부동산 금융규제(LTV, DTI)완화, 부동산 시장에 독인가? 약인가?

[신바람-준용교수]

부동산 금융규제(LTV, DTI)완화, 부동산 시장에 독인가? 약인가?

장대섭 국대학교부동산교육협의회 회장 / 매경칼럼 바로가기 / 이데일리칼럼 바로가기

국토교통부와 금융감독원은 가계부채의 연착륙을 유도하기 위해 LTV(가격대비 대출인정 비율)와 DTI(총소득대비 대출 원리금 상환비율)규제를 현행처럼 완화하는 방안을 내년 7월31일까지 연장할 예정이라고 한다.

2014년 8월1일부터 규제 완화차원에서 적용되고 있는 LTV(70%, 전 금융권과 전국의 주택에 적용)와 DTI(60%, 전 금융권, 수도권의 아파트 구입 시만 적용)는 2008년 세계적 금융위기를 이겨낸 무기였고 지금은 부동산 경기부양을 위해 반드시 필요한 정책수단(행정지도)이지만 반대로 저성장과 저소비로 인한 유효수요 감소로 가계부채만 증가되어‘대재앙’을 불러 올 수 있는‘판도라 상자’와도 같은 셈이다.

한국은행이 보도한 자료에 의하면 최근 5개년 간 주택담보대출잔액을 보면 2011년 주택담보대출 잔액이 392조원, 2012년 404조원, 2013년은 418조원, 2014년 460조원, 2015년 4월 잔액이 477조원으로 총86조원(21%)이나 증가하였다.

특히 총부채상환비율(DTI) 규제가 없는 비수도권인 지방에서 주택담보대출이 44%(54조원)이상 증가한 것으로 나타났다. DTI규제를 받고 있는 수도권 주택담보대출은 같은 기간 12%인 32조원이 늘어난 것을 감안하면 지방이 무려 3.7배나 급증한 셈이다.

지방이 수도권보다 주택담보대출 증가세가 커진 것은 금융위기 후부터다. 특히 작년 8월1일부터 담보 인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 완화되면서 주택의 가구 수나 시가총액이 작으면서도 비수도권에서의 주택담보대출잔액이 더 늘어나 가계부채 건전성에 적신호가 켜질 것으로 예상된다.

당초 금융규제 완화취지는‘전세의 매매전환이 부동산거래의 정상화를 가져올 것’과‘가계대출 구조가 개선됨으로서 리스크가 줄어들고, 가계부채의 질 구조가 훨씬 개선이 될 것 이라 하여 도입하였다. 그러나 각종자료를 살펴보면 전체 주택대출에서 50세 이상이 차지하는 비중이 42.5%에서 46.5%로 높아졌다. 이들 중고령층의 주택대출이 증가한 것은 은퇴 후 생활비나 창업, 집값 하락으로 보유 주택을 처분하지 못해 빚을 연장하고 있기 때문이다.

부채상환 능력이 다른 연령층에 비해 떨어지는 상황에서 이들이 창업을 위해 주택대출을 더 받으면 소득절벽과 대외경제여건의 영향으로 주택의 유형을 다운사이징하여 소득여건을 개선하지 못한 상황에서 유동성 부족에 직면하면 더 큰 부실 위험에 빠질 수밖에 없는 구조적 문제가 있고, 사회초년생이나 무주택자들은 전세가율 상승세가 전국적으로 지속되고, 기준금리인하로 상대적으로 주택의 월세전환율이 최고9.2%(주택, 기타지방)를 보이고 있는 상황에서 차라리 은행대출을 통하여 집을 구입하려는 비자발적 수요 증가가 올 상반기 아파트 청약시장과 주택매매 시장의 주역을 담당하였다.

신문마다 9년 만에 최대호황이라고 부동산시장의 과열을 보도하고 있다. 그러나 거래량이 늘어난 만큼 집값상승은 그리 오르지 않았다. 주택산업연구원이 발표한 자료에 의하면 2014년 년간 주택매매가격상승률은 전국 평균이1.7%인 반면에 주택거래량은 2013년 대비 21.9%상승한 약145만호가 거래되었다. 또한 2015년 상반기(4월까지)의 주택가격 상승률은 1.1%인 반면 거래량은 전년 동기대비 17.3%가 증가한 약 39만호를 기록하였다.

부동산시장은 그동안 각종 규제 및 금융완화로 주택공급 및 거래량은 증가 하였으나 상대적으로 주택가격은 그렇지 못하였다. 선행지표인 거래량 증가가 주택가격을 이끌지 못하고 있는 것이다. 시장이 변하고 있다는 반증이다. 베이비부머나 그 이상의 세대에서는 개발시대에 필수적으로 필요한 도시근교의 토지나 도시주택 등 부동산을 소유한 가구는 누구나 본인의 노력 없이 저절로 자산가치가 높아진‘수동적 자산축척’이 가능하였다.

그러나 최근의 주택시장은 실수요자 위주로 개편 되면서 상품시장(Goods Market)으로 가격이나 가치보다는‘사용가치’나‘주거가치’에 주택의 구입목적을 두고 있다. 따라서 투기적 수요가 시장을 지배하던 종전의 자산시장(Asset Market)에서는 공급정책 뿐만 아니라 합리적인 수요조절과 심리처방 등 다양한 정책수단이 사후약방문식으로 이루어졌으나, 앞으로는 이와 다르게 공급만으로 쉽게 부동산 문제를 해결 할 수 있는 비교적 완전경쟁시장이 되어 간다는 것이다.

올해 들어서 서울강남, 부산해운대, 대구, 수도권 일부지역 등과 같이 각 도시 내 럭셔리한 ‘욕망(Desire)’지역에서는 여전히 자산시장으로써 투자를 하고 있어 가격상승폭이 전년보다 증가하고 있다. 그러나 기타 수도권 지역과 지방에서는 오히려 상승폭이 감소하고 있다. 부동산시장이 자산시장과 상품시장으로 확실히 나눠지고 있는 현상이다.

물론 임대소득을 목적으로 하는 준자산시장은 일부 역세권, 대학가, 직장주변에서 나타나고 있지만 아직 정부의 시장개입(공공임대, 준공공임대 등)으로 그리 활성화 되지 못하고 있다. 이러한 시장구분은 앞으로 바벨처럼 동시에 지역과 부동산 유형별로 구분되어 자리 잡아 갈 것으로 보인다. 전세가격도 서울을 제외한 전국적으로 그 상승폭이 둔화 되고 있으며, 월세가격도 마찬가지로 서울 강남권을 제외하고는 전국적으로 보합 및 하락세를 이어가고 있다.

따라서 부동산시장은 시장참여자가 전국적이고, 투기적인 수요자가 자본이득을 목적으로 주택을 구입하는 지역과 자산(아파트)인 경우와 이와 반대로 시장참여자가 지역과 그 주변에 한정되어 있고, 실수요자가 사용가치에 목적을 두고 구입하는 지역과 상품일 경우로 구분하여 부동산 금융규제 완화가 구분되어 차등적용 되어야 한다고 본다.

동일한 정책의 수단이‘독’이 될 수 있고, ‘약’이 될 수 도 있다.

적재적소와 적재적시의 문제이다.
그동안 축적된 부동산 가격 및 거래(자)등 빅데이터에 의한 시장분석과 또한 약9만여 개업공인중개사와 전국 100여 이상의 대학에서 부동산 관련학과 교수들이 지역의 부동산 시황을 정확하게 모니터링을 해 내고 있다.

함께 가면 멀리 갈 수 있다고 한다.

부동산 시장을 구분해가면서 투자할 것인가? 아니면 편하게 살아 갈 것인가? 를 먼저 결정한 후 시장에 참여하여야 할 것이다.