부동산에 대한 전문적인 지식이나 오랜 경험이 부족한 일반인들의 입장에서 보면 정말 괜찮은 토지, 투자가치 엄청 좋은 토지를 찾는 것은 매우 어려운 과제가 될수 밖에 없다.
돈 되는 땅이라는 것은 우선적으로 오가는 사람들이 많아야 하는 것은 물론 그곳에 대형마트 등을 비롯한 다양한 기반 인프라가 얼마나 잘 조성되어 있는가와 더불어 관공서나
대형병원, 학교 등이 존재하는 것과 함께 유동인구를 증가시키는 도로나 교통수단이 잘 연계되어 있는가에 따라서 투자가치 좋은 토지라고 할 수 있게 된다.
그러나 이렇게 잘 갖추고 있는 토지에는 반드시 동반되는 것이 큰 단점이 있는데 그것은 다름 아닌 토지 가격이 상대적으로 매우 비싸게 형성되어 있다는 것이다.
즉, 투자가치가 높다는 장점이 있기 때문에 그에 따라서 가격도 급등하게 된다고 할 수 있다. 땅의 가치는 당장 눈앞을 보지 말고 향후 10년 정도 이후라고 한다면 어떻게 개발이 될 것인가?
토지라는 것은 지금의 가치보다 앞으로 다가오는 개발가치를 미리 사두는 것이 현명한 투자방법이 될 것이다. 투기가 아닌 합리적이고 정당한 투자를 하는 이유에 적합한 토지라는 것은
지금의 경제가치를 보는 것이 아니라 앞으로 다가오는 수익성이 매우 높은 기대성을 내포하고 있는 토지이다. 해당 지역에 위치한 땅이 개발되는 다양한 사유와 더불어 실질적으로 눈에 나타나게 되는 정도에 비례하여
이익률은 물론 파는 때가 차이가 있을 수는 있지만 통상적으로 약 5년에서 10년 정도 이후의 개발 상태를 예상하여 그 가능성에 투자를 하게 된다. 예를 들어 지금 밭이나 논으로 이용되는 땅이라고 본다면
당장의 투자할 가치는 거의 없다고 판단하게 되지만 현재 농사를 짓는 지금의 토지의 위치가 옛 도시와 신도시 간에 자리하고 있거나 또는 인구 밀집도 가 높은 지역의 인근에 소재하고 있다면 이런 경우는 투자자들의 입장에서는 다른 시각으로 보이게 된다.
도시 확장 등의 개발이 예정되거나 시작된다면 도시 면적이 증가되고 따라서 주변지역에 존재하던 각종 규제 조건들이 완화 또는 없어질 가능성이 높아지게 된다.
혹시라도 이러한 상황에 있는 땅이 농업지가 아닌 주거 용지 등으로 변화된다면 이때 토지 가격의 상승은 필수적 동반되는 것이며 그 값은 얼마가 될지는 누구도 장담할 수 없을 정도가 된다고 할 수 있다.
하지만 관련 땅에 있어서 적용되는 갖가지 규제 내용들을 일일이 분석하고 연관 법률까지 대조하며 향후 5년에서 10년까지의 변화를 미리 예상하는 것은 사실상 부동산 관련 전문인들에게도 어려운 과제가 아닐 수 없게 된다.
부동산의 특성에는 여러 가지의 특성들이 있지만 토지(땅)은 건물 등의 다른 것들과는 달리 일괄적으로 정형화된 정보가 그리 많지 않은 것이 현실이다. 평수와 입지적 위치에 따라서 일률적인 값을 알아 볼수 있는
아파트와는 다르게 토지의 경우는 그것의 면적이나 형태, 토질, 용도 등에 따라서 각각 큰 차이를 보이고 있고 이에 따라 향후 나타날 수 있는 가치를 예측하는 것도 결코 쉬운 일이 아니게 된다.
토지의 향후 가치에 대한 예측은 어떻게 할 수 있을까?
가정 먼저 주목해야 할 것은 해당 유동인구가 움직이는 토지를 주목해야 한다. 지금 적지 않은 사람들이 있는 곳 보다 새로운 유입인구가 급속하게 증가하거나 사람들이 모이게 될수 밖에 없는 각종 인프라 시설이 개발되고 조성되는 곳이 바로 향후 투자가치가 급상승하는 매우 훌륭한 토지라고 할 수 있다.
유동인구가 집중되는 땅에 이목을 집중
움직이는 인구가 많아지는 곳이 바로 투자하기 좋은 지역으로 인구 유입이 높아짐에 따라서 일자리 증가하고 토지 가격도 더불어 상승하게 되는 정말 뜨거운 감자가 될 수 있는 땅이 된다.
사람들이 집중되는 것을 좀 더 크게 확장한다면 향후 가치적 예측과는 다르게 좁은 의미에서 본다면 토지의 가치를 평가하는 것을 "최유효이용원칙"을 활용한 방식이라고 할 수 있다.
보다 객관적인 시각으로 본다면 합법적이면서도 가장 높은 효율성으로 활용하는 것을 최에 효 이용 원칙이라고 하는데 땅 자원을 보다 효과적으로 활용하기 위한 원칙으로 판단하는 기준은
우선 법률적인 부분에서 해당 토지를 특별히 정한 용도로 활용하는 것은 지역지구제나 환경적 규제 및 토지이용 규제에 적합한 합리적으로 이용이 되어야 한다.
둘째로 경제적인 기준에 대한 내용은 수요적인 측면과 인근 상황에서 관찰하였을 경우 멀지 않은 미래에 경제적인 정당성을 갖춘 합리적인 활용이 가능해야 한다.
세 번째로 이것에 대한 테크닉에 대한 기준을 보면 해당 토지에서 건축을 할 수 있는가 에 대한 물리적인 선택이 가능한 이용을 할 수 있어야 하며, 최종적으로 경험적인 증거를 보면
물리적, 합법, 합리적으로 선택을 할 수 있는 다양한 대체 조건들에서 그 활용이 가장 최적의 이익을 해낼 수 있다는 것으로 이것은 오로지 경험적인 자료에 의해서 성립될 수 있는 활용이라는 것이다.
따라서 위와 같이 4분류의 판정 기준을 전부 분석하여 가능한 높은 수익 발생이 가능한 지역을 선택하는 것이 현재 토지에 대한 향후 투가 가치를 결정하게 되는 또 하나의 방법이 될 것이다.
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