↑위에 질문하신 서울시 성북구 정릉동 정릉힐스테이트3차아파트 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2011타경23706*

 이 물건은 서울시 성북구 정릉동 정릉힐스테이트3차아파트 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 건물등기부를 확인한 결과 2008.08.11 농협

(돈암지점)의 근저당이 말소기준권리가 되어 전부 소멸 하므로 

낙찰후 소유권 이전시 건물 등기부상 법적인 문제는 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:본건 점유관계조사서와 매각물건명세서,전입세대열람내역서를

확인한 결과 채무자(소유자)성정희 이외에 말소기준권리 이전 전입한 대항력 있는

임차인 신명숙이 전입되어 있으며 신명숙은 총 전세보증금 2억2천만원중 2010년12월10일

전세재계약시 증액한 보증금 4천만원에 대해서만 배당요구 하여 나머지 신명숙의

임차보증금 잔액 1억8천만원 전액을 낙찰자가 인수해야 하며

성정희는 주민등록직권말소신청 대상자입니다.

3.최종결론:본건은 정확한 급매물 시세 확인 후 입찰여부를 판단하시기 바랍니다.

이유: 본건 아파트는 2008년3월에 입주하여 약 4년이 경과하였는데

아래---감정평가서 사진 상으로도 외관은 상당히 양호해 보입니다.

본건은 총522세대(19개동)의 중형단지로 인근에 대일외국어고등학교가 소재하여

학군이 좋고 2014년9월 개통예정인 우이-신설경전철 (가칭)서경대입구역이

버스 한 정거장 거리에 건설 중입니다.

또한 인근에 재건축 예정지역을 비롯하여 정릉동은 개발호재가 풍부한 지역이라

미래가치도 충분 하지만 문제는 위에서 말씀드린 대로 신명숙의 임차보증금 1억8천을

인수하면 현재 최저 입찰가격 180,224,000원에 낙찰 받더라도 실제 인수금액이 3억

6천만원이 됩니다.

그런데 온라인 부동산시세를 보면 본건과 같은 평형의 아파트가 4억원선에 매물로 나와

언뜻 보면 가격 메리트가 있어 보이지만 현재 부동산경기 침체로 실제 매매 거래에서는

1~2천만원 정도 낮은 3억8천~3억9천만원 선의 급매물도 존재할 가능성이 높습니다.

이 경우 임차인 신명숙에 대한 명도비용과 명도기간동안 지출될 은행 이자및

마음고생 등등을 감안하면 굳이 경매로 낙찰 받을 이유가 없어집니다.

(신명숙은 배당 요구한 증액 보증금 4천만원은 한 푼도 배당받지 못하기

때문에 명도저항이 예상되고 결국은 강제 집행해야 할 것으로 보입니다.)

따라서 본건은 현지부동산중개업소를 직접 방문하여 정확한 급매물

시세를 확인해 보시고 입찰여부를 신중히 판단하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

[서윤아빠(khaien)]

너무 상세하게 분석해 주셔서 정말 감사드립니다~~!!!

[러브정/정의덕]

서윤아빠회원님 댓글 감사 하구여...추석명절 잘 보내십시오...성투를 빕니다.^^러브정/정의덕 올림.