입주자대표회의 구성 전 관리에 대한 법적 미비사항

[이각규]

1. 논의 주제
   부동산시장 상황으로 인한 미분양으로 인하여 사업주체 관리기간이 장기화되는 가운데 발생하는 법적, 정책적 사각지대에서 생기는 관리업무 수행상의 문제점을 드러내고 해결책을 모색하고자 함

2. 단지 현황
   ⑴사업주체에서 1단지 199세대, 2단지 624세대, 3단지 470세대가 인접하여 건설하고 사용승인을 받아 같은 날 입주를 시작됨
   ⑵3개단지의 분양, 입주, 하자에 관한 업무처리가 한 곳에서 이루지고 있으며, ‘입주자 카페’도 단지별 구분 없이 통합으로 운영되고 있어 단지 구분없이 정보교환, 소통이 이루어지고 있음
   ⑶시행사(사업주체)가 선정한 주택관리업자에 의한 위탁관리
   ⑷분양 및 입주상황
     분양은 매우 저조함(2단지 약30%, 1단지 3단지 약 1%)
     입주 1단지 약45%, 2단지 약60%, 3단지 약55%    ※사업주체에서 미분양세대를 전세로 임대하여 입주율이 높아짐

3. 법적 제도적 미비
   ⑴사업주체의 관리업무 관여
     주택법시행령 제51조제5항과 관리규약제14조제2항은 입주자대표회의가 관리주체의 업무를 부당하게 간섭하거나 방해하여서는 아니된다고 정하고 있으나 입주자대표회의가 구성되기 전 사업주체의 간섭에 대하여는 규정이 없음
   ⑵입주자대표회의 구성 문제
     주택법제43조제1항은 ‘입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 한다’고 규정하고 있으나 입주자대표회의 구성하지 못하는 공백기간이 길어지는 경우 관리업무 수행에 대한 아무런 지침(유권해석, 관리규약준칙)이 없음
   ⑶주민공동시설의 사용, 운영 문제
     ●새로이 분양되는 아파트는 부대시설과 입주자 공유인 복리시설, 조경시설이 고급화되며 다양화되고 있는 추세임
     ●휘트니스 등 주민공동시설의 위탁 운영, 사용료의 결정 등을 입주자대표회의로 규정되어 있어 입주자대표회의 구성이 늦어질 경우 많은 비용이 투입된 입주민의 공동재산인 시설물이 방치 또는 사장될 수 있음
     ●어린이집의 운영 및 임대는 입주자대표회의 의결을 거쳐 관리주체가 운영하도록 규정되어 있어 입주민들은 시설되어 있음에도 불구하고 외부 보육시설을 이용할 수밖에 없어 이에 따른 민원이 발생함

   ⑷기타 관리업무
     ●경비, 청소 등 용역계약, 승강기 등 시설물 유지, 기타 단지 운영상 필수적으로 시행하여야 하는 (200만원 이상 소요되는)공사 등이 입주자대표회의 의결사항임
     ●관리규약은 ‘입주자와 사용자가 함께 적립한 잡수입은 그 금액에 대하여 관리비에서 차감하거나 관리비 예비비로 적립’하도록 규정하고 있으나 잡수입의 사용은 입주자대표회의 의결사항이어서 집행할 수 없는 모순이 있음
     ●관리규약은 공동체(커뮤니티) 활성화를 위하여 상당히 많은 규정을 두고 있으나 예산지원은 잡수입 사용문제로 집행할 수 없음(특히 노인회)
     ●대부분의 단지에서 원활한 업무 진행을 위하여 관행적으로 잡수입에서 사용하는 금품 등을 사용할 수 없어 직원관리에 어려움을 겪을 수 있음  (예: 명절 떡값, 선물, 검침수당, 분리수거수당 등)

4. 현재 진행되고 있는 일들
   ⑴사업주체의 관리업무 관여
     ●사업주체 직인을 관리비 통장 복수인감으로 등록
     ●매주 업무회의 개최, 업무진행상황, 예정업무 보고를 받고, 관리업무 진행시 기안서에 확인 결재하고 있음
     ●사업주체의 지시와 결정에 따라 휘트니스 위탁운영, 어린이집 임대 등 공동시설을 운영하고 있음
     ●이로 인하여 국토교통부에 질의하였고, “사업주체 관리기간 중 입주자대표회의 의결이 필요한 사항을 입주자대표회의 의결없이 사업주체에서 결정하여 집행할 수 없을 것”이라는 회신 이후 추가적인 무리한 지시는 없음
   ⑵입주자대표회의 구성 문제
     ●주택법에 입주예정자에 대한 명확한 정의가 없어 국토교통부는 입주자등의 입주가 과반수에 해당하는 경우에는 입주자대표회의를 구성하여야 한다고 유권해석하고 있음. “임대한 세대가 임대주택에 해당하지 않는다면 전체건설세대의 과반수에 해당하므로 입주자대표회의를 구성하여야 한다.”
     ●2단지는 국토교통부의 질의회시 결과를 사업주체에게 전달하고 주택법제43조제1항에 따른 통보를 요청하였음
     ●1단지와 3단지는 주택법43조제1항에 따른 통보를 받더라도 동별대표자 자격요건을 갖춘 입주자가 없어 입주자대표회의를 구성할 수 없는 여건이므로 어떻게 해야 하느냐는 질의를 지자체와 국토교통부에 질의하였으나 회신 받지 못하고 있음
     ●주택법 규정에 따른다면 사업주체는 주택관리업자를 선정하여 관리업무를 인계하여야 하는데 그 경우 여러 가지 발생할 것으로 예상됨
   ⑶주민공동시설(휘트니스, 노래방, 코인세탁실, 게스트하우스) 위탁 운영
     ●사업주체가 운영자를 선정하여 위탁계약을 체결하고 운영하고 있음
     ●입주초기에는 2단지 시설을 3개단지 입주민 모두 이용토록 하였고, 4월부터는 모든 단지 시설 사용, 6월부터는 단지별로 독자적 운영 예정임
     ●운영에 소요되는 물품의 구입과 설치는 일반관리비로 부과(예: 잠금장치 보강, 공동시설 감시카메라, 블라인드 설치, 각종 소모품 구입 등)
   ⑷어린이집 임대 운영
     ●사업주체의 지시에 따라 임대 운영
     ●선정과정의 투명성 확보를 위해 일반경쟁입찰 방식, 적격심사제로 운영자 선정(심사과정을 입주민이 참관토록 하고, 동영상으로 녹화하여 보관)
     ●어린이집 임대계약체결권자에 대한 논란이 있었으나 결국 관리소장이 계약을 체결하였고, 인가과정에서 지자체에서도 이 문제를 지적하였으나 인가받아 운영 중임
   ⑸각종 계약 및 공사
     ●청소, 경비 등 용역계약은 계약시 자동연장조항 삽입
     ●소방법에 따라 동지하 피트실 출입구가 볼트조임으로 되어 있어 미화원휴게실과 청소준비를 위한 출입문 설치가 불가피하여 일반경쟁입찰로 시행
   ⑹전기사용계약
     ●시공사에서 전기사용계약자를 관리소장으로 변경할 것을 요구함
     ●한전은 전기요금 보증보험기간이 경과함에 따라 보증보험증권을 요구함
     ●기본공급약관 제79조(요금의 보증) 제1항 규정
       한전은 다음 중 하나에 해당하는 고객에게 (중간 생략) 보증조치를 요구할 수 있습니다. 다만 제56조(주택용전력) 제1항 제1호에 해당하는 고객에게는 특별히 필요하다고 인정되는 경우를 제외하고는 보증조치를 요구하지 않습니다.
     ●기본공급약관세칙 제61조 제11항 규정
       약관 제79조(요금의 보증) 제1항 단서의 “특별히 필요하다고 인정되는 경우”란 공급공급아파트의 입주자대표회의가 구성되기 이전까지 사업주체가 아파트를 직접 또는 관리업체를 선정하여 관리하는 경우를 말한다.
     ●관리소장은 한전 공급약관에서 ‘사업주체가 아파트를 관리하는 경우’라고 규정하고 있으므로 사업주체 관리기간 중 위탁관리수수료와 같이 사업주체에서 부담하여야 한다고 요구함
   ⑺잡수입 사용
     ●용역업무 근무자(경비, 청소)들의 사기앙양을 위하여 설날 떡값과 선물을 잡수입에서 지출함
     ●분리수거업무를 위하여 재활용품매각수입에서 지출하는 수고비(통칭 분리수거수당)는 지급하지 않고 있음
     ●노인회 회원이 모집되어 창립총회를 앞두고 있음
     ●관리비 절감에 사용하여야 하는 (입주자와 사용자가 함께 적립에 기여한) 잡수입의 연간 수입예상액이 약2천만원 가까이 되어 미화원휴게실 공사 등 불가피한 초기업무에 소요되는 관리비 차감에 사용할 수 없어 수선유지비로 분할 부과하고 있음

5. 해결책 모색
   ⑴위의 몇 가지 사례는 미분양이 단지에서 겪을 수 있는 특수한 문제임
   ⑵입주자대표회의 구성 전에 발생하는 것으로 주택법제43조 제1항과 같은 조 제5항에 관련된 법제도상의 미비점에서 비롯된 것임
   ⑶주택법제2조에서 정하는 관리주체의 정의도 보완하여 관리업무를 인계하기 전의 사업주체가 해당 공동주택관리를 위탁하였을 경우 누가 관리주체인지, ‘사업주체와 관리주체와의 관계’가 ‘입주자대표회의와 관리주체와의 관계’와 어떻게 다른지 또 위수탁계약의 ‘갑’인 사업주체의 강요로 진행된 무리한 업무집행이 법령 위반이나 민원의 대상이 될 때 책임소재 등에 대한 보완이 있어야 할 것임
   ⑷국토교통부의 질의회시가 과거의 회시와 상반된 경우도 발견되어 업무상 혼란을 겪는 일도 발생함
   ⑸사업주체가 제안하는 관리규약에 입주자대표회의 구성 지연에 따른 문제에 대처할 수 있는 규정(예: 부칙 등)을 삽입하면 위와 같은 문제들을 어느 정도 예방할 수 있을 것임
   ⑹관리규약 개정(예: 부칙 등)으로 상당히 많은 부분을 보완할 수 있다고 생각되지만 관리규약의 개정업무를 선거관리위원회에서 서면동의를 진행하도록 정하고 있는데 입주단지에서 관리규약 개정을 위하여 선거관리위원회를 구성하는 것은 현실적으로 어려움

6. 결론
   주택법령과 관리규약은 정상적으로 운영되는 단지를 중심으로 제정되어 있으며 이는 당연한 것입니다. 그러나 미분양으로 인하여 입주자대표회의가 장기간 구성되지 못하는 사태는 상당히 많은 단지에서 일어나고 있습니다.
   법적 제도적 장치나 정책적 관리방침이 없는 상태여서 많은 비용이 투입된 공동시설이나 조경시설물이 제대로 관리되지 못하고 방치될 뿐만 아니라 이로 인한 분쟁도 발생하고 있으리라  생각됩니다.

[이각규]

지난주 3년마다 받도록 되어있는 주택관리사 법정교육에 참가했었습니다.
협회에서 정책수립 건의자료에 반영될 수 있을까 하는 기대에서 사례연구자료로 제출했었습니다.
그런데 법정분쟁사례발표 시간에 발표하라고 해서 발표까지 했던 내용입니다.

[길상리]

감사^&^

[白面居士]

매우유익한 토론자료가 될 수 있을 것 같습니다.
위건과 유사한 분양단지 중 미 분양 등의 사유로 공사에서 직접 전세 임대주택으로 전환하여 관리중인 단지가 있습니다.
이는 공사가 임대사업자로 등록을 함으로 임차인대표회의를 구성하여 협의체로 운영이 가능하다는 판단을 하고 있습니다. 다만 이소장님의 관리환경은 민간분양단지로서 사업주체가 아직 임대사업자로 등록을 하지 않음에 의해 발생 할 수 있는 법적 미비사항이 아닐까 생각이 듭니다.
역시...
이소장님 답습니다.
수고에 감사~~~