경매 낙찰율 급증, 뉴스를 접하고, 피를 토하는 심정입니다.

[부동산선지자]

경매 낙찰율 급증, 뉴스를 접하고, 피를 토하는 심정입니다.

왜 제가 그런 심정을 가지게 되었는지는. 아래의 글을 통해 설명드리겠습니다.

장문의 글이오니 긴 호흡을 가지고 읽어보시기 바랍니다.

대한민국 아파트의 미래 6부..강남재건축 조합장입니다. 모파상의 목걸이
대한민국 아파트의 미래 7부..아파트 미분양 100만개 추산. 미분양 아마겟돈이 옵니다.
대한민국 아파트의 미래 8부..아파트 경매를 경고합니다.
대한민국 아파트의 미래 9부..리모델링의 실체, 당신의 평생 재산을 노린다.

요즘 인터넷 게시판에서 초짜들이 경매에 대해서 무지 호도하고 있다는 사실에 우려를 표명 합니다. 이제는 변호사들까지도 장사가 안 되니까. 경매 수수료 및 명도소송비를 노리고 여기 인터넷 게시판에 글을 올리고 있습니다.

평범한 시기에는 경매는 부동산 선행지수 가 맞습니다. 그러나

아파트 값이 붕괴 조짐을 보이고 있는 요즘에 특히 출구 전략을 코앞에 두고 있는 작금에는 아무리 경매를 싸게 낙찰 받았다고 하더라도 결국에는 후행지수가 될 수밖에 없습니다.

한 마디로 섶을 지고 불속에 뛰어드는 꼴인 게죠,

지난 리먼 사태 직후 경매가 붐을 이루었을 때 재경매(낙찰 보증금만 날린 채 낙찰 잔금 납부 포기로 인한 재경매) 가 무려 15%를 넘었다는 사실을 상기하셔야 됩니다. 왜?

낙찰 후 잔금 납부는 낙찰→낙찰 허가 결정→낙찰 허가 확정→잔금 납부 통지 까지 대략 50일 전후가 걸리는데, 에구머니나. 그 때 가서는 낙찰가 보다 훨씬 밑으로 매매가가 나와 있거든요,

• 그리고 경매는 감정평가 시점이 보통 6개월 전 이라는 사실이 중요합니다. 특히 아파트 같은 허풍선은 양은 냄비와 같이 순식간에 얼어붙는 성질이 있습니다. 그러니까 지금 경매 나오는 물건은 리먼 사태이후, 투기 선동질로들입다 펌푸 질을 해대어 약발이 오른 09년도 6월 가격이란 말이죠,

• 그리고 아파트는 아무리 싸게 낙찰을 받아도 떡방 설합 속에 들어있는 급매 값보다는 높다는 사실을 상기 하셔야 합니다. 왜? 명도를 위해서는 집달리 비용이 통상 평당 6만 원 전후의 비용이 들어갈뿐더러 만일 그 집안에 그랜드 피아노 같은 물건이 있을 시는 추가 비용이 또 들어가게 되어 있습니다. 글고 만일에 그 가족 중 중병에 걸린 환자가 누워 있을 시는 집행관도 인본주의 입장에서 집행을 거부 한답니다. 참으로 난감해 지는 게죠

• 요즘같이 경매에서 깡통 아파트가 많을 시에는(담보가치 밑으로 낙찰) 보통 가재도구에도 빨간 압류딱지가 붙게 되는 데, 이 정도면 채무자가 증발 되고 말았다고 예단하셔도 무방합니다. 그 때는, 이거 정말 골치 아파지는 겁니다. 명도 대상이 증발 되고 없으니 마냥 하세월~

하세월이 될 수밖에,,,,, 왜? 집행을 하려며는 우선 법원의 송달장이 전달 되야 하는데, 소유자가 증발되어 이게 안되기 때문에 공시송달이라는 하 세월을 보내지 않을 수 없기 때문입니다. 방법은 딱 하나! 가재도구에 압류를 붙인 채권자에게 가재도구 경매를 신청해 달라고 애걸복걸 하는 방법 밖에 없다는 겁니다.

• 그리고 감정 평가 가격은 통상 매매 값보다 10% 정도가 높답니다. 왜? 그들은 은행을 위해서 일을 하는 사람이라고 보면 틀림없거든요, 은행은 당연히 감정가를 높여주길 바라거든요, 그리고 감정가액을 높여 야지만 채무자가 재감정 신청을 안 하니까 그런 게죠, 재 감정 신청이 들어오면 감정 수수료 받는데 지장이 생기거든요, 골 때리게 되거든요,

• 그리고 감정은 감정평가사가 하는 게 아니라 일당 3만~5만 원 받는 꼬마들이 한답니다. 그들은 주변 떡방에 반드시 문의해서 거래사례를 파악 한답니다. 그런데 통상 떡방들은 꼬마한테는 값을 높여서 알켜 주거든요, 자기 상권을 유지하기 위한 본능이거든요,

• 그리고 경매는 파생수요가 많습니다. 보통 경매를 하다보면 소유자 및 그 주변 가족들은 자기들 집값을 무지 높게 본다는 것입니다. 바로 이들 열 받은 친지들이 가격을 높게 쓰며 치고 들어오는 경우가 다반사랍니다. 물론 열 받은 채권자도 이판사판 공사판으로 높게 치고 들어오는 경우도 많답니다.

• 그런데 아파트는 아마추어 아줌마 부대 들이, 막상 경매장에 들어서면 더 열 받아 방방 뜨는 데는 대책이 없답니다. 마치 여자 프로 바둑을 보는 것만큼 치열하답니다. 여자들의 승부욕은, 일체의 타협이란 것은 눈곱만큼도 없답니다. 완존히 이판사판 다 되고 만답니다.

• 그래서 옛날 경매가 아니란 말이죠. 그래서 그런지 지금은 경매란 말도 법원 용어에서는 “매각” 으로 바뀌었답니다.

• 이제 프로들은 절대 아파트 경매는 쳐다보지도 않는 답니다.

다만 복잡한 권리 관계가 얽히고 설켜 있어 한 없이 유찰되는 물건은 예외입니다.

예를 들면 “예고등기”가 되어있는 물건, 토지별도 등기가 되어 있는 물건, 등 등

예고등기란 무엇 인고 하니, 등기된 권리의 말소 또는 말소 회복을 위하여, 원인의 무효 또는 취소로서 법원에 소를 제기 했을 때, 수소법원(경매는 집행법원)이 선의의 제3자가 불측의 손해를 입지 않기 위해서 경고를 하는 의미에서 등기부에 공시를 하는 것이랍니다. 모든 등기는 당사자의 “신청” 으로서 하는 것이지만 예고등기는 수소법원의 “직권”으로서 하는 것이랍니다. 만일에 원고가 승소하게 되면 낙찰자의 소유권이 날라 가고 마는 것이죠. 바로 이 예고등기를 깨고 들어 갈 때 대박이거든요 방법은, 예고등기를 깨고 들어가는 방법은 여러 가지이지만, 지면상 딱 한 가지만 알켜 드릴게요,

우리 민법에는 “ 선의의 제 3자에게는 대항 할 수가 없다는 대 원칙이 있거든요, 즉 제3자에게 대항 할 수 없는 경우에는 원칙적으로 예고등기를 할 수가 없는 것인데 법무사 등을 통해 교묘히 예고 등기를 하는 경우가 다반사이거든요, 그런데 우리 민법에는 착오, 사기 강박(협박), 통정허위표시(짜고 치는 고스톱) 같은 취소와 무효의 사유가 있는 경우에, 제 3자가 그를 모르고서(선의) 매입을 했을 때는 그 선의의 매입자에게 대항할 수 없다고 콱! 못을 박아 놨답니다.

자! 이제 결론을 내려드리겠습니다.

❶소유권 등기→❷소유권등기→❸소유권등기 가 있을 때, 2번 이하의 소유권등기에 대해서 “예고등기”가 들어 와 있다면 거의 90% 이상이 원고 패소 판결 날 수밖에 없답니다. 어느 미,친,놈이 알고서(악의) 매입을 했을까나요?  그런데 경매가 진행 될 때는 이미 6개월 전에 감정평가가 이루어 졌다고 위에서 말했습니다. 고로 경매가 진행될 시는 이미 예고등기에 관한 본안 소송도 항소심에서 다투고 있거나 항소심도 끝났다는 뜻이랍니다. 이제 1심 또는 2심 판결문을 입수해서 고난도의 판결문을 확실하게 상황파악을 하면 되는 것이죠 (이거 숙달된 조교 외에는 아무나 되는 것이 아니란 말이죠). 그럼 판결문은 어케 입수하냐고요? 그건 간단합니다. 법무사 또는 부동산 상의 이해관계인에게 부탁해서 판결문 복사를 손에 넣는 겁니다. 

이렇게 아파트 경매로 쩐을 벌려면 무지막지한 고생을 하는 방법 외에는 없답니다.

하이고~ 그 시간에 다른 물건을 찾고 말지....

여기 인터넷 게시판에 머리에 피비린내 나는 경매 애송이 들이 아파트에 유치권이 있다고 박박 우기면서, 그래서 낙찰가가 낮다고 강변을 하는 데…….

유치권은 뭔고 하니 쉽게 말하자면 세탁소에 세탁물을 맡겨 놓고 돈도 안 주면서 세탁물을 달라고 했을 때 세탁소 주인이 점유하고 있는 세탁물 인도를 거부할 수 있는 권리랍니다.

즉 등기 없이도 인도를 거부할 수 있는 법정 담보물권(법으로 강제한) 이란 말이죠. 고로

아파트의 경우 유치권이 성립되기 위해서는

• 물건과의 견린(밀접한) 관계. 그리고 그 물건에 필요비(겨울철 고장 난 썩다리 보일러 교체), 유익비(베란다 새시) 등을 지출하여 건물의 가치를 유지 또는 상승시켰을 때, 최우선 배당을 받을 수 있는 걸 말합니다.

여기서 최우선 배당이라 함은 경매비용 바로 다음 번 순위를 말합니다.

소액 보증금 보호보다 더 우선순위 인 게죠, 그러나 경매절차에서 배당요구를 하지 않고서 낙찰자에게 유치권을 주장할 수도 있습니다. 그러나 필요비 또는 유익비를 지출한 경우라도 임차인이 간단히 수선할 수 있는 경우에는 임차인의 부담으로 간주 합니다. 또 법조문에는~

• 소유자의 사전 동의를 구하지 않았을 시는 유치권을 행사할 수 없다. 라고 못 박혀 있습니다.

• 또 임대차 계약 시 “원상회복” 이라는 특약 사항이 있을 시는 유익비 상환을 청구할 수 없다고 못 박혀 있습니다. 여러분! 지금 떡방 계약서는 “부동문자(인쇄된 문자)”로 반드시 “원상회복” 이라는 문구가 관례적으로 들어 있다는 걸 잘 아시죠? 판례는 이 경우 부동문자로 된 “원상회복” 조항도 유효하다고 나와 있습니다. 그런데 유치권이 성립될 수 있을까요? 악질 임차인이 고집부리면 걍 “떼어가”! 하면 그걸로 끝인 게죠,

물론 신축 단독 주택의 건축업자. 전원주택 토지조성을 한 토목업자의 경우에는 유치권이 성립됩니다. 그런데 아파트에 뭔 유치권? 나 윤상원이 수 없이 경매를 해 봤어도, 아파트 유치권을 주장한 세입자는 판사의 심리 중에 딱 이 4마디에 찍싸고 맙디다. 그 4마디는 바로 “필!요!없!다” 입니다.

판사님들은 10 이면 10 이 한결같이 토씨 하나 틀리지 않게 “필요없다” 라는 말로 단칼에 끝장을 냅디다.

그래도 박박 우기는 경자초짜님들에게 묻습니다! 뭔 유치권?

1. 경매는 마음의 과학입니다. 경매장에서 후끈 달 이유가 없다는 말인 게죠

2. 경매는 보물찾기입니다. 우선 후각으로 보물이지 아닌지 직감을 할 줄 알아야 합니다.

    아파트에는 보물이 없습니다.

3. 경매는 옹달샘입니다. 아무리 먹어도 끊임없이 샘솟는 게 경매입니다.

무궁무진하게 물건이 지속적으로 나오고 있다는 말이죠.

4. 경매는 보물을 “기다림의 미학” 을 깨우친 사람에게는 투자의 황태자입니다.

5. 경매는 길게 생각하고, 짧게 결단하는 속전속결의 용기가 필요합니다. 이 속전속결의 결단은 해당 부동산에 대해 리모델링, 토지개발, 또는 해당 부동산에 어울리는 고 부가가치 업종의 창출을 할 수 있는 정도의 실력과 인맥이, 머릿속에서 그림으로 떠올라야지만 결단을 내릴 수가 있는 것입니다. 고로 부동산의 꽃인 개발을 모르고서 경매로 떼돈을 벌었다는 건 다 사기입니다.

6. 경매는 웃는 사람보다 우는 사람이 더 많습니다. 다만 웃는 소리는 크고 흐느끼는 소리는 작기 때문에

    착시현상을 불러일으키는 것뿐입니다

7. 전문가 일수록 전문가를 더 필요로 하는 것이 경매입니다. 즉 종합과학이 경매란 말이죠,

8. 경매는 항상 칼날위에 서있는 긴장감을 유지해야 합니다. 나무에서 떨어지는 것은 다 원숭이 입디다.

9. 경매는 절대 큰 바위덩어리에 걸려 넘어지는 법은 없습니다. 작은 돌빡을 우습게 알다가,

    걸려들어 큰코다치는 게 경매입니다.

10. 경매는 인본주의를 중시하는 따뜻한 마음의 본성이 없으면 절대 큰돈을 벌수가 없습니다. 즉 배려하는 마음이 무지 중요합니다. 예를 들면 명도 단계에서도 배려하는 마음이 있어야 합니다. 저의 경우에는 임차인에게 명도를 요구 할 시 반드시 예의와 절차를 거칩니다.

일단 저는 수기로 쓴 편지를(절대 타자로 친 부동문자는 사용안함) 임차인에게 보냅니다.

내용은 → ~~~ "우리 언젠가는 한 번 만나야 되지 않을까요?" 와 나의 연락처를 보냅니다.→

백이면 백 다 연락이 오게 되어 있습니다. 왜? 만남의 시간적 선택권을 상대에게 먼저 배려를 했으니까요.

그런 다음 조우를 하게 되면, 모든 장애의 90%가 이미 다 제거 되었다고 생각하셔도 됩니다.

한결 부드러워졌다는 말인 게죠, 느닷없이 초인종 누르고 찾아가는 것은.... 완전 초짜인 게죠...

여러분! 여기 게시판에 나불거리는 자칭 경매꾼들은 전부 사기입니다. 절대 넘어가시면 안 됩니다.

경매? 이거 장난 아닙니다. 함부로 나불거리는 게 아니란 말이죠,

글고 아파트는 경매의 대상이 될 수가 없습니다. 시세 차익? 꿈도 꾸지 말라고 그러세요,

다시 한 번 경고합니다. “출구전략”을 오늘 낼 하고 있는 작금에 아파트 경매를 한다는 것은

섶을 지고 불속에 뛰어드는, 불나방 초짜들이나 하는 짓입니다.

출구전략? 이거 장난 아닙니다. 1929년 대공황, IT 버블 대 붕괴, 도쿄버블 대 붕괴, 등 모든 버블은 출구 전략 시행에 의해 터져 나갔다는 역사적 사실을 명심하셔야 합니다.

지금 폭락하고 있는 것은 연습게임에 불과하단 말입니다.

죽!으!려!고 환!장!했습니까? 뭔 경매?

이시절에 가장 등진은 아파트 도장찍는 놈

이시절에 가장 악질은 아파트 사라고 선동질 하는 놈

-부동산선지자 윤 상 원-

언론과 기득권이 짜놓은 부동산 MATRIX를 꿰뚫어 보시고 싶으십니까?

타임머신을 타고 내려온 부동산 선지자(http://blog.daum.net/realprophet/211) 

대한민국 아파트의 미래 1부~74부, 아파트 리모델링 비밀편을

무료 전자책으로 출간하였습니다.

제 블로그에 오셔서 블로그북에서 누구나 다운가능합니다.

(http://blog.daum.net/realprophet)

[우리집강아지]

부동산선지자님이 윤상원님이었나요?

[웨다]

넵

[국시]

잘 읽었습니다.~

[PMP선명수]

잘읽었습니다

[실리베어]

정말 잘읽었습니다. 고맙습니다^^

[똘똘이 엄마]

어떠한 기사든지 백프로 믿지 않을것 . 본인이 확인하지 않은 이상 절대 믿으면 안됨

[시골으사]

경매에 대해 쉽게 생각할 건 아니란건 공감하지만 위 글은 좀 억지가 지나치다라는 생각이 듭니다. 경매는 아무나 하는게 아니라면서도 불나방 초짜들이나 하는거라니 말이 앞뒤가 안 맞는것 같은데.. 너무 현실과 동떨어진 얘기들이 많아요. 유치권 문제도 그렇고. 빨간 딱지 얘기도 사실과 많이 다른것 같습니다. 이 분글을 볼때마다 경고차원이란건 공감하지만 현실과 많이 다른 얘기들을 보는것 같아서 보기가 좀 그렇습니다.

[디올컴패니]

참 안타까운 분이네요.. 현실을 부정하려만 하지말고 제대로 보세요.

[kaka2]

아마도 부동산에 한번 크게 당한거 같은데 부동산 선지 정도 전 강남 재건축 조합장이라 뜨는데?????

[호드기]

저 글이 작년에 쓰여진 글 같은데....현재와서 보니..현실로 다가오고 있네요..

[모든사랑]

조금 과하긴해도 맞으신 말씀이네요 요즘 ㄱㅇ매로 돈버는 사람있나요 있겠지요 그러나--ㅎㅎㅎㅎㅎ