올 한해 전국적으로 10조원이 넘는 돈이 토지보상금으로 풀릴 전망인 가운데 면적으로는 분당신도시의 6배가 넘는 119.48k㎡(3천 614만평)의 땅이 토지보상 시장에 대거 쏟아져 나올 예정이다.
이는 보금자리주택지구,택지개발예정지구,도시개발사업,산업단지,경제자유구역,고속도로개설사업,철도건설사업 등 전국에 산재된 각종 개발사업지구가 실질적인 개발을 시작하기 때문이다.
최근 부동산 경기침체가 장기화되고 심화됨에 따라 수많은 물건이 경,공매시장으로 대거 유입되고 있다.
이중에는 현재 토지 보상이 진행 중이거나 향후 보상을 앞두고 있는 물건이 상당수 포함되어 있다.
이는 개발정보에 조금만 관심을 가지고 있는 투자자라면 어렵지 않게 알 수 있는 사실이다. 이미 토지보상에 눈을 뜨고 나름의 투자전략으로 틈새시장을 공략해 꽤 짭짭한 투자수익을 올리고 있는 투자자들이 적지 않다.
지난 10여년 동안 정부의 각종 국책 개발사업지구가 워낙 많았던 것도 주요 원인중 하나이지만 경,공매로 토지보상 물건에 투자하여 누가 몇 천만원을, 또는 몇 억을 벌었다느니 하는 소식을 토지보상 물건 투자자라면 어렵지 않게 접하게 된다.
이를 증명이라도 하듯이 수년전부터는 보상전문 변호사, 감정평가사, 세무사, 행정사 등이 토지보상 시장에서 맹활약중이고 금융기관에서도 용지보상금 유치에 총력을 기울이고 있는 실정이다.
일반 물건과 달리 토지보상 물건 투자의 최대 장점은 무엇보다도 예측 가능한 환금성과 상대적인 단기투자, 그리고 고수익의 실현 일 것이다.
이로 인해 전국적으로 개발지역에 편입되어 토지보상을 앞두고 있는 물건의 경우, 경매 및 공매를 불문하고 그동안 응찰자의 꾸준한 증가에 따라 낙찰가격 또한 상승하고 있는 추세이다.
상황이 이러하다 보니 이른바 ‘묻지마 낙찰’로 인해 오히려 보상가보다 높은 가격에 고가 낙찰을 받아 적게는 수백만원에서 많게는 억대의 금전적 손실을 보는 경우도 종종 발생하고 있는 실정이다.
전문지식 없이 ‘감에 의존한 섣부른 투자가 오히려 화를 부른 격’이다.
따라서 일부 투자자들은 경,공매시장에서 보상물건은 더 이상 ‘블루오션(Blue ocean)’이 아니고 이미 경쟁이 치열한 ‘레드오션(Red ocean)’이라고 말하기도 한다.
하지만 이는 나무만 보고 숲을 보지 못해서 하는 말이다. 정보의 과잉 공급 등으로 일부 대규모 개발사업지구에서만 제한적으로 이 같은 현상이 발생하기 때문이다
오늘도 수많은 투자가가 토지보상 물건에 관심을 가지고 경,공매시장을 노크하고 있다.
조금만 방향을 달리하고 차별화된 전략을 수립한다면 ‘환금성과 수익성’ 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 토지보상 물건이 많다.
대규모 국책 개발사업은 지난 노무현 정부에서는 ‘기업도시’,혁신도시‘로 이명박 정부에서는 ’4대강 사업‘과 ’보금자리주택지구‘로 정권교체기 때마다 지각변동이 일어난다 해도 과언이 아니다.
현 정부에서는 아직까지 대규모 국책 개발사업에 대한 명확한 발표가 없는 실정이다.
지난 정부에서 추진하던 보금자리주택지구,택지개발사업,경제자유구역,산업단지와 대부분 지자체 사업인 도시개발사업 등이 계속사업으로 추진 중에 있을 뿐이다.
지방자치단체에서 시행하는 도시계획시설사업(도로개설, 공원조성, 하천정비 등)이 봇물처럼 쏟아지는 것과는 달리 현 정부에서는 지난 정부와는 달리 국책사업인 대규모 개발사업은 많지 않을 것으로 전망되고 있다.
향후 경제전망이 불투명할 뿐만 아니라 전반적으로 주택가격의 하락세가 지속 되고 있고 수년 내 경제활동 인구가 감소세로 돌아설 것이 분명한 것은 물론 도시지역의 1인 가구가 급증함에 따라 대규모 주택건설을 위한 택지지구 개발은 힘들 것이기 때문이다.
토지보상 경.공매물건 투자는 큰 수익을 기대할 수 있는 반면 리스크 또한 크다고 할 수 있겠다.
경,공매로 토지보상 물건에 투자 시, 해당물건의 향후 보상가격을 예측하기가 현저히 곤란하다는 점이 투자자의 발목을 잡는 주요 리스크가 된다.
이미 보상중인 경우라도 소유자가 아니라면 토지 보상가도 개인정보에 해당되어 사업시행자가 유출 할 수 없도록 되어 있어 투자자 입장에서 보면 ‘장님 코끼리 만지는 격’이 된다.
하지만 ‘고수익 실현에는 고위험이 따른다’는 것은 투자격언을 인용하지 않아도 이는 우리 모두가 아는 주지의 사실이지만 남다른 노력을 기울인다면 이는 극복 가능한 장애물에 불과하다.
초보자라면 대규모 개발사업지구 보다는 지자체에서 시행하는 크고 작은 개발사업지구가 전국적으로 많이 산재되어 있으므로 이곳을 집중 공략하는 것이 성공 재테크를 위한 하나의 팁이 될 수가 있다.
정보의 공개가 제한적임에 따라 경쟁이 상대적으로 덜 치열 할 수 있기 때문이다.
아울러 지속적으로 보상물건에 관심을 가지고 현장답사, 표준지 선정사례, 보상전례 수집 및 보상감정 평가의 정책방향 변화 등을 꾸준히 모니터링 한다면 실패 없이 토지보상 물건 경,공매 투자로 고수익을 창출 할 수 있는 가능성은 매우 높다.
남이 가는 길을 똑같이 가서는 결코 차별화된 고수익을 창출 할 수가 없다.
토지보상 물건 경,공매 투자도 예외는 아니다.
지속 가능한 불루오션(Blue ocean)을 창출하는 길. 모든 투자자의 꿈이 아닐까.
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