종합부동산세 헌재 선고 관련 분석

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• 내용 및 의미>
  
  헌법재판소는 13일 종합부동산세법과 관련한 총 7건의 안건 가운데 세대별 합산 부과에 대해 ‘위헌’ 판결을 내리고 ‘거주목적 1주택 장기보유자의 종부세 부과’에 대해 헌법 불합치 결정을 내렸다. 전반적으로 종부세 자체에 대해서는 ‘합헌’이 인정됐지만 ‘세대별 합산 부과’에 대해서는 ‘위헌’으로 결정돼 사실상 종부세 제도가 유명무실해질 가능성이 커졌다.
• 쟁점이 된 7가지 사항 가운데 세대별 합산과세의 헌법 위반 여부에 대해서는 세대별 합산 부과 목적은 정당하나 혼인 또는 가족과 함께 세대를 구성한 자를 독신자나 세대원이 아닌 주택 등의 소유자에 비해 불리하게 차별 취급하고 있어 헌법에 위반된다고 판결했다. 이어 ‘1가구 1주택자에 대한 종부세 과세 규정도 “거주 목적의 1주택 소유자에게 종부세를 부과하는 것은 부당하다"며 이 조항에 대해 헌법불합치 결정을 내렸다.
• 그러나 이밖에 ▲미실현 이득에 대한 과세 및 원본잠식의 문제 ▲1가구 1주택 보유자에 대한 과세 ▲소급과세에 해당하는지 ▲평등권 또는 평등원칙 위배 ▲종부세와 지방재정권의 관계 ▲정책적 조세로 종부세의 한계 등은 합헌으로 결정이 내려졌다.
  
  
  <영향과 전망>
  
  증여 등 통해 상당수 감면 가능, 사실상 유명무실화
  
  이로써 종부세 납부 대상자는 크게 줄어들 것으로 보인다. 특히 '세대별 합산 과세'가 위헌으로 결정됨에 따라 개인별로 공시가격 9억원을 넘지 않으면 종부세를 내지 않아도 된다. 지난 9월 이미 종부세 완화 대책을 통해 과세 기준 금액이 '공시가격 6억원 초과'에서 '공시가격 9억원 초과'로 상향 조정된 데다 세율도 0.5~1%로 하향 조정돼 실제 과세 대상자는 더욱 감소할 것으로 보인다.
• 또 이미 종부세를 낸 경우도 환급을 받을 수 있다. 따라서 종부세 환급 요구를 위한 경정청구가 봇물을 이룰 것으로 예상된다.
• 특히 지속적인 보유세 부담을 갖기보다는 일회적인 증여세 부담을 택할 가능성이 높기 때문에 2주택 이상인 경우 부부 및 세대간 증여가 늘어날 것으로 보인다. 더구나 최근 세제 개편으로 증여세 부담도 크게 줄어(6억원까지 증여세 비과세, 초과시 증여세율 2009년 7~34%, 2010년 6~33%) 비용면에서도 혜택을 입게 됐다.
• 절세를 위해 2주택 이상인 경우 부부 공동 명의를 활용해서 종부세 부담을 줄이는 방법도 가능해졌다. 고가주택 보유자 가운데 공시가격 18억원 이하면 남편과 아내가 각각 9억원 미만인 경우로 간주되기 때문에 납부 대상에서 제외된다.
• 한편, '거주 목적의 1주택 장기보유자의 종부세 부과'에 대해서도 헌법불합치 판결을 내림에 따라 1주택 장기보유자인 경우 종부세를 면제 또는 감면받을 수 있을 전망이다. 이미 1가구 1주택자 가운데 60세 이상 고령자에 대해서는 내년부터 10~30%까지 감면 혜택을 주기로 한 상태지만 내년 법 개정안에 따라 1주택자는 종부세 부담이 더욱 더 줄어들게 됐다.
  
  매도자 매물 출회 압박 줄어드나 매수자에겐 영향 제한적
  
  이번 결정은 매수자보다는 매도자들에게 영향을 미쳐 중대형-고가주택 매물 출회 압박을 줄여주는 효과를 기대할 수 있다. 원론적으로 볼 때 종부세는 주택을 보유하는 데 드는 비용으로 종부세 부담이 없어지거나 낮춰질 경우 보유비용 감소로 투자 수익률이 올라가는 효과를 가져온다. 따라서 강남권을 비롯한 고가주택 보유자를 중심으로 지금 시장에 중대형-고가주택을 매물로 내놓기 보다는 시장 회복 때까지 매도하지 않고 관망하는 보유심리 욕구가 커질 수 있다. 단, 일부 지역에서 매물 회수가 나타날 수 있으나 경기침체, 구조조정 등으로 매도해야 할 처지에 있는 사람들도 많아 매물 회수에 따른 호가 상승은 나타나기 힘들 것으로 예상된다.
• 반면 매수자에게는 큰 영향을 미치지 못할 전망이다. 경기 불황기에는 실속소비 경향이 뚜렷해 중대형-고가주택 선호도가 떨어진다. 또 경기 침체로 소득이 크게 늘어나지 않는 상태에서 최근 4-5년 간 중대형-고가주택 가격이 급등해 수요자들이 가격 부담을 느끼고 있어 단기적으로 중대형-고가주택 소비확대로 이어지기는 역부족으로 보인다. 따라서 이번 결정에도 불구하고 강남을 비롯한 중대형-고가주택 가격이 상승탄력을 받기 힘든 구조라고 하겠다. 극심한 경기침체, 실질 구매력 감소, 글로벌 주택가격 하락, 단기간 급등에 따른 후유증, 집값 추가 하락 기대 등으로 매수세가 위축돼 있어 활황세 회복까지는 시간이 걸릴 것으로 전망된다.
• 이번 결정은 강남 일대 중대형-고가주택 보유자들이 수혜를 받게 되는데, 이럼에도 불구하고 최근의 주택가격 하락폭을 둔화시킬 수는 있으나 하락세를 멈추게 하기는 역부족일 것으로 보인다. 다만 장기적으로 경기가 호전될 때 고가주택 회복세에 도움을 줄 전망이다. 한 채를 10년 보유할 경우 장기보유특별공제를 80%까지 받을 수 있는데다 보유비용도 많이 줄어 ‘똘똘한 한 채’를 장기 보유하려는 트렌드가 나타날 수 있다. 또 경기회복 때에는 작은 집에서 큰 집, 비인기지역에서 인기지역으로 갈아타기 수요가 늘어날 수 있다.
• 분양시장도 중대형-고가주택 수요에 다소 온기를 불어넣을 수 있으나 아직까지 본격적 매수세로 이어지기는 힘들 것으로 보인다. 중대형 아파트가 상대적인 고분양가로 소비자들이 거부감을 갖고 있는데다 경기 침체로 수요 여전히 위축돼 있기 때문이다.
  
  이번 결정으로 저가주택이 수혜를 받기는 힘든 구조다. 다주택자 양도세 중과(50-60%)제도가 폐지되지 않는 한 양도세제상 여러 주택에 투자하면 불리하기 때문이다. 종부세 선고에 따른 영향만을 분석했을 때 주택을 여러 채 보유한 ‘집부자’에게 종부세 부담을 덜어줄 수 있지만 다주택자 중과 규정으로 저가주택 신규 투자수요 발생으로 이어지긴 어려울 것으로 분석된다.
• 토지 시장의 경우 나대지나 임야 등 비사업용 토지는 공시가격 3억 초과, 사업용 건물 부속 토지는 40억 초과가 종부세 부과대상이었는데 종부세 대상수가 주택보다 적어 영향이 제한적일 것으로 보인다. 세대별 합산이 위헌으로 판결남에 따라 나대지나 임야에 대한 종부세 과세를 피하기 위해 배우자에게 증여(6억원까지 증여세 비과세, 초과 시 증여세율 내년 7-34%, 2010년 6-33%)하는 사람들이 늘어날 것으로 예상된다. 그렇지만 사업용 건물(상가빌딩)의 부속 토지는 지금도 세대별 합산 과세를 하지 않고 개인별 과세를 하고 있어 영향이 전무할 것으로 보인다.
  
  
  < 헌재 판결 주요 내용 요약 >
• 쟁점이 된 총 7가지 사항 가운데 먼저 세대별 합산과세의 헌법 위반 여부에 대해서는 종부세 세대별 합산 부과는 목적은 정당하나 '혼인한 자' 또는 '가족과 함께 세대를 구성한 자'를 비례의 원칙에 반해 개인별로 과세되는 독신자, 사실혼 관계의 부부, 세대원이 아닌 주택 등의 소유자에 비해 불리하게 차별 취급하고 있어 헌법에 위반된다는 판결을 내렸다.
• 미실현 이득에 대한 과세 및 원본잠식은 종부세는 본질적으로 부동산의 보유 사실 그 자체에 담세력을 인정하는 것으로, 일부 수익세의 성격이 있다 하더라도 미실현 이득에 대한 과세의 문제가 전면적으로 드러난다고 보기 어렵다는 판결이 내려졌다. 또 1주택 이외에 다른 재산이 없는 이들에게 종부세는 종래 살던 곳을 떠나도록 강요하기 때문에 인간다운 생활을 할 권리, 생존권 및 거주이전의 자유를 침해한다는 지적이 있었지만 거주이전의 자유 침해 여부와 생존권, 인간다운 생활을 할 권리 침해 여부가 판결에서는 적용되지 않았다.
• 소급과세 부분에서는 구 종부세법 부칙에서 시행된 이후 최초로 납세 의무가 성립하는 종부세에 대해 적용된다는 점을 명백히 규정하고 있으므로 구 종부세법이 시행된 후 과세 기준일 현재 과세대상 부동산에 대해 종부세를 부과하는 것이 소급입법에 의한 과세라고 보기 어렵다는 결정이 내려졌다.
   
  평등권 또는 평등원칙 위배에 대해서는 일정 가액 이상 부동산에 대해 누진세율에 의해 과세하는 것은 부동산 가격안정과 세부담 능력에 상응한 과세를 도모하기 위한 것으로 차별대우하는 것이 아니며 종부세법은 전국 모든 부동산을 소유자별로 합산한 가액을 과세표준으로 하는 재산세이므로 수도권을 비수도권보다 차별한다고 할 수 없다고 밝혔다.
• 종부세와 지방재정권의 관계에서는 입법정책의 문제로 입법정책상 종부세를 국세로 규정했다고 하더라도 지자제의 본질을 훼손한 것이라고 보기 어렵다고 판결했다. 또 입법 체계 정당성 원리 위반 문제는 종부세는 지방세인 재산세와 별개의 독립된 국세로, 구 조세특례제한법상의 중과세 특례라고 할 수 없을 뿐만 아니라 종부세가 재산세나 다른 조세와의 관계에서도 규범의 구조나 내용 또는 규범의 근거가 되는 원칙 면에서 상호배치되거나 모순된다고 보기 어렵다고 했으며 또 정책적 조세로 종부세의 입법 목적과 수단이 어디까지 헌법에 부합하는지 여부도 종부세의 입법 목적에 비춰 과도하지 않아 입법 재량의 범위를 일탈했다고 단정할 수는 없다는 결론이 내려졌다.
  
  
  박원갑 스피드뱅크 부사장
  김은경 스피드뱅크 리서치팀장