세입자 갱신요구권과 집주인의 실거주 '마찰 빈번'...명도소송 못하는 사례는

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세입자 갱신요구권과 집주인의 실거주 '마찰 빈번'...명도소송 못하는 사례는 - K그로우

엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사

"1년 전쯤 집을 매입해 결혼 전까지 세를 받을 목적으로 전세계약을 맺었습니다. 문제는 결혼을 앞두고 있어 세입자에게 실거주(직접 거주)를 통보하니 세입자가 나가지 않겠다고 버틴다는 겁니다. 법률상 집주인의 실거주는 보호가 된다고 들었는데 세입자가 당당하게 나오니 당황스럽기만 합니다. 명도소송이라도 해서 내보내고 싶은데 법적으로 문제가 없나요?"

세입자의 갱신요구권과 집주인의 실거주를 두고 당사자 간 마찰을 빚는 일이 심심치 않게 벌어진다. 법률상 집주인은 세입자의 주거에 대한 권리를 최대한 보장해줘야 한다. 다만 집주인에게 실거주 사유가 생기면 세입자의 갱신요구권보다 우선하기 때문에 갱신요구권을 합법적으로 거절할 수 있다.

만약 세입자가 집주인의 실거주 통보에 따르지 않는다면 집주인은 세입자를 상대로 명도소송(집을 비워달라는 소송)을 할 수 있다. 이 경우 집주인이 명심해야 할 점은 실거주 사유에도 명도소송을 제기할 수 없는 3가지 상황이 존재한다는 사실이다.

즉 집주인의 실거주 통보 자체가 무효가 될 수 있는 상황이기 때문에 명도소송도 제기할 수 없다는 뜻이다.

명도소송이란 집주인이 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다.

실거주 목적으로도 명도소송을 할 수 없는 상황 첫 번째는 2년 미만 단기 계약일 경우다. 집주인이 지금 당장 입주하기엔 경제적인 부담이 있고 짧은 기간이나마 입주 전까지 보증금이나 월세를 받기 위한 목적 때문.

이 경우 집주인이 장기 계약보다 단기 계약을 선호하기 마련이다. 법률상 단기 계약 자체는 문제가 되지 않지만, 세입자가 2년을 채워 거주하겠다고 주장한다면 이야기가 달라진다.

주택 임대차보호법(이하 주임법) 제4조 제1항에는 '기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인(세입자)은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다'고 규정하고 있다.

다시 말해 집주인이 실거주 전 1년 계약을 계획했더라도 법률상 세입자에게 2년의 거주 기간을 보장해야 한다는 말이다. 가령 세입자가 1년 계약에 동의한 상황에서 계약이 끝날 때 1년 더 살겠다고 주장해도 집주인은 세입자를 내보낼 수 없다.

실거주 사유가 인정되지 않는 두 번째 상황은 이미 계약이 갱신된 후다. 주택 임대차에서는 갱신요구권 행사나 묵시적 갱신으로 계약이 연장될 수 있다.

묵시적 갱신이란 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인과 세입자가 갱신거절이나 계약 변경에 대한 의사표시가 없을 때 자동으로 계약이 연장되는 상황을 뜻한다.

주임법상에는 ‘세입자가 갱신요구권을 행사하거나 묵시적 갱신일 경우 그 전 계약과 동일한 계약 기간으로 봐야 한다’고 규정하고 있다. 즉 최초 계약이 2년이었으니 갱신된 계약도 2년을 보장해야 한다는 말이다.

따라서 법률상 이미 계약이 갱신된 상황에서는 집주인의 실거주 통보를 하더라도 세입자가 거부하면 법률상 효력이 인정되지 않는다. 따라서 집주인은 갱신된 계약이 끝날 때까지 세입자의 주거권을 보장해야 한다.

마지막으로 실거주 통보는 법률상 정해진 기간을 잘 지켜야 한다. 정해진 기간에 실거주를 통보하지 않으면 법률 효력이 인정되지 않기 때문.

주임법 제6조에는 '임대인(집주인)이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인(세입자)에게 갱신거절의 통지나 계약조건의 변경을 해야 한다'고 규정하고 있다.

다시 말해 집주인이 실거주 통보를 하려면 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 한다는 뜻. 만약 이 기간을 지나쳐 버린다면 계약이 갱신돼 버리거나 너무 앞서 통보한 경우에는 법률상 효력이 발생하지 않는다.

정리하면 2년 미만 단기 계약에서는 법률상 세입자의 거주 기간을 2년으로 보기 때문에 미리 계약 해지에 대한 의사를 파악해야 한다. 계약이 갱신된 이후에는 계약이 끝날 때까지는 집주인이 실거주 목적이라도 세입자를 내보낼 수 없다. 집주인이 법률상 정해진 실거주 통보 기간을 잘 준수하는 것만으로도 대부분의 위험 상황을 사전에 방지할 수 있다.

출처 : K그로우(http://www.kgrow.co.kr)

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