↑위에 질문하신 대전광역시 서구 만년동 오피스텔 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2011타경16493*

이 물건은 대전시 서구 만년동 오피스텔 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변:본건 건물 등기부를 확인한 결과 경매 낙찰 후에도

말소되지 않는 2008년5월26일 김섭의 임차권이 등기되어 있으며

김섭의 미배당 임차보증금 전액을 낙찰자가 전부 인수해야 합니다.

2.임차인 관계건

답변: 본건의 점유관계조사서와 매각물건명세서,전입세대열람내역서를

확인한 결과 임차인 김섭이 2011년2월경 임차권등기후 이사를 한 뒤

현재까지 주민등록전입자 없이 공실로 방치되고 있는 것으로 보입니다.

3.최종결론:본건은 대출을 단 한 푼도 받지 않고 낙찰 잔금과

김섭의 임차보증금 5,000만원 전액을 인수 해야하니 입찰

참여를 포기 하시기 바랍니다.

이유:본건은 2008년3월에 입주하여 약4년이 경과한 오피스텔로

아래---감정평가서 사진상 외관은 비교적 양호해 보입니다.

또한 오피스텔의 동쪽에 ‘한밭수목원’이 소재하고 인근에 '예술의 전당'이 있으며

버스 세 정거장 거리에 대전지하철1호선 정부청사역과 대전정부종합청사가 위치하며

북쪽으로 차량5분 거리에 엑스포공원이 위치하는 좋은 입지조건을 가진 것이 장점입니다.

하지만 본 오피스텔은 2009타경16223 경매로 리더스캐피탈이 15,129,000원에

2011년3월27일 낙찰 받은 후 당시 선순위임차인이던 김섭의 보증금을 상환하여

주지 않은 채 방치 하다가 다시 경매가 진행된 상태입니다.

따라서 아래-매각물건명세서 자료처럼 김섭의 보증금 총6,000만원중 전 경매 사건으로 배당받은 1천만원을 제외한

나머지 5,000만원 정도를 낙찰자가 전액 인수해야 합니다.

이 경우 현재 최저입찰가 15,126,000원에 낙찰을 받는다고 가정해도 김섭의

임차보증금 인수금5,000만원을 더하면 6,500만원이 넘고 더구나 장기간

공실로 연체된 관리비 200~300만원을 추가로 인수하면 시세인 7,000만원과

비슷하게 되어 경매로 인한 가격 메리트는 전혀 없는 상태입니다.

하지만 1,500만원 정도 소액을 투자하여 오피스텔을 인수하고 전세입주자와 협의하여

전세금 납부와 동시에 임차권을 소멸(공탁)시킨다면 투자 가능성이 전혀 없지 않지만

문제는 그런 위험을 부담하며 입주할 임차인을 찾기 힘들다는 것입니다.

따라서 본건은 김섭의 임차권으로 인하여 단 한 푼도 대출이 안 되는 물건이니

우선 낙찰대금 전액과 김섭의 인수 보증금 5,000만원 전액을 현금으로 준비하여

모든 정상적인 소유권이전 절차를 완료하고 전세나 월세를 놓아 투자금을 일부

회수하는 방식으로 접근해야 합니다.

결론적으로 본건은 대출을 단 한 푼도 받지 않고 낙찰 잔금과

김섭의 임차보증금 5,000만원 전액을 인수해야 하여 투자가치가

없는 물건이 입찰참여를 포기하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

[스카이라운지]

항상 자세한 분석에 감사드립니다. 그동안 배우는 차원에서 많은것을 질문했습니다. 고맙습니다.

[러브정/정의덕]

스카이라운지회원님 댓글 감사 합니다.^^러브정/정의덕 올림.