투자기법.사례 분위기에 휩쓸린 투자는 말아야

[제주의 별]

 

분위기에 휩쓸린 투자는 말아야

		김경우
		- 아파트, 청약, 재개발
		- 부동산富테크연구소장 - [부동산투자, 마지막 5년을 잡아라] 저자 - 부동산포털 칼럼니스트
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‘떴다방(-房)’이라는 말을 들어보지못한 사람들은 아마도 거의 없을것이다. 대한민국에서는 삼척동자라도 떴다방이라는 말을 알고 있다.

떴다방이란 쉽게말해 ‘방(房)이 떴다’는 의미이며 ‘방’은 다시 풀이하면 중개업사무소를 뜻한다. 결국 아파트 단지내 상가나 상가1층에 대부분 입지해 있는 부동산 중개업자가 분양시장등에 떠서 뭔가를 한다는것을 의미한다.

더욱 쉽게 말하면 아파트 분양현장 주변에 철새처럼 모여드는 이동중개업소를 통칭하는 용어라고 할수 있는데 주로 무허가 중개업소들이 아파트 모델하우스 인근에 가건물·파라솔 등을 설치하고 불법 영업하는 경우가 많다.

 

더구나 정식허가를 받은 중개업소도 이같은 영업을 하고 있는데 원칙적으로는 불법이고 부동산중개업법에 의하면 같은 지역에서 2곳 이상의 사무소를 설치할 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있므로 중개업을 하고 있으면서 떴다방으로 동시에 활동하다 적발되면 처벌된다는 의미다.

따라서 현재는 떴다방들 중 상당수가 정식 중개업자가 아닌 경우도 허다하다. 그렇다면 떴다방은 왜 분양시장에 단골처럼 등장할까? 이들이 하는일은 대체 무엇일까? 일단 떳다방들이 하는일은 불법 분양권전매(불법 복등기포함)나 분양시장의 바람잡이 역할, 그리고 경우에 따라서는 분양지역등에서 미분양(미계약)물량을 빼돌린 건설사들과 결탁하여 프리미엄을 받아주고 불법 ‘원장정리’등을 하는 경우가 대부분이다.

또한 인기지역에서는, 청약하여 당첨된 분양계약자들에게 프리미엄을 얹어주고 매수자를 연결하여 공증을 하고 실명의는 원 계약자로 하고 실제 분양대금은 매수자가 대납하는 불법전매등도 많이 시도한다. 그리고 떴다방이 얼마나 많이 떴느냐에 따라 그 지역이 얼마나 인기있는 지역인지를 가늠하는 웃지못할 상황도 많이 벌어진다.

또한 분양대행사나 건설사, 시행사들은 설사 떴다방과 결탁하지 않고 원장정리나 불법전매와 전혀 연관이 없이 공정하고 깨끗하게 분양업무를 하더라도 떴다방들이 모델하우스나 분양지역에 많이 와주는것을 선호하게 된다.

왜냐하면 일단 그들이 많이 뜨면 뜰수록 분위기가 업될수 있기 때문에 이를 기대하거나 노리는것이다. 따라서 실수요자나 투자자들은 떴다방들이 제시하는 이런 불법적인 방법에 휘말리거나 분위기에 휩쓸려 판단을 그르쳐서는 안된다.

다행히 최근에는 정부에서 이같은 폐단을 막기위해 모델하우스를 오픈하지않고 인터넷 모델하우스만을 개방하는 추세라 이들 떴다방들이 점차 설자리를 잃고 있는것이 사실이다. 그러나 아직도 음지에서 떴다방들과 일부 중개업자들이 현장이 아닌 맨투맨 형식이나 인맥등의 형식으로 여전히 위와 같은 불법적인 행위를 하는 경우가 적지 않으므로 부동산 초급자들과 중급자들은 떴다방과 떴다방의 생리에 대해 가급적 반드시 알아두는것이 좋다.

Q: 위에서 언급한 ‘원장정리’라는것이 정확히 뭔가요?

A: ‘원장정리(元帳 整理)’란, 보통 ‘원짱’이라고 발음합니다. 쉽게 말해 인기지역등에서 미분양이나 미계약 물량을 건설사나 시행사가 떴다방업자들에게 가계약금을 약간 받은 다음 가계약자로 체크해 놨다가 떴다방이 프리미엄을 받고 투자자나 실수요자를 데려오면 원장에다 새로운 투자자의 이름으로 정식 계약서를 작성하는것을 의미합니다.

 

결국 새로운 투자자는 프리미엄을 주는 대가로 본인명의로 청약통장이 없거나 혹은 청약에 전혀 당첨되거나 청약에 참여하지 않아도 인기지역이나 투자성이 있다고 판단되는 지역의 로얄층 물건을 자신의 이름으로 원장정리된것처럼 계약할 수 있는데다 이를 적발하기는 사실상 불가능하므로 투자자들도 원장정리를 잘 아는 경우 이를 이용하여 원장정리 물건만을 전문으로 매입하는 사람들도 있을정도입니다만, 엄밀히 말하면 불법적인 방법입니다.

- 글: 김 경우/ [부동산투자, 마지막 5년을 잡아라] 저자 -

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