<p class="cafe-editor-text">판례에서 따라 원상복구범위 질문<br /><br />대법원 1990.10.30. 선고 90다카12035<br /><br />이 판례에 의거하여<br /><br />기존학원원장에게 권리금 천을 주고 <br />그 시설을 그대로 인수하여 운영하던 중<br />경영악화로, 권리금을 받을 다음 세입자도 구하다구하다 안 구해져서 기간 만료로 떨고 나가는데<br /><br />임대인이 계약서특약사항에<br />최초분양시처럼 아무 것도 없는 직사각형으로, 즉 모두철거된상태로 원상복구한다 조항을 들어<br /><br /><br />질문:<br /><br />1번. 아무 것도없이 깨끗한 상태로 해야 하는지<br />2번. 권리금주고 들어온 그 상태, 즉 추가로 한 부분만 철거하는 건지 요.<br /><br /><br />1번은 세입자에게 불리한 조항이니 무효인가요?</p>
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[유리한 판례] 임대차계약에서 임대차계약이 해제(종료를 포함)된 때에는 임차인은 자기의 비용으로 임차한 목적물을 원상복구하여 임대인에게 명도하여야 한다고 정하여져 있으나, 그 임대차계약에서 임차인은 목적물 관리 및 유지·보존에 따른 관리비와 수리비, 조세공과금 등 일체의 유지비를 부담하기로 약정한 사실에 비추어 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 합의를 한 것이라고 본 사례. (출처 : 대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결)
이 판례는 읽어봐도 그 사실관계가 자세히 나와있지 않아서 어떤 경우에 이런 판단을 내렸는지는 잘 알기 어렵습니다. 아마도 원상복구의무와 평소의 임차목적물 관리의무가 대등한 부담으로 서로 교환되었다고 볼 수 있을 경우에 공평의 원칙에 입각하여 한번 주장해볼 수도 있는 판례 같습니다만, 여하튼 승산이 있는지는 저로서도 장담하지 못하겠습니다.
제시사례가 설령 상가건물임대차보호법의 적용을 받은 4억원(서울특별시)이하의 임대차라 하여도 편면적강행규정인 상가건물임대차보호법 어디에도 원상회복에 대한 강행적 적용 규정이 없어 임차인에게 불리한 임대인과의 약정은 무효로한다라는 적용 자체가 배제 되어 상기 제시된 임대인과 임차인 상호간 약정한 특약사항은 장애없이 그 효력이 발생, 약정한 바에 의거 임대차 종료시 임차인의 수고와 비용지출로 임대인과의 약정데로 모두 철거된 상태로 반환하여야 한다 생각이 되어지고 이때 이러한 철거의무(원상회복의무)는 보증금반환의무와 동시이행 관계에 있지 않나 사료됩니다.
그리고 법무사님이 제시한 대법원판례에서 중요한 것은 등가관계 즉 주고받는 관계가 있다는 것을 그 전제로 나온 판결로 보여지는데요....즉 비용상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않는다는 등가관계가 형성되어지지만 위 질문자의 사례에서는 그 등가관계가 없는 것 으로 보여져 법무사님이 제시한 판례와는 다르다 여겨집니다.
@지도사2006.10.13. 2006다 39720의 판례에서 보면 임대차계약이 종료되면 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임차목적물을 원상으로 복구하여 임대인에게 반환하여야 하고 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설(유익비 아님)에 관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로는 그러한 원상복구의무를 면하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없다라고 판시했는데요 이 판례사안에서 법무사님이 제시한 판례와 다른 사안은 그 등가관계가 형성되지 않음으로서 임차인의 원상복구의무를 인정한 것인데요
첫댓글 (판례)
별도의 약정이 없는 한 그것은 원고가 개조한 범위 내의 것으로서 원고는 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 원고 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없을 것이다.
(출처 : 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결)
판례에서도 별도의 약정이 없을 것을 전제로 하고 있습니다. 그러나 질문의 경우에는 특약이 존재하고 있어서 문제가 될 것입니다.
임대차의 원상회복에 관한 규정은 강행규정이 아니라서 임차인에게 불리하다 하여 무효로 되지 않는 것으로 판단됩니다.
싹 다 깔끔하게 원상복구를 해야 한다는 거군요. 감사합니다.
[유리한 판례] 임대차계약에서 임대차계약이 해제(종료를 포함)된 때에는 임차인은 자기의 비용으로 임차한 목적물을 원상복구하여 임대인에게 명도하여야 한다고 정하여져 있으나, 그 임대차계약에서 임차인은 목적물 관리 및 유지·보존에 따른 관리비와 수리비, 조세공과금 등 일체의 유지비를 부담하기로 약정한 사실에 비추어 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 합의를 한 것이라고 본 사례.
(출처 : 대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결)
이 판례는 읽어봐도 그 사실관계가 자세히 나와있지 않아서 어떤 경우에 이런 판단을 내렸는지는 잘 알기 어렵습니다. 아마도 원상복구의무와 평소의 임차목적물 관리의무가 대등한 부담으로 서로 교환되었다고 볼 수 있을 경우에 공평의 원칙에 입각하여 한번 주장해볼 수도 있는 판례 같습니다만, 여하튼 승산이 있는지는 저로서도 장담하지 못하겠습니다.
제시사례가 설령 상가건물임대차보호법의 적용을 받은 4억원(서울특별시)이하의 임대차라 하여도
편면적강행규정인 상가건물임대차보호법 어디에도 원상회복에 대한 강행적 적용 규정이 없어
임차인에게 불리한 임대인과의 약정은 무효로한다라는 적용 자체가 배제 되어 상기 제시된 임대인과
임차인 상호간 약정한 특약사항은 장애없이 그 효력이 발생, 약정한 바에 의거 임대차 종료시 임차인의
수고와 비용지출로 임대인과의 약정데로 모두 철거된 상태로 반환하여야 한다 생각이 되어지고 이때
이러한 철거의무(원상회복의무)는 보증금반환의무와 동시이행 관계에 있지 않나 사료됩니다.
2018년 1월16일 시행령개정 서울특별시 = 6억1천만원까지입니다...
그리고 법무사님이 제시한 대법원판례에서 중요한 것은 등가관계 즉 주고받는 관계가 있다는 것을
그 전제로 나온 판결로 보여지는데요....즉 비용상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도
부담하지 않는다는 등가관계가 형성되어지지만 위 질문자의 사례에서는 그 등가관계가 없는 것
으로 보여져 법무사님이 제시한 판례와는 다르다 여겨집니다.
@지도사 2006.10.13. 2006다 39720의 판례에서 보면
임대차계약이 종료되면 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임차목적물을 원상으로 복구하여
임대인에게 반환하여야 하고 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설(유익비 아님)에
관한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로는 그러한 원상복구의무를
면하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없다라고 판시했는데요 이 판례사안에서 법무사님이
제시한 판례와 다른 사안은 그 등가관계가 형성되지 않음으로서 임차인의 원상복구의무를
인정한 것인데요
@지도사 질문자의 사례는 법무사님이 올려주신 판례에서처럼 임차인이 스스로 필요비 또는 유익비를
지출한 사안도 아니고 그로인해 임대인과 임차인과의 주고 받을 등가관계 또한 형성되지 않아
임차인의 원상복구의무는 애초 약정한 바와같이 이행되어져야 한다 생각됩니다.
@지도사 올해 상가주택보호법상 적용대상 범위가 바뀌었군요.
공부한다는 놈이 그런것도 모르고.... 쩝 ㅠ.ㅠ.
알려주셔서 감사합니다. 법무사님^^