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1.NEWS
■의무관리대상 주상복합아파트 구분관리하려면?
대전지법
☛아파트와 상가·업무시설 구분관리 결의효력 ‘정지’
현행 공동주택관리법상 의무관리대상에 해당하는 대전 유성구의 한 주상복합아파트. 얼마 전 입주자대표회의가 아파트와 상가·업무시설을 구분관리하기로 결의했지만 일부 구분소유자들이 문제를 제기했고 법원이 이들의 가처분 신청을 인용하는 결정을 함에 따라 구분관리 결의효력이 정지됐다.
대전지방법원 민사21부(재판장 문보경 부장판사)는 최근 구분소유자 A씨 등 4명이 B주상복합아파트 입대의를 상대로 낸 총회결의 효력정지 등 가처분 신청에서 본안판결이 확정될 때까지 아파트와 상가·업무시설 구분관리 안건에 대한 결의 효력을 정지하며 구분관리 절차를 이행해서는 안 된다고 주문했다.
판결문에 의하면 입대의는 지난해 9월경 아파트와 상가·업무시설이 구분되지 않고 관리돼 상가·업무시설의 관리비 체납액이 3억원을 초과했고 이로 인해 입주민들의 피해가 확대될 가능성이 있다며 독자적인 관리단을 조직, 구분관리를 위해 관리단집회를 개최해 구분소유자 4분의 3 이상의 찬성 결의를 구한다는 목적을 명시한 후 ‘아파트, 상가·업무시설 구분관리’를 안건으로 입대의 회장 명의로 관리단 집회를 소집, 구분관리를 의결했다.
이에 맞게 같은 해 10월경 관리규약도 개정, 상가·업무시설을 관리대상물에서 제외하고 공용부분 범위를 변경했으며 동별 대표자 선출 시 상가·업무시설의 동별 대표자 선출조항 등을 삭제했다.
이와 관련해 구분소유자 A씨 등 4명은 “구분관리를 하려면 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 아파트와 상가가 각각 일부 공용부분 관리단을 구성해야 하고, 일부 공용부분 관리단은 집합건물법에 따라 규약 제정 및 일정한 조직행위를 거쳐 구성돼야 함에도 입대의는 법령에 따른 절차를 거치지 않고 입대의 의결과 입주민 과반수 찬성 절차만으로 구분관리를 결정했다”고 반발했다.
이에 대해 재판부는 “집합건물법 제23조 제1항에 따라 1동의 집합건물에 대해 구분소유 관계가 성립되면 별도의 설립절차 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립되는 것과는 달리, 집합건물법 제23조 제2항의 일부 공용부분 관리에 관한 사업 시행을 목적으로 하는 관리단은 일부 공용부분을 공용하는 구분소유자들이 규약을 설정하는 별도의 조직행위를 거쳐야만 설립된다”고 밝혔다.
그러면서 “B주상복합아파트의 결의와 같이 상가와 아파트로 분리해 구분관리하는 내용의 의결을 하기 위해서는 집합건물법 제23조 제2항에 따라 일부 공용부분 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상 결의에 의해 규약을 제정함으로써 일부 공용부분 관리단을 구성했어야 함에도 해당 결의는 ‘관리단 집회’라는 명칭에도 불구하고 일부 공용부분 관리단에 대한 별도의 조직행위 없이 입대의에 의해 이뤄진 이상 절차적으로 위법하다”고 판단했다.
입대의는 “B주상복합아파트에 집합건물법상 관리단이 구성된 적은 없고 사실상 입대의가 아파트 및 상가시설을 실질적으로 관리해온 이상 입대의가 집합건물법상 관리인”이라고 주장했지만, 재판부는 “공동주택관리법상 ‘입대의’와 집합건물법상 ‘관리단’은 그 성격이나 규율 법률의 측면에서 명확하게 구별되는 별개의 단체로 사실상 입대의가 주체가 돼 주상복합아파트를 관리해 왔더라도 이를 바로 집합건물법상 관리단에 의한 자치적 관리라고 볼 수는 없다”고 선을 그었다.
이에 따라 집합건물법에 따른 관리단 소집절차를 거치지 않은 채 입대의 명의로 총회를 소집해 구분관리를 의결한 것은 절차상 하자가 있다고 봤다.
재판부는 다만 “관리규약은 공동주택 입주자 등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위해 관리에 관한 구분소유자들 사이의 법률관계를 규율하는 자치법규로서 그 효력을 다투는 것은 결국 일반적, 추상적 법규의 효력을 다투는 것일 뿐 구체적인 권리 또는 법률관계를 대상으로 하는 것이 아니어서 확인의 이익이 없다”며 관리규약 효력정지를 구하는 부분은 부적법하다고 판단, 각하했다.
출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자 yellow@hapt.co.kr
■유리한 단일계약으로 변경 안한 책임 물었지만 ‘기각’
의정부지법 고양지원
☛관리사무소장 증언과 수첩 결정적 증거로 채택
● 입대의, 주택관리업자에 손해배상 청구 ‘패소’
아파트 전력공급계약 방법 중 종전 종합계약에서 단일계약으로 변경하지 않아 손해를 입었다며 아파트 입주자대표회의가 주택관리업자를 상대로 손해배상 청구소송을 제기했지만 법원은 이를 받아들이지 않았다.
의정부지방법원 고양지원 민사1단독(판사 허명욱)은 최근 경기도 파주시 A아파트 입주자대표회의가 종전 위탁관리회사였던 B사를 상대로 한 약 1억2,000만원의 손해배상금 청구를 기각했다.
대규모 단지에 속하는 A아파트는 2004년경부터 2016년 9월경까지 B사에 아파트 관리업무를 위탁해왔다.
한국전력공사와의 전력공급계약 방법으로 종합계약방법을 채택해왔던 A아파트는 2015년 12월경부터 종합계약방법보다 더 유리한 단일계약으로 변경해 지금에 이르고 있다.
한편 2007년 4월부터 종합계약방법의 전력공급계약을 체결한 아파트의 공동사용분 전기에 누진제가 시행된 바 있다.
A아파트 입대의는 “B사는 종합계약방법에 누진제가 도입됐으면 이를 입대의에 알려 유리한 방법을 선택할 수 있도록 해야 할 주의의무가 있음에도 이를 게을리 해 아파트에 유리한 단일계약방법으로 전력공급계약을 변경하지 못했다”면서 “이로 인해 단일계약방법의 경우보다 2011년 1월경부터 2015년 12월경까지 약 1억2,000만원 많은 전력요금을 납부했다”며 이에 대한 손해배상 책임을 물었다.
하지만 법원은 당시 관리사무소장 C씨의 증언과 수첩에 적힌 내용을 토대로 주택관리업자의 책임을 인정하지 않았다. C소장의 수첩에는 2008년 2월경 단일계약과 종합계약에 대한 내용이 적혀 있었으며, 안건 상정을 했으나 당시 입대의에 분란이 있어서 회의가 열리지 않았다는 소장의 증언을 받아들인 것이다.
또한 법원은 당시 소가 10억원이 넘는 하자소송이 진행 중이었고, 종합계약과 단일계약방법의 전력요금 차이는 사용량 등에 따라 편차가 심해 2011년도의 경우 약 465만원에 불과한 점(2015년도는 그 10배에 가까운 약 4,140만원) 등을 종합해 누진제 도입 등 전력공급계약의 변동사실을 입대의에게 알리지 않았다는 사실을 추단하기 어렵다고 판단했다.
한편 이와 유사한 사례에 대해 주택관리업자의 책임을 인정한 법원의 판결이 이미 나온 상황이어서 이번 판결이 차후 항소심에서 뒤집힐 가능성을 완전히 배제할 수 없었는데 입대의가 항소를 제기하지 않아 주택관리업자에 책임이 없다는 이 같은 판결은 그대로 확정됐다.
출처 : 한국아파트신문, 마근화 기자 yellow@hapt.co.kr
■ 재건축 들어간 아파트 ‘장충금’ 반환 어떻게 하나
춘천지법,
☛ 현금청산대상자에 반환한 장충금 = ‘입대의 회장’ 손배 책임 인정
● 춘천지법, 재건축조합 일부 승소
재건축에 들어간 아파트의 경우 어느 시점에 또 누구에게 ‘장기수선충당금’을 돌려줘야 할까.
지금까지 명확한 규정이나 기준이 없다 보니 이와 관련해 예기치 않은 상황에 놓이는 일도 종종 발생하게 된다.
강원도 춘천시 A아파트 입주자대표회의 회장이었던 B씨는 장충금을 잘못 반환한 것으로 법원에서 인정됨에 따라 재건축조합에 손해배상을 해야 할 위기에 처했다.
2007년 9월경 조합설립인가를 받은 A아파트 재건축조합은 2008년 5월경 사업시행인가,
2015년 2월경 사업시행변경인가를 거쳐 2015년 2월경부터 3월경까지를 조합원 분양신청기간으로 공고했으며 같은 해 6월경 관리처분계획인가를 받은 바 있다.
이주기간은 2014년 12월경부터 2015년 5월 29일까지로 아파트 입주자대표회의는 이주기간 마지막 날 해산됐으며, 아파트는 2015년 10월 6일경 모두 철거됐다.
A아파트 재건축조합은 조합원이 아닌 현금청산대상자들(분양신청 마감일까지 분양신청을 하지 않아 분양대상자 지위 상실)에게 장충금을 반환한 것과 관련해 당시 입대의 회장이자 청산위원회 대표였던 B씨에게 문제를 제기하며 손해배상 청구소송을 냈다.
아파트 관리규약에 의하면 구분소유권을 매도해 입주자의 자격을 상실한 자는 장충금에 대해 반환을 청구할 수 없고, 장충금은 아파트 철거 시 구분소유자가 될 재건축조합에 귀속돼야 한다면서 B씨가 입대의 회의에서 등기부상 소유자이기만 하면 장충금을 지급키로 잘못 결의, 조합원이 아님에도 이주하는 현금청산대상자인 23가구에 장충금 총 1,600만여 원을 지급, 이를 반환받지 못하는 손해를 입었다며 이를 배상하라는 것이다.
이 같은 주장에대해 B씨는 관리규약의 해당 조항은 위임입법의 한계를 벗어나 무효며 자신은 입대의 또는 청산위원회의 결의에따라 집행을 했을 뿐 자신에게는 과실이 없다고 항변했다.
하지만 춘천지방법원 민사5단독(판사 김창현)은 최근 ‘B씨는 재건축조합에게 약 900만원(13가구)을 지급하라’며 재건축조합의 일부 승소 판결을 내렸다. <관련기사 11면 게재>
법원은 서울고등법원 판결(2014나19440)을 인용, “장충금의 적립 목적·사용 범위 등에 비춰 볼 때 공동주택이 존속하는 한 장충금을 적립하는 것은 주택법에 따라 여전히 강제되므로 장충금 목적이 소멸해 그에 관한 위탁관계가 종료하게 되는 사유는 그 목적이 소멸하게 되는 공동주택 멸실 또는 철거로 봐야 한다”면서 “공동주택의 멸실·철거 전에 관리단이 먼저 해산한 경우에도 공동주택이 존속하는 한 장충금 적립의 필요성이 여전히 존속하므로 관리단의 해산에도 불구하고 공동주택의 멸실·철거 전까지는 장충금을 반환할 수 없다”고 관련 법리를 설명했다.
즉 장충금은 공동주택이 멸실·철거된 때에 위탁자인 전유부분 소유자에게 반환청구권이 발생한다는 것.
법원은 이어 “입대의 회장이었던 B씨는 2015년 4월경 정기회의를 통해 이주기간 후 장충금 미반환액의 처리를 논의했으며, 한 달 후에는 임시회의에서 미반환된 장충금 잔액을 ‘소유주’들에게 배분하기로 결의하고 다시 임시회의를 열어 장충금 반환업무를 처리하기 위한 청산위원회를 구성, 2015년 7월경까지 현금청산대상자인 23가구에 대해 장충금을 지급하도록 적극적으로 관여했다”며 “관리규약을 위반해 조합원으로 예정된 재건축조합의 장충금에 대한 반환청구권을 침해하는 불법행위를 저질렀다”고 판단했다.
다만 23가구 중 10가구에 장충금을 지급할 당시에는 B씨가 입대의 대표였음을 인정할 증거가 없다며 13가구에 대한 장충금만 손해배상 책임을 인정했다.
한편 B씨는 이 같은 판결에 불복해 지난달 25일 항소를 제기한 것으로 알려졌다.
출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자 yellow@hapt.co.kr
■외벽 균열로 인한 누수? 입대의 책임?
수원지법
☛누수 손해배상 청구한 입주민 ‘패소’
경기도 안산시에 소재한 B아파트 12층 입주민 A씨는 지난 2015년 10월경 아래층 입주민 C씨로부터 소송을 당했다.
아래층 입주민 C씨가 12층의 화장실 방수문제로 누수가 발생, 자신의 집 천장 및 벽지가 손상되는 피해를 입었다며 손해배상 청구소송을 제기한 것.
이 소송에서 A씨는 누수의 원인은 화장실 방수문제와는 관련이 없으며 아파트 외벽에 발생한 균열로 인한 하자 때문이라고 주장했지만 법원은 이 같은 주장을 받아들이지 않았고 입주민 C씨의 일부 승소로 지난해 9월경 대법원까지 가서야 최종 확정됐다.
하지만 A씨는 이 같은 주장을 굽히지 않았다. ‘외벽의 균열 때문에 누수가 발생했다’며 B아파트 입주자대표회의를 상대로 손해배상 청구소송을 제기하고 나선 것이다.
A씨가 청구한 금액은 약 650만원.
이에 대해 입대의는 누수 원인은 A씨가 거주한 아파트 화장실의 방수문제로 인해 발생했을 뿐이라고 맞섰다.
한편 A씨는 2016년 6월경 아파트 외벽에 균열이 발생해 자신의 아파트 및 아래층에 누수가 발생했음을 입증하기 위해 옥상에서 외벽 방향으로 약 1시간 동안 물을 분사했고 같은 해 10월경에도 같은 방식으로 약 40분가량 물을 분사한 바 있다.
이와 관련해 수원지방법원 민사7부(재판장 이상무 부장판사)는 “누수검사 이후 12층 내부 벽면 및 바닥으로 A씨가 분사한 물 일부가 누수된 사실은 인정되나 A씨가 제출한 증거들만으로는 11층과 12층 사이 외벽에 발생한 균열로 인해 각 아파트에 누수가 발생했고, 그 결과 A씨에게 각 아파트의 누수 관련 문제를 해결하기 위한 공사비용 상당의 손해 내지는 관련 사건의 소송 진행으로 인한 위자료 상당의 손해가 발생했다고 보기 어렵다”며 A씨 주장을 기각했다.
즉, A씨는 누수검사의 일환으로 아파트 외벽에 물을 분사했는데 이는 외벽에 발생한 균열 등의 하자를 확인하기 위한 적절한 방식이라고 보기 어려울 뿐만 아니라 입대의 주장처럼 A씨의 이 같은 누수검사로 인해 오히려 외벽에 하자가 발생하게 됐을 가능성 역시 배제하기 어렵고 A씨가 제출한 증거들만으로는 누수검사 이전에도 12층 내부 벽지나 바닥 등에 빗물이 누수됐다는 점을 확인하기 어렵다고 판단했다.
아울러 실제 A씨가 제출한 증거를 보더라도 물을 분사한 이후 벽지와 석고를 뜯은 상태에서야 벽면이나 바닥으로 일부 물이 누수된 점을 확인할 수 있을 뿐이라며 설령 아파트 외벽의 균열이 누수검사 이전부터 존재했더라도 이로 인해 균열 안쪽으로 빗물이 누수돼 A씨에게 피해가 발생했다고 보기도 어렵다고 봤다.
뿐만 아니라 A씨가 주장하는 손해 중 누수검사비용은 A씨 스스로 외벽 균열 등의 하자를 확인하기 위해 지출한 비용에 불과하며, A씨가 2016년 8월경 지출한 도배비용 450만원도 1차 누수검사 후 약 2개월이 지난 이후 지출한 비용으로 A씨가 당시 아파트를 제3자에게 매도하려고 했던 사정 등에 비춰보면 도배비용을 누수문제의 해결을 위해 지출했다고 보기도 어렵다고 내다봤다.
이로써 재판부는 1심 판결 중 입대의가 패소한 부분을 취소, A씨의 청구를 기각해 원고 패소 판결을 내렸고 이 같은 판결은 지난달 31일 그대로 확정됐다.
출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자 yellow@hapt.co.kr
국토부는
▲올해 양질의 일자리 창출
▲국토교통 산업의 부가가치 향상
▲보다 안전한 환경 조성
▲집 걱정 해소
▲더 편리하고 저렴한 교통서비스 제공
▲골고루 잘 사는 지역사회 조성 6대 정책을 목표로 업무를 추진한다는 계획이다.
업무계획에 따르면 의무관리대상 공동주택 범위를 현행 150세대 이상에서 100세대 이상으로 확대한다.
다만 입주민 1/2 이상 동의 시 제외하고, 100세대 미만 단지도 입주민 2/3 이상 동의시 의무관리대상에 포함토록 할 계획이다.
의무관리대상의 경우 입주자대표회의 구성, 관리소장 채용 등의 의무가 부과된다.
또한 동대표 선출 시 입주자(소유자)인 후보자가 없는 경우 사용자(세입자)도 입후보를 허용해 입주자대표회의 미구성 시 관리 공백 등
비정상적 관리를 예방한다는 방침이다.
이와 함께 관리비 투명성 제고를 위해 의무관리대상 공동주택에 대한 관리비 내역 공개 의무를 30세대 이상 비의무관리대상으로 확대한다.
또 외부회계감사 절차 투명화를 위해 입주자가 회계감사인은 추천할 수 있도록 하고 감사결과 공개주체를 관리소장에서 감사인으로 변경할 계획이다.