기타 조합입주권도 주택수 포함 稅테크 어떻게 -(00)

[GM맨-한사랑]

8.31 부동산 종합대책에 이어 지난 6일 정부가 재건축·재개발 조합원 지분을 주택수에 포함시키기로 발표함으로써 2주택자들(재건축 지분 소유자 포함)이 소유한 주택들이 올해와 내년에 상당부분 시장으로 나올 것으로 보인다.

8·31 부동산대책은 다주택자들의 양도세율을 오는 2007년부터 중과세(2주택자 50%·3주택자 60%)로 단일적용하는 데다 보유세도 가구별로 합산과세하기 때문에 세부담을 의식한 다주택자들이 매도시기를 저울질하고 있다.

게다가 ‘주택 갈아타기’나 투자수요가 많았던 재건축·재개발 지분도 현재 철거하면 주택으로 간주하지 않았던 것에서 내년부터 주택으로 인정, 다주택자로 인정하기로 함에 따라 재건축·재개발 지분을 소유한 다주택자들도 시장에 매물을 내놓기 시작할 것으로 예상된다.

■거주주택+재건축 지분 보유자

경기 성남시 분당구 서현동 시범현대 70평형에 거주하고 재건축 사업이 예정되는 서울 대치동 은마아파트 34평형을 소유하고 있는 김모씨는 내년 대치동 은마아파트를 먼저 처리하는 것이 절세와 수익면에서 도움이 된다.

스피드뱅크 박정용 리서치센터 실장은 “재건축단지나 재건축이 예정돼 있는 단지들은 올 상반기에 많이 올랐고 2채 모두 보유하고 있을 경우 세부담도 만만치 않아 하나를 팔고자 한다면 은마아파트부터 처분하는 것이 유리하다”고 조언했다.

실제 이 경우 올해까지는 종부세가 부과되지 않았지만 내년부터는 종부세를 486만원을 내야한다. 여기에 재산세까지 합하면 내년에는 보유세로 총 700만원가량 납부해야 한다. 또한 내후년부터는 양도세 중과적용으로 내후년에 은마아파트를 양도할 경우 내년보다 3000만원 정도 늘어난 1억1125만원을 양도세로 내야한다.

때문에 실제 거주하고 있고 평형이 큰 분당 서현시범아파트를 보유하고 대치동 은마아파트를 내년 상반기에 처분하는 것이 절세에 도움이 된다.

강남 대치 동부센트레빌 45평형과 재건축사업이 진행중인 개포주공1단지 17평형을 보유하고 있는 경우도 하나를 처분하려고 마음먹었다면 개포주공1단지를 내년 상반기중에 매도하는 것이 절세할 수 있는 방법이다.

종부세 강화로 종부세 부과 기준일인 내년 6월1일 이전에 주택을 매도해야만 재산세와 종부세 부담을 한꺼번에 피해 갈 수 있기 때문이다.

이 경우 당장 종부세 부담이 내년에 올해보다 800만원 오른 900만원으로 늘게된다. 종부세 상한선이 300%이지만 전년도 납부 총세액을 기준으로 하고 있어 보유세 합계액인 4백만원을 기준으로 하면 내년도 총보유세로 예상되는 1200만원을 내야 한다.

개포주공1단지가 재건축사업으로 주택이 철거돼도 내년부터 2주택자에 해당돼 양도세를 실거래가로 내야한다. 다만 강남이 투기지역이어서 내년 양도시 양도세 부담은 올해와 변함이 없다. 그러나 내후년에는 2주택자 양도세 중과대상에 포함돼 개포주공1단지를 팔경우 현재 시세를 받고 팔아도 1억6915만원(2003년7월·6억4000만원 취득기준)을 양도세로 내야한다.

물론 재건축의 사업진행단계에 따라 장기보유를 선택, 주택멸실후 양도를 생각해 볼 수 있으나 2006년 이전 관리처분계획인가를 받지 않으면 양도세 중과에 해당된다는 점을 유념해야 한다.

◇재건축 지분 보유 아닌 2주택자=재건축 지분 보유자가 아닌 경우는 종부세의 영향이 있는 내년 6월 이전에 매물을 내놓기 시작할 것으로 예측된다. 양도세가 내년에 올해보다 다소 줄어들고 내후년부터는 대폭 상승하기 때문이다.

다만 강북 등 비투기지역에 주택을 보유하고 있는 2주택자는 내년에 양도세과세표준이 기준시가에서 실거래가로 바뀌어 적용되기 때문에 올해안에 처분을 하는 것이 절세에 도움이 된다. 다만 주택의 입지와 향후 상승여력도 같이 고려해야함은 물론이다.

이상언 세무사는 “비투기지역은 내년에 양도세 과세표준이 실거래가로 바뀌어 강남 등 투기지역보다 양도세 상승률이 더 높다”며 “이에 따라 양도세를 줄이기 위해서는 매도를 마음 먹는다면 올해 안에 처분하는 것이 절세에 도움이 된다”고 조언했다.

노원구 상계주공3단지 28평형과 도봉구 창동 현대2차 35평형을 보유하고 있는 경우 취득당시보다 가격이 다소 하락한 상계주공3단지를 올해안에 처분하는 것이 절세에 도움이 된다. 현대2차는 양도세가 내년부터 실거래가 기준에 중과적용을 받아 5344만원을 양도세로 내야한다.

반면 상계주공3단지는 양도차익이 발생하지 않았기 때문에 양도세가 부과되지 않는다. 다만 이 경우는 오는 2007년까지 종부세 대상이 되지 않아 재산세의 변동은 없다. 박정용 실장은 “8?31대책으로 강남 재건축의 호가하락현상이 재건축 지분 주택간주로 더욱 가속화되고 있다”며 “세제의 방향은 다주택자들에게 부담스러운 구조로 가고 있어 수익을 본 재건축단지를 중심으로 보유세·양도세 중과를 피해 먼저 처분하는 것도 절세에 좋은 방법”이라고 말했다.

출처 : 05.09.08 파이낸셜뉴스