재개발 규제완화 바람 타고 ‘강북 재개발’ 날개 -(00)

[GM맨-한사랑]

다주택 세금 중과 피해 시유지∙국공유지 인기

최근 정부가 발표한 부동산 대책에 강북 재개발 광역∙공영개발, 층고제한 완화, 용적률 상향 조정 등을 주요 내용으로 하는 강북 활성화 방안이 포함되면서 이지역 재개발 구역이 들썩이고 있다. 이 법안이 마련되면 그동안 지지부진하던 재개발 사업 추진에 촉매제로 작용할 것으로 보이기 때문이다. 특히 공영개발로 사업 추진 속도가 빨라지고 개발 밀도가 높아져 재개발 사업 수익성이 향상될 것으로 전망된다.

그러나 아직 국회 법안 통과와 자금 조달 등 해결해야 할 문제가 산적해 있다는 점을 주의해야 한다. 서울시의 한 관계자는 “시에서 주장했던 내용이 이번 대책에 대부분 포함됐다”며 정부 대책에 만족감을 나타냈다. 하지만 사업비 국고 지원을 요구하는 서울시와 이에 난색을 표해온 건교부 간의 입장차는 여전히 문제의 불씨로 남아 있다.

그동안 사업추진이 지지부진했던 1,2차 뉴타운과 달리 공영개발에 따른 층고제한 완화, 용적률 상향 조정 등으로 수익성이 높아질 것으로 기대되는 3차 뉴타운 후보지 동향을 짚어본다.

◆ 수색∙증산뉴타운

지난 29일 3차 뉴타운으로 후보지로 선정된 이 곳은 뉴타운 선정에 특별법 제정 소식까지 겹쳐 잔치 분위기다. 은평구 수색동 36-67번지 일대 22만 8,388평 규모로 수색역을 사이에 두고 상암DMC와 인접해 있어 연계 개발 가능성이 점쳐지고 있다. 인근 푸른공인 김영숙 대표는 “첨단 디지털 단지로 조성 중인 상암동과 연계해서 개발하면 이 곳도 빠른 발전을 이룰 수 있지 않겠느냐”며 주민들의 기대감을 전했다.

특히 경의선 복선화, 신공항철도 연결 등의 호재가 놓여 있는 수색역(경의선) 인근이 노른자위로 떠오르고 있다. 현재 지구단위계획이 잡혀 있는 이 곳은 2008년 1단계 사업이 완료되는 신공항철도(지하철 6호선 수색역과 환승)와 2009년 복선화 작업 완료를 앞두고 있는 경의선 수색역이 지날 예정이다. 여기에 특별법 제정에 따른 역세권 고밀도 개발 기대감까지 겹쳐 이미 발 빠른 투자자들에 의해 매물이 모두 소진된 상태라는 게 인근 공인중개사의 설명이다.

현재 뉴타운 내에서 재개발을 추진하고 있는 곳은 총 6개 구역으로, 모두 기본계획단계에서 추진위원회를 구성하고 지구지정을 기다리고 있다. 지분가는 상업지역으로 변경 가능성이 높은 대로변은 평당 3,000만~4,000만 원 선에 형성돼 있다. 이면 도로변은 10평짜리 소형 지분이 1,200만 원, 40~50평짜리 지분이 평당 1,000만 원 선이다.

◆ 상계뉴타운

상계뉴타운은 지난 6월 말 서울시에서 미아동, 하월곡동, 상계동 일대 380만 평을 시범적으로 광역개발 하겠다는 내용을 발표하면서 이미 한차례 투기 바람이 불고 지나갔다. 지난 8월 24일 서울시정개발연구원 주최로 열린 ‘뉴타운 특별법’ 제정 방안 토론회에서도 미아, 상계동을 중심축으로 하는 동북2권 개발 방향이 논의되는 등 광역개발 가능성이 높은 것으로 점쳐지고 있다.

청계천 이주민들이 정착하면서 생긴 판자촌이 아직도 빽빽하게 들어서 있는 이 곳은 지하철4호선 당고개역을 사이로 상계 3,4동 12만 5,433평 일대에 들어설 예정이다. 이 지역은 그동안 자력개발지구로 지정돼 사업을 추진해 왔지만 구청과 주민간 의견 차이로 별 성과를 거두지 못했었다.

지분가는 뉴타운 선정을 앞둔 6월 말과 7월 초 급상승 해 현재 등기 안 난 시유지가 650만 원에서 700만 원 사이, 불하대금을 완납한 곳은 1,000만 원 선이다. 인근 D공인 관계자는 “현재 시유지가 상당수 있는 이 곳은 지분을 매입하더라도 1가구 2주택에 해당하지 않아 세부담을 줄이려는 투자자들이 몰리고 있다”며 “역 주변은 이미 투자자들이 싹쓸이 해 매물이 없는 상황”이라고 전했다.

그러나 이 곳은 광역개발이 이뤄지지 않을 경우 구역이 넓지 않고 산과 인접해 있어 고밀도개발이 힘들다는 점을 주의해야 한다. 노원구청 도시정비과 관계자는 “상계뉴타운은 수락산 불암산 등과 인접해 있어 역 주변을 제외하고는 고밀도 개발이 힘들다”며 “미아뉴타운과도 상당한 거리가 있어 광역개발이 이뤄진다 해도 적지 않은 시간이 걸릴 것”이라고 말했다.

◆ 북아현뉴타운

도심과 가까우면서도 서울의 대표적 낙후지역으로 꼽히던 북아현동 일대도 주목을 끌고 있다. 최근 3차 뉴타운으로 선정된 이 곳은 지하철 2호선 아현역, 2호선, 5호선 환승역인 충정로역과 가깝다. 또 2차 뉴타운인 아현뉴타운과 마주보고 있어 광역개발 가능성이 높다. 그러나 경사지에 놓여 있어 개발 계획 수립이 쉽지 않다는 점이 단점으로 지적된다.

북아현 뉴타운 일대에는 전체 9만 3,400여 평 규모에 북아현 17구역~21구역 등 모두 5개 재개발 구역이 들어서 있다. 현재 17구역이 구역지정을 준비 중이며 나머지 구역은 기본계획수림단계에서 동의서 징구 중에 있다.

뉴타운 지정이 아직 매매가에 반영되지는 않았지만 호가는 올라가고 있다는 게 인근 공인중개사의 설명이다. 10평짜리 소형 지분이 1,200~1,500만 원, 30~40평짜리 지분은 1,000만 원에서 1,200만 원 선이다. 인근 한국부동산 오재근 대표는 “역세권에 위치해 있는데다 도심과도 가까워 고밀도 개발이 기대된다”며 “뉴타운 선정과 정부의 특별법 제정 등 호재가 겹치면서 투자자들의 입질이 늘고 있다”고 말했다.

출처 : 05.09.05 부동산뱅크