100>사업시행자와 수용주민과의 싸움은 99대 1의 싸움이란 말이 있다. 그들은 수용 전문가다. 거대자본의 권력가다. 공권력의 사용이 가능하다

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사업시행자와 수용주민과의 싸움은 99대 1의 싸움이란 말이 있다. 그들은 수용 전문가다. 거대자본의 권력가다. 공권력의 사용이 가능하다.

글쓴이 : 김 종 남 번호 : 100 조회수 : 0 2007.06.28 10:07

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진실 일곱 - 헐값 수용을 통한 땅장사 ④ (독소조항) | 은평뉴타운의 진실 2007.04.30 10:22

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99대 1의 싸움이란 말이 있다.

공영개발 사업시행자(토지개발공사, 주택공사, 도시개발공사 등)와 원주민(피수용자)의 싸움을 뜻하는 수치이다.

1. 그들은 수용을 업으로 하는 전문가이다.(일반인들은 그들만큼 지식이 있을 수 없다.)

그들은 다양한 상황에 대한 대처능력이 뛰어나다.(심지어 필요한 어용조직을 만드는 것까지도!!!)

그들은 사업을 하면 할수록 더 많은 노하우를 쌓아가며, 모든 법조항을 그들에게 유리하게 보강해 나간다.(관련법규는 갈수록 그들에게 유리하게, 그들의 작은 허점조차 보강하는 방향으로 개정된다.)

갈수록 그들의 대응력은 난공불락의 요새화 되어 간다.

반면에 평생에 한 번 수용이란 것을 당해볼까 말까한 일반인들은, 모든 절차 자체가 낯설다.

재결이 무엇인지, 이의재결이 무엇인지, 행정소송의 기본개념조차 잡기 어렵다.

감정평가의 기본원칙, 헌법이 보장한 정당보상의 범위와 내용을 모른다.

정말 아무 것도 모른다.

싸움이 되겠는가?

2. 거대한 자본을 움직이는 권력가이다.

그들은 수조원의 자본을 가지고 편의적으로 사용할 수 있다.

마침 요즘 재벌의 폭행문제로 사회가 시끄럽다.

자본의 속성 중 하나가 물리적인 힘을 움직이는 권력독점에 있다.

돈의 위력은 종종 정의를 앞선다.

감정평가사들은 그들에게서 보수를 받아 움직인다. 영원한 주 고객이기에 협조는 필수다.

행정력을 동원하거나, 사법력을 동원할 때 등의 여러가지 필요한 조치를 할때도 돈의 힘은 강하다.

변호사를 사는 것이 어렵겠는가? 사업자금의 만분의 일이라해도 수억원인데, 로비력이 모자르겠는가?

용역업체를 동원한 물리적인 위협도 손쉽게 가능하다.

도대체 개인이 그들을 상대할 수 있는 여지가 있겠는가?

3. 게다가 그들은 공권력까지도 사용할 수 있다.

종종 공공의 이익을 앞세우며, 개인의 피해를 가리려 한다.

경찰도 그들의 편이다. 치안부재는 그들의 무기 중 하나이다.

수용지의 치안이 엉망이 되면, 원주민들은 살 수가 없다. 경찰은 종종 이런일을 방기한다는 의혹을 충분히 사고 있다.(경찰이 민중의 지팡이가 아니란 것은 다들 알 것이다. 정의? 웃기지 않는가? 언제 경찰이 정의로왔는가? 권력과 재벌을 비호하고, 온갖 부정부패가 심심치 않게 일어나는 곳이다. 다른 곳과 같다. 결코 정의롭지 않다.)

이번 행정대집행에서는 전투경찰이 용역업체 직원들과 함께 일(!)을 하는 것이 목격되었다.

그들(사업시행자들)은 정부, 지방자치단체, 공공기관의 일을 시행한다.

모든 행정기관은 그들의 편이다.

일선 동사무소까지도!!!

일반 개인은 그들에 맞서고자 할때, 바위 앞에 선 계란과도 같다는 것을 느낄 것이다.

이쯤되면, 99대 1의 싸움이 아니라, 100대 0의 싸움이라고 해도 틀리지 않을 것이다.

이처럼...

절대 다수의 주민들은, 원천적으로 불리한 싸움을 할 수 밖에 없다.

생각외로 낮은 보상가에 분노하고, 눈물을 흘렸지만, 대응할 방법을 찾기란 쉽지 않다.

감정평가에 대해 아는 것이 없고, 보상 절차를 몰랐다.

그저 삿대질하면서 소리만 지를 뿐이었다. 이런 소란은 시간이 지나면 쉽게 가라앉기 마련이다.

이주대책의 독소조항은 여기에서 큰 빛을 발한다.

이주대책이란 무엇인가?

강제수용의 정당보상(완전보상)에 대한 논란을 잠재우고자, 피수용자에게 새로운 터전을 마련해주자는 것이 이주대책이다.

세입자에게는 임대아파트를, 가옥주에게는 분양아파트를 입주할 수 있는 권리를 줌으로써, 보상의 불만을 조금이나마 덜어주자는 취지라고 본다.

그래서 공용수용에 있어서는 법률에 의해 이주대책을 마련하게끔 되어 있다.

문제는 이 이주대책의 세부내용이 법률로 규정되어 있지 않다는 것이다.

내용은 사업시행자의 재량에 달려 있고, 그저 세우기만 하면 되는 것이다.

은평뉴타운 이주대책에 아주 웃기는 조항이 있다.

보상협의자는 34평형 아파트 분양권(입주권)을 주고, 협의를 거부한 수용재결자는 25평형의 입주권을 준다는 것이다.

이와 비슷한 생활대책(영업권 등의 기타보상)도 마찬가지이다.

보상협의자에게는 그 권리를 주는데, 수용까지 가면 생활대책 대상자에서 제외된다.

결국, 보상협의하라는 이야기다.

사실 시행자의 입장에서 보면 그 기본개념이 무리는 아니다.

조금 더 받자고 협의를 거부하고 질질 끌면 사업시행비용이 증가하므로, 왠만하면 협의하는 사람에게 보너스를 주는 것이 인지상정이다.

대부분의 전문가들은 이렇게 말한다.

"시가의 90% 선이면 협의하라. 10%를 손해볼지라도, 이주대책에서 만회된다."

그렇다.

90% 선이면 협의하는 것이 낫다.

조금 더 받자고 떼를 쓰지말고, 왠만하면 협의하는 것이 서로 좋다. 피곤하지 않고.

그런데 문제는,

보상기준 자체가 잘못되면 어떻게 하는가?

앞선 여러 사례에서 보았듯이, 법률상 규정된 내용조차 어겨가면서, 20%~30% 가격의 보상가를 제시할 경우, 이를 바로잡지말고 받아들여야 하는 것인가? (잘못된 것이라도 받아들여야 34평형 입주권을 받을 수 있으므로!!!)

명백히 이용현황상 대지로 보아야하는 땅을, 탁상감정하여 전답, 임야로 평가할 경우, 잘못된 감정으로 말미암아 10분의 1가격의 보상가가 책정되었는데도 이를 협의하여야 하는가?

(이러한 잘못된 사례는 현황측량 등으로 인해 이미 밝혀졌고, 법원의 판결을 앞두고 있다.)

여기서 잠깐... 입주권에 대해 설명하자면...

34평형 입주권을 가진자가 훗날 입주하려면, 3~4억원의 분양대금을 납부해야 한다.

34평형 입주권을 가진 전체 원주민 중에 이 돈을 납부할 수 있는 사람은 절대 소수이다.

항간에는 5% 미만이라는 소문도 있다. (서민을 위한 개발, 원주민에게 이익이 되는 개발이라는 소리는 개뼉다구 발라먹는 소리이다.)

이들에게 있어서 입주권은 가지고 있으면 휴지가 되는 것이다.

그래서 불법 매매가 이루어진다.

입주후 올라갈 아파트 가격에 대한 프리미엄, 청약경쟁, 특별분양가 등의 여러가지 요소들이 고려되어 시장가격이 형성된다.

이 동네 입주권 중 34평형은 1억5천만원 정도에 거래된다.

그러나 25평형은 거래가 되지 않는다.

정당한 보상가가 10억원이 나와야 정상인데 3억원이 나왔다면, 1억5천만원짜리 입주권을 포기하고 싸울 수 있다.

그러나 보상가가 낮은 대부분의 서민들은 애매하다.

만일 보상가가 1억원이 나와야 정상인데 5천만원이 제시되었다고 하자.

싸워야 하나 말아야 하나...

보상협의시, 34평형 입주권까지 포함하면 약 2억원의 실질보상을 받는 셈이고,

협의하지 않아 입주권을 포기하고 싸워서 정당보상을 쟁취하면 1억원의 실질보상을 받는 셈이다.

웃기지 않는가?

여기서 많은 사람들은 산수에 의해 답을 내린다.

보상가가 억울해도 무조건 협의하는 것이다.

옳다. 산수는 옳다.

그러나 그 사람들이 모르는 것이 있다.

입주권의 프리미엄은 정당보상에 당연히 포함되는 것이다.

위 경우에서의 실질보상은 1억원+입주권=2억5천만원이 되어야 하는 것이다.

그러나 그런 것을 모르기때문에 속는 것이다.

싸워서 받아내야 하는데, 불이익(독소조항) 때문에 포기하는 것이다.

낡았어도 34평 단독주택에 살았으면, 34평형의 새 아파트에 입주할 수 있어야 정당한 것이다.

민영개발이라면 당연했을 사항들이, 공영이라 불가능해진다면 말이 되겠는가?

여기서 34평 단독주택에 살았던 사람들은 새 아파트에 입주하지 못한다.

대지 평당 평균 700만원의 보상가에, 지장물 보상 약 4천만원까지 더해도 2억8천만원에 모자란다.

34평 분양가는 평당 1100만원이라면, 기타비용포함 3억8천이 필요하다.

단독주택에서 같은 평수의 아파트로 갈아타는데 1억 더 내는 것이라면 싼 편인가?

게다가 이 동네는 그린벨트 지역이라 전답 및 임야 위의 집들이 부지기수이다. 평균 평당 200만원 정도의 보상가로는 어림도 없다. 적어도 2억5천은 더 내야 입주가 가능하다.

서민들이 마련하기에는 턱없이 높은 금액이라고 생각되지 않는가?

재개발은... 고 부가가치를 지닌다.

재개발의 이익은, 당해 원주민, 시행자, 심지어 도시 전체가 나누는 것이다.

그런데 도대체 은평뉴타운의 원주민에게는 어떤 이익이 돌아가는가?

99대 1의 싸움. 해보지도 못하고 손을 드는 사람이 부지기수이다.

특히 이주대책의 독소조항으로 인해, 가장 억울하게 당한 많은 서민들이, 그나마 보장된 작은 권리를 찾아 떠나가고 말았다.

몰랐기 때문에 당했다고 해야 맞지만, 무지를 이용한 그들의 독소조항이 더 나쁘다고 본다.

명백히 잘못된 감정평가임에도 불구하고,

그래서 헌법이 보장한 정당한 절차에 의한 싸움(수용재결, 이의재결, 행정소송)을 진행하고 있음에도 불구하고, 이주대책에서 불리한 판정을 받는다면, 이것이 헌법이 보장한 정당한 권리인가?

이주대책의 독소조항은, 서민들의 싸움을 완벽하게 99대 1로 만드는,

반드시 철폐되어야 할 조항이다.

SH공사의 이주 담당자는 당당하게 말한다.

"큰 평수 받고 싶으면 무조건 협의하시오. 그게 당신에게는 더 이익이오. 괜히 까불면 손해요."

사업시행자의 재량에 달린 이주대책. 그 전가의 보도는 원주민들의 가슴을 후펴파고 있고, 정의는 너무 멀리에 있다.

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늘 좋은 정보 제공해 주시는 김종남 선생님께 감사드립니다.