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[일요서울 | 이지혜 기자] 부동산 미분양이 많고 오피스텔 공실률이 떨어질 줄 모르는 등 대한민국 부동산 시장은 ‘겨울’이다. 그러나 아파트 경매장은 덥다 못해 뜨거운 ‘핫 여름’이다. 누구는 저렴한 가격에 집을 장만하기 위해, 또 다른 누구는 재테크 목적 등 다양한 이유를 가지고 경매장에 모인다. 부동산 경매를 이용해 아파트를 구입하면 급매물보다 저렴한 가격으로 구입이 가능하다. 또 판매처가 국가이다보니 규제로부터 자유로운 편이다. 그러나 이사 시점을 맞출 수 없다거나 전문적인 지식이 필요하며, 낙찰 전에 내부를 보지 못한다는 단점도 있다. 그러나 이러한 단점에도 불구하고 최근 경기도 아파트경매는 경쟁률이 10대1을 넘어서는 등 ‘인기 열풍’을 이어가고 있다.
아파트 미분양, 오피스텔 공실률 높아… 경매장은 ‘만원’
인도·명도, 전문지식 요구, 세금 부담 등 단점도 살펴야
급상승하던 전세가는 매매가를 뛰어넘는 기록을 세웠다. 그러나 취득세, 등록세 등 세금의 압박 때문에 매매가 아닌 전세로 돌리는 사람들이 많다. 아파트 미분양이 넘쳐나고 오피스텔 공실률이 높은 것도 이러한 이유에서다.
그러나 아파트 경매는 매매가 보다 저렴한 가격 등의 장점을 가지고 사람들의 관심을 한 몸에 받고 있다. 경매 현장인 법원은 항상 가득 채운 사람들로 만원을 이루고, ‘경매지침도서’는 비즈니스·경제 분야의 베스트셀러로 오르기도 한다. 뿐만 아니라 각종 문화센터와 평생교육원에서도 경매강좌가 등장했다. 이렇듯 경매의 인기는 후끈하다 못해 뜨겁다. 이런 경매 절차에 참여하려면 어떻게 해야 할까?
법원서 입찰 참여·낙찰 명도 완료 후 입주
경매가 법정에서 진행된다는 것은 기본적으로 모두 알고 있을 것이다. 경매 참여를 원하는 사람들은 경매 시작 2주 전부터 준비에 착수한다. 입찰 목적, 가격, 용도 등을 감안해 경매에 참여할 물건을 선정하는 것이다. 법원 경매 홈페이지를 참고하면 어떤 아파트가 얼마의 가격으로 나왔고, 언제 시작되는지 확인할 수 있다. 법원 일정 및 자신에게 필요한 물건 찾기를 완료하면 경매 일주일 전부터 관련서류 열람 및 ‘권리분석’에 들어간다. 물건명세서와 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본을 열람하는 것은 기본이다. 임대차 등 명도와 권리분석, 소유자 점유를 파악하는 것도 물론이다. 여기서 권리분석이란 권리관계뿐 아니라 채무자, 세입자, 채권자들의 향후 예상 법적 대처방향에 대해 검토해 낙찰 후 소유권이나 수익에 영향을 끼칠 수 있는 내용을 분석하는 것을 말한다.
권리 분석이 끝난 뒤는 ‘현장 방문’에 돌입한다. 물건 인근의 중개업소를 방문해 부동산 시세와 감정가를 비교하는 것이다. 그리고 주민 센터에서 소유자 외 다른 전입자가 있는지 여부를 확인한다. 그리고 경매 하루 전, 주변 시세와 향후 발전 가능성 등과 세금, 명도비용, 수리비용 등을 감안해 적정 낙찰가를 계산하는 것은 필수다.
입찰 당일에는 일찍 도착해 변경 여부를 확인하고 열람대에 비치된 서류를 최종 확인해야한다. 그 후 경매를 통해 낙찰 받은 뒤 일주일 이내로 항고가 없으면 낙찰이 최종 확정된다. 낙찰 후 45일까지는 대금지급 기한이다. 잔금납부와 동시에 소유권 이전이 진행된다. 그 후 물건에 거주하던 소유자 혹은 임차인을 내보낸 후 수리하고 입주하면 모든 ‘경매 절차’가 종료된다.
평균 경쟁률 8.7대1전세 비율 높기 때문
경매의 높은 인기는 ‘수도권 역대 최대 경쟁률’로 확인할 수 있다.
부동산경매전문업체 지지옥션에 따르면 지난 20일까지 수도권 아파트 경매 현황을 분석한 결과 수도권 아파트 평균응찰자수(경쟁률)은 8.7명으로 집계됐다. 이는 지난 2009년 4월 이후 4년 10개월 만에 기록한 최대치다. 지난해 이맘때와 비교하면 2.7명 증가했다.
수도권 내 평균응찰자수를 살펴보면 경기도가 9.5명으로가장 높고 그 뒤로 인천 8.7명, 서울 7.4명으로 나타났다. 경기도 내 시군에서는 경쟁률이 높아 지역 평균경쟁률 10대1을 넘는 지역도 많이 나타났다. 가장 경쟁률이 높은 지역은 22명을 기록한 하남이다. 그 뒤로 고양 12.9명, 부천 11.9명, 의왕 11.8명, 이천 11.6명, 파주 10.2명이 뒤따르고 있다. 서울은 금천구의 평균응찰자수가 12명으로 가장 높았으며, 성북구 11.6명, 구로구 10.6명을 기록했다.
지지옥션 하유정 선임 연구원은 “경기도 지역이 높은 경쟁률을 기록하는 것은 전세가가 급등해 매매 전환 수요가 발생하면서 시세보다 저렴한 가격에 내 집 마련을 할 수 있는 경매시장으로 눈을 돌리고 있기 때문”이라고 설명했다. 경기도가 수도권(경기·서울·인천)에서 매매가 대비 전세가 비율이 가장 높기 때문이다. 지난 1월 기준 매매가 대비 전세가 비율에서 경기도 64.8%, 서울 62.1%, 인천 60.4%를 기록한 것만 봐도 알 수 있다. 높은 경쟁률은 보인 곳들의 경우도 마찬가지다. 의왕은 전세가율이 무려 70.6%에 달한다. 고양시 65.1%, 서울 성북구 69.7%, 구로구 64.9% 등 10대1을 넘는 경쟁률을 가진 지역은 전세가율이 지역 평균치를 훨씬 웃도는 것을 알 수 있다.
그러나 아무리 좋은 이점이 있어도 단점이 없는 경우는 없다. 자세히 모르고 경매 시장에 뛰어들었다가 손해를 보고 나올 수도 있기 때문이다.
잘못된 지식으로 참여 손해 입는 경우도 있어
지지옥션에 따르면 경매의 첫 번째 단점은 기존에 살고 있는 사람들과의 마찰이 발생한다는 것이다. 낙찰 대금 납입 후 정당한 소유권을 인정받았으나 기존에 살고 있는 사람들이 나가지 않으면 강제로 내쫓을 수 없기 때문에 낙찰자에게 곤란한 상황이 닥치게 된다. 두 번째는 전문지식이 요구된다. 경매의 이점들은 ‘자신이 많이 알고 있을 때’ 얻을 수 있는 것들이다. 참여자가 권리에 대해 제대로 알지 못한다면 유치권, 법정지상권, 숨어있는 임차인의 대항력 등에서 예상치 못한 상황을 마주치게 된다. 잘못된 권리분석은 예상치 못했던 손해를 입히는 경우도 있다.
세 번째는 대금 일시 납부를 제대로 하지 못하면 연 20%에 해당하는 지연이자를 부담하게 된다. 또 재매각기일 이전에 잔금을 완납하지 못하면 보증금까지 몰수당하는 불상사가 발생한다. 네 번째는 부동산 취득의 가변성이다. 경매 목적 부동산과 관련한 이해관계인의 이의 제기로 인해 소유권 취득이 늦어질 수 있고, 대금납부 전에 채무변제가 이뤄지면 경매 자체가 취소될 수 있는 등 소유권 취득이 확정적이지 못하다. 원하는 부동산의 내부를 확인하지 못하고 구입하는 것과 경매 낙찰가액 자체가 과세표준이 되기 때문에 세부담이 비교적 큰 것도 단점이다.
하 선임연구원은 “그러나 감정가 3억 원인 아파트에 세입자가 보증금 2억 원으로 전세를 살고 있는 경우 낙찰가는 최소 1억 원 이하로 떨어진다. 따라서 이 아파트를 경매로 낙찰 받는다면 1억 원 이하의 금액으로 아파트를 취득할 수 있다”며 “또 취득세·등록세 등 세금도 1억 원 이하의 금액에 대해서만 부담하기 때문에 상대적으로 절세의 효과를 누릴 수 있는 이점이 더 크다”고 설명했다.
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