민법
제271조(물건의 합유) ①법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유로 한다. 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다.
②합유에 관하여는 전항의 규정 또는 계약에 의하는 외에 다음 3조의 규정에 의한다.
제272조(합유물의 처분, 변경과 보존) 합유물을 처분 또는 변경함에는 합유자 전원의 동의가 있어야 한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
제273조(합유지분의 처분과 합유물의 분할금지) ①합유자는 전원의 동의없이 합유물에 대한 지분을 처분하지 못한다.
②합유자는 합유물의 분할을 청구하지 못한다.
제274조(합유의 종료) ①합유는 조합체의 해산 또는 합유물의 양도로 인하여 종료한다.
②전항의 경우에 합유물의 분할에 관하여는 공유물의 분할에 관한 규정을 준용한다.
제275조(물건의 총유) ① 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 한다. ②총유에 관하여는 사단의 정관 기타 계약에 의하는 외에 다음 2조의 규정에 의한다.
제276조(총유물의 관리, 처분과 사용, 수익) ①총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다.
②각 사원은 정관 기타의 규약에 좇아 총유물을 사용, 수익할 수 있다.
제277조(총유물에 관한 권리의무의 득상) 총유물에 관한 사원의 권리의무는 사원의 지위를 취득상실함으로써 취득상실된다.
제278조(준공동소유) 본절의 규정은 소유권 이외의 재산권에 준용한다. 그러나 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 그에 의한다.
지난호에서 필자는 재건축조합의 경우 비록 조합이라는 명칭을 사용하기는 하지만 민법상 조합이 아닌 '비법인사단'으로서, 민법상 법인에 관한 규정중 법인격을 전제로 하는 것을 제외한 나머지 조항의 적용을 받는다는 점을 언급한 바 있다.
일반적인 조합의 경우 공동의 사업목적을 위해 다수인이 결합한 조직체이므로 조합이 사업수행을 하다가 부담하게 되는 채무를 조합의 재산으로 변제하지 못할 경우 조합원들이 고유재산으로 변제해야 한다.
재건축조합의 경우도 기본적으로는 위와 같은 보통의 조합과 동일하다. 하지만 그 법률적인 성격이 비법인사단이기 때문에, 즉 법인격만 인정되지 아니하였을 뿐 그 실질은 사단법인이기 때문에 재건축조합의 재산은 조합원 개인의 재산과는 엄연히 구별되어 별도로 관리된다.
따라서 민법에서도 재건축조합에서 물건을 소유하는 경우 '총유'라고 규정(제275조), 재건축조합의 소유관계에 있어 특수한 면을 인정하고 있다.
공사계약과 관련하여 논의를 진전하면, 시공회사가 조합과 공사도급계약을 체결한 경우 조합으로서는 가지고 있는 재산이 없기 때문에 조합원으로부터 부담금을 거두어 시공회사에 공사대금을 지급하게 된다.
이때 조합원이 조합에 부담금을 지급하는 이유는 시공회사와 조합원간에 공사계약과 관련하여 어떠한 권리의무가 발생했기 때문이 아니라, 조합규약에 근거하여 조합원이 조합에 부담금을 납부할 의무가 있기 때문이다.
만약 공사완공 후 시공회사에서 조합에 추가로 받을 공사대금이 남아 있게 되면 조합의 재산에 관하여 집행할 수밖에 없는 것이고, 조합원 개인의 재산에 대하여는 집행할 수 없다.
또, 공사완공 후 시공회사와 공사대금을 정산하여 부당하게 지급된 액수가 있을 경우에는 조합에서 시공회사에 청구하여 받은 돈을 조합원들에게 출자비율대로 반환하게 된다.
그러나 재건축조합이 실질적인 조직행위를 하기 이전의 형태로, 흔히 재건축의 초기단계에 나타나는 '재건축추진위원회'는 재건축조합과는 법적인 성격을 달리하여 민법상의 조합규정을 적용받게 된다.
따라서 재건축추진위원회의 활동으로 인하여 발생하게 되는 채무는 추진위원들이 개인재산으로 변제하여야 한다. 물론 이 경우에도 추진위원회에서 발생하는 제반 권리와 의무를 재건축조합에서 인수하기로 재건축조합의 규약으로 정한다면 재건축조합에서 부담할 수 있다.
재건축추진위원회와 재건축조합이 구별되는 단계는 외형상 목적·명칭·사무소 및 대표자를 정하여야 하고, 내부적으로는 그 실체를 인정할만한 조직, 그 재정적 기초, 총회의 운영, 재산의 관리 기타 단체로서의 활동에 관한 기본적인 규약이 있으면 족하지 별도로 재건축 설립인가를 얻어야 하는 것은 아니다.
김원근 /재건련 고문변호사