토지거래허가구역에서의 전원주택을 지을 경우

토지거래허가구역에서의 전원주택을 지을 경우   문의 : 창원시 동읍.대산.북면이 토지거래허가구역인 것으로 알고 있습니다.             저는 동읍 지역의 토지를 구입하여 전원주택을 새로 지어서 가족이 이주를  하여          살고 싶습니다. 어떻게 해야 하나요?   답변   1. 우리 지역은 다음과 같이 토지거래허가 구역으로 지정되어 있습니다.   가. 그린벨트의 토지거래허가구역 지정   마산,창원,진해의 경우는 광역도시계획권역의 개발제한구역(그린벨트) 조정등에     따른 투기방지를 위하여 토지거래허가 구역으로 지정되어 있습니다.        나. 도시계획의 변경 또는 확정으로 인한 토지거래허가구역 지정 창원시도시계획의 변경.확정으로 인하여 2005. 4.,26부터 2008년 4.25(3년간)      동읍.대산.북면 전역이 토지거래허가 구역으로 지정되어 있습니다.   2. 토지거래허가구역에서의 전원주택을 지을 경우     토지거래허가구역 내에서 토지를 구입하고자 할 경우에는 기본적으로 구입자가 실수요자이어야 하며, 해당토지의 소재지에 1년 이상 시.군.구에 살고 있어야 하는 요건과 면적도 최소면적 이상의 경우로 제한을 받게 됩니다. 그리고 토지의 지목에 따라 구입자격이나 허가요건. 사후 관리요건 등에 차이가   있습니다.   문의하신 바와 같이 토지를 구입해서 전원주택을 지을 목적인 경우에는 구입하려는 토지의 지목이 대지인 경우와 농지인 경우 그리고 임야인 경우 등에 따라 구입절차가 달라집니다.     가. 대지인 경우     구입하려는 토지가 대지인 경우에는 토지구입자가 토지거래허가를 받고자 할   경우에는 무주택세대주인 실수요자여야 하며, 신규주택의 취득을 목적으로 인 경우에만 해당됩니다. 따라서 이 경우에는 해당 토지의 소재지에 거주하지 않는다 하더라도 대지의 취득이 가능하므로 거주요건을 맞추기 위하여 미리 주민등록을 옮기지 않더라도 토지거래허가가 가능하게 됩니다. 그러나 만일 토지거래허가를 받고 등기이전을 하고 난 경우에는 반드시 당초 토지거래허가시 제시한 토지취득의 목적과 같이 주택을 신축하여야 하며, 주택의 착공시기에 관한 의무기간은 별도로 정해진 바는 없으나, 언제든지 건축허가를 받아  신축할 수 있습니다.   건축허가를 받은 경우에는 2년 이내에 착공을 하여야 합니다.[국토계획법시행규칙 제21조 제2항] 즉, 준공 의무기간은  건축허가시 허가 조건으로 설정된 것이므로 준수하여야 합니다.   토지구입 이후에는 토지거래허가 토지의 사후관리지침에 따라 허가요건과 같이   이용했는지 이용하려하는 것인지 여부에 대하여 소관청에서 매년 1회 이상 사후  이용관리실태를 조사하게 됩니다. 대지의 경우 조사항목은 다음과 같습니다.   (1) 실제거주여부   (2) 주거용 건축물의 건축여부   (3) 기존 주택의 처분계획을 소명한 경우에는 그 계획의 이행 여부   (4) 기타 당해 토지의 이용계획서의 이행여부 등   2006년 3월부터 시행될 것으로 예정되고 있는 국토의계획및 잉요에 관한법률시행령 개정안이 입법예고되어  토지거래 허가구역 안에서 매입한 땅을 허가 신청 때의 이용 계획대로 활용하지 않으면 해마다 땅값(공시지가)의 5~10%를 이행강제금으로 물리기로 하고 있습니다. 이행강제금은 허가받은 토지를 이용하지 않고 방치하고 있을 경우에는 공시지가의 10%,불법임대 7%,불법전용 5%로 차등화하여 이행강제금을 부과하게 됩니다.. 그리고 토지거래허가를 받은 토지가 대지인 경우에는 구입 후 5년간 매매가 금지됩니다. 즉, 주택의 경우 최소한 5년 정도는 이용하라는 것입니다,     나. 농지와 임야인 경우     구입하여 주택을 지으려고 하는 토지의 지목이 농지나 임야인 경우에는 토지 소재지의 행정구역 내 또는 인접행정구에 구입자의 전세대가 주거를 이전하여야함과 동시에 주민등록을 옮겨 1년 이상 거주해야 토지거래허가를 받을 수 있게 됩니다.   그리고 구입한 농지를 전용하여 주택을 신축하고자 할 경우 농지의 전용허가 후 1년 이내에 주택을 착공하여야 하며, 착공 후 2년 이내에 준공해야할 의무규정을 두고 있습니다. 농지나 임야의 경우에는 토지의 투기방지를 사전에 차단하기 위하여 대지보다 토지거래허가 요건이 까다롭게 적용되게 됩니다.   <자료 : 공인중개사 리치부동산컨설팅 소장 이기찬>