2018년 공시지가 발표, 둔촌주공 보유세(재산세, 종부세) & 매매 시세(수정)

[dream박대표]

드디어 2018년 공시지가가 발표됐습니다.

보통 5월 초에 발표하는데 올해는 4월 30일 발표로 예년보다 빠릅니다.

정부에서 예고한 바와같이 공시지가가 상당히 올랐습니다.

공시가격 상승으로 세 부담이 커질 것입니다. 다주택자의 부담은 더 커지겠죠?

보유세인 재산세, 종합부동산세도 올라가겠죠?

공시지가는 2018.01.01.기준이며, 매년 6월 1일 소유자에게 부과되는 보유세(재산세, 종합부동산세) 과세의 기준이 됩니다.

☆★재산세는 7월(건물분 및 주택분의 1/2)과 9월(토지분 및 주택분의 1/2)에 납부하고,

★☆종합부동산세는 인별 합산과세로 1주택자이면 공시지가가 9억원 초과,

다주택자는 6억원 초과하면 과세 대상입니다. 

2018.01.01~2018.12.15.까지 신고 납부하시면 됩니다.

지금은 정부 대책으로 잠시 쉬어가고 있지만 보유세는 집값 오르는 것에 비하면 세발의 피입니다.

장 맛을 아는 데 구더기 무서워 장 못 담그지는 않을 것입니다.

자금 여력이 된다는 전제하이지만 대기매수자들은 매수타이밍을 보는 것이지 보유세 때문에 집 사는 것을 포기하지는 않습니다.

2018년 공시지가 발표, 둔촌주공 재건축 보유세(재산세, 종부세) & 매매 시세

▣2018년 공시지가 발표, 둔촌주공 보유세(재산세, 종부세) 부담은 누가?

2018년 공시지가가 발표됐습니다. 예고는 했지만 상당히 많이 올랐습니다.

둔촌주공 3단지 34평 7~8층 남향이 8억원으로 가장 비쌉니다. 무려 1억원 이상이 올랐습니다.

4단지 34평 감정평가 1순위보다 200만원 더 비싸다는~~~ㅜㅜ

각설하고 여러분들이 궁금해하는 둔촌주공 조합원 보유세(재산세, 종부세)부과 여부에 대해 말씀드리겠습니다.

저도 헷갈리는 부분인데요 명목상으로 위탁자(조합원)는 신탁부동산의 재산세 과세 대상이 아니다~입니다.

다만, 수탁자(조합)가 선납부하고 조합원이 후부담(후납부 or 바로 납부)하는 형식이 될 것입니다.

강동구청에서 문의해 보니 재산세 청구는 조합으로 한다고 합니다.

일부 조합에서는 사업비로 대납한 경우도 있었으나 지극히 일부이고, 대분분의 조합에서는 조합원에게 다시 개별 통지하는 수고를 하게 될 것으로 실질적인 재산세 납세의무자는 위탁자인 조합원~입니다.(총회 책자 148쪽 참조)

임시총회 책자 146~148쪽 제14조(사업 제경비의 지원) ⑩번에 보면

"갑" 및 "갑"의 조합원 개인에게 부담되는 각종 제세공과금(취득세, 등록세, 재산세, 종부세 등)은 원인자 부담의 원칙에 따라 "갑" 및 "갑"의 조합원이 개별 부담한다. 라고 되어 있습니다. 

제106조 (납세의무자의 범위 등) ① 법 제107조제1항제3호에 따른 납세의무자(위탁자별로 구분된 재산에 대한 수탁자를 말한다. 이하 이 항에서 같다)는 그 납세의무자의 성명 또는 상호(법인의 명칭을 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 다음에 괄호를 하고, 그 괄호 안에 위탁자의 성명 또는 상호를 적어 구분한다. [신설 2014.1.1]

그러면 종부세 납세의무자는 누구인가? 종부세법에 따르면 종부세 납세의무자는 지방세 납세의무자를 따른다. 라고 되어 있습니다.

따라서 종부세 납세자 역시 위탁자가 아닌 신탁자입니다. 종부세도 과세 기준일이 6월 1일인데 납부기일은 12월 1~15일이어서 그 사이 신탁해지 등의 문제가 발생하면 종부세 징수에 애로사항이 많다고 합니다.

여기에서 둔촌주공아파트의 종부세 납세의무자는 누구일까가 초미니 관심사인데요 지방세 납세의무자에 따른다고 했으니 일단은 수탁자인 조합이 납세의무자입니다.

다만, 수탁자에게 청구하고, 수탁자(조합)는 위탁자에게 개별 통보하는 형식을 취할 것입니다. 사업비에 포함되는 조합도 일부 있는데 둔촌주공은 워낙 큰 대단지로 조합원 수가 많은 만큼 사업비 대여에 대한 이자 부담이 크기에 바로 개별 부담을 할 것으로 보입니다.

어쨌든 둔촌주공은 신탁부동산으로 조합 소유로 되어 있기에 둔촌주공 및 다른 주택을 소유한 다주택자들은 합법적으로 종부세 부담을 회피할 수 있어 수혜를 보게 될 것입니다.

둔촌주공은 재건축 진행 과정이 타 재건축 단지와 많이 상이한데요

관리처분인가는 났지만 아직 철거 이전으로 지방세법 시행령에 따르면 주택으로 보아야 할 것입니다.

따라서 주택분 재산세도 토지분 재산세도 부과해야 하는 특이한 경우입니다.

철거 이후 내년이 되어야 토지분 재산세만 부과하고, 종부세 부담에서도 자유로워질 수 있을 것입니다.

(임시총회 책자 146~148쪽 제14조(사업 제경비의 지원) ⑩번 참조.

필자가 배경 지식이 짧습니다. 급조한 지식이라 오보를 전할 수도 있으니 이의 있으신 분은 연락주세요.

초고 일부분을 수정했는데요 잘못된 부분 발견하시면 문자 댓글, 전화로 연락주시면 감사하겠습니다.)

[참고]수탁자→위탁자…신탁부동산 납세의무자 변경 '뜨거운 감자'

http://www.edaily.co.kr/news/news_detail.asp?newsId=01138166615997800&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y

▣ 둔촌주공아파트 향후 재건축 사업 예상 일정

둔촌주공 재건축 사업 진척도가 제법 빠릅니다. 가설 펜스를 치기 위해 수목 제거 및 석면 조사를 합니다.

수목 제거 이후 울창한 나무 숲에 가려져 있던 둔촌주공아파트 단지가 훤히 들여다 보입니다.

둔촌주공은 워낙 유명세를 타고 있던 아파트라 아는 사람들은 다 알고 있지만

관심없이 그저 지나다니기만 했던 차량들은 갑자기 웬 낡은 저층 아파트가 출몰(?)했나 할 것입니다.

5월 하늘에서 내린 때아닌 우박에, 천둥 번개에 홀린 낮도깨비의 장난인가 하겠지만,

낮도깨비 장난은 절대 아니구요 둔촌주공 조합원들의 오랜 숙원 사업이 현실화된 것 뿐입니다.

희대의 보물이자 저층 재건축의 마지막 보물입니다.

2017.05.02.	관리처분인가
2018.01.19.	이주완료
2018.03.14.	설계변경(안) 서울시 건축위원회 심의 상정
2018.04~05.20.까지	석면 조사 완료, 가설 펜치 설치 시작 ◀◀◀현재 시점
2018.06~	석면 제거, 설계변경(건축심의 완료)
2018.07~2019.02	철거 개시(6개월 소요 예상)
2018.11~	설계변경(사업시행인가 변경)
2018.12~	조합원 분양신청 변경
2019.02~	관리처분계획 변경, 철거 완료 및 착공
2022.03~	공사 완료
2022.05~	준공 및 입주

석면 제거 및 폐기물 반출에 대한 민원이 제기되고 있지만 조합과 강동구에서 잘 해결할 것으로 믿습니다.

2018년 7월 철거 개시, 2019년 2월 착공이 예상됩니다.

조합원 입주권 매매 가능한 기간이 얼마 남지 않았는데요

착공 시까지 2년 이상 보유한 조합원 입주권이 양도 양수 가능하고,

착공 이후에는 10년 보유 & 5년 거주한 조합원 입주권만 전매 가능합니다.

그만큼 매물의 희소가치가 높아질 것입니다. 대출 규제 강화로 매수자 또한 귀한 상황입니다.

대출을 이용해 집을 사던 시대는 지나고 그야말로 현금 부자들만 매수가 가능한 상황인 셈입니다.

하여 매수 심리가 심하게 위축된 상황이지만 똑똑한 한 채에 대한 열망은 식지 않았습니다.

언론 보도도 그렇고 실제로도 위축되어 있는 시장이지만 둔촌주공은 간간이나마 거래되고 있습니다.

Why?

위에서도 설명드렸지만 종부세의 부담에서도 벗어날 수 있고, 재건축초과이익환수제 적용 제외 등

정부의 모든 규제를 피한 단지이기 때문입니다.

01. 둔촌주공은 재건축초과이익환수제 "0"원 단지로 수익성이 보장되기 때문입니다.

강남권 재건축단지 초과이익환수금 4억4000만원에서 8억4000만원 예상 단지의 상대적 수익성 증가

02. 지하철 9호선 개통으로 교통호재로 인한 추가 수익성 예상되기 때문입니다.

지하철 5호선+2018년 10월경 지하철 9호선 개통되면 교통이 편리성으로 인한 가치 상승 예상됩니다.

03. 조합원당 5000만원 정도의 추가 수익이 예상되기 때문입니다.

둔촌주공은 일반분양 926세대 증가 및 ㎡당 일반분양가 3200~3500만원 예상되며 조합원 부담금 대폭 감소 예상됩니다.

04. 단지내 초중고교 유치로 우수 학군이 주는 효과가 예상되기 때문니다.

단지내 초등학교 2곳, 여중고 2곳(중학교 2곳, 고등학교 2곳) 유치로 자녀들의 안전한 도보 통학이 가능한 단지입니다. 

05. 조합원 로열층, 로열동 우선 배정되기 때문입니다.

06. 커뮤니티 시설 등 단지내에 샹활편의시설이 많은 대단지이기 때문입니다.

단지내에는 중앙도서관, 어린이도서관, 독서실, 영유아 보육시설, 키즈카페, 문화공연센터, 체육시설, 휘트니스센터, 골프연습장, 스크린골프, 게이트볼장, 탁구장, 수영장, 사우나 등 대단지답게 특화된 커뮤니티 시설이 많이 건립될 것입니다.

07. 공원 등 녹지가 풍부한 단지로 주거시설로 최상의 단지이기 때문입니다.

단지내 공원 및 단지 앞편에는 올림픽공원, 단지 뒷편에는 둔촌습지, 일자산 등 풍부한 녹지가 많고,

단지 인근에 성내천, 석촌호수 등 쾌적한 자연환경 조성에 도움을 주는 녹지가 많은 단지입니다.

08. 조합원에게만 제공되는 무상 옵션이 많기 때문입니다.

발코니 확장, 42인치 LED TV 등 조합원에만 제공되는 무상 옵션입니다.

임시총회 책자에서 발췌한 내용으로 이외 자세한 내용은 총회 책자를 참고하시면 되겠습니다.

이러한 이유로 정부의 고강도 대책에도 굴하지 않고 4월에도 급매물이 소진되고 있습니다.

일부 남아있는 저가매물도 5월 중으로 소진될 것으로 예상됩니다.

이상 둔촌주공이 거래되는 이유입니다. 이외 궁금한 사항 있으시면 저희 드림공인으로 연락바랍니다.

02-478-9800  010-5268-4946  010-9133-8705

▣ 둔촌주공 전체 부동산에 출시된 저가 급매물입니다.

재건축 일정 및 매매가격 및 권리가액 분석에 의한 수익성이 높은 매물 추천해 드리겠습니다.

참고로 보유세(재산세, 종부세) 부담은 6월1일 기준 소유자 부담이므로

지금 매수하시는 분들은 취득세 3.3% 부과, 종부세에서 자유로워지고, 올해 보유세 부담도 없겠습니다.

실거주 및 투자목적 매수-신규 26평, 34평 분양 가능한 매물입니다.

실거주 및 투자목적 매수-신규 34평, 437평, 43평 분양 가능한 매물입니다.

희소가치가 높은 매물로 신규 37평, 43평, 50평, 1+1, 복층, 펜트하우스 분양 가능한 매물입니다.

둔촌주공 드림공인 위치-강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호

둔촌주공 건너편 성내동 우채국과 국민은행 사이 아디다스 건물 2층입니다.

무료 주차 가능합니다.

[dream박대표]

조합원들에게 보유세(재산세, 종부세)를 내야 되는가에 대해 심심찮은 문의가 오는데요
최종적으로는 실질적인 소유자인 조합원이 부담한다~입니다.
구청에서는 일단 건축물대장 소유자인 조합에 납세고지서를 발부하고, 조합은 다시 조합원에게 개별 통보하는 형식을 취할 것으로 보입니다.
처음부터 실제 소유자가 납부하면 좋을텐데 수탁자에게 일괄 부담시키는 이유는 신탁등기가 되어 있고 전매 등으로 신탁해지 등이 발생할 시
예상치 못한 문제 발생에도 대비하고 원활한 세 징수를 위해서라고 합니다.

[dream박대표]

제106조 (납세의무자의 범위 등)
① 법 제107조제1항제3호에 따른 납세의무자(위탁자별로 구분된 재산에 대한 수탁자를 말한다. 이하 이 항에서 같다)는
그 납세의무자의 성명 또는 상호(법인의 명칭을 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 다음에 괄호를 하고,
그 괄호 안에 위탁자의 성명 또는 상호를 적어 구분한다. [신설 2014.1.1]

[dream박대표]

※여러분들에게 많은 소식을 전하고 싶어 드림공인 카페를 운영하고 있습니다.
본의아니게 오보를 전할 때도 있을 것입니다.
틀린 내용이 있으면 즉시 지적해 주시면 감사하겠습니다.

참고로 보유세(재산세, 종부세) 부담은 6월1일 기준 소유자 부담이므로
지금 매수하시는 분들은 취득세 3.3% 부과, 종부세에서 자유로워지고, 올해 보유세 부담도 없겠습니다.
자세한 것은 조합 및 강동구청 등 해당 관청에 문의하시기 바랍니다.

[dream박대표]

재산세는 지방세고, 종부세는 국세입니다.
돈과 결부된 민감한 사안이라 친절한 관계 관청들도 본인 소속이 아닌 것에 대한 질문은 답변을 회피했습니다.
양쪽 답변을 종합해 보면 둔촌주공아파트는 신탁등기는 되었지만 6월 1일 기준 주택이기 때문에
주택분+토지분 재산세 둘 다 부과되고 납부고지서는 조합으로 나간다고 합니다.
실질적으로는 조합원 개별 부담으로 알고 있음.
종부세 납부고지서는 11월 경 발송 작업할 예정이랍니다.
신탁등기가 됐는데 주택분 재산세가 왜 나오냐고 의아해 하시면서
둔촌주공 이외 다주택자의 경우 두 재산의
소유자가 달라 종부세 계산 시 합산은 안될거라고 합니다..

[dream박대표]

이상 일반적인 경우에 해당되는 질의응답 내용이었습니다.
2018 공시지가 발표 이후 재산세 및 종부세 관련 문의가 많아 정리해 보았는데
개인별로 사례가 다를 수 있으니 자세한 내용은 해당 관청에 시기 바랍니다.

[dream박대표]

※본문에 수정할 사항 있습니다.
3단지 34평 남향 7~8층 공시지가가가장 높은줄 알았는데
1단지 25평 남향 3층이 832,000,000원으로 가장 높습니다.
감정평가가 더 낮아 공시지가도 낮을줄 알았는데...