손녀에게 9억원 집 물려주는 세금.. 누구는 2900만원, 또 누구는 1억1400만원

[해블라]

시리즈부동산 요지경

손녀에게 9억원 집 물려주는 세금.. 누구는 2900만원, 또 누구는 1억1400만원

데이트저스트

2024.07.23. 15:4020,19

결론부터 말하면 자녀를 거쳐서 손녀에게 증여하는 것보다 직접 주는 쪽이 세금 절감 효과가 크다. A씨가 세대를 건너뛰어서 증여를 하려는 이유다. 세무사들은 “향후 가치가 상승될 것으로 예상되는 부동산의 경우 자산 가치가 더 올라가기 전에 빨리 주는 것이 유리할 수 있다”고 강조했다.

A씨가 물려주려는 아파트는 시세가 8억8000만원이고, 4억5000만원에 전세를 주고 있다. 15년 전 2억원을 주고 매수한 아파트다. 이 아파트를 시가의 70%인 6억1600만원에 손녀에게 매도한다고 가정하자. 손녀는 갭투자하듯 매매가에서 전세금을 뺀 1억6600만원을 A씨에게 주면 된다.

현행 상속세 및 증여세법상 시가와 거래액 차액이 3억원을 넘지 않거나 시가의 70% 수준에서 거래하면 증여세를 내지 않을 수도 있다. 시가와 매매가의 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액에 대해 증여세가 과세된다.

A씨가 손녀에게 물려주려는 아파트 시가의 30%는 2억6400만원이다. 3억원보다 작기 때문에 매매가와 시가의 차액(2억6400만원)에서 2억6400만원(아파트 시가의 30%)을 뺀 금액에 대해 증여세가 과세된다. 즉, 증여세는 0원이다.

다만 A씨가 2주택 이상 보유자라면 1억7900만원의 양도세를 내야 한다. 반면 보유 주택이 증여하는 집 한 채라면 양도세는 0원이다. 손녀 역시 취득세 2900만원은 내야 하기 때문에 저가 양도를 통해 김씨와 손녀가 내야 하는 세금은 A씨가 1주택자일 경우 2900만원, 2주택자라면 2억800만원이다.

증여를 할 경우에는 어떨까. A씨는 채무(전세금)을 끼고 증여하는 상황이다. 이를 부담부증여라고 한다. A씨는 전세금 4억5000만원에 대해 양도소득세를 내야 한다. 게다가 한 세대를 건너뛰어 증여했기 때문에 산출 세액의 30% 할증을 붙인다.

A씨가 1주택자일 경우 양도소득세는 0원, 2주택자일 경우 1억200만원이다. 손녀는 증여세 8300만원과 취득세 3100만원을 내야 한다. 즉 A씨와 손녀에게 과세되는 세금은 총 1억1400만원 또는 2억1600만원이다.

총 세액 기준으로 하면 저가 양도가 유리하다. 하지만 손녀가 1억6600만원을 감당해야 하기 때문에 손녀 입장에서는 부담부증여를 더 선호할 수도 있다. A씨에게 줘야 하는 돈이 1억6600만원이고 취득세까지 감안하면 1억9500만원을 마련해야 하기 때문이다. 부담부증여는 1억1400만원만 부담하면 된다. A씨가 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 손녀와 같이 살면 안 된다는 점도 주의해야 한다.