임대차등기명령제도

임대차 종료 후 보증금을 받지 못한 임차인의 권리보장(임차권등기명령)                                자료정리: 부동산재테크법률상담 이명훈소장 1.일단 우리가 임대차만료 후 이사는 해야하는데 보증금을 반환받지 못하는 경우 가 매우 많아 임차인들이매우 난감할 때가 있습니다.  이럴때 임차권 등기명령제도를 이용하게 되면 됩니다.  *임차권 등기명령제도란임차권등기명령절차는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 지방법원등에 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 절차를 말합니다.종래에는 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출하면 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 반환받는 것이 사실상 어렵게 되는 문제점이 있었는데, 1999. 3. 1부터 시행되는 개정 주택임대차보호법이 위와 같은 주택임대차제도의 문제점을 해소하기 위하여 임차권등기명령절차를 도입하여그동안 문제가 되었던 임차인이 근무지 변경 등으로 다른 곳으로 이사할 필요가 있는 경우에 법원에 임차권등기명령신청을 하고 그에 따라 임차주택에 임차권등기가 경료되면, 그 이후부터는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 아니하더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기 때문에 임차인은 안심하고 자유롭게 주거를 이전할 수 있게 되었습니다.  1)임차권등기명령절차  제인중요한 기본적이 요건은 "임차인이 임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우" 이며 이런 요건이 충족이되면 그 다음으로 법원에 임차권등기명령신청을 하면 법원에서 먼저 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 발령여부를 심리하여 임차권등기명령을 발령하며, 법원은 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 지체없이 재판서 등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁하고, 등기관이 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 되는 것입니다.임차인이 임차권등기명령신청 당시에 이미 주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우와 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차권등기가 마쳐진 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 여전히 유지되기 때문에 임차인이 안심하고 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 전출할 수 있다는 것!!!!*주의) 간혹 상담을 하다보면 임차권등기명령을 신청하고 바로 주민등록을 빼서 피해를 보는 사례가 매우 많습니다 일반적으로 임차권등기명령을 신청하면 약 2주정도의 시간이 소요되는데 반드시 등기부에 임차권등기라는 것이 기재된 확인 된 이후에 주민등록을 빼야한다는 것으로 "임차권등기의 효과"는 임차권등기가 마쳐진 시점부터 발생함으로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사가거나 전출하여서는 안되고 그 이전에 반드시 등기가 경료된 사실을 확인해야 한다는 사실입니다.만일 임차인이 아직 대항력․우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 되면 그 등기시점을 기준으로 대항력․우선변제권의 취득 여부를 판단하기 때문에, 예컨대 임차권등기시에 이미 임차주택에 저당권 등의 담보권이 설정되어 있는 경우에는 임차인은 임차권등기를 하더라도 담보권 실행을 위한 경매절차에서 낙찰을 받은 낙찰인에게 대항하거나 이미 설정된 저당권자 등의 담보권자에 우선하여 배당을 받을 수 없다는 점을 주의해야 할 것입니다.2. 임차권등기명령 신청방법 1) 임차권등기명령신청서의 작성시 유의사항임차권등기명령 신청은 해당주택의 소재지를 관할하는 지방법원․지방법원지원 또는 시․군법원에 접수시키면 됩니다.  우선 신청서를 작성할 때 유의할 점을 살펴보면, 신청취지란에는 신청인이 임차권등기명령신청에 의하여 어떠한 내용의 임차권등기명령을 구하는지 여부를 명확히 기재하여야 하고,기재시에 주의하실 사항은 우선 임차보증금액은 계약시에 임대인에게 지급한 금액이 아니라 신청 당시까지 임대인으로부터 반환 받지 못한 잔존 임대보증금액을 써야 합니다.  또한 주택임대차보호법 제12조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 차임란을 공란으로 남겨두어야 하며, 주택의 일부에 대해서만 임차권등기명령신청을 하는 경우에는 임대차의 목적을 특정하여 기재하고, 그 목적인 부분을 표시한 건물도면을 첨부하시면 됩니다.신청이유란에는  임대차계약의 체결 일자, 임차보증금액 및 차임 등 계약내용과 임대차기간의 만료 등 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청당시에 이미 주택임대차보호법상 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 기재하고, 주택입주와 주민등록 및 확정일자까지 갖추어 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날과 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 각 기재하면 됩니다.2)임차권등기명령시 준비해야할 서류*임대인의 소유로 등기된 주택에 대하여는 등기부등본(만약, 임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택에 대해서는 건축물관리대장 등과 같은 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면을 제출하면 됩니다)* 임대차계약증서 사본* 임차인이 신청 당시에 이미 주택임대차보호법상의 주택인도와 주민등록을 하여 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류. 또한 주택인도와 주민등록과 확정일자를 갖추어 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서 사본*등기부상 주거시설이아니경우(등기부상 용도가 공장이나 점포등인경우) 임대차계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류첨부 (건물사진 등 이용현황을 증명할 수 있는 자료를 꼼꼼히 체크)3) 관련비용  임차권등기명령신청서에는 2,000원의 수입인지를 붙여야 하고, 당사자 1인당 3회분의 송달료(2,980×3=8,940원)를 납부하셔야 하며, 임차권등기촉탁에 필요한 비용으로 등기촉탁수수료 5,000원과 등록세 및 등록세액의 20%인 교육세를 납부하셔야 합니다. 이상 간략하게 임차권등기명령제도에 대한 취지와 관련 법률을 정리하였습니다. 일단 임차권등기명령취지를 더욱 좋은 의미로 살리려면 개인적으로 이제도는 대부분 중소서민들이 이용하는 제도라는 점에서 대항력(상대방에게 나의권리를 주장하고 관철시킬 수 있는권리)이라는 좋은 취지는 공감을 하지만 서민들은  그다음 서민들에게 이사가야 할 곳의 비용마련이 매우 어렵다는 것이 문제입니다. 개인적인 소견으로는 "임차권등기명령"이 정당하게 이루어지면 서민대출은행이나 기타 정부출자금융기관에서 전체비용은 아니더라도 어느정도의 거주이전에 안정 된 비용에 대해서는 보장을 해주는 제도가 필요하다는 것입니다. 요즘들어 임대차분쟁이 많아 상담이 증가하여 간략하게 관련자료및 법령을 검토하여 자료를 정리 했으니"부동산재테크신의성실"블러그를 방문하는 여러분들에게 조그만한 도움이 되었으면 합니다. (부동산재테크법률상담 이명훈 소 장) *참고  주택임대차보호법상 "임대차"는 등기가 없는 경우에도  임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날로부터 제 삼자에 대하여효력이 생기며,이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법3조 : 대항력등에관해서)라고 되어 있으니 참고하시기 바라며 알기쉽게 말하면 일반적으로 이사를 하고 집주인에게 말할 필요도없이 관할 면,읍,동사무소에가서 전입신고만 하면 대항력이 생긴다는 의미입니다 항상 계약을 하기전에 등기부등본을 열람하는 것이 매우 중요하며 대항력을 완전하게 보장받으려면 내가 전입신고를 한날보다 먼저 선순위로 등기부상 근저당이나, 압류,가압류등이 설정되거나 그전에 집주인이 경매절차가 진행중이라면 경매를 통해 취득한 새로운 주인에게는 대항력을 주장할 수 없으며,경매대금중에서 선순위자들의 금액을 갚고 남은 금액만을 돌려받을 수 잇습니다 그래서 주택이나 일반적인 부동산 거래시 부동산등기부등본을 계약금및 잔금지급시에도 열람을 해보는 지혜가 사전예방으로서는 최상입니다 (별도의 주택임대차보호법상 최우선변제권) -->2010년 7월26일 이후 : 서울특별시의 경우 7,500만원이하인경우 최우선변제금이 2,500만원,광역시의경우 5,500만원이하인 경우 변제금이 1,900만원,기타지역은 4천만원이하인경우 1,400만원입  입니다.