실수요자들이 내 집 마련 더 어려워진 이유 / by 월천대사의 학군과 부동산

[미송]

2018.09.13. 09:31

지난주와 이번 주 KB주간 시계열(정식명: [주간] KB 주택 시장 동향)을 보셨나요?

투자자라면 매주 꼭 확인해야 할 지표가 KB 주간 보고서와 감정원 주간 보고서인데요.

두 자료가 다를 때도 종종 있긴 하지만, 이런 주요 지표를 꾸준히 읽다 보면 부동산에 대한 전반적인 감각을 키울 수 있습니다.

어느 지역의 시세가 얼마나 상승했고 그 요인은 무엇인지, 반대로 다른 지역은 얼마나 하락했고 그 이유가 무엇인지 보이게 되는 것이지요.

부동산 투자자에게 시장의 흐름과 방향을 파악하는 것이 매우 중요한 만큼, 매주 꾸준히 보실 것을 추천합니다.

이번 칼럼에서는 방금 말씀드린 지표를 통해 수도권 주택 시장의 동향을 살펴보고, 현장에서 들려오는 현 부동산 시장 상황이 어떤지를 이야기해 볼까 합니다.

뜨거웠던 8월 마지막 주, 서울은 온통 빨강!

8월 3주, 전주 대비 서울 아파트 매매 가격 변동률. 서울 대부분의 지역이 0.5% 이상 상승했다.

8월 4주, 전주 대비 서울 아파트 매매 가격 변동률. 1주 동안 1%이상 상승한 곳이 무려 8곳이다.

8월 마지막 2주간 KB 주택 시장 동향 지표를 확인 후, 저는 깜짝 놀랐습니다.

위 그림과 같이 서울 전역이 다 빨간색과 주황색으로 물들어 있었으니까요.

심지어 노란색조차 없었습니다.

이러한 급격한 상승 흐름은 어디서부터 시작됐을까요?

올해 4월 정부가 다주택자에게 양도세 중과를 시행하면서, 서울 및 수도권 핵심 지역에서는 대부분의 사람이 미리 주택을 양도하거나 임대사업을 등록했습니다.

이러다 보니 4, 5, 6월의 부동산 시장은 조용했고요.

하지만 조정 기간이 오래가지는 않았습니다.

서울은 양천구 목동의 소형 아파트가 먼저 움직이며 거래가 시작됐죠.

그 이후 7월 보유세 개편안이 발표되자 은마, 잠실주공5단지 등 낙폭이 컸던 단지를 시작으로 다시 매수세가 흐름을 탔습니다.

“6월에 2건 거래되었는데요, 지난주에 10건 넘게 거래되었고 지금도 2건 거래 직전이에요.”

잠실주공5단지에서 공인중개소를 하고 계신 사장님의 문자를 받고 직감했습니다.

아, 다시 시작이구나!

저도 그 주에는 저에게 상담을 요청하시는 많은 분을 챙기느라 한 주가 어찌 지나갔는지 모르겠습니다.

분명 뉴스에 ‘다시 상승세 시작! 매매물건이 없어…’와 같은 말들이 나오면 매도자들은 있던 매물을 거두어 갈 것이고, 아파트 가격이 오르는 것은 불 보듯 뻔한 일일 테니까요.

부동산 현장, 이미 매도자 우위로…

매수자는 서울 넘어 수도권 신도시까지실제로 지금 현장에는 거래할 물건이 남아 있지 않습니다.

조정 기간 동안 쌓여 있던 매물이 소진되고 나니 그 뒤로는 거래가 뚝 끊긴 것이죠.

이러한 매물 부족 현상과 서울 아파트값이 더 오른다는 심리적 요인은 실수요자의 마음을 급하게 만들었습니다.

이미 작년 말과 올해 초 덧없이 오르기만 하는 가격에 올라타지 못했던 실수요자들은 똑같은 일을 또 겪을까 두려움도 있을 테고요.

하지만 그때와 달라진 점은 이제 팔 사람이 많이 줄었다는 점입니다.

주택 가격은 상승 기조로 돌아섰는데, 다주택자의 물건은 이미 한차례 소진이 된 터라 지금은 한 단지 내 매물이 몇 개 되지 않습니다.

매도자 입장에서 생각해보겠습니다.

하루에 문의 전화가 몇 통씩 걸려오고, 집을 보러 오는 사람들도 적지 않은데 지금 집을 팔고 싶을까요?

그렇습니다. 이미 시장은 매도자 우위로 돌아섰습니다.

요즘 장은 빠르게 돌아갑니다.

빠르게 올라가고 빠르게 쉽니다.

카페와 밴드, 오픈 채팅 등 다양한 루트를 통해 부동산 정보가 실시간으로 확산되지요.

시세며 특정 단지의 세세한 거래 내역까지 바로바로 받아 보는 그런 초스피드공유 시대입니다.

따라서 투자자 및 실수요자들은 현장에서 오고 가는 정보들을 미디어보다 먼저 습득하고, 상황을 파악하는 수밖에 없습니다.

제가 현장에서 접한 소식은 이렇습니다.

한 달여를 달군 서울의 부동산 상승 기조는 현재 잠시 쉬어 가는 장세입니다.

매물을 거둬들이는 매도자와 너무 오른 가격이 부담스러운 매수자 간 줄다리기 속에서 말이죠.

반면 서울 외곽 지역과 수도권 신도시는 매수세가 이어지고 있고요.

인근 신축 아파트 입주로 한동안 잠잠했던 화정 별빛마을도 다시 바삐 움직였다고 합니다.

그 외에도 서울 외곽 지역의 소식이 유난히 많이 들려온 한 주였습니다.

‘고분양 관리지역’ 서울은 청약 열풍!
하지만 “내 가점으로는…”

하반기 강남권에서는 1만 가구가 청약을 앞두고 있다. 공급이 제한적인 상황에서 로또 분양에 대한 기대감은 여전히 높다

한편 서울 집값이 또다시 들썩이면서 규제와 상관없이 서울의 청약열기가 지속되고 있습니다.

이에 평균 당첨 가점은 작년보다 올랐는데요.

무주택 기간과 통장 가입 기간이 길고, 부양가족 수까지 많은 고가점 통장들이 어디서 그렇게 끈임 없이 나오는지 놀라울 따름입니다.

하반기에도 이러한 서울의 ‘로또청약’ 열풍은 계속 이어지겠습니다.

서울은 HUG에서 건설사들의 신규 분양 아파트 분양가를 제한하고 있는 고분양가 관리 지역입니다.

따라서 해당 지역에서 마지막 분양한 아파트를 기준으로 분양가가 책정되기 때문에 주변 시세보다 싸게 책정될 수밖에 없습니다.

이러한 이유로 지난 3월 디에이치자이개포(개포8단지 재건축) 분양 당시 1순위 청약에 31,000여명이 몰리고 평균 25대1, 최고 90대1의 경쟁률을 기록했죠.

이와 같은 일이 곧 분양을 앞두고 있는 래미안리더스원(우성1차)에서도 벌어질 것 같습니다.

분양가 공고가 나와야 알겠지만 4,000만 원대에서 분양을 한다고 하니 OMG! 고가점 통장을 보유하고, 중도금 자납이 가능한 실수요자라면 귀가 쫑긋! 그냥 지나칠 수 없겠죠.

다만, 청약제도를 통해 내집마련을 꿈꾸는 수요자들에게 가장 아쉬운 점은 일반분양분 수가 극히 적다는 점입니다.

이것들은 모두 재정비사업 재건축이나 재개발을 통해서 나온 물량들이기 때문에 조합원 물량은 사고 팔기가 어렵습니다.

지난해 8.2대책 이후 조합원 지위 양도가 금지되었기 때문입니다.

재개발은 사업시행인가를 받은 시점에 따라 다르지만, 재건축은 조합원 지위 양도가 허용되는 예외 조건을 만족하는 세대의 물건이 아니라면 매매가 불가능합니다.

강남권 외에도 서울에 유망 청약지는 많다. 최근 상승세가 좋은 청량리 일대도 주목해 볼 만!

누구나 새 아파트에 살고 싶어합니다.

20년 차가 넘어간 2베이 아파트에 인피티니 풀은 바라지도 않습니다.

준공된 지 이미 오래된 구축 아파트에는 지하주차장도 없고, 그 흔한 커뮤니티 시설도 없습니다.

‘나도 신축 지하주차장이 있는 4베이 아파트에 살고 싶다.’ 많은 사람들의 바람이겠죠.

서울에 거주하는 맞벌이 부부 및 고소득 전문직들의 소득 수준은 꽤 높습니다.

KB 부자 보고서에 따르면, 재건축부동산 외 금융자산을 10억 원 이상 소유한 사람의 수도 상상 초월하게 많더군요.

그분들 역시 새 아파트 살고 싶지 않을까요?

정부는 주택 공급이 충분하다고 말합니다.

투기의 원흉은 강남 일대 재건축 단지들이라며, 재건축 규제를 강화해 부동산 시장 과열을 억제하겠다고 합니다.

대표적인 재건축 규제책으로는 재건축초과이익환수제 부활, 재건축 연한 강화, 안전 진단 강화 등이 있고요.

하지만, 지금 공급되고 있는 재정비 물량이 끝나면 서울에 새 아파트는 한동안 더 이상 없습니다.

재건축초과이익환수금을 내도 끄떡없을 아파트는 규제와 관계없이 진행을 할 것이고, 일부 단지들은 리모델링을 추진하겠죠.

리모델링은 소유주에게 좋을 뿐 신규 입주 물량을 많이 공급해 주지는 못합니다.

물론 리모델링도 추가부담금을 감당할 수 있을 정도로 가격이 형성된 입지에서나 원활히 진행될 것이고요.

서울에 이어 경기도 부동산 시장도 들썩이고 있다. 그 중에서도 북위례, 과천지식타운, 성남판교대장지구, 하남감일지구를 추천!

잔여세대 당첨, 경쟁률 10,000대1?!

새 아파트를 구하기 위해, 우리에게 남은 방법은 무엇일까요?

청약에서 부적격을 받거나 당첨되고 계약을 포기한 잔여세대 당첨이 남았습니다.

청약 통장이 없어도, 주택을 기존에 소유하고 있어도 청약이 가능하기 때문에 1주택인 분들이 선호하는 내집마련 방식입니다.

1주택자는 무주택기간을 인정받을 수 없어서 가점이 낮습니다.

요즘 같은 청약 열기 속 새 아파트에 당첨되기에는 가점이 턱없이 부족하지요.

1주택자도 새 아파트 살고 싶습니다.

현재 살고 있는 구축 아파트에서 신축 아파트로 갈아타고 싶습니다.

그런데 잔여세대 추첨 방식이 바뀌면서 이 방법도 어려워졌습니다.

예전에는 모델하우스가 오픈하면 내집마련 신청서를 통해 잔여물량을 받을 관심세대를 사전에 모았습니다.

그리고 분양대행사 재량으로 선착순, 현장 추첨 등 방법을 통해 잔여세대를 분양했습니다.

지금은 어떨까요?

인터넷으로 접수를 받습니다.

접수 방법이 쉬워지면서 주변에 비해 시세가 낮거나, 입지가 좋은 곳은 경쟁률이 10,000대1을 훌쩍 넘어서죠.

로또보다 더 당첨되기 어려운 새 아파트입니다.

땡볕 아래 모델하우스 앞에 줄 서서 실수요자끼리 경쟁하고 추첨 받을 수 있던 과거가 그립습니다.

제 주변에는 잔여세대를 통해 갈아타기에 성공해 내 집을 마련하거나 첫 주택을 마련한 실수요자들이 많습니다.

하지만, 현재의 청약 방식은 신혼부부 자격요건을 갖추지 못하거나, 가점이 낮은 부부에게는 당첨 확률이 매우 낮은 불리한 방식입니다.

정부는 이전 방식이 일부 떳다방에 의해 악용됐던 점을 고려해, 이를 방지하기 위한 방법으로 온라인 추첨방식을 택했다고 하는데요.

과연 떳다방을 통해 계약된 잔여세대가 총량 중 몇 세대나 있었을까요?

상황이 이렇다 보니 실수요자들의 관심은 재개발 입주권까지 오게 됩니다.

이 내용은 다음 칼럼에서 풀어보겠습니다.

지금 실수요자들, 내 집 마련하기 너무 어렵습니다.

투자자들 역시 손발이 묶였고요.

대출은 어려워지고, 분양권 재당첨은 금지됐습니다.

올 하반기와 내년에는 입주 관리도 해야 하고, 이주비 대출 관리는 물론 역전세에도 대비해야 합니다.

이러한 이유로 최근 투자를 활발히 하는 투자자들은 거의 없습니다.

투자자들도 리스크 관리를 하고 있거든요.

혹시 리스크 관리 없이 지금도 무리하게 투자를 하고 계시다면, 그건 위험합니다.

투자를 멈출 필요는 없지만 안전장치는 필수!

총 부채 관리와 함께 어떻게 변할 지 모르는 상황을 대비해 자금의 유동성을 확보해 두셔야 합니다.

지금 서울은 매수를 원하는 실수요자들이 많습니다.

1주택자들은 갈아타고 싶어 하고, 무주택자들은 내 집을 마련하고 싶어 하죠.

정부는 실수요자 보호를 목적으로 이제 1주택자에 대해서도 종합부동산세를 올리고, 보유세 부담도 늘리겠다고 합니다.

하지만 제 생각은 다릅니다. 1주택자도 실수요자입니다.

실수요자 보호가 목적이라면 무주택자뿐만 아니라 1주택자를 위한 대책도 함께 나와야 합니다.

아끼고 절약해서 내집마련하고, 다달이 대출이자를 내고 있는 분들을 투기한다고 볼 수는 없으니까요.

다음 칼럼에서는 실수요자들이 어쩌다 재개발까지 관심을 가지게 되었는지 그리고 투자자들은 왜 재개발을 선호하는지를 시작으로 현 부동산 시장에 대한 이야기를 이어가 보도록 하겠습니다.

글. 월천대사
<나는 부동산으로 아이 학비 번다> 저자
블로그 '월천 재테크 학군과 부동산'
http://blog.naver.com/iampicky
카페 '월천 재테크 학군과 부동산'
http://cafe.naver.com/1000tech

칼럼 원문 링크

https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=16688507&memberNo=16296850