2011년 10월 26일 수요일 서울중앙지방법원 현장교육 사례분석 2

[김영준]

2010-24825 물건번호 2번 : 지분경매, 현재 공실상태

중구 황학동 롯데캐슬베네치아 메가몰동 2층 2068-1호

대지면적 0.21평, 건물면적 0.71평. 본 상가의 면적은 전체가 13.28㎡(4평) 중 2.34㎡(0.71평)이 경매에 나온 것이다. 지분으로는 10분지 1.764이다.

소유자는 변외자외 6명인데 변외자의 지분 10분지 1.764가 경매에 나왔고 감정가 2,646만 원이지만 7회 유찰되어 최저가는 554만9,000원이다. 이렇게 여러 차례 유찰이 되는 것은 다른 공유자인 6명에게 공유자우선매수권이 있기 때문이다. 두 번째는 보존등기된 2009년 2월부터 현재까지 공실이라 밀린 공용면적에 대한 관리비를 인수해야 하기 때문이다.

공동소유 물건의 지분이라서 낙찰을 받는다 해도 다른 공유자와 함께 7명이 합의해야 임대나 용도변경 등이 가능하기 때문에 골치 아픈 물건이 될 수 있다. 지분이 제일 작은 사람이 유리하다. 일종의 알박기가 가능하기 때문이다.

또한 저당권은 동일한 날에 미래상호저축 강남점에서 6억2,600만원, 서초지점에서 5억2,000만원을 대출받아 설정하였다. 앞에서 설명하였듯이 공동담보인데 확인결과 롯데캐슬 2601호, 2044호, 하왕십리동 청계벽산아파트 106동 906호를 공동담보로 제공하고 대출을 받은 것이다.

이 물건은 2명이 응찰하였는데 김지혁씨가 최저가 보다 낮은 금액을 제시하여 무효 처리되었고 10분지 0.466지분의 공유자 이경혜씨가 공유자우선매수신청하여 최저가인 554만9,000원에 낙찰이 되었다. 제3자가 대리하였다.

2010-25507 물건번호 1번 : 토지별도등기, 최우선변제가 안 되는 임차인

서울 중구 신당동 갤러리하우스 101호, 대지 32평 전용면적 47.44평의 연립주택이다. 감정가 7억5천만 원, 최저가는 6억 원.

① 등기부등본을 보면 소유자 한범식은 2007년 1월 11일 토지를 임의경매로 낙찰 받아 2009년 2월 24일 연립주택을 신축하여 소유권보존등기를 하였다. 그 후 2009년 3월 3일 하나은행 고척동 지점에서 16억9천만 원과 10억4천만 원을 동일 날에 설정등기 하였다. 이것은 각각 2007년 7월 11일과 2008년 3월 28일에 토지에 근저당권설정 등기 당시 추가로 준공 후 연립주택에 저당권설정등기 계약을 하여 추가 담보로 설정등기 한 것이다.

이후에 박상호 저당권 1억2천만 원, 조덕환 저당권 5억 원이 추가로 설정되고 나서 2010년 2월 9일 신은진으로 소유권이전청구권가등기가 되었다. 선순위로 33억5천만 원의 저당권이 설정된 연립주택을 소유권이전청구권가등기 하였다?

물론 공동담보 물건이지만 4개의 공동담보 물건의 감정가를 모두 합해도 30억6천만 원이다. 연립주택 4채의 감정가 총액이 30억6천만 원이고 이 부동산의 등기부등본에 총저당권금액이 33억5천만 원인 물건을 매매예약을 체결하고 소유권이전청구권가등기를 하였다는 것이다.

② 임대차관계를 보면 5순위 신은진이 2010년 9월 13일 전입신고를 하였고 확정일자는 3일 빠른 2010년 9월 10일, 배당요구도 하였다. 보증금은 6,000만원. 말소기준권리인 2009년 3월 3일 이후의 보증금은 6,000만 원 이하인 경우 최우선변제로 2,000만 원을 배당받게 된다. 그래서 보증금이 6,000만 원인 것이다. 방4개, 욕실2개 드레스룸이 있는 전용면적 47.44평 전부 사용하고 있는데 보증금이 6,000만 원?

그렇지만 이 경우 최우선변제를 받지 못한다. 보증금 요건은 갖추었지만 최우선변제가 되려면 압류등기일인 2010년 9월 8일 이전에 전입신고와 점유가 되어 있어야 하는데 전입신고일 2010년 9월 13일이 임의경매등기일 보다 5일이나 늦은 것이다.

③ 토지별도등기가 되어 있다. 토지별도등기란 2007년 1월 11일 토지를 임의경매로 낙찰 받은 건축주 한범식이 2007년 7월 11과 2008년 3월 28일 하나은행으로부터 토지에 근저당권을 설정등기한 후 대출받은 돈으로 연립주택을 건축하고 준공검사를 받아 분양하여 소유권이전등기하기 전에 말소시켜야 하는 것인데,

말소가 안 된 경우 연립주택 등기부등본에 토지에만 별도로 등기가 된 내용이 있다는 의미로 대지권의 표시부분에 등기하는 내용이다. 이 경우에는 토지등기부등본을 발급받아 토지에만 있는 저당권의 채무액을 확인하여 대지권지분 비율만큼 인수하여야 하기 때문에 응찰하기 전에 반드시 확인하여야 한다.

확인해 본 결과 하나은행의 근저당권이 2개가 있는데 이는 2007년 7월 11일과 2008년 3월 28일 연립주택과 토지에 공동담보로 설정한 것이기 때문에 경매로 말소가 된다. 그러나 다른 하나 한성규의 2008년 5월 16일 근저당권은 연립주택에는 없고 토지에만 나온다. 이것이 토지별도등기이다. 설정금액은 3억 원이고 이 101호의 대지권 지분은 417분지 107.89이므로 약7,700여만 원을 인수해야 하는 것이다. 금액이 크지 않아 다행이지만 반드시 확인해야 한다. 만약 토지별도등기권자가 배당요구 하였다면 말소된다.

④ 이 물건은 경매신청권자인 우리F&I제17차자산유동화중개회사에서 단독으로 응찰하여 6억7천만 원에 낙찰 받았다. 이 경우 청구액은 22억4,500만 원인데 상계처리하면 한 푼도 내지 않아도 된다. 상계처리는 배당받을 금액 범위 내에서 낙찰금액을 감하는 것인데 배당받을 금액이 훨씬 크기 때문이다. 나머지 물건 3개도 마찬가지이다. 이렇게 자산유동화중개회사에서 경매로 낙찰 받아 자산관리공사에 매각을 의뢰하게 되면 그것이 공매물건이다.

자산유동화란 것은 대출채권(하나은행의 저당권) 등을 우리은행에서 만든 종이회사인 우리F&I제17차자산유동화중개회사에 매각하고 자산유동화회사에서는 향후 들어오게 될 원리금상환을 담보로 자산담보부수익증권(ABS)를 만들어 투자자에게 팔게 되는데 이러한 과정을 자산유동화라 하고 이렇게 만들어진 수익증권을 ABS라 한다.