스크랩 가락시영까페에서 3종을 희망하며 개포와 둔촌을 비교한 글이 있군요.(펌)

[다튜라]

가락시영 2종 수정안 추가분담금 추정 (3종 가락시영, 2종 개포주공,둔촌주공 비교)

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자유로운 글

2010.09.11 21:49

• 말머리없음

이슈맨(melodyoflife)

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http://cafe.naver.com/karakapt/7905

1. 조합에서 3종 한다고 합니다.

   그러나 3종이 쉽게 될까요?  됬으면 좋겠지만 무슨 근거로 조합이 3종 추진하는지 알아봅시다.

   3종 상향의 법적근거는 '공동주택 건립관련 용도지역 관리 등 업무처리 지침 개정' 이라는 서울시 방침에 따른 것

  입니다.  인터넷으로 자료 찾아보셔서 읽어보시면 가락시영이 3종을 주장할만한 근거는 된다는 것을 알 수 있습니다.

   문제는 서울시의 정치적 판단입니다. 둔촌주공이 가만있지 않을 것이고 강남의 다른 재건축도 형평성 문제를 제기할 것입니다.

   참고로 개포주공은 3종 종 상향 조건에 해당되지는 않을 것 같습니다.(개인적인 생각임)

   가락시영이 3종되고 조합장 물러나게 하고 시공사 경쟁입찰로 무상지분율 최소 160%이상으로 했으면 좋겠습니다.

2. 조합이 임대포함 2종 추진했다가 이제는 3종 한다고 하는데 임대빠진 2종에 대한 추가분담금 제시를 안합니다.

   모든 조합원 분들이 궁금해 하실 것입니다. 누가 계산 좀 안해주시는지요? 그래서 제가 재건축 전문가는아니지만 현재 조합

   이  제시한 분담금을 가지고 임대없는 수정2종안의 추가분담금 추정을 해보겠습니다.

   기존 2종안은 용적율230%+ 임대주택35%=265%인데 임대주택 폐지로 1506가구 임대가 사라지지만 2종의 상한 용적율이 250% 

   인 관계로 임대주택 1506채를 다 분양하지 못할것 같습니다. 참고로 용적율은 기본/허용/상한 용적율이 있기에 가락시영은 상

   한 용적율을 기부채납 비율/우수 디자인 등에 따라 230~250% 적용받을 것으로 예상됩니다.

   따라서 1506가구의 10/35 또는 20/35 만 분양 가능하고 분양은 24평(분양가 6억, 공사비용 1.7억 가정)만 한다고 가정할때

   분양수익은 1849억 또는 3698억 입니다. 이것을 6600가구로 나누면

   임대없는 수정2종안의 추가분담금은 임대있는 기존 2종안의 추가분담금보다 겨우 2800만원~5600만원 감소할

  것으로 예상됩니다.

   여전히 추가분담금이 살인적이지요?  이미 나온 둔촌주공 추가분담금 보십시오! 둔촌주공 2단지 16평형(대지지분 

  18.76평)이 34평 받는데 6천만원만 더 내면 됩니다. 가락시영 2차 13평(대지지분 17평)이 33평 받는데 추정된 수정

  2종안으로 계산해도 1.5억~1.22억 내야 합니다. 대지지분 차이를 고려해도 가락시영이 둔촌주공보다 추가 분담금

  이 많습니다!!  역시 조합은 조합원을 위한 것이 아님을 알 수 있습니다. 조합이 제시한 기존의 추가 분담금은 조합

  원을 대상으로 엄청난 사기를 치는 것입니다!

   그럼 이제 건폐율을 볼까요?

   건폐율은 임대없는 수정 2종안에서 평균층수 18층(우수 디자인) 적용받고 임대를 적게 짓기 때문에 건물 수가 10~15동 줄어들

   것이므로 기존 21.9% 에서 18~19% 근처로 줄어들것으로 예상됩니다.  물론 이정도로는 송파 최고의 재건축 단지가 되기

   어렵습니다.... 건폐율은 15%이하가 되어야 합니다. 참고로 2종 둔촌주공 건폐율은 18.79% 입니다.

    여기서 개포주공1단지와도 비교해 봅시다.

    개포주공 1단지 13평(대지지분 17.239평) 의 경우 현재 시세 8.2억이고 추가분담금 1억 정도면 33평 배정 가능하다고 전문가들

    이 예측하고 있습니다. 개포도 역시 2종입니다. 가락시영과 비교할때 여전히 분담금이 적습니다. 가락시영 조합장 및 임원은

   사기꾼입니다.

    그러나 여기서 더 가관인 것은 가락시영 3종 분담금 입니다.

   가락시영은 3종일때 다음과 같이 분담금을 제시했습니다.

    가락시영 2차 13평(지분 17평)   ->  33평   64,777만원
                                                     38평   340,527만원
                                                     42평   555,325만원
                                                     50평   947,851만원

    둔촌주공은 2종일때 다음과 같은 분담금을 제시했습니다.

    둔촌주공 2단지 16평형(지분 18.76평) -> 34평   60,918만원
                                                             45평  234,232만원
                                                             52평  345,050만원

     금액을 보세요!!! 초등학생도 가락시영 분담금이 훨씬 많다는 것을 알 수 있습니다!

    가락시영 3종 분담금이 33평 갈때는 2종인 개포주공 및 둔촌주공과 비슷합니다.

    그리고 대형평형을 가기 위한 추가 분담금은 2종인 개포주공,둔촌주공보다 3종인 가락시영이 훨씬 많습니다.

    어떻게 3종 가락시영이 2종 둔촌주공보다 분담금이 많을 수가 있나요?!!!! 

    수익금은 누가 가져갈까요? 건설사? 조합장?

    만약 가락시영 3종가고 개포주공,둔촌주공도 3종가면 가락시영보다 개포,둔촌은 추가 분담금이 훨씬 적을 것입니

    다. 역시 가락시영 조합장 및 임원은 정말 나쁜 놈입니다.

 3. 3종의 평형 구성에 대해 한마디~~

     가락시영 3종 평형 구성은 아래와 같습니다.

     24평형   963세대

     33평형  3529세대

     38평형   324세대

     42평형  2342세대

     50평형   300세대

     60평형    24세대

     둔촌주공 2종 평형 구성은 아래와 같습니다.

     26평  1820세대

     34평  3884세대

     45평  1706세대

     51평  1300세대

     62평    240세대

     71평    140세대

     평형에 대해서는 큰말하지 않겠습니다. 소형평수, 대평평수 선호하시는 분들이 갈리니까요.

     제 개인적인 의견은 가락시영에서 24평형을 좀 줄이고 38평형을 없애고 50평형대를 늘려야 한다는 것입니다.

     물론 조합에서 현재 제시하는 대형평형 갈때의 폭탄 추가분담금은 훨씬 줄어들어야 합니다!! 

     잠실1,2,3,4,시영 재건축의 경우 33평이 대다수입니다. 40평대도 각 단지당 400~600세대 정도이고

     50평대도 거의 없거나 적습니다. 그러나 강남의 도곡레슬 등 강남 재건축 아파트를 보시면 40,50평대의 비율이 높습니다.

     강남의 프리미엄을 고려하더라도 잠실의 입지를 고려하면 현재 잠실 33평 9억 근처, 도곡레슬 12억 근처 의 3억 차이는

     너무 큽니다. 가장 큰 이유는 부자들이 들어와서 살 수 있는 대형평형(40평형 이상)이 별로 없다는 것입니다.

     똑같은 입지라도 한 단지가 24,33,44,50,60평형으로 구성된 아파트와 한 단지가 24,33평으로 구성된 단지의 33평형

     가격차이는 큽니다. 궁금하시면 인터넷으로 확인해보세요~~ 

     가락시영 조합원들은 대다수 33평 가고 싶어합니다. 좋습니다. 그런데 33평이 나중에 비싼 값 받을려면 40,50평대가

     어느정도 받쳐줘야 한다는 것입니다. 둔촌주공은 똑똑한것 같습니다. 부럽네요.

4. 가락시영 완공시 가격은?

     가락시영 완공시 전문가들은 잠실 재건축의 90% 근처 시세를 예상합니다. 저 역시 그렇습니다. 그런데 가락시영이

     완공 후 40,50평대가 많다면 95%이상 근처 시세를 갈 수 있다고 생각합니다.  잠실의 입지가 가장 좋지만 가락시영은

     수서역 KTX/GTX 역사 개발, 가락시장 재건축, 문정 법조타운, 장지동 개발 옆에 있기 때문에 입지면에서 잠실에

     거의 뒤지지 않습니다.  

     그럼 향후 예상 시세는 어떻게 될까요? 5~6년후 완공을 가정하면

     둔촌주공은 33평 완공시 (최고10억/보통9억/최저8억) 예상합니다.

     가락시영은 33평 완공시 (최고11억/보통10억/최저9억) 예상하며

     개포주공은 33평 완공시 (최고15억/보통13~14억/최저12억) 예상합니다.

     개포주공 수익률이 더 큰이유는 땅값 비싼 강남이고 초기투자금액이 크기 때문에 그렇습니다. 가락시영은 둔촌주공보다 입지

     가 훨씬 더 좋습니다. 당연히 가락시영이 둔촌주공 완공 시세보다 높을 것입니다. 그런데 추가분담금이 둔촌주공보다 많이 나

     온다면 향후 시세가 둔촌주공 보다 높더라도 수익률은 별로일 것입니다. 따라서 가락시영은 수정2종안일 경우 무조건 둔촌주

     공과 추가분담금이 비슷해야 하며 3종일 경우 훨씬 적어야 합니다.

5. 조합장 및 임원의 속셈!!

    조합장이 노리는 것은 게시판 다른 글에도 나왔지만 3종이 되면 조합원의 신임을 얻어 기존 사업시행인가에 따른 선이주 이자

    를 전 조합원이 N빵으로 부담하고 조합장 임원들도 그동안의 비리를 대충 넘어갈수 있다는 데 있습니다. 또한, 3종이 되지 않

    더라도 임대없는 수정 2종안으로 약간의 분담금만 줄이상태로 이 정도면 선방아니냐는 식으로 넘어갈 공산이 큽니다. 지금 당

    장 수정 2종안의 분담금을 제시하면 조합이 불리하기 때문에 조합은 3종 결과가 나오기까지 죽어도 수정 2종안 분담금 공개 안

    할 것입니다. 소송도 계속 질질 끌것이구요.

가락시영 조합원 여러분.