2018.04.02.둔촌주공 매수시기는 취득세 3.3%인 4월에서 철거 전이 최적기

[dream박대표]

4월 첫주 시작입니다.

둔촌주공 단지내에는 산수유, 개나리, 목련...등 봄꽃들의 향연이 한창입니다.

반기는 이는 없지만 저마다의 자리에서 최선을 다하는 모습입니다.미 이주자 2세대를 제외한 모든 세대가 이주를 마친 상태로 4월 중으로 단지 주변에 철거를 위한 가설

펜스 설치 작업이 시작되고, 5월중으로 철거가 시작된다고 봐도 무방할 것입니다.

착공 및 준공, 입주 시기도 앞당겨지겠지요?

그러고보니 둔촌주공 입주권을 매도, 매수할 수 있는 시기도 얼마남지 않았습니다.

물론 10년 보유 and 5년 거주한 조합원 입주권은 양도, 양수가 가능한 상황이지만 착공 후에는그 조건을 갖춘 매도 물건이 귀할 것으로 보여집니다.

어쨌든 둔촌주공 입주권 1단계 구입 시기는 4월부터 철거 전까지입니다.

Why?

철거 전에는 취득세가 3.3%이고, 철거 후에는 4.6%로 전환되기 때문에 철거 이전에 구입하기를 권해드립니다.

2단계 구입 시기는 조합원 분양평형 변경 신청 전입니다.

분양 평형 변경 신청이 끝나면 기존 조합원이 신청한 평형을 그대로 승계 받아야 하므로 매수 물건에 대한 선택의 폭이 좁아집니다. 철거 중이니 취득세도 4.6%입니다.

3단계 구입 시기는 동호수 추점 전후입니다.

조합원 우선 추첨은 합니다만 로열동, 로열층을 뽑은 조합원과 비로열동, 비로열층을 뽑은 조합원의 매물 간에 시세 차이가 있겠습니다. 로열동, 로열층 매물은 그에 상응하는 프리미엄이 있어 장단점이 았습니다.

취득세 4.6%입니다.

4단계 구입 단계는 착공 바로 전입니다.

착공 후에는 매물의 희소성으로 가격 상승이 예상됩니다.

필자의 소견으로는 1단계 구입 시기인 4월부터 철거 전까지 매수가 가장 좋다고 생각됩니다.

취득세 3.3%로 절세 효과를 누릴 수 있고, 분양 평형도 본인 선호도에 맞게 신청할 수 있습니다.

둔촌주공재건축조합에서는 2018.03.27. 각 평형별 타입별 세대수를 공개했습니다.

29㎡(14평) 272세대, 39㎡(22평) 1844세대로 49㎡(22평) 952세대, 59㎡(22평) 2351세대,

84㎡(34평) 3944세대,

95㎡(37평) 937세대, 10㎡(43평) 1370세대, 134㎡(50평) 303세대,

복층 113㎡(48평/1~2층) 16세대, 139㎡(54평/선큰형) 9세대, 138㎡(57층/31~34층)​ 16세대,

펜트하우스 156㎡​(63평) 9세, 167㎡(65평) 9세대로

총세대수는 기존 설계변경안과 동일하게 12032세대입니다. 

설계변경 시 2017.01.06. 1차 조합원 분양 신청 당시 내용을 참고로 조합원 선호도가 높은 22평과 37평을 늘리고, 선호도가 낮은 43평을 줄여 수정 보완해서 2018.03.27. 평형별 타입별 세대수를 발표했습니다. 34평과 50평에서 각각 10세대의 증감이 있고 다른 평형에서는 변동사항이 없었습니다. 최종적으로 조합원 평형 변경 신청을 하기 전까지는 좀더 쾌적하고 퀄리티 높은 주거환경을 위해 미세한 설계변경이 있을 것입니다.

그동안 둔촌주공은 안전진단 통과, 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주 등 어려운 능선을 다 넘고 고지를 목전에 두고 있습니다.

둔촌주공은 걸림돌 없는 빠른 사업 진행에 재건축초과이익환수제 적용, 안전진단 기준 강화, 다주택자 양도세 중과, DSR 등 정부의 전방위 규제를 모두 벗어난 상황으로 이보다 더 좋을 수는 없습니다.

그럼에도 불구하고 부동산 시장 전반에서 걸쳐 나타나는 매수 심리 위축에 동참하고 있습니다. 하지만 부동산 시장을 옥죄는 규제의 효과도 요원하지는 않을 것입니다.

단기적으로는 매수 심리 위축으로 집값이 하락하겠지만, 중장기적으로는 공급 물량이 부족으로 인한 우상향이 예상됩니다. 특히 좋은 입지에 위치한 재건축 단지에 새로 지어진 똑똑한 새 아파트의 경우 희소가치 높아질 것입니다.

아직은 정부 규제에 눌려 그 역량을 제대로 발휘하지 못하고 있지만 곧 둔촌주공만의 차별화 된 가치가 부각될 것입니다. 멀리 바라볼 것도 없이 개발이익부담금 예상치를 발표하는 5월만 되어도 개발이익부담금 "0"원이 주는 수혜가 주는 수익성이 얼마나 큰지를 알게될 것입니다.

2018년 10월경 지하철 9호선으로 개통으로 인한 高부가가치도 기다리고 있습니다.

다시 한 번 강조하지만 안전진단 기준 강화 및 재건축초과이익환수제 부활은 둔촌주공에는 아주 큰 수혜입니다. 공급 물량 축소로 둔촌주공 입주 시점에는 희소성에 의한 가치가높아져 몇 곱의 수혜지가 될 것입니다.

※다음은 둔촌주공 전체 부동산 시장에 출시된 급매물입니다.

해당 매물의 감정가격 및 권리가액, 추가부담금 및 환급금에 따른 정확한 수익성 분석해 드립니다.

16평 23평 18평 매수-신규 26평 34평 분양받기

22평 31평 매수-신규 26평 34평 분양받기

25평 34매수-신규 34평 43평 18+18평 분양받기

25평 34매수-신규 34평 37평 43평 50평 18+18평 분양받기

둔촌주공 재건축에 대해 긍금한 점은 저희 드림공인으로 연락바랍니다.

둔촌주공 드림공인 ☎02-478-9800  ☎010-5268-4946  ☎010-9133-8705

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