임대차계약기간이 만료된 이후에 내용증명을 보내 전세금반환청구소송을 할 수 있나요?

[손님]

임대차계약기간이 04.7.20일로 완료된 다가구 주택입니다.
만료 2개월전부터 집주인에게 계약해지 의사를 밝히긴 했습니다만, 알아서 빼서 내가라는 투라 몹시 당황스러웠습니다.

보증금을 해줄 돈이 없다고 후 세입자가 나타나면 그 보증금으로 주겠다고 합니다.

원래 최초 계약일은 00.7.20일이었습니다. 2년전 묵시적 갱신에 의해 자동연장되었죠. 그때도 주인이 한달이 지난 무렵 될 수 있는 만큼 집세를 올려달라고 해서 안 좋았던 기억이 있는데 지금 생각해 보면 지금 집세 안 올려주기를 정말 잘 한것 같습니다.

저희 다음으로 입주한 3층집도(전 2층) 추후 소송까지 불사하겠다고 하는거 같더군요.

그래서 지금 저도 소송을 생각하고 내용증명을 보내려고하는데 어디서 보니깐 계약만료일 2개월전에 문서상으로 해지통보를 했었어야 소송에서의 효력이 있다고 하는데..지금 내용증명 보내고 나머지 절차를 밟으면 안되는 건가요?

만약 지금도 효력이 있다면 몇개월안에 보증금을 돌려달라고 최고통보를 하는게 좋을까요?

저의 고민을 좀 해결해 주세요~~