농지 8년자경,대토 양도세 감면

[고구마]

농지 8년 자경 및 4년자경 대토감면 기준 

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2019. 3. 8. 10:21

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8년 자경 4년 대토 양도소득세 감면 기준

◎ 농지는 8년이상 본인이 경작해야 세금을 감면 받습니다.

◎ 4년 경작 후 대토 기준에 해당이 되면 세금을 감면 받습니다.

【8년자경농지 양도세 감면】

8년이상 농사를 짓던 땅은 팔때 양도소득세를 감면해주는 혜택이 있는데요.

내야할 양도소득세액을 최대 1년에 1억, 5년간 2억까지 감면해 주는 제도입니다.

농지 소재지에 거주하면서 8년이상 양도자 본인이 경작(경작기간중 해당 피상속인(그 배우자 포함) 또는 거주자의 사업소득금액

(농업,임업소득,부동산임대소득,농가부업소득지외)과 근로소득 총급여액의 합계액이 3천7백만원 이상인 과세기간이 있는경우

그 기간은 피상속인 또는 거주자가 경작한 기간에서 제외 -> 2014년 7월1일 이후 양도하는분부터 적용)한 사실이 있는 농지를

양도하는 경우 양도소득세가 감면된다.

-.농지소재지란 농지가 소재하는 시.군.구(자치구)안의 지역이나 이와 붙어있는 시.군.구안의 지역 농지로부터 직선거리

30km이내의 지역을 말함.

그러나 다음의 농지는 감면대상에서 제외됩니다.

-.시지역(광역시의 군지역,시지역의 읍.면 지역 제외)의 주거지역,상업지역,공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역

(대규모 개발사업 지역은 제외)에 편입된 날부터 3년이 지난 농지

※ 대규모 개발사업지역

- 사업지역내의 토지 소유자가 1,000명 이상의 지역이거나 사업시행면적이 100만㎡ 이상인 지역

(택지개발 또는 대지사업 조성의 경우 10만 ㎡)

-.농지외의 토지로 환지 예정지의 지정이 있는경우 그 환지 지정 예정일로부터 3년이 지난 농지

-.또한 농지가 2002년 1월1일 이후 국토의 계획및 이용에 관한 법률에 의하여 주거지역,상업지역, 공업지역에 편입되거나

환지예정지로 지정된때에는 그 편입(지정)된 날로부터 3년이 지나지 않아 감면되는 자경 농지의 요건을 갖춘 경우라도 취득일

로부터 그 편입(지정)일까지 발생한 양도소득에 대해서만 감면합니다.

-.상속인이 상속받은농지 (피상속인이 8년자경요건을 갖춘농지)를 경작하지 않은 경우 상속받은후 3년이 지난농지​​

거주자의 재촌요건

농지가 소재하는 시.군.구 안의 지역이나 그 지역과 연접한 시.군.구 안의 지역에서 8년이상 거주하여야 합니다. 경작 개시 당시에는
당해 지역에 해당 하였으나 행정구역의 개편등으로 거주자가 농지소재지 또는 연접한 시군구에 해당하지 아니하게 되는 경우에도
감면 허용이 되며, 거주 요건의 판단은 주민등록표에 의하여 판단됩니다.

자경요건

1.취득일로부터 양도일 사이에 8년이상 농지를 직접 경작한 거주자에 해당하여야 합니다. 단,총급여,사업소득금액이 3,700만원 이상인 연도는 자경기간 계산시 제외이므로 유의
2.자경이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 1/2이상을
자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배를 하는것을 말한다.
3.2006년 2월9일이후 양도분부터 상속받은 농지의 경우에는 상속인이 상속받은 농지를 경작하지 아니한 경우에는
상속받은날부터 3년 이내에 농지를 양도하는 경우에 한하여 감면을 적용합니다.
또 피상속인이 취득하여 자경한 기간 또는 피상속인이 배우자로부터 상속받아 경작한 사실이 있는경우에는 피상속인의
배우자가 취득하여 경작한 기간을 상속인이 경작한 기간으로 보아 자경기간을 계산한다.

【4년 대토 양도세 감면】

☞ 조세특례제한법 69조 70조 133조

⊙ 4년대토 대상자

1.재촌요건을 갖추고 4년이상 직접 경작한 자

2.재촌요건 3가지중 하나만 충족하면됨.

① 보유농지 소재의 시군구안에 거주

② 보유농지 소재의 인접한 시군구안에 거주

③ 보유 농지로부터 직선거리 30km이내에 거주

3.경작요건

-.본인소유 + 직접경작(전,답,과수원)이지만 사실상 농지이면 됨.

-.소유자가 직접경작 또는 소유자 책임으로 경작

-.전체 작업에 50% 이상을 자기 노동력으로 경작 (배우자및 자녀의 경작은 인정안됨) 3700만원 미만/년소득

4.자경기간및 대토농지 조건(기간은 누적 개념이고 연속 개념은 아님)

-.취득일로부터 양도일까지 4년이상 거주하면서 경작하고 종전 농지의 양도일로부터 1년이내(협의매수,수용시에는 2년)

새로운 농지 소유지에서 거주하고 경작하여야 한다.

-.전 토지 경작기간과 대토 농지 경작기간이 8년 이상일것. (4년+4년) 또는 (5년+3년)등

-.양도당시 반드시 농지일것.(건축조건으로 매매시 계약서에 특약이 있으면 인정될수도 있음)

-.신규 취득농지는 종전 농지 면적의 2/3이상 또는 농지가격의 1/2이상일것.

(이 경우도 재촌 요건은 갖추어야 함)

5.감면 대상에서 제외되는 토지

-.양도일 현재 특별시,광역시(군제외),시(읍.면 제외)지역에 주거지역,상업지역,공업지역안에 농지가 편입되고 3년이 경과된 농지

-.사업소득과 근로소득 합산금액이 연간 3,700만원 이상이 된 년도는 경작기간에서 제외됨.

6.감면한도금액및 기간

-.감면한도:100%

-.대토 감면금액:1년간 1억원 /5년간 1억원(1억원은 5년간 누적 개념임)

-> 과세기간 (1년간 개념)은 1월1일부터 12월31일까지

-.(8년자경+4년대토)인경우 공히 1년간 1억원 감면되나, 5년간은 대토는 1억원한도,

8년 자경은 2억원 한도로 감면되므로 8년자경및 4년대토 동시발생시 총감면 한도액은 5년동안 3억원임.

-> 즉, 대토없이 8년 자경후 양도시:1년간 1억원 5년간 2억원 한도로 감면됨.

-> 농어촌 공사에 8년간 임대해도 자경으로 인정함.(따라서 공무원이나 당장농사를 지을수 없는 사람 연간 급여가 3,700만원

이상인 사람은 농지은행에 8년간 위탁경영 하는것이 양도세를 절감하는 방법이며 또한 여러사람 명의로 지분 소유하면 개인별로

양도세를 계산하니 유리한 측면이 있고, 농지가 넓을 경우에는 농지를 1,000m2이상 분할한후 또는 1/2지분을 양도하고

과세기간을 달리하여 나머지 1/2을 양도하면 양도세 1억원이상 추가 절약 가능합니다.

->1,000m2미만의 농지는 도시민의 주말체험농장으로 인정되어 농지원부가 발급되지 않음.

또한 지목 구역등에 따라 분할할수 있는 최소면적이 정해 있으므로 해당 지자체에 문의 분할 가능여부 미리 알아보는것이 좋습니다.

7.농지 대토절차

(매도 기준일 1년전 이내 또는 매도후 1년이내 취득한 농지)가 대토로 인정됨.

-.선매도후 취득시

매매 - 등기이전 -양도세 납부 = 대토(1년이내) ->감면신청후 환급신청

-.선취득후 매도시

매매 -등기이전시 = 먼저 감면 신청하면됨.

8.경작기간 특례

-.새로운 농지 취득후 4년이내 협의매수,수용되는 경우 4년이상 재촌자경한것으로 인정됨.

-.대토8년이내에 소유자가 사망한 경우,상속인이 재촌,자경할경우 피상속인의 경작기간과 상속인의 경작기간이 합산됨.

(이 경우 3년이내 매도시만 감면 혜택)

9.양도세를 감면 받기 위해 할일

농지원부 발급, 농업경영체등록,직불금 수령,비료 농약등 영수증 보관(농협에서 조합원 또는 준조합원 가입후 비료 농약등을

구입하면 농협전산에서 오랫동안 보관함.)

조세특례제한법

 제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도) ① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다.  <개정 2010. 12. 27., 2011. 7. 25., 2014. 1. 1., 2014. 12. 23., 2015. 12. 15., 2017. 12. 19., 2020. 6. 9.>

1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 해당 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다.

가. 5개 과세기간의 제70조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

나. 5개 과세기간의 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조 또는 제77조의2에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액

다. 삭제 <2017. 12. 19.>

② 제1항제1호를 적용할 때 토지를 분할(해당 토지의 일부를 양도한 날부터 소급하여 1년 이내에 토지를 분할한 경우를 말한다)하여 그 일부를 양도하거나 토지의 지분을 양도한 후 그 양도한 날로부터 2년 이내에 나머지 토지나 그 지분의 전부 또는 일부를 동일인이나 그 배우자에게 양도하는 경우에는 1개 과세기간에 해당 양도가 모두 이루어진 것으로 본다.  <신설 2023. 12. 31.>

③ 제71조에 따라 감면받을 증여세액의 5년간 합계가 1억원(이하 이 항에서 “증여세감면한도액”이라 한다)을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 증여세감면한도액은 그 감면받을 증여세액과 그 증여일 전 5년간 감면받은 증여세액을 합친 금액으로 계산한다.  <개정 2023. 12. 31.>

[전문개정 2010. 1. 1.]

※ 4대토 및 8년 자경후 양도소득세 감면의 경우 큰 혜택이므로 조건이 까다로우니 사전에 미리 농사에에 투입한 경비 영수증등

준비및 직불금 수령,농지원부등 사전에 준비하는것이 좋을거 같습니다

[출처] 농지 8년 자경 및 4년자경 대토감면 기준|작성자 포천 공장 부동산