제주 농민들 "우리땅에 투자하세요" |
청년회 중심으로 '투자유치단' 구성 | |
제주지역 농촌 주민들이 공동으로 보유한 대규모 토지에 대한 투자유치에 나서 눈길을 끌고있다.
4일 제주도에 따르면 특별자치도 출범 이후 관광, 의료, 교육 등의 핵심산업 유치가 본격화되는 가운데 지난 달부터 공동목장 등 대규모 토지를 보유한 농촌마을 10여 곳에서 개발위원회와 청년회를 중심으로 투자유치단을 구성, 활동을 준비하고 있다.
투자유치에 나선 곳은 제주시의 경우 봉개동 용강.구좌읍 하도.애월읍 고성, 서귀포시는 표선면 가시.남원읍 수망.성산읍 신산 등으로 파악되고 있다. 제주도는 이들 마을의 토지 보유내역을 상세히 정리해 투자 희망자에게 토지정보를 알려주고 협상을 주선하는 등 가교역할에 나설 방침이다.
가시적 성과 나타나
또 투자유치마을에 대해서는 사업계획을 세우는 단계에서부터 주민참여를 유도하고, 주민들의 요구사항을 미리 모니터링해 투자희망자에 전달해 사업 시행중에 발생할 수 있는 갈등요인들을 사전에 없애 나갈 계획이다.
제주지역에는 투자기업과 마을이 서로 협력하는 분위기가 이어지면서 제주시 구좌읍 행원리와 서귀포시 표선면 성읍리가 폴로 승마장리조트, 체류형 종합휴양센터인 '팜파스 관광단지'로 개발하기위한 양해각서(MOU) 체결을 앞두고 있는 등 가시적인 성과를 보고있다.
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“집값 떠받쳐라” 400조원 ‘장전’ |
美 주택시장 안정대책 본격화 | |
거대 카지노 호텔들이 내뿜는 네온사인으로 가득한 미국 네바다주 라스베이거스. 요즘 이 화려한 도시에 사는 사람들의 얼굴은 어둡기만 하다. 미국에서 가장 많이 떨어진 집값 때문이다. 최근 1년 반 새 집값이 평균 25% 폭락했다.
“내가 똑똑한 줄 알았는데 지금 보니 정말 멍청한 놈”이라고 관광호텔 직원인 톰 브래들리(32)는 지역 신문인 라스베이거스 리뷰와의 인터뷰에서 말했다. 그는 카지노산업의 호황과 저금리를 등에 업고 집값이 한창 오르던 2006년 9월 모기지 대출로 집 한 채를 사 임대해 줬다. 그의 셈법은 소박했다.
월 임대료 2600달러를 받아 담보대출 이자 1700달러를 내면 부수입 900달러를 챙길 수 있다는 계산이었다. 반 년 정도는 그 계산대로 진행됐다. 하지만 요즘 임대료는 1600달러로 떨어졌고 이자는 2200달러로 치솟았다.
월급에서 600달러가 매달 빠져나가고 있다. 그는 “견디다 못해 집을 내놓았는데 팔리지도 않아 곧 집을 포기해야 할 것 같다”고 한숨을 쉬었다.
주택건설업체 애스토리아 홈도 라스베이거스 집값이 오를 때 재미를 봤지만 지금 회사 장부에는 미분양 주택이 710채나 올라 있다. 지난해 4월에 900채를 완공해 팔고 남은 것이다. 에어컨과 세탁기를 덤으로 주는 마케팅을 벌였지만 소용없어 지난달 말에는 분양가를 25만5000달러에서 20만 달러로 20% 정도 낮췄다.
마케팅 담당인 조프 고먼은 “분양가 인하뿐 아니라 담보 설정비 등 고객이 대출받는 데 드는 비용까지 부담해 주고 있다”고 말했다. 그는 “집값이 떨어지니 쇼핑센터뿐 아니라 거리의 차와 사람마저 줄어든 느낌”이라고 덧붙였다.
포스트 패닉
요즘 월스트리트는 라스베이거스 분위기와는 딴판이다. 주가가 오르고 금리는 안정적인 흐름을 보이고 있다. 베어스턴스 파산 같은 사태는 더 이상 생기지 않고 있다.
미 연방준비제도이사회(FRB)가 지난해 9월 17일 이후 공격적으로 일곱 차례 기준금리를 내리고 금융회사에 수천억 달러를 지원한 결과다. 1년 넘게 끌어온 금융불안이 일단 진정되는 모습이다.
그러나 실물경제는 라스베이거스 분위기와 다를 바 없다. 올 1분기 미 경제(GDP)가 예상치(0.0~0.2%)보다 높은 0.6% 성장했으나 내용을 보면 안도하기 힘들다. 에너지 지출을 뺀 소비는 2001년 경기침체보다 더 빠르게 줄어들고 있다. 올 1분기 성장률이 예상치를 초과하는 데 크게 기여한 재고(증가)는 팔리지 않으면 2분기 이후 생산감소로 이어질 가능성이 크다.
파이낸셜 타임스(FT)는 지난주 말 ‘성장률 착시’라고 진단했다. 성장률은 예상치 이상이지만 생산·소비 감소에 비춰 “실물 경제는 분명히 침체”라는 것이다.
불타는 뇌관
더욱이 급락하는 집값은 경기 침체의 골을 더 깊게 할 전망이다. 지난주 발표된 케이스-실러 주택지수에 따르면 2월 미 집값은 1년 전보다 12.7% 하락했다. 1월(-10.6%)보다 떨어지는 추세가 더 가파르다.
이에 따라 “미 주택 보유자들의 재산이 2월 한 달 새 5360억 달러가 줄어든 것으로 추산됐다”고 미 자산운용사 노던트러스트는 밝혔다. 이 회사는 “2006년 미국인들이 집값 상승을 근거로 빌려 소비한 돈이 5000억 달러 선인데, 2월 한 달 새 그 근거가 모두 사라져버린 셈”이라고 말했다.
궁지에 몰린 미국인들은 소비를 바짝 줄이거나 아예 집을 포기하고 있다. 이런 마당에 지난주 초 지급이 시작된 세금 환급 1500억 달러는 ‘코끼리 비스킷’인 셈이다. 결국 ‘소비 감소→내수기업 순이익 감소→고용 악화→경제 성장률 하락’과 ‘집 포기→가압류 증가→매물 증가→집값 추가 하락→금융회사 손실 증가’라는 ‘이중 악순환’이 우려되고 있다.
사정이 이렇기에 벤 버냉키 FRB 의장은 지난달 30일 공개시장위원회(FOMC)에서 시장이 내심 고대한 ‘최악의 상황은 끝났다’는 신호 대신 “주택시장 위축 심화는 앞으로 몇 분기 동안 경제성장을 제약할 가능성이 크다”는 예측을 내놓았다.
화력 재배치
집값 하락으로 다급해진 미 FRB·정부·의회는 화력(자금)을 일단 한숨 돌린 금융시장에서 주택시장 쪽으로 돌릴 준비를 하고 있다. 현재는 터 다지기(의견수렴·법 제정)가 진행되고 있다.
의회 다수당인 민주당은 미 정부가 출자한 주택담보채권 유동화공사 등을 동원해 3000억~4000억 달러(약 300조~400조원)어치의 연체된 모기지채권을 사들이는 법안을 적극 추진하고 있다.
또 연방예금보험공사(FDIC)는 재무부가 대출금을 연체한 100만 가구에 직접 돈을 꿔주는 안을 내놓고 있다. 연방주택청(FHA) 등이 주택담보대출을 보증해 주는 대책은 이미 시행 중이다.
대통령 선거에 뛰어든 민주당 버락 오바마와 힐러리 클린턴, 공화당 후보인 존 매케인은 도덕적 해이 등 원칙론보다 다급한 현실을 들어 ‘적극적인 대응’을 지지하고 있다. 버냉키도 현재 논의되고 있는 주택시장 안정대책 방안을 하루라도 빨리 추진해야 한다는 입장을 밝혔다.
이런 워싱턴 분위기로 봐서는 1980년대 말~90년대 초 주택대부조합(S&L) 사태를 진정시키기 위해 동원된 돈의 약 2배인 3000억~4000억 달러가 올해 안에 주택시장에 투입될 가능성이 크다.
미 정부 출자기관이 주택담보대출 연체자 가운데 아직 집을 압류당하지 않은 사람의 빚을 금융회사로부터 넘겨받아 금리를 내려주고 만기도 연장해 주는 방안이다. 이 정도 처방이면 더 이상의 집값 하락은 차단할 수 있지 않겠느냐는 게 전문가들의 조심스러운 관측이다.
미 정부의 공격적인 개입으로 주택시장이 안정되면 미국 경기는 80년대 초처럼 회복했다가 다시 추락하는 이중침체(더블딥)까지는 겪지 않을 것이라는 전망이 제기되고 있다. 대신 “91년처럼 미 경제가 4~6분기 동안 침체 국면에서 머문 뒤 회복하는 패턴을 보일 수도 있다”고 투자은행인 리먼 브러더스의 자크 팬들은 말했다.
하지만 미 주택시장이 자생력을 갖춰 회복세로 돌아서기까지는 아직도 많은 시간이 필요해 보인다. 더 이상 떨어지지 않더라도 이미 크게 떨어져 있는 상태라 주택 보유자들의 고통은 해소된 것이 아니다. 이에 따라 소비 위축 등 후폭풍은 당분간 이어질 전망이다.
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한국 재산세, OECD 평균의 1.9배 |
GDP 대비 3%…OECD내 6번째로 높아 | |
우리나라의 재산 관련 세금 부담 수준이 경제협력개발기구(OECD) 회원국 평균의 1.9배에 달하는 것으로 나타났다.
4일 기획재정부와 OECD에 따르면 OECD 회원국들의 국내총생산(GDP) 대비 재산 관련 세금의 비중은 2005년 기준 1.9%로 전년인 2004년과 같았다.
OECD 회원국의 GDP 대비 재산세 비중은 1985년 1.6%에서 1990년 1.9%로 상승한 뒤 1995년 1.8%, 2000년 1.9%, 2005년 1.9% 등으로 거의 변하지 않고 있다.
반면 우리나라의 GDP 대비 재산세 비중은 2004년 2.8%에서 2005년 3.0%로 0.2%포인트 상승하면서 OECD 평균의 1.9배 수준에 달했고 OECD 회원국 중 6번째로 높았다.
GDP 대비 비중 지속적으로 올라
우리나라의 GDP 대비 재산세 비중은 1985년 1.5%, 1990년 2.4%, 1995년 2.9%, 2000년 2.9%, 2005년 3.0% 등으로 전반적인 상승세를 나타내고 있다.
OECD의 재산 관련 세금(Taxes on property)은 통상 부동산 관련 등록세.취득세.재산세 뿐 아니라 증권거래세.인지세 등을 모두 포함한다.
우리나라의 재산 관련 세금 비중이 높은 것은 외국에 비해 상대적으로 부동산 거래가 빈번하고 주택거래 관련 세수 비중이 높은데다 종합부동산세 등으로 부동산 관련 세 부담이 크기 때문이다.
2005년 기준으로 영국의 GDP 대비 재산세 비중이 4.4%로 OECD 회원국 중 가장 높았고, 프랑스(3.5%), 캐나다(3.4%), 룩셈부르크(3.3%), 미국(3.1%) 등도 우리나라보다 재산 관련 세부담이 높았다.
스페인(3.0%)은 우리나라와 비슷하고 호주(2.7%), 일본(2.6%), 아이슬란드(2.5%), 아일랜드(2.4%), 스위스(2.4%), 벨기에(2.2%), 이탈리아(2.1%), 네덜란드(2.1%)는 OECD 평균보다 재산세 부담 수준이 높았다.
뉴질랜드(1.9%), 덴마크(1.9%), 스웨덴(1.5%), 폴란드(1.3%), 핀란드(1.2%), 그리스(1.2%), 노르웨이(1.1%), 터키(1.1%), 포르투갈(1.0%), 독일(0.9%), 헝가리(0.8%), 오스트리아(0.6%), 슬로바키아(0.5%), 체코(0.4%), 멕시코(0.3%) 등은 OECD 평균보다 재산세 부담 수준이 낮거나 거의 없었다.
조세 대비 재산 관련 비중은 11.9%
아울러 총 조세 대비 재산 관련 세금의 비중을 살펴본 결과 우리나라는 2005년 현재 11.9%로, OECD 회원국 중 영국(12%) 다음으로 높았다.
영국과 우리나라 외에 미국(11.4%), 캐나다(10%), 일본(9.7%), 호주(8.7%), 룩셈부르크(8.5%), 스페인(8.4%), 스위스(8.0%) 등의 순이었으며 OECD 회원국 평균은 5.6%였다.
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나도 전원주택 가질 수 있을까 |
‘시작이 반’…자금계획 수립이 중요해 | |
마음 속으로만 그리던 전원주택에 대한 꿈을 막상 현실로 옮기려 나서고 보면 어디서부터, 무엇을 먼저 시작해야 할지 막막하기만 하다.
전원주택을 지을 땅을 구하려는 투자자들이 자주 어려움을 토로하는 것 중의 하나는 시골 땅에 대해 접근할 통로가 생각보다 적다는 점이다. 구체적으로 어느 지역에, 어떤 조건의 땅이, 얼마의 가격에 매물로 나왔는지 일목요연하게 확인해 보기가 쉽지 않다. 아파트와는 달리 전원주택시장은 아직 대중화가 덜 된 탓이다.
그러나 이미 전원주택을 마련하기로 마음을 먹었다면 일단 시작은 한 셈이다. 10년 정도의 준비기간을 두고 장기계획으로 전원주택을 마련한다면 먼저 자금계획부터 짜둬야 한다. 자금계획을 세울 때는 자기의 재산 특성을 우선 고려해봐야 한다. 현재의 소득수준으로 어느 세월에 그 많은 돈을 모아 전원주택을 마련할 수 있을까 하는 의구심이 들 수도 있다.
그러나 천리길도 한 걸음부터이다. 먼저 현재 자신이 가지고 있는 재산(즉 주택 또는 전세보증금•은행예금•주식•채권•계 등)의 특성을 살펴 자금 계획을 수립한다.
이때 전원주택 이주시점은 잔금 납입시점을 기준으로 자신 자금이 전체 비용의 3분의 2가 되는 때를 기준으로 하는 것이 좋다. 부족 자금을 대출 받아 전원주택을 지을 경우엔 이자 부담금이 현재 소득의 30% 정도 이내이어야 어려움이 적다는 점도 염두에 둬야 한다.
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▲ 전원주택을 마련하려면 자금조달 계획부터 차근차근 세워두는게 중요
하다. 사진은 강원도 횡성군에 들어선 한 전원주택. | 구체적인 목표를 설정해둬야
다음에는 구체적인 목표 설정이 중요하다. 어디에 전원주택을 지을 것인지, 규모는 어느 정도로 할 지 등에 대해 막연한 꿈이 아닌 구체적인 그림을 그려 둬야 실행이 쉽다.
예를 들어 115㎡ 짜리 목조주택을 강원도 횡성지역에 짓겠다는 식의 구체적인 목표를 설정해 두면 보다 감이 확실하게 잡힌다.
이를 토대로 부지 매입비와 주택 건축비 등을 산정해 본다. 특히 전원주택을 지을 때 가장 돈이 많이 드는 부지 매입의 경우 지역에 따라 차이가 크기 때문에 자기의 자금계획에 맞는 지역을 선택하는 것이 중요하다.
같은 지역이라도 읍•면에 따라 땅값의 차이가 심하다. 예컨대 고급 전원주택지로 인기가 높은 용인 수지 동천동•고기동 일대 전원주택 부지 가격은 3.3㎡당 200만원 선이지만 이동면•원삼면 등에선 수지의 절반 이하 가격에 매입할 수 있는 땅이 수두룩하다.
땅값과 비슷한 수준인 건축비는 건축공법, 마감재의 종류와 등급에 따라 차이가 난다. 일반적으로 3.3㎡당 전원주택 건축비는 ▶목조주택 350만∼400만원 ▶스틸하우스 330만∼380만원 ▶통나무주택 400만∼450만원 선이다.
구체적인 목표가 설정됐다면 전원주택을 마련하는데 소요되는 전체 비용을 추산해 볼 수가 있다. 예컨대 통상 서울 중심에서 반경 40㎞권 이내(서울 출퇴근 시간 기준 1시간~1시간 30분대) 지역에서 관리지역 임야를 구입해 전원주택을 지으려면 땅값만 1억~1억6000만원(3.3㎡당 50~80만원×200평, 전용 및 등기이전 비용 약 500만원) 가량 들어간다.
건축비로는 115㎡ 짜리 목조주택을 기준으로 1억2000만∼1억5000만원 가량 필요하다. 대략 총예산으로 3억원 정도가 필요하다는 이야기다.
이처럼 자기가 전원주택을 지으려는 전원주택의 건축 형태(목조주택, 스틸하우스, 통나무주택 등)와 부지 위치를 미리 구체적으로 그려두면 보다 확실한 목적의식이 생기기 마련이다.
미래 가치를 보고 부지 마련해야
이를 토대로 구체적인 자금마련에 나서는 한편 틈틈이 본인이 마음에 둔 지역을 답사해 마음에 드는 땅을 고른다. 당장 이주할 계획이 없는 수요자라면 상대적으로 값이 싸 소규모 자금으로도 구입이 가능한 땅을 확보한 뒤 여건이 성숙됐을 때 전원주택을 짓는 것도 요령이다.
이때 물론 지금 당장은 교통여건 등이 떨어져 가격이 저렴하지만 향후 여건의 개선으로 그 가치가 올라갈 것이 예상되는 지역을 중심으로 부지를 고르는 게 좋다.
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▲ 전원주택을 마련하기 위해 장기계획을 세워둔 수요자라면 미리
주말용 농가주택을 구입해 두고 예행연습을 해보는 것도 요령
이다. 사진은 강원도 양양군의 한 전원주택. |
수도권 주변 강원도 횡성•평창 등지에선 아직 3.3㎡당 10만∼15만원에 구입할 수 있는 땅이 얼마든지 있다. 이들 땅은 비록 지금은 교통여건이 떨어져 출퇴근이 어려울지 모르지만 10년 후면 교통여건이 지금보다는 훨씬 나아진다. 교통여건이 나아지면 땅값도 오른다.
전원주택 마련 장기계획을 세워둔 수요자라면 주말용 농가주택을 구입해 두고 틈틈이 내려가 전원생활 예행연습을 한 뒤 때가 되면 내려가 사는 방법도 고려해볼 만 하다.
농가주택은 대략 1000만원 가량 주면 지상권을 구입해 사용할 수가 있다. 2000만∼3000만원이면 새집처럼 개조도 할 수 있다. 농가주택을 개조해 전원주택을 마련하는 방법은 전원주택을 신축하는 것보다 비용면에서 싸게 먹힌다.
관리지역보다 땅값이 비싼 대지를 구입해야 하는 부담은 있지만 대신 건축비 부담이 신축에 비해 덜하다. 통상 서울 중심에서 반경 40㎞권 이내에서 전원주택을 지으려면 3억원 가량 필요하지만 농가주택은 1억원 선이면 구입이 가능하다.
다 쓰러져가는 농가주택도 뼈대만 튼튼하면 약간의 개조비용을 들여 완전히 새집으로 탈바꿈할 수 있다.
특히 농가주택 개조는 농지전용 등의 각종 인허가 절차를 거치지 않아도 된다는 점이 매력적이다. 일반적으로 전원주택을 신축할 때 소요되는 각종 인허가 비용은 대략 500만~600만원선. 하지만 농가주택이 들어선 자리는 대부분 대지이기 때문에 별도의 인허가 비용이 들어가지 않는다.
동호인 방식도 추진해 볼 만
친구나 친지, 직장 동료들과 동호인 방식의 전원주택단지 개발계획을 추진해보는 것도 괜찮다.
동호인 전원주택은 사전에 계모임 형식으로 준비자금을 공동 마련할 수 있기 때문에 장기적인 계획으로 전원주택을 마련하려는 사람들에게 안성맞춤이다.
뿐만 아니라 여러 채를 동시에 짓기 때문에 비용이 적게 든다. 또한 덩치가 큰 땅을 여럿이 싸게 매입해 나눠 갖는 재미도 맛볼 수가 있다. 시골땅은 덩치가 클수록 수요가 적어 가격이 싸기 때문이다.
동호인 전원주택은 먼저 동호인회를 구성하는 것부터 시작한다. 평생 이웃으로 살아야 하는 사람들인 만큼 무엇보다도 마음이 잘 맞는 사람들끼리 동호회를 구성하는 것이 중요하다. 동호인회가 결성되면 먼저 실무를 총괄할 대표자(일명 총무)를 먼저 뽑는다.
서로 다른 취향과 이해관계를 무리 없이 조정하는 것이 관건이기 때문에 가급적 모든 구성원의 신망을 골고루 받는 사람을 총무로 선정해야 한다. 총무가 선정되면 총무 책임하에 장기적인 계획을 세우고 공동 자금조성에 나선다.
뜻이 있으면 방법은 얼마든지 있다. 중요한 것은 작은 것부터 실행에 옮기는 일이다.
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식사지구에 웬 종중 묘? |
다른 묘는 이장하고 진주강씨 분묘만 남아 | |
일산신도시 옆 풍동택지지구에서 길 하나 건너면 아파트 공사가 한창인 고양 식사지구(민간 도시개발사업지구)가 눈앞에 펼쳐진다. 부지 면적만 98만8000㎡에 달하는 식사지구 위시티에는 펜트하우스와 30층 높이의 초고층 아파트 등 7000여 가구가 들어설 예정이다.
이 곳 위시티 자이 아파트 4블록과 5블록 사이 숲속 한복판에는 근린공원이 조성된다. 그런데 이 공원 모퉁이에 한 종중 묘가 자리잡고 있다. 바로 강현석 고양시장의 진주강씨 대사간파 분묘다.
식사지구 안에 있던 120여기 묘지는 이미 다른 곳으로 이장됐지만 유독 이 묘지 만은 봉분을 크게 단장하고 비석과 각종 석물을 유지한 채 골 깊은 배수로와 10여 그루의 소나무로 둘러 쌓여 있다. 비문에는 ‘조선시대 중기 참판 벼슬을 지냈다’는 설명 등도 새겨져 있다.
개발지 내 종중 묘 보전 두고 뒷말 무성
아파트 개발이 한창인 식사지구에서 강 시장의 종중 묘가 다른 곳으로 이장되지 않고 원형 그대로 보존된 것을 두고 뒷말이 무성하다. 입주자 예정자들 사이에서는 진주 강씨인 강 시장과의 연관을 내세우며 특혜설이 나돌고 있다. 진주강씨 종친회에서 묘지가 보존될 수 있도록 강 시장에게 부탁하지 않았겠느냐는 것이다.
이에 대해 아파트 시행사 관계자는 “진주 강씨 종친회가 아파트 건설 현장 내 소유하고 있던 2만2000여㎡ 중 보존가치가 있다고 판단한 1300여㎡에 대해서는 도시개발조합과 협의해 그대로 존치하기로 한 것”이라며 “강 시장에게서 어떤 부탁도 받은 것이 없었다”고 압력설을 일축했다.
고양시 관계자도 “진주 강씨 종중 묘 존치는 진주 강씨와 도시개발조합의 합의로 결정된 것”이라며 “시 관련부서에서 조합과 강씨 종친회간에 맺은 약정서 등을 갖고 있다”고 항변했다. 시에서 묘지 존치를 위해 압력을 행사한 적이 없다는 것이다.
"문화재도 아닌데 존치 가치 있나"
하지만 업계에서는 문화재도 아닌 묘가 아파트 개발 현장에서 이장되지 않고 그대로 존치하는 것은 극히 이례적인 일로 받아들인다.
위시티자이 입주예정자 동호회 모임인 한 카페 회원은 “지난해 종친회에서 이 묘지에 대해 향토문화재 신청을 했으나 석물이나 비문이 모두 현대식으로 바뀌어 가치가 없는 것으로 판명됐다”며 “문화재로 인정받을 만한 가치가 없는 데도 존치한 것은 결코 예사로운 일이 아니다”라고 말했다.
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