칼럼과 토론 갭투자 실패사례(?)

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오늘은 투자 리스크에 대해서 얘기해보려고 합니다.

2015년의 부동산 시장을 정리해보면, 15년은 새로운 부동산 투자자들이 많이 진입한 한해가 될듯 합니다.

발빠른 투자자분들은 이미 2013년부터 투자를 해오셨던 결실을 맛본 한해가 되었습니다. 투자 수익도 가장 클듯 하고요.^^

7년 이상 하락/침체에 빠져있던 서울 수도권 부동산에 온기가 불기 시작하니,

그동안 관망하던 분들도, 일반인들 조차도 이제는 다시 오르는구나라는 생각을 가지게 되었고

그러다보니 부동산 투자 서적이 베스트셀러에 오르고, 부동산 강의도 많이 생겼습니다.

부동산 카페에서 학습하시는 분들도 많이 생기셨고

새롭게 투자 세계로 뛰어드신 분들이 상당히 많아진 것을 느낄수 있습니다.

그렇다면 처음 부동산 투자를 시작하는 분들은 무엇부터 배워야하고 무엇을 주의해야 할까요??

작년 한해 한참 유행했던 갭투자, 무피투자, 플피투자, 챠트투자...

부동산의 본질은 항상 같다는 생각입니다. 그 자체가 가지고 있는 가치파악이 우선되어야 하는데,

매매와 전세가격이 붙어 있는 갭이 작은것만 보고 투자를 하는 분들이 많아졌습니다.

물론, 투자금이 적게 들어가는 갭투자가 중요하긴 하지만, 추가적으로 봐야될 항목은 상당히 많습니다.

구미도 현재 갭투자가 가능한 지역입니다. 심지어 무피투자도 가능한 아파트가 있습니다.

그렇다면 현재 구미는 아파트 갭투자 지역으로 적절한 상황이라고 생각하시는지요?

왜 외지투자자들이 재작년부터 지방 대비 갭이 더 큰 수도권에 투자했을까요?

현재 신도시(세종시,혁신도시,위례신도시 등등)는 매매시세와 전세금액 차이가 1억 이상씩 벌어진 단지가 많습니다. 그런데도 투자자들이 있습니다. 왜 이럴까요?

단순히 갭만 봐서 될게 아니라 현재의 부동산가치와 미래호재, 입주물량 등 봐야될 변수가 상당히 많음을 알수 있습니다.

절대 갭만 보고 투자해서는 안됩니다.

물론 서울의 경우 아직 수요대비 공급이 부족하기때문에 2017년까진 상승이 이어지리란게 투자고수분들 의견이긴 합니다.

그러나 현재 부동산 비수기이고, 금리인상과 정부의 부동산규제 정책과 대출제한, 미분양 증가 뉴스를 보니 순탄치는 않을듯 합니다.

지금 가장 고생중이신 분들이 아마도 올해 10월 이후에 그 당시 전세갭만 보고 투자하신 분들 같습니다.

초보분들일수록 본인 스스로 확신없이, 유명하신 분이 찍어준 곳으로 투자하는 경향이 있습니다.

몇달전 유명 고수분이 추천해주신 "인천 대형평수" 아파트.

특정 지역으로 찾아보면 투자할만한 단지가 한정되어 있다는 것을 조금만 손품을 팔아보면 쉽게 알수 있습니다.

결국 투자자들이 겹칩니다.

특정 아파트 단지를 저 역시 매물 조회를 해봤으나, 작년 한해 급등하였고 투자자들이 상당히 많이 유입된것이 확인되었습니다.

투자자들이 많이 들어갔으니 전세 놓을때 고생할 수 있겠다라는 생각을 하고 투자 보류하였습니다.

그리고 지방 투자자들이 이미 1년전부터 진입한것이 확인되었습니다. 관광버스를 대절해서 수십명 왔다는 얘기도 있습니다.^^

최근에 뒤늦게 어떤 카페에서 그 아파트에 투자하신 분 글을 읽을 수 있었습니다.

요약하자면

.강의에서 추천한 아파트를 매수함. 

.매매 4.3억(그당시 최고가), 전세 시세 3.6억 수준(전세 갭 7천)

.전세 놓는 타이밍을 뒤로 늦쳐서 전세 3.8억 목표(전세 갭 5천)

.전세공급 부족으로 전세가격이 지속적으로 오르고 있는 상황

오늘 아파트 시세를 조회해보니

매매 4.2억 / 전세 3.25억 (현 전세갭 약 1억)

현재 부동산 비수기이고, 순간적으로 투자자들 전세 공급 과다로 매매가격 정체와 전세가격 하락이 생긴듯 합니다.

몇달전 투자하신 분들 마음고생 좀 하겠다라는 생각이 드네요.

물론, 몇달만 지나면 어려운 시기가 지나가리란 예상은 됩니다만, 상승장까지 버틸수 있는 리스크 대비가 되어있냐가 문제인 듯 합니다.

이것을 보면서 저의 매수 체크리스트에 추가해야 될 몇가지 기준에 확신이 생겼습니다.

1. 투자자들이 몰린 지역은 피하자

2. 강의에서 좋다고 언급된 지역도 한번 의심하고 들어가자.

3. 충분한 분석을 하고 투자하자

4. 대응 가능한 리스크인지 판단하고 투자하자.

얼마전 투자경험이 많으신 분께 배운 팁 한가지 알려드리겠습니다.

투자자들이 몰린 아파트는 어떻게 구분 가능한가??

100%로 확실한건 아니나 거의 정확하게 파악 가능합니다.^^

저도 그렇지만 투자대상 물건을 검토할때 손품을 팝니다. 네이버 부동산으로 아파트 단지별 시세와 매물 조회하죠.

가능하다면 입지가 좋은 대단지 아파트 중에서 고를것입니다.

"네이버 부동산 - 관심지역 동네 선택 - 우측하단의 "많이 본 단지" 확인"

"많이 본 단지가 보통 투자자들이 많이 진입한 아파트일 확률이 상당히 높습니다."

일반투자자들과 똑같은 방법으로 비슷한 스타일의 투자법을 고수한다면, 그 결과는???  그냥 평범하겠지요.

부동산 투자 고수란?

꾸준히 수익을 내는 사람, 10년 이상 투자를 해온 사람, 성공과 실패를 두루 경험해본 사람.

요약하자면 경험이 많은 사람이 진정 고수라고 생각됩니다.

주변에 이런 분들 있으면 멘토로 두고 배워봐야겠습니다.

갭투자 신중하세요.

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[비사랑]

좋은글 감사히 잘 봤습니다

[코난박]

진심어린 글 항상 감사합니다~~~^ ^