한덕렬 변호사가 이야기하는 '과학적' 토지투자 - 농업법인

[느림쟁이]

★ 왜 농업법인을 활용하여야 하는가?

 "오늘은 좀 딱딱한 법률 이야기로 시작하겠습니다. 여러분, 人이 무엇입니까?"

"------"

어렵게 생각하지 마십시오. 사람인자 인 아닙니까?

사람! 이 사람이 어떠한 존재이냐? 사람을 바라보는 시각은 여러 가지가 있겠습니다만 법에서는 사람을 권리의무의 주체로 바라봅니다. 권리의무의 주체가 될 수 있는 자격을 '권리능력'이라 하는데, 권리능력을 지닌 人에는 자연인과 법인이 있습니다. 법인은 법률에 의하여 권리능력이 인정된 단체(사단법인) 또는 재산(재단법인)을 말합니다.

이것을 농업에 관련하여 살펴보면 '농업경영체'라는 것이 있는데, 이에는 '농업인'과 '농업법인'이 있고, '농업법인'에는 다시 '영농조합법인'과 '농업회사법인'이 있습니다. (「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제2조)

'농업인'은 우리가 이미 살펴본 「농어업ㆍ농어촌 및 식품산업 기본법」 제3조제2호가목에 따른 농업인을 말합니다. (기억을 되살리는 의미에서 적어봅니다. 1천제곱미터 이상의 농지를---, 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원---, 1년 중 90일 이상---, 영농조합법인의---,  농업회사법인의---에 1년 이상 계속하여 고용된 사람의 5 가지가 있지요?)

난 위의 5 가지 요건 중 어느 것도 갖출 수가 없어서 '농업인'이 될 수 없다. 난 농지 투자를 포기하여야 하는가?

ㅎㅎㅎ 뜻이 있는 곳에 길이 있습니다. 토지에 투자하려는 사람 중에 '농업인'의 자격을 제대로 갖출 수 있는 사람은 사실 별로 없습니다. 농지에 투자하는 많은 사람들이 편법으로 '농지원부'를 작성하고 이를 바탕으로 '농업인 확인서'를 발급받거나 또는 개개의 사건에서 '농업인'으로 인정받기 위하여 필요한 여러 가지 증빙서류를 갖추는 등의 노력을 기울입니다. 그러나 도시의 직장인이 이러한 서류를 합법적으로 갖춘다는 것은 사실 쉽지 않은 일이지요.

도시민이 '재촌ㆍ자경'의 요건을 갖추기 위하여 고민할 필요없이 합법적으로 농지에 투자하는 길은 주말ㆍ체험영농의 목적으로 1천제곱미터 미만의 농지를 취득하는 경우와 농업법인에 출자를 하여 간접적으로 투자하는 방법이 있습니다.

그런데, 주말ㆍ체험영농 목적의 농지 취득은 면적의 제한이 있어 본격적으로 농지에 투자하여 돈을 벌려는 사람들에게는 '언 발에 오줌누기'이지요.ㅎㅎㅎ

그러니 본격적으로 농지에 투자하면서 골치 안 썩이고 합법적으로 투자를 하려면 농업법인을 활용하는 것이 현재로선 최상의 방법이라고 생각합니다.

농업법인은 크게 '영농조합법인'과 '농업회사법인'으로 나뉘는데, 어느 형식을 취하느냐에 따라 설립 주체와 출자 한도, 의결권의 행사 등이 다르게 됩니다.

영농조합법인은 농업인 5인 이상을 조합원으로 하여 설립할 수 있는데, 농업인이 아닌 자로서 영농조합법인의 사업에 참여하려는 자는 정관으로 정하는 바에 따라 영농조합법인에 출자하고 준조합원으로 가입할 수 있습니다. 이 경우 준조합원의 출자 한도는 없습니다.

그런데, 영농조합법인은 기본 성격이 민법상의 조합이기 때문에 조합원은 출자액에 따라 의결권의 수에 차이가 있는 것이 아니라 모두 1인 1표로 동일하고, 한편 준조합원은 의결권을 행사하지 못합니다. 따라서, 농업인이 아닌 출자자로서는 영농조합법인의 의사결정에 관여할 권한이 없기 때문에 좀 불안하지요.

만일 영농조합법인에 농지를 현물출자하거나 내가 출자한 자금으로 영농조합법인 명의로 농지를 취득하는 경우에는 출자자로서는 상당한 담보책을 강구하여야 할 것입니다.

농업회사법인은 상법상의 발기인 규정에 따라 주식회사로 설립하는 경우에는 1인 이상이면 설립이 가능하지만 농업인 아닌 자가 농업회사법인에 출자할 수 있는 한도는 농업회사법인의 총출자액의 100분의 90을 초과할 수 없게 되어 있습니다. 따라서 농업인 아닌 자가 농업회사법인을 설립하려면 적어도 총출자액의 100분의 10 이상을 출자하는 1인 이상의 농업인과 함께 하여야 합니다.

농업회사법인은 그 성격이 상법상의 회사이기 때문에 출자 지분에 따라 의결권을 행사할 수 있고, 비농업인도 출자 지분에 따른 의결권이 인정됩니다.

한편, 농업회사법인이 농지를 소유하려면 과거에는 농업회사법인을 대표하는 자가 농업인이고, 농업회사법인의 업무집행권을 가진 자 중 2분의 1 이상이 농업인이어야 하였지만, 2009. 11. 28.부터는 그 제한이 완화되어 농업회사법인을 대표하는 자가 농업인이어야 할 필요는 없고, 농업회사법인의 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인이기만 하면 됩니다.(「농지법」 제2조 제3호)

따라서, 농업인이 아닌 A는 설립하려는 농업회사법인의 총출자액의 100분의 90을 출자하고, 농업인인 B에게 총출자액의 100분의 10을 출자하게 하여 OO농업회사법인을 설립하고, 자기는 대표이사로, B는 이사로 선임하면, A로서는 큰 위험부담 없이 OO농업회사법인의 명의로 농지를 취득할 수 있을 것입니다. 그리고, 만일 B가 재촌ㆍ자경하는 농지를 OO농업회사법인에 현물출자하는 경우에는 그로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세가 면제됩니다. (휘유~ 너무 큰 노하우를 공개해 버렸네요. 이러다가 나 밥줄 끊어지는거 아닌가 몰라 ㅎㅎㅎ)

머리에 번쩍 떠오르는게 있습니까? 예, 잘 응용해 보십시오. 더 이상은 지면상으로 공개하기는 곤란하네요. 농지, 농업인, 농업경영체에 관한 각종 법령과 세법 등을 파고들면 무궁무진한 비밀이 담겨 있습니다. 사실은 비밀이 아니지요. 대한민국의 법은 다 공표되어 있으니까요. 그런데, 그걸 모르는 사람들에게는 비밀과 같은 것이지요. 열심히 공부하면...... 그것이 돈입니다. 부동산은 과학이고, 부동산 투자로 인하여 얻은 소득은 '불로'소득이 아니라는 제 말, 아직도 딴지 거시는 분 계십니까?

여기서 잠시 곁길로 좀 나가겠습니다.

저는 2008년 봄부터 제가 소유한 농지에 유기농으로 각종 채소를 생산하여 판매하고 있습니다. (참고로 유기농산물이란 우리나라 친환경 농산물 인증 기준의 최상위 단계에 위치한 것으로, 농약과 화학비료 등 화학자재를 전혀 사용하지 않고 생산한 농산물을 말합니다. 친환경 농산물은 유기농산물, 무농약농산물, 저농약농산물로 구분됩니다.)

농산물이란 것이 판로만 확보되면 어느 공산품 못지않게 수익성이 좋은 것입니다. 저는 첫 해, 둘째 해는 소비자와의 직거래에 치중하여 소량씩 다품종을 생산하여 홈페이지(www.chamsodang.com)를 통해서 판매하려다가 별로 수지가 맞지 않았습니다만 금년부터는 업체와의 계약을 통해 소품종으로 대량생산을 하면서 상당한 이익을 남길 수 있을 것 같습니다.

제가 사실 처음부터 우리나라 농업에 관심이 있어 무슨 사명감 같은 것을 가지고 농사에 뛰어든 것은 아니지만 유기농으로 농사를 짓다 보니 소비자들에게 안전한 먹거리를 제공한다는 의미에서 보람도 있고, 잘만 하면 제법 수익을 올릴 수도 있을 것 같아서 이제는 거의 주업 비슷하게 되었습니다. 그러다보니 우리나라 농업이 나아가야 할 길 같은 것도 모색하게 되고 지금은 나름대로 반전문가가 된 것 같습니다.

저는 우리 농업이 지금과 같이 1차 산업에 그쳐서는 안되고, 1차+2차+3차=6차 산업이 되어야 한다고 생각합니다. 무슨 말인고 하니 앞으로는 농촌에서 단순히 농산물을 생산하기만 하여서는 더이상 비젼이 없고, 생산한 농산물을 가공하고, 유통하며, 농촌 Amenity(아직까지 적절한 번역이 안 되고 있습니다만 '쾌적함'같은 의미라고 합니다)를 제공하는 데에까지 나아가야만 우리 농촌이 살 수 있다는 것입니다.

그러기 위해서는 도시자본의 농촌 유입이 필수적이라고 생각합니다. 그런데, 자본이라는 것이 이익이 나지 않는 곳에 갈리가 없지요. 그러니, 농촌을 살린다는 목적만 가지고 억지로 자본을 투입하려고 해서는 큰 효과를 보기 어렵고, 농촌에 자본을 투자하면 이익이 날 수 있는 여건을 마련하여 도시자본이 저절로 흘러 들어오게끔 만들어야 합니다.

저는 그 한 수단으로 '친환경 관광농원'을 생각하고 있습니다. 수려한 자연경관을 배경으로 너른 농지에서 친환경 농법으로 유기농산물을 생산하고 한 옆에서는 유기농산물을 원료로 한 '유기가공식품'(유기농산물등 인증받은 유기원료를 유기농산물의 순수성이 가공 과정을 통해 훼손되지 않도록 하는 유기적인 방법으로 가공한 식품으로서 식품산업진흥법에 따라 인증받은 식품..... 휴, 법은 참 어렵죠? 한 마디로 몸에 좋은 먹거리라는 말입니다.)을 만들고 또 한 옆에서는 리조트 급의 쾌적한 휴양시설을 갖추어, 친환경 체험영농은 물론 유기가공식품 제조의 전 과정을 견학하고 다양한 Activity를 즐길 수 있는 곳, 한마디로 안전한 먹거리, 멋진 볼거리, 재미있는 놀거리를 갖추어 쾌적한 삶을 누릴 수 있는 곳, 머물러 있는 것만으로도 행복해질 수 있는 곳, 그런 곳을 만들고 싶습니다.

제가 한 1,000억원 정도 자금을 마련하면 시도를 할 것입니다. 혹시 뜻을 같이 하실 수 있는 분 계시면 함께 했으면 좋겠습니다. 아니면 제가 1,000억원을 벌 때까지 기다려야 하겠지요. ㅎㅎㅎ

자 다시 본론으로 돌아옵니다.

'농업인'의 지위를 확보하기 어려운 보통의 도시 직장인들이 소액의 자본금을 가지고 골치 썩이지 않고 합법적으로 농지에 투자하여 이익을 얻을 수 있는 거의 유일한 방법이 농업법인을 활용하는 것이라는 제 말씀 이제 모두 이해하실 수 있겠지요?

그런데, 사실 실전에 들어가려면 또 어려움이 남습니다. 내가 농업법인을 만들기는 현실적으로 어렵고, 그렇다고 남이 만든 농업법인에 투자하자니 과연 그 사람을 믿을 수 있는지, 혹시 내 돈 들고 튀면 어떻게 하나, 불안한 마음에 망설이다가 결국은 투자를 못하게 되고 말지요.

사실 뭐 여기에는 정답이 있을 수 없습니다. 결국 사람의 문제이지요. ㅎㅎㅎ 한변호사가 나선다면 사람들이 믿을 수 있을까?

이 저작물은 아래 조건 만족 시 별도 허가 없이 사용 가능합니다

• 저작자 명시 필수

• 영리적 사용 불가

• 내용 변경 불가