"부동산인도명령실무"

[날쌔]

 

부동산인도명령 

민사집행법 제136조(부동산의 인도명령 등)

①법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 법원은 매수인 또는 채권자가 신청하면 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 관리인에게 부동산을 관리하게 할 것을 명할 수 있다.

③ 제2항의 경우 부동산의 관리를 위하여 필요하면 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 제1항의 규정에 준하는 명령을 할 수 있다.

④ 법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 제1항 또는 제3항의 규정에 따른 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다. 다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니하다.

⑤ 제1항 내지 제3항의 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

⑥ 채무자·소유자 또는 점유자가 제1항과 제3항의 인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인 또는 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다.

Ⅰ의의

경매입찰기일에 최고가매수인으로 선정되어 그 대금을 지급한 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는데 이를 인도명령이라 한다.(민사집행법 136조 1항)

다만 대금납부 후 6개월이 경과한 때에는 매수인은 부동산 인도 ‧ 명도청구의 소를 제기하고 그 판결에 의하여 부동산의 인도 ‧ 명도를 받아야 한다.

1. 인도와 명도의 구별

인도는 부동산이나  선박의 직접지배, 즉 점유를 채권자에게 옮기는 것이고, 명도는 주거인을 퇴거시키고 거기 있는 동산을 철거한 뒤에 인도하는 것으로 명도는 인도의 한 형태입니다. 그러나 민사집행법에서는 각 규정에 있어 “인도”로 통일하였습니다.

2. 건물인도집행 (강제집행)

인도, 명도는 채무자로부터 점유를 임의적 또는 강제적으로 수취하여 채권자에게 이전하기 위해서 퇴거를 명하고, 여기에 복종하지 않을 경우 실력으로 강제할 수밖에 없게 되는데 집행관의 물리력만으로 강제할 수 없을 때에는 경찰 또는 국군의 원조를 받을 수 있습니다.

3. 부동산인도명령대상

채무자의 가족, 고용인 기타 동거자는 점유보조자에 불과하므로 채무자와 같이 퇴거를 명할 수 있으나 임차인 등과 같이 독립의 점유자로서의 지위를 가진 자에 대하여는 따로 이에 대한 집행권원(인도명령 결정문)이 없으면 집행할 수 없습니다.

 ※대법원 1998. 4. 24. 선고 96다30786 판결【건물명도등】

부동산의 인도명령의 상대방이 채무자인 경우에 그 인도명령의 집행력은 당해 채무자는 물론 채무자와 한 세대를 구성하며 독립된 생계를 영위하지 아니하는 가족과 같이 그 채무자와 동일시되는 자에게도 미친다.

※인도명령신청과 심문절차

법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다. 다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원이 없는 경우에 심문을 생략할 수 있으며 일단 심문기일을 정하여 진술할 기회를 주었음에도 그 점유자가 심문에 응하지 아니한 때에는 그의 진술을 듣지 않고서도 인도명령을 발할 수 있다. 그러나 심문기일통지서가 송달불능이 된 경우에는 바로 인도명령을 발할 수 없고 주소보정을 명하거나 공시송달 등 적법한 통지절차를 거쳐야 할 것이다. 채무자 또는 소유자의 일반승계인에 대하여 인도명령을 발하는 경우에는 심문을 하지 않고 인도명령을 할 수 있다.

인도, 명도집행은 채권자나 그 대리인이 출석한 때에 한하여 집행할 수 있으며, 집행관이 채무자로부터 수취한 점유를 채권자에게 이전하여야 집행이 완료되며 집행목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도합니다.

가. 집행절차

1) 인도명령신청시기 → 대금납부와 동시에 신청가능 (대금완납증명원 첨부), 소유권이전등기를 완료한 경우 (등기부등본 첨부)

2) 부동산인도명령결정문이 낙찰인에게 송달되면 해당 담당계에 전화하여 상대방(점유자)에게 송달되었는지 문의하고 송달되었다면 같은 법원 민원실 제 ‧ 증명과에 인지(송달증명:500+집행문부여500원=1,000원) 첨부하여 송달증명, 집행문 부여신청서 2부 작성 접수하면 담당자가 확인하고 1부는 신청인에게 반환한다. 부동산인도명령 담당자에게 발급요청 한다.

신      청      서 ※해당사항을 기재하고 해당번호란에 ○표
사 건 번 호      타기              (단독,       .     .    . 선고, 기타)
원고(채권자)    피고(채무자)	집행문부여인지액 500원 송달증명  인지액 500원 확정증명  인지액 500원
1. 집행문부여신청     위 당사자간 사건의 결정 정본에 집행문을 부여하여 주시기 바랍니다.
2. 송달증명원    위 사건의  결정 정본이 2005.  .  . 자로 상대방에게 송달되었음을 증명하여 주시기바랍니다.
3. 확정증명원  위 사건의결정 정본이 .    .    . 자로 확정되었음을 증명하여 주시기 바랍니다.
2005.    .    . (1항, 2항, 3항)  신청인 원고(채권자)             (인) 전주지방법원 군산지원 귀중

Ⅱ 송 달

인도명령결정 정본은 신청인과 상대방(소유자 및 채무자 등)에게 송달되어야 한다.

 실무상 인도명령결정문이 채무자등에게 송달되어야 민사신청과에서 송달증명원을 발급받아 강제집행을 실시할 수 있는데, 채무자 및 소유자가 우편송달을 고의적으로 피하는 경우가 많고 폐문부재등으로 송달이 되지 않아 절차지연의 주된 원인이 되고 있다.

1. 주소보정명령

임차인, 점유자등이 주소를 변경하여 우편송달이 “이사불명”“폐문부재”등 관계서류가 송달되지 아니하면 인도명령신청자에게 주소보정명령이 내려진다.

주소보정명령서를 동사무소에 제출하고 대상자의 주민등록표를 발급받아 주소지가 변경되었으면 “주소보정서”를 변경되지 않았으면 재송달신청서를 제출한다.

주   소   보   정   서

    사    건     2005 타기 12345호 부동산인도명령

    신 청 인     이  광  수                        *인지없음

    피신청인     ㅇ  ㅇ  ㅇ                            

   위 신청인은 전주지방법원 군산지원 2005 타기 12345호 부동산인도명령사건에 관하여 피신청인            의 주소를 보정합니다.

아       래

1. 피신청인    이  광  열

         보정할 주소 : 군산시 나운동 1117의2 금호3차아파트 가동 503호

첨부:주민등록 초본 1통

2005.  1.  28.

                                    위 신청인   이  광  수 󰄫

전주지방법원  군산지원   귀 중

 재 송 달 신 청 서

사    건         2005 타기 2345호  부동산인도명령

신 청 인        이  광  수                         *인지없음

피신청인        일  광  수

위 당사자간 귀원 2005 타기 2345호 부동산인도명령사건에 관하여 신청인은 피신청인에 대하여 재송달을 신청합니다.

1. 피신청인 일광수의 주소

  군산시 수송동 은파부동산 ...

2. 재송달신청이유

신청서에 기재된 피고의 주소지,  군산시 수송동 은파 부동산...는 피신청인이 거주하고 있으며, 주간에 외출이 많아서 우편송달을 받지 못하였던 것이므로 위 주소지로 재송달하여 주실 것을 신청합니다.

첨 부 서 류

1. 주민등록표 등본 1통

2005. 12. 23

위 신청인   이 광 수

전주지방법원  군산지원       귀 중

2. 특별송달신청

특별송달제도는, 우편송달이 불능되면 집행관 또는 법정경위 등 특별송달기관에 의한 공휴일, 야간송달을하는 제도이다.

인도명령에 있어서 채무자 및 소유자는 신문기일을 정하지 않고 인도결정하고 송달하여 송달되지 않으면 발송송달하는 방식이 법원의 실무인거 같다. 그러나 채무자 및 소유자를 제외한 임차인등 점유자는 심문기일을 정하지 않고 인도명령을 거부할 수 있는 권원이 있다면 언제까지 의견서를 제출하라는 진술기회를 준다.(약 20일이내) 그 후 매수인에게 대항할 수 없는 점유자를 상대로 인도명령을 결정한다.

특별송달신청서

사    건       2005타기 5678  부동산인도명령

신 청 인       이  광  수

피신청인       일  광  수

위 당사자간 2005타기 5678 부동산인도명령사건에 관하여, 귀원이 피고에 대하여 2005. 12. 21. 결정정본을 송달하였으나, 피신청인은 주소지에 거주하면서 위 정본의 수령을 이유없이 거절함으로,

또는 피신청인은 영농관계로, 야간에 집에 거주하므로,

또는 피신청인은 일요일에 집에 들려 거주하므로 귀원 소속 집행관으로 하여금 송달을 할 수 있도록 하여 주시기 바랍니다.

첨    부    서    류

1. 송달료납부서, 집행간수수료(소액환 금    원)  1통

2005.    12.    21.

신청인   일  광  수

전주지방법원  군산지원   귀중

*특별송달 송달보고서상 송달불능사유를 공시송달의 소명사유

예전에는 공시송달 소명 자료로 리장, 통장의 위촉장사본을 첨부한 불거주확인서를 제출하였지만 2002. 7. 1. 개정된 민사소송법의 시행이후로, 법원실무가 아래  “민사재판 운영실무”로 바뀌어 공시송달을 신청하기 전에 먼저 집행관에 의한 특별송달을 신청한뒤 송달불능사유를 이유로 공시송달 신청의 소명 자료로 첨부한다.(이유가 정당하면 공시송달 결정됨)

1) 우편송달이 불능인 경우

가) 채무자 및 소유자: 발송송달 한다.

나) 임차인 및 점유자 등 : 인도명령절차를 지연시키는 가장 큰 문제로, 실무상 대부분 주소보정명령이 나는데 먼저 주소지 변경 여부를 확인하고 주소지의 변동이 없으면 재송달신청, 야간송달(특별송달)후 송달이 안 되면 아래 [법원행정처, 민사재판 운영실무 -신모델 실무편람-  60쪽] 내용을 참고하여 공시송달 신청한다.

※공시송달 요건의 심사

원고가 공시송달신청을 한 때에는 참여사무관은 공시송달 요건에 해당하는지 여부를 1차적으로 검토한 후 소명이 부족한 경우에는 원고에게 소명자료 등을 제출하도록 보정권고를 한다. 이 경우 종전의 실무에서는 공시송달 요건에 대한 소명자료를 "불거주확인서" 또는 "주민등록말소자등본" 등으로 엄격하게 제한하는 경향이 있었으나, 불거주확인서는 현실 여건상 그 제출을 강제하기 어려운 경우가 대부분이고["사실확인서 발급지침(행정자치부 예규 제80호, 2001. 7. 20.)" 참조], 또 주민등록말소자등본을 제출하기 위해서는 주민등록법상의 직권말소절차(주민등록법 17조의2)를 거쳐야 하므로 그 절차가 번잡하고 시간이 많이 걸리는 문제점 등이 있다. 그러므로 예컨대, 집행관 또는 법정경위가 실시한 특별송달 송달통지서에 송달불능사유가 구체적으로 적혀져 있는 때에는 이것을 바로 공시송달의 소명자료로 활용하는 등 탄력적인 운영방식이 필요하다.(민사재판 운영실무)

※ 재침입에 대한 책임

집행관이 채무자의 건물에 대한 점유를 해제하고 이를 채권자에게 인도한 후 채무자의 출입을 막기 위하여 출입문에 판자로 막아 둔 것을 채무자가 이를 뜯어내고 그 건물에 들어갔다  하더라도, 이는 강제집행이 완결된 후의 행위로서 채권자의 점유를 침범한 것이고 공무상표시무효죄에는 해당하지 않는다.

※명도집행을 하는데 채무자가 없으면

1. 채권자의 참여

채권자 또는 그 대리인과 채무자는 강제집행에 참여할 수 있으나 참여하지 않아도 집행할 수 있습니다. 그러나 인도 또는 명도는 채권자가 그 점유를 이전받아야 하므로 채권자나  그 대리인이 출석하지 않으면 집행하지 못합니다.(민사집행법 제258조②)

철거와 퇴거는 점유이전이 필요 없으므로 채권자가 출석하지 않아도 집행할 수 있습니다.

2. 채무자의 참여

인도. 명도는 반출물건을 채무자에게 인도하여야 하므로 채무자(또는 동거인)가 있을 때에 집행하며, 만일 채무자가 없을 때 집행할 경우 반출물건의 목록을 작성하고 채무자비용으로채권자보관으로 합니다.  퇴거. 철거도 반출할 물건이 있는 경우에는 이와 같습니다.

3. 압류집행관에 대한 통지

목적물내에 압류. 가압류 또는 가처분한 동산이 있는 경우에도 인도, 명도할 수 있지만, 그 집행한 집행관에게 그 취지와 그 동산에 대하여 취한 조치를 통지합니다.(민사집행규칙 제188조, 제189조)

• 임대인이 그 임차인과의 임대기간이 만료되었다는 사유만으로 임차인 소유의 의자, 탁자 등을 들어내고 새로 만들어온 열쇠로 식당문을 잠궈 영업을 하지 못하게 한 행위는 결코 사회상규에 위배되지 않는 정당한 행위이거나 자구행위에 해당한다고 볼 수 없다.(대법원 1986.12.23.  86도1372)

*지금까지 인도명령의 의의 및 송달에 관하여 알아보았고 시간이 허락하면 건물인도집행절차의 현장에서의 실무 및 인도명령에의하여 파생되는 여러 가지 상황을 알아보겠습니다. 예) 유치권자에 대한 인도명령등

                                             작성 -날쌔- 

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