부동산 시장 2015년 부동산 3대 핫이슈

[부동산]

올해 사상 최대 규모의 아파트 분양 큰 장이 열린다. 잇단 규제 완화에 주택 경기가 회복세를 타면서 새 아파트에 대한 관심이 커진 영향이다. 업계와 부동산114 조사에 따르면 올해 전국에 민간아파트 32만2000여 가구가 분양될 예정이다. 한국토지주택공사(LH) 등이 공급하는 공공 물량을 더하면 38만여 가구에 이를 것으로 예상된다.

부동산 3대 핫이슈① 공식 바뀐 패러다임-오피스텔 임대ㆍ리츠, 언제 이리 컸지

서울 청담동 이모(46ㆍ여)씨는 지난해 강남역 근처에 들어서는 오피스텔 한 채를 분양 받았다. 아파트 두 채를 갖고 있던 이씨는 지난해 가을 부동산 시장이 일시적으로 숨통을 트자 전세를 주고 있던 한 채를 처분했다.

주택담보대출을 갚고 2억원의 여윳돈을 손에 쥐었지만 마땅히 굴릴 곳이 없자 남편과 상의 끝에 오피스텔 투자에 나섰다. 서울 반포동 박모(50)씨는 5년 전 사들인 상가로 쏠쏠한 재미를 보고 있다. 2008년 금융위기 이후 주식투자 비중을 줄이고 5억원에 소형 상가를 사들여 매달 200만원의 임대료를 받고 있어서다. 연 수익률로 환산하면 은행 정기예금의 배가 넘는 4.8%에 달한다.

초저금리 기조가 이어지고 집값 상승에 대한 기대감이 낮아지면서 부동산 투자공식의 패러다임이 바뀌고 있다. 1960년대 산업화 이후 국내 부동산 시장은 집을 샀다가 파는 방식으로 돈을 불리는 게 투자의 정석이고 중산층이 재산을 불릴 수 있는 사실상 유일한 대안이었다.

90년대 이전에는 분양을 받으면 바로 수천 만원의 시세차익을 얻기도 했다. 그러나 아파트를 사고팔아 돈을 버는 게 어려워지면서 수익형부동산과 부동산간접투자시장이 대체시장으로 떠오르고 있다. 이런 흐름은 올 들어 더욱 뚜렷해질 전망이다.

변화를 일으킨 진원지는 주택시장의 장기 침체다. 2007년을 정점으로 수도권 아파트 가격의 상승세가 꺾이면서 직접 매매는 투자 매력을 잃게 됐다. 주택 매매와 함께 가장 일반적인 투자처로 꼽히는 증시도 여건이 좋지 않다.

시장 침체로 매매차익 옛말

경제의 불확실성이 커지면서 변동성이 심하고 일정한 구간에서 오르내리는 박스권 장세가 지속되면서 중산층이 안심하고 투자하기에는 부담이 크기 때문이다. 안전자산으로 불리던 은행예금도 사정은 다르지 않다. 초저금리 기조가 이어지면서 예금 이자는 1%대로 떨어졌다.

돈이 오갈 곳이 없어지면서 새롭게 떠오른 투자처가 오피스텔과 도시생활형 주택 같은 수익형부동산이다. 여기에는 인구구조의 변화도 한몫하고 있다. 박덕배 현대경제연구원 전문연구위원은 “저출산의 여파로 인구가 늘지 않으면서 집을 여러 채 소유해도 시세차익을 얻기가 어려워지고 있다”며 “가계의 절반 가까이가 1~2인 가구로 바뀌면서 소형 공간에 대한 수요가 늘어나고 있다“고 말했다.

오피스텔ㆍ도시생활형 주택은 투자금이 아파트의 30~40%에 그치는 데다 투자수익률을 5%가량 바라볼 수 있다는 게 투자 매력이다. 여유자금이 상대적으로 많은 사람들은 상가에도 눈길을 돌리고 있다.

자산이 많은 개인이나 기업, 펀드ㆍ연기금 같은 기관투자자들은 더 나아가 부동산리츠ㆍ부동산펀드 같은 부동산간접투자로 눈을 돌리고 있다. 수익형 부동산은 주로 1억~2억원이면 투자할 수 있지만 대형 상가ㆍ오피스ㆍ비즈니스 호텔은 투자금액이 커서 개인이 직접 투자하는 건 불가능하다.

그래서 리츠ㆍ펀드가 투자자금을 모아 부동산을 구입한 뒤 임대나 매각 수익을 투자자들에게 나눠주는 방식이 인기를 끌고 있다. 임현묵 신한은행 부동산팀장은 “개인의 경우 리츠와 부동산펀드는 아직까지 고액 자산가들이 투자하고 있지만 일반 투자자도 관심을 가져볼 만하다”고 말했다.

리츠와 부동산펀드는 개인이 직접 부동산을 사고팔지 않는다는 점에서 기본적으로 차이가 없다. 그러나 운영 방식은 약간 다르다. 2002년 국토교통부가 처음 도입한 리츠(REITS, real estate investment trusts)는 증시에 상장이 돼 있어서 언제든지 투자금을 되찾는 환매가 가능하다. 이런 투자 특성 때문에 토지에 비해 상대적으로 자금 회전이 빠른 오피스ㆍ호텔에 대한 투자 비중이 크다.

반면 2004년 금융위원회가 도입한 부동산펀드(REF,real estate fund)는 비상장이 대부분이어서 중도 환매가 불가능하다. 그래서 돈을 장기간 묵혀 둘 수 있는 투자자에게 적합하다.

두 투자 방식 모두 수익률이 높은 편이다. 리츠의 연평균 배당수익률은 2013년 9.2%를 기록했다. 투자 기간이 리츠보다 더 길어 장기투자에 적합한 부동산펀드의 연평균 수익률은 투자기간이 길수록 높아진다. 금융투자협회에 따르면 2005~2014년 연평균 수익률은 3.4%에 불과했지만, 2012~2014년에는 14.4%로 높아졌다.

이는 최근 수년 사이 부동산펀드로 자금이 몰리면서 나타난 현상이다. 돈이 몰리면서 인가된 리츠는 86개에 이르고 순자산도 6조5000억원이 쌓여 있다. 부동산펀드는 펀드 수로는 563개에 걸쳐 순자산이 27조4000억원으로 불어났다.

리스크도 함께 고려해야 한다. 박덕배 현대경제연구원 연구위원은 “수익형 부동산은 언젠가 공급과잉 우려가 있고 과장광고도 많아 철저히 실물을 확인하고 계약해야 한다”고 말했다. 과도한 차입으로 투자하는 것도 금물이다. 초저금리 기조가 끝나면 이자 부담이 늘어나고 부동산시장의 흐름도 언제든 바뀔 수 있기 때문이다.

 부동산 3대 핫이슈 ②분양…위례·광교·동탄 신도시 관심-사상 최대 분양시장 선다

경기도 용인시 수지구에 사는 신모(57)씨는 넉달 전 주택청약종합저축에 가입했다. 1000만원이 예치된 1순위 청약예금 통장을 해약한지 3년 만이다. 당시만 해도 신씨는 앞으로 청약통장이 필요없다고 생각했다. 청약 순위 내 마감 단지가 거의 없었고 미분양 아파트가 쌓여 기존주택을 사듯이 새 아파트를 골라 살 수 있었다. 하지만 지난해 초부터 분양시장에 온기가 돌기 시작하면서 청약 경쟁률이 치솟자 원하는 아파트를 분양받기 어려워졌다. 신씨는 “올해 눈여겨본 지역에 새 아파트 공급이 많아 1순위가 되는 9월만 기다리고 있다”고 말했다.

올해 사상 최대 규모의 아파트 분양 큰 장이 열린다. 잇단 규제 완화에 주택 경기가 회복세를 타면서 새 아파트에 대한 관심이 커진 영향이다. 업계와 부동산 114 조사에 따르면 올해 전국에 민간아파트 32만2000여 가구가 분양될 예정이다. 여기에 한국토지주택공사(LH) 등이 공급하는 공공아파트 물량을 더하면 38만 여 가구에 이를 것으로 예상된다. 부동산 경기가 호황이었던 2000년대 중반보다 10% 이상 많은 물량이다.

지난해 불 붙은 청약 열기는 올해 절정에 이를 것으로 보인다. 분양물량이 넉넉한데다 호재가 있다. 3월부터 서울·수도권 1순위 청약 자격이 청약통장 가입 후 2년에서 1년으로 줄어든다. 현재 500만명인 서울·수도권 1순위자가 700만명선으로 늘어난다. 여기에 유주택자 감점기준이 폐지돼 새 아파트에 청약하려는 수요가 늘어날 것으로 보인다.

청약 열기 올해 절정 이를 듯

민간택지 분양가 상한제도 사실상 폐지된다. 주택공급업체가 정부의 가격 규제 없이 분양가를 마음대로 정할 수 있게 돼 상품이나 설계가 다양해질 것으로 보인다. 정부가 신도시 등 공공택지 개발을 사실상 중단하겠다고 나선 것도 신규분양단지 희소가치를 높인다.

새 아파트에 대한 관심은 높은 청약경쟁률로 이어진다. 지난해 순위 내 평균 청약 경쟁률은 7.4대 1이다. 2013년(2.8대 1)보다 두 배 이상 치열해졌다. 분양권 시장도 달아올랐다. 분양권은 이른바 분양계약서다. 아파트가 완공돼 입주(등기) 하기 전에 권리를 사고 파는 것이다. 순위 내 당첨에 실패하자 당첨자에게 분양권을 사려는 수요가 늘어나고 있다. 지난해(11월말 기준) 전국에서 거래된 분양권은 28만9666건으로, 집계가 시작된 2006년 이후 가장 많다. 미분양 물량은 확 줄었다. 지난해 말 전국 미분양은 3만9703가구로, 2013년의 65% 수준이다. 부동산114 리서치팀 이미윤 과장은 "일부 인기지역을 중심으로 수천에서 수억원의 웃돈이 붙자 실수요뿐 아니라 시세차익을 노린 투자수요까지 분양시장에 뛰어들고 있다"고 말했다.

지역 분양물량이 많다. 특히 분양가 상한제가 적용되는 공공택지는 싼 분양가 때문에 수요자들이 몰릴 것으로 보인다. 위례신도시, 수원·용인시 광교신도시, 화성시 동탄2신도시, 하남시 미사지구 등지가 대표적이다.

분양권에 억대 웃돈이 붙은 위례신도시엔 올해 분양물량이 많지 않다. 대신 지난해 12월 전매제한이 풀린 물량이 대거 쏟아져 분양권 거래가 활발할 것으로 예상된다. 입주 막바지인 광교신도시에선 주상복합 아파트 분양 소식이 있다. 사실상 마지막 아파트 분양이다. 이미 입주한 아파트에 웃돈이 2억~3억원 형성돼 경쟁이 치열할 것으로 보인다. 올 초 본격적인 입주가 시작되는 동탄2신도시는 올해 새 아파트 1만 여 가구가 분양 대기 중이다. 단지마다 수천만원의 웃돈이 형성돼 청약 열기가 후끈할 것으로 예상된다.

분양권 거래 시장도 뜨거워…작년 29만건, 8년만에 최다

서울은 도심 재개발·재건축 물량이 눈길을 끈다. 강남권(강남·서초·송파구) 재건축 단지가 분양 대기 중이다. 1만 가구에 가까운 매머드급 대단지인 송파구 가락동 가락시영 재건축 단지에서 일반분양물량 1500여 가구가 나온다. 강남구 대치동 국제 아파트와 서초구 서초동 우성2차, 잠원동 신반포5차·반포 한양 등이 분양계획을 세우고 있다. 강북에선 뉴타운 분양이 줄을 잇는다. 성동구 왕십리 뉴타운의 마지막 물량인 3구역과 서대문구 북아현뉴타운 등이다. 일반 재개발 단지는 성동구 금호13·15 구역, 성동구 하왕십리 1-5구역 등이 있다.

이들 지역 분양가 상한제가 풀려 분양가가 오를 것이란 전망이 나오지만 큰 폭 상승은 없을 것으로 보인다. 분양업체인 내외주건 정연식 전무는 “아직까지 주택 경기가 완전히 회복되지 않아 고분양가에 대한 거부감이 커 시세보다 크게 올리기는 어려울 것”이라고 말했다.

분양시장 열기가 주택시장에 온기를 불어넣을 것이라는 전망이 나온다. 새 아파트를 분양 받는 수요가 늘어나면 기존 주택 거래가 활기를 띤다는 것이다. 서울 송파구 위례박사공인 김찬경 사장은 “새 집에 입주하려면 기존 주택을 팔아야 하기 때문에 주택시장에 긍정적인 효과를 미칠 것으로 기대된다”고 말했다.

새 아파트 대신 기존주택으로 눈을 돌리는 수요도 늘어날 것으로 기대된다. 부동산개발업체인 네오밸류 최순웅 건축본부장은 “청약 열기가 뜨겁다는 것은 결국 집을 사려는 사람이 늘어난다는 의미이기 때문에 집을 사자는 분위기 형성에 기여할 것”이라고 말했다.

주택 경기 회복세가 이어지지 않으면 분양시장도 침체할 것이라는 우려도 있다. 주택산업연구원 김태섭 연구위원은 “기존 주택시장이 가라앉는다면 결국 새 집의 미래가치가 떨어지고 새 아파트 구매 욕구가 떨어져 청약 열기가 식을 수 있다”고 말했다.

부동산 3대 핫이슈③재건축ㆍ재개발…재개발은 선별 투자해야 - 재건축 순풍에 돛단다

서울 광진구에 사는 정수민(47)씨는 최근 살고 있던 아파트를 부동산중개업소에 내놨다. 집을 팔아 전셋집을 얻고 남은 돈과 여윳돈으로 강남권 재건축 추진 아파트를 살 계획이다. 모자라는 돈은 이주비나 은행 대출로 충당할 생각이다. 정씨는 “대출 이자가 부담스럽긴 하지만 지금이 아니면 강남권 진입 기회를 놓칠 것 같다”고 말했다.

새해 들면서 부동산 시장의 ‘꽃’으로 불리는 재건축아파트에 실수요자는 물론 투자자의 관심이 쏠리고 있다. 규제 완화를 등에 업고 사업에 속도를 내는 등 한파 속에서도 하나 둘 꽃망울을 틔우고 있기 때문이다. 올해부터 본격적으로 꽃잎을 드러내는 단지가 나오고, 재건축 연한 단축(최대 40년→최대 30년)으로 꽃나무도 풍성해진다.

재건축 시장의 인기는 사실 현 정부 출범과 함께 높아지기 시작됐다. 정부는 집권 초기부터 공공택지와 같은 대규모 주택 건설 대신 수요가 많은 도심에서의 공급 확대를 추진했다. 이를 위해 재건축 규제 완화에 적극 나섰다.

대표적인 게 지난해 말 국회를 통과한 이른바 ‘부동산 3법’이다. 재건축으로 번 돈을 환수해 가는 초과이익환수제를 2017년까지 유예하고, 보유한 주택 수만큼 새 아파트를 받을 수 있게 했다. 민간택지는 분양가 상한제 대상에서 제외해 재건축 단지의 사업성을 개선했다. 일반분양 분양가를 올려 수익을 늘릴 수 있게 된 것이다. 이남수 신한PB 서초센터 PB팀장은 “올해부터 재건축 관련 규제 완화 정책이 본격적으로 시행된다”며 “사업성이 좋아질 것으로 예상되는 만큼 재건축에 대한 기대감이 커질 것”이라고 말했다. 

 실제 지난해 말부터 약세를 보이던 서울 재건축아파트 값은 부동산 3법 통과 직후인 지난주(1일 기준 0.06%) 반등에 성공했다(부동산114 조사). 서울 강남권의 대표 재건축 단지인 강남구 개포동 주공1~3단지는 일주일 새 매도 호가가 500만원 가량 올랐다. 개포동의 한 중개업소 사장은 “매도자들이 매물을 회수하는 등 기대감이 커지고 있다”고 말했다.

재건축에 대한 관심이 높아지면서 재건축조합들은 사업을 서두른다. 지난달 31일엔 개포동 주공2 단지가 재건축사업의 마지막 단계인 관리처분을 신청했다. 강동구 고덕동 주공4 단지는 최근 이주를 시작했고, 인근 주공2 단지도 3월부터 이주한다.

서울 송파구 잠실동 주공5 단지가 지난해 하반기 재건축 계획안을 확정하는 등 관리처분 전 단지들도 고삐를 죄고 있다. 잠실 주공5 단지나 강남구 대치동 은마, 서초구 반포동 주공1 단지 등은 아직 사업승인도 받지 않아 사업을 지체할 여유가 없다. 초과이익환수제를 피하려면 17년까지 관리처분을 해야 하기 때문이다.

투자 수요는 아무래도 사업 속도가 빠른 곳에 쏠릴 것으로 예상된다. 개포동이나 고덕동 일대다. 백준 J&K도시정비 사장은 “재건축 연한 단축으로 재건축 시장에 등장할 목동 등지도 눈여겨 볼 만하다”고 말했다. 특히 목동 신시가지 1~2단지(1985년 입주)와 3~6단지(1986년 입주)는 각각 올해와 내년부터 재건축 추진이 가능해진다.

재건축 이주수요 많아 전세난 심할듯

당분간 재건축 시장은 꽃망울을 터트리기 좋은 날씨가 이어질 것으로 예상된다. 재건축 시장 안팎으로 호재가 많기 때문이다. 하지만 꽃잎을 떨어트릴 우박이 쏟아질 가능성도 없지 않다. 전문가들은 국내·외 경제를 가장 큰 변수로 꼽는다.

김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장 “정부 기대만큼 경기가 좋아지지 않고 있는 데다 국내·외에 경제 불안 요인이 산재해 있다”며 “국내 경제가 지금처럼 게걸음을 한다면 주택 수요 증가를 기대하기 힘든만큼 재건축도 영향을 받을 것”이라고 말했다.

전세시장 관리도 발등의 불이다. 서울시는 강남 3구와 강동구 일대 재건축 단지에서만 올해 2만4000가구가 이주할 것으로 내다본다. 여기에 강북권 일부 재개발 구역을 포함하면 내년까지 서울에선 5만8000가구 정도의 이주 수요가 발생할 것으로 예측한다.

하지만 올해 서울 신규 입주 물량은 평년보다도 적은 수준이다. 상황이 이렇다보니 이미 강남권을 중심으로 벌써 전세난이 가중되고 있다. 강동구 둔촌동 뉴롯데공인 김복희 사장은 “지난해 말부터 전세 물건이 씨가 말랐다”고 전했다. 이 일대 전셋값은 주택형별로 한 달 새 3000만원씩 뛰었다. 김태섭 주택산업연구원 연구위원은 “재건축이주 시기 조정은 물론 임대사업자가 전세를 놓으면 세금을 줄여주는 등의 조세지원책을 적극 강구해야 한다”고 말했다.

재건축과 달리 재개발 시장은 그리 낙관적이지 않다. 시공사 선정시기 완화 등의 호재가 있지만 출구전략(주민들이 원하면 사업 해제)이 발목을 잡을 것 같다. 2012년 출구전략이 시행된 이후 지금까지 서울에서만 187곳의 재개발 사업장이 문을 닫았다. 다만 사업 속도가 빠른 곳이나 입지여건이 괜찮은 등 사업성이 있는 곳은 주택 수요나 투자 수요가 따라 붙을 가능성이 높다. 백준 사장은 “주거 선호도가 높고 사업이 빠른 용산구나 성동구, 동작구 등지가 관심을 끌 것”이라고 말했다.