최근 농지법 시행령, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 등 농지제도의 틀을 바꾸는 관련법 개정안이 잇달아 발표되면서 농지가 새로운 토지 투자상품으로 떠오르고 있다.
토지는 개개의 특성에 따라서 가격이 천차만별이고 규제사항도 다르게 때문에 투자에 유의해야 한다.
◇ 유망토지
현재 수익면에서 보면 농지는 수익성이 별로 없는 투자품목에 속한다. 때문에 농사를 지어 수익을 올리기보다는 미래 가치를 보고 중장기적으로 투자하는 상품이라고 볼 수 있다.
또한 농지는 타부동산 상품에 비해 환금성이 다소 떨어지는 반면, 경우에 따라서는 어느 토지상품보다 고수익이 될 수가 있다. 하지만 농지가 모두 좋은 투자처가 되는 것은 아니므로 충분한 정보를 얻고 투자를 해야 한다.
① 진흥지역 농지
농업진흥지역내 농지는 현상태에서는 농사목적 이외의 용도로는 사용이 불가능에 가깝다. 하지만 장기적으로 개발지역 인근 농지는 규제가 풀릴 수 밖에 없다. 규제가 풀릴 가능성이 높은 농지는 경지정리가 되지 않는 진흥지역 농지다.
특히 신·구도시 사이의 경지정리가 되지 않는 진흥지역 농지는 가격면에서 저평가된 상품이므로 장기투자용 고수익 농지가 될 수 있다. 특히 고속전철 역사 주변, 전철역세권주변, 개통 도로 주변 농지가 장기투자처로 유망할 것이다.
②행정수도 이전 관련 충청도 농지
행정수도 이전 후보지로 거론되는 충남 아산 신도시 일대와 충북 청원군 오송·오창지구, 충남 공주시 장기면과 연기군·금남면 및 남면 일대에도 서울과 수도권의 원정 투자자들이 몰려들고 있다. 그 동안 수도권 일대 아파트가 부동산의 이슈였다면 2004년에는 충청권 일대가 큰 관심사가 될 전망이다.
애초에 870만 평 규모로 조성되고 있던 아산 신도시에 대한 1차 107만평 토지보상이 끝나는 2003년, 인접지역에 장기 투자하려는 수요자에 의해 토지시세가 영향을 받을 것이라고 예고된 상태였다. 거기에 행정수도 이전 문제가 이어져 충청권 시장이 한층 더 출렁이게 될 조짐을 보이고 있다.
천안지역은 충청권에서도 실수요자들이 눈여겨 볼 지역이다. 경전철 개통이 단기간 내에 이루어질 전망이고 고속철도가 개통된다면 천안(서울에서 34분)은 서울 출퇴근 가능권으로 편입된다. 또한 청주, 증평, 진천 주변도 관심의 대상이 될 것이다.
③ 그린벨트내 농지
투자 유망 그린벨트내 농지는 도시 주변의 그린벨트 해제지역 농지가 투자가 유망하다. 특히 대도시 주변 취락마을 내 농지 중 지구단위 계획수립중인 농지가 투자 가치와 환금성이 좋은 농지다.
그러나 그린벨트지역은 토지거래허가구역이며 20km 이내(주민등록기재)에 살고 있어야 소유권 이전이 가능하다. 또 투자 금액이 크므로 소액투자자라면 공동투자방식으로 접근해야 한다.
주의해야 할 점은 해제지역이 2만 평(6만6천㎡) 이상인 지역은 수용돼 임대아파트로 지어져 투자성이 없으므로 피해야 한다. 그린벨트 해제지역은 올해 역시 투자가 늘어나고 그에 따라 가격도 꾸준히 상승할 것이다.
수도권일대의 농지나 임야에 투자하려고 했던 사람들이 주소 이전 없이도 가능한 토지거래 허가지역에 투자처를 찾다가, 주거예정지가 될 수도 있는 그린벨트 해제지역의 농지에 더 관심을 가질 것으로 보이기 때문이다.
사실 토지거래 허가제는 실소유자에게는 종이호랑이나 다름없다. 아직 주거환경이 열악해도 재테크가 된다면 불편을 감수하는 습관에 단련이 된 사람들이 많기 때문이다.
이런 점에서 그린벨트 내 농지는 이미 가격이 상승되어 지역에 따라서는 평당 50~150만원선을 호가하고 있어 서민들보다는 부자들의 투자처가 될 것이다.
또한 같은 그린벨트內 지역이라고 해서 다 풀리는 것은 아니기 때문에 잘못 투자하면 낭패를 보게 되므로 주의해야 한다. 10가구 이상 취락마을로 지정된 지역에 투자를 해야 한다. 그린벨트 해제는 가구당 300평을 기준으로 풀린다.
그린벨트에서 해제된다고 다 좋은 것은 아니다. 득이 되는 지역과 손해가 되는 지역이 있다. 즉 수용이 될 수 있는 지역에는 투자를 하지 말라는 것이다. 들판이 넓은 지역은 그린벨트가 해제된다고 해도 수용해서 임대아파트가 들어설 지역으로 보아야 할 것이 때문이다.
그린벨트에 투자하려면 우선 해제 여부를 잘 파악해야 한다. 길 하나 차이로 해제되는 곳이 있고 그렇지 않을 수 있기 때문이다.
그린벨트 내 땅이라고 무조건 돈이 되는 것이 아니므로, 집단취락지역 밖의 개발이 불가능한 임야 구입은 신중해야 한다. 그린벨트에서 해제되었다고 제약을 안받는 것은 아니다. 해제가 되어도 지역에 따라서는 토지공사가 수용해 전원임대아파트나 벤처타운 등을 짓는 경우도 있다. 또한 거래가 자유로운 것도 아니다.
현재 그린벨트가 해제된 지역도 토지거래허가지역에 속하는 경우가 많아 해당지역에서 6개월 이상 거주를 해야 소유권을 이전할 수 있으므로, 여건을 잘 살펴야 한다.
또한 거주기간, 증개축 가능 면적 등 그린벨트 내 건축 관련 법규 내용을 명확히 알고 구입해야 한다. 특히 나대지의 경우 신축허용범위를 잘 살펴봐야 한다. 건축을 할 수 있는 나대지와 건축을 못하는 나대지가 있어 큰 손해를 볼 수 있기 때문이다.
먼저 건축을 할 수 있는 나대지는 지구 지정 이전에 지목이 ‘대’인 나대지다. 이는 3층까지 건축이 가능하나, 지적도로가 있어야 하며 맹지인 경우는 이웃 토지주의 토지사용승낙을 받아야 한다. 또한 건축이 허용되는 건축물 종류는 단독주택뿐이다.
이중 다가구주택이나 벌집으로 비유되는 다중주택은 제외된다. 또한 그린벨트 구역 지정 당시 주택조성을 목적으로 허가를 받아 조성되었거나 조성중인 토지에는 건축이 가능하다.
지목이 대지가 아니더라도 구역지정 이전부터 있는 건물로서(무허가대장) 건축물관리대장에 기재된 건물인 경우에도 건축이 가능하다.
반면, 건축할 수 없는 경우는 지구 지정 이후 ‘대’로 변경된 나대지와 기존 주택을 이전(이축)하고 남은 나대지에는 건축이 불가능하다. 이전하면서 다른 토지에 대지가 조성되었으므로 건축할 수 있는 권리를 상실했기 때문이다.
그린벨트 내 나대지는 재테크 수단으로서는 확실한 투자조건을 갖추고 있으나 이와 같이 건축할 수 없는 경우도 있으니 반드시 해당 시·군·구청에 확인해야 한다.