시골의사의 부자경제학 요약본.

박경철이라는 시골의사의 부자학.. 또는 금융학이라고 해야할듯싶다. 먼저 증시전문가여서 그런지 증권쪽에 조금더 관심이 쏠려있는듯한 인상을 받았다. 물론 증권에 할당된 양은 많지 않지만 낙관적 시각은 무시할수 없을듯 .. 그러나 전반적으로 돈의 흐름에 대해 굉장히 많은 공부를 했음을 알수 있었다. 이 책에서 주요내용 또는 말들을 요약한다. 재테크 일반 * 월 250만원의 소득자 = 약 7억원의 세후 예금이자와 같음. : 소득을 유지하는 것이 부를 유지하는 길임. * 인플레가 있기 때문에 급여소득자 = 저축하거나 투자해야하고 .. 이자수익자 = 월지출은 이자이하로하고 나머지는 재투자필요 * 비율투자를 하자 !! : 월 200만원씩 3%에 적금하는 방법 => 월 100만원씩 6%에 투자할수 있는 방법을 찾을것. * 재테크의 세가지 기준 1) 부자의 기준을 세우자 .. 나의 부자의 기준은 얼마 ? 2) 자신의 능력을 높여서 자산가치를 불리자 3) 노후자금은 비율투자로 .. * 과거 20년동안의 투자수익률은 : 복리예금 > 채권 > 부동산 > 주식 * 금리 : 금리는 시간을 사고파는 결과. => 이자율을 중심으로 경제현상을 바라봐야. * 부자/빈자의 심리 1) 인간은 타인에 대한 시기/질투심의 존재 2) 평상심을 잃어버리는 인간의 속성 3) 게임의 끝에 동참하는 참혹함 * 부자의 투자양식 1) 인내심이 강하며 곁눈질하지 않는다. => 적정수준의 수익률에서 빠진다. 2) 불필요한 비용을 최소화한다. * 부자들의 금리에 따른 투자결정이론 ( 코스톨라니의 달걀모델) 금리고점 -----------------------------------금리저점 -----------------------------------> 금리고점 예금투자 ---> 예금=>채권투자 ---> 채권매도=>부동산 ---> 부동산매도=>주식투자 --> 주식매도=>예금 * 투자자의 분포 5% => 큰이익 25% => 작은 이익 ( 리스크 감안하면 본전 ) 20% => 본전 ( 리스크 감안시 손해 ) 50% => 손실 금리 * 인플레는 복리로, 금리는 단리로 움직인다. 금리투자가 항상이익은 아님, 복리투자는 항상 이기는 게임 * 복리는 : 기간이 길면 길수록 , 재투자기간이 짧으면 짧을 수록 원금이 커진다. * 예대마진이 상승 -> 이자변동성의상승 -> 투자율상승 -> 기업가정신,자산투기상황 즉 예대마진이 증가하고 있을 경우 은행수익이 증가하고 경기회복/주가상승으로 이어진다. 은행의 예대마진율을 주시할 필요가 있음 * 단기금리 = 콜금리 (한국은행 => 은행) 콜금리상승 -> 은행대출이자상승 -> 기업/개인 대출감소 -> 투자감소 -> 경기하강 * 실제이자율 : 3년만기 회사채 이자율 보통 실제이자율 > 콜금리 * 보통 채권금리 > 예금금리 1) 금리하락기 채권투자 : 이익 ( 고점매수 ) 2) 금리상승기 채권투자 : 손해 ( 저점매도 ) * 채권은 만기까지만 망하지 않으면 된다. * 장기금리 : 5,7,10년 장기채 = 국공채 * 은행예금 : 표면금리 - 인플레 - 세금 > 0 이면 이익인지 주시 필요 * 장/단기채 이율로 경기예측방법 1) 보통 장기채금리 > 단기채금리 2) 장기채금리 <= 단기채금리 : 현재경기는 양호하나 장기적으로 낙관불가 3) 장기채금리 >> 단기채금리 : 현재경기는 흐리나 장기적으로 낙관가능 가격을 바라보는 관점 * 거래의 당사자중 누군가는 일정기간 기준으로 이익/손해 * 항상 시세는 현재의 여건을 반영하고 시세판단은 언제가 현시세가 적정가로 가정하고 시작해야함 * 적정가라는 것은 매도자와 매수자의 심리적 불균형까지 반영한 것 * 시세를 평가하는 두가지 기준 1) 기본적 분석 : 내재가치 기준 ex) PER 등 2) 기술적 분석 : 시스템 분석. 함수분석 가격논리 * 평균값에서 벗어나는 상승률이나 하락율이 있을때 이것이 평균자체의 이동인지 아니면 일시적 일탈인지 확인이 필요. * 예제 어떤 아파트가 최근 거래가는 1억원.. 지난 1년간 10%의 상승률이 있었다. 월별로는 9000 - 9200 - 9500 - 9200 - 9400 - 9500 - 9600 - 9400 - 9500 - 9700 - 9800 - 1억 이었고 월평균 아파트가격은 9500이고 한달평균 거래량은 50채였다. 케이스1 == 그런데 다음날 한채가 1억 2000만원에 팔렸다. ( 20% 상승 ) 1) 판단1 : 이 아파트에는 숨은 호재가 있어서 누군가 빨리 선점하려 한다. 2) 판단2 : 아파트가격에 둔감한 누군가 어리석은 거래를 했다. 케이스2 == 그런데 다음날 한채가 8000만원에 팔렸다. ( 20 % 하락 ) 1) 판단1 : 원주인이 급전이 필요해서 싸게 팔았다. 2) 판단2 : 주변에 기피시설이 들어온다는 소식을 접하고 먼저 뛰어내렸다. 케이스3 == 그런데 다음날 5채가 1억2천만원에 거래, 또는 8000만원에 거래되었다면 당신은 어떻게 할 것인가 ? ====> 시세에 반응하는 사람들의 심리.. 이것을 간파하는 자가 거래르 유리하게 이끌어 나간다. * 가격에 영향을 미치는 정보 1) 내가가진 정보는 다른 사람의 것과 달라야 한다. 2) 내가가진 정보는 다른 사람의 것보다 정확해야 한다. 3) 내가가긴 정보는 다른 사람의 것보다 구체적이어야 한다. 4) 적절한 시의성이 있어야 한다. * 다른 사람이 어떻게 판단하는지를 아는 것이 중요 ( 가격의 평균치와 타인의 판단 ) * 부동산의 예. 호가가 상승, 거래는 부진 == 팔지않겠다는 사람만 있다. * 거래에 있어 가장 중요하게 생각해야하는 것. 1) 인지부조화의 상황을 경계하라 ( 내가 옳다는 생각을 버려라 ) 2) 내가 가진 정보를 평가하라 ( 정보로써의 독점성,정확성등이 떨어지면 다른 사람의 입장을 살피는 돋보기로 활용하라) 3) 다른 사람의 판단을 주시하라 4) 거래 그 자체를 주목하라. ( 거래가 많다는 것은 어떤 상황이 크게 변할 수 있는 신호 ) 인플레이션과 자산가치 * 인플레가 부동산가격상승률을 앞서면 부동산에서 관심을 떼고 그 격차가 커지면 매수후 인플레율이 올라가는 시점에서 매도, 이익실현 * 주식의 경우 금리이상의 배당수익을 받을 수 있는 기업에 투자하면 매년 배당수익을 받고 배당수익을 재투자했다면 추가 복리수익 가능 * 아파트는 배당수익이 없으므로 상가와 달리 인플레보다 훨씬 많이 올라야한다. * 기업이 생존하는 한 장기투자를 하면 자산가치의 평균증가액은 챙길수 있다고 생각하고 장기투자가 유리 * 자산투자로 얻게될 기회수익의 크기 : 주식>부동산>예금 ( 수익의 기회크지만 실패가능성 높음) 전체 평균하면 예금>부동산>주식 ( 수익은 낮지만 실패가능성 낮음) * 화폐를 단 하루라도 그대로 보유한다는 것은 재테크세상에서 가장 바보같은 짓 장기투자 * 모두가 이길수 있는 게임 = 장기투자 * 토지에 대해서는 장기투자를 하지않는 것이 무조건 옳다. ( 금리이상의 효율을 얻을수 없다 ) * 장기투자에서 가장중요한 것은 리스크관리 * 실제 사람의 투자행위는 20퍼센트만 성공, 80%는 손해 * 금리(평균)에 투자하는 경우 평균적으로 자산의 상승분만큼 이익을 볼것 * 부동산은 중/단기 투자대상임. * 단기투자는 승리한 소수를 제외하고는 결과적으로 폭탄돌리기 * 우량주에 대한 장기주식투자는 경제의 커지는 파이와 동행하는 것. * 장기투자는 계획되고 통제되어야 한다. ( 금리가 상승하면 위험을 줄이고 금리가 하락하면 기대이익을 늘려) 단기투자 * 모두가 질수도 있는 게임 = 단기투자 * 모든 개인투자자는 투자시점을 경기고조기에 선택 투자를 위한 종자돈 만들기 * 종자돈을 만들어야 하는 이유 : 투자 성공율을 높이기 위해 * 목표액의 10%에 해당하는 종자돈을 만들어라.. 7억이면 7000만원 * 종자돈은 은행을 벗어나지 말고 만들어라. * 리스크를 가진 은행상품조차도 전체 금융상품에 비해서는 매우 안정적 * 리스크와 기대수익율 순위 1위가 저위험, 저수익 1) 은행예금 2) 은행 ELD : 주가지수 연동예금 : 원금은 정기예금, 이자는 주식이나 옵션에 투자, 원금보장, 3) 증권사 ELS, ELF, 채권형 펀드 4) 주식형 펀드 5) 주식/부동산에 대한 직접투자 6) 증권사 ELW 부동산투자 * 우리의 경우 미국처럼 자산시장이 급락하지는 않을 것. * 부동산이 계속활황 ? 1) 현재 50대가 은퇴연령대에 진입하는 시기가 되면 현재 주택시장가격 유지 힘들것. 2) 자산시장의 구조적 변동가능성 - 현재 주택가격 상승의 가장 큰 요인은 = 인플레에 대한 기대심리 3) 만성적인 고평가로 유동성 감소 : 글로벌 투자 어려움. * 가구당 부동산 보유액 = 3 ~ 4억 = GDP의 6배수준, 3배수준인 나라와 비교할때 고평가 * 2006 ~ 2010년 사이에는 토지시장 침체될것을 명심 * 2010년 이후 토지수요는 급격히 줄어들어 부동산시장 냉각 가능성 다분 * 현재 부동산 시장은 10년이내 급락, 시장재편후 간접투자일반화 예상 * 전반적으로는 결국 단기중립/장기하락, * 그러나 서울은 개발면적의 고갈로 인구가 정체되고 수도권/경기는 상당한 인구증가, 지방은 정체/축소예상 * 인구분산정책은 성공하기 어려워 == 인프라 문제 * 서울을 중심으로 집중개발지역은 서울권의 반경 20 ~ 40 Km 이내지역중 상수도보호구역을 제외한 5억평, 향후 소요면적은 주거용 1억 8000만평, 공단 1억평등 총 2억 8000만평 * 향후 부동산투자전망이 좋은 곳은 수도권밖에 없다. * 김포/고양지역이 가장 좋은 투자처가 될 가능성이 높음 * 변수주의 1) 수도권지역의 농지는 금싸라기가 될 가능성 다분 2) 주택/토지에 대한 규제때문에 ==> 상업용토지/건물로 이동할 것 3) 보유세강화 : 미국수준인 1%까지 올릴것 => 지방토지하락, 주택가격하락 4) 고령화로 부동산 처분 가능성 * 전체적으로 10년간 점진적 상승후 급격한 조정후 15년후 안정 * 서울중심가의 고가아파트와 지방도시의 토지가 가장 위험 * 수도권주변 도시의 개발 가능지의 토지투자는 여전히 가능성있음 ( 세금이 크게 상승하지 않으면 ) * 아파트 가격 - 앞으로는 단독/노후상가,건물,빌라에 투자하는 것이 합리적 - 강남 30만호, 5대 신도시 30만호의 희소가치는 지속상승 가능성 * 향후 10년이내에는 부동산투자의 비중을 줄여라. * 경기북부지역의 부동산에 투자하는 것이 유리 주식시장 * 연기금/퇴직연금이 주식시장으로 편입중. * 금리가 낮고 인플레가 낮은 상황에서 주가상승 * 1400포인트를 돌파한 증시가 1200포인트를 가더라도 차익실현일뿐, 고점신호는 아님 * 공격적으로 증시에 공적자금이 투입되는 신호 1) 고점대비 주가가 크게 하락해서 가격메리트가 생기는 경우 ( 고점대비 15 ~ 20 % ) 2) 고점을 넘어선는 폭발적인 상승 * 대형주와 성장주를 중심으로 한 핵심주장세 * 우량 불루칩이나 대형 성장주위주의 장세 * 여유자금 운용 : 60%는 주식투자, 40%는 금리투자 재테크에 대한 오해와 편견 * 72의 법칙 72/금리 = 복리로 원금이 두배가 되는데 걸리는 년수 ex) 72/7.2 = 10년, 72/10 = 7.2년 = 가치가 1/2로 떨어지는데 걸리는 시간 72/인플레율 * 만기가 긴 상품에서 원금보장은 무의미. * 재테크란 성공한 사람들의 몫 * 부자가 되는 길은 자산투자의 수익률로 따라잡을수 있는 것이 아니고 자산투자수익율을 압도하는 부가 가치를 낸 사람들의 몫 * 부자가 되고자한다면 다른 사람들이 열심히 일하고 연마하고 능력을 키워나갈때 나는 무엇을 하고 있었는지 뜨겁게 반성하는 것이 출발점이다. * 재테크는 인간이 만들어낸 수단중 가장 어렵고 까다롭고 예민한 것. * 왜.... 부동산족집게와 주식전문가가 족집게 강좌를 연다고 생각하는가 ? - 그들은 자신의 성공이 행운의 결과임을 잘 알고 있는 사람들 * 투자는 자산은 고정, 그것에서 발생하는 이율로 투자 * 단 1%라도 매달 수익을 늘려가는 것이 가장 중요 * 대중이 모두 신뢰도를 가지는 시점이 정점국면,, 모두가 정점이라고 생각하는 국면은 절대오지 않는다. 새로운 기회 == 신규상품에 항상 주목하라. * 기관투자가들이 설계하는 최초의 상품은 항상 고수익 ex) 뮤추얼펀드, 적립식펀드 * 안목있는 투자가가 새로운 상품을 들고 나왔다면 그 상품의 경쟁력은 이미 최고 * 자산시장에서 새로운 상품이 등장하면 추이를 예의 주시 재테크의 절대원리 * 신뢰할수 있는 투자자(기관,외국인)의 움직임은 최소한 개인보다는 옳고 나보다는 무조건 옳다. ex) IMF주요건물이 외국인에 넘어갈때 ==> 향후 부동산 가격상승 예측 은행과 알짜기업주식이 외국인에 인수 ==> 주식 저평가상태 예측 1) 정부가 기획하는 것은 구조적필요에 의한것 == 리스크가 낮다. 2) 자산관리자들이 기획하는 것 == 리스크를 고려한 상태에서 수익이 높다 * 금융시장에서 새롭게 등장하는 상품에 항상 주목해야 한다.