투자적합 임야 선택하는 9가지 기준

[자카란다]

투자적합 임야 선택하는 9가지 기준

산림이 새로운 투자 대상으로 부상하고 있다. 산림투자는 말 그대로 산을 구입해서 그 산에 부가가치를 만들어 경제활동을 하는 것을 말한다. 부가가치란 묘목생산, 약재생산, 목재 생산, 휴양림 경영, 부가가치 창출 후 되팔기 등으로 어떤 방법이든 자연의 법칙 속에서 이뤄지는 행위라는 점에서 그것은 거룩한 돈벌이다.

묘목사업은 산림투자 가운데 가장 장기적인 계획과 실행이 필요한 경우다. 목재의 원료인 포플러, 너도밤나무, 자작나무, 미루나무, 참나무, 유칼리, 대나무 등 활엽수 또는 침엽수를 키워 목재로 판매하는 사업인데 최초 작업 개시에서 판매까지 약 10년을 투자해야 한다.

목재생산을 사업의 주체로 생각할 경우 당연히 산이 커야 한다. 그래서 산림투자 전문가는 몇몇 사람이 돈을 모아서 큰 산을 구입, 공동 명의로 등기하고 수익분할, 매도 합의 등 조건을 약정서로 작성하여 공증을 서면 안전하게 투자하고 경영할 수 있다.

‘동아임장’ 함번웅 대표는 30년 전 경남 의령 임야를 평당 100원에 구입, 지금은 수백억대의 부가가치를만들어냈다.100만 그루가 넘는 나무의 평균 가격이 10만 원이니 대략 따져보아도 나무값만 1000억 원이 넘는다.

그리고 나무 사이에는 약초를 심고 약초 아래에는 나물을 심었다.

그리고 염소와 소를 나무 사이에 방목해 나무가 잘 자라도록 돕기 위해 자른 풀을 먹게 했다. 나물은 일하는 아주머니가 키우고 채취해 동아임장 40%, 아주머니가 60%의 이익을 취한다. 나뭇가지를 팔아도 큰돈이 되며 계절이 오면 나무 수액을 뽑아 판매한다.

또한 함번웅 대표의 성공 사례를 듣고 직접 체험하고 싶은 사람에게 상담료와 수업료 그리고 숙식비로 200만 원 정도를 받고 있다. 동아임장은 산을 통해 하나 버릴 것 없는 경제적 효과를 누리고 있는 것이다.

요즘은 평당 100원짜리 산을 구할 수 없지만 산림투자에 관심이 있는 사람이라면 지금도 늦지 않았다. 혼자서 벅차다면 뜻이 맞는 사람끼리 공통투자를 해 공동이익을 창출할 수도 있다.

묘목사업은 산림투자 가운데 가장 장기적인 계획과 실행이 필요하다. 부가가치 높여서 되팔기 묘목사업이 본인의 지적·물적 투자와 정부의 도움을 받아서 성공시킬 수 있는 사업임에 비해 이 사업은 스스로 관찰하고 투자하는 등 처음부터 끝까지 혼자 작업해야 하는 일이다. 그러나 산림투자를 비교적 단기로 하고 싶은 사람에게는 이 방법이 좋다. 한마디로 돈이 되지 않는 땅을 사 돈이 되도록 만든 뒤 되파는 방법이다.

노광수씨(가명·48)는 군사보호구역 내 임야를 구입했다. 이 땅의 가장 큰 단점이자 특징은 진입로가 없다는 점. 군사보호지역인데다 임야라 진입로가 불필요한 땅으로 인식됐던 것이다. 그는 이곳을 평당 8만 원 선에 구입, 군부대를 찾아가 규정 안에서 최대한 편의를 제공받아 도로 개설 허가를 받았다. 또 진입로 확보에 필요한 토지는 땅 주인을 설득해 사용허가를 받거나 구입했다.

그는 매입비, 허가비, 운영비, 섭외비, 세금 등을 합쳐 10억 원 정도를 투자해 2년 남짓 땅을 개발해 20억 원 정도에 되파는 수익을 올렸다. 이렇게 산림을 투자 개념으로 인식하고 스스로 발로 뛰어 부가가치를 높이는 것은 좋은 투자 방법이다. 단 이 방법은 투기의혹을 받아 세금폭탄을 맞을 수도 있고 개발이 안되면 사기를 당할 수도 있다. 따라서 이런 방법의 산림투자를 할 경우에는 사전에 법적문제를 충분히 검토해야 한다.

자연휴양림 또는 특성화 펜션 경영 최근 산림투자 가운데 자연휴양림 사업이 각광받고 있다. 우리나라에는 94개 자연휴양림이 있으며 그 가운데 49개는 산림청 산하 국립자연휴양림관리소에서운영하고 지자체에서 30개, 그리고 개인이나 기업에서 운영하는 곳이 15개다.

최근 휴양림은 접근이 편리하고 시설이 좋아 휴가철에는 예약이 거의 불가능할 정도고 사계절이 따로 없는 숙박 시설로 성장했다. 또한 정부에서 운영하는 데는 그 투자비, 관리비, 전문성 등에 한계가 있어 앞으로 지자체나 개인 휴양림이 많이 생길 것으로 예상된다.

현재 개인 휴양림으로는 강원도 둔내자연휴양림, 경기도 국망휴양림, 충청도 진산자연휴양림 등이 있다. 그 가운데 진산휴양림은 산에 대한 철학과 철저한 공동체 인식으로 운영되는 성공적인 사유자연휴양림의 본보기로 관심을 모으는 곳이다. 진산휴양림은 1966년부터 시작한 조림 사업 결과 오늘날 48만 평의 임야에 200만 그루의 낙엽송과 잣나무가 자라고 있다.

이곳에 자연휴양림이 건설된 것은 1995년.휴양림 건설은 휴양림조성계획를 수립해 해당 관청의 인가를 받고 법적 기간 안에 공사를 시작,법적 기간 안에 준공을 하면 되는 일이다. 따라서 자연휴양림 사업은 건축에 필요한 예산이 확보된이후에 시작해야 한다. 휴양림 사업은 단계별 사업계획이 명확하게 서야 한다. 섣불리 공사를 시작했다가 자금 문제로 공사가 중단되거나 법률적 문제가 발생하면 허가가 취소되며 다시 허가를 받는 것은 거의 불가능하다. 그러나 이 사업은 성공하면 대략 5년이면 손익분기점에 도달하기 때문에 산림투자 치고는 단기간에 승부를 보는 사업이다.

자연휴양림 시설 투자비는 규모에 따라 다르지만 대략 30억쯤 된다. 비용은 진입로 공사, 상하수도, 전기·전화, 편의시설, 조경, 건축비 등인데 산림을 담보로 건축비의 50%를 지원받을 수 있다.
 
통나무집 15동 정도 시설과 식당 등 부대시설, 특산품 판매 등 마케팅 전략을 잘 세우고, 온라인 예약의 활성화,다른 휴양림에서 볼 수 없는 차별화 전략이 있다면 자연휴양림 사업은 당분간 좋은 아이템이다.그러나 자연휴양림 사업의 대전제가 산림을 소유해야 하며, 산림을 가꾸는 일이 먼저라는 사실을 명심해야 한다. 

휴양림에 비해 비용이 적게 드는 펜션은 어지간한 사람이라면 당장 준비해 볼 수도 있는 산림투자 사업 가운데 하나다.

강원도 둔내에서 슈바르츠발트라는 펜션을 운영하는 이상인씨(49)는 2002년 산지 5000명을 평당 5만 원 씩에 구입했다. 그리고 이곳에 펜션을 지었다. 그는 색다른 펜션을 연구해 음악과 앵무새를 뉴아이템으로 결정했다.

음악 컨셉트는 딸이 첼로 공부를 하기 위해 여름마다 캠프를 떠나는 것에 착안, 펜션에 실내악단이 연주할 만한 별도의 공간을 마련했다. 이제 이 펜션에서는 주말마다 비정기 공연이 열린다. 가끔 통기타 가수 임지훈, 김동환, 소리새, 여행스케치, 신현대, 백영규 씨가 참여하는 이 공연은 산림투자의 부가가치를 더욱 높이는데 일조하고 있다.

앵무새 분양도 이 펜션의 중요한 비즈니스 가운데 하나다. 앵무새를 설렁설렁 키워서 파는 게 아니라, 별도의 사육장을 정규 시설로 만들어 좋은 종자의 앵무새를 영리한 애완조로 키워내고 있다. 앵무새는 인근 농촌체험마을을 찾는 어린이에게도 좋은 체험 거리로 지역 연계 상품으로서 기능도 하고 있다.앵무새나 음악컨셉트 펜션은 산림투자 후 닥치게 될 운영 자금 확보를 위한 또 다른 자연친화적 전략이다. 

산림투자 마음가짐 이름만 대면 꽤 알 만한 부동산 재벌의 땅 매입 습성 가운데 하나. 그는 땅의 투자 가치 확인을 위한 두 가지 커다란 원칙을 갖고 있다. 하나는 당연히 행정적인 부분이며, 이것은 부동산 전문가라면 누구나 기본을 할 수 있는 일이다. 그가 갖고 있는 또 한 가지 원칙은 ‘직접 밟아보기’다. 내가 매입하려는 땅을 남의 말만 듣고 살 수는 없는 일이다. 그가 땅을 밟아보는 일은 한 번에 끝나지 않는다. 새벽 동틀 무렵에 현장을 찾아서 직접 수만 평의 땅을 산책하며 대지의 기운을 느끼는가 하면 다른 날 정오 무렵에 그곳을 찾아 대낮의 기운을 느끼기도 한다.

마지막으로 늦은 밤 다시 그곳을 찾아 둘러보기도 한다. 

이렇게 땅을 직접 본다는 것은 그 땅이 자신이 생각한 사업의 쓰임새와 궁합이 맞는가를 눈으로 보고 발로 확인하는 작업이다. 경사도가 높으면 아무리 풍광이 좋아도 소용없으며 산 위로 송전탑이라도 지나간다면 그 땅은 이미 절반은 사망한 것과 다름없기 때문이다. 개발을 해야 하는데 훼손이 어려운 천연기념물급 식물이 서식해도 곤란하다. 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 임야도 현장에 가지 않으면 확인할 수 없는 부분이다. 

또 진입로가 없다면 지역 관청, 주민, 땅주인을 일일이 설득해야 하며 삽질 몇 번에 바위덩어리가 나오는 암반 다발지역도 곤란하다. 부동산기획회사에 돈을 맡기는 식의 투자가 아닌, 직접 사업을 위한 산림투자라면 당연히 현장에 가서 확인해야 할 일이 한두가지가 아니다.

투자하기 좋은 산의 조건 9가지

1. 도로와 가까이 붙어 있는 산

2. 물이 좋은 골짜기 안쪽의 산

3. 남쪽이나 남동쪽을 향하는 산

4. 땅이 깊은 산

5. 경사가 완만한 산으로 대략 15° 이하의 산

6. 가급적 해발 500m가 되지 않는 산. 그러나 경사도 등만 좋으면 700m까지도 상관없다.

7. 산줄기가 갈빗대처럼 펼쳐진 겹산

8. 전체 면적 가운데 밭으로 이용할 수 있는 공간이 넓은 산

9. 정부나 사찰의 규제를 받지 않는 산

#토지사랑