Re:근저당권 해지 관련

[질문] 안녕하세요. 어려운 일 있을때만 도움 요청 드리는 것 같아 송구스럽네요 제가 A집에 전세로 살고 있다가 기간이 만료되어 B집을 전세로 구하였습니다. A집에 들어오실 분이랑 시기가 한달 정도 차이가 나서..B집 주인에게 양해를 구해잔금을 받기전에 한달간은 계약금 10%인 1,600만원만 주고 이사를 왔습니다. 한달이 지나 A집에서 전세보증금을 받아서 B집 주인에게 드릴려고 하는데B집 주인이 계약서 내용과 다르게 은행 근저당권 해지를 못 해준다고 나오는 상황입니다. 상황인즉슨 본인이 1억 5천을 대출 받아서..1억 8천 정도가 설정되어 있는데지금 갚으면 환매수수료가 100만원이 넘게 나온다는 얘기지요.. 집주인은 별일 없을테니 일단 전세금 잔금 주면 절반까지는 환매수수료 안 나와서 일단 갚고나중에 정산하겠다고 하는데시세가 2억조금 넘는 아파트에 근저당을 1억 8천이나 걸린 상태에서 저희는 남은 전세금 못주겠다고 버티는 상태입니다. 어떻게 해야 원만한 해결이 가능할런지요..주인이 손해를 보더라도 갚는 게 최선인 거 같은데정안되면 불편해서 다른 집을 구해야 할 것 같은데..이에 대한 손해는 어떻게 보상받을 수 있을까요?  [답변]계약서 내용에 임대인이 잔금시 근저당권을 해제해 주겠다고 계약서에 약정했다면 임대인은 이를 이행하여야 합니다.만약 이를 이행하지 않을 경우 임대인은 계약사항을 위반하는 것이므로계속적인 임대차 관계를 존속할 수 없는 경우에는 계약을 해제하고, 손해배상이나 위약금의 청구도 가능할 것입니다.계약서 내용을 보기 전에는 정확한 판단을 할 수는 없으나 님의 질문의 취지에 따르면 그렇다는 것입니다. 주인이 전세보증금 잔금으로 은행에 근저당을 해제해 준다하다라도 은행에 님과 임대인이 직접 방문하여은행에 잔금을 지급할 때 근저당해제를 하여야 하므로 바로 오늘 4시 이전까지 법원에 말소접수처리 해야 한다고 다짐을 받고 확인한 다음 돈을 건내야 할 것입니다.엄격하게 말씀드리면 은행의 법무사가 현장에 나와서 은행측의 말소서류를 받고 확인함과 동시에잔금을 지급하고 임대인으로부터 영수증을 발급받으면 되는데 이는 은행의 사정에 따라 조금씩 다를 수 있으므로상황을 잘 판단하셔야 합니다. 기장 최선의 방법은 계약서 내용과 같이 주인이 근저당을 모두 말소처리하는 것입니다.아니면 임대인의 감액된 근저당의 채권최고액(대출 잔금이 아님, 통상 대출금액에 120~130!로 채권최고액을 잡습니다.)과님의 전세보증금을 합하여 시세의 최하위 금액의 약 70% 이하의 수준 정도는 되야 안심 하실 수 있겠습니다.이 정도도 법이나 규정에 정해진 사항은 아니므로 단정 할 수는 없음을 알려 드립니다.  정확한 판단은 계약서를 봐야만 알 수 있는 것으로 님의 신중한 판단이 필요합니다.추가 질문 사항이나 의문사항이 있으시면 항시 질문히여 주시기 바랍니다.민약 유선통화가 필요하시다면 010-3574-5959로 전화주시기 바랍니다.     리치공인중개사사무소 055-266-4580 이기찬 드림