'건축물의 분양에 관한 법률' 개정안에 따라 오는 9월부터는 서울, 인천, 수원, 성남 등 수도권 9개시에서 분양받은 오피스텔은 소유권이전 등기일까지 전매를 못하게 된다. 100실 이상 오피스텔에 대해서도 거주자 우선 분양을 도입, 분양분의 10~ 20%를 해당 도시의 6개월 이상 거주한 20세 이상에게 우선 분양할 수 있게 된다.
오피스텔 분양을 준비하는 건설사들은 전매제한이 본격 시행되기 전에 분양을 마치려고 인ㆍ허가를 서두를 수밖에 없어 오는 8월 말까지 대거 물량이 공급될 것으로 보인다. 단기 시세차익을 노리려 오피스텔에 청약하려는 투자자들은 법 개정 전에 끝물 투자에 나설 것으로 예상된다.
아파트와는 달리 분양시장에서 오피스텔은 '로또텔'로 불리며 인기를 지속하고 있다. 실제 이달 초 청약 접수를 실시한 인천 '연수 푸르지오' 오피스텔은 253실 모집에 총 1만2597명이 신청, 평균 53.6대 1의 경쟁률을 기록했다. 반면 아파트 일반분양분 430가구는 2순위까지 모집인원을 채우지도 못했다.
주택시장에 대한 규제가 지속되면서 대체상품격인 오피스텔이 인기를 끌고 있고 최근 소형아파트 가격이 오르면서 20~30대와 투자자들이 오피스텔로 관심을 돌린 것으로 풀이된다.
◆수도권 오피스텔 상승세 이어질까
서울 오피스텔 입주 물량은 지난 2004년을 기점으로 꾸준히 줄고 있다. 여기에 전매제한과 DTI(총부채상환비율) 시행 등 각종 규제가 아파트에 집중되면서 오피스텔은 대체 투자 상품으로 주목받고 있다.
부동산114에 따르면 전국 오피스텔 매매가 상승률은 지난 1월 6.55%를 기록한 데 이어 2~4월 3개월 연속 7%대(7.0%, 7.3%, 7.2%)의 높은 상승률을 보였다. 서울 역시 월 평균 7% 안팎의 높은 매매가격 상승률을 기록했다.
지역별로는 서울이 3.95%로 가장 많이 올랐고 경기(3.36%), 인천(0.08%)이 뒤를 이었다. 서울에선 9.10% 상승한 용산구를 비롯해 노원구(7.83%), 서초구(7.43%), 송파구(6.99%), 중구(6.15%), 성동구(5.15%) 등의 상승률이 높았다.
경기권에서는 성남(6.30%), 구리(3.39%), 고양(2.51%), 안양(2.37%) 등의 순이었다. 통계청 조사만 보더라도 1인 가구 비중이 1995년 12.7%, 2000년 15.5%, 2005년 20% 등으로 계속 높아지면서 오피스텔의 투자성도 상대적으로 높아지고 있다.
◆부족한 오피스 물량의 반사이득
서울을 포함한 수도권 내 오피스는 2001년부터 2006년까지 연간 평균 66만㎡(연면적) 내외의 공급이 이뤄져 수급 불균형이 심화돼 왔다. 최근 서울 오피스 공실률은 아시아 주요 국가보다 낮은 1~2% 수준이다.
2010년까지 연면적 20만㎡ 이상의 대형 오피스가 잇따라 들어설 예정이지만 대부분 서울 외곽인 상암동이나 수도권인 분당ㆍ판교ㆍ인천ㆍ송도 등지에 공급돼 서울 3대 권역(강남ㆍ도심ㆍ여의도권)은 공급난이 이어질 전망이다.
3대 권역은 특히 나대지의 고갈로 오피스 공급이 제한적일 수밖에 없다. 이 때문에 이들 지역에선 부족한 오피스를 대체해 도심권 오피스텔 가격이 오르고 있다.
◆투자유망한 수도권 오피스텔은 어디
전매제한 전후로 신규 오피스텔 물량뿐 아니라 기존 시장으로도 투자 수요가 몰려들 것으로 예상된다. 특히 임대수익이 풍부해 가격 상승이 기대되는 강남, 용산, 서초, 마포, 분당, 목동 등 도심권 소형 오피스텔에 관심을 기울여볼 만하다. 인천 송도나 경기 동탄신도시 등지의 오피스텔 분양 물량도 주목 대상이다.
우선 송도지구에서 선보이는 신규 사업장은 2곳이다. 모두 포스코건설이 송도국제도시 국제업무단지에 각각 445실, 264실의 오피스텔을 분양한다. 송도국제업무단지 D1-4블록에 들어서는 국내 최초의 스트리트형 오피스텔 '커넬워크'는 8월 초쯤 공급된다.
송도국제업무단지 B4블록에 위치한 127~632㎡ 264실 규모의 초고층 오피스텔 '센트로드'도 같은 시기 선보인다. 복합업무시설로 오피스 2개동과 오피스텔 1개동, 상업시설로 이뤄진다. 지상 45층의 초고층 타워형으로 지금까지 공급된 송도지구 내 오피스텔 가운데 최고층으로 도심과 바다 조망이 가능하다.
송도의 경우 지난해 4월 4885대 1의 사상 최고 오피스텔 경쟁률을 기록할 정도로 투기바람이 불었던 지역이다. 이번 공급 물량은 특히 송도국제도시에서도 핵심지역인 국제업무단지에 위치해 있어 더욱 관심을 더한다.
8월 중 선보이는 청라지구 내 풍림산업의 '청라 엑슬루타워'도 주목할 만하다. 최고 55층인 이 주상복합은 125~198㎡ 아파트 624가구와 함께 92~152㎡ 352실의 오피스텔로 구성된다. 중심상업지구가 가깝고 경인고속도로 이용이 수월하다.
동탄신도시에서는 신영에 이어 대우건설도 7월 말 이후 24-3블록에서 50~100㎡ 542실 규모의 오피스텔을 분양할 예정이다. 무엇보다 화성시가 이번 오피스텔 전매제한 예정지역에서 제외, 전매가 가능하다는 게 장점이다.
이 때문에 동탄에도 많은 투자자들이 몰릴 것으로 예상된다. 동탄신도시는 2지구 확대 개발과 함께 각종 광역교통계획 등의 호재가 있다. 삼성전자 반도체공장이나 복합시설인 메타폴리스 미디어센터 등에 따른 임대수요가 풍부하기 때문에 관심을 가져볼만 하다.
정부가 지난 2007년 전세난 해소를 위해 전용면적 15평(50㎡) 이하의 오피스텔에 대해 바닥 난방을 허용했지만 수요는 제한적이다. 특히 서울외곽에서 공급되는 대부분의 오피스텔은 단기간에 투기세력이 빠져나가기 때문에 분위기에 휩쓸려 프리미엄을 주고 비싸게 매입했다가는 프리미엄 급락으로 손실을 볼 수도 있다.
특히 오피스텔은 기본적으로 아파트에 비해 투자가치가 떨어지고 업무용으로 간주해 매매 시 양도세 부과 대상이 된다. 게다가 주거용으로 임대 시에는 1가주 2주택의 범위에 속해 양도세가 중과되기 때문에 임대수요가 풍부하다고 예상되는 지역에 선별투자해야 한다.