전세살이도 서러운데…보일러 수리비 세입자에 전가?

[김동수원장 010-8920-3323]

전세살이도 서러운데…보일러 수리비 세입자에 전가?

중앙일보 | 2015.01.06 14:57

해마다 수만, 수십만건의 분쟁이 끊이지 않는 것이 주택 임대차 분야다. 원만히 해결되는 문제도 있지만 자칫 감정싸움으로 번지거나 합의를 보지 못해 법정까지 가는 예도 있다.

이렇게 되면 결국 어느 쪽이 이기고 지느냐를 떠나 양쪽 모두 시간적ㆍ정신적ㆍ금전적 피해를 입게 된다. 문제는 임대차 분쟁의 옳고 그름을 떠나 약자인 세입자의 패배로 끝나는 경우가 많다는 점이다.

임대차보호법이 존재하지만 갖가지 분쟁을 법규에 다 담을 수 없을 뿐더러 최소한의 내용을 담고 있는 법규조차 지켜지지 않는 예도 허다하다.

파손 등 즉각 임대인에게 알려야

기본적으로 주택 시설물에 관해서는 임대인과 임차인 모두에게 관리 의무가 있다. 임대인은 목적물을 임차인에게 임대하고, 계약 기간 중 그 불편없이 시설물을 사용할 수 있도록 유지해야 할 의무가 있다.

임차인에게도 의무가 있다. 예컨대 이런 경우다. 임대인은 겨울철에 보일러가 동파될 우려가 없는지 미리 점검해야 하고, 임차인은 보일러가 동파되지 않도록 관리해야 하는 것이다.

▲ 겨울철엔 보일러 동파 사고가 빈번하게 일어나고 있는데, 이를 두고 분쟁이 생기는 예가 많다.

요즘은 특히 보일러 동파 사고가 빈번하게 일어나고 있는데, 이를 두고 분쟁이 생기는 예가 많다. 임차인이 보일러 동파를 막기 위해 노력했다면 수리ㆍ교체 비용은 임대인이 물어야 한다. 하지만 동파 방지를 위해 위해 관리를 충실히 했다는 사실을 입증하기는 쉽지 않다. 여기서부터 감정싸움이 시작되기도 한다.

특히 보일러가 오래됐는데도 동파 사고가 나면 무조건 세입자에게 책임을 전가하는 임대인도 적지 않다. 하지만 세입자가 모두 부담해야 하는 건 아니다. 서울시가 2011년 1월 마련한 ‘보일러 동파 관련 주택임대차 배상책임 분쟁조정 기준’에 따르면 보일러 연식에 감가상각율을 적용해야 한다.

연식이 오래될수록 세입자의 부담 비율이 줄어드는 것이다. 또 7년이 지나면 원칙상 세입자는 배상 의무가 없게 된다. 여름철 장마로 인해 집이 침수 됐거나 비가 새는 것도 마찬가지다.

천재지변도 동일하게 적용

현행 기준에 의하면 세입자는 집주인에게 수리비용을 받을 수 있다. 임대인의 의무는 천재지변에도 동일하게 적용되기 때문이다. 침수 피해를 보지 않더라도 비가 오면 벽과 천장에서 물이 새는 사례가 있다.

정상 생활이 어려울 정도로 심각해 이사를 간다면 집주인이 이사 비용과 중개수수료 일체를 물어야 한다. 비가 올 때 정상 생활이 어려울 정도로 누수가 심각하다면 집주인이 이미 숙지한 것으로 봐 비용을 부담해야 한다는 해석이다.

다만 이런 예도 있다. 세입자가 아래층 거주자에게서 발코니로 물이 새 아래층으로 흘러드니 보수해 달라는 요청을 받는다면 이를 즉시 집주인에게 알려야 한다. 만약 이 같은 사실을 집주인에게 신속히 알리지 않아 아랫집에서 금전적 피해를 본다면 손해배상의 일부는 임차인이 져야 한다.

특히 어떤 경우도 시설물의 파손이나 고장 등으로 수리ㆍ교체를 해야 한다면 임차인은 바로 임대인에게 통보해야 한다. 법원에선 세입자가 전셋집 하자로 피해를 입었더라도 이를 집주인에 즉시 알리지 않았다면 손해배상을 청구할 수는 없다고 판결하기도 했다.

임대차 관련해 분쟁이 생기면 감정적으로 해결하지 말고 서울시 전월세보증금지원센터(02-2133-1200~1208) 등을 이용하는 게 좋다. 센터에 따르면 2012년 8월 개소 이후 지금까지 11만1102건을 상담했다. 이중 임대차 상담이 7만3000여 건에 이른다.

집주인과 세입자 사이에 발생한 다툼을 중재하는 간이분쟁조정제도도 활용할 만하다. 이 제도가 도입된 2012년부터 지난해까지 총 131건의 조정회의를 개최했다. 합의율도 63.5%에 이른다.

황정일 기자

[서창우]

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