을 체결하고, 그 주택조합의 조합장을 통하여 포괄적 수임인에게 부담금을 납부하고 주택조합의 조합장 명의로 된 조합원 인증서를 교부받았다고 하더라도 주택조합의 조합원으로서의 자격을 얻었다고 볼 수는 없다고 본 사례. 【참조조문】   [1] 민법 제62조, 제680조, 민사소송법 제48조   [2] 민법 제62조, 구 주택건설촉진법(1992. 12. 8. 법률 제4530호로 개정되기 전의 것) 제3조 제9호, 제44조 제1항 【참조판례등】   [1] 대법원 1992. 10. 9. 선고 92다23087 판결(공1992, 3113)   [2] 대법원 1995. 2. 3. 선고 93다23862 판결(공1995상, 1141)     대법원 1996. 1. 26. 선고 95다40915 판결(공1996상, 754)   부당이득금 【판시사항】   01. 구 주택건설촉진법에 의한 주택조합의 법률적 성질02. 주택조합이 조합주택 신축으로 인한 취득세를 자진신고납부한 경우, 부당이득반환의 청구권자 【판결요지】   (19950203   93다23862 판결  서울고법)   01. 1992.12.8. 법률 제4530호로 개정되기 전의 주택건설촉진법에 의한 주택조합의 법률적 성질은 민법상의 조합이 아니라 비법인사단에 해당한다.   02. 주택조합이 당해 조합주택의 신축으로 인한 취득세 납세의무가 있다 하여 그 취득세를 과세관청에 자진신고 납부하였으나 그 납세의무의 확정력을 인정할 수 없는 사유가 있어 그 납부액이 부당이득에 해당한다 하여 민사소송에 의하여 그 반환을 청구하는 경우에 그 청구권자는 그 납부자인 주택조합이고, 설사 그 납부된 세액의 실제 출연자가 조합원 또는 조합주택을 일반분양받은 사람이라고 하더라도 이는 주택조합과 그 조합원 또는 일반분양자 사이의 내부관계에 불과하여 이들이 직접 그 반환을 구할 수는 없는 것이다. 【참조조문】   구 주택건설촉진법 제3조 제9호제44조 제1항민법 제31조   지방세법 제104조 제8호제120조   민법 제741조 【참조판례등】   대법원 1993.4.27. 선고 92누8163 판결(공1993하,1605)   1993.11.23. 선고 93누13278 판결(공1994상,208)   1994.4.26. 선고 93다51591 판결(공1994상,1466)   건물소유권이전등기말소 【판시사항】   01. 민법상 조합의 명칭을 가지고 있는 단체가 비법인사단으로서의 실체를 가지는 경우   02. 총유물의 보존행위의 방법 및 비법인사단인 주택조합이 대표자의 이름으로 소송행위를 하기 위한 요건 【판결요지】   (19940426   93다51591  판결  광주고법)   01. 민법상 조합의 명칭을 가지고 있는 단체라 하더라도 고유의 목적을 가지고 사단적 성격을 가지는 규약을 만들어 이에 근거하여 의사결정기관 및 집행기관인 대표자를 두는 등 조직을 갖추고 있고, 구성원의 가입, 탈퇴 등으로 인한 변동에 관계없이 단체 그 자체가 존속되고, 그 조직에 의하여 대표의 방법, 총회나 이사회등의 운영, 재산의 관리 기타 단체로서의 주요사항이 확정되어 있는 경우에는 비법인사단으로서의 실체를 가진다.   02. 총유물의 보존에 있어서는 공유물의 보존에 관한 민법 제265조의 규정이 적용될 수 없고, 특별한 사정이 없는 한 민법 제276조 제1항 소정의 사원총회의 결의를 거쳐야 하는 것인바, 이러한 법리는 비법인사단인 주택조합이 대표자의 이름으로 소송행위를 하는 경우에도 마찬가지이다. 【참조조문】   가. 민법 제31조   나. 민법 제276조 제1항 【참조판례등】   가. 대법원 1992.7.10. 선고 92다2431판결(공1992,2360)   나. 대법원 1980.12.9. 선고 80다2045,2046판결(공1981,13461)   1986.9.23. 선고 84다카6판결(1986,2941)   1992.2.28. 선고 91다41507판결(공1992,1165)   아파트배정권리확인   【판시사항】   01. 명의수탁자가 주택건설촉진법상의 "무주택자"에 해당하는지 여부   02. 주택조합의 조합원이 되기 위하여 필요한 무주택자로서의 기간   03. 주택조합의 조합원 자격에 관한 주택건설촉진법 등 규정의 성격 【판결요지】   (19930727   92다49027)   01. 주택건설촉진법의 입법목적이나 같은 법과 그에 따른 시행령이나 시행규칙, 주택공급에관한규칙의 규정내용, 그리고 명의신탁에 있어서의 수탁자는 대외적으로는 부동산에 대한 완전한 소유권을 취득하고 유효한 처분행위도 할 수 있으므로 수탁자는 그로 인한 이익과 함께 등기명의를 보유함으로써 입게 되는 불이익도 이를 감수하여야 하고, 만일 주택의 명의수탁자를 같은 법상의 무주택자로 인정할 경우 탈법의 수단으로 악용됨으로써 같은 법의 규정들이 유명무실하게 되어 주택이 없는 국민의 주거생활안정과 주택공급질서를 확립하고자 하는 같은 법의 목적을 저해할 우려가 크다는 점 등을 고려하여 보면, 같은 법상의 무주택자인지 여부는 그것이 원인무효이거나 다른 특별한 사정이 없는 한 공부상의 소유권자를 기준으로 판단하여야 할 것이고, 주택의 명의수탁자는 무주택자에 포함된다고 볼 수 없고 나아가 직장조합의 조합원도 될 수 없다고 보는 것이 상당하다.   02. 주택건설촉진법 제3조 제9호가 규정한 주택조합의 정의나 주택공급에관한규칙 제4조 제1항의 규정에 비추어 보면, 직장조합의 조합원이 되려면 적어도 조합원이 될 당시, 그리고 처음부터 직장조합의 조합원으로 된 자인 경우에는 그 조합설립인가시에 무주택자라야 할 것이고, 또 입주시까지 무주택자임이 요구된다.   03. 주택조합의 조합원 자격에 관한 주택건설촉진법이나 그 시행령 등의 규정은 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 있는 임의규정이라고 할 수 없다. 【참조조문】   구 주택건설촉진법(1992.12.8. 법률 제4530호로 개정되기 전의 것) 제47조   주택공급에관한규칙 제4조 제1항 【참조판례등】   대법원 1993.7.27. 선고 92다49034판결(동지)          1993.7.27. 선고 93다2926판결(동지)          1993.7.27. 선고 93다4878판결(동지)   대법원 1993.5.14. 선고 93도267판결(공1993,1761)   주택조합설립인가 【판시사항】   [1] 기속행위와 재량행위의 구별 기준   [2] 설립인가를  신청한 주택조합의 사업내용이 법령의 규정에 위배되거나     사회질서를 해칠 우려가 있음이 명백한 경우, 법규에 명문의 근거가 없더라도     거부처분을 할 수 있는지 여부 【판결요지】   (19951212   94누12302판결  서울고법)   [1] 어느 행정행위가 기속행위인지 재량행위인지 나아가 재량행위라고 할지라 도 기속재량행위인지 또는 자유재량에 속하는 것인지의 여부는 이를 일률적으로 규정지을 수는 없는 것이고, 당해 처분의 근거가 된 규정의 형식이나 체제 또는 문언에 따라 개별적으로 판단하여야 한다.   [2] 구 주택건설촉진법(1994. 1. 7. 법률 제4723호로 개정되기 전의 것) 제44 조 및 같은법시행령(1994. 7. 30. 대통령령 제14349호로 개정되기 전의 것) 제4 2조의 규정에 따라 설립인가를 신청한 주택조합의 사업내용이 같은 법 등 관계 법령의 규정에 위배되거나 사회질서를 해칠 우려가 있음이 명백한 때에는 인가를 거부할 수 있다고 보아야 하고 그 경우에 법규에 명문의 근거가 없더라도 거부처분을 할 수 있다. 【참조조문】   [1] 행정소송법 제1조   [2] 구 주택건설촉진법(1994. 1. 7. 법률 제4723호로 개정되기 전의 것)제44조, 구 주택건설촉진법시행령(1994. 7. 30 대통령령 제14349호로 개정되기 전의 것) 제42조 【참조판례등】   평석：주택조합설립인가의  법적  성질,  이혁우,  대법원판례해설  법원행정처  편  서울  법원행정처,  24호 (1995년 하반기 96.05), 367.   [@27] / 법조 1996/9(480호), 150쪽   [1] 대법원 1984. 1. 31. 선고 83누451 판결(공1984, 455)   [2] 대법원 1992. 4. 28. 선고 91누5495 판결(공1992, 1741)     대법원 1993. 5. 27. 선고 92누19477 판결(공1993하, 1910)   소유권이전등기등 【판시사항】   가. 재건축조합의 조합장에 대한 직무집행정지 및 직무대행자선임가처분결정 후 그 직무대행자에 의하여 소집된 임시총회에서 직무집행이 정지된 종전 조합장이 다시 조합장으로 선임된 경우, 종전 조합장에게 조합의 적법한 대표권이 있는지 여부(소극)   나. 재건축조합이 이주를 거부하는 사업구역 내의 아파트 소유자 등과 사이에 해당 아파트를 감정가에 의하여 매수하기로 한 합의가 조합장 직무대행자가 할 수 있는 조합의 통상업무 범위 내에 속하는 행위라고 본 사례 【판결요지】   (대법원 2000. 2. 22. 선고 99다62890 판결)   가. 재건축조합의 조합장에 대하여 직무집행을 정지하고 직무대행자를 선임하는 가처분결정이 있은 후 그 직무대행자에 의하여 소집된 임시총회에서 직무집행이 정지된 종전 조합장이 다시 조합장으로 선임되었다 하더라도 위 가처분결정이 취소되지 아니한 이상 직무대행자만이 적법하게 조합을 대표할 수 있고, 다시 조합장으로 선임된 종전 조합장은 그 선임결의의 적법 여부에 관계없이 대표권을 가지지 못한다.   나. 재건축조합이 이주를 거부하는 사업구역 내의 아파트 소유자 등과 사이에 해당 아파트를 감정가에 의하여 매수하기로 한 합의가 조합장 직무대행자가 할 수 있는 조합의 통상업무 범위 내에 속하는 행위라고 본 사례. 【참조조문】   가. 민법 제59조, 제63조, 민사소송법 제714조 제2항,상법 제407조,제408조 제1항/나.민법 제59조, 제63조, 민사소송법 제714조 제2항,상법 제407조,제408조 제1항 【참조판례】   가. 대법원 1992. 5. 12. 선고 92다5638 판결(공1992, 1850), 대법원 1997. 9. 9. 선고 97다12167 판결(공1997하, 3054)   재건축조합장등명의변경신청거부처분취소 【판시사항】   [1] 주택조합의 조합장 명의변경에 대한 시장, 군수 또는 자치구 구청장의 인가처분의 법적 성질   [2] 강학상의 '인가'에 속하는 행정처분에 있어서 기본행위의 효력을 다투면서 그 행정처분의 취소를 구하는 경우 소의 이익 유무 【결정요지】   (1995. 12. 12. 95누7338 판결)   [1] 주택조합의 조합장 명의변경에 대한 시장, 군수 또는 자치구 구청장의 인 가처분은 종전의 조합장이 그 지위에서 물러나고 새로운 조합장이 그 지위에 취임함을 내용으로 하는 주택조합의 조합장 명의변경 행위를 보충하여 그 법률상 의 효력을 완성시키는 보충적 행정행위로서 성질상 기본행위인 주택조합의 조합 장 명의변경 행위를 떠나 인가처분 자체만으로는 법률상 아무런 효력도 발생할 수 없다.   [2] 강학상의 '인가'에 속하는 행정처분에 있어서 인가처분 자체에 하자가 있다고 다투는 것이 아니라 기본행위에 하자가 있다 하여 그 기본행위의 효력에 관하여 다투는 경우에는 민사쟁송으로서 따로 그 기본행위의 취소 또는 무효확인 등을 구하는 것은 별론으로 하고 기본행위의 불성립 또는 무효를 내세워 바로 그에 대한 감독청의 인가처분의 취소를 구하는 것은 특단의 사정이 없는 한 소구할 법률상의 이익이 있다고 할 수 없다. 【참조조문】   [1] 주택건설촉진법 제44조 제1항, 주택건설촉진법시행령 제42조 제1항, 행정소 송법 제2조[행정처분일반]   [2] 행정소송법 제2조[행정처분일반], 제12조 【참조판례】   86누152(1987. 8. 18.)】/ 90누1557(1991. 6. 14.)】/ 92누15482(1993. 4. 23.)】/ 93누22753(1994. 10. 14.)】 ▣ 질의회신   조합인가 【질의요지】   가. 5∼6년 전에 징수한 조합원 가입신청서와 인감증명서가 현재에도 유효한지?   나. 총 소유자 80%이상이 조합원 가입신청서 또는 재건축동의서1부와 인감증명서 1부를 제출하였을 때 재건축조합설립인가가 가능한지?   다. 재건축준비위원회를 발족시킨 후 7∼8년이 지나도록 조합설립인가를 받지 못한 상태에서 입주자가 적립한 재건축기금을 업무추진비 등의 명목으로 지출할 수 있는지? 【회신내용(주환58507-   :2000.3)】   가. 재건축결의서의 유효기간에 대하여는 별도로 규정한 바 없으나, 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제3항의 규정에 의한 당초 재건축을 위한 결의내용(신 건물의 설계의 개요, 건물의 철거 및 신 건물의 건축에 소요되는 비용의 개산액, 비용의 분담에 관한 사항, 신 건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항)에 변경이 있을 경우에는 재결의를 받아야 할 것으로 사료되며,   나. 주택건설촉진법 제44조의3 제7항의 규정에는 하나의 주택단지 안에 여러 동의 건물이 있는 노후·불량주택의 소유자들이 재건축하고자 하는 경우에는 주택단지 안의 각 동별(복리시설은 하나의 동으로 봄) 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 결의와 단지 전체 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상의 결의로 재건축할 수 있음.     참고로, 재건축조합의 설립인가에 대해서는 동법 제44조, 제44조의3 및 동시행령 제42조 등에 규정되어 있음.   다. 재건축조합 설립인가전 주택 소유자들이 자율적으로 구성한 재건축준비위원회의 운영 및 비용 등에 대해서는 주택건설촉진법령상 별도로 규정하고 있지 않음.   조합변경인가 【질의요지】   단독주택 및 연립주택지에 기 인가된 조합이 재건축사업을 추진함에 있어 부득이 반대하는 지역을 제척하고 조합변경인가를 받고자 하는 바, 총회에서 규약에 의해 일정지역을 제외하고 변경인가 할 수 있는지? 【회신내용(주환58507-   :2000.1)】   주택건설촉진법시행령 제42조 제7항의 규정에 의하면 조합규약에는 '조합원의 자격에 관한 사항', '조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항', '사업시행지역의 위치 및 면적' 등에 대해 포함하도록 하고 있고, 귀 조합은 관할 구청장이 대상지역의 지역 여건, 도시계획, 사업의 필요성 등을 검토하여 설립인가를 하였는 바, 제척하고자 하는 지역의 제척 가능여부 등에 대해서는 인가권자에게 문의하시기 바라며, 제척지역의 조합원 자격 등에 대해서는 당해 조합규약 등에 따르면 될 것임.   조합장선출 【질의요지】   가. 조합장의 유고로 인하여 임시총회에서 신임 조합장을 선출하였는 바, 임시총회 소집권자는 설립인가 당시 신고된 부조합장인지, 총회에서 인준을 받은 후임 부조합장(구청에 미통보)인지?   나. 주택조합변경인가 신청시 조합 직인과 구청에 기신고된 조합 직인이 다를 경우 구청에 조합장 변경인가를 신고할 수 없는 것인지?   다. 조합장 선출동의서 및 재건축주택 조합인가필증 등의 서류가 신청서류에 필수적인 것인지? 【회신내용(주환58507-   :1999.11)】   주택건설촉진법 시행령 제42조 제7항에 의하면 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법 및 총회의 개최에 관한 사항 등에 대해 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 총회의 소집 방법, 조합장 선출 방법 등에 대해서는 당해 조합규약에 따라야 할 것이나, 당초 설립인가 당시의 제출내용에 대해 변경이 있을 경우에는 동령 동조 제1항 제6호에 의거, 변경의 내용을 증명하는 서류를 첨부하여 인가권자의 변경인가를 받아야 대내·외적으로 효력이 발생하는 것임.   조합설립변경인가 【질의요지】   조합장이 변경된 경우 주택건설촉진법 시행령 제42조제1항제1호에 의한 조합장선출동의서는 조합규약에서 정하고 있는 대의원만의 선출동의서를 첨부하여 조합설립변경인가 신청이 가능한지? 【회신내용(주환58507-   :1999.6)】   조합장의 변경으로 조합설립변경인가 신청의 경우, 주택건설촉진법 시행령 제42조제1항제1호의 조합장선출동의서는, 동조동항제6호의 변경의 내용을 증명하는 서류에 조합장의 변경을 증명하는 내용(조합장 선출에 대한 총회의결내용, 조합장변경 관련 당해 조합규약 등)이 포함되어 있으면 될 것임.   조합인가 【질의요지】   재건축사업지구내의 상가 2개 동에 대한 재건축 결의가 없었음에도 구청이 조합설립인가를 한 경우 그 인가는 유효한지? 【회신내용(택지58507-   :1999.5)】   "인가"란 제3자의 법률적 행위에 대하여 그 효력을 보충·완성시키는 행정행위임. 따라서 인가행위의 성격으로 보아 제3자의 법률적 행위(재건축 결의)가 실효된다면 인가행위도 실효되는 것으로 보아야 함.   변경인가신청 【질의요지】   당 조합은 '98. 10. 10 임시총회를 개최하여 조합설립변경인가를 신청하였으나 개정전의 법령에서 정하고 있는 요건을 충족하지 못하여 반려되어 다시 변경인가를 받고자 합니다. 그런데 조합설립변경인가 신청시 제출할 서류와 관련하여 주택건설촉진법 시행령이 완화되어 개정될 예정이라 합니다. 이 경우 시행령 개정 이전에 총회에서 결의한 내용으로 변경인가의 신청이 가능한지? 【회신내용(택지58507-   :1999.4)】   법령이 개정된 이후에 조합설립변경인가 신청을 하고자 하는 경우에는 개정된 법령에서 정하고 있는 서류를 첨부하여 변경인가를 신청하면 됨.   조합설립변경인가 【질의요지】   가. 당 조합은 '98. 10. 10 임시총회를 개최하여 조합설립변경인가를 받고자 하나, 조합설립변경인가 신청시 제출할 서류와 관련하여 '99. 3월 주택건설촉진법 시행령이 개정될 예정이라 합니다. 이 경우 변경인가의 신청은 개정된 법령의 내용에 따라야 하는지 아니면 개정전의 법령에 따라야 하는지?   나. 또한 총회에서 조합장이 변경된 경우 주택건설촉진법 시행령 제42조제1항제1호의 규정에 의거 조합장 선출동의서를 받아야 하는지 아니면 동조동항제6호에 의한 변경을 증명하는 서류로 가능한지? 【회신내용(택지58507-   :1999.3)】   가. 질의 "가"에 대하여     법령이 개정된 이후에 조합설립변경인가 신청을 하고자 하는 경우에는 개정된 법령에서 정하고 있는 서류를 첨부하여 변경인가를 신청하면 됨.   나. 질의 "나"에 대하여     조합장의 변경으로 조합설립변경인가 신청의 경우, 주택건설촉진법 시행령 제42조제1항제1호의 조합장선출동의서는, 동조동항제6호의 변경의 내용을 증명하는 서류에 조합장의 변경을 증명하는 내용(조합장 선출에 대한 총회의결내용, 조합장변경 관련 당해 조합규약 등)이 포함되어 있으면 될 것임.   조합설립변경인가 【질의요지】   가. 재건축조합원의 분양권 전매시 조합원 변경에 따른 조합설립변경인가 신청은 사업주체에 명의변경 신청 전에 하여야 하는지?   나. 조합원 변경인가 신청시 변경조합원에 대하여 조합명의로 신탁등기를 필하고 하여야 하는지? 【회신내용(택지58507-   :1999.3)】   조합원 변경으로 인한 조합설립변경인가신청을 하고자 하는 경우에는 매수자명의의 소유권 이전등기 및 사업주체에 명의변경을 이행하고 나서 관할 관청에 변경인가를 신청하여야 할 것이며, 신탁등기와 관련하여는 주택건설촉진법령에서는 정하고 있지 아니함.   조합인가 【질의요지】   사업계획승인을 득하고 공사진행중에 조합원이 탈퇴하여 각 동별 재건축결의율이 80%이상이 안될 경우 조합설립인가는 취소되는지? 탈퇴로 인한 잔여분을 분양할 수 없는지? 【회신내용(택지58507-   :1999.1)】   가. 주택건설촉진법령에 조합원의 탈퇴에 관한 사항에 대하여는 정하고 있지 아니하나 조합원은 조합의 최종 목적을 달성할 때까지 조합원으로서 책임과 의무가 있는 것이므로 특별한 사유가 아니면 임의적으로 탈퇴는 곤란할 것으로 사료됨.   나. 재건축결의율은 재건축조합설립인가시 갖춰야할 요건중의 하나이며, 주택조합설립인가 취소를 정하고 있는 주택건설촉진법 제44조제8항 및 동법 시행령 제42조제10항에서 '사업계획승인후 재건축결의율이 미달된 경우'에 대하여는 취소사유로 정하고 있지 아니할 뿐 아니라, 사업계획승인을 얻어 사업진행중에 재건축 결의율 미달을 사유로 조합설립의 인가를 취소할 경우 잔여조합원 및 일반분양자에게 미치는 피해가 상당하므로, 사업계획승인 후 공사진행중에 만약 특별한 사유에 의한 조합원의 탈퇴로 집합건물의소유및관리에관한법률제47조의 재건축결의율이 80%미만이 되었다 하더라도, 조합설립인가를 반드시 취소할 수 는 없을 것으로 사료됨   다. 그리고 조합원의 탈퇴로 인한 잔여 주택의 분양은 주택공급에관한규칙 제3조에서 주택조합이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택이 20세대 이상인 경우에는 동 규칙을 적용토록 규정하고 있는바, 탈퇴로 인한 세대수가 20세대 이상인 경우에는 동 규칙이 정한 바에 따라 일반분양을 하여야 할 것이나, 20세대 미만인 경우에는 동 규칙의 적용대상이 아니며, 이 경우 당해 지역주택조합원의 자격이 있는 자 등에게 임의 공급하면 됨.   필지별 조합설립 가능여부 【질의요지】   필지가 다르고, 착공·준공시점, 동일 평형의 대지지분이 상이하며, 관리사무소 및 노인정 등이 따로 설치된 경우, 필지별로 조합설립인가가 가능한지? 【회신내용(주환58507-   :1999.4)】   주택건설촉진법 시행령 제3조의 규정에 의하면 주택단지의 범위는 동법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인을 얻어 건설된 일단의 토지를 말한다고 규정되어 있는 바, 필지가 다르더라도 주택건설 당시 하나의 사업계획으로 승인된 경우에는 하나의 사업으로 재건축되는 것이 바람직함.   조합원 자격 제명시 소유권 확보절차 【질의요지】   조합원의 자격을 제명한 경우, 신탁등기의 해지 등 주택건설촉진법시행령 제34조의4 제2호의 규정에 의한 소유권 확보 절차 (대구광역시장) 【회신내용(주환 58507-  : 2000. 1.)】   신탁등기에 관하여는 주택건설촉진법령상에 규정하고 있지 않으며, 동법 시행령 제42조 제7항에 의하면 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항에 대해서는 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 조합원의 제명, 소유권 확보 등의 절차는 조합규약, 민사관계법령이 정하는 바에 따라야 할 것임.   일반분양분에 대한 건축물대장 소유자 등재 방법 【질의요지】   주택조합과 등록업자의 주택건설사업에 있어서의 일반분양분에 대한 건축물대장 소유자 등재 방법 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 11.)】   주택건설촉진법 제44조 제3항에 의하면 주택조합이 그 구성원의 주택을 건설하고자 하는 경우에는 등록업자와 공동으로 사업을 시행하여야 하고, 이 경우 주택조합과 등록업자를 공동사업주체로 본다고 규정되어 있음. 또한, 동법 시행령 제34조의4제4호에서 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우에는 대지 및 주택의 사용처분, 사업비의 부담, 시공상의 책임 등에 관하여 약정을 체결하여 사업계획승인을 신청하도록 규정하고 있음. 그리고 동법 제33조의2에서 사용검사는 사업주체가 받아야 한다고 규정하고 있으므로 재건축주택의 건설을 완료하고 사용검사를 신청할 때에는 주택조합과 등록업자의 공동명의로 하여야 할 것이며, 건축물대장의 작성은 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제5조제1항의 규정에 의거 사용승인(주촉법에 의하여 사용검사로 의제되는 준공·사용검사 등 포함)서류에 의하여 하도록 하고 있으므로 재건축사업에 있어서 '사용검사를 신청하는 자'는 공동사업주체가 되므로 원칙적으로 공동사업주체가 소유자로 등재되어야 할 것이나, 조합과 시공사간의 실질적인 소유관계 및 조합과 시공사간의 약정 등에 따라 주택조합 단독으로 등재하는 것도 가능할 것으로 사료됨.   1세대 2조합원의 자격 여부 【질의요지】   가. 동일세대인 남편(   )과 부인(   )이 1세대 2조합원이 됨(남편은 3인 공동소유, 부인은 단독소유)으로써 주택건설촉진법을 위배하였는 바, 이 때 구청장이 동일세대의 2인 중 1인을 제외시킬 것을 요구할 수 있는지, 있다면 누구를 제외시켜야 하는지   나.    가 조합원의 자격을 취득하기 위하여 공동지분의 소유자들의 동의를 받은 바 없음에도 불구하고 아파트 소유권에 대한 조합원 자격을 취득하였는데, 이에 따른 법적인 하자는 없는지   다. 조합원 지분으로 배정한 신축 아파트에    의 지분이 없는 바, 조합원 지분의 주택을 공급받지 못한 조합원은 조합원 자격의 결격사유가 있다고 볼 수 있는지   라.    가 '93. 7.23부터 현재까지 조합장직을 수행하였으나, 관련규정 위반으로 조합원 자격이 상실된다면 그동안 조합장 자격으로 행한 행위의 효력은 어떻게 되는지 (성북구청장) 【회신내용(주환 58510-  : 1999. 8.)】   가. 질의 '가' 및 '나'에 대하여     주택건설촉진법 제44조의3 제6항에 의하면 1세대가 2주택 이상을 소유하거나 1주택을 2인 이상이 소유하고 있을 경우, 이를 1조합원으로 보며 1주택만 공급하도록 되어 있고, 동법 시행령 제42조제3항에 재건축조합의 구성원은 노후·불량주택(당해 주택에 부속되는 대지를 포함)의 소유자 및 복리시설(당해 복리시설에 부속되는 대지를 포함)의 소유자인 바,    와     중 1인에 대해서는 조합원 자격을 상실시켜, 당해 세대에는 1주택만 공급하여야 할 것이며, 그중 누구를 제외하여야 할 것인지는    의 소유권 확보에 대한 사실관계확인 등을 거쳐 조합이 결정하고, 이러한 변경 사항에 대해 귀 구가 그 타당성 및 적법성 등을 검토하여 조합설립변경인가를 하여야 할 것임.   나. 질의 '다' 및 '라'에 대하여     조합원의 자격에 대해서는 동령 제42조제3항 및 조합규약에 따라야 할 것이며, 조합장 자격이 상실되는 경우,    가 행한 행위에 대해 소급하여 유효화할 것인지의 여부 등에 대해서는 조합설립인가권자인 귀 구가 조합규약, 관련 법규, 당사자들의 법적 안정성, 효율성 및 재건축사업의 합목적성 등을 고려하여 판단할 사항임.   주택건설사업계획승인을 받아 건설된 주택의 건축물관리대장 작성 【질의요지】   주택건설사업계획승인을 받아 건설된 주택(3필지에 4개동)에 대하여 건축물관리대장을 작성하고자 하는바, 이 경우 1개 단지이므로 1대지로 보아야 하는지 아니면 필지를 구분하여 정리하였기 때문에 구분된 필지를 각각의 대지로 보아 건축물대장을 작성하여야 하는지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 3.)】   건축법 제2조제1호 및 동법 시행령 제3조제4호에 의하면 "주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인을 얻어 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우로서 주택건설기준등에관한규정이 정하는 일단의 토지"는 2이상의 필지로 구성되어 있다하더라도 하나의 대지로 보도록 명시하고 있음. 따라서 주택건설촉진법 제33조에 의한 사업계획승인을 얻어 건설된 주택의 단지는 1개의 대지로 보아야 할 것임.   건축물관리대장의 명의 정정방법 【질의요지】   조합원 자격 상실 및 분양계약이 해지된 조합원 명의로 건축물관리대장이 작성된 경우, 주택조합 명의로 건축물관리대장을 정정할 수 있는 구체적인 방법 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 3.)】   건축물관리대장 기재 사항중 소유자에 대한 변경은 건축물대장의 기재 및 관리등에 관한 규칙 제7조제3항에서 등기필증 또는 등기부등본을 제출토록 규정하고 있으므로 주택조합명의로 건축물대장의 소유자란을 변경하려면 주택조합이 자기 소유임을 증명할 수 있는 등기필증 또는 등기부등본을 제출하면 될 것임.   아파트지구개발기본계획의 미확정 상태에서 재건축조합설립인가 가능여부 【민원요지】   아파트지구에 재건축사업을 추진함에 있어 아파트지구개발기본계획이 확정되지 않은 상태에서 재건축조합설립인가를 할 수 있는지? 【회신내용(주환 58507-  : 2000. 4.)】   재건축사업을 추진하기 위해서는 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제3항의 규정에 따라 신건물의 설계의 개요, 비용분담에 관한 사항 등에 대한 결의가 있어야 하며, 재건축조합설립인가 신청시에는 주택건설촉진법시행령 제42조 제1항의 규정에 의거 사업계획서를 제출하도록 하고 있음. 따라서, 아파트지구에서의 재건축사업을 위한 조합설립인가는 토지이용에 관한 사항, 건축물의 배치, 용적률, 건폐율 등을 결정하는 아파트지구개발기본계획이 확정된 이후에 가능한 것임.   {조합원 전원이 연명한 조합규약}의 미첨부 이유로 조합변경인가 불가여부 【질의요지】   재건축조합이 창립총회에서 유효하게 통과된 규약에 따라 조합임원 및 규약을 변경하였음에도 불구하고 주택건설촉진법 시행령 제42조제1항제2호에서 규정한{조합원 전원이 연명한 조합규약}을 첨부하지 아니하였다는 이유로 조합설립변경인가를 해주지 아니할 수 있는지? 【회신내용(택지 58507-  : 1998. 12.)】   가. 주택조합을 설립하거나 변경인가를 받고자 하는 경우에는 주택건설촉진법 시행령 제42조제1항제2호에서 {조합원 전원이 연명한 조합규약}을 첨부하여 신청하도록 정하고 있음.   나. 주택건설촉진법상의 주택조합은 등기를 하지 아니하고도 법률행위가 가능한 조합으로서 조합원의 공동 목표인 조합원 개개인의 주택건설을 목적으로 하고 있으므로 조합원의 권리·의무등 조합운영의 기본이 되는 중요한 규정인 규약에 대하여 조합원 전원에게 연명토록 하게 하는 것이 분쟁의 사전 예방 및 조합원의 권익 보호 측면에서 타당성이 있다고 사료됨.   재건축조합설립인가시에 시장등의 심의내용 【질의요지】   재건축조합설립인가시에 시장등이 심의하는 내용은? 【회신내용(택지 58507-  : 1998. 12.)】   재건축은 노후·불량주택의 소유자가 자율적을 조합을 결성하여 재건축 결의, 안전진단, 조합설립인가, 사전결정, 사업계획승인 등의 절차를 거쳐 추진하는 제도로서, 재건축조합설립인가를 얻기 위하여는 인가신청서에 주택건설촉진법 시행령 제42조제1항에서 정하고 있는 서류를 첨부하여 시장등에게 제출하여야하고, 또한 동법 제44조의3 및 동법 시행령 제42조의4의 규정에 의거 안전진단을 받도록 규정하고 있음. 따라서 시장등이 조합설립인가를 위하여 검토·심의하는 내용은 이와 관련된 사항임. 제 7 장  업체선정 및 계약 Ⅰ. 설계회사 선정 및 계약 1. 설계회사 선정방법   재건축의 경우 설계사무소가 행정용역까지 대행하는 경우가 많으므로 경험과 능력을 갖춘 업체를 선정해야 한다. 이를 위해 여러 설계사무소와 접촉하여 각 회사의 장단점을 분석하고 사업지의 특성에 가장 적합한 곳을 선정한다. 2. 설계발주방식   일반적으로 설계의 발주방식은 조합측이 시공과 분리하여 독자적으로 발주시키는 분리발주와 시공사에 시공과 함께 일임하여 발주시키는 일괄발주방식이 있다.   각 방식별 장.단점은 다음과 같다.   3. 설계회사 선정시 유의사항     설계사무소의 선정은 공개적으로 진행해야함     업체 선정시에 설계 단가의 면밀한 검토가 필요함. Ⅱ. 시공회사 선정 및 계약 1. 시공사 선정 가. 시공사 선정절차   시공사는 조합이 선정하며, 그 선정절차는 먼저 입찰통지를 통해 업체에 사업참여를 요청하고, 이들의 견적서를 접수하여 사전조건표를 작성하여 사전심의 한다. 다음으로 조합원총회를 개최하여 시공사의 사업설명회 등을 통해 시공사를 선정한다.   조합설립인가 → 입찰통지(시공사 공개모집) → 견적서 접수(사업수지분석) → 사전심의(대의원총회) → 조합원총회(시공사 참여 사업설명회) → 시공사 선정 나. 시공사 선정시 조합의 필요서류   시공사의 참여를 위해 사업참여 요청공문을 발송하는데, 이 경우 공문에는 사업지 기존현황, 사업참여 규정, 사업계획서 작성기준, 조합요구사항, 조합설계안 등을 기재하여 시공사에게 사업의 성격을 분명히 한다. 특히 조합현황, 사업대지의 위치, 사업개요, 참여조건 제시, 계약방식(지분제/도급제), 시공실적증명서, 기타 난방방식·마감자재 수준 등 사업전반에 대하여 가능한 한 자세히 제시해 줌으로써 참여 희망업체로 하여금 정확한 사업계획서를 제출하게 하고 이를 꼼꼼히 비교 분석한 후 선정하는 것이 시행착오를 줄이는 방법이 된다.     사업참여요청공문     사업참여계획서 작성규정     사업조건비교표     총회안내문     위임장(인감증명서 첨부)     서면결의서     시공사선정공문 다. 시공사 선정방법   선정방법에는 공개경쟁입찰, 지명경쟁입찰 또는 수의계약방식이 있으나, 법으로 특정한 방법이 강제되는 것은 아니므로 각 조합의 실정에 맞는 방법을 선택한다. (1) 공개경쟁입찰   공개경쟁입찰은 신문공고 등의 방법으로 입찰참가회사를 공모하는 것이다. 이 방법은 시공사에 균등한 기회를 주는 한편 담합가능성을 줄이고 정실이 개입할 여지가 적다는 장점이 있는 반면 과당경쟁으로 인해 부적격사에 낙찰될 소지도 있다. (2) 지명경쟁입찰   지명경쟁입찰은 시공능력 등을 고려하여 가장 적격이라고 인정되는 3∼5개 사를 선정하여 입찰에 참여시키는 방법이다. 이 방법은 부적격사에 낙찰될 염려는 적으나 입찰참가자간에 담합이 우려되고 정실개입소지가 많다는 단점이 있다. (3) 수의계약방식   재건축사업의 구상 및 조합설립단계부터 특정 시공사가 주도적으로 참여하여 왔거나 공모하여도 응하는 시공사가 없는 경우에는 현실적으로 수의계약에 의한 공사계약이 불가피하다. 라. 시공사의 제출 서류   시공사는 조합에서 제시한 각종 조건과 사업부지의 현장조사를 통하여 정확하고 자세한 자료(사업계획서)를 준비하여 조합에 제출하여야 한다. (1) 도급제의 경우   평당 도급 공사비 및 공사비 산출내역서, 공사범위, 마감재 수준(무상제공 품목 포함), 이주비 등 각종 사업경비(설계비, 감리비, 안전진단비, 인입비, 조합운영비, 교통영향평가비 등)조건, 조합원 및 일반분양 관련 사항 등 (2) 지분제(대물보상제)의 경우   무상지분평수, 마감재 수준(무상제공 품목 포함), 이주비 등 각종 사업경비(설계비, 감리비, 안전진단비, 인입비, 조합운영비, 교통영향평가비 등)조건, 조합원 분양 및 일반분양 관련 사항 등 바. 시공업체 선정 (1) 사전 심의 기준   시공사에서 작성 제출한 사업계획서가 접수되면 다음 기준에 의하여 이사회 및 대의원회에서 사전에 심의하여 그 결과를 총회에 보고하여야 한다.     시공사 재정 안전도     시공 실적(해당 조합 및 조합원들을 상대로 조사·분석한 시공평가서)     조합 제시조건의 반영 여부     사업참여조건(공사비 단가, 무상평수, 이주비 지원조건, 마감자재 수준, 서비스품목, 조합운영비, 기타 비용지원 조건 등)     혁신 설계 등 (2) 시공사 선정   시공사의 선정 또는 변경은 사업추진 및 조합원의 권익과 직결되기 때문에 표준규약에서는 조합원총회의 결의에 따르도록 하였고, 조합은 시공사와 공사 및 관련 사업비의 부담 등 사업시행 전반에 대한 내용을 협의한 후 미리 총회의 인준을 받은 후 별도의 계약을 체결하도록 하고 있다. 다만 금전적인 부담이 수반되지 않는 경미한 사항의 변경은 대의원회에서 결의할 수 있다.   그런데 시공사는 창립총회에서 선정하기도 하나, 창립총회 직후에 조합이 건설회사를 상대로 추진중인 재건축사업의 시공회사로 참여할 것인지의 여부를 문의하여 사업계획서를 제출하는 건설회사를 대상으로 대의원회를 통하여 가장 적합한 조건을 제시한 업체를 2-3개 선정하기도 한다. 그리고 이들의 시공계획을 비교할 수 있도록 대비표를 작성하여 조합원에게 보내고, 건설회사의 사업설명회 겸 임시총회를 개최하여 결정하기도 한다. 2. 공사계약 체결 가. 공사계약 체결방식   재건축사업시행에 있어 조합원들의 가장 중요한 관심사는 비용과 공급받을 주택의 규모이다. 이는 공사계약의 형태와 조항에 따라 영향을 받는다.   재건축조합과 시공회사 사이의 공사계약 체결방식은 재건축사업으로 기대되는 개발이익을 어떻게 나누어 가지는가에 따라 도급제와 지분제(지분제는 고정지분제와 변동지분제로 구분)로 구분된다. (1) 도급제   이 방식은 일반적인 건축공사의 발주방식으로서 건축물의 평당공사비를 정하여 공사계약을 체결하는 것으로 사업이 진행되는 도중에 물가상승이나 설계변경 등 공사비 증가요인이 있을 경우 조합원의 추가부담이 필요하다.   건축공사의 진행속도가 빠르고, 시공사는 공사비만 받게 되므로 개발이익이 조합원에게 환원된다는 장점이 있다. 그러나 개발이익이 현실화되기 이전에 수 차례에 걸쳐 건축비를 지불할 수 있기 때문에 조합원에게 금전적 부담이 될 수 있다. (2) 지분제   이 방식은 조합원의 소유토지 또는 건축면적에 따라 일정비율의 아파트면적을 조합원에게 제공하고 잔여주택과 상가·복리시설 등은 매각하여 공사비에 충당하는 것을 말한다. 조합원 부담금을 계약 당시로 고정시켜 주민들에게 확실한 개발이익을 보장하는 대신 사업결과에 따른 추가이익은 시공사에게 돌아가기 때문에 대물보상제도라 불리기도 한다.   이 방식은 재건축 종료 후 잔여건물을 처분한 매각대금으로 건축비에 우선적으로 충당한 후 부족한 금액을 조합원들이 추가로 부담하고 잔여건물 매각대금이 건축비를 초과하는 경우에는 오히려 조합원에게 정산금으로 지급할 수도 있으므로 적어도 재건축기간 동안에는 조합원들에게 건축비 지급에 따른 금전적 부담은 없다.   이에 비해 개발이익이 발생할 경우 이를 시공사가 갖게 된다. 그러나 공사기간이 장기화될 경우 시공회사가 추가이익을 얻게 되는 것보다는 오히려 이에 따른 위험부담을 안게 될 가능성이 크다고 할 수 있다. 한편 지분제는 지분을 어떻게 정하는가에 따라 고정지분제와 변동지분제로 분류된다.   (가) 고정지분제   고정지분제 또는 완전지분제는 계약시점에 조합원의 지분보상율을 확정하는 것으로, 한번 계약이 이루어지기만 하면 이후 조합과 시공자간에 큰 다툼이 없이 사업이 완료될 수 있다는 장점이 있다. 그러나 적절한 지분보상율이 아닌 경우에는 조합(=조합원) 또는 시공사 측에 손익이 일방적으로 발생할 수 있다. 사업수행에 자신이 없는 대부분의 소형조합에서는 이 방법을 선호하고 있다.   고정지분제하에서는 사업수행에 따른 손익은 모두 시공사에 귀속되므로 시공사는 자신의 판단에 따라 사업참가여부를 결정하며 모든 위험을 부담한다.   (나) 변동지분제   변동지분제는 변형지분제라고 불리기도 하는데, 사업시행에 따를 용적율변화, 이주기간의 지연여부, 토지가격평가결과 등에 따라 지분을 변동시킬 수 있도록 하는 계약형태이다. 양측의 이익을 적절하게 조정할 수 있다는 장점이 있으나 지분보상비율변동의 요건과 범위를 명확히 해 놓지 않으면 사업시행 중 내내 조합과 시공사간에 갈등이 발생할 수 있다.   나. 계약체결 (1) 계약의 주요내용     총칙：총칙, 공사목적물, 사업비의 조달, 공사비, 공사기간, 공사의 하도급, 인·허가업무, 계약보증     이주와 지장물 철거     자금의 대여와 상환     설계와 공사시공     건축시설의 분양과 공사비 변제     건축시설의 준공과 입주     기타사항 (2) 계약체결   (가) 날  인       조합측 날인은 조합장, 임원, 연대보증인       시공사측 날인은 대표와 연대보증인       그리고 시행대행사가 있을 경우 대표의 날인이 필요함   (나) 첨부서류   조합, 시공사, 시행대행사의 인감증명(계약용) (3) 계약체결의 유의사항   지금까지는 도급제가 선호되어왔으나, 최근 들어 지분제 계약도 늘어가고 있는 추세이다. 지분제를 채택할 경우 시공회사는 지분제 계약에 따른 위험부담을 줄이기 위해 필요한 단서조항(연면적 감소, 지가감정조건, 이주기간 조건)을 공사계약서에 제시하고 있기 때문에 조합은 이 조항들을 면밀히 검토하여야 한다.   공사계약은 전체 조합원에게 알리고 의견을 들어 총회의 의결을 통하여 그 방식을 결정하는 것이 필수적이다. 대체로 1차적으로는 이사회나 대의원회에서 2-3개 사로 압축하고 난 후 총회에 상정하는 것이 효율적이다. 3. 시공사 선정시 유의사항   각 사업참여사의 조건은 견적서를 근거로 계약시 계약조건이 되므로 견적서의 내용을 면밀하게 분석·검토해야 한다. 특히 표면상의 조건과 실제 제시조건은 표현상 다르게 보일수 있으므로, 견적서 자체를 주민전체에게 공개하여 다수에게 검토하게 하는 방법이 효과적이다. 이는 차후 발생할 우려가 있는 비리의혹을 사전에 방지할 수 있다.   사업참여단가는 회사별로 품질과 서비스 품목 등에 따라 차이가 있으므로 종합적 판단이 필요하다. 특히 회사의 제시조건과 공사수준, 입주 후 부가이익을 충분히 고려하여 신중히 선택하여야 한다. Ⅲ. 감리자의 선정 및 계약 (주촉법 제33조의6, 주촉법시행령 제34조의6, 10, 주촉법시행규칙 제22조의4, 7) 1. 감리자의 지정   공동주택의 부실시공을 방지하기 위하여 사업계획 승인권자는 사업계획승인시 감리자를 지정하여 책임감리 하도록 하였다(주촉법 제33조의6). 2. 감리자의 자격     300세대 미만의 주택건설공사：건축사법에 의한 감리자격이 있는 자     300세대 이상의 주택건설공사：건설기술관리법에 의한 건축감리전문회사 및 종합감리전문회사 3. 감리자의 선정절차 4. 감리자의 임무와 업무 가. 감리자의 임무   감리자는 주촉법 제33조의6, 주촉법시행령 제34조의6, 10, 주촉법시행규칙 제22조의4, 7과 주택건설공사감리업무세부기준에 의하여 감리업무를 수행한다. 감리자는 건설공사의 감리업무를 수행하는데 법률과 이에 따른 관계규정을 성실히 이행하여야 한다. 나. 감리자의 업무     시공자가 설계도서에 따라 적합하게 시공하는지의 확인     시공자가 사용하는 건축자재가 관계 법령에 의한 기준에 적합한 건축자재인지 여부의 확인     주택건설공사에 대한 건설기술관리법 제24조의 규정에 의한 품질시험의 실시여부의 확인     설계도서가 당해 지역 등에 적합한지의 확인     설계변경에 관한 적정성의 확인     누수·방음·단열시공의 적정성확인, 재해의 예방 및 시공상의 안전관리에 대한 검토     시공계획, 예정공정표 및 시공도면 등의 검토·확인     공사착공계, 임시사용 및 사용검사신청서의 확인 등 ※ 하도급에 대한 타당성 검토는 주택관련법령상 별도로 규정된 바가 없으므로 당사자간의 체결된 계약내용에 따라야 함   감리자는 각종검사와 관련 시정할 사항이 있을 때에는 조합장에게 지체없이 그 내용을 보고하고 시공사로 하여금 즉시 보완시공 또는 재시공토록 한다. 그리고 시정사항에 대해 확인한 후 그 내용을 사업계획승인권자와 조합장에게 보고하여야 한다. 5. 감리자의 교체 가. 이의신청 처리 등   시공회사 및 조합은 감리자의 시정통지가 위법 부당하다고 인정되는 경우에는 그 사유서를 첨부하여 사업계획승인권자에게 이의신청을 제출할 수 있다.   이의신청서를 접수받은 경우 사업계획승인권자는 접수일로부터 10일 이내에 시공사와 조합 및 감리자에게 그 결과를 회신하여야 한다. 나. 감리자의 교체사유     감리업무 수행중 발견한 위반사항을 2회 이상 묵인한 경우     시정 통지한 위반사항이 규정에 의하여 3회 이상 이유 없다고 판정된 경우     공사기간중 공사현장에 1월 이상 감리원을 상주시키지 아니한 경우 다. 부실 감리에 대한 조치   조합은 감리원이 그 업무를 수행함에 있어서 고의 또는 중대한 과실로 감리를 부실하게 하거나 관계법령에 위반된 감리를 하여 조합 또는 입주자 등에게 피해를 입히는 등 주택건설공사가 부실하게 된 경우에는 당해 감리사의 등록 또는 감리원의 면허, 기타 자격인정 등을 한 행정기관장에게 등록말소, 영업정지, 면허취소, 자격정지, 기타 필요한 조치를 하도록 요청할 수 있다. 6. 감리 대가   감리계약은 조합장과 감리자가 체결한다. 공사 감리비 지급기준을 정한 경우 건설교통부장관은 이를 관보에 고시하여야 한다.   감리비 지급방법에 대하여는 조합과 감리자간의 계약에 의해 자율적으로 정하도록 한다. 7. 감리자 지정시 유의사항     감리자를 지정하는 사업계획 승인권자는 감리자의 업무실적과 감리자 보유현황 등을 참작하여야 한다.     해당 조합의 주택건설 시공업체의 계열회사를 감리자로 지정하여서는 안된다(독점규제및공정거래에관한법률 제2조제3호의 규정에 의한 계열회사). ▣ 질의회신   인근편입부지의 소유권확보여부 및 주택공제조합 보증대상 【질의요지】   가. 주촉법 시행령 제34조의4제2호의 주택조합의 주택용 대지라 함은 사업부지중 조합원 부지외 인근의 편입되는 부지도 포함하는 것인지 여부 및 인근에 편입되는 토지도 토지소유권을 확보한 후 사업승인을 신청하여야 하는지 여부   나. 지방공사도 주촉법 시행령 제34조의4 제4호에 의한 주택공제조합의 보증대상이 되는지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 3.)】   가. 질의 "가"에 대하여     재건축조합과 등록업자가 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우에는 주택건설촉진법 시행령 제34조의4제2호에서 주택조합이 주택용 대지의 소유권을 확보하도록 규정하고 있다. 이 경우 "주택조합의 주택용대지 소유권 확보"라 함은 주택조합 또는 주택조합 구성원 개개인이 등기부등본상 토지소유권을 확보하고 있는 경우를 의미하는 것이고, 동령 동조 동호에서 규정하고 있는 "주택용대지"는 사업계획승인을 얻어 주택과 부대시설을 건설하는 일단의 토지를 의미하는 것임. 따라서 인근의 편입되는 토지가 사업계획승인의 대상이 된다면 주택조합은 그 편입되는 토지에 대하여 소유권을 확보하여야 할 것임.   나. 질의 "나"에 대하여     주택건설촉진법 제44조제3항의 규정에 의거 지방공사도 재건축의 공동사업주체가 될 수 있는바, 다른 등록업자의 참여없이 사업계획승인신청이 가능한 것이며 이 경우 시공보증은 필요없을 것으로 판단됨.   표준건축비를 적용한 재건축 공사비에 부가가치세가 포함여부 【질의요지】   건교부에서 고시한 표준건축비를 적용한 재건축 공사비에 부가가치세가 포함되어 있는지? 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 10.)】   주택분양가원가연동제시행지침('98.12.31이전)상의 표준건축비(전용면적 85㎡초과 주택)에는 부가가치세가 포함되어 있는바, 재건축조합주택 건설시 동 지침상의 표준건축비(전용면적 85㎡초과 주택)를 적용하였다면 이 표준건축비에는 부가가치세가 포함되어 있다고 보아야 할 것임.   건축공정과 무관한 재건축조합원의 중도금 납부의 적법성 【질의요지】   건축공정과 무관하게 재건축조합원에게 중도금을 납부토록 하는 것은 위법이 아닌지? 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 6.)】   주택건설촉진법 시행령 제34조의4의 규정에 의하면 재건축주택조합과 등록업자가 공동사업주체로서 주택을 건설하는 경우에는 대지 및 주택의 사용·처분, 사업비의 부담, 시공상의 책임, 공사기간, 하자보수책임 등에 관하여 약정을 체결하여 사업계획승인을 신청하도록 하고 있는바, 재건축조합원의 중도금과 관련된 사항은 주택조합과 등록업자간에 체결된 약정내용에 따라야 할 것으로 사료됨.   공사지연으로 인한 일반분양자에 대한 지체상금의 변제책임 【질의요지】   가. 재건축사업을 추진중 공사지연으로 인한 일반분양자에 대한 지체상금의 변제책임이 조합에 있는지 아니면 등록업자에 있는지?   나. 주택사업공제조합이 시공사에 시공보증한 경우 주택사업공제조합이 지체상금에 대한 보상책임이 있는지?   다. 공사비의 증액이 있는 경우 사업계획변경승인이 가능한지?   라. 주택사업공제조합으로부터 주택분양보증서를 발급 받은 경우 시공사 사고시 주택사업공제조합이 책임을 지는 범위는? 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 4.)】   가. 질의 "가"에 대하여     공사지연으로 인하여 일반분양자에 대하여 지체상금을 지급하여야 할 경우에는 재건축조합과 등록업자는 공동사업주체이므로 이에 대하여 공동의 책임이 있는 것이며, 조합과 등록업자간의 실질적 변제책임의 범위는 당사자간에 체결된 약정에 따라야 할 것임.   나. 질의 "나"에 대하여     주택사업공제조합의 지체상금보증 여부는 주택사업공제조합과 시공사간에 체결한 시공보증계약에 따라야 할 것임.   다. 질의 "다"에 대하여     주택건설촉진법 시행규칙 제20조제3항의 규정에 의거 입주자모집공고(동법 제44조제3항의 규정에 의한 사업주체가 주택을 건설하는 경우에는 사업계획승인을 말함)를 한 후에는 입주예정자가 없거나 입주예정자 전원의 동의를 받은 경우 이외에는 공급된 주택의 공급가격을 변경하는 사업비의 증액을 위한 사업계획변경승인을 할 수 없도록 되어 있음.   라. 질의 "라"에 대하여     주택건설촉진법 시행령 제43조의5제1항제4호가목의 규정에 의하면 주택사업공제조합의 주택분양보증은 분양계획에 따라 이미 납부된 계약금 및 증도금의 환급이행 또는 당해 주택의 분양(사용검사를 포함한다)이행의 책임을 지는 것임.   재건축주택조합의 사업주체와 의무관리기간중의 책임여부 【질의요지】   재건축주택조합인 경우, 사업주체는 재건축조합인지 아니면 시공사인지? 사업주체 의무관리기간중에 의무관리는 누가 하여야 하는지? 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 3.)】   재건축조합주택인 경우 주택건설촉진법 제44조 및 동법 시행령 제34조의4의 규정에 의거 재건축주택조합과 등록업자가 공동사업주체가 되어 사업을 추진하는 것이므로 조합과 등록업자인 시공사는 동시에 사업주체가 되는 것이며, 사업주체 의무관리기간 중에 의무관리를 누가 하여야 할 것인지 여부는 주택건설촉진법 제34조의4제4호의 규정에 의하여 조합과 등록업자간에 체결된 약정의 내용에 따라 판단하여야 할 사항으로 사료됨.   증가된 부담금은 일반분양분에도 분담되어야 하는 지 여부 【질의요지】   가. 부동의한 상가부지 매입비용, 미이주 조합원으로 인한 추가 부담액, 산림전용부담금 및 대체조림비 등으로 인해 증가된 부담금은 조합원뿐만 아니라 일반분양분에도 분담되어야 하는 것이 아닌지?   나. 시공사가 주민총회에서 당초 제시한 평당분양가와 실제 분양시의 평당분양가가 차이날 경우의 해결방안 【회신내용(주환 58507-  : 2000. 2)】   주택건설촉진법시행령 제34조의4의 규정에 의하면 주택조합과 등록업자가 공동으로 주택을 건설하는 경우, 대지 및 주택(부대·복리시설 포함)의 사용·처분, 사업비의 부담, 시공상의 책임 등에 대해 약정을 체결하여 사업계획승인을 신청하도록 하고 있는 바, 귀하의 【질의요지】에 대해서는 당해 조합과 등록업자간의 계약내용 및 조합규약 등에 따라야 할 것임.   조합과 시공사가 지분제 계약시, 무상지분으로 받는 면적 【질의요지】   가. 조합과 시공사가 지분제 계약을 하였는 바, 무상지분으로 받는 면적은 공용면적을 제외한 주거전용면적만으로 계산하여야 하는 것이 아닌지?   나. 공용면적은 조합원에게 어떻게 그 소유 또는 관리권 처분을 하여야 하는지?   다. 주차장은 부대시설로 명시되어 있는 데, 시공사가 무상공급하는 부대시설인지? 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 10.)】   주택건설촉진법 시행령 제34조의4 제4호에 의하면 공동사업주체가 사업계획승인 신청을 할 때에는 토지소유자·주택조합·고용자 또는 등록업자가 대지 및 주택(부대시설·복리시설 포함)의 사용·처분, 사업비의 부담, 시공상의 책임, 공사기간, 하자보수책임 등에 대해 약정을 체결하도록 하고 있으므로, 귀하의【질의요지】에 대해서는 조합과 시공사간의 계약내용 및 조합규약에 따르면 될 것임.   등록업체의 공동사업주체 여부 및 등록업체의 지위 및 의무 【질의요지】   재건축조합이 사업을 시행함에 있어 등록업체와 공동으로 사업을 시행하도록 하고 있는 바, 이 경우 등록업체는 공동사업주체인지? 그리고 등록업체의 지위 및 의무는? 【회신내용(택지 58507-  : 1998. 11.)】   주택건설촉진법 제44조제3항에서 주택조합 또는 근로자를 고용하는 자가 그 구성원 또는 근로자의 주택을 건설하는 경우에는 등록업자와 공동으로 사업을 시행하도록 하고 있고, 이 경우 주택조합과 등록업자는 공동사업주체로 본다고 규정하고 있으며, 공동사업주체의 사업시행과 관련하여는 동법 시행령 제34조의4의 규정에서 정한 요건에 적합하게하여 사업계획승인을 신청하도록 하고 있고, 따라서 재건축조합과 공동사업주체인 주택건설등록업체는 건축주이면서 시공자에 해당하는 것으로 사업시행에 따른 책임 등에 있어서 사업주체와 같은 지위에 있다고 보아야 할 것임.   원도면 및 원시방서를 변경하고자 할 경우 건설회사명의로만 가능한지 여부 【질의요지】   재건축주택사업을 추진하던 중 사업 내용이 부적절하여 원도면 및 원시방서를 변경하고자 할 경우 건설회사명의로만 가능한지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1998. 12.)】   주택건설촉진법 제44조제3항에서 주택조합 또는 근로자를 고용하는 자가 그 구성원 또는 근로자의 주택을 건설하는 경우에는 등록업자와 공동으로 사업을 시행하도록 하고 있고, 이 경우 주택조합과 등록업자는 공동사업주체로 본다고 규정하고 있으며, 공동사업주체의 사업시행과 관련하여는 동법 시행령 제34조의4의 규정에서 정한 요건에 적합하게하여 사업계획승인을 신청하도록 하고 있으므로 재건축조합과 공동사업주체인 건설회사는 사업시행에 따른 책임 등에 있어서 사업주체와 같은 지위에 있다고 보아야 할 것이므로 공동명의로 하여야 할 것임.   공사비 납부 【질의요지】   조합원이 공사비 납부에 관하여도 주택공급에관한규칙 제26조제4항이 적용되는지? 【회신내용(택지58507-   :1999.3) 주택공급에관한규칙 제3조제2항의 규정에 의하면 당해 조합원에게 공급하고 남은 주택인 20호 또는 20세대 이상인 경우에 주택공급에관한규칙의 적용을 받게되어 있는 바, 이는 일반분양 대상인 경우에 동 규정이 적용되는 것이며, 조합원의 공사비 납부에 관하여는 동 규정이 적용되지 아니하고 조합과 등록접자간에 체결된 약정에 따라 납부하여야 함. 사업계획승인시에 새로운 설계자로 변경가능여부 【질의요지】 사전결정시의 설계자를 사업계획승인시에 새로운 설계자로 변경하여 사업계획승인을 신청할 수 있는지? 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 4.)】 설계자의 변경은 사업주체와 설계자간의 협의에 의하여 결정할 사항이라고 사료되며, 설계자가 변경된 경우에는 해당 관청에 동 사항을 신고하여야 할 것임. 제 8 장  신 탁 등 기 Ⅰ. 신탁등기의 내용 및 필요성(건교부 표준규약 제37조) 1. 신탁등기의 내용 신탁등기는 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 조합원 소유로 되어 있는 대상 토지 또는 주택 등 신탁재산을 일정기간 동안 사업시행자인 조합에게 관리처분하게 하는 것이다. 신탁등기를 하면 실질적인 소유권은 조합원이 갖고, 형식적인 소유권을 조합에게 신탁한 것이 된다. 신탁등기는 조합원 상호간의 권리를 보호하고, 사업을 원활하게 추진하기 위해 실한다. 조합은 신탁된 조합원의 재산권을 재건축사업시행 목적에 적합하게 행사하여야 하며, 재건축사업이 종료되면 즉시 신탁을 해지하고 조합원에게 반환해야 한다. 수탁자(조합)는 위탁자 겸 수익자(조합원)와 신탁 계약서에 명시된 재산과 관련된 신탁목적 범위내에서 권리를 행사할 수 있으며, 이를 벗어난 경우에는 위탁자인 조합원이 신탁계약을 해지할 수 있다. 2. 신탁등기의 필요성 신축아파트 면적이 종전 주택면적보다 클 경우 조합원의 대지지분이 변동(감소) 새로 증가된 면적을 취득하는 자(일반분양자)들에게 그 지분을 배당하는 절차(지분등기 이전 절차)가 매우 복잡하고 엄청난 비용 소요 조합 앞으로 신탁등기를 하지 않으면 조합원 개개인이 모두 사업시행자가 되므로 일반 분양자에 대하여 분양계약서를 작성하여 줄 때 조합원 모두의 날인이 필요 건물 준공 후 일반 분양자에게 소유권 이전등기를 해줄 때 전 조합원의 매도용 인감증명서를 첨부해야 하는 등의 어려움이 있어 신탁등기의 절차를 밟음 3. 신탁등기의 성질과 효력 조합규약 내에 신탁등기에 관한 규정이 명문화되어 있을 경우에는, 재건축조합이 신탁등기 의무를 이행하지 않는 조합원을 상대로 재건축 사업시행 지역내의 조합원 재산권에 대하여 조합명의로 신탁하여 줄 것을 청구할 수 있다. 이 경우 조합원들은 조합의 청구에 따라 조합에게 그 소유의 주택을 신탁목적으로 소유권 이전 등기절차를 이행할 의무가 있다. 실제로 대법원에서도‘재건축조합의 조합원은 조합의 재건축 사업 목적 달성에 협력할 의무가 있고, 조합규약상 그 의무의 하나로 규정된 현물출자 의무는 조합의 재건축 사업의 원활한 수행을 위하여 신탁목적으로 조합원 소유의 토지를 조합에 이전할 의무를 포함하고 있다'고 판결했다. 또한 대법원은‘집합건물의소유및관리에관한법률에 의하면, 소정의 구분소유자의 경우 그들이 가지는 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르게 되어 있고, 그 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없게 되어 있는 데다가 재건축사업은 재건축 지역 내에 있는 주택의 철거를 전제로 하는 것이어서, 조합원은 주택부분의 철거를 포함한 일체의 처분권을 조합에 일임하였다고 보아야 한다'고 정의했다. 따라서 조합원들은 대지사용권 외에 전유부분에 대한 소유 명의도 재건축조합 앞으로 신탁하여 줄 의무가 있으며, 재건축조합에게 주택에 관하여 조합설립인가로써 조합규약의 효력이 발생한 날짜에 신탁을 원인으로한 소유권 이전등기 절차를 이행할 의무가 있다. Ⅱ. 신탁에 따른 권리관계 1. 강제집행의 금지(신탁법 제21조제1항) 신탁의 등기·등록 등 공시방법을 갖추고 있는 신탁재산에는 수탁자 개인의 채권자나 다른 신탁재산의 채권자가 강제집행하거나 경매할 수 없다. 만약 이러한 제한에 반해 신탁재산에 강제집행하거나 경매할 때는 위탁자와 그 상속인·수익자·수탁자는 이의 신청을 할 수 있다. 2. 신탁의 종료(신탁법 제55조) 재건축사업에 있어서는 사업이 완료되어 그 목적을 달성하였을 때, 그 신탁을 해지할 수 있다. 3. 신탁종료 후의 신탁재산의 귀속 재건축조합이 청산절차의 단계에서는 조합원들이 부담하여야 할 건축비용을 납부하거나 또는 청산금을 지급받는 절차가 진행되게 되고, 이 청산절차에서 조합원 앞으로 소유권보존등기 소유권 이전등기가 경료되게 되는데 이때 묵시적인 신탁해지가 이루어지게 된다. 4. 조합에 대한 조합원의 권리(소유권이전등기청구권)보전처분 가. 채권자들이 조합에 대한 조합원의 권리를 대상으로 보전처분을 신청하는 경우 채권자가 조합원으로부터 소유권이전등기청구권을 양도받은 경우 조합원이 장래 취득하게 될 부동산을 미등기전매로 취득하였을 경우 나. 처분금지가처분 조합원의 소유권이전등기 청구권 대상으로 신청 다. 가압류 신청 조합원에 대한 금전채권을 보전하기 위하여 소유권이전등기청구권에 대하여 신청 그런데 대개의 경우 채권자는 재건축조합원이 조합에 대하여 소유권이전등기청구권을 가지고 있음을 전제로 조합원을 채무자로, 조합을 제3채무자로 하여 보전처분을 신청하고 있지만, 재건축한 건물이 직접 조합원 명의로 소유권보존등기가 되는 경우도 있으므로 문제가 있는 것이다. 즉 신건물에 대하여 조합원 앞으로 소유권보존등기를 하든지 아니면 일단 조합 앞으로 소유권보존등기를 하였다가 조합원 앞으로 소유권이전등기를 하는지에 따라서 보전처분의 인용여부가 달라지는 것이 아닌가 하는 것이다. 법원의 실무관행은 이에 관하여 조합의 규약을 소명자료로 요구하기도 하지만, 대부분 집행의 문제로 보고 일단 재건축조합원의 재건축조합에 대한 소유권이전등기청구권에 관한 보전처분을 인용하고 있다. Ⅲ. 신탁등기 과정 1. 신탁등기의 시기 통상적으로 신탁등기의 시기는 ① 조합설립인가 후 주택건설 사업계획승인 신청을 준비하면서 하는 경우와 ② 주택건설 사업승인 후 조합원이 이주를 개시할 때 이주비 근저당권 설정등기와 동시에 하는 경우가 있다. 그런데 재건축조합의 설립인가를 얻은 조합은 이미 안전진단 등 재건축의 가능성과 필요성의 공적 검증을 받은 상태이기 때문에 가능한한 빨리 신탁등기를 완료할 필요가 있다. 그래야만 조합원들의 채권자나 조합채권자들의 강제집행도 예방하고 반대 조합원들의 고의적인 허위 담보권 설정 등 업무방해를 피할 수 있다. 2. 신탁등기 관련 서류     등기권리증(분실자는 확인서면으로 대체)     주민등록등본 1부(최근 3개월 이내 발급분)     인감도장     인감증명서 1부(용도：신탁등기용, 최근 3개월 이내 발급 분)     첨부서류     - 신탁원부(부동산등기법 제123조 및 동법시행규칙 제67조)     - 등기원인증서     - 주무관청의 허가서(신탁법 제65조의 규정에 의한 공익신탁의 경우)     - 대위원인을 증명하는 서면 및 신탁재산임을 증명하는 서면 ▣ 질의회신 재건축조합원의 의무불이행 【질의요지】 가. 재건축조합설립인가후 사업계획승인 신청시 반드시 조합원 소유 부동산을 조합에 신탁등기를 완료하여야 하는지 여부, 소수조합원이 신탁등기를 이행하지 않고 있는데 해결방법 나. 재건축 조합원의 경우 전매(명의변경)가 불가능한지 여부 다. 조합원 및 세입자가 퇴거에 불응해서 사업시행에 지장을 초래할 경우 손해배상 책임에 대하여 법적으로 정하고 있는지 여부, 타 해결 방안의 유무 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 6.)】 가. 질의 "가"에 대하여 재건축조합과 등록업자가 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우에는 사업계획승인 신청시에 주택건설촉진법 시행령 제34조의4제2호에서 주택조합이 주택용 대지의 소유권을 확보 하도록 규정하고 있음. 이 경우 "주택조합의 주택용대지 소유권 확보"라 함은 주택조합 또는 주택조합 구성원 개개인이 등기부등본상 토지소유권을 확보하고 있는 경우를 의미하는 것임. 신탁등기에 관하여는 주택건설촉진법령에서는 정하고 있지 아니하나 조합규약에는 정할 수 있는 것인바, 조합규약에도 정하고 있지 아니하다면 조합명의로 신탁등기를 하지 않아도 될 것으로 사료됨. 다만, 조합규약에 조합원의 의무로서 신탁등기의 의무를 정하였다면 이는 조합규약에 근거하여 처리하여야 할 사항임.  나. 질의 "나"에 대하여 '99.3.1부터는 주택의 전매제한 규정이 폐지됨에 따라 조합원은 시장 등의 전매동의를 받지 않고도 전매가 가능한 것이며, 매수자는 새로운 조합원으로 가입이 가능함. 이 경우 매수자는 대지에 대하여 매수자 명의로 소유권 이전등기, 조합원명부 등재 및 사업주체에 분양계약서의 명의변경 등을 이행하여야 하고, 조합은 동 사항에 대하여 관할 관청에 변경인가를 신청하면 될 것임. 다. 질의 "다"에 대하여 조합원 또는 세입자가 퇴거를 하지 않아 사업시행에 지장을 초래한 경우 손해배상책임과 관련하여 주택건설촉진법령에는 정하고 있지 아니한바, 조합규약 등에 의거 해결하여야 할 것으로 사료됨. 사업계획승인 신청시의 신탁등기완료여부 【질의요지】 재건축조합설립인가후 사업계획승인 신청시 반드시 조합원 소유 부동산을 조합에 신탁등기를 완료하여야 하는지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 6.)】 재건축조합과 등록업자가 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우에는 사업계획승인 신청시에 주택건설촉진법 시행령 제34조의4제2호에서 주택조합이 주택용 대지의 소유권을 확보 하도록 규정하고 있음. 이 경우 "주택조합의 주택용대지 소유권 확보"라 함은 주택조합 또는 주택조합 구성원 개개인이 등기부등본상 토지소유권을 확보하고 있는 경우를 의미하는 것임. 신탁등기에 관하여는 주택건설촉진법령에서는 정하고 있지 아니하나 조합규약에는 정할 수 있는 것인바, 조합규약에도 정하고 있지 아니하다면 조합명의로 신탁등기를 하지 않아도 될 것으로 사료됨. 제 9 장  사업계획승인 Ⅰ. 사업계획승인 관련 심의 1. 건축심의(건축법 제4조의2, 건축법시행령 제5조) 가. 심의위원회 구성 건축심의는 도시의 미관을 관리하기 위해 실시한다. 이를 위해 위원회를 구성하는데, 그 구성은 다음과 같다. 위 원 장：주관 국장 부위원장：위원 중 호선 위    원：관계공무원, 도시계획 및 건축 등에 관한 학식 또는 경험이 풍부한 자중에서 시장(또는 구청장)이 임명 또는 위촉한 사람 나. 건축심의의 대상(서울시 건축조례 제7조제1항)     시 위원회의 심의대상     - 16층 이상으로서 300세대 이상인 공동주택     구 위원회의 심의대상     - 16층 미만으로서 300세대 미만인 공동주택 다. 심의사항   - 건축계획   - 조경계획   - 토지굴착계획   - 색채계획 라. 심의절차(서울시의 경우) 마. 심의 관련 서류     건축계획서     투시도 또는 조감도     위치도 및 계획대지 주변현황     배치도     평면도 및 입면도     주단면도     공개공지설치계획서(해당건축물)     대지조성 및 토지굴착계획서     토지굴착계획서 내역(굴착계획서, 주위시설물 현황조사서, 지하매설물 현황, 흙막이 도면, 지반조사서) 2. 교통영향평가 심의 가. 심의대상 인구 10만 이상 도시(도시교통정비지역)에서 건축연면적이 95,000㎡ 이상인 경우 지방교통영향심의위원회의, 1,200,000㎡이상인 경우 교통국 교통기획과, 교통영향평가 전문위원회의 심의를 받는다. 나. 심의절차 교통영향평가서 작성 → 심의신청 → 관련부서 협의 → 검토 → 심의상정 → 심의 → 심의결과 통보 다. 심의서류 교통영향평가기관에서 작성한 교통영향평가서 3. 미술장식품 심의 가. 설치대상 건축물 연면적 10,000㎡ (기계실, 주차장, 전기실 및 공조실 면적 제외) 이상인 공동주택 나. 설치비용 설치비용은 건축비용의 1/1,000 이상으로 한다. 그런데 건축비용은 수도권정비계획법 제14조제2항 규정에 의해 건설교통부장관이 고시하는 표준건축비(사업계획승인일 기준)이다. 다. 신청서류     미술장식품설치계획 심의신청서     미술장식품 설치계약서 사본     작가경력서 사본     설치계획 심의도면 Ⅱ. 사업계획승인 1. 사업계획승인의 내용 사업계획승인은 재건축조합이 추진하고 있는 주택건설사업에 관한 일체의 사업내용(예컨대 조합원의 확정, 주택이나 복리시설의 규모 배치와 배분기준, 잉여건물의 처분방법 등)을 최종적으로 확정하고 승인하는 행정처분절차를 말한다. 사업계획승인은 반드시 거쳐야 할 필요적 절차로서, 사업계획승인이 있어야 비로소 구건물의 철거 및 신건물 건축의 착공 등 본격적인 재건축사업에 착수할 수 있으며, 또한 재건축사업에 따라 건축된 신건물의 사용검사를 받는 전제조건이다. 즉 사업계획승인은 재건축조합이 자율적으로 정한 사업계획 내용에 대하여 행정관청이 보충적으로 동의를 해 줌으로써 재건축조합의 사업계획결정이라는 기본행위를 유효하게 만드는 것이다. 2. 사업계획의 승인절차(주촉법 제32조, 주촉법시행령 제32조 내지 제32조의2, 5, 제34조의4, 주촉법시행규칙 제19조 내지 제21조의2 등) 승인신청 → 유관부서 협의 및 검토 → 사업승인 → 사업승인 고시(관보, 시보, 구보 등) → 승인서 교부 3. 사업계획승인 신청 가. 사업계획승인 신청대상(주촉법시행령 제32조 제1항)     단독주택：20호 이상 건설할 때     공동주택：20세대 이상 건설할 때     대지조성공사：10,000㎡ 이상의 대지조성     (※ 20호 또는 20세대 미만은 사업계획승인 대신 건축허가를 받아 건축함) (※ 상업지역이나 준주거지역에서 건설하는 주상복합 중에서 세대당 주택의 규모가 297㎡ 이하이고 주택 연면적이 전체 건축물 연면적의 90%미만인 경우는 건축허가를 받아 사업을 추진) 나. 사업계획승인 신청서류 주택건설사업승인 신청서 주택건설사업계획서 건축허가신청서 및 허가신청도서(건축심의 신청서 및 도서：건축계획서, 평면도, 입면도, 단면도 포함) 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도 건설업면허 또는 주택건설사업자 등록증 대지조성공사 설계도서 공공시설 귀속에 관한 도서(해당시) 도시계획도면(1/10,000 내지 1/50,000 도면) 도시계획시설 설치계획도서 기존주택의 철거계획서(석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 석면 자재의 철거 및 철거계획을 포함) 주택처분계획서 간선시설 설치계획도 토지등기부 등본 토지이용계획 확인원 공동사업주체약정서(토지소유자, 주택조합, 고용자 또는 등록업자가 대지 및 주택의 사용, 처분, 사업비부담, 시공상의 책임, 공사기간, 하자보수책임 등) 토지사용승낙서(토지소유권 미취득시) 매도청구 소송 증빙서류 도시계획시설 설치계획도서(도시계획도면, 지적측량성과표) 주택조합설립인가서 사본 관계전문기술자 관련서류(구조, 전기, 설비, 기계 기술자 자격) 에너지 절약계획서 다. 사업계획승인 신청기한 재건축조합은 설립인가를 받은 날부터 2년 이내에 사업계획승인을 신청하여야 하며, 이 기간 내에 승인신청을 하지 않은 주택조합에 대하여는 시장 등이 설립인가를 취소할 수 있다. 라.  신청인 및 승인권자 (1) 사업계획승인 신청인   재건축사업은 재건축조합과 등록업자가 공동사업주체이므로 사업계획승인신청도 공동으로 해야 한다. (2) 사업계획 승인권자 재건축사업의 사업계획 승인권자는 원칙적으로 건설교통부장관이지만 시.도지사에게 승인권이 위임되어 있고, 시.도지사는 다시 시장, 군수 또는 자치구의 구청장에게 승인권을 재위임하고 있다. 4. 사업계획 심의 및 협의 가. 사업계획심의 과정 승인권자가 사업계획을 승인하기 위해서는 실무종합심의 및 유관부서 협의가 필요하다. 실무종합심의는 담당 국장이 주관하고, 실무부서 과장 또는 담당이 참석하는데, 사업계획승인 신청 5일 이내에 개최하여야 한다. 유관부서와의 협의를 위해서는 관계기관의 장과 협의를 하여야 하는데, 이 경우 관계기관의 장은 협의요청을 받은 날로부터 30일 이내에 의견을 제출하여야 한다. 승인권자는 사업계획의 승인신청을 받은 날로부터 30일(관계기관과의 협의기간을 제외)이내에 승인여부를 결정하고 그 결과를 사업주체에게 통보하여야 한다. 사업계획의 승인여부는 원칙적으로 승인권자의 재량행위이다. 다만 승인권자는 재건축조합이 제출한 사업계획 내용중 법령에 위반된 내용이 있거나 또는 재건축사업추진에 있어서 장애가 되는 사항이 있다고 판단될 때에는 재건축조합에 대하여 시정명령을 하거나 또는 행정지도 등을 할 수 있다. 나. 심의사항 사업지내 국.공유지 매각여부 및 용도폐지와 도시계획시설 폐지 적정성 검토 주택건설기준 및 별도 규정에 의한 심의사항 적정성 검토 조합원자격 적정여부 확인 및 전산조회 대지소유권 확인(저당권 설정관계 등) 유관부서 협의(소방서, 교육청, 수도사업소, 도시가스(사), 한국전력공사, 한국통신공사 등) 진입도로 등 공공시설(공공용지) 기부채납은 사업에 필요한 부분과 지역여건상 반드시 필요한 사항만을 원칙으로 명확하게 조건을 부여함 면허세, 채권(주택, 도시철도)등 각종 부담금 부과 사업계획승인 검토보고서 작성 5. 사업계획 변경승인 가. 변경승인 사항 승인 받은 사업계획을 변경하고자 할 때에도 변경승인을 받아야 한다. 특히 재건축조합의 경우 사업계획승인을 얻은 후에도 조합원의 추가가입이 허용되고 있는 등 조합원의 변경이 비교적 폭넓게 인정되므로 조합원 변경시 반드시 조합 변경인가를 받아야 한다. 사업계획 변경승인의 경우 절차와 신청서류는 사업계획승인 신청에 준용하나, 변경승인의 내용에 따라 승인권자가 판단한다. 사업계획 변경승인도 고시가 필요하다. 다음 사항에 대한 변경시 사업주체는 지체없이 사업계획 승인권자 및 건축허가권자에게 보고하여야 한다(주촉법시행규칙 제21조). 총 사업비의 20/100범위 안에서의 사업비의 증감(국가, 지방자치단체, 주공, 지방공사에 한하여 적용) 건축물이 아닌 부대시설 및 복리시설의 설치기준의 변경중 그 설치기준 이상으로서의 변경(위치변경은 제외) 대지면적의 20/100범위 안에서의 면적의 증감(국가, 지방자치단체, 주공, 지방공사에 한하여 적용) 세대수, 세대당 단위 규모를 변경하지 아니하는 범위 안에서의 내부구조나 위치, 면적의 변경(승인면적 10/100에 해당하는 면적이내의 변경에 한함) 내장재료, 외장재료의 변경(재료의 품질이 사업계획승인재료와 같거나 그 이상인 경우에 한함) 사업계획승인조건이행에 따른 변경(단 공공시설계획변경이 필요시 제외) 건축법시행령 제12조3항 각호에 해당되는 소규모 변경 건축물설계와 용도별 위치를 변경하지 않는 범위내 건축물의 배치조정 및 단지내 도로의 선형변경 나. 변경승인 대상 제외사항(주촉법시행규칙 제20조제3항) 사업계획승인 후 다음 사항은 사업계획 변경승인을 해서는 안된다. 다만 입주 예정자가 없거나 입주예정자 전원의 동의를 받은 경우에는 변경승인이 가능하다. 주택(공급계약이 체결된 주택에 한함)의 공급가격을 변경하는 사업비의 증액 호당 또는 세대당 주택의 단위규모(공용면적을 포함) 및 대지지분의 변경. 다만 다음 사항은 제외한다.  - 공용면적 및 대지지분의 2% 이내의 증감  - 입주예정자가 없는 동 단위 공동주택의 세대당 단위규모의 변경 동 규정은 2000. 6. 17 개정·공포되어 2000. 6. 17이후에 사업계획승인되는 사업은 조합원 4/5이상의 동의로 사업계획 변경이 가능하다.(6. 17 이전에 사업승인된 사업은 종전규정 적용) ▣ 판  례 소유권이전등기 【판시사항】 구 주택건설촉진법 제32조 및 구 주택공급에관한규칙 제4조 제1항에 규정된 공급기준을 위반하여 체결한 주택공급계약의 사법적 효력(유효) 【판결요지】 (19960726  95다55351  판결  서울지법) 구 주택건설촉진법(1992. 12. 8. 법률 제4530호로 개정되기 전의 것) 제32조 제1항은 사업주체는 주택의 공급질서를 유지하기 위하여 건설부장관이 정하는 주택의 공급조건, 방법 및 절차 등에 따라 주택을 건설·공급하여야 한다고 하고, 구 주택공급에관한규칙(1993. 9. 1. 건설부령 제537호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항은 주택의 공급대상은 입주자모집공고일 현재 당해 주택건설지역에 거주하는 세대주인 자로 하되 1세대 1주택의 기준으로  공급한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제52조 제1항 제2호는 같은 법 제32조의 규정을 위반한 자를 형사처벌하도록 규정하고 있으나, 주택공급계약이 같은 법 제32조, 구 주택공급에관한규칙 제4조 제1항에 위반되었다고 하더라도 그  사법적 효력까지 부인된다고 할 수는 없다. 【참조조문】 구 주택건설촉진법(1992. 12. 8. 법률 제4530호로 개정되기 전의 것) 제32조 제1항, 제52조 제1항 제2호, 구 주택공급에관한규칙(1993. 9. 1. 건설부령 제537호로 개정되기 전의 것) 제4조 제1항 【참조판례등】   대법원 1995. 11. 7. 선고 94다1890 판결(공1995하, 3892)   사용검사신청반려처분취소   【판시사항】 [1] 주택건설촉진법상의 주택건설사업계획 승인처분이 재량행위인지 여부(적극) [2] 법령상의 근거 없이도 재량행위에 부관을 붙일 수 있는지 여부(적극)및 부관의 내용적 한계 [3] 65세대의 주택건설사업에 대한 사업계획승인시 '진입도로 설치 후 기부채납, 인근 주민의 기존 통행로 폐쇄에 따른 대체 통행로 설치 후 그 부지일부 기부채납'을 조건으로 붙인 것이 위법한 부관에 해당하지 않는다고 본사례 【판결요지】 (19970314   96누16698 판결  서울고법) [1] 주택건설촉진법 제33조에 의한 주택건설사업계획의 승인은 상대방에게 권리나 이익을 부여하는 효과를 수반하는 이른바 수익적 행정처분으로서, 법령에 행정처분의 요건에 관하여 일의적으로 규정되어 있지 아니한 이상 행정청의 재량행위에 속한다. [2] 재량행위에 있어서는 법령상의 근거가 없다고 하더라도 부관을 붙일 수 있는데, 그 부관의 내용은 적법하고 이행가능하여야 하며 비례의 원칙 및 평등의 원칙에 적합하고 행정처분의 본질적 효력을 해하지 아니하는 한도의 것이어야 한다. [3] 65세대의 공동주택을 건설하려는 사업주체(지역주택조합)에게 주택건설 촉진법 제33조에 의한 주택건설사업계획의 승인처분을 함에 있어 그 주택단지의 진입도로 부지의 소유권을 확보하여 진입도로 등 간선시설을 설치하고 그 부지 소유권 등을 기부채납하며 그 주택건설사업 시행에 따라 폐쇄되는 인근 주민들의 기존 통행로를 대체하는 통행로를 설치하고 그 부지 일부를 기부채납하도록 조건을 붙인 경우, 주택건설촉진법과 같은법시행령 및 주택건설기준등에관한규정 등 관련 법령의 관계 규정에 의하면 그와 같은 조건을 붙였다 하여도 다른 특별한 사정이 없는 한 필요한 범위를 넘어 과중한 부담을 지우는 것으로서 형평의 원칙 등에 위배되는 위법한 부관이라 할 수 없다고 본 사례. 【참조조문】 [1] 주택건설촉진법 제33조, 행정소송법 제1조[행정처분일반] [2] 행정소송법 제1조[행정처분일반], 제27조 [3] 주택건설촉진법 제33조, 행정소송법 제1조[행정처분일반], 제27조 【참조판례등】 평석：행정행위의 부관의 허용성, 김용섭, 판례월보 1997/9(통권 324호), 25면 [1] 대법원 1996. 10. 11. 선고 95누9020 판결(공1996하, 3341) [2] 대법원 1982. 12. 28. 선고 80다731, 732 판결(공1983, 339)       대법원1991. 10. 11. 선고 90누8688 판결(공1991, 2737)       대법원 1992. 4. 28. 선고91누4300 판결(공1992, 1739)       대법원 1996. 4. 26. 선고 95누17762판결(공1996상, 1746) 민영주택건설사업계획승인신청반려처분취소 【판시사항】 [1] 구 주택건설촉진법상 주택건설사업계획 승인처분이 재량행위인지 여부(적극) [2] 행정청이 법규에 근거가 없는 사전 입지심의 등을 거치지 않았다는 이유로 구 주택건설촉진법에 의한 주택건설사업계획의 승인신청을 반려할 수 있는지 여부(적극) 【판결요지】 (19961011   95누9020  판결  서울고법) [1] 구 주택건설촉진법(1994.1.7.법률 제4723호로 개정되기 전의 것) 제33조에 의한 주택건설사업계획의 승인은 상대방에게 권리나 이익을 부여하는 효과를 수반하는 이른바 수익적 행정처분으로서 법령에 행정처분의 요건에 관하여 일의 적으로 규정되어 있지 아니한 이상 행정청의 재량행위에 속한다. [2] 민영주택건설사업계획 승인을 위하여 주택건설사업계획이 갖추어야 할 기준이나 이를 심사·확인하는 방법을 정하는 것 역시 법령에 특별히 규정된 바가 없으면 행정청의 재량에 속하는 것이므로, 행정청은 법규에 근거가 없더라도 주택건설사업계획이 입지 등의 면에서 승인기준에 적합한지 여부를 심사·확인하는 방법으로 사전에 입지심의 등의 절차를 거치도록 할 수 있고, 그것이 객관적으로 합리적이 아니라거나 타당하지 않다고 보이지 아니하는 이상 사전 입지 심의 등을 거치지 않은 사업계획의 승인신청을 반려하는 처분을 하였다고 하더라도 그것이 위법하다고 할 수 없다. 【참조조문】 [1] 구 주택건설촉진법(1994. 1. 7. 법률 제4723호로 개정되기 전의 것) 제33조, 행정소송법 제1조[행정처분일반] [2] 구 주택건설촉진법(1994. 1. 7. 법률 제4723호로 개정되기 전의 것) 제33조, 행정소송법 제1조[행정처분일반] 주택건설사업승인거부처분취소 【판시사항】 [1] 구 주택건설촉진법시행령 제32조의2 제2항, 제3항 규정의 법적 성질(훈시규정) [2] 구 건축법상의 사전결정이 주택건설촉진법상 주택건설사업계획승인 여부를 기속하는지 여부(소극) [3] 허가신청 후 허가기준이 변경된 경우 새로운 허가기준으로 처분을 하여야 하는지 여부(적극) [4] 행정청의 확약 또는 공적인 의사표명이 그 자체에서 정한 유효기간을 경과한 이후에는 당연 실효 되는지 여부(적극) [5] 주택건설사업계획승인신청을 수리한 행정청이 그 처리기간을 넘겨 나중에 결정·고시된 도시계획(최고고도지구)을 이유로 승인을 거부하였더라도, 정당한 이유 없이 처리를 지연한 것이 아니어서 적법하다고 한 사례 【판결요지】   (19960820   95누10877 판결  대전고법) [1] 구 주택건설촉진법시행령(1994. 12. 23. 대통령령 제14447호로 개정되기 전의 것) 제32조의2 제2항, 제3항의 규정에 의하면, 주택건설사업계획의 승인 여부는 정당한 사유가 없는 한 신청수리 후 60일(관계 기관의 장과의 협의기간 30일을 포함) 내에 결정하도록 되어 있지만, 그 규정은 가능한 한 조속히 그 승인 사무를 처리하도록 정한 훈시규정에 불과할 뿐 강행규정이나 효력규정이라고 할 수는 없으므로, 행정청이 그 기간을 경과하여 주택건설사업승인 거부처분을 하였다고 해서 그 거부처분이 위법하다고 할 수는 없다. [2] 구 건축법(1995. 1. 5. 법률 제4723호로 개정되기 전의 것)상의 사전결정 제도만 있고 주택건설촉진법상의 사전결정제도는 신설되기 이전에 주택건설사업 승인신청을 하기에 앞서 구 건축법상의 사전결정을 받은 경우, 행정청이 그 건축법상의 사전결정에 기속되어 주택건설촉진법상의 주택건설사업계획을 반드시 승인하여야 하는 것은 아니고, 주택건설사업승인 거부 처분이 구 건축법상의 사전 결정에 배치된다는 이유만으로 위법하게 되는 것은 아니다. [3] 허가 등의 행정처분은 원칙적으로 처분시의 법령과 허가기준에 의하여 처리되어야 하고 허가신청 당시의 기준에 따라야 하는 것은 아니며, 비록 허가신청 후 허가기준이 변경되었다 하더라도 그 허가관청이 허가신청을 수리하고도 정당한 이유없이 그 처리를 늦추어 그 사이에 허가기준이 변경된 것이 아닌 이상 변경된 허가기준에 따라서 처분을 하여야 한다. [4] 행정청이 상대방에게 장차 어떤 처분을 하겠다고 확약 또는 공적인 의사표명을 하였다고 하더라도, 그 자체에서 상대방으로 하여금 언제까지 처분의 발령을 신청하도록 유효기간을 두었는데도 그 기간 내에 상대방의 신청이 없었다거나 확약 또는 공적인 의사표명이 있은 후에 사실적·법률적 상태가 변경되었다면, 그와 같은 확약 또는 공적인 의사표명은 행정청의 별다른 의사표시를 기다리지 않고 실효된다. [5] 주택건설사업계획승인신청을 수리한 행정청이 그 처리기간을 넘겨 나중에 결정·고시된 도시계획(최고고도지구)을 이유로 승인을 거부하였더라도, 정당한 이유 없이 처리를 지연한 것이 아니어서 적법하다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 구 주택건설촉진법시행령(1994. 12. 23. 대통령령 제14447호로 개정되기 전의 것) 제32조의2 제2항, 제3항 [2] 구 건축법(1995. 1. 5. 법률 제4919호로 개정되기 전의 것) 제7조, 제8조, 주택건설촉진법(1994. 1. 7. 법률 제4723호로 개정된 것) 제32조의4, 제33조, 구 주택건설촉진법시행령(1994. 12. 23. 대통령령 제14447호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항 [3] 행정소송법[행정처분일반] 제1조 [4] 행정소송법[행정처분일반] 제1조 [5] 행정소송법[행정처분일반] 제1조 【참조판례등】 [3] 대법원 1989. 7. 25. 선고 88누11926 판결(공1989, 1312) 대법원 1993. 2. 12. 선고 92누4390 판결(공1993상, 1001) 대법원 1995. 11. 21. 선고 94누10887 판결(공1996상, 82) ▣ 질의회신   사업승인 【질의요지】   가. 재건축사업지구의 일부토지에 가처분이 설정되어 있는 바, 동 가처분설정에도 불구하고 주택건설촉진법 제44조의3 제4항 및 동시행령 제34조의4에 의하여 사업승인 및 공급승인이 가능한지?   나. 동 지구에는 토지소유자와 건물소유자가 상이한 단독주택이 포함되어 있는 바, 단독주택 건물소유자 일부세대가 재건축에 미동의할 경우 사업승인 및 공급승인이 가능한지? 【회신내용(주환58507-   :1999.6)】   가. 질의 "가"에 대하여 주택건설촉진법 제44조의3제5항에 의하면 "재건축대상인 노후·불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권 등 등기된 권리는 동법 제33조 규정에 의한 주택건설사업계획승인 이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 설정된 것으로 봄. 이 경우 도시재개발법 제33조 내지 제45조의 규정을 준용한다"고 규정하고 있는바, 동법 시행일 이후에 사업계획승인을 받은 재건축사업으로서 재건축조합원 소유물건에 저당권 등이 설정된 경우, 도시재개발법에서 정한 절차를 따른다면 그 저당권 등이 사업계획승인이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 그대로 설정되는 것이므로 저당권 등의 해지없이 사업승인 및 공급승인이 가능하다고 사료되나, 조합의 소유물건에 대하여 저당권 등이 설정된 경우, 이를 말소하지 아니하고 분양을 한다면 이해관계가 없는 일반분양자의 재산권을 제한하는 등 피해를 줄 우려가 있으므로 일반분양 등을 위해서는 조합소유의 물건에 설정된 저당권 등은 말소되어야 할 것임. 나. 질의 "나"에 대하여 주택건설촉진법 시행령 제4조의2제1항의 단서에 의하면 단독주택 등을 포함할 수 있는 경우는 지형여건, 주변환경으로 인하여 사업 시행상 불가피한 경우에 단독·다세대주택 등의 일부를 포함할 수 있도록 함. 이 경우, 단독주택은 공동주택과는 달리 일반적으로 하나의 건물에 하나의 소유권이 일치하는 독립된 건물로서 재건축의 요인이 발생하면 각 소유자의 의사에 따라 독립적으로 언제든지 재건축이 가능하다는 점에서 공동주택과는 구별되는 것임. 따라서 일정지역의 단독주택을 단지형태로 일괄하여 재건축을 하고자 하는 경우에는 사업지 내의 단독주택 소유자 각각의 동의를 받아야 할 것임. 아울러, 재건축 조합원의 자격은 재건축 대상인 노후·불량주택의 소유자(당해 주택에 부속되는 대지 포함)임.   조합원 자격 【질의요지】 재건축사업계획승인을 받은 후에 단독주택 등의 일부를 사업부지로 포함하는 경우 일부 포함된 단독주택의 소유자가 조합원이 될 수 있는지? 【회신내용(주환58507-   :1999.6)】 가. 주택건설촉진법 시행령 제4조의2제1항에 의하면 재건축의 대상이 되는 것은 공동주택중 아파트와 연립주택이 원칙이나, 지형여건, 주변환경으로 보아 사업 시행상 불가피한 경우에는 단독주택 등의 일부를 포함할 수 있습니다. 이 경우 일부 포함된 단독주택의 소유자는 동령 제42조제3항제3호의 재건축조합의 구성원으로 보아야 할 것임. 나. 사업계획승인을 받았다는 것은 아파트나 연립주택 자체만으로도 사업시행이 가능하다는 것을 사업계획승인권자로부터 인정받은 것인바, 사업계획승인을 받아 재건축사업을 진행 중에 있는 경우에는 단독주택 등 일부를 사업부지에 포함하는 것은 타당하지 않다고 사료됨. 조합원분 공급가격 변경시 조합원 전원동의 여부 【질의요지】 사업계획승인 이후 재건축조합의 조합원분 공급가격을 변경하는 경우(사업비의 증액은 없음), 주택건설촉진법시행규칙 제20조 제3항 제2호에 의하여 조합원 전원의 동의를 받아 사업계획승인을 받아야 하는지 여부 (부산광역시장) 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 11.)】 가. 주택건설촉진법시행규칙 제20조 제3항의 규정에 의하면 사업계획승인권자는 입주자 모집의 공고(법 제44조제3항의 규정에 의한 사업주체가 주택을 건설하는 경우에는 사업계획승인을 말한다)를 한 후에는 주택의 공급가격을 변경하는 사업비의 증액에 대한 사업계획의 변경을 입주예정자 전원의 동의없이는 불가하다고 규정되어 있으므로 재건축조합은 사업계획승인을 받은 이후부터 동규정이 적용되는 것임. 나. 당초 승인된 사업비의 증액이 없음에도 공급된 주택가격을 변경하는 것은 조합원을 납득시킬 수 없는 행위로 사료되는 바, 사업계획승인을 받은 이후 당초 약정된 공급가격을 변경하는 경우에는 조합원 전원의 동의를 받아 사업계획변경승인을 받아야 할 것으로 사료됨. 주택규모별공급비율 변경가부 【질의요지】 '98년 2월 사업승인을 득하여 시행중인 재건축사업인 경우 전체 조합원 및 일반분양자의 동의를 받고 일부 평형을 '98. 6. 15일 개정된 주택규모별 공급비율에 관한 지침을 적용하여 사업승인 변경이 가능한지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 6.)】 개정(재건축조합 주택규모별공급비율 폐지)된 {주택조합등에대한주택규모별공급비율에관한지침}의 적용은 '98.6.15부터 사업계획승인신청서가 접수되는 재건축주택건설사업부터 적용되므로, 동 지침 개정전에 재건축주택사업계획승인을 받은 사업의 경우는 폐지되기 전인 종전의 지침에서 정하고 있는 주택규모별공급비율대로 사업을 추진하여야 할 것임. 따라서, '98.6.15이전에 재건축주택사업계획승인을 받은 내용을 변경하고자 하는 경우에는 종전의 지침에서 정하고 있는 공급비율은 준수되어야 할 것으로 사료됨. 사업계획변경승인대상 여부 【질의요지】 사업계획승인 받은 재료의 품질보다 낮은 재료를 사용할 경우 사업계획변경승인 대상인지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 6.)】   주택건설촉진법 제33조제1항의 규정에 의거 동법 시행규칙 제21조제1항 각호에서 정한 경미한 사항 이외의 사업계획을 변경하고자 하는 경우에는 사업계획변경승인 대상임. 재건축주택사업에서 사업계획변경승인 신청, 변경보고 주체 및 방법 【질의요지】 재건축주택사업에서 사업계획변경승인 신청, 변경보고 주체 및 방법 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 5.)】 주택건설촉진법 제44조제3항에 주택조합과 등록업자를 공동사업주체로 보도록 규정되어 있으므로, 사업계획변경승인 신청 또는 경미한 사항의 변경보고 주체는 당해 공동사업주체가 되어야 할 것이며, 사업계획을 변경하고자 할 경우에는 변경승인을 득한 후에 변경 시공하여야 할 것이나, 경미한 사항을 변경하고자 할 경우에는 지체없이 그 변경 내용을 승인권자에게 보고하여야 함.사업계획승인신청기한 연장가부 【질의요지】 사전결정을 받은 후 2년이 경과하게 될 경우 사업계획승인신청기한을 연장할 수 있는지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 3.)】 종전('99.2.8 개정전)의 주택건설촉진법에 의하여 사전결정을 받은 경우 그 통지일로부터 2년이내에 사업계획승인을 신청하여야 하며, 그 기간을 경과한 경우, 당초 받은 사전결정의 효력은 상실하게 됨. 지침 개정후 사업계획변경의 가능여부 【질의요지】 1996년 7월 재건축조합아파트 신축공사를 도급 받아 시공 중에 공동연도의 전용면적 가산에 따라 60㎡이하의 주택의 면적이 다소 초과할 경우, '98.6월중에 주택규모공급비율이 폐지가 되었으므로 동 공급비율을 적용하지 아니하고 사업계획변경이 가능한지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 3.)】 개정(재건축조합 주택규모별공급비율 폐지)된 {주택조합등에대한주택규모별공급비율에관한지침}의 적용은 '98.6.15부터 사업계획승인신청서가 접수되는 재건축주택건설사업부터 적용되므로, 동 지침 개정전에 재건축주택사업계획승인을 받은 사업의 경우는 폐지되기 전인 종전의 지침에서 정하고 있는 주택규모별 공급비율대로 사업을 추진하여야 할 것임. 따라서, '98.6.15이전에 사업계획승인을 받아 건설되는 재건축주택사업계획의 변경은 종전의 지침에서 정하고 있는 공급비율은 준수되어야 하는 것이며, 전용면적의 증가가 있는 경우는 사업계획변경승인을 받아야 함.   주택용 대지 소유권 확보 및 주체 【질의요지】 가. 주촉법 시행령 제34조의4제2호의 주택조합의 주택용대지 소유권 확보란 의미 나. 재건축사업부지내의 타인 소유대지를 등록업자가 토지사용승락을 받아 그에 상응하는 지분만큼 별도 사업하는 조건으로 주택조합과 약정을 체결할 경우 재건축 사업이 가능한지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 2.)】 재건축조합과 등록업자가 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우에는 주택건설촉진법 시행령 제34조의4제2호에서 주택조합이 주택용 대지의 소유권을 확보하도록 규정하고 있습니다. 이 경우 "주택조합의 주택용대지 소유권 확보"라 함은 주택조합 또는 주택조합 구성원 개개인이 등기부등본상 토지소유권을 확보하고 있는 경우를 의미하는 것이고, 동법 시행규칙 제32조제9항에서 정하는 경우를 제외하고는 주택조합은 등록업자가 소유하고 있는 토지를 주택건설 대지로서 사용하여서는 아니된다고 정하고 있으므로, 조합과 등록업자가 공동사업주체가 되어 공동주택을 건설하는 경우에 등록업자는 대지의 소유권 확보 주체가 될 수 없는 것인바, 타인의 소유대지를 토지사용승락을 받아 그 지분만큼 별도 사업하는 조건으로 하는 약정을 체결하여서는 아니된다고 사료됨.   주택용 대지의 소유권 확보 【질의요지】 주촉법 시행규칙 제19조제5항제4호에 의하면 사업주체가 토지의 소유권을 확보하지 못한 경우에 사업계획승인을 얻고자 하는 자는 토지사용승락서를 제출하도록 하고 있는바, 재건축조합이 사업계획승인 신청시 사업부지중 일부 소유권을 확보하지 못한 경우에도 토지사용승락서를 첨부한 경우 사업계획승인이 가능한지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1998. 10.)】 재건축조합과 등록업자가 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우에는 주택건설촉진법 시행령 제34조의4제2호에서 주택조합이 주택용 대지의 소유권을 확보하도록 규정하고 있음. 사업지 내의 국유지에 대한 소유권 확보 【질의요지】 가. 재건축사업계획승인전에 국유지(시유지)를 계약 또는 매입을 완료한 상태에서 사업승인이 가능한지 여부 나. 불하결정을 받은 상태이므로 재건축사업계획승인시 조건부승인으로하여 분양승인전이나 착공전까지 국유지(시유지)를 매입하여도 되는지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1998. 5.)】 주택건설촉진법 시행령 제34조의4의 규정에 재건축조합과 등록업자와 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우에는 재건축조합은 대지의 소유권을 확보하여 사업계획승인을 신청하도록 규정하고 있으므로 사업지내의 국유지에 대해서는 재건축사업계획 승인 신청시까지 소유권을 확보하여야 사업계획승인 신청이 가능함. 재건축조합인가 사업지에 개별건축주의 건축 또는 대수선의 가능유무 【질의요지】 재건축조합이 인가된 사업지에 조합이 아닌 개별건축주가 건축(신축, 증축, 개축, 재축) 또는 대수선이 가능한지? 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 5.)】   재건축은 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하는 것인바, 재건축조합이 재건축사업계획승인을 득하여 계속 사업을 추진한다면 재건축 대상물에 대한 신축, 대수선등 건축행위는 의미가 없는 행위로 사료됨. 재건축조합원의 계약금, 중도금의 납부 여부 【질의요지】 재건축조합원의 계약금, 중도금의 납부 여부는? 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 5.)】 주택건설촉진법 시행령 제34조의4의 규정에 의하면 재건축주택조합과 등록업자가 공동사업주체로서 주택을 건설하는 경우에는 대지 및 주택의 사용·처분, 사업비의 부담, 시공상의 책임, 공사기간, 하자보수책임 등에 관하여 약정을 체결하여 사업계획승인을 신청하도록 하고 있는바, 재건축조합원의 계약금, 중도금과 관련된 사항은 주택조합과 등록업자간에 체결된 약정내용에 따라야 할 것으로 사료됨.   대지조성사업에 의한 대지의 진입도로 폭과의 관계 【질의요지】 409세대의 재건축사업 주택단지의 진입도로의 폭 산정시 주택의 건설·공급및관리에관한규정 제4조의 규정에 의거 인접지역의 단독·다세대주택의 세대수를 감안해야 하는지 여부와 이 경우 대지조성사업에 의한 대지의 진입도로 폭과의 관계는? 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 3.)】 주택건설기준등에관한규정 제25조의 규정에 의하면 300세대이상 500세대미만의 주택단지를 건설하는 경우 진입도로의 폭은 8미터이상이어야 하며, 대지조성사업으로 인한 진입도로의 설치는 동 규칙 제12조의 규정에 의거 설치하여야 함. 다만, 대지조성사업계획에 주택의 예정세대수 등을 포함하는 경우에는 동 규칙 제12조의 규정에 불구하고 진입도로의 설치는 위 규정 제25조의 규정에 의할 수 있음. 주택의 건설·공급및관리에관한규정 제4조의 진입도로 규정중의 주택단지에는 건축법에 의한 단독주택 등을 포함하는 것이 아니며, 동 규정은 건설교통부 훈령 제232호('99.2.9)로 폐지되었음. 재건축조합이 부지를 소유하지 않은 상태에서 사업계획승인 가능 여부 【질의요지】 시공사 및 학교법인이 재건축대상 부지를 소유하고, 재건축조합이 소유하지 않은 상태에서 사업계획승인이 가능한지 여부 【회신내용(주환 58507-  : 2000. 4.)】 재건축조합과 등록업자가 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우에는 주택건설촉진법 시행령 제34조의4 제2호의 규정에 의거, 사업계획승인 신청시에 주택조합이 주택용 대지의 소유권을 확보하도록 규정하고 있음. 참고로, 동령 제42조 제3항 제3호의 규정에 의하면 재건축조합의 구성원은 노후·불량주택(부속 대지 포함)의 소유자 또는 복리시설(부속 대지 포함)의 소유자임.   사업계획승인 이후 사업비 증액시 사업계획변경 실시 여부 【질의요지】 사업계획승인 이후 공급가격을 변경하는 사업비의 증액이 있을 때, 조합원 전원의 동의를 받아 사업계획변경을 하여야 하는지 여부 【회신내용(주환 58507-  : 2000. 1.)】 현행 주택건설촉진법시행규칙 제20조 제3항의 규정에 의하면 사업계획승인권자는 입주자 모집의 공고(법 제44조제3항의 규정에 의한 사업주체가 주택을 건설하는 경우에는 사업계획승인을 말한다)를 한 후에는 주택의 공급가격을 변경하는 사업비의 증액에 대한 사업계획의 변경은 입주예정자 전원의 동의 없이는 불가하다고 규정되어 있으므로 재건축조합은 사업계획승인을 받은 이후부터 동 규정이 적용되는 것이며, 사업계획승인을 받은 이후 당초 약정된 공급가격을 변경하는 경우에는 조합원 전원의 동의를 받아 사업계획변경승인을 받아야 할 것임.  사업계획승인 신청과 변경승인 【질의요지】 가. 사업계획승인 신청시 제출되는 공동사업약정서에 총공사비 금액을 명기하여야 하는지 여부 나. 사용검사는 사업계획승인 신청시 제출된 공사비의 금액으로 공사를 하였는지 여부도 확인하여 받아야 하는지 여부 다. 도급가계약서의 공사비 단가에서 본 계약시 공사비 단가를 인상하여 변경하였다면 변경된 도급계약서를 행정관청에서 변경승인 받아야 하는지 여부 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 11.)】 주택건설촉진법 시행령 제34조의4 제4호에 의하면 공동사업주체가 사업계획승인 신청을 할 때에는 토지소유자·주택조합·고용자 또는 등록업자가 사업비의 부담 등에 대해 약정을 체결하도록 하고 있으며, 당초 사업계획승인을 받은 내용에 변경이 있다면 변경승인을 받아야 할 것임. 그리고, 동령 제34조 제1항에 의하면 '사용검사를 하는 자는 승인된 사업계획의 내용에의 적합여부를 확인하여야 한다' 라고 되어 있음. 사업계획변경승인이 총회의 결의로 가능한지 여부 【질의요지】 사업계획승인 이후 '주택의 공급가격을 변경하는 사업비의 증액'을 포함하는 사업계획변경승인이 총회의 결의로 가능한지 여부 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 11.)】 주택건설촉진법시행규칙 제20조 제3항의 규정에 의하면 사업계획승인권자는 입주자 모집의 공고(법 제44조제3항의 규정에 의한 사업주체가 주택을 건설하는 경우에는 사업계획승인을 말한다)를 한 후에는 주택의 공급가격을 변경하는 사업비의 증액에 대한 사업계획의 변경은 입주예정자 전원의 동의없이는 불가하다고 규정되어 있으므로 재건축조합은 사업계획승인을 받은 이후부터 동규정이 적용되는 것이며, 사업계획승인을 받은 이후 당초 약정된 공급가격을 변경하는 경우에는 조합원 전원의 동의를 받아 사업계획변경승인을 받아야 할 것임. 재건축사업시 신축건물의 40% 이상을 18평 이하로 건설하는지 여부 【질의요지】 재건축사업에 있어 신축건물 전체의 40% 이상을 18평 이하로 건설하여야 하는지 여부 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 11.)】 가. '주택의규모별공급비율에관한지침'('98.1.1부터 폐지)에 의하면 부산지역에 대해서는 '97. 4.21부터 규모별 건설비율이 폐지되었으며, 나. '98.1.1부터 시행된 '주택조합등에대한주택의규모별공급비율에관한지침'에는 수도권정비계획법상 과밀억제권역(인천제외)에 대해서는 20% 이상을 전용면적 60㎡이하로 건설하도록 하였으나, '98.6.15부터는 이 규정도 폐지가 되어 재건축사업에 있어서는 규모별 건설비율이 없어졌음.(다만, 적용은 '98.6.15부터 사업계획승인신청서가 접수되는 재건축주택건설사업부터 적용되므로, 개정전에 재건축주택사업계획승인을 받은 사업의 경우는 폐지되기 전인 종전의 지침에서 정하고 있는 주택규모별공급비율대로 사업을 추진하여야 함) 다. 참고로, 귀하의 사업지구가 아파트지구로 지정고시되어 규모별 건설비율을 정하였다면 아파트지구개발기본계획의 승인권자인 시·도지사에게 문의할 것. 국공유지 도로에 대한 사업계획승인신청시 소유권확보 혹은 매입여부 【질의요지】 국공유지 도로를 사업부지에 포함하여 조합설립인가를 받아 사업계획승인을 신청할 경우, 도로에 대한 소유권을 확보하여야 하는지 또는 매입을 조건으로 승인이 가능한지 여부 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 11.)】 주택건설촉진법 시행령 제34조의4 제2호에 의하면 토지소유자·주택조합 또는 고용자가 등록업자와 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우, 토지소유자·주택조합 또는 고용자가 주택용 대지의 소유권을 확보하여 사업계획승인을 신청하도록 하고 있음. 사업계획승인 신청시 사업주체의 명의 【질의요지】 가. 재건축사업의 사업계획승인 신청시 사업주체는 조합과 등록업자가 공동명의로 하여야 하는지 여부 나. 공사비가 인상되었을 경우, 사업계획변경승인을 득하여야 하는지 여부 다. 조합원이 분양신청을 하지 않을 경우, 종전토지 등에 대한 청산방법 및 청산금의 이행시기 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 9.)】 가. 질의 '가'에 대하여 주택건설촉진법 제44조 제3항에 의거 주택조합이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 등록업자와 공동으로 사업을 추진하여야 하며, 이 경우 동법 시행령 제34조의4 규정에서 정하고 있는 요건을 갖춘 후 등록업자와 공동으로 사업계획승인을 신청하여야 함. 나. 질의 '나'에 대하여 동법 시행령 제34조의4 제4호에 의하면 공동사업주체가 사업계획승인 신청을 할 때에는 토지소유자·주택조합·고용자 또는 등록업자가 사업비의 부담 등에 대해 약정을 체결하도록 하고 있으므로, 당초의 사업계획과 변동이 있다면 변경승인을 받아야 할 것임. 참고로, 동법 시행규칙 제20조 제3항 규정에는 사업계획승인 이후에는 입주예정자가 없거나, 입주예정자 전원의 동의를 받은 경우를 제외하고는 주택의 공급가격을 변경하는 사업비의 증액을 포함하는 사업계획의 변경을 할 수 없도록 하고 있음. 다. 질의 '다'에 대하여 조합원이 분양신청기간내에 분양신청을 하지 않은 경우에 대한 처리방법 및 청산절차 등에 대해서는 조합규약 등 조합내부에서 정하는 바에 따라야 할 것임. 압류의 경우 사업계획승인 신청시 해제여부 【질의요지】 가. 조합원이 공동주택을 양도하였을 경우, 양수자도 재건축에 동의한 것으로 볼 수 있는지 여부 나. 조합이 매도청구소송을 제기하였으나, 1심판결에서 기각을 당하여 항소한 경우 계류중인 사건으로 보아 사업계획승인이 가능한지 여부 다. 아파트와 상가를 분리하여, 아파트 소유자에게만 동의를 받고, 상가 소유자에 대해서는 추후 참여하기로 한 경우, 조합설립인가가 가능한지 여부 라. 압류의 경우도 다른 소유권이외의 권리와 같이 새로이 건설되는 건물이나 대지에 승계되므로 사업계획승인 신청시 해제하지 않아도 되는지 여부 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 9.)】  가. 조합원의 권리가 양도·양수될 경우의 승계 여부는 당해 조합규약에 따라야 할 것이며, 참고로 법무부 소관 법률인 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제49조에 '재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 및 구분소유권 또는 대지사용권을 매수한 각 매수지정자(이들의 승계인 포함)는 재건축의 결의의 내용에 따른 재건축에 합의한 것으로 본다.'라고 되어 있음.  나. 주택건설촉진법 시행령 제34조의4 규정에 '토지소유자·주택조합 또는 고용자가 등록업자와 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우에는 주택용 대지의 소유권을 확보한 후 사업계획승인을 신청하여야 하나, 재건축조합이 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조에 의하여 재건축에 참가하지 아니하는 자의 구분소유권 등을 매도청구한 경우는 그러하지 아니하다.'라고 되어 있음. 다. '99. 2. 8 개정, 3. 1 시행된 주택건설촉진법 제44조의3 제7항에 의하면, 하나의 주택단지 안에 여러 동의 건물이 있는 노후·불량주택의 소유자들이 재건축하고자 하는 경우에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조제1항·제2항 규정에 불구하고 주택단지 안의 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3이상의 결의와 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상의 결의로 재건축할 수 있다 라고 되어 있는 바, 재건축을 위한 결의시에는 주택단지 안의 아파트와 상가 모두를 포함하여야 할 것임. 참고로, 질의 '나'의 매도청구를 위해서는 회신 '다'의 결의율을 만족하고 있어야 함. 라. 주택건설촉진법 제44조의3 제5항 규정에 재건축대상인 노후·불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권, 가등기담보권, 가압류, 전세권, 지상권 등 등기된 권리는 동법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인 이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 설정된 것으로 본다. 이 경우 도시재개발법 제33조 내지 제45조의 규정을 준용한다 라고 되어 있고, 이 경우 저당권 등 등기된 권리에는 '압류'도 포함됨. 공용면적을 전용면적으로 변경시 사업계획변경승인의 가능 여부 【질의요지】 '98. 6.15 이전 승인된 공급비율의 범위내에서 공용면적을 일부 줄여 전용면적으로 변경하고자 할 경우 사업계획변경승인이 가능한지 여부 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 7.)】 개정시행('99. 6.29)된 주택건설촉진법 시행규칙 제20조 제3항에 의거, 사업주체가 입주자 모집의 공고(동법 제44조 제3항의 사업주체가 주택을 건설할 경우에는 동법 제33조 규정의 사업계획승인을 말한다)를 한 이후에는 입주예정자가 없거나 입주예정자 전원의 동의를 받은 경우를 제외하고는 다음 내용의 사업계획의 변경을 승인할 수 없도록 하고 있음. 1) 주택(공급계약이 체결된 주택)의 공급가격을 변경하는 사업비의 증액 2) 호당 또는 세대당 주택의 단위규모 및 대지지분의 변경(공용면적 및 대지지분의 2% 이내의 증감, 입주예정자가 없는 동 단위 공동주택의 세대당 단위규모의 변경의 경우는 제외). 건물과 토지소유자가 다를 때의 사업계획승인의 가능여부 【질의요지】 재건축사업지구내에 있는 단독주택지의 건축물소유자와 토지소유자가 다른 경우, 주택조합이 주택용 대지의 소유권을 확보하고, 단독주택 건축물에 대한 철거계획을 수립하였을 때 사업계획승인이 가능한지 여부 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 7.)】 주택건설촉진법 제3조제9호 규정에 의한 재건축조합은 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 조합으로, 주택건설사업계획승인 신청시 주택조합이 주택용 대지의 소유권을 확보할 경우 기존 단독주택은 건축법에 따라 멸실절차를 이행하여야 사업계획승인이 가능할 것임. 개정된 지침을 적용하여 사업승인 변경의 가능여부 【질의요지】 '98년 2월 사업승인을 득하여 시행중인 재건축사업인 경우 전체 조합원 및 일반분양자의 동의를 받고 일부 평형을 '98. 6. 15일 개정된 주택규모별공급비율에관한지침을 적용하여 사업승인 변경이 가능한지 여부 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 6.)】 개정(재건축조합 주택규모별공급비율 폐지)된 {주택조합등에대한주택규모별공급비율에관한지침}의 적용은 '98.6.15부터 사업계획승인신청서가 접수되는 재건축주택건설사업부터 적용되므로, 동 지침 개정전에 재건축주택사업계획승인을 받은 사업의 경우는 폐지되기 전인 종전의 지침에서 정하고 있는 주택규모별공급비율대로 사업을 추진하여야 할 것임. 따라서, '98.6.15이전에 재건축주택사업계획승인을 받은 내용을 변경하고자 하는 경우에는 종전의 지침에서 정하고 있는 공급비율은 준수되어야 할 것으로 사료됨. 소유권 확보를 위해 신탁등기를 완료하여야 하는 것인지 여부 【질의요지】 주택건설촉진법 시행령 제34조의4 제2호에서 규정하고 있는 사업계획승인 신청시 '주택조합의 주택용대지 소유권 확보'라 함은 조합원 소유 부동산에 대해 조합명의로 100% 신탁등기를 완료하여야 하는 것인지 여부 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 6.)】 재건축조합과 등록업자가 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우에는 사업계획승인 신청시에 주택건설촉진법 시행령 제34조의4 제2호에서 주택조합이 주택용 대지의 소유권을 확보하도록 규정하고 있음. 이 경우 "주택조합의 주택용대지 소유권 확보"라 함은 주택조합 또는 주택조합 구성원 개개인이 등기부등본상 토지소유권을 확보하고 있는 경우를 의미함. 신탁등기에 관하여는 주택건설촉진법령에서는 정하고 있지 아니하나 조합규약에는 정할 수 있는 것인바, 조합규약에 조합원의 의무로서 신탁등기의 의무를 정하였다면 이는 조합규약에 근거하여 처리하여야 할 사항이며, 만약, 조합규약에도 정하고 있지 아니하다면 조합명의로 신탁등기를 하지 않아도 될 것으로 사료됨. 상가의 동의없이 사업계획승인신청이 가능한지 여부 【질의요지】 가. 상가의 동의없이 사업계획승인신청이 가능한지 여부 나. 주촉법이 각 동의 4/5에서 2/3이상으로 개정되었는 바 언제부터 적용되는 지와 이는 장안아파트1단지 재건축조합에도 적용이 되는지 여부 다. 상가동 17명이 추천하여 이사가 된 자가 상가의 제반문제에 대해 행한 조합과의 협의가 유효한지 여부 라. 지분비율에 의한 이주비 지급이 가능한지 및 피해가 우려되는 소유자의 권리를 찾는 방법 마. 조합규약이 상가가 배제된 채 제정되었다면 그 규약이 유효한지 여부 바. 상가의 재건축결의시 필요한 서류와 절차 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 6.)】 가. 질의 "가" 및 "마"에 대하여 주택건설촉진법 시행령 제3조의 규정에 의하면 주택단지의 범위는 동법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인을 얻어 건설된 일단의 토지를 말한다라고 규정하고 있는 바, 주택건설 당시 하나의 사업계획으로 승인된 경우에는 부대·복리시설과 아파트는 하나의 사업으로 재건축하는 것이 바람직하므로 상가동에 대해서도 결의율을 만족해야 할 것임. 또한, 조합설립인가 신청시 제출하도록 되어있는 조합규약은 사업지구 전체의 조합원을 대상으로 하여야 할 것임. 나. 질의 "나"에 대하여 '99. 2. 8 개정·공포된 주택건설촉진법 제44조의3 제7항 규정(주택단지안의 각 동별 구분소유자 및 의결권의 2/3이상의 결의와 전체 구분소유자 및 의결권의 4/5이상의 결의로 재건축할 수 있다)은 '99. 3. 1부터 시행되었으며, 동법의 개정시행전 결의율을 만족하고 설립인가를 받은 조합은 자연히 개정된 상기 규정을 만족함. 다. 질의 "다"에 대하여 조합임원의 자격요건 등에 관해서는 주촉법령에 직접적으로 정하고 있지 아니하며, 동법 시행령 제42조 제7항에서 조합임원의 권리·의무 및 그 선임방법에 관하여는 조합규약에 정하도록 규정하고 있으므로 조합설립인가권자의 인가를 받은 규약에 따라 정하면 될 것임. 라. 질의 "라"에 대하여 주촉법 시행령 제34조의4 규정에 의하면 주택조합과 등록업자가 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우에는 대지 및 주택(부대·복리시설포함)의 사용·처분, 사업비의 부담, 시공상의 책임, 공사기간, 하자보수책임 등에 관하여 약정을 체결하도록 하고 있는 바, 동 사항은 조합과 시공사간의 계약에 관한 사항으로 민사법 등이 정하는 바에 따라야 할 것임. 마. 질의 "바"에 대하여 재건축 결의를 증명하는 서류란 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조제2항, 제3항 등에서 정하고 있는 사항을 증명하는 서류를 의미하고, 그 절차 등은 제34조, 제36조 및 제38조 등에서 정하고 있음. 도시계획도로의 정의와 조건 등 【질의요지】 가. 도시계획도로의 정의는? 나. 막다른 도로의 정의는 다. 재건축사업계획승인으로 맹지가 된 대지에 차량통행이 어려울 정도로 조건(맹지에 2미터만 접속)을 부여 한 것은 건축법에 저촉되지 아니한지? 라. 조건으로 부여된 도로에 본인의 대지가 포함되어 있다면 이를 대지로 보아야 하는지 아니면 도로로 보아야 하는지? 만약 도로로 처리된다면 보상받을 수 있는지? 마. 두 조합에서 사업계획승인시 조건으로 부여된 진입로 개설을 하지 않을 경우 본인이 조합이나 구청에 어떤 조치를 취해달라고 주장을 할 수 있는지? 조합에 부여된 진입로 개설 조건은 본인에게 어떤 효력이 있는지? 바. 계획도로가 있고 출입구(통로)가 있으면 건축허가가 가능한 것으로 알고 있는데, 이 경우 출입구(통로)는 공사를 하는 동안 드나드는 길이면 되는지 아니면 반드시 포장이 되어 있는 도로이어야 하는지? 사. 시장·군수가 지정한 계획도로는 도시계획도로로 인정되는지? 【회신내용(택지 58507-  : 1998. 12.)】 가. 질의 "가""사"에 대하여 도시계획법상 도시계획도로라 함은 폭 4미터 이상으로서 일반의 교통에 공용되는 도로로 도시계획으로 결정한 도로가 도시계획도로가 되는 것이며, 나. 질의 "나"에 대하여 막다른 도로라 함은 일반적으로 끝이 막혀 앞으로 나가지 못하게 된 도로를 말하는 것으로서, 그 길이에 따른 너비 기준은 건축법 시행령 제3조제4항제2호에 의함 다. 질의 "다""라"에 대하여 도로에 2미터 이상을 접하면 건축법(제33조)의 규정에는 적합하며, 조건으로 부여된 도로내의 본인의 대지부분이 대지인지 또는 도로인지는 건축허가(사업계획승인)권자가 검토·판단할 사항으로 사료됨. 그리고 보상여부에 관하여는 사업계획승인시 귀하의 대지를 포함하여 사업계획승인을 한 사업계획승인권자와 협의하시기 바람. 라. 질의 "마"에 대하여 구청 및 조합에 어떤 조치 요구를 하여야 할 지 여부는 귀하가 판단하여야 할 사항으로 사료되며, 사업계획승인권자가 두 조합에 조건으로 부여한 진입로 확보조서는 귀하가 법적으로 이행하여야 할 의무가 없음. 라. 질의 "바"에 대하여 도로의 포장 여부와는 관계없이 건축하고자 하는 대지가 계획도로에만 접한 경우에는 그 개설시 까지 통행이 가능한 통로가 있어야 함. 지하구조물의 위치변경 【질의요지】 가. 사업비 및 면적증감 없는 지하구조물(저수조)의 위치변경은 경미한 변경으로 처리될 수 있는지? 나. 지하구조물의 위치변경에 대하여 재건축조합원의 전원동의가 반드시 필요한지? 【회신내용(택지 58507-  : 1998. 12.)】 가. 저수조는 주택건설촉진법 제3조제6호에 의거 부대시설에 해당되며, 동법 시행규칙 제21조제1항제2호에 의거 부대시설의 위치변경은 "경미한 사항의 변경"에서 제외하고 있음 나. 재건축조합원의 전원합의를 요하는 사항은 동법 시행령 제42조제7항제8호에 의거 조합규약에서 정하도록 규정하고 있으므로 저수조의 위치변경에 대한 조합원의 전원 동의여부는 귀 조합에서 정한 규약에 따라 조치함이 타당할 것임. 주택건설촉진법 시행령 제34조의4제2호의 적용 【질의요지】 '98.4.30 개정전 주택건설촉진법 시행령 제34조의4제2호의 저당권 등에 가처분이 포함되는지 여부 【회신내용(택지58507-   :1998.10) 개정전 주택건설촉진법 시행령 제34조의4에서 주택용 대지가 저당권·가등기담보권·가압류·전세권·지상권 등(이하 "저당권 등"이라 한다)의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권 등을 말소하여 주택사업계획승인을 신청하도록 규정하고 있습니다. 동 저당권 등에 가처분도 포함됨. 매수자명의로 변경인가신청 가능여부 【질의요지】 재건축조합원의 분양권 전매시 당해 조합원(매도자)의 조합탈퇴서 및 분양포기 각서를 제출할 경우 이전등기를 하지 않고 매수자명의로 관할구청에 변경인가를 신청할 수 있는지? 【회신내용(택지 58507-  : 1999.5) 재건축조합의 구성원은 주택건설촉진법 시행령 제42조 제3항 제3호에 의하면 노후·불량주택(당해 대지포함) 및 복리시설(당해 대지포함)의 소유자로 규정하고 있으므로 조합원으로서 권리의무를 행사하기 위하여는 대지에 대한 소유권까지 매수자명의로 이전한 후 관할 관청에 조합원변경인가를 신청하여야 함. 제 10 장  매도청구 재건축과 관련하여 조합이 제기하는 소송으로는 미동의자에 대한 매도청구소송과 미이주조합원에 대한 명도소송이 있으며, 이와 반대로 조합원이 조합에 대해 제기하는 소송으로는 재건축결의상 하자를 다투는 소송이 있다. 그 외에 조합장선출과 총회의결사항의 하자문제, 조합행정상의 문제 등 조합내부사정에 의한 소송 등으로 나누어 볼 수 있다. Ⅰ. 매 도 청 구 1. 매도청구의 내용 매도청구권은 재건축에 참가하는 구분소유자 등이 재건축결의에 불참한 구분소유자에 대하여 일정한 절차를 거쳐 구분소유권의 매도를 청구하는 권리이다. 매도청구는 한사람이라도 재건축 불참자가 권리자로 남으면 그 사람에 대하여 재건축을 강제하는 것이 불가능하므로 이후의 절차를 적법하게 진행할 수 없기 때문에 재건축에서는 재건축 불참자 전원에 대하여 매도청구권을 행사하도록 되어 있다(집합건물법 제48조제4항, "재건축에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의내용에 따라 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 또는 이들 전원의 합의에 의하여 구분소유권 및 대지사용권을 매수하도록 지정된 자에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다"). 그런데 매도청구권은 재건축에 찬성하지 아니하는 구분소유자의 권리와 대지사용권을 강제로 매수한 다음 건물의 재건축을 추진할 수 있도록 되어 있기 때문에 재산권 침해의 소지가 있다. 또한 다수의 이익을 위해 소수의 재건축 불참자는 자신의 의사와 상관없이 계약체결의 자유를 상당부분 제약받는 측면이 있다. 그러므로 재건축 불참자에 대하여 시가에 따른 보상을 통하여 그들의 이익을 충분히 배려할 필요가 있다. 2. 재건축불참자에 대한 최고절차 가. 최고의 주체 재건축결의가 이루어진 경우 집회를 소집한 자는 지체없이 그 결의에 찬성하지 않은 구분소유자에게 결의내용에 따른 재건축 참가여부를 서면으로 최고하여야 한다(집합건물법 제48조). 그런데 실제로 이 최고의 주체는 '구분소유자 및 의결권의 각 5분의 1 이상을 가진 자'로 이들이 대개 재건축추진위원회 내지는 재건축조합이라는 명칭을 사용하기 때문에 재건축추진위원회, 재건축조합은 물론 그 대표자의 이름으로 행해진 최고에 대하여도 효력을 인정할 수 있다. 나. 최고의 방식 최고는 반드시 서면으로 하는데, 대부분 내용증명을 이용하고 있다. 최고서에는 보통 2개월 이내에 회답하라는 내용을 포함하고 있으나, 이것은 재건축에의 참가여부를 재고하는 기간으로 설정되었으므로 이를 연장하는 것은 가능해도 단축할 수는 없다. 그런데 결의에 찬성하지 않은 구분소유자의 소재를 알 수 없는 경우, 최고 절차를 생략할 수 없기 때문에 민사소송법상의 공시송달방법에 의하여 송달하여야 한다(민법 제113조). 한편 법은 최고의 상대방으로서 재건축결의에 찬성하지 아니한 자에 그의 승계인을 포함하고 있다. 다. 회  답 최고를 받은 구분소유자는 수령일로부터 2개월 이내에 참가할 것인지 여부를 회답하여야 하고, 그 기간내에 회답하지 아니한 구분소유자는 참가하지 않는 것으로 간주된다. 그런데 참가한다는 취지의 회답은 반드시 서면으로 해야 하는 것은 아니다. 일단 재건축에 찬성의사를 표시한 자는 그 의사표시를 임의로 철회할 수 없다. 여기에 대해 일단 재건축조합에 가입한 자는 재건축사업시행이 불가능하게 되었거나 대다수 조합원이 탈퇴를 원한다는 등의 부득이 한 사유가 없는 한 임의로 탈퇴할 수 없다(서울지방법원 동부지원 민사제6부 1994. 11. 10선고 94카합957 판결 및 서울 민사지방법원 제50부 판결). 3. 매도청구권의 행사 가. 매도청구의 시기 매도청구권은 재건축을 결의한 후 발생하나, 통상적으로 조합설립인가후 소송을 제기한다. 매도청구소송은 피고(미동의자)가 변호사를 선임하지 않거나, 법정에 출두하지 아니할 경우 3개월 이내에 종결될 수도 있으며, 적극적으로 소송에 임할 경우 6개월에서 1년 이상 소요될 수 있다. 따라서 이주개시 공고일 이전에 재건축 참여여부를 재차 물어 이를 선별할 필요가 있으며, 이주개시 공고와 함께 매도청구소송을 제기하거나 가능하다면 이주개시일 전에 소송을 제기하는 것이 소송기일을 단축하는 측면에서 유리하다. 나. 매도청구의 주체 매도청구권을 행사할 수 있는 주체는 "재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축결의의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 또는 이들 전원의 합의에 의하여 구분소유권 및 대지사용권을 매수하도록 지정된 자"로 한정한다. 한편 매수지정자는 본래 구분소유자는 아니지만 재건축 참가자 전원의 합의에 의하여 구분소유권 및 대지소유권을 매수할 수 있도록 지정된 자를 말한다. 그런데 사실상 매도청구권은 대부분 재건축조합의 명의로 하고 있고, 재건축사업의 성질상 구체적으로 매수지정자를 지정하는 결의를 하지 않더라도 특별한 사정이 없는 한 재건축조합이 매수지정자로 된다. 다. 매도청구의 대상 및 행사방식 매도청구의 대상은 재건축 불참자의 '구분소유권 및 대지사용권'의 모두에 대하여 일괄하여 행사하여야 한다. 매도청구의 행사방식은 매도청구권자가 각자 행사하는 것도 가능하고, 수인 또는 전원이 행사하는 것도 가능하다. 수인이 공동으로 행사할 경우에도 행사하는 자들 사이에 지분의 합의가 있어야 할 것이다. 그리고 매도청구의 행사방식은 구두나 서면 어느 것도 가능하나 대체로 서면이 무난하다. 라. 매도청구의 효과 매도청구권을 행사한 경우 그 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 상대방의 승낙없이도 목적물에 대하여 시가에 의한 매매계약이 성립한다. 4. 시가의 산정 가. 시가에 따른 대금지급의 의무 집합건물법에서는 "시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다"라고 규정하고 있을 뿐 시가의 내용에 대하여는 규정하지 않고 있다. 이에 따라 매도청구권을 행사하는데 가장 문제가 되는 것이 바로 시가의 산정기준 및 결정방법이다. 시가는 객관적으로 정당한 거래가격을 말하며 매매계약이 체결되는 시점을 기준으로 그 당시에 존재하는 모든 거래요소를 고려한 상태이다. 따라서 시가는 재건축에 의하여 토지가 유효하게 활용되는 것을 전제로 하여 산정한 가격을 말한다. 나. 시가의 산정 시가를 산정하는데는 재건축에 의해 발생할 것으로 예상되는 재건축이익과 재건축에 따른 불이익을 전반적으로 고려하여야 한다. 실무적으로 시가의 산정은 매도청구소송을 제기하면서 매도청구자가 관할 법원에 시가감정을 의뢰하여 법원에서 지정하는 감정평가사에 의해 정하는 것이 일반적이다. 매도청구 대상에 관하여 감정인이 감정평가를 할 때 감정일 현재 재건축사업이 추진중인 아파트에 관한 실제 매매사례, 재건축시 아파트 소유자에게 제공될 아파트의 평형, 무이자 이주대책비의 규모, 분양가 산정시 예상되는 택지비, 비교가능한 인근 재건축아파트의 거래시세 등 제반요인을 종합적으로 참작하여야 한다. 5. 매도청구 소송절차 및 일정 Ⅱ. 조합원에 대한 명도소송 1. 명도소송의 내용 재건축에 찬성하고, 조합원으로 가입하였다 할지라도 재건축 추진과정에서 불만을 느끼거나, 조합내부문제로 본공사 착공을 위한 건물의 명도를 지체하여 공사착공이 지연되는 경우가 있다. 이들은 원칙적으로 재건축에 참가할 뜻을 밝힌 조합원으로서 매도청구의 대상인 재건축불참자와는 성격이 다르다. 이 경우 통상적으로 조합은 조합정관을 근거로 명도소송을 제기한다. 조합정관상(표준규약 제 33조 이주대책참조) 조합은 착공일 이전까지 주택퇴거의 의무를 이행하지 아니한 조합원을 상대로 명도소송을 제기할 수 있다. 2. 명도소송의 시기 원칙적으로 조합정관상 나타난 조합원의 의무(이주퇴거)를 근거로 소송이 제기됨으로 피고측이 이주의사가 없다고 객관적으로 인정되거나, 이주공고 종료일 이후에 소송을 제기하여야 한다. 이 경우 소송이 장기화되어 착공일정에 지장을 줄 수 있으므로 이주공고일 이전에 이들을 선별하는 작업이 필요하다. 즉 이주개시공고일 이전에 이주신청을 받거나, 이주여부를 서면으로 물어 이를 근거로 소를 제기하는 것이 타당하다. Ⅲ. 명도단행가처분의 신청 조합원에 대한 명도소송이 시간적으로 상당기간이 소요되어 결국 이주, 철거, 공사착공이 지연되어 조합원이 피해를 입을 수 있다. 이 경우 명도소송과는 별도로 민사소송법에 의거 건물명도단행 가처분신청을 할 수 있다. 이는 미동의자나 미이주조합원에 대하여 다 신청이 가능하다. 이 경우 인용주문은 다음과 같다. 여기서 주택건설에 제공, 사용하는 것이란 건물의 철거를 의미하는 것으로서 가처분결정에 따라 명도가집행 후 철거가 가능하다. Ⅳ. 기타 법적인 조치 1. 신탁등기절차이행 청구소송 조합규약상에 신탁등기를 이행할 의무(표준규약 제 38조)에 관한 명문규정이 있을 경우, 재건축조합이 미이주 조합원을 상대로 재산권에 대하여 조합 앞으로의 소유권이전등기(신탁등기)를 청구할 수가 있다. 그러나 조합규약상 이러한 규정이 없을 경우 당연히 재건축결의에 찬성하였다거나, 조합원이라는 이유만으로 신탁등기를 구할 수가 없다. 이 경우 신탁등기절차이행 청구소송은 이주를 완료하였으나, 소유권을 조합 앞으로 이전하지 아니한 조합원을 상대로 하거나, 기소가 제기된 조합원에 대한 압력수단으로 제기할 수 있다. 2. 처분금지가처분 매도청구 상대방이 구분소유권을 제3자에게 양도하거나, 제3자가 압류 등 저당권을 설정할 경우 등에 대비하여 미리 재건축결의에 따른 매도청구권을 피보전 권리로 한 처분금지가처분 신청을 할 수 있다. 처분금지가처분은 소유권 이전, 저당권, 전세권, 임차권 설정, 기타 일체의 처분행위를 금지하는 가처분이다. 3. 손해배상청구소송 본안소송을 포기토록 하거나 이주를 조속한 시일 내에 실시할 수 있도록 하는 하나의 압력수단으로 손해배상청구소송을 제기할 수가 있다. 이는 미이주 조합원에 대해서 청구가 가능하다. 즉 조합원이 이주의무지연으로 인해 시공사로부터 차입한 이주비 등의 금융비용의 손실과 분양 및 착공지연으로 인해 기이주 조합원이 입게될 물질적, 정신적 손해액을 청구할 수가 있다. 4. 경매신청 재건축 관련 여러 소송이 대체로 많은 시간을 소요하므로 시간을 단축시키고, 소유권을 안전하게 확보하는 방법으로 경매에 의해 소유권 확보방안이 있다. 이는 근저당권자 또는 채권자와 상의해 경매를 신청하는 방법이다. 이 방법은 경매신청이 성공할 경우 비교적 용이하게 소유권을 확보할 수 있으나, 사전에 미동의자나 미이주조합원이 이를 인지하여 본안소송에 악영향을 끼치거나 감정을 악화시킬 수 있으므로 여러 상황을 고려하여 시행하여야 할 것이다. ▣ 판  례   건물명도 【판시사항】 01. 근저당권설정등기가 있는 부동산을 매수한 매수인의 그 담보한도금액 상당의 매매대금지급거절권의 유무 02. 부동산매수인이 중도금을 지급하지 않고 있던 중 매도인의 그 소유권이전등기서류의 제공이 없이 잔대금지급기일이 도과된 경우에 매수인의 중도금의 미지급에 대한 지체책임의 발생여부(소극) 【판결요지】 (19880927   87다카1029 판결  서울고법) 01. 부동산매매계약에 있어 특별한 약정이 없는 한 매수인은 그 부동산에 설정된 근저당권설정등기가 있어 완전한 소유권이전을 받지 못할 우려가 있으면 그 근저당권의 말소등기가 될 때까지 그 등기상의 담보한도금액에 상당한 대금지급을 거절할 수 있다. 02. 매수인이 선이행 의무있는 중도금을 이행하지 않았다 하더라도 계약이 해제되지 않은 상태에서 잔대금 지급기일이 도래하여 그 때까지 중도금과 잔대금이 지급되지 아니하고 잔대금과 동시이행관계에 있는 매도인의 소유권이전등기소요서류가 제공된 바 없이 그 기일이 도과하였다면 매수인의 위 중도금 및 잔대금의 지급과 매도인의 소유권이전등기 소요서류의 제공은 동시이행관계에 있다할 것이어서 그때부터는 매수인은 위 중도금을 지급하지 아니한데 대한 이행지체의 책임을 지지 아니한다. 【참조조문】 민법 제563조 민법 제536조 【참조판례등】 1970.5.12 선고 70다344 판결 1980.4.22 선고 80다268 판결   경  매 【판시사항】 01. 집합건물의소유및관리에관한법률 제45조 제1항 소정의 경매청구권의 취지 【판결요지】   (19950314   94다52966판결  서울고법) 01. 집합건물의소유및관리에관한법률 제45조 제1항 소정의 경매신청은 집합건물의 구분소유자가 건물의 보존, 관리, 사용을 해하여 공동생활을 유지하기가 심히 곤란하게 된 때, 관리인 또는 관리단집회의 결의에 의하여 지정된 구분소유자가 당해 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권의 경매를 구할 수 있도록 하여 당해 구분소유자를 공동생활에서 축출하는 방법으로 두고 있는 법적 장치일 뿐이고, 재건축사업 실행에 불응하는 구분소유자에게 그 의무를 강제하기 위하여 재건축조합이 신청할 수 있는 권리는 아니다. 【참조조문】 집합건물의소유및관리에관한법률 제45조 제1항   소유권의 매도청구 【판시사항】 재건축 결의 이전부터 구분소유권 없이 그 대지에 관한 소유권만 가지고있는 자에게 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제4항에 의해 그 소유권의 매도청구를 할 수 있는지 여부(소극) 【판결요지】 (대법원 1997. 12. 9  97다43031) 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제4항은 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자와 재건축 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다는 것이지 재건축 결의 이전부터 구분소유권 없이 그 대지에 관한 소유권만을 가지고 있는 자들에게까지 그 소유권을 매도할 것을 청구할 수 있다는 취지라고 해석할 수 없다. 【참조조문】 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제4항 집합건물의소유및관리에관한법률 【판시사항】 [1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제1항 및 제48조 제4항의규정이 헌법에 위반되는지 여부(소극) [2] 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합이 당해 재건축조합의 규약상 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제4항의 '매수지정자'로 볼 수 있는 경우, 그 재건축조합 명의로 매도청구권을 행사하는 소송을 제기함에 있어 조합원총회의 결의를 거쳐야 하는지 여부(소극) 【판결요지】 (대법원 1999. 10. 22  97다49398) [1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제1항은 집합건물 재건축의 결의에 관하여 규정하고 있고 이는 같은 법 제48조와 합하여 재건축 불참자의 의사에 불구하고 그 구분소유권 및 대지사용권을 매도하게 하는 규정으로서 이들의 재산권에 대한 제한 규정인바, 어떤 집합건물을 재건축의 대상으로 할 것인지는 건물의 건축 후 경과기간만으로 일률적으로 정할 수 있는 사항은 아니고, 그 건물이 훼손 또는 일부 멸실되거나 그 밖의 사정에 의하여 건물의 가격에 비하여 과다한 수선·복구비나 관리비용이 소요되는지 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정에 의하여 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있게 되는지 등의 사정에 따라 결정하여야 할 것이기 때문에 이러한 기간은 각 건물의 건축 및 관리 상태, 용도, 수선·복구비용이나 관리비용 등을 감안하여 개별적·구체적으로 정할 수밖에 없는 것이어서 같은 법 제47조 제1항이 이를 '건물 건축 후 상당한 기간'으로 규정한 것은 입법기술상 부득이하고, 또한 건물 건축 후 상당한 기간이라고 하는 문언 자체는 불확정적인 개념이지만 건전한 상식과 통상적인 법감정을 가진 사람이라면 각 건물의 건축 및 관리 상태 등의 요소를 감안하여 구체적으로 어느 정도의 기간이 그 기간에 해당하는지를 합리적으로 판단할 수 있다 할 것이므로 이를 가지고 국민이 그 규정 내용을 알 수 없어 법적 안정성과 예측가능성을 확보할 수 없게 하고 법집행 당국에 의한 자의적 집행을 가능하게 하는 불명확한 규정이라고 할 수 없으며, 같은 법 제48조 제4항은 재건축 참가자 또는 이들의 합의에 의하여 지정된 자는 재건축 불참자에 대하여 그 구분소유권 및 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있도록 규정하고 있는바, 이러한 매도청구권은 재건축을 가능하게 하기 위한 최소한의 필요조건이라 할 것이므로 재건축제도를 인정하는 이상 같은 법 제48조 제4항 자체로 재건축 불참자의 기본권을 과도하게 침해하는 위헌적인 규정이라고 할 수 없을 뿐만 아니라 한편, 집합건물의소유및관리에관한법률과 토지수용법은 그 입법목적을 전혀 달리하는 것으로서 매매대금의 지급 시기에 관하여 집합건물의소유및관리에관한법률이 토지수용법과 그 내용을 달리하고 있다는 이유만으로 집합건물의소유및관리에관한법률이 위헌이라고 할 수도 없으며, 같은 법의 위와 같은 조항들로 인하여 집합건물 거주자인 구분소유자들이 자신의 의사에 관계없이 거주를 이전하여야 하게 되고, 이는 그들의 행복추구권·거주이전의 자유·주거의 자유에 영향을 미치게 됨은 분명하지만, 재건축에 반대하는 구분소유자들의 구분소유권 및 대지사용권에 대한 같은 법의 제한에는 합리적인 이유가 있다고 인정되므로 같은 법의 위와 같은 조항들이 구분소유자들의 행복추구권·거주이전의 자유 및 주거의 자유의 본질적인 내용을 침해한다거나 과도하게 제한하고 있어서 위헌이라고 할 수 없다. [2] 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상의 비법인사단에 해당하고, 비법인사단이 준총유관계에 속하는 비법인사단의 채권·채무관계에 관한 소를 제기하기 위하여는 달리 특별한 사정이 없는 한 민법 제276조 제1항이 정하는 사원총회의 결의를 거쳐야 하나, 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제1항 내지 제4항의 규정에 따르면, 같은 법 제47조 제1항의 규정에 따른 재건축의 결의와 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대한 최고를 거친 후에 재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 또는 이들 전원의 합의에 의하여 구분소유권 및 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(매수지정자)는 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있으므로, 재건축조합의 규약상 당해 재건축조합이 재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자 전원의 합의에 의한 매수지정자라고 볼 수 있는 경우에는 위 재건축조합 명의로 매도청구권을 행사하는 소송을 제기함에 있어서 조합원총회의 결의를 거치지 않았다고 하더라도 그 소는 부적법한 것이 아니다. 【참조조문】 [1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조, 제48조 [2] 민법 제276조 제1항, 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조, 제48조, 주택건설촉진법 제44조 【참조판례등】 [1] 헌법재판소 1999. 9. 16.자 97헌바73, 98헌바60, 62결정(헌공38, 762) [2] 대법원 1996. 10. 25. 선고 95다56866 판결(공1996하,3409) 대법원 1997. 5. 30. 선고 96다23887 판결(공1997하, 2004) 제명된 조합의 매도청구 【판시사항】 재건축조합이 제명된 조합원에 대하여 매도청구권을 행사할 수 있는지 여부(적극) 【판결요지】 (대법원 1997. 9. 12  97가합2904) 아파트의 재건축에 동의하여 재건축조합원이 되었던 자가 그 후 재건축사업에 반대하면서 자신의 아파트에 관하여 시가를 상회하는 채권최고액으로 근저당권을 설정하는 등 조합에 대한 의무이행을 하지 않아 조합으로부터 제명된 경우, 재건축조합은 최고없이 제명된 조합원에 대하여 매도청구권을 행사할 수 있고, 이 경우 피담보 채무액 상당의 매매대금의 지급을 거절할 수 있다. 【참조조문】 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조, 제48조 【참조판례등】 대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카1029 판결(공1988, 1328) 매도청구소송 【판시사항】 [1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제1항 및 제48조 제4항의 위헌여부(소극) [2] 재건축에 참가하는 구분소유자들만으로 구성되어 주택건설촉진법에 의한 설립인가를 받은 재건축조합이 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제4항소정의 매도청구권을 행사할 수 있는지 여부(적극) [3] 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합의 법적 성격(=비법인사단)및 비법인사단이 그 채권·채무관계에 관한 소를 제기하기 위하여는 사원총 회의결의를 거쳐야 하는지 여부(적극) [4] 주택건설촉진법상 재건축조합의 조합원 임시총회에서의 조합원제명결의가 매도청구권의 행사를 전제로 한 것이라는 이유로 재건축조합의 위 조합원에 대한 매도청구소송이 조합총회의 결의를 거쳐 제기된 것으로 볼 수 있다고 한 사례 【판결요지】 (대법원 1999. 12. 10  98다36344) [1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제1항은 집합건물 재건축의 결의에 관하여 규정하고 있고, 같은 법 제48조는 그와 같은 결의가 있는 경우 재건축 불참자에 대하여 그 의사에 불구하고 그 구분소유권 및 대지사용권의 매도를 강요하는 규정으로서 재건축 불참자의 재산권에 대한 제한규정이기는 하나, 어떤 집합건물을 재건축의 대상으로 할 것인지는 건물의 건축 후 경과기간만으로 일률적으로 정할 수 있는 사항은 아니고, 각 건물의 건축 및 관리상태, 용도, 수선·복구비용이나 관리비용 등을 감안하여 개별적·구체적으로 정할 수밖에 없는 것이어서 같은 법 제47조 제1항이 재건축의 요건을 '건물 건축 후 상당한 기간'으로 규정한 것은 입법기술상 부득이하고, 또한 '건물 건축 후 상당한 기간'이라고 하는 문언 자체는 불확정적인 개념이기는 하나 건전한 상식과 통상적인 법감정을 가진 사람이라면 각 건물의 건축 및 관리상태 등의 요소를 감안하여 구체적으로 어느 정도의 기간이 그 기간에 해당하는지를 합리적으로 판단할 수 있으므로, 이를 가지고 국민이 그 규정 내용을 알 수 없어 법적 안정성과 예측가능성을 확보할 수 없게 하고 법집행 당국에 의한 자의적 집행을 가능하게 하는 불명확한 규정이라고 할 수 없고, 같은 법 제48조 제4항 소정의 매도청구권은 재건축을 가능하게 하기 위한 최소한의 필요조건이라 할 것이므로, 재건축제도를 인정하는 이상 같은 조항 자체를 가지고 재건축 불참자의 기본권을 과도하게 침해하는 위헌적인 규정이라고 할 수 없으며, 한편 집합건물의소유및관리에관한법률과 토지수용법은 그 입법 목적을 전혀 달리하는 것으로서 매매대금의 지급시기 등에 관하여 집합건물의소유및관리에관한법률이 토지수용법과 그 내용을 달리하고 있다는 이유만으로 집합건물의소유및관리에관한법률이 위헌이라고 할 수 없으며, 같은 법의 위와 같은 조항들로 인하여 집합건물 거주자인 구분소유자들이 자신의 의사와 관계없이 거주를 이전하여야 하게 되고, 이는 그들의 행복추구권·거주이전의 자유·주거의 자유에 영향을 미치게 됨은 분명하지만, 재건축에 반대하는 구분소유자들의 구분소유권 및 대지사용권에 대한 같은 법의 제한에는 합리적인 이유가 있다고 인정되므로, 같은 법의 그와 같은 조항들이 구분소유자들의 행복추구권·거주이전의 자유 및 주거의 자유의 본질적인 내용을 침해하거나 이를 과도하게 제한하여 위헌이라고 할 수 없다. [2] 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제4항의 규정은 재건축에 참가하지 아니하는 구분소유자를 구분소유관계로부터 배제함으로써 구분소유자 전원이 재건축에 참가하는 상태를 형성할 수 있도록 하기 위하여, 재건축에 참가하는 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하는 구분소유자의 구분소유권 및 대지사용권에 대한 매도청구를 할 수 있게 함과 아울러, 구분소유자의 자금 부담이 곤란한 경우 등을 고려하여 자금력을 가진 구분소유자 이외의 제3자도 재건축 참가자 전원의 합의에 의한 매수 지정을 받은 경우에는 매도청구권을 행사할 수 있도록 한 취지이므로, 재건축에 참가하는 구분소유자들만으로 구성되어 주택건설촉진법에 의한 설립인가를 받은 재건축조합은 같은 조항의 재건축에 참가하는 전체 구분소유자에 다름 아니고, 따라서 전체 구분소유자에 갈음하여 당연히 매도청구권을 행사할 수 있다고 해석하여야 한다. [3] 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상의 비법인사단에 해당하고, 비법인사단이 준총유관계에 속하는 비법인사단의 채권·채무관계에 관한 소를 제기하기 위하여서는 달리 특별한 사정이 없는 한 민법 제276조 제1항이 정하는 바에 따라 사원총회의 결의를 거쳐야 한다. [4] 주택건설촉진법상 재건축조합의 조합원 임시총회에서의 조합원 제명결의가 매도청구권의 행사를 전제로 한 것이라는 이유로 재건축조합의 위 조합원에 대한 매도청구소송이 조합총회의 결의를 거쳐 제기된 것으로 볼 수 있다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제1항, 제48조 제4항 [2] 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제4항, 주택건설촉진법 제44조의3 [3] 민법 제31조, 제276조 제1항, 주택건설촉진법 제44조의3 [4] 민법 제31조, 제276조 제1항, 주택건설촉진법 제44조의3 【참조판례등】 [1][3] 대법원 1999. 10. 22. 선고 97다49398 판결(공1999하,2393) [1] 헌법재판소 1999. 9. 16. 선고 97헌바73, 98헌바60, 62결정(헌공38, 762) [2] 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다8806 판결 [3] 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다40915 판결(공1996상, 754) 대법원 1996. 10.25. 선고 95다56866 판결(공1996하, 3409)대법원 1997. 5. 30. 선고96다23887 판결(공1997하, 2004) 소유권이전등기등 【판시사항】 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 및 제48조 소정의 매수청구권에 관한 규정이 단독주택 소유자들로 구성된 재건축조합과 그 조합에 불참한 주택소유자 사이에도 적용되는지 여부(소극) 【판결요지】 (19960126   95가합20886  판결  서울지법) 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 및 제48조 소정의 매수청구권에 관한 규정은, 단독주택 소유자들로 구성된 재건축조합과 그 재건축조합에 불참한 주택소유자와의 사이에도 적용하기로 하는 명문규정이 없으므로 조합과 불참소유자들 간의 법률관계에 그대로 적용되지 아니하며, 일부 주택소유자들의 그 조합에의 불참으로 인하여 그 조합의 사업진행이 다소 지연된다고 하더라도 그 매수청구권은 일종의 형성권으로서 당사자의 계약체결의 자유를 상당 부분 제한하는 성질의 권리이므로, 같은 법에서 규정하는 구분소유자로서의 권리의무를 가지지 아니하는 단독주택의 소유자인 재건축조합과 조합불참 주택소유자들과의 관계에 그 매수청구권 규정을 함부로 유추적용할 수도 없다.   (확정) 【참조조문】 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조, 제48조 소유권이전등기등 【판시사항】 집합건물의소유및관리에관한법률에 의한 재건축 결의가 있은 후 재건축 불참자에 대하여 매도청구권이 행사된 경우, 그 매매 시가의 평가 기준 【판결요지】 (19960123 95다38172 판결 서울고법 ) 집합건물에 관하여 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 소정의 재건축 결의가 있은 후 그 재건축에 참가하지 않은 자에 대하여 같은 법 제48조 제4항에 의한 매도청구권이 행사되면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시 에 재건축에 참가하지 않은 자의 구분소유권 및 대지사용권에 관하여 시가에 의 한 매매계약이 성립하게 되는 것인바, 이 때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 구분소유권과 대지사용권의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 거래가격이 아니라 그 건물에 관하여 재건축 결의가 있었다는 것 을 전제로 하여 구분소유권과 대지사용권을 일체로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다. 【참조조문】 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조,  제48조 제4항, 민법 제643조 【참조판례등】 대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카390 판결(공1987,1235) 소유권이전등기등 【판시사항】 [1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제1항 및 제48조 제4항의 위헌여부(소극) [2] 재건축에 참가하는 구분소유자들만으로 구성되어 주택건설촉진법에 의한 설립인가를 받은 재건축조합이 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제4항소정의 매도청구권을 행사할 수 있는지 여부(적극) [3] 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합의 법적 성격(=비법인사단)및 비법인사단이 그 채권·채무관계에 관한 소를 제기하기 위하여는 사원총회의결의를 거쳐야 하는지 여부(적극) [4] 주택건설촉진법상 재건축조합의 조합원 임시총회에서의 조합원제명결의가 매도청구권의 행사를 전제로 한 것이라는 이유로 재건축조합의 위조합원에 대한 매도청구소송이 조합총회의 결의를 거쳐 제기된 것으로 볼 수 있다고 한 사례 【판결요지】   (19991210   98다36344  판결  서울고법) [1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제1항은 집합건물 재건축의 결의에 관하여 규정하고 있고, 같은 법 제48조는 그와 같은 결의가 있는 경우 재건축 불참자에 대하여 그 의사에 불구하고 그 구분소유권 및 대지사용권의 매도를 강요하는 규정으로서 재건축 불참자의 재산권에 대한 제한규정이기는 하나, 어떤 집합건물을 재건축의 대상으로 할 것인지는 건물의 건축 후 경과기간만으로 일률적으로 정할 수 있는 사항은 아니고, 각 건물의 건축 및 관리상태, 용도, 수선·복구비용이나 관리비용 등을 감안하여 개별적·구체적으로 정할 수밖에 없는 것이어서 같은 법 제47조 제1항이 재건축의 요건을 '건물 건축 후 상당한 기간'으로 규정한 것은 입법기술상 부득이하고, 또한 '건물 건축 후 상당한 기간'이라고 하는 문언 자체는 불확정적인 개념이기는 하나 건전한 상식과 통상적인 법감정을 가진 사람이라면 각 건물의 건축 및 관리상태 등의 요소를 감안하여 구체적으로 어느 정도의 기간이 그 기간에 해당하는지를 합리적으로 판단할 수 있으므로, 이를 가지고 국민이 그 규정 내용을 알 수 없어 법적 안정성과 예측가능성을 확보할 수 없게 하고 법집행 당국에 의한 자의적 집행을 가능하게 하는 불명확한 규정이라고 할 수 없고, 같은 법 제48조 제4항 소정의 매도청구권은 재건축을 가능하게 하기 위한 최소한의 필요조건이라 할 것이므로, 재건축제도를 인정하는 이상 같은 조항 자체를 가지고 재건축 불참자의 기본권을 과도하게 침해하는 위헌적인 규정이라고 할 수 없으며, 한편 집합건물의소유및관리에관한법률과 토지수용법은 그 입법 목적을 전혀 달리하는 것으로서 매매대금의 지급시기 등에 관하여 집합건물의소유및관리에관한법률이 토지수용법과 그 내용을 달리하고 있다는 이유만으로 집합건물의소유및관리에관한법률이 위헌이라고 할 수 없으며, 같은 법의 위와 같은 조항들로 인하여 집합건물 거주자인 구분소유자들이 자신의 의사와 관계없이 거주를 이전하여야 하게 되고, 이는 그들의 행복추구권·거주이전의 자유·주거의 자유에 영향을 미치게 됨은 분명하지만, 재건축에 반대하는 구분소유자들의 구분소유권 및 대지사용권에 대한 같은 법의 제한에는 합리적인 이유가 있다고 인정되므로, 같은 법의 그와 같은 조항들이 구분소유자들의 행복추구권·거주이전의 자유 및 주거의 자유의 본질적인 내용을 침해하거나 이를 과도하게 제한하여 위헌이라고 할 수 없다. [2] 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제4항의 규정은 재건축에 참가하지 아니하는 구분소유자를 구분소유관계로부터 배제함으로써 구분소유자 전원이 재건축에 참가하는 상태를 형성할 수 있도록 하기 위하여, 재건축에 참가하는 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하는 구분소유자의 구분소유권 및 대지사용권에 대한 매도청구를 할 수 있게 함과 아울러, 구분소유자의 자금 부담이 곤란한 경우 등을 고려하여 자금력을 가진 구분소유자 이외의 제3자도 재건축 참가자 전원의 합의에 의한 매수 지정을 받은 경우에는 매도청구권을 행사할 수 있도록 한 취지이므로, 재건축에 참가하는 구분소유자들만으로 구성되어 주택건설촉진법에 의한 설립인가를 받은 재건축조합은 같은 조항의 재건축에 참가하는 전체 구분소유자에 다름 아니고, 따라서 전체 구분소유자에 갈음하여 당연히 매도청구권을 행사할 수 있다고 해석하여야 한다. [3] 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상의 비법인사단에 해당하고, 비법인사단이 준총유관계에 속하는 비법인사단의 채권·채무관계에 관한 소를 제기하기 위하여서는 달리 특별한 사정이 없는 한 민법 제276조 제1항이 정하는 바에 따라 사원총회의 결의를 거쳐야 한다. [4] 주택건설촉진법상 재건축조합의 조합원 임시총회에서의 조합원 제명결의가 매도청구권의 행사를 전제로 한 것이라는 이유로 재건축조합의 위 조합원에 대한 매도청구소송이 조합총회의 결의를 거쳐 제기된 것으로 볼 수 있다고 한 사례. 【참조조문】 [1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제1항, 제48조 제4항 [2] 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제4항, 주택건설촉진법 제44조의3 [3] 민법 제31조, 제276조 제1항, 주택건설촉진법 제44조의3 [4] 민법 제31조, 제276조 제1항, 주택건설촉진법 제44조의3 【참조판례등】 [1][3] 대법원 1999. 10. 22. 선고 97다49398 판결(공1999하,2393) [1] 헌법재판소 1999. 9. 16. 선고 97헌바73, 98헌바60, 62결정(헌공38, 762) [2] 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다8806 판결 [3] 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다40915 판결(공1996상, 754) 대법원 1996. 10.25. 선고 95다56866 판결(공1996하, 3409) 대법원 1997. 5. 30. 선고96다23887 판결(공1997하, 2004) ▣ 질의회신 금전정산된 주택의 조합측 양도 여부와 법적근거 【질의요지】 가. 소유권이전 소송과정에서 조합측과 합의로 금전정산된 주택(건물, 대지)이 조합측에 양도된 것인지 여부와 법적근거 나. 나대지에 대한 용어 정의 【회신내용(택지 58507-  : 1998. 8.)】 가. 질의 "가"에 대하여 재건축조합은 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조의 규정에 따라 재건축에 참가하지 아니하는 구분소유자의 건물 및 대지에 대하여 매도청구 등의 절차에 의해 명도 받을 수 있으며, 귀하의 경우는 소송과정에서 조합측과 합의에 의해 금전정산 등의 절차를 거쳐 소유권이 이전되었다면 양도된 것으로 볼 수 있음. 나. 질의 "나"에 대하여 나대지에 대한 용어는 주택관련 관계법에서 별도로 정의하고 있지 않음. 제 11 장  관리처분계획 Ⅰ. 관리처분계획의 의의 관리처분계획은 조합원이 출자한 재산권의 평가방법, 새로 건축된 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준 등을 말한다. 관리처분계획은 사실상 재건축조합의 조합원들이 취득할 건축물 및 대지지분이 얼마인지, 나아가 재건축종료 후 부담하여야 할 건축비 등의 부담금이 얼마인지, 그리고 정산 받을 금액은 얼마인지를 가늠할 수 있는 가장 중요한 기준이 된다. 그런데 재건축사업의 관리처분계획은 일종의 조합내부계산서로 법적으로 규정한 사항이 아니기 때문에 인·허가시 반드시 필요한 것은 아니다. 그러나 재건축사업의 업무처리상 필요하여 대부분의 재건축사업에서 이를 수립하여 시행하고 있다. Ⅱ. 관리처분계획의 기준 관리처분계획의 구체적인 내용은 주촉법, 주촉법 시행령 및 주택공급규칙이 정하고 있는 기준 범위 내에서 조합의 여건에 따라 재건축조합이 자율적으로 정할 수 있다. 건교부 표준규약에서 제시하고 있는 관리처분계획의 수립기준은 다음과 같다. ※ 표준규약상 관리처분계획의 기준 제39조(관리처분계획의 기준) 조합원의 소유재산에 관한 관리처분계획은 다음 각호의 기준에 따라 수립하여야 한다. 1. 조합원이 출자한 종전의 토지 및 건축물의 면적을 기준으로 새로이 건설되는 주택 등을 분양함을 원칙으로 하되, 1조합원에게 1주택을 공급한다. 다만, 임대주택법에 의한 임대사업자의 임대주택, 국가, 지자체 소유의 관사, 법인 소유의 근로자숙소에 대하여는 종전의 주택 수 만큼 공급할 수 있다. 【주】주촉법 제44조의3 제6항 및 동시행령 제42조의6에 관한 내용을 제8조 제2항 및 제39조 제1호에도 규정하여 집행부 및 조합원이 이를 숙지토록 한 것임 2. 사업시행후 분양 받을 주택 등의 면적은 분양면적(전용면적+공유면적)을 기준으로 하며, 대지는 분양 받은 주택 등의 전유면적비례에 따라 공유지분으로 분양한다. 3. 조합원에게 분양하는 주택의 규모는 건축계획을 작성하여 사업계획승인을 받은 후 평형별로 확정한다. 4. 신축주택 등의 평형별 배정은 조합원 소유 기존 주택 등의 동별·위치·층수 등을 고려하여 관리처분계획이 정하는 절차에 따라 결정한다. 5. 조합원이 출자한 종전의 주택면적을 기준으로 산정한 주택 등의 분양대상면적과 사업시행후 조합원이 분양 받을 주택의 규모에 차이가 있을 때에는 당해 사업계획서에 의하여 산정하는 단위면적당 가격을 기준으로 환산한 금액을 조합이 정하는 기간 내에 납부하게 하거나 조합이 그 금액을 지급하여야 한다. 6. 사업시행지구안에 건립하는 상가 등 부대·복리시설은 조합이  공동사업주체인  시공자와 협의하여 별도로 정하는 약정에 따라 처분된다. 7. 조합원에게 공급하고 남는 잔여주택이 20세대 이상인 경우에는 일반에게 분양하며, 그 잔여주택의 공급시기와 절차 및 방법 등에 대하여는 주택공급에관한규칙이 정하는 바에 따라야 한다. 잔여주택이 20세대 미만인 경우에는 그러하지 아니하다. 【주】주택공급에관한규칙에 따라 일반분양하는 경우는 잔여주택이 20세대 이상일 때임을 설명한 것임 8. 조합은 시공자와 별도로 정하는 약정에 따라 잔여주택을 분양하여 상환하거나 대물로 지급 할 것을 조건으로 시공자에게 소요사업비의 일부를 직접 조달하도록 할 수 있다. 9. 상가 등 복리시설의 소유자는 새로이 건설되는 복리시설을 공급받되, 복리시설을 설치하지 아니하는 경우에는 주택을 공급받을 수 있다. 【주】복리시설 소유자의 공급규정을 제8조 제5항에 이어 다시 한번 명시하여 조합원의 이해를 도모한 것임 10. 종전의 토지와 건물의 평가는 2개 이상의 공인감정평가기관의 평가액을 산술평균한 금액으로 한다. 【주】관리처분계획상 기존 물건의 평가에 대해서는 공인기관의 감정에 따르도록 하여 분쟁을 줄이도록 한 것임 11. 기타 관리처분계획을 수립하기 위하여 필요한 세부적인 사항은 관계규정 등에 따라 조합장이 정하여 대의원회의의 결의를 거쳐 시행한다. Ⅲ. 관리처분계획의 내용 관리처분계획 기준설정 - 조합원분양 및 일반분양 기준 및 계획수립 - 상가공급 기준수립 조합의 자금운용계획 수립 시공사 대여금 이자산정 및 상환방법 설정 조합원 대물보상비율 산정 조합원 분양계획안 - 평형배정 - 징수금 또는 교부금 산출 사업구역 현금 청산자 처분계획 수립 Ⅳ. 관리처분계획의 통지 관리처분계획을 작성한 후 다음 사항을 각 조합원에게 통지하여야 한다. 재건축사업의 명칭과 사업시행구역 및 주된 사무소의 위치 관리처분계획의 개요주택 및 대지지분면적 등 분양대상 물건의 명세 기타 조합원의 권리 의무와 의견제출 등에 관한 사항 한편 조합원은 관리처분계획을 통지받고 조합에서 정하는 기간 내에 관리처분계획에 관한 이의신청을 조합에 제출할 수 있다. 조합은 제출된 이의신청 내용을 검토하여 합당하다고 인정되는 경우에는 관리처분계획의 수정 등 필요한 조치를 취하고, 그 조치결과를 이의신청 마감일부터 10일 이내에 조합원에게 통지하여야 한다. 이의신청이 이유 없다고 인정되는 경우에도 그 사유를 명시하여 해당 조합원에게 통지하여야 한다. 관리처분계획을 수정한 경우 조합은 총회의 의결을 거쳐 확정한 후 그 내용을 각 조합원에게 통지하여야 한다.(건교부 표준규약 제41조) ▣ 질의회신   관리처분 【질의요지】 가. 관리처분은 어떤 절차, 방법, 누구에 의해 행하여지며, 그로 인한 재건축조합원의 득과 실은 어떻게 구분되는지? 나. 조합과 시공사간의 계약서를 조합원이 열람이나 제출을 요구할 수 있는지? 다. 조합원의 추가부담금을 공사가 완료되지 않은 상태에서 납부하는 것이 원칙인지? 라. 공사 진행중에 입주 부담금을 6회에 나누어 분납하는 것은 불합리한 것이 아닌지 또한 이를 이행치 않을 경우 조합원에게 따르는 피해는 없는지? 마. 법리상 입주 부담금은 공사가 완료된 후 내야 하는 것 아닌지? 【회신내용(주환 58507-  : 2000. 1.)】 가. 질의 '가'에 대하여 당해 재건축사업이 주택건설촉진법 제22조의 아파트지구개발사업이라면 동법 동조에 의거 관리처분에 대하여 도시재개발법을 준용하여야 할 것이며, 아파트지구개발사업이 아니라면 조합규약 등 조합 내부적으로 정하여 운영하면 될 것임. 아울러, 관리처분으로 인한 조합원의 득과 실의 구분은 다분히 주관적인 사항으로 사업주체가 산정하여야 할 것임. 나. 질의 '나'에 대하여 주택건설촉진법령상 조합원의 계약서 열람 등에 대해 규정하고 있지 않은 바, 열람 방법 및 자료 제출요구 등에 대해 조합규약이 정하는 바에 따르면 될 것임. 다. 질의 '다', '라' 및 '마'에 대하여 주택건설촉진법 시행령 제34조의4 제4호에 의하면 주택조합과 등록업자가 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우, 사업계획승인 신청시 토지소유자·주택조합·고용자 또는 등록업자가 대지 및 주택(부대복리시설 포함)의 사용·처분, 사업비의 부담, 시공상의 책임 등에 대해 약정을 체결하여 신청하도록 하고 있고, 동령 제42조 제7항 제6호에는 조합의 비용부담과 조합회계에 관한 사항을 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 추가부담금의 규모, 납부방법 및 시기 등은 계약내용 및 조합규약 등에 따르면 될 것임. 제 12 장  이주, 철거 및 착공 Ⅰ. 이    주 1. 이주절차 조합과 시공사의 이주계획 및 일정협의 → 조합대의원회 상정/인준(필요시) → 이주계획서 송부(조합원) → 조합원 이주계획서 접수, 일정조정 → 이주확정 계획서 재통보 → 이주비 지급에 따른 채권확보 방안 수립 → 이주비 대여 및 근저당 설정 → 이주비 지급 → 이주 2. 이주비 지급 가. 이주비 지급대상 사업시행으로 철거되는 주택 소유주에 대하여 이주시에 지급한다. 나. 이주비 대여 원칙적으로 주택이 철거되는 조합원은 자신의 부담으로 이주하여야 한다. 그런데 대부분의 재건축조합은 이주비의 지원을 희망하는 조합원에게 시공사와의 약정에 따라 시공사가 이를 대여하도록 알선하고 있다. 시공사가 이주비를 대여할 경우, 시공사는 이주비를 지원받은 조합원의 사업시행구역내 소유토지를 담보로 제공하거나, 이주비 상당액의 대출금 상환이행각서와 약속어음을 공증받고 지원한다. 이주비는 재건축사업계획승인 이후에 대여하는 것이 일반적이나, 조속한 사업시행을 위해 사업계획승인 단계에서 이주를 시작하는 경우도 있다. 다. 이주비 등의 자금차입 방식 (1) 시공사로부터 직접차입 회사내 유보금이 많은 시공사로부터 조합원이 담보(부동산)를 제공하고 자금을 직접 차입하는 방식이다. 즉 시공사는 금융기관에서 개발신탁을 통해 자금 차입규모를 확보하고 조합원의 대출약정과 제공하는 담보를 근거로 금융기관에서 차입하여 조합원에게 제공한다. 이 경우 시공사가 제공하는 무이자이주비의 이자는 도급금액에 포함하여 계산하며, 유이자분에 대해서는 시공사가 금융기관에 이자를 매월 부담하고 조합원 입주정산시 조합원으로부터 원금과 이자를 받아 금융기관에 원금을 갚는다. 그런데 이 방식은 현재 국내 건설회사의 여건을 고려할 때 현실적으로 어려운 상태이다. 더구나 금융기관의 개발신탁제도가 폐지되어 사실상 활용이 불가능한 실정이다. (2) 조합원이 시공사의 보증으로 금융기관에서 차입 이 방식은 주택은행 및 시중은행에서 보편적으로 이루어지는 자금대출방식으로, 조합원은 조합으로의 부동산신탁설정 전에 부동산담보를 제공하고 금융기관에 대출을 신청한다. 그리고 시공사는 무이자이주비의 금융이자에 대해 대리지급을 약정하는 방식이다. 이 방식은 자금의 차입과 상환절차가 간단한 반면 유이자이주비 부분의 이자는 매월 조합원이 직접 납부하여야 하는 번거로움이 있으며, 이자의 납부지연으로 종종 경매가 진행되는 경우가 있다. (3) 조합이 시공사의 보증으로 금융기관에서 차입 이 방식은 재건축사업에 필요한 경비(운영자금, 이주비, 토지구입비 등)를 시공사에서 차입하지 않고 금융기관의 사업성판단에 의해 조합원의 부동산담보만을 제공하고 자금을 차입하는 방식으로 일종의 프로젝트 파이낸싱(project financing)이라고 하겠다. 특히 이 경우 자금 재원이 시공사가 아니기 때문에 시공사와 연관된 비리를 줄일 수 있다. 그러나 국내 금융기관의 성격과 프로젝트 파이낸싱에 대한 이해부족으로 제대로 활용되지 않고 있으나, 앞으로 본격적인 건설사업관리제도(CM제도)가 도입되면 널리 사용될 것으로 예상된다. 라. 이주비 지급시 구비서류     이주비 지급영수증     금전소비대차 계약서     위임장(건물멸실 관련)     각서(건물멸실 관련)     근저당 설정 관련서류 등 마. 이주비 대여시 주의사항 이주비는 전세 계약서 확인후 실제 이주하는 날에 지급해야 한다. 실무상 시공회사가 이주비를 대여할 때 대여금 중 일정금액을 무이자로 대여하면서 이주기간을 초과하는 경우에는 무이자부분에 대하여 초과일수 만큼 이자금리를 적용하도록 단서규정을 두고 있는 경우가 많고, 이에 따라 건물명도 및 이주지연으로 손해를 입은 재건축조합이 이주를 지연한 조합원을 상대로 손해배상청구소송을 제기하는 사례가 있기 때문에 유의해야 한다. 부채상환비는 조합원과 근저당 채무자가 다를 수 있으므로 해당 금융기관에 확인하고, 부채상환비가 조합원의 다른 용도에 쓰이지 않도록 직접 금융기관에 상환하도록 한다. 건교부의 표준규약에서는 소수 조합원의 이주의무 불이행으로 인한 사업지연 등 다수 조합원의 피해를 초래하는 경우를 대비하여, 이주지연으로 인하여 발생하는 모든 손해를 당해 조합원이 책임을 지도록 하고 더 나아가 그 조합원의 권리물건을 환가처분하여 손해배상금등으로 충당할 수 있도록 하는 규정을 두어 이주지연으로 인한 분쟁을 미리 예방하고 사업을 원활하게 수행할 수 있도록 하고 있다. Ⅱ. 미이주자 및 세입자 처리문제 1. 미이주자 처리문제 미이주자는 재건축 사업에 동의하여 조합원으로 가입하고도 재건축 추진과정에서 조합에 대한 불만 등을 이유로 발생한다. 이럴 경우 미이주 조합원이 조합원 전체에게 미치는 경제적, 시간적 손실을 법적인 소송을 통해 보상 조치할 수 있는 방법으로는 건물의 명도소송, 처분금지가처분, 손해배상청구소송, 매도청구소송 등이 있다. <표> 미이주 조합원에 대한 조치 2. 세입자 이주계획 재건축에 따른 세입자 문제는 건물 소유자와 세입자간의 협의에 의하여 자율적으로 이주 대책을 수립한 후 사업승인을 신청하도록 행정지도해야 한다. Ⅲ. 철    거 1. 철거 및 처분계획서 제출 (주촉법시행령 제32조제2항8호) 재건축조합은 기존주택의 철거계획서 (석면을 포함한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 동 자재의 철거 및 처리계획을 포함하여야 한다) 및 건설된 주택의 처분계획서(당해 주택을 건설하는 대지의 환지처분계획을 포함해야 함)를 사업계획승인 신청시 제출해야 한다. 2. 건축물의 철거 및 멸실신고 (건축법 제27조제1항, 건축법시행규칙 제24조) 건축물의 소유자 또는 관리자는 그 건축물을 철거하는 경우 철거를 하기 전에 시장·군수·구청장 등에 신고해야 한다. 건축물을 철거하고자 하는 자는 철거예정일 7일 전까지 건축물철거서 및 멸실신고서를 시장·군수·구청장에게 제출해야 한다. 3. 철거절차 철거방안 수립 → 철거용역업체 선정 → 철거 승인요청/승인 → 철거공사 사전점검：전화, 수도, 전기선 폐쇄 → 건축물 철거신고, 비산먼지 발생사업신고 → 민원대비시설 완비 후 철거착수 Ⅳ. 착    공 1. 경계측량 가. 시기 및 절차 경계측량은 공사를 착공하기에 앞서 대한지적공사에 구두로 신청하면, 측량일자를 통보해 준다. 그리고 현지측량이 끝나면 측량성과도를 교부해 준다. 이에 따라 경계명시를 한 후, 경계를 측량한 말뚝을 따라 담장을 두르고 경고문을 붙인 후 착공한다. 나. 구비서류     토지대장     도시계획 확인원     등기부등본     신청자 인감도장 2. 착공신고 가. 착공신고 시기   착공신고는 건축공사 착공 후 3일 이내에 시행해야 한다. 나. 착공절차   설계사무소와 시방서 및 자재사용 사전협의 → 시방서 및 자재확정 → 기공식 일정 및 방안수립 → 착공계 제출 다. 착공계 제출서류(건축법 제16조, 건축법 시행규칙 제14조)     건축사 현장조사서     동별 건축내용서 각2매     지질전문가 굴토공사설계도서 (지표면 이하 5미터 이상 굴토시)     공사착공계     사업자등록증/사용인감계/법인인감증명서/법인등기부등본     주택건설 사업자 등록증     지방세/국세 완납증명서     토지등기부 등본     현장대리인계/ 자격증 수첩/ 재직증명서/ 이력서     안전관리자 선임계/ 자격 수첩/ 재직증명서/ 이력서     건설기술자 보유현황/ 자격수첩/ 재직증명서     비산분진 발생신고서/ 발생조치내용/ 발생도면 라. 착공시 감리자의 확인사항   감리자는 조합이 제출하는 공사 착공계에 대하여 다음 사항을 검토·확인하고 감리계획서 및 감리의견서를 첨부하여야 한다.     사업계획내용과 부합되는지의 여부     현장기술자 자격 경력 및 배치계획     공정관리의 적정 여부     각종 품질시험 계획의 적정 여부 ▣ 판  례 재물손괴 【판시사항】 재건축조합의 조합장이 조합탈퇴의 의사표시를 한 자를 상대로'사업시행구역 안에 있는 그 소유의 건물을 명도하고 이를 재건축사업에 제공하여 행하는 업무를 방해하여서는 아니 된다'는 가처분의 판결을 받아 위건물을 철거한 것이 형법 제20조에 정한 업무로 인한 정당행위에 해당한다고 본 사례 【판결요지】 (19980213   97도2877 판결  서울지법) 재건축조합의 조합장이 조합탈퇴의 의사표시를 한 자를 상대로 '사업시행구역 안에 있는 그 소유의 건물을 명도하고 이를 재건축사업에 제공하여 행하는 업무를 방해하여서는 아니 된다'는 가처분의 판결을 받아 위 건물을 철거한 것이 형법 제20조에 정한 업무로 인한 정당행위에 해당한다고 본 사례. 【참조조문】 형법 제20조 ▣ 질의회신 사업승인을 득한 공동주택의 철거 【질의요지】 가. 주택건설촉진법 제33조 규정에 의한 사업승인을 득한 공동주택을 철거하기 위하여는 동법시행령 제4조의2 규정의 노후·불량 주택에 해당되어야만 철거가 가능한지, 아니면 당해 건축물 소유자의 동의만 있으면 철거가 가능한지? 나. 공동주택을 재건축할 때 동 건축물의 부지를 사업예정지로하여 조합설립인가를 신청할 경우 재건축조합으로만 신청해야 되는지, 아니면 지역조합으로도 신청이 가능한지? 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 4.)】 가. 질의 "가"에 대하여 주택건설촉진법 제33조 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설된 공동주택의 철거는 동법시행령 제4조의2에서 정하고 있는 노후·불량 주택에 해당되어 재건축을 추진하는 경우이거나 공동주택관리령 제6조제2항 별표2에서 정하고 있는 사유에 해당되어 도지사의 허가를 받은 경우 가능한 것이며, 나. 질의 "나"에 대하여 주택건설촉진법에 의한 재건축은 재건축결의, 안전진단, 조합설립인가, 사업계획승인 등의 절차를 거쳐 추진되는 것인바, 동법에 의한 재건축을 추진하고자 하는 경우에는 재건축조합을 결성하여 조합설립인가를 받아야 할 것으로 사료됨. 연립주택 전체를 지역조합에서 일괄 매입할 경우 지역조합부지 사용여부 【질의요지】 가. 공동주택을 멸실하기 위해서는 반드시 재건축추진 절차를 따라야 하는지? 나. 연립주택(20세대 이상) 전체를 지역조합에서 일괄 매입할 경우, 그 대지를 지역조합 아파트부지로 사용할 수 있는지? 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 4.)】 가. 질의 "가"에 대하여 주택건설촉진법 제33조 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설된 공동주택의 철거는 재건축을 위한 경우 뿐만 아니라 공동주택관리령 제6조제2항 별표2에서 정하고 있는 사유에 해당되어 도지사의 허가를 받은 경우에도 가능한 것이며, 나. 질의 "나"에 대하여 지역조합이 매입할 대지위에 공동주택이 존재한 경우, 그 공동주택이 주택건설촉진법령에서 정하고 있는 철거 요건 등에 해당되어 철거 허가를 득한다면, 그 대지를 지역조합의 사업부지로 사용이 가능하리라 사료됨. 재건축에 따른 공동주택 철거 신청시 제출 서류 【질의요지】 재건축에 따른 공동주택 철거 신청시 제출 서류는? 【회신내용(택지 58507-  : 1998. 12.)】 가. 주택건설촉진법시행령 제32조제2항의 규정에서 주택건설사업계획승인을 얻고자 하는 경우에 재건축조합은 기존 주택의 철거계획서를 제출하도록 하고 있으나 그 철거 절차는 주촉법에서 구체적으로 정하고 있지 아니하므로 건축법 제27조 및 건축법시행규칙 제24조 등에서 정한 바에 따라야 할 것으로 사료됨. 나. 따라서 공동주택의 철거 신청시 제출서류는 건축법 시행규칙 제24조에서 정하고 있는 건축물철거·멸실신고서 등을 철거예정일 7일전까지 시장·군수·구청장에게 제출하여야 함. 재건축사업 추진시 공사의 분리발주 【질의요지】 재건축조합과 계약조건에 의거 건축부분과 토목부분을 분리발주하였으나 당 회사와 계약하지 아니한 토목부분에 대한 사토처리계획서를 당 회사 명의로 제출한 경우 건설업면허 등의 취소 또는 정지의 사유가 되는지? 【회신내용(택지 58507-  : 1998. 10.)】 귀하의 【질의요지】가 불명확하여 명확한 회신이 곤란한 점 양해하여 주시기 바라며, 재건축사업 추진시 공사의 분리발주 여부에 대하여는 주택건설촉진법령에서 규정하고 있지 아니하나, 주택건설촉진법 제44조제3항에서 주택조합 또는 근로자를 고용하는 자가 그 구성원 또는 근로자의 주택을 건설하는 경우에는 등록업자와 공동으로 사업을 행하여야 합니다. 이 경우 동법 시행령 제34조의4제4호에서 공동사업주체인 조합과 등록업자는 대지 및 주택의 사용·처분, 사업비의 부담, 시공상의 책임, 공사기간, 하자보수책임 등에 대하여 약정을 체결하여 사업계획승인을 신청하도록 하고 있음. 따라서 조합과 등록업자는 공동사업주체이므로 다른 건설업자에게 일부 공사를 시공하게 할려면 조합과 등록업자의 공동명의로 건설업자와 계약을 체결하여야 함. 다만, 조합이 주촉법 시행령 제34조의4제1호에서 정하고 있는 등록업자를 2인 이상 선정하여 계약을 체결하고 사업계획승인을 얻은 경우에는 재건축사업추진이 가능할 것임. 그리고 착공신고는 건축법 제16조의 규정에 의하여 건축주가 할 사항이며, 착공신고시에 발주자가 공종별로 수개의 건설업자와 분리하여 계약을 체결하였음에도 편의상 1개의 건설업자 명의로 신고하였다하여 신고한 건설업자가 도급받은 사항이외의 부분까지 책임이 있다고는 볼 수 없을 것으로 사료됨. 제 13 장  회계감사 Ⅰ. 주택조합의 회계감사(주촉법 제44조제9항, 주촉법시행령 제42조의3) 1. 회계감사 도입배경 가. 도입배경 주택조합의 비리예방과 감독을 위하여 주택조합에 대한 회계감사제도를 도입하였다(주촉법 제44조제9항). 나. 회계감사 시기 재건축주택조합은 다음에 해당하는 날부터 20일 이내에 주식회사의외부감사에관한법률 제3조의 규정에 의한 감사인의 회계감사를 받아야 한다.   제1차 감사：주택건설사업계획 승인일부터 3월이 경과한 날(주촉법 시행령 제42조의3제1항) 제2차 감사：사용검사 또는 임시사용승인을 신청한 날(주촉법 시행령 제42조의3제1항) 다. 주택조합의 회계와 비용부담 주촉법시행령 제42조 제7항의 규정에 의하면 '조합의 비용부담과 조합회계에 관한 사항'을 조합규약에 반드시 포함되도록 규정하고 있다. 따라서 건교부의 표준규약을 참조하여 조합의 회계와 재원 및 경비의 부과 징수에 관하여 조합규약에 규정하여야 한다. 특히 사업추진을 위한 경비 등 부과금의 납부 및 이의 연체에 대한 조합의 처분 등에 대한 규정을 두어 조합원이 이를 숙지토록 하고, 일부 미납으로 인한 다수 조합원의 피해를 방지할 수 있도록 하여야 한다. 라. 회계감사의 대상 회계감사(법정감사, 임의감사 포함)는 재건축조합의 결산서(대차대조표, 손익계산서, 이익잉여금처분계산서, 이에 관련된 각종 부속명세서)가 다음에 설명하는 회계감사기준에 입각하여 작성되었는지를 감사한다. 즉 관계법령, 정관(또는 약관), 회계규정, 예산 또는 총회나 대의원회의 결의 내용대로 집행되었는지를 감사한다. 자금집행과 수입계산에 부정, 오류, 횡령, 불법사항 등을 감사하여야 하는데, 회계감사의 구체적 사항을 예를 들면 다음과 같다. 예금통장상의 인출과 그 인출시 자금집행과의 시차, 금액의 정당한 목적외 사용 자금수입(시공회사의 입금, 조합원의 분담금 입금, 차입금의 입금, 분양대금의 입금, 기타 잡수입) 등이 즉시 예금통장에 입금되었는지 여부 총회나 대의원회에서 결의된 예산대로 집행되었는지 여부 허위증빙서, 계산상 오류, 예산과목의 불법 전용(대의원회 등에서 결의되지 아니한 것 포함)   기타 회계상의 조작 등 2. 회계감사인 주택조합의 회계감사를 할 수 있는 감사인은 주식회사의외부감사에관한법률 제3조의 규정에 의한 감사인이다. 이는 개업공인회계사로서 한국공인회계사회에 주식회사외부감사에관한법률에 의하여 감사인으로 등록된 공인회계사를 말한다. 특히 주택조합을 감사할 공인회계사는 그 조합과 개인적으로 이해 관계가 없어야 한다. 이와 관련 공인회계사법 제22조(직무제한)에 다음 각 호의 1에 해당하는 자는 재무제표 감사를 하거나 증명을 하는 직무를 할 수 없다고 규정하고 있다. ① 자기 또는 배우자가 임원이나 그에 준하는 직위(직무에 관한 사무의 책임있는 자 포함)에 있거나, 과거 1년 이내에 그러한 직위에 있었던 자 ② 자기가 그 사용인이거나 과거 1년 이내에 사용인이었던 자 ③ 위 ①, ②사항 이외에 자기와 뚜렷한 이해관계가 있어서 직무를 공정하게 행하는데 지장이 있다고 인정되어 대통령령으로 다음과 같이 정하는 자 3. 회계감사 절차 가. 회계감사 결과보고 회계감사를 한 공인회계사는 감사종료일 후 15일 이내에 감사결과를 해당 시장 등과 주택조합에 각각 통보해야 한다. 이는 공인회계사의 감사결과에 위법 또는 부당한 사실이 있을 경우에 필요한 사후관리를 위한 것이다. 나. 회계감사 결과의 조치 회계감사 결과를 통보 받은 시청 등은 감사 내용을 검토하고 위법 또는 부당한 사항이 있다고 인정할 때에는 그 내용을 당해 주택조합에 통보하고 시정을 요구할 수 있다. 한편 회계감사 결과를 보고받은 주택조합은 감사결과를 조합사무실에 적어도 3개월 이상 비치, 조합원이 열람할 수 있도록 해야 한다. 다. 회계감사에 대한 조합의 준비 및 대책 평소에 조합의 회계거래는 투명성 있고 사실대로 빠짐없이 장부에 정리한 이후에 결산서를 작성하여야 한다. 이것은 기업회계기준에 준하여야 한다. 특히 조합의 정관 또는 규약이나 조합원 결의 중에 회계에 관한 부분은 더욱 정확하고 타인의 의혹이 없도록 말끔히 정리하는 한편 관련 증빙을 갖추어 후일에 분쟁의 소지가 없도록 하여야 한다. 특히 앞에 설명한 '감사대상'에서 흔히 있을 수 있는 감사상의 지적 사항을 참조하여야 할 것이다. 재건축조합의 관계법령이나 조합의 실질적인 내용을 잘 알면서도 그 조합과 특별한 이해관계가 없는 공인회계사(공인회계사법 제21조)와 감사계약을 하여야 법적으로 유효하다. 또한 책임있고 성실한 공인회계사이어야 함은 필수적이다. 특히 감사 이후 어떠한 이해관계자에게도 설득력 있고 분쟁이나 의혹이 없도록 설명을 할 수 있어야 한다. ▣ 질의회신   회계감사 【질의요지】 당 조합은 시공회사와 지분제 계약으로 조합원은 조합비의 부담이 없으며, 조합운영도 시공사에서 보조하는 금액으로 운영하고 있습니다. 이 경우에도 주촉법에서 정한 회계감사를 받아야 하는지? 【회신내용(택지58507-   :1999.2) 주택건설촉진법 시행령 제42조의3의 규정에 의한 주택조합의 회계감사는 동 법에 의거 조합설립인가 및 사업계획승인을 받은 주택조합이면 모두 적용 대상임. 그리고 그 시기는 사업계획승인일부터 3월이 경과 한 날, 사용검사 또는 임시사용승인을 신청한 날을 기준으로 20일 이내에 주식회사의외부감사에관한법률 제3조의 규정에 의한 감사인의 회계감사를 받아야 하며, 동 회계감사는 사업계획승인을 얻은 사업별로 주식회사의외부감사에관한법률 제5조의 규정에 의한 감사기준을 적용하도록 정하고 있음. 회계감사 【질의요지】 소규모 재건축 조합(49세대)인 경우도 주택건설촉진법 시행령 제42조의3에 의한 회계감사를 받아야 하는지? 【회신내용(택지58507-   :1999.2)】 주택건설촉진법 시행령 제42조의3의 규정에 의한 주택조합의 회계감사는 동 법에 의거 사업계획승인을 받은 주택조합이면 모두 적용 대상임. 그리고 그 시기는 사업계획승인일부터 3월이 경과 한 날, 사용검사 또는 임시사용승인을 신청한 날을 기준으로 20일 이내에 주식회사의외부감사에관한법률 제3조의 규정에 의한 감사인의 회계감사를 받아야 하며, 동 회계감사는 사업계획승인을 얻은 사업별로 주식회사의외부감사에관한법률 제5조의 규정에 의한 감사기준을 적용하도록 정하고 있음.   회계감사 【질의요지】 재건축조합 주택을 건설하여 '97.2.28 임시사용승인을 받아 사용 중에 있는바, 동 주택에 대하여 현재 시점에서 사용검사를 신청할 경우 '98.4.30 개정 시행된 주택건설촉진법 시행령에 의한 회계감사를 받아야 하는지 여부 【회신내용(택지58507-   :1998.6)】 주택건설촉진법 시행령(대통령령 제15786호) 부칙 제2조에서 주택건설촉진법 시행령 "제42조의3의 개정 규정은 이 영 시행 후 최초로 주택건설사업계획승인을 신청하거나 사용검사 또는 임시사용승인을 신청하는 주택조합부터 적용한다"고 규정하고 있는바, 이 영 시행일 이전에 임시사용승인을 받았다 하더라도 이 영 시행일 후에 사용검사를 신청하는 경우에는 개정된 규정에 따라 회계감사를 받아야 함. 제 14 장  분    양 Ⅰ. 조합원 분양(주촉법 제44조의3제6항, 주촉법시행령 제42조의 6) 1. 조합원 분양기준 가. 1조합원 1주택 공급의 원칙 재건축조합원 1인에게 공급할 수 있는 주택은 1주택에 한한다. 조합원 중 1세대가 2주택 이상을 소유하거나 1주택을 2인 이상 공유지분으로 소유하는 경우에는 이를 1조합원으로 보며 이 경우에도 1주택만 공급한다. 또한 1조합원이 수채의 주택을 소유한 경우와 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하고 있는 경우에도 1세대 1주택의 기준으로 하고, 나머지 권리분은 금전청산을 원칙으로 하되 청산절차 및 방법은 조합규약에서 정하는 바에 의한다. 한편 토지소유자는 주택을 분양 받을 권리가 없다. 나. 1조합원 1주택 공급의 예외 다음의 경우 예외적으로 종전에 소유하던 주택 수만큼 공급할 수 있다(주촉법 제44조의3제6항, 주촉법시행령 제42조의6) 법인이 소속근로자의 숙소 등으로 사용하기 위하여 주택을 소유하고 있는 경우 임대주택법에 의한 임대사업자가 임대용 주택을 소유하고 있는 경우 국가 또는 지방자치단체가 관사로 사용하기 위하여 주택을 소유하고 있는 경우 다. 평형배정 및 동·호수 배정 평형 및 동·호수 배정은 조합원 총회 또는 규약에 정한 바에 따른다. 일반적으로 동 호수의 추첨은 착공하면서 일반분양에 앞서 실시한다. 이 경우 경찰관 입회하에 공정하게 실시하여야 하며, 추첨결과는 관할 행정청에 통보하여야 한다. 2. 조합원 분양절차 분양신청 계획수립 → 조합원 우편통지 및 게시판 게재 → 분양신청서 접수→ 조합원 분양신청서 접수결과 안내 → 평형 및 동·호수배정 조합원의 분양신청서는 사업계획승인후 분양승인 신청전에 접수한다. 분양신청서의 주요내용은 주소, 성명, 분양 신청하는 건물의 명세서(평형 및 동·호수), 인감날인(인감증명 첨부)이다. Ⅱ. 주택 일반분양 1. 일반분양의 기준 재건축 조합원에 공급하고 남는 초과분에 대하여는 주택공급에관한규칙에 따라 분양하되(주택공급에관한규칙 제3조1항), 20세대 이상일 경우 일반에게 분양해야 하며, 20세대 미만일 경우에는 임의 공급이 가능하다. 2. 입주자 모집절차(주택공급에관한규칙 제8조) 가. 입주자 모집공고안 승인 입주자 모집공고안 승인신청 → 입주자 모집공고안 승인 → 입주자 모집공고 재건축조합이 입주자를 모집하기 위해서는 공개모집을 해야 한다. 이 경우 다음 서류를 구비하여 승인권자의 승인을 받아야 한다. 입주자모집공고안/ 분양계약서 주택이 건설되는 대지 등기부등본(신청일 7일 이내에 발행된 것) 분양보증서 또는 임대보증서, 연대보증의 공증서, 건축공정확인서, 대지사용승낙서(해당자에 한함)  - 사업개요  - 분양가격 산출내역서  - 위치도  - 단지배치도  - 분양대상 동·호수 배치도 한편 상가분양승인신청시에는 다음 서류가 구비되어야 한다. 모집공고안 1부 업종배치안1부 층별, 용도별 면적표 상가분양계약서1부 유치원 분양계약서1부 공정보고서1부 단지배치도 각층 평면도1부 승인권자는 승인신청을 접수한 후 5일 이내에 승인여부를 결정하여야 한다. 승인할 경우 그 승인내용을 전산관리지정기관 및 대한주택보증주식회사에 통보해야 한다(주택공급에관한규칙 제8조). 나. 입주자 모집공고  입주자를 모집하기 위해서는 입주자 모집공고를 일간신문에 게재하여 공고하여야 한다. 입주자 모집공고는 최초신청접수일로부터 5일 이전에 다음 사항을 포함하여 공고해야 한다(주택공급규칙 제8조제3항, 제4항). 사업주체명, 시공업체명, 연대보증인 및 사업주체의 등록번호 주택의 건설위치 및 공급세대수(특별공급 및 단체공급은 별도 구분표시) 호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적 주택의 공급신청자격, 신청시 구비서류, 신청일시 및 장소 분양가격 및 임대보증금, 임대료와 청약금, 계약금, 중도금 등의 납부시기 및 납부방법 대한주택보증주식회사 분양보증내용 입주자에 대한 융자지원내용 임대주택의 분양전환시기와 분양예정가격의 산출기준 등 분양전환조건에 관한 사항 부대시설 및 복리시설의 내용(주민운동시설의 경우에는 시설의 종류와 수) 입주자 또는 예비입주자 선정일시 및 방법 당첨자의 발표일시, 장소 및 방법 이중 당첨자 및 부적격 당첨자의 처리 및 계약취소에 관한 사항 입주자의 계약일, 계약장소 등의 계약사항 입주예정일, 기타 사업계획승인권자가 필요하다고 인정하는 사항 3. 일반분양의 절차   ① 모델하우스 설계 및 시공   ② 모형제작업체 및 카탈로그 제작업체 선정 및 제작의뢰   ③ 분양공고 지면확보：모집공고   ④ 판촉물 제작의뢰   ⑤ 모델하우스 오픈행사준비   ⑥ 일반분양 신청서 접수：주택은행 본점 및 지점   ⑦ 당첨자 발표 Ⅲ. 복리시설의 분양 복리시설의 소유자는 재건축된 복리시설에 한하여 공급한다. 복리시설의 소유자는 재건축조합의 구성원이 되며, 재건축된 복리시설에 한하여 공급받을 수 있는 것으로서 대지지분이 있는 수채의 복리시설을 소유한 경우라면 재건축사업 시행전에 소유하였던 복리시설에 상응하는 규모의 복리시설을 공급받을 수 있다. 그런데 복리시설의 소유자중 재건축조합원인 경우에는 복리시설에 한하여 공급받을 수 있으나, 복리시설을 설치하지 않은 경우 예외적으로 주택을 공급받을 수 있다(주촉법시행령 제42조 제3항 3호 나). 그런데 재건축사업 시행구역안에 건립되는 상가 등 부대 복리시설은 대부분 재건축조합이 공동사업주체인 시공회사와 협의하여 별도로 정하는 약정에 따라 처분하고 있다. ※  분양권의 전매 주택의 전매제한 규정이 폐지(1999. 3. 1)되어 조합원은 시장 등의 전매동의를 받지 않고도 전매가 가능하게 되었으며, 매수자는 새로운 조합원으로 가입해야만 한다. 이 경우 매수자는 대지에 대하여 매수자 명의로 소유권 이전등기, 조합원명부 등재 및 사업주체에 분양계약서의 명의변경 등을 이행하여야 하고, 조합은 이 같은 사항에 대해 관할 관청에 변경인가를 신청하여야 한다. 재건축조합원의 분양권 전매절차는 ①사업계획승인→②분양권 매매(대지등 명의변경 포함)→③매매계약서 검인(시·군·구 지적과)→④분양계약서 명의변경(사업주체)→⑤조합원 변경(조합설립변경인가) 등이다.   ▣ 판  례 소유권이전등기 【판시사항】 주택건설촉진법 제32조, 주택공급에관한규칙 제23조 및 제8조 제1항에 위반한 토지공급 계약의 효력 【판결요지】 (19951107   94다1890  판결  서울고법) 토지공급 계약이 주택건설촉진법 제32조, 주택공급에관한규칙 제23조 및 제8조 제1항에 위반되었다고 하더라도 그 사법적 효력까지 부인된다고 볼 수 없다. 【참조조문】 주택건설촉진법 제32조 주택공급에관한규칙 제8조 제1항 주택공급에관한규칙 제23조 【참조판례등】 대법원 1991.12.24. 선고 90다12243전원합의체판결(공1990,642) 1993.6.25. 선고 93다13131판결(공1993하,2115) 1993.8.13. 선고 92다42651판결(공1993하,2413)   추  첨 【판시사항】 재건축주택조합의 총회에서 재건축사업에 반대한 조합원들에게 신축아파트추첨권을 주지 않기로 하는 결의와 신축아파트 배정에 있어 위 조합원들을 제외한 나머지 조합원들에 대하여 공개추첨에 의하지 않고 조합원들이 아파트의 동, 층, 호수를 임의 선택하여 지정하도록 하는 결의는 강행법규인 주택건설촉진법과 주택공급에 관한규칙 및 조합 정관에 위배하여 무효라고 본사례 【판결요지】 (대법원 1999. 3. 9  98다60118) 재건축주택조합이 정기총회에서 조합의 재건축사업에 반대한 조합원들에게 신축아파트 추첨권을 주지 않기로 한 결의와 신축아파트를 배정함에 있어 위 조합원들을 제외하고 나머지 조합원들에 대하여, 그 방법도 공개추첨에 의하지 아니하고 조합원들이 입주를 희망하는 아파트의 동, 층, 호수를 임의로 선택하여 지정하도록 한 결의는 강행법규인 주택건설촉진법 제32조, 제47조와 주택공급에관한규칙 제28조 및 조합원에게 신축아파트의 분양신청권을 보장하고 분양 방법을 공개추첨에 의하도록 규정한 조합의 정관에 위배하여 조합원의 기본적 권리를 침해한 것으로서 무효라고 본 사례. 【참조조문】 주택건설촉진법 제32조, 제47조 제1항, 주택공급에관한규칙 제28조 ▣ 질의회신 시장재건축사업시의 분양권 【질의요지】 '중소기업의 구조개선 및 경영안정지원을 위한 특별조치법'에 의한 시장재건축사업에 있어서 동법에서 정하지 않은 사항에 대해서는 주택건설촉진법 및 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 준용하도록 하고 있는 바, 가. 1인이 주택과 상가를 소유하고 있을 경우 주택과 상가에 대해 분양권을 주는 지 여부 나. 복리시설 소유자에게 주택도 분양 가능한 지 여부 다. 1인이 상가건물을 여러 개 소유하고 있을 경우 소유한 상가 수 만큼 분양권을 주는 지 여부 라. 대지지분없이 건물만 소유하고 있을 경우 조합원 자격 인정 여부(해운대구청장) 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 12.)】 가. 질의 '가' 및 '다'에 대하여 주택과 복리시설을 동시에 소유한 경우 및 2이상의 복리시설을 소유하고 있는 경우의 복리시설 공급에 대해 주택건설촉진법령상 제한하고 있지 아니함 나. 질의 '나'에 대하여 주택건설촉진법 시행령 제42조 제3항 제3호 나목의 규정에 의하면 복리시설의 소유자는 재건축된 복리시설에 한하여 공급하되, 복리시설을 설치하지 아니하는 경우에는 주택을 공급할 수 있음 다. 질의 '라'에 대하여 시장재건축조합원의 자격에 대해서는 '중소기업의구조개선및경영안정지원을위한특별조치법'의 규정에 따라야 할 것임.   주촉법 제36조 적용 【질의내용】 주촉법 제36조의 규정은 택지개발지구에만 적용되는지, 재건축사업의 경우에도 적용되는지 여부 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 6.)】 주택건설촉진법 제36조제1항제2호에 의하면 사업주체가 100호 이상 집단으로 주택을 건설하거나 1만6천500제곱미터이상의 대지를 조성하는 경우에 전기시설·가스시설 또는 지역난방시설은 당해 지역에 전기·가스 또는 난방을 공급하는 자가 그 해당 간선시설을 설치하도록 되어 있는 바, 동법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 받은 재건축사업으로서 상기 요건에 해당된다면 동 규정이 적용됨. 재건축사업에서 1인 또는 법인이 2 이상의 주택 소유시 모두 분양받을 수 있는지 여부 【질의요지】 재건축사업에서 1인 또는 법인이 2 이상의 주택을 소유하고 있을 경우 모두 분양받을 수 있는지? 【회신내용(주환 58507-  : 1999. 12.)】 주택건설촉진법 제44조의3 제6항 및 동법 시행령 제42조의6의 규정에 의하면 재건축조합원 중 1세대가 2주택 이상을 소유하거나 1주택을 2인 이상이 공유지분으로 소유하는 경우에는 이를 1조합원으로 보며 1주택만 공급하도록 되어 있으나, 소속근로자의 숙소 등으로 사용하기 위한 주택을 소유하고 있는 법인, 임대주택법에 의한 임대사업자가 임대용주택을 소유하고 있는 경우 및 국가 또는 지방자치단체가 관사로 사용하기 위하여 주택을 소유하고 있는 경우에는 그러하지 아니함. 부도시 정부에서의 계약금 및 중도금 책임여부 【질의요지】 공제조합이 보증회사로 전환되기 전에 시공업체가 부도가 나고, 공제조합마저 파산했을 경우 및 공제조합이 보증회사로 전환 후 사업시행자가 부도가 났을 경우, 정부에서 계약금 및 중도금을 책임질 수 있는지? 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 3.)】 주택건설촉진법 시행령 제43조의5의 규정에 의하면 주택분양보증은 사업계획승인을 얻은 자가 당해 주택을 분양하기 위하여 착공과 동시에 입주자를 모집하는 경우 그 분양에 대한 책임을 지는 보증으로서, 공제조합은 분양계획에 따라 이미 납부된 계약금 및 중도금의 환급이행 또는 당해 주택의 분양(사용검사 포함)이행을 책임지는 것이라고 명시하고 있으며, 동법 부칙 제6조에서 공제조합에 속하는 모든 재산과 권리·의무는 보증회사가 포괄 승계하며, 공제조합이 행한 일체의 행위는 보증회사가 행한 것으로 본다고 규정하고 있으므로 공제조합이 보증회사로 전환된다하더라도 분양계획에 따라 납부한 중도금은 책임지는 것임. 복리시설을 소유하고 있는 경우의 주택공급 【질의요지】 재건축을 추진시 건축물대장상의 용도가 점포로 되어 있는 시설을 소유하고 있는 자는 주택을 공급 받을 수 없는지? 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 3.)】 주택건설촉진법 시행령 제42조제3항제3호에서 복리시설을 소유하고 있는 경우에는 재건축된 복리시설에 한하여 공급하되, 복리시설을 설치하지 아니하는 경우에는 주택을 공급할 수 있다고 규정하고 있음. 총분양 대금중에서 대지비와 건축비 산정 【질의요지】 총분양대금중에서 대지비와 건축비를 어떻게 구분하여야 하는지? 대지비 산정시 감정평가에 따라야 하는지? 분양권자가 임의로 대지비를 산정할 수 있는지? 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 2.)】 재건축조합이 건설하는 주택의 분양가는 원칙적으로 조합과 등록업자간에 계약 등에 의하여 자율적으로 정할 사항임. 다만, 국민주택기금을 받아서 건설하는 주택은 국민주택기금관리및운용규정 제31조제3호에 따라 분양가를 산정하도록 정하고 있으며, 참고로 그동안 분양가를 규제해 왔던 주택분양가원가연동제시행지침은 '98.12.28 폐지 되었음.   분양시의 적용규정 【질의요지】 가. 재건축조합인 경우 "저당권 등 말소제외 규정"이 분양시에도 적용되는지? 나. 조합분과 일반분양분을 포함하여 분양할 경우도 상기 규정을 적용할 수 있는지? 【회신내용(택지 58507-  : 1998. 12.)】 주택건설촉진법 제44조의3제5항에서 재건축대상인 노후·불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권 등 등기된 권리는 동법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인 이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 설정된 것으로 본다고 규정하고 있는바, 재건축조합원 소유물건에 설정된 저당권 등은 준공후에도 그 조합원에게 그대로 승계되므로 분양이 가능하나, 저당권 등이 재건축조합원이 아닌 일반분양자에게 영향을 미친다면 당초에 설정된 저당권 등의 변경 절차를 거쳐 일반분양자에게는 영향을 미치지 아니하도록 소유권 이전을 하여야 할 것임.   주택공급 자격요건 【질의요지】 가. 1조합원이 주구내 다른 단지에 아파트를 1채씩 소유하고 있는 경우, 소유주택 수만큼 공급받을 수 있는지? 나. 한 단지 안에 1조합원이 3채의 아파트를 소유하고 있을 경우, 3채를 공급받을 수 있는지? 다. 가족 중 아내·아들·딸 등의 명의로 소유하고 있을 때 각각 공급받을 수 있는지? 라. 주구별로 재건축을 추진할 경우 작은 한 단지만 반대해도 전체가 재건축을 할 수 없는 바, 반대하는 작은 단지를 배제하고 재건축할 수 있는지? 【회신내용(주환58507-   :2000.3) 원칙적으로 재건축은 하나의 주택단지를 단위로 하여 추진하는 것이며, 주택건설촉진법 제44조의3제6항에는 '재건축조합원 중 1세대가 2주택 이상을 소유하는 경우에는 이를 1조합원으로 보며 1주택만 공급한다'라고 규정되어 있는바, 하나의 조합에 속해있는 조합원 1세대에는 1주택을 소유하고 있는 법인, 임대주택법에 의한 임대사업자가 임대용 주택을 소유하고 있는 경우 및 국가 또는 지방자치단체가 관사로 사용하기 위하여 주택을 소유하고 있는 경우에는 소유주택 수만큼 공급받을 수 있음. 입주자모집 및 소유권확인 【질의요지】 재건축조합원의 대지소유권을 주택조합명으로 소유권 등기를 하여야 입주자모집을 할 수 있는지? 조합원의 대지소유권 확보여부를 확인하기 위하여 조합원 개개인의 등기부등본을 관찰관청에 제출하여야 하는지? 【회신내용(택지58507-   :1999.4) 재건축조합의 당해 조합원 및 조합에서 소유권을 확보하고 있으면 주택용 대지의 소유권 확보로 볼 수 있을 것이며, 주택공급에관한규칙 제8조제1항제2호에 의하면 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 경우에는 "당해 주택이 건설되는 대지의 등기부등본(승인신청일 전 7일 이내에 발행)을 갖추어 승인을 얻도록 규정하고 있음.   임의공급방법의 대상자 및 분양방법 【질의요지】 주택조합이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택이 20세대 미만인 경우에는 당해 지역주택조합원 자격이 있는 자 등에게 임의 공급할 수 있다고 하였는데 이 경우 등에 포함될 수 있는 자 및 분양방법을 자세히 알려주시기 바람 【회신내용(택지58507-   :1999.4)】 주택조합이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택이 20세대 미만인 경우에는 당해 지역주택조합원의 자격이 있는 자 등에게 임의 공급하도록 하고 있으므로 이 경우의 주택분양에 있어서는 당해 지역주택조합원 자격이 있는 자들이 주택분양내용 및 정보를 접할 수 있을 정도의 분양공고(일간신문 등)를 통하여 입주자를 모집하고 이와 같은 절차를 통하여 입주자모집을 하였음에도 미분양이 되었을 경우에는 사업주체가 임의대로 분양공급 기준을 마련하여 분양하면 될 것으로 사료됨.   신탁등기전 입주자모집 가능여부 【질의요지】 조합원이 조합에 신탁등기를 하지 않은 상태에서 입주자모집을 할 수 있는지? 【회신내용(택지58507-   :1999.3)】   조합원의 신탁등기에 관하여는 주택건설촉진법령에는 정하고 있지 아니함을 알려 드리며, 일반분양을 위한 주택용 대지에 소유권 확보는 조합에 신탁등기를 하였느냐 안 하였느냐 여부에 관계없이 조합원 및 조합에서 소유권을 확보하고 있으면 주택용 소유권을 확보하였다고 할 수 있음. 탈퇴조합원의 대지지분의 처분방법 【질의요지】 가. 사업계획승인후 조합원의 자격을 포기하고 탈퇴할 경우, 탈퇴 조합원의 대지지분의 처분 방법은? 나. 탈퇴한 조합원분의 아파트를 제3자에게 분양할 수 있는지? 다. 아파트분양계약을 체결하지 않고 전매를 할 수 있는지? 【회신내용(택지58057-   :1998.12)】 가. 질의 "가" 대하여 주택건설촉진법열에서 조합원의 탈퇴에 관하여는 정하고 있지 아니하나 조합원은 조합의 최종목적을 달성할 때까지 조합원으로서 책임과 의무가 있는 것이므로 특별한 사유가 아니면 조합원으로부터 임의적으로 탈퇴하는 것은 곤란할 것으로 사료됨. 만약 특별한 사유가 인정되어 조합탈퇴가 불가피할 경우, 그 탈퇴 절차 등은 조합내부에서 정하여 준용하여야 할 것입니다. 나. 질의 "나"에 대하여 재건축주택조합이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택이 20세대 미만인 경우에는 주택공급에관한규칙의 적용대상이 아니며, 당해 지역주택조합원의 자격이 있는 자 등에게 임의공급 하도록 하고 있음. 이 경우 주택분양에 있어서는 당해 지역주택조합원 자격이 있는 자들이 주택분양내용 및 정보를 접할 수 있을 정도의 분양공고(일간신문 등)를 통하여 입주자를 모집하고, 이와 같은 절차를 통하여 입주자 모집을 하였음에도 미분양이 되었을 경우에는 사업주체가 임의대로 분양공급기준을 마련하여 분양하면 될 것으로 사료됨. 다. 질의 "다"에 대하여 입주자로 선정되어 분양계획을 체결한자가 중도금 등의 납부가 어려운 경우에 전매동의가 가능한 것이므로 분양계약을 체결하지 아니한 상태에서는 전매할 수 없을 것으로 사료됨. 근저당권이 설정되어 있는 경우 일반분양가능여부 【질의요지】 조합명의로 신탁등기를 한 이후에 한국주택은행으로부터 조합원 각각의 개인지분에 대해 근저당권을 설정하고 이주비 대출을 받았을 경우, 이를 말소하지 않고 일반 분양할 수 있는지? 【회신내용(주환 58507-  :2000.2)】 '98.3.14 개정 시행된 주택건설촉진법 제44조의3 제5항에는 "재건축대상인 노후·불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권 등 등기된 권리는 동법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인 이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 설정된 것으로 본다. 이 경우 도시재개발법 제33조 내지 제45조의 규정을 준용한다"고 규정하고 있는 바, 동법 시행일 이후에 사업계획승인을 받은 재건축사업으로서 제한물권 설정행위의 신탁목적 부합여부 및 등기부등본 등 재건축사업으로서 제한물권 설정행위의 신탁목적 부합여부 및 등기부등본 등 사실관계 등의 확인을 거쳐 재건축조합원 개인별 지분에 저당권 등이 설정되었다면 동 저당권 등의 해지 없이 분양이 가능할 것임. 압류상태의 주택이 있는 경우 착공 및 분양 가능여부 【질의요지】 조합원중 1가구의 주택이 압류상태에 있을 경우 착공 및 분양이 가능한지? 【회신내용(주환 58507-  :1999.10)】 '98.3.14 개정 시행된 주택건설촉진법 제44조의3 제5항에 의하면 "재건축대상인 노후·불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권 등 등기된 권리는 동법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인 이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 설정된 것으로 본다. 이 경우 도시재개발법 제33조 내지 제45조의 규정을 준용한다"고 규정하고 있는바, 동법 시행일 이후에 사업계획승인을 받은 재건축사업으로서 재건축조합원 소유물권에 저당권 등이 설정된 경우, 도시재개발법에서 정말 절차를 따른다면 그 저당권 등이 사업계획승인이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 그대로 설정되는 것이므로 저당권 등의 해지 없이 분양이 가능하며, 이 경우 압류도 포함됨. 도시재개발법 제33조 내지 제45조의 규정의 내용 【질의요지】 주택건설촉진법 제44조의3 제5항에 "∼이 경우 도시재개발법 제33조 내지 제45조의 규정을 준용한다"고 규정하고 있는데 도시재개발법을 준용하는 구체적인 내용은? 즉 도시재개발법에 정한 재개발 추진 절차를 따라야 한다는 것인지 아니면 등기에 관련된 내용만을 준용한다는 것인지? 【회신내용(주환 58507-  :1999.6)】 주택건설촉진법 제44조의3 제5항의 "이 경우"란 [저당권 등 등기된 권리는 새로이 건설되는 주택이나 대지에 설정되는 것으로 본다]는 것을 지칭하는 것인 바, 재건축 추진으로 저당권 등 등기된 권리의 변동 및 이와 관련된 등기절차 등에 대하여 도시재개발법 제33조 내지 제45조의 규정을 준용하는 것으로 보아야 함. 주촉법 제44조의3제5항과 주택공급에관한규칙 제7조제3항의 적용 【질의요지】 주촉법 제44조의3제5항에 의하면 재건축조합원 명의로 저당권 등이 설정된 경우 사업계획승인 후에는 새로이 건설되는 주택이나 대지에 설정되는 것으로 되어 있으나, 주택공급에관한규칙 제7조제3항에는 분양승인시 저당권을 해제하도록 상반된 규정이 있는바, 이런 경우 어느 규정을 적용하여야 하는 것인지? 【회신내용(택지58507-   :1999.6)】 가. '98.3.14 개정 시행된 주택건설촉진법 제44조의3제5항에 의하면 "재건축대상인 노후·불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권등 등기된 권리는 동법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인 이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 설정된 것으로 본다. 이 경우 도시재개발법 제33조 내지 제45조의 규정을 준용한다"고 규정하고 있는바, 동법 시행일 이후에 사업계획승인을 받은 재건축사업으로서 재건축조합원 소유물건에 저당권 등이 설정된 경우, 도시재개발법에서 정한 절차를 따른다면 그 저당권 등이 사업계획승인이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 그대로 설정되는 것이므로 저당권 등의 해지 없이 분양이 가능하다고 사료되나, 조합의 소유물건에 대하여 저당권 등이 설정된 경우, 이를 말소하지 아니하고 분양을 한다면 이해관계가 없는 일반분양자의 재산권을 제한하는 등 피해를 줄 우려가 있으므로 일반분양 등을 위하여는 조합소유의 물건에 설정된 저당권 등은 말소되어야 할 것으로 사료됨. 나. 법률 적용에 있어서 상위법과 하위 법령간에 상충이 발생한다면 상위법을 우선 적용하는 것이 타당할 것임. 저당권설정시 일반분양가능여부 【질의요지】 가. 재건축조합명의로 저당권 등이 설정된 경우 이를 해지하지 아니하고 일반분양이 가능한지? 나. 재건축조합의 경우도 일반분양을 하기 위하여는 입주자모집전에 부기등기를 하여야 하는지? 【회신내용(택지58507-   :1999.5)】 가. 질의 "가"에 대하여 '98.3.14 개정 시행된 주택건설촉진법 제44조의3제5항에서 "재건축대상인 노후·불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권 등 등기된 권리는 동법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인 이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 설정된 것으로 본다. 이 경우 도시재개발법 제33조 내지 제45의 규정을 준용한다"고 규정하고 있는바, 동법 시행일 이후에 사업계획승인을 받은 재건축사업으로서 재건축조합원 소유물건에 저당권 등이 설정된 경우, 도시재개발법에서 정한 절차를 따른다면 그 저당권 등이 사업계획승인이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 그대로 설정되므로 저당권 등의 해지 없이 분양이 가능하다고 사료되나, 조합의 소유물건에 대하여 저당권 등이 설정된 경우, 이를 말소하지 아니하고 분양을 한다면 이해관계가 없는 일반분양자의 재산권 행사를 제한하는 등 피해를 줄 우려가 있으므로 일반분양 등을 위하여는 조합소유의 물건에 설정된 저당권 등은 말소되어야 할 것으로 사료됨. 나. 질의 "나"에 대하여 주택건설촉진법 제32조의3제3항 및 동법 시행령 제31조의3제3항제3호에 의하면 사업주체는 입주자모집 신청전에 당해 주택건설 대지에 대하여는 당해 주택을 공급받는 자들의 동의 없이는 양도 또는 제한물권 등을 설정할 수 없다는 부기등기를 하여야 함. 다만, 사업주체가 국가·지방자치단체 및 대한주택공사 등 공공기관이거나 당해 대지가 사업주체의 소유가 아닌 경우, 주택조합원이 주택조합에 대지를 신탁한 경우 등은 그러하지 아니하다고 규정하고 있음. 근저당권자의 권리가 조합원 건물등기부에 등재여부 【질의요지】 재건축조합원의 아파트에 근저당권을 설정하였으나 해지하지 않은 상태에서 재건축 동의를 해준 경우, 담보물건 멸실전의 당사 근저당권설정일자 및 근저당권 설정순위, 채권최고액 등 근저당권자로서의 모든 권리가 신축되는 조합원의 건물의 등기부에 동일한 조건으로 등재되는지? 【회신내용(택지58507-   :1999.4)】 주택건설촉진법 제44조의3제5항에서 "재건축대상인 노후·불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권등 등기된 권리는 동법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인 이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 설정된 것으로 봄. 이 경우 도시재개발법 제33조 내지 제45의 규정을 준용한다"고 규정하고 있는바, 재건축조합원 소유물건에 저당권 등이 설정된 경우, 도시재개발법에서 정한 절차를 따른다면 그 저당권 등이 사업계획승인이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 그대로 설정되는 것으로 봄. 기타 구체적인 사항은 이와 관련된 도시재개발법을 참고 바람. 일반분양자에게 저당권설정이 영향을 미치지 않도록 하는 변경절차 및 방법 【질의요지】 재건축대상의 주택 및 대지에 저당권 등의 설정으로 인하여 일반분양자에게 미칠 수 있는 영향은? 일반분양자에게 영향을 미치지 아니하도록 하는 저당권 등의 변경절차 및 방법은? 【회신내용(택지58507-   :1998.10)】 주택건설촉진법 제44조의3제5항에서 "재건축대상인 노후·불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권등 등기된 권리는 동법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인 이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 설정된 것으로 봄. 이 경우 도시재개발법 제33조 내지 제45의 규정을 준용한다"고 규정하여 재건축조합원 소유물건에 저당권 등이 설정된 경우 그 저당권 등이 사업계획승인이후에는 그 조합원에게 그대로 승계 되도록 하여 사업추진이 가능하도록 하고 있으나, 사업추진과정에서 사업주체가 조합의 소유물건에 대하여 설정하는 저당권 등은 이해관계가 없는 일반분양자의 재산권 행사 등을 제한하는 피해를 야기할 수 있으므로 주택공급에관한규칙 제7조제3항의 규정에 의거 설정된 저당권의 말소 등의 절차를 거쳐 일반분양을 하여야 할 것으로 사료됨. 사용검사이후 분양권전매 가능여부 【질의요지】 재건축 조합원은 자신의 주택을 사용검사 후에 전매할 수 없는지? 또한 일반분양분에 대하여 전매를 제한하고 있는지? 【회신내용(주환 58507-  :1999.6)】 '99.3.1부터는 주택의 전매제한 규정이 폐지됨에 따라 분양권 선매에 대하여는 주택건설촉진법령에서 별도로 정하고 있지 아니하나, 재건축조합원이 사용검사일 이후에 전매를 할 경우, 소유권보존등기시의 구비서류가 되는 건축물관리대장의 작성기준 시점이 사용검사일인바, 건축물관리대장상의 명의(당초 조합원)와 매수자간의 명의 불일치로 매수자 명의로 소유권보존등기가 어려운 상황이 발생할 수 있음. 조합원분의 일반분양 가능여부 【질의요지】 재건축주택조합에서 조합원이 계약을 이행하지 않을 경우 일반분양으로 전환할 수 있는지? 【회신내용(택지58507-   :1998.7)】 주택조합의 일반분양(임의분양 포함)분은 조합원에게 공급하고 남은 주택이 일반분양 대상이 되므로 조합원 자격을 유지하고 있는 상태에서는 그 조합원분을 일반분양을 하여서는 곤란하다고 사료됨. 제 15 장  사 용 검 사 Ⅰ. 사용검사의 의무(주촉법 제33조의2, 주촉법시행령 제34조) 1. 사용검사의 의미 사용검사는 사업계획승인을 받아 건축한 건물이 승인내용대로 이행되어 건축행정 목적에 적합한지 여부를 확인하고 사용검사필증을 교부하여 줌으로써 건물을 사용.수익할 수 있도록 법률효과를 발생시키는 행정처분이다(대법원 판례 1992. 4.10. 91누5358 참조). 그런데 사용검사처분은 확인행위의 일종으로 이는 기속행위이다. 따라서 건축물이 당초 건축허가 또는 사업계획승인의 내용대로 건축되었다면 반드시 사용검사를 해 주어야 하고, 당초의 내용대로 건축되지 않았다면 그 하자의 정도에 관계없이 무조건 사용검사처분을 해 주어서는 안된다. 2. 사용검사의 의무 사업주체가 사업계획승인을 얻어 시행하는 주택건설사업을 완료한 경우에는 주택 부대시설, 복리시설 및 대지에 대하여 시장 등의 사용검사를 받아야 한다. 다만, 건축물의 경우 특히 필요하다고 인정하는 때에는 사업완료 전이라도 완공부분에 대하여 동별 사용검사를 받을 수 있다(주촉법 제33조의2 제1항). 사업주체 또는 입주자는 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 부대시설 복리시설 또는 대지를 사용하게 하거나 이를 사용할 수 없다. 다만 시장 등의 임시사용승인을 얻은 경우에는 가능하다. Ⅱ. 사용검사의 내용 1. 사용검사의 내용 사용검사에서는 단순한 건축물의 구조와 배치, 시설 등에 관한 계획 뿐만 아니라 조합원의 자격제한이나 건설된 건물이 관리처분계획에 적합한 지의 여부 등을 검토하여야 한다. 2. 사용검사시 감리자의 확인사항 건설공사가 설계도면 및 시방서에 정한 내용과 동일하게 시공 되었는지의 여부 폐품 또는 발생품의 유무 및 그 처리의 적정 여부 자재 사용의 적정 여부 건설공사용 시설 잉여자재 폐품 및 가건물의 제거 및 주변의 원상복구정리 사항 제반 서류 및 각종 준공필증 사업계획승인을 변경할 사항이 변경승인 되었는지의 여부 승인된 사업계획의 내용이 적합한지를 확인하여야 하며 부대시설 및 복리시설 관련도서와 항목별 확인 기타 감리자가 필요하다고 인정하는 사항 Ⅲ. 사용검사의 절차와 서류 1. 사용검사 절차 사용검사의 세부절차는 주촉법 제33조의2, 주촉법시행령 제34조 내지 제34조의3, 주촉법시행규칙 제22조 내지 제22조의3 등에서 규정하고 있다. 사용검사를 위해서는 사용검사 신청서에 건축물 및 시설 등 설치내역서, 공사감리자의 감리의견서를 첨부하여 신청한다. 사용검사를 하는 자는 승인된 사업계획의 내용에의 적합여부를 확인하여야 하고, 신청일로부터 15일 이내에 사용검사를 하여야 한다. 그런데 사용검사를 하는 기관은 미리 관계기관 장의 의견을 들어야 하며, 사용검사를 행하는 기관이 관계기관의 장에게 의견을 요청하는 때에는 정당한 사유가 없는 한 그 요청을 받은 날로부터 10일 이내에 해당 부서와의 협의를 거쳐 그 의견을 제시하여야 한다(주촉법시행령 제34조제3항). 2. 사용검사 신청시 필요서류 사용검사신고서(주촉법시행규칙 별지제33호 서식) 건축물 및 시설 등 설치내역(주촉법시행규칙 별지제33호의3 서식) 공사감리자의 의견서 건축기계설비 설치확인서(건축물의설비기준등에관한규칙 별지1호 서식) 시공사의 공사확인서(입주예정자대표회의가 사용검사를 신청하는 경우에 한한다) 신청건축물의 동별개요(건축법시행규칙 별지제17호 서식) 사용검사조사 및 검사조서(건축법시행규칙 별지제24호 서식) 감리완료보고서(건축법시행규칙 제21호 서식) 사용검사관련서류 확인내역 기부채납대상물 무상귀속서 사업계획승인조건 이행확인서 소방시설 완성 검사필증 가스공급시설 완성 검사필증 승강기 완성 검사필증 구내통신 완성 검사필증, 유선방송사용 검사필증 방수·설비 시공확인 조합원확정자 명단 하자보증보험증권 장기수선계획서(공동주택관리령 제23조제2항) 품질시험·검사성과 총괄표(건기법시행규칙 별지제2호 서식) 정화조사용검사신청서 정화조관리카드 미술장식품설치계역서 사본 미술장식품설치관리대장 사용검사도면 사용검사 CD ROM(목록 포함) 건축물 기재사항신청서(건축물대장의기재및관리등에관한규칙 별지7호 서식) 건축물 현황도면(건축사가 작성하여 날인) 건축물 부설주차장 관리대장 ※ 사용검사 신청자인 사업주체가 파산 등으로 주택건설사업을 계속할 수 없는 경우, 주택시공을 보증한 사람이 시공을 하고 사용검사를 신청할 수 있다. 시공을 보증한 자가 파산 등으로 시공할 수 없는 경우에는 입주예정자 대표회의가 시공자를 정하여 잔여공사를 시공하고 사용검사를 받아야 한다. Ⅳ. 임시사용승인(주촉법시행규칙 제22조의3) 1. 임시사용승인의 내용 사업주체 또는 입주자는 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 부대시설 복리시설 또는 대지를 사용하게 하거나 이를 사용할 수 없는 것이 원칙이나 건축물의 동별로 공사가 완료되거나 대지조성사업이 구획별로 공사가 완료된 때에는 사업완료 전이라도 시장, 군수, 구청장 등에게 임시사용승인을 신청하여 임시사용승인을 얻은 후에 사용할 수 있다. 그런데 임시사용승인은 완성된 건축물이나 대지가 사업계획승인내용에 적합한 경우에 한하여 승인할 수 있는데, 이 경우 각 세대별 승인도 가능하다.   임시사용승인 기간은 2년 이내이다. 공사기간이 장기간을 요하는 건축물이 있는 경우 임시사용승인 기간을 연장할 수 있다. 2. 임시 사용승인시 감리자의 확인사항 건설공사가 설계도서 및 시방서에서 정한 내용과 동일하게 시공 되었는지의 여부 건설공사 시공과정에서 감리원이 비치한 제반 기록에 대한 검사 자재사용의 적정 여부 임시사용신청 부분이 구조, 소방, 피난 및 위생 등 사용상 지장이 없는지의 여부 ▣ 판  례 건축사용검사허가처분취소 【판시사항】 01. 위법한 행정처분을 취소한다 하더라도 그 원상회복이 불가능한 경우 그 취소를 구할 소의 이익 유무 02. 위법한 건축허가에 기하여 건축공사가 완료된 경우 인접대지 소유자의 그 건축허가처분의 취소를 구할 법률상 이익 유무 03. 건물 사용검사처분의 법적 성질 및 인접건물 소유자에게 그 처분의 취소를 구할 법률상 이익이 있는지 여부 【판결요지】 (19940114   93누20481  판결  서울고법)   01. 위법한 행정처분의 취소를 구하는 소는 위법한 처분에 의하여 발생한 위법 상태를 배제하여 원상으로 회복시키고 그 처분으로 침해되거나 방해받은 권리와 이익을 보호 구제하고자 하는 소송이므로 비록 그 위법한 처분을 취소한다 하더라도 원상회복이 불가능한 경우에는 그 취소를 구할 이익이 없다.   02. 건축허가가 건축법 소정의 최소대지면적 제한규정을 어긴 것으로서 위법하다 하더라도, 그 건축허가에 기하여 건축공사가 완료되었다면 인접대지의 소유자가 위 건축허가처분의 취소를 받아 위 최소대지면적 제한규정에 맞게 시정할 단계는 지났으며, 위 건축물의 철거를 구하는 데 있어서도 위 건축허가처분의 취소가 필요한 것이 아니므로 인접대지 소유자로서는 위 건축허가처분의 취소를 구할 법률상 이익이 없다.   03. 건물 사용검사처분(준공처분)은 건축허가를 받아 건축된 건물이 건축허가사항대로 건축행정목적에 적합한가 여부를 확인하고 사용검사필증을 교부하여 줌으로써 허가 받은 자로 하여금 건축한 건물을 사용, 수익할 수 있게 하는 법률효과를 발생시키는 것에 불과하고, 건축한 건물이 인접주택 소유자의 권리를 침해하는 경우 사용검사처분이 그러한 침해까지 정당화하는 것은 아닐 뿐만 아니라, 당해 건축물을 건축하는 과정에서 인접주택 소유자가 자신의 주택에 대하여 손해를 입었다 하더라도 그러한 손해는 금전적인 배상으로 회복될 수 있고, 일조권의 침해 등 생활환경상 이익침해는 실제로 위 건물의 전부 또는 일부가 철거됨으로써 회복되거나 보호받을 수 있는 것인데, 위 건물에 대한 사용검사처분의 취소를 받는다 하더라도 그로 인하여 건축주는 그 건물을 적법하게 사용할 수 없게 되어 사용검사 이전의 상태로 돌아가게 되는 것에 그칠 뿐이고, 위반건물에 대한 시정명령을 할 것인지 여부, 그 시기 및 명령의 내용 등은 행정청의 합리적 판단에 의하여 결정되는 것이므로, 건물이 이격거리를 유지하지 못하고 있고, 건축과정에서 인접주택 소유자에게 피해를 입혔다고 하더라도 인접주택 소유자는 그 건물에 대한 사용검사처분의 취소를 구할 법률상 이익이 있다고 볼 수 없다. 【참조조문】 행정소송법 제12조 건축법 제18조 【참조판례등】 대법원 1987.5.12.선고 87누98 판결            1992.4.24.선고 91누11131 판결 대법원 1981.7.28.선고 81누53 판결            1987.9.8.선고 86누375 판결            1993.6.8.선고 91누11554 판결 대법원 1992.4.10.선고 91누5358 판결            1992.10.27.선고 91누9329 판결            1993.11.9.선고 93누13988 판결   건축물준공검사처분무효확인   【판시사항】 01. 건물준공처분의 법적 성질 02. 인접건물 소유자에게 건물준공처분의 무효확인이나 취소를 구할 법률상 이익이 있는지 여부 【판결요지】 (19931109   93누13988  판결  서울고법) 01. 건물준공처분은 건축허가를 받아 건축된 건물이 건축허가사항대로 건축행정목적에 적합한가의 여부를 확인하고 준공검사필증을 교부하여 줌으로써 허가받은 자로 하여금 건축한 건물을 사용, 수익할 수 있게 하는 법률효과를 발생시키는 것에 불과하다.   02. 처분의 무효 등 확인소송이나 취소소송은 처분의 무효 등 확인이나 취소를 구할 법률상 이익이 있는 자만이 제기할 수 있다고 할 것이어서 신축한 건물이 무단증평, 이격거리위반, 베란다돌출, 무단구조변경 등 건축법에 위반하여 시공됨으로써 인접주택 소유자의 사생활과 일조권을 침해하고 있다고 하더라도, 인접건물 소유자들로서는 위 건물준공처분의 무효확인이나 취소를 구할 법률상 이익이 없다. 【참조조문】 가. 구 건축법(1991.5.31. 법률 제4381호로 전문 개정되기 전의 것) 제5조     제7조 나. 행정소송법 제12조 【참조판례등】 가. 대법원 1985.1.22.선고84누515판결(공1985,376)             1989.5.23.선고88누4690판결(공1989,1016)             1992.4.10.선고91누5358판결(공1992,1604) 나. 대법원 1992.4.24.선고91누11131판결(공1992,1738)             1992.10.27.선고91누9329판결(공1992,3312)             1993.6.8.선고91누11554판결(공1993하,2025) 사용검사거부처분취소 【판시사항】 01. 주택조합이 하는 주택건설사업에 있어서 무자격 조합원을 정리하여 사업계획변경승인을 얻지 아니한 채 한 사용검사신청에 대한 거부처분의 적부 【판결요지】 (19940524   93누21767  판결  서울고법) 01. 주택건설촉진법에 의한 주택건설사업 중 주택조합을 설립하여 그 구성원의 주택을 건설하는 사업에 있어서는 조합설립인가시의 조합원들 중에 무자격자가 있거나 변동사항이 있으면 그에 따라 주택조합설립변경인가를 받음과 아울러 사업계획변경승인을 얻어야 하고, 그러한 인가 및 승인을 얻지 못한 경우에는 그 사업시행으로 인한 건축물에 대하여 건축법에 의한 사용검사를 받을 수 없다. 【참조조문】 주택건설촉진법 제33조 제1항 구 주택건설촉진법(1994.1.7. 법률 제4723호로 개정되기 전의 것) 제33조의2 제1항 주택건설촉진법시행령 제32조 제2항 제3호 구 주택건설촉진법시행령(1993.2.20. 대통령령  제13850호로 개정되기 전의 것) 제34조 제1항 【참조판례등】 대법원 1993.9.28.선고 93누9132 판결(공1993하,2984)   사기미수·변호사법위반 【판시사항】 [1] 소송사기죄의 적용의 엄격성 [2] 건축업자가 건축주로부터 사용검사를 위임받아 사용검사를 받는 행위가변호사법 제90조 제1호 위반죄에 해당하는지 여부(소극) 【판결요지】 (19970722   96도2422  판결  서울지법 ) [1] 이른바 소송사기는 법원을 기망하여 자기에게 유리한 판결을 얻음으로써 상대방의 재물 또는 재산상 이익을 취득하는 것을 내용으로 하는 범죄로서, 이를 처벌하는 것은 필연적으로 누구든지 자기에게 유리한 주장을 하고 소송을 통하여 권리구제를 받을 수 있다는 민사재판제도의 위축을 가져올 수밖에 없으므로, 피고인이 그 범행을 인정한 경우 외에는 그 소송상의 주장이 사실과 다른 것임이 객관적으로 명백하거나 피고인이 그 소송상의 주장이 명백히 허위인 것을 인식하였거나 증거를 조작하려고 한 흔적이 있는 등의 경우 외에는 이를 쉽사리 유죄로 인정하여서는 아니 된다.  [2] 변호사법 제90조 제1호에서 말하는 '공무원이 취급하는 사건 또는 사무'라고 함은 자기 자신을 제외한 모든 자의 사건 또는 사무를 가리키는 것으로 볼 것인바, 건축물에 관하여 사용검사를 받는 업무는 건축주의 사무라 할 것이고, 설령 건축주가 해당 건축공사를 수급받은 건축업자에게 사용검사를 받는 업무를 위임하여 건축업자가 그 업무를 처리하기로 하였고 사용검사가 늦어질 경우 건축업자가 건축주에 대하여 책임을 지도록 약정하고 있다고 하더라도, 이는 건축업자가 건축공사를 약정한 기한 내에 마무리하여 사용검사가 늦어지는 일이 없도록 하며 절차적인 면에서 건축업자가 건축주를 대리하여 그 형식적인 절차를 대행한다는 취지로 보아야 할 것이므로, 위와 같은 사정만으로 위 사용검사를 받는 업무가 건축업자 자신의 사무로 된다고는 할 수 없다. 【참조조문】   [1] 형법 제347조   [2] 변호사법 제90조 제1호 【참조판례등】   [1] 대법원 1992. 2. 25. 선고 91도2666 판결(공1992, 1208)   [2] 대법원 1995. 9. 15. 선고 94도940 판결(공1995하, 3467) ▣ 질의회신 근저당권을 해지하여야 사용검사 신청이 가능한지 여부 【질의요지】  '96. 4 사업계획승인을 받은 재건축사업 완료시 각 소유자에 설정된 근저당권을 해지하여야 사용검사 신청이 가능한지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 6.)】  '98.3.14 개정 시행된 주택건설촉진법 제44조의3제5항에 의하면 "재건축대상인 노후·불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권등 등기된 권리는 동법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인 이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 설정된 것으로 본다. 이 경우 도시재개발법 제33조 내지 제45조의 규정을 준용한다"고 규정하고 있는바, 동법 시행일 이후에 사업계획승인을 받은 재건축사업으로서 재건축조합원 소유물건에 저당권 등이 설정된 경우, 도시재개발법에서 정한 절차를 따른다면 그 저당권 등이 사업계획승인이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 그대로 설정되는 것이므로 저당권 등의 해지없이 사용검사가 가능하다고 사료되나, '98.3.14이전에 사업계획승인을 받은 재건축주택사업이 완료된 경우, 조합의 소유물건에 대하여 저당권 등이 설정된 경우에는 이를 말소하지 아니하면 이해관계가 없는 일반분양자 등에게 그 효력이 미쳐 재산권을 제한하는 등 피해를 줄 우려가 있으므로 사용검사 전에 설정된 저당권 등을 말소하는 것이 타당 할 것으로 사료됨.   사용검사의 신청 【질의요지】 일반분양자들이 사용검사를 신청하고 사업주체인 조합이 사용검사를 받을 수 있는지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 2.)】 주택건설촉진법 제33조의2에서 사업주체가 사용검사를 받도록 규정하고 있으므로 사용검사의 신청도 사업주체가 하여야 할 것임. 하자보수보증서와 사용검사 【질의요지】 가. 재건축조합으로서 시공사 및 연대보증사의 부도로 공제조합의 하자보수보증서를 발급 받을 수 없고 현금예치도 사실상 어려울 경우, 제3자와 하자보수협약, 하도급업체의 하자보수보증서를 청구하면 사용검사가 가능한 지 여부 나. 개정전 공동주택관리령 제17조의 단서 규정에 의거 공증된 협약서로 하자보증서에 갈음하여 사용검사 준비를 하였으나 동령의 개정으로 혼선을 빚고 있음 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 1.)】 가. 질의 "가"에 대하여 사용검사(또는 임시사용승인) 신청시 하자보수보증금의 예치는 공동주택관리령 제17조제4항의 규정에 따라 현금 또는 은행의 지급보증서, 입주자대표회의 또는 그 위임을 받은 자를 피보험자로 하는 이행보증보험증권, 건설공제조합법에 의하여 건설공제조합이 발행하는 보증서, 주택사업공제조합이 발행하는 보증서로 하도록 되어 있음. 나. 질의 "나"에 대하여 공동주택관리령 제17조제1항의 단서 규정은 '98.4.30 개정전 주택건설촉진법 시행령 제34조의4제4호에서 주택조합등이 등록업자와 공동사업주체가 되어 사업계획승인을 신청하는 경우 공제조합의 하자보증서를 제출하도록 규정되어 있는 내용과 관련한 사항임.   사용검사의 분리시행가부 【질의요지】 건설된 재건축 주택을 재건축조합분과 일반분양분을 분리하여 일반분양분을 먼저 사용검사를 시행할 수 있는지 여부 【회신내용(택지 58507-  : 1998. 7.)】 주택건설촉진법 제33조의2에서 사업주체는 동법 제33조제1항의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 시행하는 주택건설사업을 완료하는 경우에는 사용검사를 받아야 한다고 규정하고 있고, 동법 시행령 제34조제1항에서 사용검사를 실시하는 자는 승인된 사업계획의 내용에의 적합 여부를 확인하여야 한다고 규정하고 있는바, 사용검사는 원칙적으로 주택건설사업이 완료하는 때에 사업계획승인 내용의 이행 여부를 확인하는 것임. 다만, 동법 제33조의2 단서에서 건축물의 경우 특히 필요하다고 인정하는 때에는 사업완료 전이라도 완공 부분에 대하여 동별로 사용검사를 할 수 있도록 규정하고 있음.   저당권설정시 일반분양 및 사용검사 가능여부 【질의요지】 '97.12.13 개정된 주촉법 시행일 이후에 사업계획승인을 받은 사업으로서 재건축조합원 소유의 노후·불량 주택이나 대지에 저당권 등이 설정된 경우 이를 해지하지 아니하고 일반분양 및 사용검사가 가능한지? 【회신내용(택지58507-   :1999.3) 주택건설촉진법 제44조의3제5항에서 "재건축대상인 노후·불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권등 등기된 권리는 동법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인 이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 설정된 것으로 본다. 이 경우 도시재개발법 제33조 내지 제45의 규정을 준용한다"고 규정하고 있는바, 재건축조합원 소유물건에 저당권 등이 설정된 경우, 도시재개발법에서 정한 절차를 따른다면 그 저당권 등이 사업계획승인이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 그대로 설정되므로 저당권 등의 해지 없이 분양 및 사용검사가 가능하다고 사료되나, 조합의 소유물건에 대하여 저당권 등이 설정된 경우, 이를 말소하지 아니하고 분양을 한다면 이해관계가 없는 일반분양자의 재산권 행사를 제한하는 등 피해를 줄 우려가 있으므로 일반분양 등을 위하여는 조합소유의 물건에 설정된 저당권 등은 말소되어야 할 것으로 사료됨. 제 16 장  완 료 조 치 Ⅰ. 입    주 1. 입주절차 입주예정일 통보(통상 30일 전) → 입주 통지(사용검사필증 교부 받은 후) → 잔금정산(조합원：분담금 및 대여금, 대여금 이자/ 일반분양자：잔금 및 연체이자) → 입주 → 조합의무 관리개시(주택관리업자 선정) 2. 의무적 관리대상 공동주택(공동주택관리령 제7조) - 300세대 이상의 공동주택 - 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택 - 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식의 공동주택 Ⅱ. 등기절차(재건축 표준규약 제43조) 1. 지적이동 조합은 조합원을 대리하여 재건축사업으로 인한 토지의 변동 등에 관한 신고 또는 신청 등의 업무를 행사하며, 대지 및 건축시설 등에 관한 등기를 신청한다. 2. 등기절차 재건축조합은 시장 등으로부터 사용검사필증을 교부받은 때에는 지체없이 조합원에게 입주하도록 통지하여야 하고, 통지된 날로부터 1월 이내에 소유자별로 통지내용에 따라 등기신청을 할 수 있도록 필요한 조치를 하여야 한다. 대지 및 건축시설 중 일반분양분에 대해서는 조합명의로 등기한 후 매입자가 이전등기절차를 이행하도록 하여야 한다. 3. 보존등기：조합원 분양자 가. 등기권리자 조합원의 경우 조합원 개인명의로 보존등기를 함. 나. 등기기간 사용검사일로부터 60일 이내로 대체로 법무사에게 위임 등기한다. 다. 등기시 구비서류(구청 주택과 및 관할 등기소) 토지대장 건축물대장 소유권보존등기신청서 등록세영수증(등기소보관용, 구청통보용) 조합설립인가필증 조합등록번호부여증명서 조합정관 사본 조합원 주민등록등본(조합원분) 조합등기부등본(조합분) 도  장 4. 이전등기：일반분양자 가. 등기권리자 일반아파트 및 복리시설을 분양 받은 자 나. 이전등기 신청 보존등기일로부터 60일 이내 또는 보존등기일 이후 잔금처리시 이로부터 60일 이내이다. 다. 등기시 구비서류 소유권이전등기신청서 조합용 부동산매도용인감증명서 조합장 인감도장 날인 분양계약서 원본 조합장 주민등록등본 일반분양자 주민등록등본 일반분양자 도장 Ⅲ. 정산, 해산 및 청산 1. 정  산 가. 정산의 내용 (1) 공사비의 정산 시공사의 공사비는 일반분양 아파트 및 복리시설 분양대금에서 우선 회수한다. 분양대금이 공사비보다 부족할 경우 도급계약에 따라 조합분담금을 회수한다. (2) 대여금 정산 ① 조합사업비용 일반분양대금이 공사비 및 조합사업비(사업비 이자포함)보다 부족할 경우 조합사업비는 준공 후 정산시점에서 조합원이 분담하여 조합에 납부한 후 조합은 시공사에 환불 정산한다. ② 이주비용 및 개인부채 상환비용 조합원이 정산기간 동안 이주 대여금 및 해당 이자를 개별 정산한다. 그런데 조합규약에 따라 조합이 일괄 이자를 계산하여 정산할 수도 있다. 나. 정산기준 설정 재건축사업 완료 후 정산방법은 기본적으로 조합규약에 미리 정해 놓은 관리처분계획의 기준을 따르나, 합리적인 정산을 위하여 다음의 순서에 따라 처리할 수 있다. ① 각 조합원별 종전 자산가치의 평가 기존 아파트, 연립주택, 상가 등의 각 조합원별 자산가치를 평가 층별, 위치별, 평형별로 각각 권리의 형태와 규모가 다른 개개의 권리를 평가하여, 사업시행후의 자산에서 각 조합원이 차지할 권리 등의 산정을 위한 합리적 기준 마련 ② 각 조합원별 종전자산의 권리비율의 산정 각 조합원별 종전 자산가치의 평가액을 각 조합원별 종전 자산가치의 평가합계액으로 나누어, 각 조합원별 종전 자산가치의 비율을 구함 ③ 총사업비의 산정 건축공사비 등 재건축사업을 완성시키는데 소요되는 전체 투입 사업비(직.간접 건축공사비, 이주비, 조합운영비, 인.허가비용 등) 산정 ④ 사업완료 후의 전체 자산가치의 평가 사업완료후의 아파트, 상가 등의 자산가치를 물건의 종류별, 층별, 위치별, 평형별로 산정하여 전체 자산가치를 구함 이 때 일반 분양분의 아파트와 상가 등은 원가연동제 등 법령에서 정하는 기준에 따라 예정분양가를 추산하여 그 분양수익금을 전체 자산가치에 합산 ⑤ 추정 개발이익의 산정 사업완료 후의 자산가치에서 종전 자산가치와 총사업비를 공제한 금액으로 재건축사업 전체의 개발이익이 됨 ⑥ 각 조합원별 권리액 산정 사업완료후의 개발이익에 각 조합원별 종전 자산가치의 권리비율을 곱하여 구한 금액과 각 조합원별 종전 자산가치를 합하여 구하거나 사업완료후의 전체 자산가치의 평가액에서 총 사업비를 뺀 금액에 각 조합원별 종전 자산가치의 권리비율을 곱하여 구함 이 금액은 각 조합원별로 사업완료후 자산에서 차지할 권리액임 ⑦ 각 세대별 권리의 변환.조정 및 정산 위의 ① 내지 ⑥의 과정을 거쳐 사업완료후의 자산총액 중 각 조합원이 차지할 권리액과 설정된 권리에 대한 변환 기준에 의한 변환 및 조정을 거쳐 확정된 각 조합원별 사업완료후의 자산가치를 비교하여 과부족은 현금으로 정산 다. 정산 절차 조합에 공사비 미수금액 및 대여금(조합사업비, 이주비, 개인부채 상환비), 대여금 이자 청구 → 대여금 이자 기산일 및 정산기준일 통보：정산에 따른 조합원 분담금 및 개별 대여금(이자 포함 확정) → 조합원에 분담금 및 대여금 환불액 통보 → 공사비 및 대여금 회수 → 근저당 말소 및 입주 2. 해산 및 청산(건교부표준규약 제44조) 가. 해산절차 및 내용 (1) 해산절차 조합장은 재건축 주택건설사업으로 인하여 토지의 이동이 있을 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 그 사업의 착수변경 또는 완료 사실을 구청장에게 신고하여야 한다. 재건축조합은 사용검사를 받은 날로부터 1년 이내에 분양처분 및 건축시설 등에 대한 등기절차를 완료하고 총회를 소집하여 해산 결의를 하게 된다. 재건축조합이 해산결의를 한 때에는 해산결의 당시의 임원이 청산인이 된다. 청산인은 현존하는 조합의 사무종결, 채권의 추심 및 채무의 변제, 잔여재산의 처분 기타 청산에 필요한 사항의 업무를 성실히 수행하여야 한다. (2) 조합해산시 필요서류(주촉법시행령 제42조제1항) 주택조합 해산인가신청서 조합원의 동의를 얻은 정산서 총회회의록 기타 해산인가에 필요한 서류 (3) 조합해산 내용 조합이 해산하는 경우에 청산에 관한 업무와 채권의 추심 및 채무의 변제 등에 관하여 필요한 사항은 민법의 관계규정에 따른다. 즉 해산인가를 한 때에는 주택조합설립인가대장 또는 주택조합설립신고대장에 그 내용을 기재하고 주택조합설립인가서 또는 신고필증을 회수한다. 그리고 이 경우 주택조합설립인가서나 신고필증을 분실·훼손한 경우에는 그 사유서를 제출하여야 한다(주촉법시행규칙 제32조제6항). 나. 청  산 (1) 청산인의 임무(재건축 표준규약 제45조) 현존하는 조합의 사무종결 채권의 추심 및 채무의 변제 잔여 재산의 처분：해산당시의 조합원에게 구분소유권에 비례하여 배분 기타 청산에 필요한 사항 (2) 청산의 내용 청산 종결후 조합의 채무 및 잔여재산이 있을 때에는 해산당시의 조합원에게 기존의 구분소유권에 비례하여 공정하게 배분하여야 한다. 그리고 재건축조합이 해산하고자 할 때에는 주택조합 해산인가신청서, 조합원의 동의를 얻은 정산서 기타 해산인가에 필요한 서류를 첨부하여 관할 행정관청의 해산인가를 받아야 한다. (3) 관계서류의 이관(조합 → 구청장) (건설교통부 표준규약 제47조) 조합이 재건축사업을 완료하였을 때, 다음 서류를 공동주택을 관리하는 기관에 이관하여 보관하여야 한다. 조합설립인가 및 사업계획승인에 관한 서류 조합의 규약 또는 시행규정에 관한 서류 관리처분 및 청산에 관한 명세서류 기타 재건축주택의 관리를 위하여 필요하다고 인정되는 서류 다만, 관할 행정기관이 관련서류의 이관을 요청하는 때에는 그 요청에 따라야 한다. ▣ 질의회신 대지의 명의변경을 하고자 하는 경우 동의를 받아야하는 범위 【질의요지】 재건축조합이 분양승인을 위하여 조합원이 조합 앞으로 신탁등기를 마친 후 주택건설촉진법 제32조의3 제3항에 의거 부기등기를 이행하였으나, 조합원의 변동으로 대지에 대하여 명의를 변경하고자 하는데 등기공무원은 대지의 명의변경을 위하여는 다른 조합원과 일반분양자 전원의 동의를 받아야 한다고 주장하고 있습니다. 이와 같이 대지의 명의변경을 하고자 하는 경우 조합원 및 일반분양자 전원의 동의가 필요한지? 【회신내용(택지58507-   :1999.4)】 주택건설촉진법 제32조의3 제3항에 의하면 사업주체는 입주자모집 신청전에 당해 주택건설 대지에 대하여는 당해 주택을 공급받는 자들의 동의 없이는 양도 또는 제한물권 등을 설정할 수 없다는 부기등기를 하여야 함. 다만, 사업주체가 국가·지방자치단체 및 대한주택공사 등 공공기관이거나 당해 대지가 사업주체의 소유가 아닌 경우 등 대통령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있음. 개정중인 동법 시행령 제31조의3제2항제3호에 의하면 동법 제32조의3 제3항 단서의 "대통령령이 정하는 경우"에 "주택조합원이 대지를 신탁한 경우"도 포함되어 있음.   가산항목 【질의요지】 가. 재건축지역에서 말하는 가산항목(가정산)이란 무엇인지? 나. 가산항목에 대한 법적인 근거와 폐지 연월일은? 다. 가산항목이란 이름을 붙이면 실제공사내역에 상관없이 공사비를 부담하여야 하는지? 라. 부당행위를 일삼는 시공회사를 제재할 법적인 근거는? 【회신내용(주환 58507-  : 2000. 3.)】 재건축사업은 주택건설촉진법 제44조의 규정에 따라 주택의 소유자들로 구성된 재건축조합과 등록업자가 공동사업주체가 되어 시행하는 사업으로, 동 시행령 제34조의4 제4호의 규정에 의하면 공동사업주체가 사업계획승인 신청을 할 때에는 주택조합과 등록업자가 대지 및 주택의 사용·처분, 사업비의 부담, 시공상의 책임, 공사기간, 하자보수책임 등에 대해 약정을 체결하도록 하고 있는 바, 공사비의 부담 등에 대해서는 계약내용 및 당해 조합의 조합규약에 따라야 할 것임. 참고로, 가산항목(가정산)에 대해서는 재건축제도를 규정하고 있는 동법령상에는 규정하고 있지 않음.   사업종결시의 청산절차 및 방법 【질의요지】 가. 변경인가를 받지 않은 양수자를 조합원으로 간주하여 청산 총회를 개최해도 문제가 없는지? 나. 조합원에게 지급할 청산금을 새로운 양수자에게 지급하여야 하는지 또는 기존의 조합원에게 지급하여야 하는지와 이 때의 지급 방법? 【회신내용(주환 58507-  : 2000. 1.)】 가. 질의 '가'에 대하여 인가권자로부터 기 인가된 내용에 대해 변경이 있을 경우에는 주택건설촉진법 시행령 제42조 제1항 제6호에 의거, 변경의 내용을 증명하는 서류를 첨부하여 인가권자의 변경인가를 받아야 할 것임. 나. 질의 '나'에 대하여 동령 제7항 제9호에 의하면 사업이 종결된 때의 청산절차 및 방법에 대해 조합규약에 포함하도록 하고 있는 바, 당해 조합규약 등이 정하는 바에 따르면 될 것임.   청산 총회를 개최하지 아니하고 서면결의로 조합해산 가능여부 【질의요지】 당 조합 정관 규약에 조합해산시 조합원 청산 총회를 소집하여 조합해산 결의 절차를 거치도록 되어 있으나 청산 총회를 개최하지 아니하고 서면결의로 조합해산을 대신 할 수 없는지? 【회신내용(택지 58507-  : 1999. 1.)】 주택건설촉진법 시행령 제42조제7항에서 '사업이 종결된 때의 청산절차 및 방법'을 조합규약으로 정하도록 규정하고 있으므로 조합해산에 대하여는 조합규약이 정하는 바에 따라 해산절차를 이행하여야 할 것으로 사료됨. 따라서 귀 조합 정관에 조합해산시 조합원 청산 총회를 소집하여 조합을 해산토록 규약하고 있다면 그에 따라야 함. 제 17 장  세    무 Ⅰ. 재건축사업의 세무체계 재건축 사업과 관련된 세금은 크게 사업주체가 내는 세금과 재건축 조합원 개개인이 내는 세금이 있으며, 이들 세금은 또한 국세와 지방세에 따라 과세된다. 사업주체가 내는 세금에는 사업소득세, 부가가치세, 취득세, 등록세 등이 있고 조합원이 개인적으로 납부하는 세금으로는 취득세, 등록세, 양도소득세가 있다. Ⅱ. 사업주체가 내는 세금 1. 사업소득세 가. 사업소득세 납세의무 재건축조합은 국세기본법 시행령 제8조에 규정된 법인으로 보는 단체가 아니므로 법인세가 아닌 사업소득세를 내야 한다. 과거에는 조합이 법인사업자로 등기를 한 경우도 있었으나, 1996년 6월 대법원이 직권으로 재건축조합의 법인등기를 전부 말소하였기 때문에 현재는 재건축조합의 법인등기가 불가능하게 되었다. 따라서 재건축조합은 소득세법 시행규칙 제2조에 의해 거주자로 보는 단체에 해당하기 때문에 일반분양을 통해 얻은 수익은 일정한 영업활동을 통해 얻은 소득으로 간주되어 사업소득세를 납부해야 한다. 단, 조합원 분양분은 비과세대상이다. 그런데 최근 일부 고층아파트 구분소유자로 구성된 재건축조합이 일반분양없이 100% 조합원 분양만을 목적으로 사업을 추진하는 사례가 있는데, 이 경우에는 사업소득세 신고납부의무가 없다. 단, 사업자등록(면세사업자)은 반드시 하여야 한다. 나. 사업소득세 계산 (1) 사업소득세 금액의 계산 사업소득금액은 당해 연도의 총 수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제하여 계산 사업소득금액 = 당해 연도의 총수입금액 - 소요된 필요경비 (2) 총수입금액 재건축조합이 주택과 상가를 분양할 경우 사업소득세가 과세된다. 사업소득에 대한 총수입금액은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합으로 한다. 즉 조합의 총수입금액은 일반에게 분양하는 상가 및 주택과 자기의 지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액의 합계액이다.   조합의 총수입금액중 과세대상은 그림의 (B),(C),(E),(F)의 분양대금이다.      (3) 필요경비재건축조합의 필요경비는 크게 토지가액과 공사도급금액으로 대별된다. 토지가액 재건축조합의 소득금액 계산시 일반분양 수입금액에 대응하는 토지가액은 조합원들이 재건축조합에 현물출자한 시기(조합설립인가일 등)를 토지취득시기로 보아 적용한다. 취득가액은 현물출자 당시의 가액으로 하는 것으로서, 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 한다. 감정가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조 (개별공시지가)에 의하여 평가한 가액으로 한다. 공사도급금액 총 수입액에서 일반분양 수입에 대응하는 건축비 상당액은 전체공사도급금액 중 일반분양분에 해당하는 건축비상당액을 안분 계산. (4) 종합소득금액의 계산 과세대상소득 중 매년 반복적으로 발생하는 소득인 이자소득, 배당소득, 부동산소득, 사업소득, 근로소득 및 기타소득을 종합하여 과세하는 것과세형태는 재건축조합이 공동사업자로 분류될 경우는 각 조합원의 사업소득은 종합소득중 하나이므로 각 조합원의 여타 다른 종합소득과 합산하여 과세 (5) 소득공제 소득공제는 납세의무자의 인적사항을 고려하여 과세소득에서 일정금액을 공제하는 제도를 말한다. 또한 소득공제는 거주자별로 연간소득에서 공제하므로 종합소득, 퇴직소득, 양도소득, 산림소득의 순으로 한번만 공제 다. 세  율 현행 소득세법상의 세율을 종합소득, 퇴직소득 및 산림소득 과세표준에 적용되는 기본세율과 양도소득세율의 두 가지가 있다. 2000년 소득귀속분에 적용되는 기본세율은 최저 10%에서 40%까지의 4단계 초과 누진세율로 되어 있는 바 그 내용은 다음과 같다. 소득귀속분에 적용되는 기본 세율 거주자의 퇴직소득에 대한 당해 연도의 퇴직소득과세표준을 근속연수로 나눈 금액에 상기의 세율을 적용하여 계산한 금액에 근속연수를 곱한 금액을 그 세액으로 한다. 거주자의 산림소득에 대한 소득세는 당해 연도의 산림소득과세표준에 상기의 규정을 준용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 라. 수입시기 주택신축판매업의 경우 수입시기는 대금을 청산한 날이 된다. 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용.수익하는 경우에는 그 등기·등록일 또는 사용수익일로 한다. 마. 과세표준 및 세액의 신고와 사후관리 (1) 신고기한 법인으로 사업자등록이 된 경우 일반분양에 대한 최종분양잔금 수령일이 속하는 해의 다음해 3월말까지 신고 거주자 1인 또는 공동사업자로 사업자등록이 된 경우 다음연도 5월말까지 신고하여야 하나 조합의 조속한 정산절차 진행을 위하여 사업완료 즉시 신고하여도 무방. 조합원의 입주와 동시에 모든 일반분양이 이루어지게 되면 1회의 신고로서 종결될 수 있으나, 미분양이 있는 등 재고자산이 발생하면 2회 이상에 걸쳐서 과세표준 및 세액을 신고해야 함. (2) 신고절차 조합설립에서부터 사업완료에 이르기까지 모든 수입과 지출을 복식부기에 의하여 기장 기업회계기준에 따라 결산 세무대리인을 선임(=외부조정대상사업자)하여 세법에 따른 세무조정 관할 세무서에 신고(신고기한내에 산출된 세액을 납부하는 것이나 소득계산결과 산출소득이 없으면 납부할 필요가 없음) ※ 재건축조합의 경우 일반분양에 대하여서만 소득세 과세대상이므로 조합원 분양분은 고유목적사업(또는 비과세사업)으로, 일반분양분은 수익사업(또는 과세사업)으로 구분하여 재무제표를 작성하고 이를 비롯한 결산서를 신고서에 첨부하여 제출해야 한다. (3) 무신고시의 제재 장부와 증빙을 갖추어 신고하지 않을 경우 세법의 규정에 따라 추계조사방법으로 소득세 등을 과세하게 되는데 토지보유기간이 5년 이상인 경우 건설업의 소득표준율은 22%이고 이 경우 무기장수입금액이 1억 5천 만원 이상이면 20%가 할증되어 결국 재건축조합이 기장을 하지 아니하는 경우 일반분양수입금액의 26.4%가 사업소득으로 추정된다. 또 산출세액에 대한 20%의 가산세가 추가되므로 자칫하면 전체조합원이 막대한 소득세를 부담하게 되는 수가 있다. (4) 사후관리 조합(또는 그 대표자)은 장부 및 증빙을 재정시효기간인 5년 이상 보관하다가 과세당국의 실지조사가 있게 되면 즉시 제출하여 조사를 받아야 한다. 이 경우 장부나 증빙을 제시하지 못하면 무기장자로 분류되어 추계조사결정 및 가산세부과처분을 받게 된다. 2. 부가가치세 가. 부가가치세 납세의무 부가가치세법상의 납세의무자는 부가가치세법 제2조의 규정에 보면 영리목적의 유무에도 불구하고, 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말하며, 납세의무자에는 개인, 법인(국가 지방자치단체를 포함한다)과 법인격 없는 사단, 재단 기타 단체를 포함하고 있다. 일반적으로 "사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자"는 "부가가치를 창출해 낼 수 있는 정도의 사업형태를 갖추고 계속 반복적인 의사로 재화 또는 용역을 공급하는 자"로 "과세대상이 되는 재화 또는 용역의 공급"은 "그러한 사업에서 생산해 낸 재화와 용역의 공급에 한하고 사업에서 생산해 내지 않은 재화나 용역 및 사업과 관련없는 재화의 공급은 과세대상이 되지 않는다"고 해석하고 있다. 나. 거래유형별 과세구분 ☆：투입공사비에 대한 매입세액은 면제되지 아니하므로 최종소비자인 조합원이 부담하여야 함 ★：상가 등을 종전부터 소유하고 있던 자가 분양받는 경우(=상가조합원)에 한하여 면세가능 다. 부가가치세 신고와 납부 실무 부가가치세는 상품의 거래나 서비스의 제공과정에서 얻어진 [부가가치](이윤)에 대하여 내는 세금이며, 원칙적으로 매출세액에서 매입세액을 차감하여 계산하게 된다.                         (매출액   세율)    (매입시 부담한 세액) 따라서 부가가치세는 물건을 사면서 부담한 세금과 팔면서 다른 사람으로부터 받은 세금과의 차액만을 일정기간별로 계산하여 내는 것으로 결국은 최종소비자가 부담하는 것이기 때문에 소득세와 같이 사업자가 얻는 수입 중에서 내는 세금은 아니다. 부가가치세는 6개월을 과세기간으로 하여 신고 납부하게 되며, 각 과세기간을 다시 3개월로 나누어 중간에 예정신고제도를 두고 있다. 과세기간과 신고납부기간은 다음과 같다. 라. 매출부가세 사업주체가 조합원에게 공급하는 주택에 대해서는 재화의 공급으로 보지 않는다. 그러므로 이에 상응되는 매입부가세도 공제받지 못한다는 점에 유의하여야 한다. 실질적인 내용에 있어서는 토지 등의 소유자가 재건축사업시행자의 명의를 빌려 건축물을 신축한 것이 되며, 재건축사업 시행자는 이 부분에 있어서는 부가가치세법상의 사업자의 지위에 있지 않다고 판단되는 바 원래부터 상가를 가지고 있던 조합원이 상가를 분양받는 것도 부가가치세법상 과세되지 않다. 부동산 중 토지를 공급하는 것은 부가가치세가 면제된다(부가가치세법 제 12조제1항12호). 따라서 토지와 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우의 토지도 부가가치세가 면제되는 토지에 포함한다. 또한 국민주택과 당해 주택의 건설용역의 공급에 대해서도 부가가치세를 면제한다.   한편 상가의 공급은 조세감면규제법상의 면세대상이 아니므로 전용면적이 85㎡이하라고 하더라도 부가가치세가 과세된다. 따라서 재건축조합에 있어 부가가치세 과세대상은 위 그림의 B, E이다. 그리고 상기 그림의 A는 부가가치세법상 재화의 공급에 해당하지 않아 부가가치세가 과세되지 아니하므로 이와 관련하여 교부받은 세금계산서상의 매입세액은 공제되지 않는다. 마. 매입세액 안분계산 방법   조합원에게 공급되는 건축물에 대해서는 부가가치세 매입세액은 공제되지 않는다. 그리고 일반분양분의 건축비의 매입세액은 국민주택규모 이상의 주택 및 상가에 한하여 매입세액의 공제를 받을 수 있다. 공사비에 대한 공제대상매입세액    공사비이외의 매입세액에 대한 공제대상매입세액    건물을 신축 또는 취득하여 과세사업과 면세사업에게 제공할 예정면적을 구분할 수 있는 경우에는 총예정사용면적에 대한 면세사업에 관련된 예정사용면적의 비율로 매입세액 불공제액을 산정한다.   예정사용면적으로 매입세액을 안분계산한 경우에는 사용면적이 확정되는 때에 다음 산식에 의하여 정산하여야 함.   가산 또는 추가납부할 세액   바. 납부세액 또는 환급세액의 산출 조합이 시공사 등으로부터 매입하는 용역과 재화 중 부가가치세가 부과되는 것에 대하여는 동 거래분에 대한 세금계산서(이를 '매입세금계산서'라 함)를 조합명의로 교부받아야 하고, 일반분양하는 국민주택규모초과 아파트와 상가에 대하여는 조합이 세금계산서(이를 '매출세금계산서'라 함)를 교부하여야 한다. 부가가치세는 예정 또는 확정신고기간별로 기간 중에 발생한 매출세액에서 매입세액을 공제한 금액을 계산하여 국고에 납부하거나 국고로부터 환급받게 되는데 이때 과세분과 면세분으로 구분되지 아니하는 공통매입세액은 다음과 같은 산식에 의하여 안분계산하여야 한다. 공제대상매입세액 당해 신고기간에 과세 또는 면세 공급가액이 없거나 산출이 불가능할 때에는 다음 산식에 의한다. 공제대상매입세액 위 산식은 매입세금계산서가 면세분(국민주택규모이하)과 과세분(국민주택규모초과 + 상가 등)으로 나누어 과세분 해당만 세금계산서를 발행한 경우의 산식이며 이를 구분함이 없이 발행된 세금계산서(보통 시공사가 아닌자로부터 공급받는 재화, 용역이 이에 해당한다.)상의 매입세액은 다음과 같이 공제대상매입세액을 계산한다. 공제대상매입세액 사. 부가가치세의 부담자 최종부담자 부가가치세의 최종부담자는 부가가치세제도의 법리상 최종소비자가 된다. 따라서 조합과 시공사간에 특별한 약정이 없는 한 국민주택규모를 초과하는 주택을 분양받는 조합원은 건축비에 포함된 부가가치세(매입세액)의 최종부담자가 되고 일반분양하는 주택 중 국민주택규모를 초과하는 주택과 상가 등 부속시설을 분양받는 자가 최종적으로 부가가치세를 부담한다. 그러나 상가 등을 분양받는 사업자가 부담한 부가가치세는 조합으로부터 세금계산서를 교부받아 공제 또는 환급 받을 수 있다. 환급세액의 귀속 조합과 시공회사간에 초기에 환급되는 부가가치세액에 대한 귀속을 가지고 다툼이 발생하는 경우가 있다. 이러한 다툼을 예방하려면 공사도급계약서상에 "부가가치세환급세액이 발생하는 경우 시공회사의 공사비 또는 시공회사로부터의 차입금상환에 충당한다."라는 규정을 두는 것이 좋다. 납부세액이 있는 경우는 일반분양자로부터 부가가치세를 받아 납부하는 것이므로 문제가 되지 아니한다. 그런데 지분제계약하에서는 일반분양 수입금액이 전액 공사비 등으로 시공회사에 귀속되는 점을 고려할 때 부가가치세 환급세액의 귀속 또는 납부세액의 부담은 시공회사에 일임하는 것이 조합으로서는 편리하다. 3. 취득세 가. 재건축조합의 취득세 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 준공검사일, 준공검사 이전에 사실상 사용하거나 가사용승인을 받는 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 가사용 승인일을 취득일로 본다. 그러므로 재건축조합의 경우에 준공검사를 받기전 가사용승인이 있으면 이로부터 30일 이내에 취득세를 납부하여야 한다. 나. 건물과세 표준   조합이 사업용 토지나 건물을 취득하면 그 취득일로부터 30일 이내에 취득가액의 2/100에 해당하는 취득세를 관할구청에 자진납부하여야 하고 동 취득세와는 별도로 취득세액의 10/100을 농어촌특별세로 납부하여야 한다. 한편, 일반분양을 목적으로 하는 아파트 및 상가 등 건축물이 준공되면 이에 대한 취득세도 납부하여야 하는 데 신탁등기에 대하여는 취득세 및 등록세가 부과되지 않는다. 다. 취득세 과세구분 조합이 취득.등기하는 토지(또는 대지권) 및 건축물에 대한 취득세 과세구분은 다음과 같다. 라. 농어촌 특별세 취득세에는 취득세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세가 함께 과세 다만 국민주택규모(전용면적 25.7평이하)아파트에 대하여는 비과세 4. 등록세 가. 등록세 납세의무 조합원에 분양되는 아파트는 조합원 앞으로 바로 보존등기를 할 수 있으므로 조합원 분양분에 대해서는 조합원 각자가 등록세를 납부하여야 한다(8/1,000). 조합은 일반분양분에 대하여 보존등기를 한 후에 일반분양자에게 이전등기를 해주어야 하므로 일반분양분에 대해서는 보존등기를 하여야 한다(8/1,000). <참조> 서울특별시세감면조례 제14조[공동주택에 대한 감면] 제14조(공동주택에 대한 감면) ①공공단체·주택건설사업자(부가가치세법 제5조의 규정에 의하여 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 당해 건축물의 사용승인서교부일 이전에 교부받거나 동법시행령 제8조의 규정에 의한 고유번호를 부여받은 자를 말한다. 이하 이 장에서 같다) 또는 주촉법 제44조제3항의 규정에 의한 고용자가 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60제곱미터 이하인 5세대 이상의 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택을 말하며, 당해 공동주택의 부대시설 및 복리시설을 포함하되 분양 또는 임대하는 복리시설을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 당해 공동주택을 건축후 미분양 등의 사유로 제15조의 규정에 의한 임대용으로 전환하는 경우에 그 공동주택에 대하여는 취득세와 등록세를 면제한다. 다만, 당해 공동주택의 사용승인서 교부일부터 2월 이내에 보존등기를 하지 아니하는 경우에는 면제된 취득세와 등록세를 추징한다. ②분양(임대주택법에 의한 임대의무기간 경과후 분양하는 경우를 포함한다)할  목적으로 건축한 공동주택(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을  최초로 분양받아 1가구1주택이 되는 경우에는 다음 각호에서 정하는 바에 의하여 취득세와 등록세를 감면한다. 다만, 부동산의 취득일부터 2월(보존등기가 되지 아니한 공동주택을 취득한 자는 건축주가 보존등기한 날부터 2월, 공동주택을 분양하는 자가 법령의 규정이나 천재·지변 기타 이에 준하는 불가피한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 경우에는 이전등기가 가능한 날부터 2월) 이내에 이전등기를 하지 아니하는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징한다. 1. 전용면적 40제곱미터 이하인 공동주택에 대하여는 취득세와 등록세를 면제한다. 2. 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 공동주택에 대하여는 취득세와 등록세의 100분의 50을 경감한다. 3. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 공동주택에 대하여는 취득세와 등록세의 100분의 25를 경감한다(신설 98. 6. 30) ③제2항에서 "1가구1주택"이라 함은 주민등록법에 의한 세대별 주민등록표에  기재되어 있는 세대주와 그 가족(동거인을 제외한다)으로 구성된 1가구(세대주의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속은 동일한 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 동일한 가구에 속한 것으로 본다)가 공동주택의 취득일(등록세의 경우 등기일) 현재 국내에 1개의 주택을 소유하는 것을 말한다. 이 경우 60세 이상의 직계존속 또는 제2조 및 제4조의 규정에 의한 국가유공자 및 장애인인 직계존속을 부양하고 있는 호주승계예정자 및 호주승계자는 동일한 세대별 주민등록표에 기재되어 있더라도 동일한 가구에 속한 것으로 보지 아니한다.(개정 98.6.30, 99.3. 20) 나. 등록세의 과세구분 다. 교육세 등록세를 부과하는 경우에는 등록세의 20%에 해당하는 교육세가 함께 부과된다. Ⅲ. 재건축 조합원이 내는 세금 1. 양도소득세 가. 양도소득세의 과세구분 (1) 1주택자의 경우 비과세 재건축 사업계획 승인일 현재, 1세대 1주택으로 3년 이상 보유 요건을 만족하는 조합원은 그 주택을 이후 어느 시점에 매각하더라도 양도 당시에 다른 주택이 없으면 양도소득세를 내지 않는다. 이와 관련된 국세심판소의 '99년 1월 13일의 예규에는 주촉법에 의한 재건축 조합원 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합원이 당해 조합을 통해 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부속되는 토지를 포함한다.)를 99년 1월 1일 이후 양도하는 경우, 양도일 현재 다른 주택이 없으면 소득세법시행령 제155조 제16항의 규정에 의해 양도소득세를 비과세한다고 되어 있다. 물론 이 조합원은 관리처분계획 인가일 또는 사업계획승인일, 그 전에 기존 주택을 철거하는 경우에는 그 철거일 현재 1세대 1주택으로 3년 이상 그 주택을 보유하는 조건을 갖춰야 한다. 과  세 조합원이 1세대 1주택자라 하더라도 사업계획승인일 현재 3년 보유 요건이 안되면, 매각 시점에 신중을 기해야 한다. 그 주택을 취득한 지 3년이 되는 시점이 재건축 아파트 공사기간중이라면, 분양권 매도시에 양도소득세를 내야 한다. 한편 사업계획승인일 현재 1세대 1주택자이나 3년 미만동안 그 주택을 소유하고 있는 사람이 준공 후 그 주택을 판 경우에는, 준공 후 매각 시점이 취득한 날로부터 1년 이내에 재건축 주택을 준공해 양도하는 경우는 비과세에 해당하지 않는다. 이 재건축주택은 1세대 1주택의 비과세 특례규정이 적용되는 '종전주택'이 아니기 때문이다. (2) 2주택자 과  세 2개 이상의 주택을 소유하고, 그 중 재건축 대상 주택을 파는 경우에는 어떠한 경우라도 항상 양도소득세를 내야 한다. 재건축 공사중 분양권을 팔거나 준공된 후 그 주택(재건축후 주택)을 매각하는 경우에는 반드시 양도소득세가 과세된다. 비과세 2개의 주택 중 재건축 대상이 아닌 주택을 재건축 공사중에 매각할 경우 그 주택이 매각 당시 3년 이상 소유하고 있었다면 양도소득세가 비과세된다.  또 재건축한 주택이 준공된 후 재건축 대상이 아닌 주택을 팔게 되는 경우에는 2년 이내에만 팔 경우 양도소득세를 내지 않는다. 2. 취득세 가. 조합원의 취득세 조합원의 경우 조합원 명의로 바로 아파트의 보존등기가 되기 때문에 면적에 상관없이 취득세를 과세해야 한다. 그리고 그 세율은 면적에 상관없이 취득가액의 2%이다. 나. 일반분양자의 취득세 일반분양자는 조합으로부터 승계취득하므로 취득세 납부 의무가 있다. 유상승계취득의 경우에는 계약상의 잔금 지급일에 취득하는 것으로 보아 잔금 납부일로부터 30일 이내에 취득세를 납부하여야 한다. 다. 농어촌 특별세 취득세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세가 함께 과세된다. 단, 국민주택규모(전용25.7평 이하)는 비과세 대상이다. 3. 등록세 가. 조합원의 등록세 조합원은 입주시 건물부분에 대해 보존등기를 해야 한다(8/1,000). 나. 조합원의 등록세 부과 다. 분양권을 취득한 경우 조합원으로부터 분양권을 취득한 사람은 전 조합원으로 하여금 신탁등기를 해지하게 한 후 이전등기하고 (이때 취득세와 등록세를 납부하여야 함은 물론임) 그 후에 다시 재건축조합 앞으로 신탁을 원인으로 하여 소유권이전등기를 하여야 한다. 라. 기  타 만일 당초의 조합원이 잔금 납부후 양도한 경우에는 조합원이 보존등기와 관련된 등록세를, 그로부터 양수받은 자는 이전등기와 관련된 등록세를 각각 납부하여야 한다. Ⅳ. 재건축조합의 유급임직원이 내는 세금 1. 근로소득세, 퇴직소득세 및 소득할주민세 조합에서 급료를 지급한 경우에는 소득세법에 따라 소정의 근로소득세와 퇴직소득세, 그리고 이에 부수된 소득 할 주민세를 원천징수 하여 징수한 다음 달 10일 이내에 신고하고 납부하여야 한다. 갑근세와 퇴직소득세(주민세 포함)는 조견표를 보고 원천징수하고 징수한 익월 10일 이내에 보고, 납부하여야 한다. 2. 의료보험료 등 한편 의료보험료, 산재보험료, 국민연금, 고용보험료도 본인 부담분은 원천징수하고 조합부담분은 조합운영비로 계산·정리하여 납부하여야 한다. 위의 모든 것은 어떠한 조합이든 해당되나 의료보험과 산재보험료는 조합의 상시 근로자가 5인 이하인 경우에는 그 보고와 납부를 선택적으로 할 수 있다. 가. 의료보험료 요율은 지역에 따라 다르며 서울의 경우 총 3%라면 조합과 본인이 각각 1.3%씩 부담하고, 조합이 고지서를 수령하면 일괄하여 익월 10일까지 납부하여야 한다. 나. 산재보험료 요율은 업종에 따라 다르며 조합이 부담한다. 다. 고용보험료 요율은 연간급료의 14/1,000(사업자인 조합이 11/1,000, 본인이 3/1,000)을 부담하나 분기별로 납부하거나 연납으로 할 수 있다. 라. 국민 연금 요율은 9/100(4.5%는 조합부담, 4.5%는 본인부담) 위 고용보험과 국민연금은 확정보험료와 개산보험료가 있으며 고지서에 의하여 납부한다. 고용보험은 고용안정, 직업능력 개발, 실업급여를 위한 사회복지정책의 일환으로 전사업장이 이행하고 부담하여야 하는 강제보험이다. 그런데 재건축조합은 한시적인 직장이기 때문에 이 보험은 타 직장에 비하여 더욱 필요한 보험이다. ▣ 판  례 부당이득금반환 【판시사항】 가. 주택재건축조합의 조합원들에게 분양대금에 대한 부가가치세를 납부할 의무가 있는지 여부(소극) 나. 주택재건축사업의 시공회사가 주택재건축조합의 조합원들로부터 부가가치세 상당액이 포함된 분양대금을 직접 지급받아 이를 공사대금채권에 충당한 경우, 조합원들은 시공회사 및 주택재건축조합과 사이에 체결한 분양계약 중 부가가치세 지급에 관한 약정을 착오로 인한 법률행위로서 취소할 수 있고, 이에 따라 분양회사는 조합원들에게 부가가치세 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 본 사 【판결요지】 (서울지법 1998. 12. 16. 선고 98가합56510 판결：항소) 가. 주택개량을 위하여 조합원들이 스스로 결성한 주택재건축조합이 실시하는 재건축사업 중 조합원들에게 분양되는 주택에 관한 사업에서는 건축시부터 분양에 이르기까지 조합원들이 실질적인 최종 소비자의 지위에 있는 것이고, 조합이 조합원들에게 주택을 분양하는 형식을 취하였다 하더라도 이를 조합원들에게 재화를 공급한 것이라고는 볼 수 없으므로 조합원들이 비록 조합원들에게 무상으로 공급되는 33평형을 초과한 크기의 아파트를 분양받은 경우라 할지라도 그 분양대금에 대한 부가가치세를 부담할 법률상 의무는 없다.   나. 주택재건축사업의 시공회사가 주택재건축조합의 조합원들로부터 부가가치세 상당액이 포함된 분양대금을 직접 받아 이를 공사대금에 충당한 경우, 분양대금 중 부가가치세 상당액은 조합원들이 부담할 법률상 의무가 없는 것으로서 조합원들은 시공회사 및 주택재건축조합과 사이에 체결한 분양계약 중 부가가치세 지급에 관한 약정을 착오로 인한 법률행위로서 취소할 수 있고, 시공회사는 재건축사업의 분양업무를 실질적으로 수행해 왔으며 주택재건축조합의 조합원들로부터 부가가치세 상당액이 포함된 추가분양대금을 직접 지급받아 이를 자신의 수입으로 취득한 점 등에 비추어, 조합원들에게 분양대금 중 법률상 원인 없이 지급받은 각 해당 부가가치세액을 돌려주어야 한다고 보는 것이 당사자의 의사에 합치되는 해석일 뿐만 아니라 신의성실의 원칙에도 부합한다고 본 사례. 【참조조문】 가. 부가가치세법 제1조/나. 민법 제108조 【참조판례】 대법원 1990. 6. 22. 선고 90누509 판결(공1990, 1599) 양도소득세등부과처분취소 【판시사항】 소득세법 제5조 제6호 (자)목, 구 소득세법시행령(1990.12.31. 대통령령 제13194호로 개정되기 전의 것) 제15조에서 1세대 1주택의  경우  양도소득세를 비과세하는 입법취지 및 1세대가 일정한 대지 위에 1개의 주택을 보유하고 거주하다가 그 주택이 너무 낡아 이를 헐고 그 곳에 신주택을 재건축한 경우, 거주기간을 산정함에 있어 신.구주택의 거주기간을 통산할 수 있는지 여부(적극) 【판결요지】 (대법원 1992. 7. 28. 선고 92누5713 판결) 소득세법 제5조 제6호 (자)목, 구 소득세법시행령(1990.12.31. 대통령령 제13194호로 개정되기 전의 것) 제15조에서 1세대 1주택의 경우 양도소득세를 비과세하는 입법취지는 1세대 1주택의 거주자가 양도소득을 얻거나 투기를 위하여 일시적으로 거주하다가 옮겨 다니는 것이 아니라 그 곳에 상당 기간  거주하다가 그 주택을 양도하고 다른 곳으로 주거를 이전하는 것은 세법상 이를 보장해 주어야 한다는 데에 있는 것이므로 1세대가 일정한 대지위에  1개의 주택을 보유하고서 상당한 기간 거주한 이상 그 사이에 그 주택이 너무 낡아 이를 헐고 그 곳에 신주택을 재건축한 경우에는 위 법령  소정의  거주기간을 산정함에 있어서는 마땅히 신.구주택의 거주기간을 통산하여야 할 것이고 신주택의 거주기간만에 의할 것은 아니다. 【참조조문】   소득세법 제5조, 구 소득세법시행령 제15조 【참조판례】   대법원 1992.8.14.선고,92누1896판결(동지)  </TD></TR></TBODY></TABLE>