[앤드류 문의 융자백과] 수입증명

[이민박사]

앤드류 문/사우스 웨스트 파이낸셜 대표

가장 낮은 이자로 융자를 받을 수 있는 컨포밍 융자의 한도액이 2009년 1월 1일부터 LA와 오렌지 카운티의 경우 41만7000달러에서 62만5500달러로 상향 조정된다. 컨포밍 융자의 자격조건이 이전보다 강화될 지는 아직 미지수지만 정부 차원의 주택경기 부양책이 강구되고 있는 현실을 감안한다면 큰 변화는 없을 것으로 예상된다.

현재 시행중인 컨포밍 융자 자격조건 중 수입증명에 관해 알아보자. '요즈음엔 융자가 까다로우니 다운 페이먼트를 30%는 해야 한다'고 생각하는 사람들이 있는데 꼭 그런 것은 아니다. 수입증명을 할 수 있다면 10%의 다운으로도 융자가 가능하다.

수입증명이라 함은 융자받는 사람의 모든 월 페이먼트의 총합이 월 수입의 45% 정도를 넘지 않는다는 것을 서류로 보여주는 것을 말한다. 즉 구입하고자 하는 집의 월 페이먼트가 1900달러 한 달치 재산세가 350달러 집보험료가 100달러 자동차 페이먼트가 300달러 크레딧카드 미니멈 페이먼트가 100달러라면 월 페이먼트의 총합은 2750달러가 되는데 이 때 월 수입이 6111달러($6111ⅹ45%=$2750) 이상 임을 보여주면 되는 것이다.

직장생활을 하는 첫 주택 구입자라면 월급이 6111달러가 되면(부부라면 두 명의 수입을 합해) 10%의 다운으로 집을 살 수 있는 것이다(첫 주택구입이 아니라면 계산이 달라진다). 자영업자라면 세금보고서의 월 수입 6111달러를 보여주면 된다.

그러나 다운페이를 적게 하는 대신 약간의 손해를 감수해야 하는데 위에 예를 든 모기지 페이먼트 1900달러에 포함되어 있는 PMI(20% 미만의 다운페이를 할 경우에 반드시 들어야 하는 모기지 보험료) 160달러가 그것이다.

위에 예를 든 월 수입 대비 월 페이먼트의 수치는 FHA 융자에도 적용되는데 크레딧이 좋지 않고 10%의 다운페이를 준비할 수 없다면 크레딧 580점 이상 3~5%의 다운페이로 수입증명을 하고 FHA 융자를 받을 수 있다.

20%의 다운이 가능하다면 수입증명보다 수월한 VOE로 융자를 받을 수 있다. VOE란 직장을 증명한다는 뜻인데 '어떤 직장에서 얼마를 번다'는 식으로 서류를 작성하여 융자를 신청하게 되며 은행은 그 서류내용에 관해 직장에 확인하는 절차를 거치게 된다. 자영업자의 경우에는 다운 페이먼트를 많이 할지라도 대부분 수입증명을 해야 한다. 경제상황이 좋지 않을 때 융자은행들은 불안정한 비즈니스보다는 수입이 고정적인 직장인들을 선호하는 경향이 있기 때문이다.