후분양도 분양가 상한제 적용...예상 분양가 시세대비 얼마나 낮아지나..(무료세미나참조)

[부동산재테크1번지정보팀]

후분양도 분양가 상한제 적용...예상 분양가 시세대비 얼마나 낮아지나..(무료세미나참조)

◈분양가 상한제 적용 효과

▶아파트 공급 물량 감소로 더 오를 것이다?

▶새집 공급 부족으로 가격이 더 오를 것이다?

▶저렴한 로또 분양을 노려야 한다?

▶의무거주기간 늘리고 전매제한 10년?

▶인근 시세대비 70~80% 수준으로 낮아진다?

▶진짜 낮아질까?

◈분양가 상한제 적용 해답

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분양가 상한제가 투기과열지구로 선정된 민간택지 전체로 확대된다.

전매제한기간을 최대 10년까지 늘리고, 재건축‧재개발 주택에 대한 적용 시점도 입주자모집승인 신청 시점으로까지 확대되는 등 '보조 장치'들도 잇따른다.

국토교통부는 12일 주택법 시행령 개정 계획을 발표하며 "분양가 상한제 적용 지역을 기존의 '직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 넘는 지역'에서 서울 전역이 포함된 투기과열지구 전체로 넓힌다"고 밝혔다.

국토부 이문기 주택토지실장은 개정안에 대해 "입법예고를 거치면 법제처 심사를 거친 뒤 유예기간을 두지 않고 바로 시행할 예정"이라며 "상한제가 적용되면 분양가는 시세 대비 70~80%가 될 것으로 보인다"고 설명했다.

현재 수도권 공공분양주택에 적용되고 있는 최대 5년의 거주의무기간도 향후 주택법 개정을 통해 상한제 적용 주택에 적용할 방침이다. 

국토부는 분양가 상한제 확대안을 오는 14일부터 다음달 23일까지 입법예고와 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포‧시행할 예정이라고 덧붙였다.

다음은 이 실장과의 일문일답. 

▶ 상한제가 적용되면 분양가 얼마나 낮아질까. 

= 분양가는 시뮬레이션 결과 시세 대비 70~80% 수준이 될 것으로 보고 있다. 구체적인 자료 공개는 어렵다. 

▶ 적용 시기는 얼마나 되나.  

= 투기과열지구로 지정된 지역에서 선별하려고 한다. 주거정책심의위원회에서 기간을 따로 두지는 않는다.  

▶ 선택 요건 가운데 분양가 상승률 기준이 바뀌었는데, 상승률 통계가 없으면 주택건설지역 통계를 사용하겠다는 게 무슨 뜻인가.

= 서울에서는 최근 분양 사례가 없는 경우도 있어 적용이 어려워 서울시 전체의 평균치를 사용하겠다는 것이다.

▶ 분양가 상한제의 필수 요건을 투기과열지구로 바꿨는데, 안되는 곳은 어딘가. 상한제가 적용되면 사실상 초과이익이 없어져 재건축 초과이익 환수제 자체가 무력화되한다는 우려도 있다.

= 첫 번째 질문에 대해서는 자료로 드리겠다. 상한제가 적용되면 당초 계획보다는 일반 분양가 낮아질 수 있기 때문에 추가 분담금이 발생할 수 있다. 이에 해당되는만큼 초과이익 부담금은 감소할 것으로 예상된다. 다만 구체적인 규모에 대해서는 재건축 단지별로 입지나 사업 진행 속도 등에 차이가 있어 일률적으로 답을 드리기 어렵다.

▶ 시행령 개정안은 공포 후 즉시 시행하는 것인지, 경과 규정을 보고 유예할 수도 있나.

= 입법예고를 거치면 법제처 심사를 거친 뒤 바로 시행한다. 유예 기간을 두지 않는다.

▶ 시장 상황 말씀하시는데, 구체적으로 설명해달라. 

= 시행령 개정 이후 시장 상황 고려하겠다는 것인데, 시장상황에는 가격동향, 거시경제 등 전반적인 것이 다 포함된다. 

▶ 시장 상황을 본다는 건 요건을 충족해도 상한제 적용이 안 될 수 있다는 건가.

= 일단 투기과열지역 중 3가지 선택 요건을 정량 요건으로 본다. 그 중에서 선별한다. 반드시 요건 충족한다고 지정하는 것은 아니다. 과열이 심화, 확산할 여지가 없다면 빠질 수 있다.

▶ 당에서 당정 협의 거쳐서 결정한다고 하는데, 시행령을 시행한다는 것과는 모순되지 않나. 상한제 적용 시점을 명확하게 설명해달라. 

= 지난 2007년 최초로 상한제를 적용했을 때에는 전국적으로 적용됐다. 하지만 지금은 정량 요건에 해당되는 지역을 대상으로 심의를 거쳐서 선별적으로 정하도록 돼 있다. 시행령 개정안은 제도적인 요건만 갖춰놓은거고, 그때 가서 심의해 시장 상황을 종합적으로 고려해서 판단하겠다는 것이다. 

▶ '로또 주택'에 대한 방지책이 있나.  

= 상한제가 적용돼 시세보다 저렴하게 분양가 책정되면 무주택 실수요자가 내 집 마련할 기회가 확대된다. 주변 집값도 안정되면 실수요자의 내집마련 부담이 완화될 것이다. 단기간 시세차익을 노리는 투기행위를 막도록 전매제한 기간을 최대 10년까지 가능할 것이다. 거주의무기간도 주택법 개정으로 별도로 도입한다. 

▶ 공급 감소로 주택가격이 다같이 오를 우려에 대해서는. 

= 앞서 말씀드린대로 2007년 상한제가 전국 대상 시행이라면, 이번에는 시장 과열 우려 지역을 선별적으로 지정해 시행하는 것이기 때문에 영향을 제한적일 것이라고 본다. 또, 상한제 적용하더라도 기본형건축비와 가산비, 적정 이윤을 반영하는 것 자체가 제도적으로 마련돼 있다. 각종 추가적인 품질 향상 비용도 다 반영되고 있다. 일부 우려처럼 사업 이윤 감소에 따른 공급 위축은 크지 않겠다고 판단한다. 과거 2007년 상한제 시행 당시 2008‧2009년 인허가 감소가 있었지만, 당시는 상한제를 피하기 위해 밀어내기 사업계획 승인이 많았다. 그래서 나타난 기저효과다. 또 글로벌 금융위기의 영향도 있었는데 당시도 재개발‧재건축 물량이 일정하게 유지됐다. 정비사업 경우 사업이 본격화된 착공이나 관리처분인가를 받은 단지가 151개 단지로 10만호가 넘어 물량 걱정은 없다. 최근 집값 상승 추이를 보면 강남 지역 주요 재건축 단지가 먼저 상승하고, 신축단지가 올랐다. 상한제를 통해서 재건축 아파트 분양가가 합리적 수준으로 조정되고 신축단지의 상승도 제한될 것이다. 그럼에도 신축단지나 주변 단지에서 가격 상승 투기가 나타난다면 투기 수요 관련 자금조달계획서 조사, 자금 출처 조사 등을 통해 점검하겠다. 

▶ 투기과열지구가 포함됐다. 몇 개가 있나. 지구 안에서도 여러 곳을 지정할 수 있다면 적용지역은 몇 곳 정도로 예상하나. 

= 서울 25개지구를 포함해 모두 31곳이다. 과천, 성남, 군산, 광명 등이다. 지금 시점에서 어디가 대상이 될 것인지 말하기는 어렵다. 시장상황을 보고 간다.

▶ 단위가 어떻게 되나. 

= 투기과열지구는 시‧군‧구 단위다. 상한제도 마찬가지다. 

▶ 2007년 전국이라면 이번에는 일부 지역 타깃이다. 시행령 개정안이 강남과 재건축을 정밀 타격한 것이라고 볼 수 있나? 

= 오늘은 제도개선 발표했고, 특정 지역 타깃을 준비한 게 전혀 아니다. 개정이 완료되고 시장 상황을 봐서 종합적으로 검토해서 지정하지, 어디를 따로 염두에 두진 않는다.

▶ 재건축 정비 사업 어려워진 건데, 기준연한 넘긴 노후주택의 슬럼화 우려에 대해.

= 정비사업은 정상 추진 중이다. 관리처분 인가받고 착공 직전인 단계가 서울에만 151개 단지다. 문제 없다. 

▶ 상한제가 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 관리제와 상충되면 어떻게 되나.

= 분양가 상한제가 적용되면 고분양가 관리가 적용되지 않는다.

▶ 당정 협의 이후 더불어민주당 윤관석 의원이 시행 지역 등을 정할 때 또 당정 협의를 거치겠다고 했는데 무슨 의미인가. 

= 주요 정책을 결정할 때는 당과 협의하고 있기 때문에 통상적인 절차로 보면 된다.

▶ 지난해 9‧13 대책 당시 관리처분인가 나온 이후 조합원 입주권을 1주택에 한해 인정했다.

= 현재 관리처분인가를 이미 받은 단지가 76개 단지. 7만 2000호 정도 된다. 여기에 예외를 인정하면 민간택지 상한제 적용 실효성에 문제가 생긴다. 법률 검토를 거쳐서 상한제 지정 적용 이후 새로 입주자모집공고 승인을 신청하는 단지 모두에 적용하기로 했다.

▶ 후분양에는 적용됐는데, 임대 후 분양에 대해서는 별다른 대책이 있나.

= 임대 후 분양을 한 사례가 서울에 2건 정도 있는데, 정비사업은 아니었다. 임대 후 분양하더라도 임대보증금은 보증 받아야 한다. 보증과정에 임대 보증금이 아주 고액이거나 하면 별도의 심사를 받아야 한다. 또 정비사업은 임대 후 분양으로 전환이 안 돼 제약이 있다.

▶ 임대 후 분양 전환이 안 된다는 것은 무슨 뜻인가. 

= 임대 후 분양에는 분양가 상한제가 적용되지는 않는다. 다만 임대보증금 보증에 의무 가입해야 하고, 그때 임대 보증금이 고가일 경우 보증이 거절될 수도 있다. 서울시 조례에 정비사업의 경우 일반 분양에 대해 분양하도록 되어있기 때문에 임대 전환 자체가 안된다.

▶ 지난해 8월 말에 투기과열지구가 신규 지정됐다. 투기과열지구는 주택법상 1년 주기인데, 이번달 말에 새로 지정하고 해제 발표하나. 

= 지정된 지역을 검토할 예정이다. 다만 추가 지정에 대한 계획은 아직 없다.

▶ 전매제한기간 내 토지주택공사 우선매입 활성화한다는 표현은 무슨 뜻인가?

= 현재도 전매제한기간에 예외적 전매 사유가 발생하면 LH에서 전매할 수 있도록 규정돼 있다. 다만 이를 활성화해 가령 매입한 주택을 공공임대주택으로 활용하거나 수급조절용으로 사용하는 등 공적 기능을 부여할 계획이다. LH가 공적 목적에 활용하도록 적극적으로 얘기하겠다. 

▶ 이번달 주거정책심의위원회(주정심)가 열린다는데, 오는 10월에 공포되면 내년 8월부터 지정되는건가. 

= 이번달 주정심 계획은 아직 결정되지 않았다. 오늘 발표한 것은 상한제 지정 요건 개선을 위한 시행령 개정이다. 입법예고 과정을 거치면 이르면 10월에 시행되는데, 그 이후에 시장 상황을 종합적으로 고려해 중정심을 개최하고 어느 지역에, 언제 지정할 지 결정한다. 결정 시점은 말하기 어렵다. 시행령 시행 이후 시장 상황을 보겠다.

▶ 내년 총선 등 대비해서 정책적 지정 안하는 결과도 가능한데, 주정심에서 논의된 내용을 공개할 수 있나. 

= 주정심 심의 내용은 공개한 적 없다. 

▶ 당정협의 뒤 수정된 부분이 뭔가. 

= 여러 논의가 있었지만 수정은 없었다. 자료 내용에 이견은 없던 것으로 안다.

▶ 대일 무역 문제가 심화한 '이 시점'이었어야 했냐는 얘기도 많다.

= 그런 얘기가 나오는 배경에는 공급 위축이 전제돼 있다. 하지만, 설명대로 과거와 달리 과열지구에 선별적 으로 지정하니까 영향이 제한적일 수 있고, 우려하는 것과 같은 사업 이윤 감소는 없을 것이다. 적정 이윤을 보장하고 있고 추가 비용도 반영하는 구조다. 기존 수도권 30만호 중 서울에 입지를 확보해서 추진하는 4만호, 용적률 완화나 규제 완화로 서울시에서 공급하는 5만 4000호, 이미 추진중이던 보금자리지구 2만 9000호 등으로 서울에만 모두 12만 3000호가 나온다. 이런 공급을 조기화하는 것은 별도로 추진한다. 저희가 충분히 대비하고 있다.

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