[투자] '마이너스로 보이는 투자가 가치를 낳는다' 자산 100억엔 넘는 투자자 조 씨에게 배운 '부자되는 비법'

[お持て成し]

'마이너스로 보이는 투자가 가치를 낳는다' 자산 100억엔 넘는 투자자 조 씨에게 배운 '부자되는 비법' / 10/23(월) / 머니 포스트 웹

투자에서는 다양한 트렌드가 나타났다가 사라져 눈부신 변화를 보이고 있다. 그런 가운데, 의외의 각도에서 「돈을 늘리는 방법」을 제창하고 있는 것은 「1년에 억만장자가 된다」의 저자, 토즈카 마유코 씨. 부유층과 사귀면서 스스로도 "억만장자"가 된 토즈카 씨가, 자산가로부터 들은"부의 공통 인식"에 대해 해설한다.

◎ '빚=악'이라는 사고방식은 낡았다
　

빚은 나쁜 것? 일본에는 그런 풍조가 있지만 올바르게는 좋은 빚과 나쁜 빚이 있습니다. 나쁜 빚의 예로는 '주택담보대출'을 들 수 있습니다. 물론 현명하게 빌릴 수 있는 사람이라면 좋겠지만, 대부분의 사람들에게는 평생 일을 그만둘 수 없게 되는 올가미라고도 할 수 있습니다.

다음으로 들 수 있는 것이 세일즈로 매수당한 '투자용 부동산'이나 '투자용 원룸맨션'입니다.

부동산 투자 자체는 저도 권장하고 있습니다만, 제가 찾아낸 물건에 한합니다. 이유는 단순해요. 그렇게 돈을 버는 좋은 물건이라면 남들에게 권하지 않아요. 부동산 중개인이 직접 투자용으로 살 겁니다. 한편, 우리가 매도할 수 있는 물건은 투자용으로는 적합하지 않은 잔여물인 것이 당연하겠죠. 또한 '자동차 대출'은 매월 현금흐름이 마이너스가 되는 경우 나쁜 빚이라고 할 수 있습니다.

그렇다면 좋은 빚이란 어떤 것일까요? 부동산으로 치면 '내 발로 찾은 아파트 한 채를 사기 위한 대출'은 좋은 빚입니다. 신용이 붙으면 점점 더 추가로 대출이 가능해집니다.

이외에는 '코로나 대출 등 사업성 대출' 등도 좋은 빚입니다. 저금리이므로 가급적 빌릴 수 있을 때 빌려두고, 쓸데없는 사업이나 생활비에는 사용하지 말 것. 필요한 만큼만 계획해서 사용합시다.

대출로 빌리고 제대로 갚는다. 이것을 반복하다 보면 신용도 생기고 억대의 고액 대출도 빌릴 수 있게 됩니다. 그렇게 점점 더 좋은 빚을 늘려 자산으로 삼는 거죠.

그리고 '클라우드 펀딩 등으로 빌리는 빚'도 좋은 빚입니다. 제대로 사업으로 돌리고 매월 현금 흐름이 플러스가 되는 것 같은 빚은 모두 좋은 빚입니다.

◎ 머니 리터러시는 하는 말에 나와 있다
　

제가 세계 38개국을 여행하면서 만난 엄청난 자산가들은 하나같이 '좋은 빚과 나쁜 빚'으로 대표되는 진짜 머니 리터러시를 몸에 지니고 있습니다. "부의 공통 인식"이 있는 셈이죠.

반대로 아무리 부자처럼 굴어도 머니 리터러시가 없음을 분명히 드러내는 인물도 많이 있습니다.

30대의 한 여성 인플루언서는 연봉 1억엔의 부자라고 스스로 공언했습니다. 책을 여러 권 출판하고 있고 언론에도 출연하고 있는 저명인사입니다.

알기 쉬운 반짝반짝 경영자로 원색의 화려한 원피스에 갈색 머리. 명품 가방, 외국계 초고급 호텔이 너무 좋아요. 꽤 빠른 말로 지껄이는 여성이었어요. 제가 만났을 당시, 그녀는 해외에 거주하는 일본인 부자와 사귀고 있던 것 같아서, 이런 말을 했습니다.

"투자자인 그가 '너는 똑똑하지만 돈에 관해서는 전혀 안 된다'는 말을 듣고 해외에서 큰 싸움이 됐어. 왜냐하면 나는 돈에 관해서 가장 자신이 있으니까요. 고수입으로 부자들의 사랑을 받고 있다. 반짝반짝 금맥이 내 주위를 흐르고 있다. 그리고 나는 빚도 전혀 없어. 그래서 정말 돈에 관해서 우수하다는 자부심이 있어. 그런데도 그런 말을 들으니 정말 화가 났다" 고.

나는 그 말을 듣고 '투자자인 그의 말대로 이 사람은 돈에 관해 완전히 안 된다' 고 무심코 웃음을 터뜨릴 뻔했습니다.

돈맥? 사랑받고 있다? 그런 말을 하는 「자칭·부자」는 많이 있습니다. 하지만 돈은 단순한 숫자. 저쪽에 사랑받을 필요도 없고 이쪽이 사랑할 필요도 없어요. 푹신푹신한 감정과는 일절 관계가 없는 법입니다.

또, 「빚=악」이라고 생각하는 것 같아서는, 「저에게는 진짜 머니 리터러시는 없습니다」라고 자백하고 있는 것과 같습니다. 빚에는 좋은 빚과 나쁜 빚이 있고, 좋은 빚은 자꾸 해야 하기 때문입니다.

게다가 그녀는 투자에 대해서도 이야기하고 있었습니다.

"저는 투자도 잘하고 있어요. 사업만으로는 불안정하니까요. 예전에 50만엔에 샀던 비트코인이 현시점에서 700만엔이 된거야. 아시죠? 저는 투자자로서도 성공을 하고 있다는 것이"

이 여성에게는 미안하지만 원래 원금이 훼손될 위험이 있는 것은 투자가 아닙니다. 바로 빈자의 발상으로 벌이는 도박이며 정확히는 투기라고 합니다. 이 여성처럼 차입을 싫어하고 노동으로 벌려는 자본 이득형으로는 진짜 자산가가 될 수 없습니다.

◎ 자산가들은 '매달 3000엔'를 이렇게 쓰고 있다

「여자를 위한 주식의 기본」 「절약 대전」 「신용카드 활용법」 그럴듯한 돈 관련 책은 많이 있습니다.

저도 한때 돈 관련 책을 사러 찾아다닌 적이 있어요. 그런데 깨달았어요. 부자들은 집안 사람들에게만 가르친다, 그래서 부자들과 친해질 수밖에 없다.

그렇기 때문에 생각난 것은 단 하나, '결혼활동'입니다.

그 혼활 중 만난 투자자 조 씨(50대 남성)는 차마 감출 수 없을 정도의 부자 아우라의 소유자. 자산액은 무려 100억엔이 넘는다.

어느 날 노래방에 초대받았어요. 중요한 이야기는 상가 안 노래방에서 하는 거래요. 그가 가장 좋아하는 점이나 패션 이야기 등 즐겁게 대화하면서 1시간 정도 지났습니다. 한순간 침묵이 흐르자 이제야 제가 말할 차례가 왔다는 것을 직감했습니다.

"어떻게든 부자가 되고 싶어요"라고 전했습니다. 그러자 그는 노래방을 주전원에서 완전히 끄고 소리도 조명도 완전히 끄자 조용히 귓가에 속삭이기 시작했습니다.

"지금부터 아주 중요한 말을 하겠습니다. 매달 3000엔을 저축할 수 있나요? 1년 계속하면 3.6만엔이 되겠죠? 10년 계속하면 저축은 얼마가 되나요?"

 36만엔입니다, 라고 저는 대답했습니다. 그는 잠시 침묵한 뒤 스마트폰 계산기를 사용하면서 이렇게 말을 꺼냈습니다.

"지금부터가 중요하니까 잘 들어주세요. 또 하나, 다른 케이스를 생각하겠습니다. 300만엔을 연리 2%로 빌린다. 그리고 그것을 10년 안에 갚는다고 하자. 그러면 매달 상환은? 이건 2만 7604엔입니다"

그는 더 계속했습니다.

"그와 별도로 만약 300만엔을 연리 9.6%(월리 0.8%)로 운용했다고 칩시다. 그러면 매달 받을 수 있는 이자는 2만 4000엔이 되는 거야. 운용이란, 그래, 예를 들어 10년 후에 새 역이 건설되니까, 오를 아파트나 부동산을 샀다고 이미지해 봐."

저는 「알겠습니다…」라고 대답하면서도, 이 근처에서 점점, 무슨 이야기를 하고 있는지 알 수 없게 되어, 당황하고 있었습니다.

◎ 마이너스로 보이는 투자가 '가치'를 창출하는 놀라운 이유
　

그런 모습도 개의치 않고 조 씨의 이야기는 핵심으로 다가갑니다.

빚 갚을 때 2만 7604엔, 받을 수 있는 이자가 2만 4000엔. 그럴 경우 차액은 매달 3604엔이다.

나는 견딜 수 없게 되어 그만 이렇게 말하고 말았습니다.
　
「…무슨 일입니까? 결국, 매월 3000엔 이상의 지출이 되고 있군요.그건 마이너스 투자가 아닌가요?

내가 그렇게 질문했을 때, 무심코 조 씨의 눈이 번쩍번쩍 날카롭게 빛난 것 같았습니다. 어둠 속에서 스마트폰 불빛이 조 씨의 얼굴을 창백하게 비추고 있습니다. 그리고 그는 천천히 이야기를 이어가기 시작했습니다.

"그래, 언뜻 보기에 마이너스인 것 같다. 하지만 다시 한 번 냉정하게 계산해보길 바란다. 처음에 물어본 대로 매달 3000엔의 저축을 10년 계속하면 얻는 게 얼마일까?"

저는 처음과 마찬가지로 "36만엔입니다."라고 대답했습니다.

"정답이다. 그럼 300만엔을 10년 빌리는 빚을 내서 매달 3000엔 조금 넘는 돈을 10년 정도 내면 어떻게 될까? 수중에 뭐가 남게 될까?"

그것은 두 번째 이야기를 가리키고 있습니다.

즉 그는 '3000엔의 저금'과 '3604엔의 지출'에 대해, 저에 비교하게 만든 것입니다. 매달 똑같이 3000엔을 사용한 결과 어떤 차이가 발생하는지 묻고 있었습니다. 저는 똑똑하지 않지만 이때는 필사적으로 머리를 돌려 숙고했습니다. 그리고 --.

"어!? 혹시.. 부동산이요!? 똑같이 3000엔을 써서 300만엔짜리 부동산을 얻을 수 있다는 건가요!"

그렇게 내가 소리를 지르자 그는 상냥하게 가르쳐 주었습니다.

"그쪽도 정답이다, 축하한다. 자네도 찾아낼 수 있었군. 그것이 자산가들의 기본적인 사고회로이자 진짜 머니 리터러시다. 일반 사회에서는 좀처럼 가르쳐 주지 않는 것이 유감이지만. 3000엔 쓰는 것만으로 이렇게 다른 거야."

투자자 조 씨와의 이 만남은 저에게도 인생의 전기가 되었습니다. 그날 이후로 세상이 뒤집혀 보이기 시작했기 때문입니다.

매월 3000엔의 지출저축만 하면 36만엔으로 끝난다. 하지만 레버리지를 활용하면 300만엔이 된다.

실제로 부동산에는 유지비, 수선비, 거래 수수료 등이 듭니다. 그 경비들을 공제한다고 해도, 200만엔 이상이나 차이가 나는 것입니다.

레버리지를 살리기 위해서도 좋은 빚은 필수. 그런 현실을 절감하는 하루가 된 것입니다.

[프로필]
토츠카 마유코(토츠카·마유코)/자산 구축 컨설턴트.초검약가 가정에서 자란 반동으로 부자가 되는 것이 어릴 때부터 꿈이 된다. 공무원으로 근무한 뒤 민간으로 이직해 월수입 800만엔을 버는 처완영업이 된다. 이후 혼활도 겸해 전 세계 38개국을 오가며 전 세계 갑부 및 VIP들과 굵은 파이프를 만든다. 현재 투자 스승을 만나 자산·수입 제로에서 3개월 만에 FIRE 달성, 4개월 만에 자산 1억엔이 된다. 2022년 말 출간된 저서 1년 만에 억만장자가 되다(썬마크 출간)는 13만 부를 돌파하는 베스트셀러에 올랐다.

https://news.yahoo.co.jp/articles/6091adf55d167f90af29be61654dd8dfd6bc80ad?page=1 

「マイナスに見える投資が価値を生む」　資産100億円超えの投資家ジョーさんに教わったお金

「マイナスに見える投資が価値を生む」　資産100億円超えの投資家ジョーさんに教わったお金持ちになる極意
10/23(月) 7:15配信


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マネーポストWEB
資産家と3回結婚し、3回離婚したのちに、億り人になったという戸塚真由子さん

　投資ではさまざまなトレンドが現れては消え、めまぐるしい変化を見せている。そんな中で、意外な角度から「お金を増やす方法」を提唱しているのは『1年で億り人になる』の著者、戸塚真由子さん。富裕層と付き合いながら自らも“億り人”となった戸塚さんが、資産家から聞いた“富の共通認識”について解説する。

【写真】大富豪と3度の結婚・離婚を経て“億り人”になった戸塚真由子さん

「借金＝悪」という考え方は古い
　借金は悪いもの？　日本にはそのような風潮がありますが、正しくはいい借金と悪い借金があります。悪い借金の例には「住宅ローン」が挙げられます。もちろん、賢く借りられる人なら良いのですが、たいていの人にとっては、一生仕事を辞められなくなるワナとも言えます。

　次に挙げられるのが、セールスに売りつけられた「投資用不動産」や「投資用ワンルームマンション」です。

　不動産投資自体は私も推奨しているのですが、自分で探し出した物件に限ります。理由は単純。そんなに儲かる良い物件なら、他人には薦めません。不動産屋さんが自分で投資用に買うはずです。一方で、私たちが売りつけられる物件は、投資用には不向きな残り物であるのが当然でしょう。また、「車のローン」は、毎月のキャッシュフローがマイナスになる場合は、悪い借金と言えます。

　それでは、良い借金とはどのようなものでしょうか。不動産で言えば「自分の足で探したマンション1棟を買うためのローン」は良い借金です。信用がつけば、どんどん追加で借入ができるようになります。

　ほかには、「コロナ融資などの事業性のローン」なども、良い借金です。低金利なので、なるべく借りられるときに借りておき、無駄な事業や生活費には使わないこと。必要な分だけに絞って使いましょう。

　ローンで借りて、きちんと返す。これを繰り返しているうちに信用もつき、億単位の高額ローンも借りられるようになります。そうやってどんどん良い借金を増やして、資産とするのです。

　あとは、「クラウドファンディングなどで借りる借金」も、良い借金です。きちんと事業に回して、毎月のキャッシュフローがプラスになるような借金は、すべて良い借金です。

マネーリテラシーは発する言葉に出ている
　私が世界38カ国を旅して出会ったケタ違いの資産家は一様に、「良い借金と悪い借金」に代表される本物のマネーリテラシーを身に付けています。“富の共通認識”があるわけです。

　逆に、どれだけお金持ちのように振る舞っていても、マネーリテラシーのなさがはっきりと露見する人物もたくさんいます。

　30代の、ある女性インフルエンサーは、年収1億円あるお金持ちだと自分で公言していました。本を何冊も出版していて、マスコミにも出演している著名人です。

　わかりやすいキラキラ経営者で、原色の派手なワンピースに茶髪の巻髪。高級ブランドバッグ、外資系の超高級ホテルが大好き。かなりの早口でまくし立てる女性でした。私が出会った当時、彼女は海外在住の日本人の富豪とお付き合いしていたようで、こんなことを言っていました。

「投資家の彼から『君は賢いけど、お金に関しては全然ダメだ』と言われて、海外で大ゲンカになったの。だって、私はお金に関して最も自信がありますから。高収入でお金さん達から愛されている。キラキラ金脈が私の周りを流れている。そして私は借金もまったく無い。だから本当にお金に関して優秀だという自負がある。それなのにそんなことを言われて本当に腹が立ったの」と。

　私はその言葉を聞き、「投資家の彼が言うとおり、この人はお金に関して全くダメだ」と思わず吹き出しそうになりました。

　金脈？　愛されている？　そういった言葉を語る「自称・お金持ち」は大勢います。けれど、お金は単なる数字。あちらに愛してもらう必要もなければ、こちらが愛する必要もありません。フワフワした感情とは一切関係がないものです。

　また、「借金＝悪」と思っているようでは、「私には本物のマネーリテラシーはありません」と自白しているようなものです。借金にはいい借金と悪い借金があり、いい借金はどんどんするべきだからです。

　さらに彼女は投資についても話していました。

「私は投資だってちゃんとしていますよ。事業だけでは不安定ですから。以前に50万円で買ったビットコインが、現時点で700万円になったの。おわかりでしょう？　私は投資家としても成功をしているってことが」

　この女性には悪いのですが、そもそも元本が毀損するリスクがあるものは投資ではありません。まさに貧者の発想で行うギャンブルであり、正確には投機と言います。この女性のように借入を嫌い、労働で稼ごうとするキャピタルゲイン型では、本物の資産家にはなれません。

資産家は「毎月3000円」をこうして使っている
「女子のための株の基本」「節約大全」「クレジットカードの活用法」もっともらしいお金の本はたくさんあります。

　私も一時期、お金の本を買い漁ったことがあります。でも気付いてしまったのです。「お金持ちは、身内にしか教えない、だからお金持ちと仲良くなるしかない」と。

　そのために思いついたことはただひとつ、「婚活」です。

　その婚活中に出会った投資家のジョーさん（50代男性）は、どうしても隠しきれないほどのお金持ちオーラの持ち主。資産額はなんと100億円超え。

　ある日、カラオケに誘われました。大切な話は、雑居ビルの中のカラオケボックスでするのだそうです。彼が大好きな占いやファッションの話など、楽しく会話しながら1時間ほどが経ちました。一瞬だけ沈黙が流れると、やっと私の話す番がやってきたと直感しました。

「どうしてもお金持ちになりたいのです」そう伝えました。すると、彼は、カラオケを主電源から完全に落とし、音も照明も完全に消すとひっそりと耳元でささやき始めました。

「今からとても大切なことを言います。毎月3000円の貯金はできますか？　1年続けたら3.6万円になりますね？　10年続けたら、貯金はいくらになる？」

   36万円になります、と私は答えました。彼はしばらく沈黙したあと、スマホの電卓を使いながら、こう切り出しました。

「ここからが重要なのでよく聞いてくださいね。もうひとつ、別のケースを考えます。300万円を年利2％で借りる。そして、それを10年で返すとする。すると毎月の返済は？　これは2万7604円になります」

彼はさらに続けました。

「それとは別に、もし300万円を年利9.6％（月利0.8％）で運用したとしましょう。すると、毎月もらえる利息は2万4000円になるんだ。運用というのは、そうだね、たとえば10年後に新駅が建設されるから、値上がりするであろうアパートや不動産を買った、とイメージしてみてごらん」

　私は「わかりました……」と答えながらも、このあたりで段々、何の話をされているのかわからなくなって、困惑していました。

マイナスに見える投資が「価値」を生み出す驚きの理由
　そんな様子もお構いなしにジョーさんの話は、核心に迫っていきます。

「借金の返済が2万7604円、もらえる利息が2万4000円。その場合、差額は毎月3604円だ」

　私は耐えきれなくなって、ついこう言ってしまいました。
　
「……どういうことでしょうか？　結局、毎月3000円以上の出費になっていますね。それはマイナスの投資ということではないのですか？」

　私がそう質問したとき、心なしかジョーさんの目がギラリと鋭く光った気がしました。暗闇のなか、スマホの光がジョーさんの顔を青白く照らし出しています。そうして、彼はゆっくりと話の続きを紡ぎ始めました。

「そう、一見マイナスに思える。だが、もう一度冷静に計算してみてほしい。最初に問うたとおり、毎月3000円の貯金を10年続けると、得られるのはいくらだろう？」

　私は最初と同じように「36万円です」と答えました。

「正解だ。では、300万円を10年借りる借金をして、毎月3000円強を10年ほど支払うとどうなるだろう？　手元に何が残ることになる？」

　それは、2つ目の話のことを指しています。

　つまり彼は、「3000円の貯金」と「3604円の出費」について、私に比べさせているわけです。毎月、同じように3000円を使った結果、どういった違いが訪れるのか、と問いかけていました。私は賢くありませんが、このときは必死に頭を回して熟考しました。そして――。

「え！？　もしかして……不動産ですか！？　同じように3000円を使って、300万円の不動産が手に入るということでしょうか！」

　そう私が叫び出すと、彼は優しく教えてくれたのです。

「こちらも正解だ、おめでとう。君もたどり着くことができたね。それが、資産家たちの基本的な思考回路であり、本物のマネーリテラシーだ。一般社会ではなかなか教えてもらえないのが残念だけれど。3000円の使い方だけで、こんなに違うものなんだよ」

投資家ジョーさんとのこの出会いは、私にとっても人生の転機になりました。その日以来、世界がひっくり返って見えるようになったからです。

　毎月3000円の出費。貯金しているだけだと36万円で終わる。しかし、レバレッジを効かせると300万円になる。

　実際には、不動産には維持費、修繕費、取引手数料などがかかります。それら諸経費を差し引いたとしても、200万円以上もの差が出るのです。

　レバレッジを効かせるためにも、「いい借金」は必須。そんな現実を痛感する一日となったのです。

【プロフィール】
戸塚真由子（とつか・まゆこ）／資産構築コンサルタント。超倹約家の家庭で育った反動で、「お金持ちになる」が小さい時からの夢になる。公務員として勤務した後、民間に転職し、月収800万円を稼ぐ凄腕営業となる。その後、婚活もかねて世界38カ国を行き来し、世界中の大富豪やVIPとの太いパイプを作る。現在の投資の師匠に出会い、資産・収入ゼロから3ヶ月でFIRE達成、4ヶ月で資産1億円になる。2022年末に発売された、著書『1年で億り人になる』（サンマーク出版）は13万部を突破するベストセラーに。