스크랩 건축 공무원이 풀어주는 건축허가실무

[허근회]

건축공무원이 풀어주는 건축허가 실무

종전에 도시계획법과 국토이용관리법이 금년부터 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’로 통합되어 적용되고 있다. 그런데 토지의 활용 여부를 결정적으로 판가름하는 이 개정법에 대한 인식이 아직까지 일반인들에게는 부족한 듯하다. 이에 현직 건축공무원의 전문적인 식견과 경험을 빌어 전원주택의 건축과정과 관련된 인허가 사항을 알기 쉽게 풀어보고자 한다. 건축허가, 착공, 준공편으로 나뉘어 진행된다.

   1. 이 땅에 건축물을 지을수 있나요?(허가편)

▒ 이 땅에 건축물을 지을 수 있나요?

일선 구청에서 건축 인허가와 주택건설사업계획승인 등 건축행정 실무를 담당하면서 민원인에게 가장 많이 받는 질문 중 하나가 바로 ‘이 땅에 건축물을 지을 수 있는지’에 대한 것이다. 그런데 대부분의 민원인들이 토지를 구입하기에 앞서 공인중개사, 건축사 등을 통해 먼저 알아본 후, 마지막으로 해당관청에 확인차 문의를 해 오기 때문에 간혹 난감한 경우가 있다.
건축 가능여부는 토지 가치를 결정하는 중요한 요인이기 때문에 신중한 판단이 요구된다. 토지를 이미 구입하였으나, 알고 보니 건축이 불가능한 맹지라면 큰 손실이 아닐 수 없다. 따라서 본 기고문에서는 건축허가가 가능한 토지인허가 사항을 우선 알아보고, 건축허가 신청부터 준공까지의 개략적인 절차를 최근 개정된 법령과 개정방향에 비추어 짚어보고자 한다.

토지 구입에 필요한 기초서류

건축허가 가능여부를 판단하기 위해서 필요한 기초서류로는 토지이용계획확인원, 지적도, 토지대장 등이 있는데 해당 구·군청에서 발급 받을 수 있다. 또 소유권 확인을 위해 법원에서 토지 등기부등본도 발급 받아야 한다. 땅에 기존 건축물이 있어 적합하게 건축허가를 받은 건축물인지 확인하려면 건축물대장를 검토해 봐야 한다.
이러한 서류들은 전국 어디서나 팩스 또는 전자정보시스템을 통해 저렴한 비용으로 발급 받을 수 있다. 토지이용계획확인원에는 토지의 용도지역·지구·관리지역·도시계획사항 등이 기재되어 있으며, 토지대장에는 토지 면적·지목·소유자 현황이 기재되어 있다.
토지등기부등본은 토지의 소유권을 확인할 수 있는데 갑구에는 토지의 소유자, 을구에는 소유권 이외의 권리가 기재되어 있다. 을구에 지상권이나 압류가 설정된 대지의 경우에는 설정권자로부터 동의서를 받든지 압류 설정 해제를 받아야 한다.

   2. 개발행위허가와 농지전용허가 및 산림전용허가를 어떻게 받나요?(허가편)

▒ 개발행위허가와 농지전용허가 및 산림전용허가를 어떻게 받나요?

건축물을 마련하기 위해서는 토지개발이 요구되는 전, 답, 임야에 전원주택을 건축하는 경우가 많다. 그런데 금년 1월1일부터 시행된 ‘국토의계획및이용에관한법률’ 조항이 광범위하고 부칙이 복잡하여 전원주택과 관련된 중점 사항을 금회에 설명하고자 한다.
개발행위허가(토지형질변경허가), 산림전용허가 및 농지전용허가는 민원인이 해당관청에 별도 신청하여 허가 받을 수 있지만, 건축허가 신청서에 관련서류(개발행위신청서, 농지전용신청서, 산림전용신청서)를 구비하여 함께 제출하면 건축허가와 동시에 일괄처리 되도록 건축법에서 규정하고 있다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률

지난 호에도 ‘국토의계획및이용에관한법률’에 대해 언급한 바가 있으나 보다 확실한 이해를 위해 다시 한번 살펴보기로 한다. 종전에는 국토이용체계가 이원화되어 전 국토를 도시지역과 비도시지역으로 구분하였다. 도시지역에는 도시계획법을 적용하여 도시계획을 수립하며 관리하고, 비도시지역에서는 국토이용관리법을 적용하여 국토이용계획을 수립, 관리하였던 것이다.
지난 1993년에 국토이용관리법을 개정, 용도지역을 개편, 준농림지역을 도입하면서 200만호 주택건설 등 각종 개발사업에 필요한 토지를 공급하였다. 그러나 2000년에 이르러 준농림지역의 난개발, 특히 용인ㆍ수지 지구 등 수도권 지역 난개발이 사회문제로 크게 대두되었다.
이에 건설교통부는 환경친화적인 국토개발은 지속적으로 추진한다는 전제 하에 ‘난개발 방지종합대책’을 발표하였다. ‘선계획 후개발’의 개념을 확립하고 난개발의 주요원인인 준농림지역의 관리를 강화한다는 방침이었다. 또한 도시지역의 과도한 고밀도개발을 억제하며 도시계획법과 국토이용관리법을 통합하여 금년 1월1일부터 ‘국토의계획및이용에관한법률’을 시행한 것이다. 개정된 법률의 주요 골자를 보면,

• 이전과 달리 도시지역과 비도시지역에 대한 구분 없이, 두 계획을 통합하여 모든 지역에 대하여 도시계획을 수립하도록 하였다.
• 국토이용관리법에 의해 전국토를 5개 용도지역(도시지역, 준도시지역, 준농림지역, 농림지역, 자연환경보전지역)으로 구분하던 것을, 준도시지역과 준농림지역을 관리지역으로 통합하여 용도지역을 4개(도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)로 재편하였다.
• 개정법 전에는 준농림지역을 개발하려면 그 개발목적에 따라 다른 용도지역 또는 용도지구로 변경한 후, 그 지역에 대하여 개발계획을 수립하였으나 문제점이 끊이질 않았다. 이를 개선하기 위하여 주로 계획관리지역과 개발진흥지구를 대상으로 개발용도로 사용할 수 있었던 지역을 사전에 제2종 단위계획구역으로 지정, 제2종 지구단위계획을 수립한 후 개발하도록 하였다. 이는 상세한 계획을 미리 수립함으로써 기반시설의 부족, 환경훼손 등의 문제를 최소화하기 위함이다(법제51조③).
• 기반시설의 용량 범위 안에서 개발을 허용하기 위하여 ‘기반시설연동제’를 도입하였다. 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역과 같이 기반시설의 추가 설치가 어려운 지역은 개발밀도를 제한하는 ‘개발밀도관리구역’으로, 개발로 인하여 기반시설의 추가 설치가 필요한 지역은 ‘기반시설부담구역’으로 지정하도록 하였다.

이밖에 개정내용 중 전원주택과 관련된 용도지역의 개편, 건폐율ㆍ용적률, 용도ㆍ지구별 건축 제한, 개발행위허가(토지형질 변경 허가)에 대해 구체적으로 알아보자.

용도지역의 재편과 건축제한

이 중 전원주택 사항과 직접적인 관련이 있는 관리지역에 대한 이해가 필요하다.

• 보전관리지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
• 생산관리지역 : 농업ㆍ임업ㆍ어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나 주변의 용도지역과의 관계 등을 감안하여 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
• 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역

종전의 준농림지역을 개발하는 경우에는 상세한 계획을 수립한 후 제2종 지구단위계획제도를 도입하여 준농림지역의 소규모, 산발적 개발을 집단화하도록 하였다. 그리고 사업시행자가 기반시설을 부담하도록 하되 건폐율, 용적률, 건축제한에 대하여 인센티브를 제공하도록 하였다(영제47조).

• 인센티브 내용 : 건폐율, 용적률은 계획관리지역에 비하여 1.5배까지 완화하고 당해 용도지역에서 허용되지 않은 건축물도 제2종 지구단위계획에서 정하면 모두 허용.
  
  보전관리ㆍ생산관리ㆍ농림ㆍ자연환경보전지역에 제2종 지구단위계획구역이 지정될 경우에는 당해 용도지역에 허용되는 건폐율, 용적률의 1.5배까지 완화된다. 예를 들어 농림지역에서 건폐율 20%, 용적률 80%는 건폐율 30%, 용적률 120%로 적용되는 것이다.

용도지구 통폐합 및 건축제한

용도지구에도 다소 변동이 있었다. 종전의 도시계획법에 의한 경관지구를 자연경관지구ㆍ수변경관지구 및 시가지경관지구로 세분할 수 있도록 한 것이다. 또한 도시계획법에 의한 개발촉진지구를 이전 국토이용관리법에 의한 산업촉진지구 및 시설용지지구와 통합하여 개발진흥지구로 하고 개발진흥지구는 다시 취락개발진흥지구, 산업개발진흥지구, 유통개발진흥지구, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 복합개발진흥지구로 분류하였다(법 부칙제14조①, 영제31조②).

학교위생정화구역에 숙박시설이나 위락시설이 들어서지 못하도록 특정용도제한지구를 신설하고, 주택을 비롯한 기존건축물의 개수 또는 보수를 지원하기 위하여 리모델링지구를 신설하였다(법제37조①, 영제31조①).

특히 용도지구를 지정할 수 있는 지역적 범위에 아무런 제한을 두지 않았다. 종전 도시계획법에 의해 용도지구로 지정할 수 없었던 비도시지역에 대해서도 용도지구를 지정함으로써 보다 효율적인 토지이용을 도모할 수 있게 되었다.
경관지구ㆍ미관지구 등 도시지역에만 지정하던 각종 용도지구를 비도시지역에도 지정ㆍ운영하도록 하였고, 국토이용관리법에 의한 수산자원보전지구를 수산자원보호구역으로 변경하여 행위제한을 별도로 규정하고 있다.

3개의 용도구역

수산자원보호구역을 신설하고 종전의 국토이용관리법에 의하여 자연환경보전지역에 지정할 수 있었던 수산자원보전지구를 수산자원보호구역으로 변경한 결과 용도구역은 개발제한구역ㆍ시가화조정구역 및 수산자원보호구역 등으로 되었다(법제40조, 부칙제14조②).

건폐율과 용적률 규정

기존 도시지역 안에서 건폐율과 용적률은 도시계획법에, 비도시지역 안에서 건폐율과 용적률은 건축법에 각각 따로 규정하였다. 그러나 비도시지역에서의 건폐율과 용적률도 이 법에 함께 적용된다. 다만, 다음과 같이 일정한 범위 안에서 건폐율 및 용적률을 도시계획조례로 따로 정할 수 있는 예외를 인정하였다(법제77조③, 영제84조③).

• 건폐율을 따로 정할 수 있는 지역 : 자연취락지구, 개발진흥지역 (도시지역이 아닌 경우에 한함), 수산자원보호구역, 자연공원 및 그 보호구역, 국가산업단지 및 지방산업단지(공업지역인 경우에 한함), 농공단지
• 용적률을 따로 정할 수 있는 경우 : 개발진흥지구(도시지역이 아닌 경우에 한함), 수산자원보호구역, 자연공원 및 그 보호구역, 농공단지(도지지역이 아닌 경우에 한함)

준도시지역과 준농림지역을 통합한 관리지역의 경우 개별입지에 의한 난개발을 억제하기 위하여 건폐율 40%, 용적률 100%로 대폭 강화되었으며 다만, 제2종 지구단위계획구역으로 지정될 경우에는 1.5배(60%ㆍ150%)까지 허용하였다. 농림지역 및 자연환경보전지역의 경우에도 주변지역과의 조화 및 경관보호를 위하여 건폐율 20%ㆍ용적률 80%로 대폭 강화되었다.
건폐율 강화에 따른 주민 불편을 완화하기 위하여 보전관리ㆍ생산관리ㆍ농림ㆍ자연환경보전지역 안에서 농지법에 허용되는 건축물의 건폐율은 60% 이하의 범위 안에서 조례로 정할 수 있도록 하였다. 지역 특정에 따라 완화하여 적용할 필요가 있는 지역은 건폐율ㆍ용적률을 따로 정하였다.

비도시지역에 대한 개발행위허가제 확대적용

이전 도시계획법에서는 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경 등의 개발행위를 하고자 하는 때에 허가를 받도록 규정하고 있다. 그래서 비록 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역 안에서 건축제한에 적합하더라도 기반시설이 부족하거나 주변경관과 조화를 이루지 못하는 경우에는 개발행위허가를 받을 수 없었다.
그런데 국토이용관리법에는 개발행위허가제와 같은 제도가 없었으므로 상위계획에 부합되지 아니하거나 환경ㆍ경관측면에서 문제가 있는 경우에도 법령에만 위반되지 아니하면 건축을 허가할 수밖에 없었다.
그러나 국토이용관리법이 도시계획법과 통합됨에 따라 개발행위허가제가 비도시지역에도 확대 적용된다. 개발행위허가를 비도시지역에도 적용하되, 도시지역에 비하여 허가대상은 축소하였다. 또한 개발행위허가제를 강화, 법령에 맞더라도 기반시설이 부족하거나 주변경관과 조화를 이루지 못하는 경우에 개발을 불허하거나 조건부로 허가를 받도록 하였다.

다음 사업은 개발행위 허가대상에서 제외하고 별도 법률을 적용한다.

• 도시지역ㆍ계획관리지역안의 산림에서의 임도설치 및 사방사업 ⇒ 산림법ㆍ사방사업법을 적용
• 보전관리ㆍ생산관리ㆍ농림ㆍ자연환경보전지역안의 산림에서의 개발행위 ⇒ 산림법을 적용
• 용도구역(개발제한구역ㆍ시가화조정구역ㆍ수산자원 보호구역)에는 개발행위 허가가 적용되지 않고, 별도의 행위허가를 받아야 한다.

연접 개발방지를 위한 기준 제시

동일한 목적으로 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하거나 연접하여 개발하는 경우, 이를 하나의 개발행위로 간주함으로써 소위 ‘포도송이 개발’을 방지하였다. 지금까지 연접 개발여부의 판단기준이 없어서 규제가 어려웠는데, 이번에 기준안이 제시되었다.
즉 고속도로ㆍ일반국도 또는 너비 20m 이상의 도로ㆍ하천ㆍ공원 등 지형지물에 의하여 분리되거나, 진입도로가 너비 8m 이상이고 주간선도로ㆍ일반국도 또는 지방도에 직접 연결되는 경우에는 연접개발로 보지 아니하도록 하였다. 기타 경우에는 연접개발로 보아 연접된 토지의 면적이나 이전에 개발한 면적을 모두 합산하여 허가가능 면적을 적용하도록 하였다(영제55조④).
특히 개발행위허가 규모제한을 회피하기 위하여 사업지를 분할, 개발하는 편법을 방지하기 위하여 연접개발을 엄격히 제한하였다. 한편 비도시지역은 농지전용 허가면적 등을 고려하여 규모를 설정하였다.

개발규모에 따른 도시계획위원회 심의

개발규모에 따라 도시계획위원회 심의를 받도록 하였다. 다음의 개발행위는 도시계획위원회 심의대상에서 제외하였다.

• 도시계획위원회 심의를 이미 받은 구역 안에서의 개발행위
• 지구단위계획을 수립한 지역 안에서의 개발행위
• 주거ㆍ상업ㆍ공업지역 안에서의 개발행위(조례로 정하는 경우는 제외)
• 환경ㆍ교통ㆍ재해 등에 관한 영향평가를 받은 개발행위
• 농어촌정비법에 의한 농어촌정비사업을 위한 개발행위
• 산림법에 의한 산림사업 및 사방사업법에 의한 사방사업을 위한 개발행위
• 도시계획사업을 의한 개발행위(택지개발촉진법 등 다른 법률에서 도시계획사업을 의제하는 사업은 제외)

농지전용 부담금

농지법 제40조 제4항의 규정에 따라 농지조성비 농지별 단위당 금액을 다음과 같이 결정ㆍ고시하고 있다.

* 농지조성비 농지별 단위당 금액(농림부고시 제2001-83호)

농지구분	제곱미터당 금액	평당 금액
1. 경지정리가 시행된 논	13,900원	45,950
2. 용수개발이 시행된 논	18,300원	60,495
3. 경지정리와 용수개발이 모두시행된 논	21,900원	72,396
4. 밭경지정리가 시행된 밭	12,500원	41,322
5. 기타농지(1,2,3,4를 제외한 농지)	10,300원	34,049
1. "경지정리가 시행된 논"이라 함은 구획정리, 농로 및 용·배수로를 체계적으로 정비하여 이루어진 논(경지정리 사업시행이후 논이외 타지목으로 변경된 농지를 포함한다) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말한다. 다만, 민간간척 등 민간이 사업비의 전부를 투자하여 경지정리를 시행한 것을 제외한다. 2. "용수개발이 시행된 논"이라 함은 농업기반공사 또는 수리계가 관리하는 수리시설로부터 관개혜택을 받는 논(농업용수 개발사업 시행이후 논이외 타지목으로 변경된 농지를 포함한다) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말한다. 3. "밭경지정리가 시행된 밭"이라 함은 구획정리 또는 밭 용수개발이 되었거나 농로 및 용·배수로의 체계적인 정비가 이루어진 밭(밭경지정리 사업시행이후 밭이외 타 지목으로 변경된 농지를 포함한다) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말한다. 다만, 민간간척 등 민간이 사업비의 전부를 투자하여 밭경지정리를 시행한 것을 제외한다.

대체조림비 부과

농지전용시 대체농지조성비를 납부하듯 산림형질변경시에는 대체조림비를 내게 되는데 평당 비용은 산림법 제20조의2제7항 및 동법 시행령 제24조의2제5항 규정에 의해 7년생 잣나무의 묘목값에 식재 후 5년까지의 육림비을 합하여 매년 산림청장이 고시하고 있다. 2002년 1270원/㎡에서 2003년 1527원/㎡으로 고시되어있다. (* 전용부담금은 2002년 1월 1일부터 폐지됨)

건폐율 / 용적률 경과규정

Q. 관리지역이 세분되기 전까지 관리지역은 어떻게 관리하는지?
A. ▷ 관리지역은 토지적성평가를 거쳐 수도권ㆍ광역시 및 광역시 인접 시ㆍ군은 2005년말까지, 기타 시ㆍ군은 2007년말까지 보전ㆍ생산ㆍ계획관리지역으로 세분하도록 하고 있음.
▷ 관리지역이 세분되기 전까지 관리지역에서 건축제한은 계획관리지역과 유사하게 별도로 규정하고 있고 건폐율ㆍ용적률은 준농림지역과 동일하게 40%?0%를 적용함. 관리지역을 의무기간동안 세분하지 않을 경우 계속하여 관리지역으로 관리하되, 세분하기 전까지는 제2종 지구단위계획구역 지정을 금지.
▷ 또한 관리지역을 세분하기 전에도 제2종 지구단위구역을 지정할 수 있으며 이 경우 건폐율ㆍ용적률은 60%?50%를 적용함.
▷ 관리지역을 의무기간동안 세분하지 않을 경우 계속하여 관리지역으로 관리하되, 세분하기 전까지는 제2종 지구단위계획구역 지정을 금지(법 부칙제9조).

Q. 새로운 법률에 의한 조례가 제정되기 전까지 준농림지역에 대한 건폐율ㆍ용적률은?
A. 조례 제정 전까지는 시행령상 건폐율ㆍ용적률의 상한선을 따르도록 함.
    예) 관리지역 : 건폐율 40%, 용적률 80%
         제2종 지구단위계획구역 : 건폐율 60%, 용적률 150%

Q. 수산자원보호구역 안에 지정된 자연취락지구에 대해서는 어떠한 건폐율ㆍ용적률이 적용되는지?
A. 당해 지역에 대하여 혜택을 부여한다는 취지이므로 별도의 건폐율ㆍ용적률을 적용함.
    예) 건폐율의 경우 자연취락지구는 60%, 수산자원보호구역은 40%이므로 60%를 적용하고 용적률의 경우 자연취락지구는 별도의 규정이 없고 수산자원보호구역은 80%를 적용함.

준농림지역의 행위제한

Q. 새로운 법률에 의한 조례가 제정되기 전까지 준농림지역에 대한 행위제한은?
A. ▷ 기존의 준농림지역은 새로운 법률에 의하여 관리지역으로 변경되므로, 관리지역에서의 행위제한을 적용함. 건축제한의 경우 새로운 조례가 제정되지 않더라도 시행령 부칙 제15제8항의 규정에 의하여 2003. 6. 30일까지는 국토계획시행령 별표27에서 허용하는 행위는 모두 허용됨. 다만 휴게음식점ㆍ일반음식점ㆍ숙박시설의 경우에는 종전의 국토이용관리법시행규칙에 의하여 제정된 조례에서 입지를 제한하고 있으므로 당해 조례에 의한 입지제한을 계속 따르도록 함.
   ▷ 2003. 7. 1 이후 새로운 조례가 제정되기 전까지는 시행령에서 직접 허용하는 행위만 허용되고 조례로 허용할 수 있는 행위는 허용되지 않음.
       예) 공장은 조례에 의하여 허용할 수 있는 시설이므로 2003. 6. 30까지는 새로운 조례가 제정되지 않더라도 설치가 가능하지만, 2003. 7. 1이후에는 조례를 제정하여 공장을 허용하지 않는 한 공장을 설치할 수 없음

   ▷ 농림ㆍ자연환경보전지역과 자연취락지구의 경우 새로운 조례가 제정되기 전까지는 국토계획법시행령에 의하여 직접 허용되는 건축물만 허용되고 조례로 허용할 수 있는 행위는 허용하지 않음.
       예) 자연환경보전지역의 경우 조례에 의하여 허용할 수 있는 양어시설은 새로운 조례가 제정되기 전까지는 설치할 수 없음

토지 적성평가

도시관리계획을 입안하기 위해서는 기초조사를 하여야 하는데, 기초조사에는 토지적성평가가 포함되어 있다. 토지적성평가는 필지별로 실시하는데, 토지의 자연적ㆍ인문사회적ㆍ공간입지적 환경을 평가하고 계량화하여 가장 적절한 토지특성에 따라 분류하게 된다. 이에 따라 보전할 지역과 개발할 지역이 구분되므로 토지이용체계의 성패를 가름하는 중요한 기본전제가 된다.
토지적성평가는 사실상 관리지역을 보전관리지역ㆍ생산관리지역 또는 계획관리지역으로 세분하는 때를 대비하여 도입한 제도인 바, 관리지역을 세분할 때에는 반드시 토지적성평가를 실시하여야 한다.

법령개정방향

지구단위계획 수립항목을 합리적으로 축소 조정

▷ 종전의 준도시지역 취락지구 중 기존 취락의 정비를 위하여 지정된 지역에서 제2종 지구단위계획 수립시에는 필수적인 수립항목을 다음으로 한정(제2종 지구단위계획수립지침 개정)
    ① 취락정비에 필요한 최소한의 기반시설
    ② 건축물의 용도, 건폐율 및 용적률

▷ 다른 사업을 위한 지구단위계획 수립시에도 당해 목적사업에 필요한 최소항목만으로 한정(제1ㆍ2종 지구단위계획수립지침 개정)

토지적성평가 제외대상을 확대하고 기초조사 방법을 개선

▷ 토지적성평가의 실익이 거의 없는 경우에는 대상에서 제외(시행령 개정추진)
    ① 토지적성평가 실시일부터 5년 이내인 지역(현행은 3년 이내)
    ② 구법 당시 개발용도로 기 지정된 지역(준도시지역 취락지구, 시설용지지구, 산업용지지구) 내에서의 도시관리계획 결정
    ③ 개발용도에서 보존용도로 변경되거나 보존용도간의 변경
    ④ 앞서 환경평가를 거친 개발제한구역 해제지역(우선해제 집단취락, 조정가능지역)에 용도지역 부여(해제일 부터 5년 이내)

도시계획위원회의 효율적인 심의를 도모(시행령 개정추진)

▷ 위원회를 월 1회 이상 개최함을 원칙으로 하고, 시군구 도시계획위원회는 관계 업무량을 감안하여 필요에 따라 수시 개최(개최할 수 없거나 기타 부득이한 경우에는 서면으로 심의) - 건설교통부 발표(‘03. 3. 25)

   3. 전원주택를 지으려면 건축법만 맞으면 되나요?(허가편)

▒ 전원주택 지으려면 건축법만 맞으면 되나요?

일반인이 건축허가를 신청하면 관할 공무원은 해당 지역에 입지가 가능한 지, 건폐율·용적률 등이 적정한지를 검토, 허가를 결정하게 된다. 전원주택에 대해서는 입지의 적정여부 뿐만 아니라 배수설비·정화조 설치·농지전용·임야전용·토지형질변경 등 수반되는 여러가지 사항까지 검토한다.
건축법령에 명시되지 아니한 개별법령 조항에 적합하지 않는다면 건축허가를 받을 수 없다. 건축허가와 관련된 개별법령은 총 90여개에 이른다. 그런데 지난 1999부터 건축법 제8조제6항의 규정에 의해 ‘통합기준’이라는 제도가 적용되고 있다.
그로 인해 약 30여개 법령에 대해서는 관계사항을 면밀하게 검토하여 종합적인 판단을 하여야 한다. 사정이 이렇다보니 간혹 착오가 생기기도 한다. 예를 들어 건축허가를 내주었는데, 알고 보니 상수도보호구역내 관계법령인 주민등록법에 저촉되어 건축허가가 다시 취소되는 등의 경우이다.
그렇게 되면 결국 해당 건축주는 물론 건축허가 담당 공무원도 함께 불이익을 받게 된다. 물론 행정소송을 통해 일부 구제를 받을 수 있지만 해당 기관장에 대한 손해배상 청구, 담당공무원에 대한 구상권 등 그 과정이 여간 고통스러운 것이 아니다. 필자의 경우, 이를 사전에 차단하기 위해 일차적으로 국토의계획및이용에관한법률 시행규칙(별지 제21호)에 따른 ‘토지이용계획확인원’과 ‘지적도’와 같은 공부(公簿)를 중심으로 검토한다.

토지이용계획확인원의 기재사항 중 대지가 도로에 접해야 하는 접도여부에 대한 사항은 지난 4월호에 기술하였고, 용도지역과 용도지구 등 도시관리계획에 관해선 지난 5월호에 자세히 설명한 바 있다. 이번 호에는 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 상수도보호구역, 문화재 보호구역, 토지거래 허가구역 등 이외의 사항에 대해 설명하고자 한다.

상수원보호구역 안에서의 행위제한

상수원 확보와 수질보전상 필요하다고 인정되는 지역을 환경부장관이 지정·공고한 지역을 ‘상수원보호구역’이라고 한다. 상수도보호구역에서는 건축물의 신축·증축·개축·재축·이전·변경 또는 제거가 까다롭게 제한되고 있다(수도법 제5조). 그러나 상수도보호구역내에서도 극히 제한된 건축행위는 허가를 받을 수 있는데, 그 기준은 <표1>과 같다.

표에서 제시된 허가행위에 해당되면 상수도보호구역 건축행위시 신청서류는 다음과 같다.

▶ 신청서(수도법시행규칙 별지 제3호, 제3호의2 서식)
▶ 행위지역을 나타내는 축척 1 : 2만5천 이상의 지형도
▶ 사업계획도
▶ 1일 물 사용량 및 오염물질 배출량 계산내역서
▶ 행위지역의 위치도

군사시설보호구역 내 건축행위 제한

‘군사시설보호구역’이라 함은 군사시설을 보호하고 군작전의 원활한 수행을 위하여 국방부장관이 설정하는 구역을 말한다. 군사시설보호구역 내에서 건축공사를 시행하고자 할 때에는 군사시설보호법 제10조(행정청의 허가사항에 관한 협의 등)에 의해 관계행정기관장이 보호구역 안에서의 국방부장관 또는 관할 부대장 등과 협의하도록 규정하고 있다.
따라서 토지이용계획확인원상에 군사시설보호구역·해군기지구역·군용항공기지구역(비행안전구역, 기지보호구역)에 해당된다면 건축허가에 제한을 두고 있음을 의미한다. 군사시설 보호구역내 허용하고 있는 건축허가 기준은 <표2>와 같다. 협의에 필요한 서류로는 1 : 5만 또는 1 : 2만5천 지형도 1부, 사업계획개요서 1부, 계획구역이 도시된 지적도 등본 또는 임야도 등본 1부, 배치도 및 평면도와 단면도가 필요하다.

농지전용허가

농지에는 농업진흥구역과 농업보호구역이 있다. 농지를 전용하고자 한다면 해당 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 농림부장관 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 경우에도 마찬가지다. 해당 지역의 농지관리위원회 위원장은 다음과 같은 기준에 따라 확인을 해준다.

• 전용하고자 하는 농지에 경지정리·수리시설 등 농업생산기반이 정비되어 있는지의 여부
• 당해 농지의 전용이 농지개량시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출, 폐수의 배출, 악취의 발생 등을 수반하여 인근농지의 농업경영과 농어촌생활환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 그 피해방지계획이 수립되어 있는지의 여부
• 전용목적사업이 용수의 취수를 수반하는 경우 그 시기·방법·수량 등이 농수산업 또는 농어촌생활환경유지에 피해가 예상되는지의 여부

농지전용허가 신청서류는 다음과 같다.

• 신청서(농지법시행규칙 별지 제16호 서식)
• 전용목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물의 배치도, 소요자금 조달방안, 시설물관리ㆍ운영계획, 대기환경보전법시행령 별표 1 및 수질환경보전법시행령 별표 1에 의한 사업장 규모 등을 명시한 사업계획서
• 전용하고자 하는 농지의 소유권을 입증하는 서류 또는 사용승낙서ㆍ사용승낙의 뜻이 기재된 매매계약서 등 사용권을 가지고 있음을 입증하는 서류
• 전용예정구역이 표시된 지적도등본 또는 임야도등본과 지형도. 다만, 당해 농지의 전용허가에 관한 권한이 영 제72조제2항의 규정에 의하여 시장·군수 또는 자치구구청장에게 위임된 경우에는 지형도를 생략할 수 있다.
• 당해 농지의 전용이 농지개량시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출ㆍ폐수의 배출, 악취의 발생 등을 수반하여 인근 농지의 농업경영과 농어촌 생활환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 대체시설의 설치 등 피해방지계획서
• 변경사유서(변경사유경내용을 증명할 수 있는 서류를 포함한다) 및 허가증

산림전용허가

산림이란 임목(林木)과 임지(林地)를 합한 것을 말한다. 이러한 산림은 크게 보전임지와 준보전임지로 나뉜다. 그런데 산림법에 보전임지는 생산임지와 공익임지로 다시 나누어지고, 개발할 경우에는 반드시 전용허가를 받아야 한다. 산림의 전용허가 범위 및 기준은 <표 4>와 같고 산림을 전용하고자 할 경우 신청서류는 다음과 같다.

• 신청서(산림법시행규칙 별지 제17호 서식)
• 전용용도가 명시된 사업계획서 1부
• 전용구역실측도(축척 1 : 6천 또는 1 : 1천2백) 1부
• 산림의 형질변경 또는 벌채구역도(1 : 6천 또는 1 : 3천) 1부
• 산림의 소유권 또는 사용·수익권을 증명할 수 있는 서류 1부

기타 구역에서의 허가제한

자연공원법에 의한 자연보존지구의 주택의 건축허용기준은 <표5>와 같다. 도시공원법에 의한 도시공원은 점용이란 용어를 사용한다. 도시공원상의 건축물 점용은 사실상 극히 제한적이다. 일부 용도의 가설건축물, 기존 건축물 및 기존 공작물의 개축ㆍ재축 또는 대수선도 거의 할 수 없으나 법령이 곧 개정될 것으로 예상된다.
생태계보전지역에서도 사실상 건축행위는 전면 제한하고 있으며(자연환경보전법 제20조), 환경정비구역 안에서의 건축행위는 보호구역 안에 거주하는 주민이 행하는 다음 사항과 같은 주택의 신축ㆍ증축 또는 용도변경을 허용하고 있다.

• 연면적 200㎡이하의 주택 및 연면적 66㎡이하의 부속건축물의 신축
• 기존 건축물의 면적을 포함한 연면적 200㎡이하의 주택 및 기존 면적을 포함한 연면적 66㎡이하의 부속건축물의 증축

연접개발에 대한 제한

개발부담금 부과 연접 개발은 여러 개 필지로 나뉜 인접 토지를 계속 개발해 사업 부지를 넓히는 것이다. 개발이익환수에 관한 법률시행령 제4조에 따르면 개발부담금의 부과대상이 되는 개발사업의 범위에 대해 규정하고 있다.
개발을 끝낸 뒤 동일인뿐만 아니라 배우자 및 직계 존·비속이 연접한 토지(동일인 소유의 연속되어 있는 일단의 토지인 경우를 포함한다)에 하나의 개발사업이 종료된 후 5년 이내에 개발사업의 인가 등을 받아 사실상 분할하여 시행하는 경우에는 각 사업의 대상토지면적을 합한 토지에 하나의 개발사업이 시행되는 것으로 보도록 하고 있다.

지목변경이 수반되는 사실상 또는 공부상의 사업은 다음과 같다.

• 특별시 또는 광역시의 지역 중 도시계획구역인 지역에서 시행하는 사업의 경우 660㎡이상
• 특별시 또는 광역시 지역외의 도시계획구역인 지역에서 시행하는 사업의 경우 990㎡이상
• 도시계획구역 중 개발제한구역 안에서 당해 구역의 지정당시부터 토지를 소유한 자가 당해 토지에 대하여 시행하는 사업의 경우 1,650㎡이상
• 도시계획구역외의 지역에서 시행하는 사업의 경우 1,650㎡이상
• 지목변경으로 부담금이 부과된 토지에 대한 사업의 경우 당해 부담금 부과당시의 지목을 당해 부담금 부과 전의 지목으로 변경하는 경우를 제외한다.

개발면적 제한 이제까지 전원주택업체들은 단일 사업면적이 1만㎡(3천30평)가 넘을 경우 사전 환경성 검토 등의 까다로운 절차를 거쳐야 하기 때문에 타인의 명의를 빌려 편법으로 연접개발을 해왔다.
그러나 국토의계획및이용에관한법률이 시행되어 사업주가 다르더라도 연접하여 개발하거나 동일인이 연접한 토지를 수차에 걸쳐 개발하는 경우, 새롭게 개발하려는 면적이 기존 것과 합해 3만㎡(1만1백평) 이상이면 지구단위계획을 세우도록 하고 있다. 하지만 대부분 옆 단지가 개발돼 지구단위계획을 세우는 것은 현실적으로 불가능해 추가 개발이 어려운 것이 현실이다.
만약 연접 개발면적이 3만㎡ 미만일 경우에는 ▶이미 개발된 단지에서 도로나 하천. 공원 등으로 20m 이상 떨어져야 하고 ▶진입도로가 너비 8m 이상이면서 일반국도, 지방도로 등에 직접 연결돼야 한다.
이 때문에 경기도 양평과 용인, 강원도 평창 등 전원주택과 펜션이 많이 들어선 곳에선 추가 개발이 어려운 실정이다. 따라서 개발업체가 땅을 사놓고도 개발허가가 안나 금융비용이 증가하는 피해를 막기 위해서는 사전에 해당 부지에 건축허가가 날 수 있는지 확인하는 것이 바람직하다.

Tip. 건축용어의 정의 (건축법시행령 제2조)

• 신축 : 건축물이 없는 대지(기존건축물이 철거 또는 멸실된 대지를 포함한다)에 새로이 건축물을 축조하는 것(부속건축물만 있는 대지에 새로이 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축 또는 재축에 해당하는 경우를 제외한다)을 말한다.
• 증축 : 기존건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적·연면적·층수 또는 높이를 증가시키는 것을 말한다.
• 개축 : 기존건축물의 전부 또는 일부(내력벽·기둥·보·지붕틀 중 3이상이 포함되는 경우를 말한다)를 철거하고 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.
• 재축 : 건축물이 천재지변 기타 재해에 의하여 멸실된 경우에 그 대지 안에 종전과 동일한 규모의 범위 안에서 다시 축조하는 것을 말한다.
• 이전 : 건축물을 그 주요 구조부를 해체하지 아니하고 동일한 대지안의 다른 위치로 옮기는 것을 말한다.

Tip. Q. 정년퇴직을 앞둔 L씨가 소유하고 있던 5억원짜리 아파트를 자식에게 물려주고 자신은 미리 구입해 놓은 전원주택으로 이사하는 경우?

A 5억원짜리 아파트를 자식에게 그대로 증여하게 되면 증여세법에 따라 총 7천560만원의 세금을 내야 한다. 하지만 대출을 끼고 증여를 하게 되면 사정은 달라진다. 방법은 이렇다. 아파트를 담보로 최대 2억원 안팎의 대출을 받는다.

이렇게 되면 증여재산가액(5억원)에서 대출금(2억원)을 제외한 나머지가 과세표준금액(3억원)이 돼 3천960만원의 증여세만 내면 된다. 무려 3천6백만원을 절약할 수 있다는 것이다. 단 증여계약서상에 ‘대출을 끼고 증여했다’(부담부증여)는 사실을 명시해야 하며 은행에서 빌린 돈은 증여받은 아들이 벌어서 갚아야 한다는 사실은 반드시 기억해야 한다.

2억원이라는 큰 돈을 아들이 갚아야 되는 게 문제인데, 대출을 받아 남은 2억원을 모두 현금으로 찾고 이 돈을 아들에게 주는 극단적인 방법도 있을 수 있다고 한다.

Tip. Q. 건축허가시 복합으로 자연공원법 제23조의 규정에 의한 전용허가를 처리할 수 있는지?

A. 건축법 제8조의 규정에 의거 건축허가를 받은 경우 허가·신고 또는 승인을 받은 것으로 보는 대상에는 자연공원법이 포함되지 아니하다. 다만, 건축법시행령 제8조제4항의 규정에 의하여 건축하고자 하는 신청한 내용이 자연공원법 제23조에 적합한지 여부를 확인하도록 하고 있다(건설교통부 건축58550-2085호 ‘99. 6. 5).

Tip. Q. 문화재보호법 제20조 제4호의 규정을 적용, 문화재 보호구역 이외 지역까지 건축 등의 행위을 제한 할 수 있는지 여부와 그 절차는?

A 시장·군수는 건축허가시 문화재보호구역외의 지역일지라도 문화재 보존에 영향을 미치는 지 여부를 확인해야 하며, 문화재 보존에 영향을 미치는 사항의 건축을 허가하는 경우에는 미리 문화재청장과 협의하여야 한다(문화재청 문기 86700-83호 99. 6. 18).

   4. 도시계획조례 분석을 통한 지역ㆍ지구별 건축물 용도제한 설명(허가편)

▒ 도시계획조례를 통한 지역·지구별 건축물 용도제한 분석

‘국토의계획및이용에관한법률’의 체계

국토계획법령은
   ▷국토의계획및이용에관한법률(법률)
   ▷국토의계획및이용에관한법률시행령(대통령령)
   ▷국토의계획및이용에관한법률시행규칙(건설교통부령)
   ▷도시계획시설의결정·구조및설치기준에관한규칙(건설교통부령)
   ▷도시계획조례(특별시·광역시·도·시·군·구 조례)로 구성되어 있다.

그리고 국토계획법의 하위지침·훈령은 10개로 광역도시계획 수립지침, 도시기본계획 수립지침, 도시관리계획 수립지침, 제1종지구단위계획 수립지침, 제2종지구단위계획 수립지침, 개발행위허가 운영지침, 기반시설 연동제 운영지침, 토지적성평가지침, 토지거래업무 처리규정, 중앙도시계획위원회 운영세칙 등이 있다. 각 계획별 내용과 의미를 살펴봐야 투자를 할 경우 장기적·중기적·단기적 계획을 세울 수 있을 것이다.
필자는 건축허가 부서에서 근무를 하고 있지만 법률 개정이 급속하게 이루어지다 보니 가끔씩 법률이 생소한 경우가 있다. 이러한 상황은 투자 측면에서 부동산의 방향을 예측하고 싶다면 법령의 입법예고에서 그 단서를 찾아야 한다는 것을 의미한다.
각 지방자치단체는 국토계획법에서 조례로 제정하도록 한 사항을 해당 지역의 실정에 맞도록 제정, 운영하고 있다. 특별시·광역시는 하나의 생활권으로 기초자치단체(구청)의 도시계획조례가 별도로 없고 광역자치 단체조례(특별시·광역시)가 운영되고 있다.
한편 경기도·강원도 등 광역자치단체(도청)에서는 기초자치단체(시·군청)마다 별도의 도시계획조례를 두고 있다. 각 자치단체마다의 조례를 비교하면 일부 차이는 있으나 형식이 유사한 편이다. 아래에서는 3개 지방자치단체에서 입법예고한 도시계획조례를 비교하면서 조례의 개정방향을 예측하고자 한다.

전원주택 용도정의

건축법상 전원주택이란 용어는 없다. 건축허가 신청을 하려면 건축물의 용도를 결정하여야 하는데 전원주택을 굳이 분류하자면 건축법시행령 별표1에 규정에 따라 구분을 하여야 한다.
주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 분류할 수 있다. 단독주택은 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관으로 구분하고 공동주택에는 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 구분하고 있다. 건축법상 1가구가 거주할 경우에 보통 단독주택으로, 2가구 이상이 거주할 경우 다가구주택 또는 다세대주택으로 구분할 수 있다. 그리고 주택건설촉진법(앞으로 주택법으로 개정 예정)에서는 단독주택 20호 이상을 동시에 건축할 경우에는 건축허가가 아닌 주택건설 사업계획 승인을 득하여야 한다. 이러한 용도가 확정되면 용도·지구별 허용 여부를 검토하게 되는 것이다.

예를 들어 단독주택은 도시지역의 경우 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역, 근린상업지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역에서 허용하고 있으며 중심상업지역, 일반상업지역, 일반공업지역, 준공업지역, 보전녹지지역에서는 지방자치단체에서 운영중인 도시계획조례를 검토하여야 한다. 비도시지역의 경우 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 관리지역, 취락지구에서 허용하고 있으며 농림지역과 자연환경지역의 경우에는 일부만 허용하고 있다. 아래에서는 단독주택에 대한 지방자치단체 조례를 비교, 분석하고자 한다.

입법예고 중인 도시계획조례 체크

태안군과 용인시, 춘천시에서 입법 예고한 도시계획조례개정안 중 전원주택을 건축할 때 반드시 체크되어야 할 포인트인 토지형질변경 규정과 단독주택의 허용기준, 건폐율, 용적률을 비교하여 설명한다. 기초자치단체의 도시계획조례에 단독주택은 주거지역과 생산녹지지역, 자연녹지지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 취락지구에서 모두 허용하고 있다. 그러나 보전녹지지역에서 다가구주택은 허용하지 않고 있으며, 농림지역과 자연환경지역에서는 현저한 자연훼손을 가져오지 않는다는 조건하에 건축하는 농어촌주택에 한하여 단독주택을 허용하고 있다.
따라서 개발사업 전에는 인근의 자연환경 여부를 살펴보고 해당 자치단체에 사전에 문의하는 것이 확실하다. 전원주택과 음식점을 함께 계획하고 있다면 태안군에서 입법예고한 도시계획조례 개정안을 살펴볼 필요가 있다. 계획관리지역 및 관리지역 안에서 휴게음식점, 일반음식점 및 숙박시설을 설치할 수 있는 지역이 상수원보호구역으로부터 5백m 이내인 집수구역 등에 해당될 경우 허용하고 있지 않으므로 유의하여야 한다.

개발행위 규모는 기초자치단체 조례마다 상이한 기준을 제시하고 있다. 그래서 토지 구입 전에는 조례를 반드시 확인하여야 한다.

▶ 용인시의 경우
   ㆍ주거지역, 상업지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역 : 1만㎡ 미만
   ㆍ보전녹지지역 : 5천㎡ 미만
   ㆍ보전관리지역 : 5천㎡ 미만
   ㆍ생산관리지역 : 1만㎡ 미만
   ㆍ계획관리지역 : 3만㎡ 미만
   ㆍ농림지역 : 1만㎡ 미만으로 제한

▶ 춘천시의 경우
   ㆍ보전관리지역·생산관리지역 및 계획관리지역 : 3만㎡ 미만
   ㆍ농림지역 : 3만㎡ 미만으로 규정.

▶태안군의 경우
   ㆍ보전관리지역 : 3만㎡ 미만
   ㆍ생산관리지역 : 3만㎡ 미만
   ㆍ계획관리지역 : 3만㎡ 미만
   ㆍ농림지역 : 3만㎡ 미만으로 규정

토지형질변경 허가 기준 역시 지자체마다 다르다. 경사도, 입목도, 기준 지반고가 각 지역마다 차이가 있다는 점에도 관심을 가져야 한다. 경사도 산정은 등고선의 표고 변화를 계산하는 방식에 의거한다. 대상 토지의 굴곡 및 지형여건을 고려하여 등고선에 직각이 되도록, 허가 신청 토지 내에 3개소 이상의 측정기준점을 설정하고 최고 표고와 최저 표고의 차이를 수평거리로 나누어 계산한 값으로 정할 수 있다. 다음 <표6>은 각 지역별 토지형질변경 기준을 요약하여 비교한 내용이다. 세부 규정은 각 자치단체조례에 상세히 규정되어 있다.

Tip. 토지거래 허가구역 지정 관련 Q.&A(건설교통부 토지정책과 자료/2003. 2. 23)

Q. 토지거래시 허가를 받아야 하는 경우 및 허가절차는?
A. 허가구역으로 지정된 지역 내에서 일정면적을 초과하는 토지의 소유권 및 지상권의 유상거래 시 사전에 관할 시·군·구 민원실(지적담당)에 비치된 토지거래계약허가신청서를 작성한 후 토지이용계획서, 토지등기부등본을 첨부하여 시·군·구 민원실에 허가신청을 한다. 관할 시·군·구에서는 이를 검토하여 15일 이내에 허가여부를 통보하게 되고, 이후 등기신청 시 허가증을 첨부하여야 한다.

Q. 아직 행정수도 이전지역 등 구체적인 계획이 수립되지 않은 상황에서 지나치게 일찍 허가구역을 지정한 것이 아닌가?
A. 원칙적으로 토지거래계약허가구역은 투기행위를 원천적으로 방지하기 위함이며, 지가급등·투기발생 시 또는 그러한 우려가 있는 경우에도 사전에 지정이 가능하다. 아직 본격적인 행정수도 이전계획이 수립되지 않았으나, 언론이나 현지에서는 이전 후보지를 구체적으로 거명하는 등 기대심리가 매우 높고, 토지거래동향 감시구역 지정 후 감시결과 작년 12월말이후 최고 4~20%까지 지가가 상승하는 지역이 있었으며, 이러한 상승세가 인근지역으로 확산될 우려가 높아 부득이하게 허가구역을 지정하게 된 것이다.

Q. 토지거래계약 허가구역 지정ㆍ시행일 이전에 토지거래계약을 체결하였으나 아직 등기하지 않은 경우 허가를 받아야 하는가?
A. 토지거래계약 허가제는 원칙적으로 시행일 이후에 체결되는 계약에 대하여만 적용되므로 시행일 이전에 계약을 체결한 경우에는 별도의 허가를 받을 필요가 없다. 그러나 계약일자를 소급하여 허위로 기재하는 경우가 있을 수 있으므로 계약서 검인·공증·등기신청일 등을 통해 시행일 이전에 계약이 이루어졌다는 사실을 증명하면 된다.

Q. 이번 허가제의 정확한 시행 시기는?
A 중앙도시계획심의회 심의ㆍ의결 후 건설교통부가 행정자치부에 관보게재를 요청하고 관보게재 5일 후부터 허가제가 효력을 발생하게 된다. 따라서 관보게재 요청기간 및 공고기간 등의 과정를 거쳐 지난 2월부터 시행되었다.

Q. 금년 1월부터 농민이 아닌 경우에도 주말농장을 영위하기 위해 1천㎡(3백평)미만의 농지를 소유할 수 있도록 농지법이 개정되었는데, 이 경우에도 농지거래 시 허가를 받아야 하는가?
A 비도시지역에서는 1천㎡이하의 농지거래는 원칙적으로 허가대상이 아니므로 농지법의 규정에 적합하다면 주말농장의 영위를 위한 농지매입이 가능하다.
그러나 도시지역의 녹지지역에서는 2백㎡를 초과하는 토지거래 시 허가가 필요하므로 농지의 경우 현지거주 요건 및 지속적인 농업영위 요건 등 토지거래허가 관련 규정의 허가요건에 적합하여야 하나, 주말농장의 성격상 지속적인 농업영위라고 판단하기는 어려울 것이다.

Q. 허가가 필요한 면적인 한 필지의 토지를 허가대상면적 미만으로 분할하여 매매하는 경우에도 허가를 받아야 하는가?
A. 허가를 회피하기 위해 허가대상면적 미만의 소규모 토지로 분할하여 매매하는 경우가 있을 수 있으나, 이 경우에도 분할 전 토지가 허가대상에 포함된다면 분할토지의 최초거래에 한하여 허가를 받아야 한다. 토지를 공유지분으로 나누어 지분이 거래되는 경우에도 마찬가지이다.

Q. 허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결한 경우 계약의 효과와 벌칙은?
A 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 국토의계획및이용에관한법률 제118조에 의하여 효력을 발생하지 아니한다. 허가를 받지 아니하고 계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30%에 상당하는 벌금에 처하며, 허가받은 목적대로 토지를 이용하지 아니한 경우에는 1천만원 이하의 과태료에 처한다.

Tip. 주택내부의 계단 면적 산정방법

1층 거실부분 및 1층에서 2층으로 오르내릴 수 있는 내부계단이 2층 천장까지 개방된 경우라면, 2층 바닥면적에 산입하지 않는다. 별도의 계단실로 구획된 계단이 아닌 1층에서 2층으로 출입을 하기 위한 거실 내부계단에만 해당한다.(건설교통부 58070-2573(2000. 9. 5)

도로 등이 미설치된 지역에서 건축을 할 경우

전원주택지의 경우 도로나 상수도, 하수도가 미비된 지역이 많은 편이다. 대부분의 조례에서는 무질서한 개발을 초래하지 아니하는 범위 안에서 건축을 제한적으로 허용하는 지역에 대한 기준을 두고 있다. 양평군과 같이 하수배출 형식을 규정하고 있는가 하면 용인시는 임대 및 분양 주택에 대해 제한을 하고 있다. 따라서 도시기반 시설이 갖추어지지 않은 지역의 경우 무리한 도로개설을 수반할 경우 많은 비용이 소요될 수 있다.

건폐율 기준

기초자치단체별 도시계획조례에서 건폐율을 검토해 보도록 한다. 건폐율은 건물의 규모를 결정하는 첫번째 요소로 용도지역별 건폐율과 지구별 건폐율, 특수지역에 대한 건폐율로 구분하여 규정하고 있다. 용도지역별 건폐율은 녹지지역과 관리지역에서 대부분 자치단체마다 비슷한 규제를 하고 있다.
농지법에 의하여 보전관리지역·생산관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역에서 농지법 제34조의 규정에 의하여 허용되는 건축물의 건폐율을 태안군은 60% 이하로, 용인시는 50% 이하로 규정하고 있다. 춘천시, 용인시의 경우 위 건폐율 규정에도 불구하고 녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역 안에서 건축물인 도시계획시설은 제85조제1항 각호의 범위 안에서 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 따로 정할 수 있다.

Tip. 주거지역 종 세분에 대한 효력

주거지역이 종 세분화하도록 하는 규정이 2003. 7. 1일부터 시행된다. 그런데 각 자치단체마다 효력발생에 대하여 정확한 답변을 못하고 있는 실정이다. 이에 대한 건설교통부 의견을 알아보도록 하자.

▷ 국토의계획및이용에관한법률 제31조제2항의 규정에 의하면 도시관리계획 결정 당시 이미 사업 또는 공사에 착수한 자(이 법 또는 다른 법률에 의하여 허가ㆍ인가ㆍ승인 등을 얻어야 하는 경우에는 당해 허가ㆍ인가ㆍ승인 등을 얻어 사업 또는 공사에 착수한 자를 말한다)는 당해 도시관리계획 결정에 관계없이 그 사업 또는 공사를 계속할 수 있다.

다만, 시가화조정구역 또는 수산자원보호구역의 지정에 관한 도시관리계획 결정이 있는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는 군수에게 신고하고 그 사업 또는 공사를 계속할 수 있도록 되어 있다.

▷ 이는 법령의 개정시 변경시점을 기준하여 종전규정을 적용토록 하는 부칙의 경과규정과는 달리 도시계획(변경)결정의 효력과 관련한 사항으로 도시관리계획 결정의 집행력ㆍ실효성 등을 확보하기 위해서 공사를 착수하여 새로운 도시관리계획 결정 내용대로 환원하기 곤란한 경우에 한하여 종전 도시관리계획 결정에 따를 수 있도록 규정한 것이다.

▷ 따라서 동법률시행령 부칙 제9조제1항의 규정에 의거 일반주거지역을 종세분하지 아니하여 제2종일반주거지역으로 보는 경우 등을 포함한 종 세분 효력발생시점 이전에 건축허가나 신고를 득한 경우라도 도시관리계획 결정(종세분)의 효력발생 이전에 사업 또는 공사에 착수를 한 자에 한하여 종전의 용도지역에 대한 용적률 등을 적용 받을 수 있을 것이다.

▷ 이 경우 ‘사업 또는 공사에 착수한 자’라 함은 착공계 등을 제출하고 물리적으로 착공한 자만으로 한정하는 것은 아니며 ‘당해 사업을 추진하기 위하여 객관적으로 필요하다고 인정할 수 있는 행위를 개시한 자’를 사업 또는 공사에 착수한 자로 볼 수 있을 것이니 이에 대한 구체적인 사실 판단은 당해 허가권자가 하여야 할 것이다.(건설교통부 도시 58450-924호 2003. 6. 5)

용적률 기준

용적률은 건물의 층수와 바닥면적의 규모를 결정하는 요인이 된다. 주거지역의 경우 <표11>에서와 같이 각 자치단체마다 다소 상이함을 알 수 있다. 도시계획조례가 제정되기 전까지 용적률은 국토계획법시행령에 규정된 최대한도를 적용하고 있어 표를 통해 시행령의 용적률 한도를 알아보도록 한다.

또한 취락지구, 개발진흥지구, 농공단지의 경우 별도의 용적률을 규정하고 있어 <표13>에서 다시 정리하였다. 관리지역(종전 준도시지역·준농림지역)안의 건폐율·용적률은 <표14>와 같이 관리지역이 보전관리지역·생산관리·계획관리지역으로 세분되기 전까지는 다음의 조례로 전하는 기준을 적용한다.

   5. 개발제한구역에서의 건축허가(허가편)

▒ 개발제한구역에서의 건축허가

우리나라의 개발제한구역제도는 영국의 그린벨트제도를 모체로 하고 있다. 1971년 수도권을 최초로 1977년 여수권에 이르기까지 국내 실정에 맞게 총 8차에 걸쳐 전국 14개 도시권(수도권, 부산권, 대구권, 광주권, 대전권, 울산권, 청주권, 전주권, 마산·창원·진해권, 여수권, 제주권, 춘천권, 진주권, 통영권)에 지정되었는데, 이는 전국토의 5.4%에 해당한다.

이러한 개발제한구역은 도시의 무질서한 확산 방지에 적지 않게 기여해 왔다. 또 주변의 자연경관을 보전, 도시민의 쾌적한 생활환경을 확보하고 미래의 도시발전을 대비하는 제도로 평가되었다. 그러나 이미 시가화 된 집단취락이 포함되거나 경계선이 마을을 통과하는 등 시행 당시부터 개발제한구역이 불합리하게 지정된 사례 등 문제점이 제기되었다.

또 엄격한 규제로 개발제한구역 내 거주민 및 토지를 소유하고 있는 주민들의 재산권 제약과 생활불편이 초래되고, 다른 지역에 비해 땅값이 현저히 낮아 민원이 끊이질 않았다. 개발제한구역 안에 거주민이 아닌 외지인이 전원주택을 짓고자 할 때, 일명 ‘딱지’라는 편법을 이용하는 경우가 많아 이를 적발하고 단속하려는 관청과 주민들 사이의 불협화음도 적지 않았다.

이러한 와중에 1998년 4월 건설교통부는 ‘개발제한구역 제도개선협의회’를 구성하여 개발제한구역의 조정을 포함한 근본적인 제도개선을 위한 ‘개발제한구역 제도개선방안’을 발표하였다. 이와 관련하여 현재까지 각 시·도에서는 지속적인 개선 작업을 추진하고 있으므로 조만간 기존 개발제한구역 내에서도 자격조건 없이 건축법 등 관련법에 의거하여 경치 좋은 전원주택을 건축할 수 있으리라 전망된다.

개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법

개발제한구역 내 건축행위는 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법(이하 ‘개특법’)을 적용받는다. 동법에 의하면 개발제한구역에서 주택을 신축할 수 있는 경우는 다음과 같다.

▶ 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 ‘대’인 토지
이축된 건축물이 있었던 토지의 경우에는 개발제한구역 지정 당시부터 당해 토지 소유자와 건축물 소유자가 다른 경우에 한한다.

▶ 개발제한구역 지정 당시부터 주택(개발제한구역 관리대장에 등재된 주택)이 있는 토지에 한한다.

▶ 예외적으로 규정하고 있는 사례(전, 답이나 임야에 새로이 주택을 신축할 수 있는 사례)

공익사업의 시행으로 인하여 철거되거나 재해로 인하여 이축이 불가피한 경우의 당해 주택 소유자는 철거일 또는 재해를 입게 된 날 당시의 자기소유 토지이면서 다음의 각호 토지의 입지기준에 적합한 곳이면 지목이 ‘대’가 아닐지라도 주택을 신축할 수 있다.

   ㆍ주택이 소재하는 시·군·구내의 지역(기존의 주택이 소재하지 아니하는 시·군·구내의 지역으로서 기존의 주택으로부터 2㎞이내인 지역을 포함)일 것
   ㆍ우량농지(경지정리·수리시설 등 농업생산기반이 정비되어 있는 농지를 말한다)가 아닐 것
   ㆍ하천법 제2조제2항제1호 및 제2호의 규정에 의한 국가하천 및 지방1급 하천의 경계로부터 5백m이상 떨어져 있을 것
   ㆍ새로운 진입로의 설치가 필요하지 아니할 것(다만 진입로 포함 주택의 건축을 위하여 조성된 토지가 330㎡ 이내인 경우에는 적용하지 아니한다)
   ㆍ전기·수도·가스 등 새로운 간선공급설비의 설치가 필요하지 아니할 것

10호 이상의 주택으로 구성된 취락의 경우 취락지구로 지정하도록 되어있는데, 이 취락지구 밖에 있는 주택의 경우 동 취락 내로 이축할 수 있다. 취락지구로 지정되지 아니한 곳도 개발제한구역 지정 이전부터 타인 소유의 토지에 건축되어 있는 건축물로 원 토지소유자의 동의를 받지 못하여 증축 또는 개축할 수 없는 주택은 2003년 12월 31일까지 취락지구의 지정기준에 해당하는 취락 안이나 당해 취락에 접한 토지로 이축할 수 있다.(개특법시행령 제25조)이와 같이 개발제한구역 내에서는 <표1>과 같이 주택을 신축할 수 있는 토지 조건이 엄격한데다 거주 기간 별로 건축할 수 있는 규모가 지정되어 있다.

개발제한구역제도의 개선 전망

개발제한구역이 지정된 총14개 도시권 중 권역별로 구분되어 해제될 전망이다.

▶ 도시의 무질서한 확산과 도시주변 자연환경 훼손의 우려가 적은 7개 도시권(춘천권, 청주권, 전주권, 여수권, 진주권, 통영권, 제주권) → 개발제한구역을 전면해제

▶ 시가지 확산압력이 높고 환경관리의 필요성이 큰 7개 도시권(수도권, 부산권, 대구권, 광주권, 대전권, 울산권, 마산·창원·진해권) → 지방자치단체별로 환경평가를 실시

또한 개특법을 개정하여 20호 이상, 1ha당 10호 이상이 취락하는 지역은 대규모 집단취락으로 지정할 수 있도록 하여 시·도지사에게 개발제한구역에서 우선 해제 권한을 위임할 전망이다. 이후 개발제한구역으로 계속 남게 되는 지역은 지정 목적에 맞게 철저하게 관리할 수 있도록 ‘개발제한구역관리계획’을 수립한다. 공공시설의 입지도 제한하기 위하여 일정 규모 이상의 건축물·시설물 등에 구역훼손부담금을 부과하도록 하고 있다.

이와 같은 개발제한구역 조정이 완료되면 부분 해제되는 도시권에서는 보전가치가 낮은 지역 위주로 해제되어 도시에 필요한 토지 공급이 가능해 질 것으로 예상된다. 해제되는 7개 도시권에서도 도시권별로 개발제한구역 면적 60% 내외는 보전·생산녹지, 공원 등 보전지역으로 지정되므로 도시성장에 따라 우려되는 환경훼손을 효과적으로 차단할 수 있을 것으로 예상된다.

Tip.

Q. 개발제한구역 밖에 거주하다가 지정 당시 거주자(父)의 토지를 상속받은 경우에 지정당시거주자로 인정받아 동 토지에 건축물의 신축이 가능한지?

A. 개발제한구역에 지정 당시 거주자는 개특법시행령 제18조제2항제3호에 의하여 개발 제한구역 지정 당시부터 당해 개발제한구역 안에 거주하고 있는 자(개발제한구역 지정당시 당해 구역 안에 거주하고 있던 자로서 구역 안에 주택 또는 토지를 소유하고, 생업 기타의 사유로 3년 이내의 기간동안 구역 밖에 거주하였던 자를 포함하되, 세대주 또는 직계비속 등의 취학을 위하여 구역 밖에서 거주한 기간은 구역 안에서 거주한 기간으로 봄)를 말하여, 이는 상속에 의하여 승계되지 않는다. 또한 해당인의 토지 및 건축하고자 하는 건축물에 대한 명확한 결론을 내릴 수 없지만, 구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지(건축물을 이축한 후 남은 종전의 토지를 제외함)에는 구역 내 거주기간에 따른 건축 허용면적 한도 내에서 3층 이하의 단독주택 및 근린생활시설의 신축이 가능하다.(건설교통부 관리58070-110, 민원)

Q. 개발제한구역 내 건축물 이축 중 명의 변경할 수 있는지?

A. 개발제한구역 안에서 이축 허가 후 사용승인 전까지는 건축주 명의변경을 허용하지 아니한다. 하지만 부득이 건축주 명의를 변경하여야 하는 경우에는 건축법시행규칙 제11조에서 허용하고 있는 건축관계자 변경신고를 통하여 이를 허용하여야 한다는 민원 사례이다.
검토한 결과 이를 제한하는 명문 규정이 없고 건축법령에서는 이를 허용하고 있는데도 개발제한구역에서는 무조건 제한하는 것은 필요 이상의 규제라고 판단, 국민 불편을 해소하는 차원에서 앞으로는 이축허가를 받은 후 건축주 명의를 변경하고자 할 경우에는 개특법에서 정하고 있는 기준(건축가능 자격 및 규모)에 적합한 경우에 한하여 건축법시행규칙 제11조에 의한 건축주변경신고절차에 따라 이를 허용하기로 하였다.(건설교통부 관리58407-2312)

   6. 착공신고 절차 및 건설업자, 감리자 선정(착공편)

▒ 착공신고 절차와 시공자 및 감리자 선정

건축공사를 착수하기 전에는 착공신고서를 해당 관청에 제출하여야 한다. 그런데 어떠한 서류를 구비하여 신고서를 제출하여야 하는지, 시공자 및 감리자 선정은 어떻게 해야 바람직한지를 몰라 난감해 한 경험이 있을 것이다.
지난 호까지 건축물 입지 및 건축허가 과정을 상세하게 분석해 왔으나 이번 호부터는 건축허가를 받은 후 착공신고부터 입주까지의 절차를 소개하고자 한다. 개별 전원주택뿐만 아니라 대규모의 전원주택단지 사업까지 적용이 가능한 내용으로 일반인은 물론 건설업에 종사하는 관계자에게도 적지 않은 도움이 될 것이다.
허가 실무를 담당하면서 간혹 민원인으로부터 ‘착공계를 제출해야 할 의무는 건축주, 시공자, 감리자 중 누구에게 있는가?’라는 질문을 받곤 한다. 물론 건축설계사무소에서 실질적인 업무처리를 하는 것이 통례이지만 제출 의무는 건축주에게 있다.
특히 건축허가를 득한 지 1년이 지나서도 공사 착공신고서를 제출하지 않으면 건축허가가 취소된다. 만약 1년 이내에 공사를 시작하지 못한 정당한 사유가 있을 경우에 건축주는 착공연기서(건축법시행규칙 별지 제14호 서식)를 제출해야 어렵게 받은 건축허가가 취소되지 않는다.

착공신고 준비사항

건축허가를 득한 후 일정 규모의 공사는 착수하기 3일 전까지 비산먼지ㆍ특정공사 사전신고를 시ㆍ군ㆍ구 환경부서에 제출하여야 한다. 건축법 제8조 규정에 의한 건축허가대상 사업장인 경우에는 건축허가신청과 동시에 제출할 수 있다.
특히 토지형질변경 및 농지전용 공사의 경우 대지면적을 기준으로 산정하지 못하여 비산먼지 발생 신고를 하지 못하게 되면 과태료 처분을 받을 수 있으므로 주의해야 한다. 또 신고인(원도급자)의 변경이 있는 경우에 변경일 3일전(사업시행 3일전)까지 변경신고를 해야 한다. 신고서상 공사기한이 지났으나 연장신고를 이행하지 아니한 경우에도 과태료가 부과되니 주의해야 한다.(대기환경보전법시행규칙 제62조)

고용ㆍ산재보험의 가입

직영공사라 하더라도 일정 규모 이상의 공사를 할 경우, 근로자를 고용한 날 또는 사업개시일로부터 14일 이내에 보험관계성립신고서를 근로복지공단(http://www.welco.or.kr) 관할지사에 제출하여야 한다.

가입대상
 ㆍ총금액 2천만원(고용보험의 경우 3억4천만원) 이상인 건설공사
 ㆍ개인 직영 건축공사의 경우, 총공사금액 2천만원 이상에 연면적 330㎡을 초과하는 공사
    근로자 채용(이직)시 채용(이직)일로부터 14일 이내에 고용보험 피보험자격 취득(상실)신고서를 작성하여 노동부 관할 고용안정센터에 제출하여야 한다.
    고용ㆍ산재보험 미가입시에는 고용안정사업이나 직업능력개발의 각종 지원금ㆍ장려금 혜택을 받을 수 없으며, 사고로 인한 재해 보상 시 급여징수금이 부과된다.

고용ㆍ산재 보험의 부담
 ㆍ고용보험료는 근로자 총 급여액의 1.4~2.0%, 근로자 부담분(0.5%)은 매월 급여에서 사업주가 원천징수하고 산재보험료는 업종에 따라 요율이 달라지며 사업주가 전액 부담해야 한다.
  ㆍ보험료는 근로자의 총급여액에 보험요율을 곱하여 산정하며 연도초일(성립일)로부터 70일 이내에 납부해야 한다.

감리자 선정

일정 규모 이상의 건축물은 건축물의 미관과 안전을 위하여 건축사가 설계를 하여야 한다. 또한 건축사가 설계를 해야 하는 대상 건축물에는 감리자가 선정되어야 하므로 사업계획 시 설계비와 감리비에 대한 산정이 요구된다.

▷ 도시지역 및 제2종 지구단위 계획구역 안에서 허가ㆍ협의 또는 승인을 얻어 건축하여야 하는 용도ㆍ규모 및 구조의 건축물 설계
▷ 도시지역 및 제2종 지구단위 계획구역 외의 지역에 건축하는 3층 이상이거나 연면적이 2백㎡이상인 건축물
▷ 다음 구역(지역)에 건축하는 건축물
  ㆍ고속국도법에 의한 고속국도의 경계선 및 철도법에 의한 철도의 겅계선으로부터 각각 양측 1백m이내의 구역, 도로법에 의한 일반국도의 경계선으로부터 양측 50m 이내의 구역. 다만, 고속국토 등으로부터 눈에 보이지 아니한 곳으로서 허가권자가 지정 공고한 지역은 제외ㆍ지역의 균형적 발전 또는 지역계획 등을 위하여 허가권자가 필요하다고 인정하여 지정
  ㆍ공고한 지역ㆍ기반시설부담구역(국토의계획및이용에관한법률 제2조제19호)

▷ 연면적의 합계가 1백㎡를 초과하는 단독주택, 다가구주택
▷ 사용승인을 얻은 후 20년이 경과되어 리모델링이 필요한 건축물

위와 같이 건축사가 설계해야 하는 대상은 감리자 역시 선정해야 한다. 공사감리자는 공사시공자가 설계도서에 따라 적합하게 시공하는지 여부 등 다음 업무를 하게 된다.

▷ 공사시공자가 설계도서에 따라 적합하게 시공하는지 여부
▷ 공사 시공자가 사용하는 건축자재가 관계법령에 의 한 기준에 적합한 건축자재인지 여부 확인
▷ 건축물 및 대지가 관계법령에 적합하도록 공사시공자 및 건축주를 지도
▷ 시공계획 및 공사관리의 적정여부의 확인
▷ 공사현장에서의 안전관리의 지도
▷ 공정표의 검토
▷ 상세시공도면의 검토ㆍ확인
▷ 구조물의 위치와 규격의 적정여부의 검토ㆍ확인
▷ 품질시험의 실시여부 및 시험성과의 검토ㆍ확인
▷ 설계변경의 적정여부의 검토ㆍ확인
▷ 기타 공사감리계약으로 정하는 사항

참고로 공사비 1백억원 이상의 관람집회시설, 전시시설, 공용청사, 공동주택 건설 시는 책임 감리대상이다. 바닥면적 합계 5천㎡ 이상인 건축공사ㆍ연속된 5개 층 이상으로 바닥면적의 합계가 3천㎡ 이상인 건축공사ㆍ아파트의 건축공사는 건축, 토목, 전기, 기계분야 건축사보를 배치하여야 한다.

시공자 선정

일정면적 이상은 건설업자를 반드시 선정하여 착공신고서에 서명을 받아야 하고 건설기술자, 품질관리계획서 및 안전관리계획서를 작성하여야 한다. 건설업자를 선정하면 건설기술자를 배치하여야 하는데, 공사예정 금액별로 건설기술자 배치 기준이 있다.(건설산업기본법제40조, 령 별표5)

관계기술자 협력

건축물 규모가 다음 규모 이상일 경우, 착공신고서상 관계기술자 서명을 받아야 된다. 차후 감리 중간보고서ㆍ감리 완료보고서에도 서명을 받아야 사용승인을 받을 수 있으므로 주의해야 한다.

안전관리계획서 작성

안전관리계획서와 품질관리계획서를 작성하여야 한다. 물론 소규모 건축공사의 경우에는 해당되지 않지만 전원주택단지 개발이나 일정규모 이상의 공사에는 필요하다.

▷ 안전관리계획서 상 포함되어야 할 사항

ㆍ건설공사의 개요 및 안전관리조직
ㆍ공정별 안전점검계획
ㆍ공사장 주변의 안전관리대책
ㆍ통행안전시설의 설치 및 교통 소통에 관한 계획
ㆍ안전관리비 집행계획
ㆍ안전교육 및 비상시 긴급조치계획
ㆍ공종별 안전관리계획(대상시설물별 건설공법 및 시공절차를 포함한다)

또한 안전관리계획을 수립하여야 하는 건설공사가 산업안전보건법 제48조의 규정에 의한 유해ㆍ위험방지 계획을 수립하여야 하는 건설공사에도 해당하는 경우에는 안전관리계획과 유해ㆍ위험방지계획을 통합하여 작성할 수 있다. 공사장 주변의 안전관리대책에는 건설공사 중 발파ㆍ진동ㆍ소음이나 지하수 차단 등으로 인한 주변지역의 피해 방지 대책이 포함되어야 한다.

▷ 안전관리비에 포함되는 비용

 ㆍ안전관리계획의 작성비용
 ㆍ정기안전점검비용
 ㆍ발파와 굴착 등의 건설공사로 인한 주변건축물 등의 피해방지대책비용
 ㆍ공사장주변의 통행안전관리대책비용

품질관리계획 수립 대상

품질시험계획서는 대부분의 공사에 해당되는데, 그 작성방법을 모르는 시공업체가 많은 형편이다. http://www.bc21.com의 <건축물 용도별 사업관리> 항목에서 품질시험계획서 작성요령을 확인할 수 있다.

착공신고서 서류 구비

이러한 준비 절차를 준비한 후 시ㆍ군ㆍ구청으로 착공신고서를 제출하면 된다. 착공신고서는 건축주가 감리자ㆍ시공자ㆍ관계기술자(구조기술자, 토목기술자, 설비기술자)의 협력을 받아 제출하여야 한다. 건축법 및 건설기술관리법에서 규정하고 있는 건축물 착공을 위한 구비서류는 다음과 같다.

▷ 감리계약서, 설계계약서 사본 각1부
▷ 공사도급계약서 사본(도급공사인 경우)
▷ 구조도(구조안전확인 대상 건축물)
▷ 흙막이 공법 및 도면
▷ 토지굴착 및 옹벽도
▷ 실내마감도(벽, 반자)
▷ 소방설비도(소방동의 대상)
▷ 설비도(냉난방ㆍ위생ㆍ환경ㆍ전기ㆍ통신ㆍ승강기)
▷ 비산먼지 발생신고서, 특정공사 사전신고
▷ 품질관리계획서(일정규모 이상에 한함)
▷ 안전관리계획서(일정규모 이상에 한함)
▷ 건설기술자(현장 대리인) 선정서 및 자격 증명서류
▷ 품질관리기술자 선정서 및 자격 증명서류
▷ 안전관리 기술자 선정서 및 자격증명서류

수년 전에는 지방세완납증명서, 건설업자 인감증명서, 법인 등기부등본까지 제출하도록 하여 최근에도 관례처럼 제출되고 있다. 그러나 지난 1999년 규제완화조치 이후부터 해당서류는 불필요한 서류로 착공신고 시 제출할 필요가 없다.

  7. 공사 중 건축허가사항 변경이 발생하였을 때(착공편)

▒ 공사 중 건축허가 사항 변경이 발생하였을 때

건축허가를 받은 설계도서에 따라 건축물을 시공하더라도 그 과정에서는 예상하지 못한 상황이 발생할 수 있다. 연약지반이나 건축 연면적의 증감, 지적등록 전환으로 인한 토지 면적의 변화 등으로 인해 관공서에서 허가 받은 내용과 다소 상이하게 공사가 진행되는 것이 그러한 예이다. 과연 이처럼 허가 사항이 변경될 때 어떻게 대처해야 하는지 알아보기로 하자.

개발행위허가 사항의 변경

개발행위허가를 받고 변경해야 할 사항이 발생하면 변경허가를 받아 시공해야 한다. 그러나 다음 경우에는 변경허가를 받지 않아도 되지만, 변경사실을 지체 없이 허가권자에게 통지하여야 한다.(국토의계획및이용에관한법률 제56조제2항, 동시행령 제52조)

▶ 사업기간이 단축되는 경우
▶ 사업면적을 5%범위 안에서 축소하는 경우
▶ 관계법령의 개정 또는 도시관리계획의 변경에 따라 허가받은 사항을 불가피하게 변경하는 경우
▶ 자치단체마다 다소 상이하지만 서울특별시 도시계획조례에 의하면 아래의 경우 개발행위허가를 취소하거나 연장할 수 있다.

① 허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 2년 이내에 정당한 사유 없이 공사를 착수하지 아니하는 때는 건축허가를 취소할 수 있다. 그러나 허가받은 자가 정당한 이유를 들어 기간연장을 요청하는 때에는 1회에 한하여 1년 이내 기간에서 그 기간을 연장할 수 있다.

② 허가를 받은 자가 공사를 중단한 후 1년 이상 정당한 사유 없이 공사를 재개하지 아니한 때

③ 허가를 받은 자가 정당한 사유 없이 허가조건을 이행하지 아니한 때

건축물의 허가사항 변경

기초 구조, 건축물 구조, 건축물 위치, 내부 평면, 건축 연면적 등 다양한 요인에 의해 건축 허가사항은 변경될 수 있다. 구체적으로 건축법 제10조(허가 신고사항의 변경) 제1항 단서에는 ‘경미한 사항’에 대해 규정하고 있다. 경미한 사항에 해당될 경우에는 건축물 사용승인 신청시 일괄 신청이 가능하지만, 이에 해당되지 않을 경우에는 반드시 공사 전에 건축허가 변경을 신청해야 한다.

기초의 공법, 철근배근의 변경 등은 변경허가 절차 없이 시공이 가능하지만 사용승인 신청서 제출도서에 표시를 해야 한다. 한편 건축허가를 받은 건축공사 도중 면적 또는 위치 등이 변경되지 않더라도 그 전체 구조를 변경하는 것은 개축에 해당된다. 따라서 이를 변경하고자 하는 경우에는 사전에 건축법 제10조 규정에 의하여 그 규모에 따른 변경허가를 받아야 한다.

건축주와 시공자 변경

건축허가를 받은 후 건축주, 시공자, 감리자를 변경하는 경우가 있다. 특히 건축주 명의변경은 소유권이 바뀌는 것이므로 변경 전 건축주의 명의변경 동의서뿐만 아니라 토지 소유권을 확보하지 않을 경우, 토지 소유자로부터 토지사용승낙서를 첨부해야 한다. 지상권자가 있다면 지상권자 사용승낙서도 필요하다.

그리고 변경 전 건축주로부터 명의변경 동의서를 첨부해야 하는데, 이때 인감증명서가 구비되어야 한다.(건축법시행규칙 제11조)

건축법 제8조 및 제9조의 규정에 의해 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음에 해당되는 경우에는 그 양수인ㆍ상속인 또는 합병 후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 건축관계자 변경신고서를 허가권자에게 제출해야 한다.

▶ 건축 또는 대수선 중인 건축물을 양수한 경우
▶ 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 사망한 경우
▶ 허가를 받거나 신고를 한 법인이 다른 법인과 합병을 한 경우

건축주는 공사시공자 또는 공사감리자를 변경한 때에는 그 변경한 날부터 7일 이내에 건축 관계자 변경신고서를 구비하여 허가권자에게 제출해야 한다.

구비서류

ㆍ건축주 변경인 경우 구(舊)건축주의 명의변경동의서(인감증명서 첨부)
ㆍ토지 소유권 확보 또는 토지 소유자로부터의 토지 사용승낙서와 토지 등기부등본
ㆍ지상권이 설정된 경우 지상권자 동의서 첨부

유의점

ㆍ다세대주택의 경우에는 토지사용승낙서로 건축주 명의변경이 되지 않는다.
ㆍ위반사항을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 보고한 공사 감리자에 대하여 공사감리자의 지정을 취소하거나 불이익을 주어서는 아니 되며, 이를 위반하면 2년 이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금에 처한다.(건축법 제79조제2호)

※ 경매절차 중 명의변경 가능여부

Q. 건축허가를 받아 건축 중인 대지가 A라는 건축주의 부도로 인하여 경매절차 중에 있는 경우 A건축주의 명의변경동의서를 첨부하여 A건축주를 포함한 타인에게 건축주 명의변경이 가능한 것인지 여부

A. 경매가 진행 중인 건축물이나 토지의 경우에는 경매낙찰로 인하여 소유권 등의 변경이 수반되는 사항이므로 경매진행 중인 상태에서는 사인간의 재산상 분쟁 등의 발생을 초래할 수 있는 점을 감안해야 한다. 따라서 경매낙찰 이후에 경락받은 내용을 근거로 명의변경 가능 여부를 판단하여야 한다.

※ 법원 확정판결문에 의한 명의변경 여부

Q. A와 B 사이에 건축주 명의를 변경하라는 법원의 확정판결문을 제출할 경우 이를 ‘권리관계의 변동사실을 증명할 수 있는 서류’로 보아 명의변경이 가능한지 여부

A. 권리관계의 변동사실을 증명할 수 있는 서류로 볼 수 있는지 여부는 민법 등의 관계법령에 따라야 할 사항이다. 그 경우가 건축주 명의변경을 이행하도록 확정 판결된 경우에는 그 확정 판결의 내용에 따라 건축주 명의를 변경할 수 있다.

Tip. 시공자, 설계자를 변경하고자 할 경우

▶ 건축허가를 받은 건축물의 공사 중, 전 시공자의 변경은 건축법시행규칙 제19조 제2항 및 별지 제23호 서식에 의하도록 하고 있을 뿐, 건축법상 전 시공자의 동의 또는 포기각서 등을 제출하도록 규정하고 있지 않다. 이 경우 변경되는 시공자는 건설산업기본법령에 적합한 시공자여야 하며 건축주와 공사시공자는 민법 등 관계법령에 의한 계약관계이다.

▶ 건축허가를 받은 건축물의 공사 중, 설계자의 변경 시 건축법상 전 설계자의 동의 또는 포기각서 등을 제출하도록 규정하고 있지 않다. 다만, 변경되는 설계자는 건축사법에 적합한 건축사이어야 하며, 이 경우 건축주와 설계자는 계약관계에 있는 것으로 민법ㆍ저작권법 등 관계법령에 의하여야 한다.

Tip. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상의 연접(連接)개발 규제

▶ 연접개발은 여러 개 필지로 나뉜 인접 토지를 계속적으로 개발해 사업 부지를 넓히는 것이다. 개발이익환수에관한법률 등에 따르면 개발을 끝낸 뒤 5년 안에 필지가 붙었거나 인근에 있는 땅을 같은 내용으로 개발하면 연접개발로 간주된다.

▶ 국토의계획및이용에관한법률(이하 국토법)에 따르면 전원주택단지 등의 경우 사업 주체가 다르더라도 개발하려는 면적이 기존 개발면적과 합해 녹지지역은 1만㎡ 이상, 관리지역ㆍ농림지역은 3만㎡ 이상이면 지구단위계획 등의 도시계획절차를 밟아야 한다.

그러나 이미 개발된 지역과 함께 도시계획절차를 밟기란 사실상 불가능하고, 이를 피하려면 토지 진입도로가 폭 8m 이상이면서 주간선도로 또는 일반국도ㆍ지방도로 등에 직접 연결하는 등 까다로운 조건을 지켜야 한다.

▶ 용인시와 이천시는 이미 전원주택이 많이 들어서 연접개발 규제 대상 땅이 다른 곳보다 많은 편이다. 때문에 새로 전원주택단지 등을 개발하기 위해서는 추가로 비용이 많이 들고 땅 매입도 어렵다. 그래서 용인시에서는 형질변경을 하고 연접 적용을 받은 건축주가 사업을 중단한 경우도 있다.

반면 녹지지역보다 상대적으로 규제가 덜한 관리지역이나 농림지역이 많은 경기도 남양주, 김포, 강원도 평창 등은 용인이나 이천보다는 개발이 쉬운 편이다. 남양주의 예를 보면 규정에 따라 연접 적용을 하고 있으나, 관리지역에서 기존 개발 면적이 3만㎡를 넘는 경우가 많지 않아 허가가 잘 나는 편이다.(☞ 필자의 생각으로는 연접개발 규제에 대한 구체적인 기준의 마련 없이 규제가 진행되고 있어 조만간 보다 상세한 규제기준안 나올 것으로 예상된다.)

  8. 건축물 준공 신청하기(준공편)

▒ 건축물 준공 신청과 관련 세금, 알고 계십니까?

건축물 사용승인 절차

전원주택 건축공사를 완료(하나의 대지에 2이상의 건축물을 건축하는 경우, 동별 공사를 완료한 경우를 포함)한 후 그 건축물을 사용하려면 절차를 밟아야 한다. 건축물 사용승인, 이른바 ‘준공검사’를 신청해야 되는데 행정기관에서 사용승인서를 교부 받아야만 건축물을 사용할 수 있다.

사용승인 신청을 하기 위해서는 공사감리자(건축사)를 지정한 연면적 100㎡(25.7평)이상의 건축주가 감리자에게 감리완료보고서를 사용승인 신청서에 첨부하도록 조치해야 한다. 공사감리자를 지정하지 아니한 소규모 건축물은 담당공무원이 현장을 점검하여 합격된 건축물에 한해 사용승인서를 교부한다.

사용승인을 얻지 못하면 그 건축물을 사용할 수 없다. 하지만 허가권자가 신청서를 제출한 날로부터 7일 이내에 사용승인서를 교부하지 않았거나 임시로 사용승인을 한 경우에는 사용이 가능하다. 행정기관은 사용승인 신청서를 접수 받으면 7일 이내에 건축주에게 사용승인서를 교부하도록 건축법령에 명시되어 있다.

1. 지목변경의 확인
건축주가 사용승인을 신청하면 행정기관은 관계부서(기관)와 다음과 같은 사항을 함께 협의하게 된다. 정화조 준공검사, 지적공부 변동사항의 등록, 배수설비의 준공검사 등의 건축물 사용승인이 그것인데, 동시에 처리하므로 해당 사항이 있을 경우 구비서류를 사전에 갖추는 것이 좋다.
특히 전원주택의 경우 대부분 지목이 전, 답, 임야이므로 건축물 사용승인 신청 시 지적공부 변동사항의 등록 신청서를 같이 제출하여 지목이 ‘대지’로 변경될 수 있도록 한다. 사용승인서가 발급되면 건축물대장이 발급된다. 최근에는 건축행정정보화가 전국적으로 구축되어 사용승인서 발급과 동시에 건축물대장이 생성되며 전국 어디서나 발급받을 수 있다.

2. 동별 사용승인 및 임시 사용승인
전원주택과 관련된 동별 사용승인은 대규모 단지를 조성할 때 적용되는 경우로 그리 흔한 경우는 아니다. 하지만 임시사용승인은 사정에 따라 필요하기 때문에 알아둘 필요가 있다. 식수 등 조경에 필요한 조치를 하기에 적합하지 못한 시기에 건축공사가 완료된 건축물은 허가권자가 지정하는 시기까지 미비한 조경을 완료한다는 조건으로 임시사용을 승인할 수 있다.
안전 및 방화 등 거주 여건에 지장이 없으나, 건축허가 시 부관사항을 이행하지 못하는 등 허가권자가 인정할 수 있는 경미한 사유가 있는 건축물도 임시사용 승인 요건에 해당한다. 따라서 공사는 완료되었지만 불가피한 사유로 사용승인 신청을 못하고 있다면 허가관청에 사전에 임시사용승인 신청 여건이 되는지 문의해 보는 것이 좋다.
그러나 건축물 및 대지 일부의 안전과 지정된 도로 미비, 건축물의 내부마감 재료 등에 문제가 있거나 관련법령이 부적합할 경우는 해당 건축물의 임시사용을 승인 받지 못한다. 임시사용승인의 기간은 2년 이내로 한다. 다만, 허가권자는 대형건축물 또는 암반공사 등으로 인해 공사기간이 장기간인 건축물에 대하여는 그 기간을 연장할 수 있다.

한편 개발행위허가 준공검사 사항이 있다. 건축물의 건축 또는 공작물 설치 행위에 대하여 건축법 제18조의 규정에 의한 건축물의 사용승인을 얻은 경우에는 개발행위 준공검사를 받은 것으로 보고 있다. 개발행위 준공검사를 건축물 사용승인 신청과 동시에 처리하고 있는 지자체가 있는가 하면 별도로 처리하는 지자체도 있다. 개발행위허가 준공검사를 받으려면 일단 국토의계획및이용에관한법률시행규칙 별지 제6호 서식에 의한 개발행위 준공검사 신청서와 준공사진를 첨부하여야 한다.
특히 토지분할이 수반되거나 임야를 형질변경하는 경우에 지적법 제18조의 규정에 의하여 등록전환 신청에 따른 지적 측량성과도가 필요하기 때문에 공사과정에서 미리 준비를 하는 것이 좋다.

건축물 완공 시 관련 세금

건축물이 완공되면 취득세, 등록세를 납부해야 한다. 그리고 보유와 관련해서는 도시계획세(재산세ㆍ종합토지세에 병기하여 고지), 공동시설세(재산세에 병기하여 고지), 재산세, 종합토지세가 있다. 따라서 건물을 소유함에 따라 어떤 세금이 어떻게 부과되는지를 알고 사전에 건축계획을 세우는 현명함이 필요하다.

1. 취득세
건축물이 완공되면 사용승인필증 교부일(임시사용승인의 경우는 승인일)로부터 30일 이내에 해당 시ㆍ군ㆍ구청에 등록세를 신고 납부하여야 한다. 취득 후 30일 이내에 납부하지 않거나 부족하게 납부하면 납부하지 못한 세액의 20%가 가산되어 부과된다.
취득일부터 2년 이내에 신고납부와 등기ㆍ등록을 하지 않고 매각하는 경우에는 산출세액의 80%를 가산한 세액으로 징수하게 된다. 과세표준으로는 취득 당시의 가액으로 하고 일반재산은 취득가액의 20/1천을 부과하며, 고급주택이나 별장은 일반재산의 5배를 부과하게 된다.

2. 등록세
등록세는 재산권의 권리 취득에 관한 이동사항을 등기ㆍ등록함으로써 권리를 보존해 주는 행정행위에 대하여 과세하는 수수료적 성격의 유통세다.
등록세를 납부하지 않았거나 부족하게 납부하였을 경우, 취득세와 마찬가지로 미납부세액 또는 부족세액에 20%를 가산한 금액이 징수된다.
부동산 소유권 이전을 내용으로 계약을 체결한 자는 등기를 신청할 수 있는 때로부터 60일 이내에 소유권 이전등기를 신청해야 한다. 등기 신청을 위반하면 그 부동산 소재지를 관할하는 군수ㆍ구청장이 등록세액의 30% 이하에 상당하는 금액을 과태료로 부과하게 된다.

건축물 소유에 관한 세금

1. 도시계획세
도로의 개설ㆍ유지, 상ㆍ하수도, 공원 등 도시계획사업에 필요한 비용을 충당하기 위하여 과세되는 목적세로 도시계획구역 안에 있는 토지와 건축물에 대하여 부과하고 있다. 건축물을 철거하면 건축물대장 말소신청을 해야 하는데, 부과시점인 매년 6월 1일 이전에 신청하지 않을 경우 세금이 부과된다.

2. 공동시설세
소방시설과 같은 공동시설에 필요한 비용에 충당하기 위하여 그 시설의 수혜자에게 부과되는 목적세다.

3. 재산세
재산의 보유사실에 대하여 과세하는 수익세적 성격의 보통세로 재산세 과세대장에 등재되어 있는 건축물에 부과하고 있다.

▶ 건물과표 산출체계
건물시가표준액 = ㎡당 기준가액×적용지수(구조ㆍ용도ㆍ위치)×잔존가치율×가감산율×면적
 ㆍ아파트의 ㎡당 ‘기준가액’은 건물신축비용을 참고하여 결정
 ㆍ구조별, 용도별, 위치별 지수 및 경과연수별 잔존가치율 적용
 ㆍ규모 및 특수부대설비와 건물여건 등을 감안한 가감산 처리

▶결정절차
 ㆍ매년 1월 1일 기준으로 시장·군수가 도지사 승인을 얻어 결정 고시
 ㆍ행정자치부장관은 국세청장과 협의하여 ‘건물시가표준액조정기준’을 시ㆍ도지사에게 권고할 수 있다.

  9. 세금과 등기부등본(준공편)

▒ 종합토지세와 양도세

정부는 지난 10월29일 주택시장 안정대책을 발표하였다. 이번 대책안 중에는 특히 주택 거래 관련 세금인 양도소득세와 보유 관련 세금인 재산세 등을 동시에 강화한 점이 두드러졌다. 양도세 최고 세율이 75%(주민세 포함 82.5%)로 크게 높아지는 동시에 종합부동산세 도입 시기가 2006년에서 2005년으로 1년 앞당겨진다. 또한 과세 대상에 토지와 함께 주택도 포함되고 재산세와 종합토지세 등 보유세의 과표 현실화 시기도 당초 계획보다 일찍 시행된다.

내년부터 양도세 적용 달라져

현행 1가구 1주택은 비과세, 1가구 2주택은 기준시가 기준 양도차익의 9~36%, 1가구 3주택 이상은 실거래가 기준 9~36%로 과세되고 있는 양도소득세율이 투기지역 내 1가구 3주택 이상 다주택자에 대해 최고 75%로 크게 높아질 전망이다. 또 투기지역 내 2주택 이상 보유자에 대해 탄력세율 15%가 적용돼 세 부담이 그만큼 높아지게 된다. 1가구 3주택자에 적용되는 양도세율은 중과세율 60%에 탄력세율 15%를 더한 뒤 이 세율의 10%에 해당하는 주민세가 포함돼 산출된다.

한편 1가구 1주택 비과세 제도를 원칙적으로 폐지한 뒤 중산층 이하의 가구주가 주택을 바꾸는 과정에서 발생하는 통상 수준의 양도차익에 대해서는 비과세하되 고가주택의 양도차익은 1가구 1주택이라도 양도세를 부과한다는 방침이 검토 중이다. 이러한 양도세 중과 방안은 현재 국회에 계류 중인 소득세법이 연내에 개정될 경우 내년부터 시행될 예정이다. 따라서 이하에서는 현행 적용되고 있는 제도를 중심으로 설명한다.

건축물 소유에 관한 세금

종합토지세

건축물 소유에 따른 도시계획세ㆍ공동시설세ㆍ재산세 등에 대해서 지난 호에 소개하였다. 이어 이번 호에는 종합토지세에 대해 구체적으로 알아본다. 종합토지세는 토지의 보유 정도에 따라 과세 원칙을 확립하고 부동산투자와 과다한 토지보유를 억제하여 지가안정과 토지소유의 저변확대를 도모하기 위한 정책세제이다. 기존의 토지분 재산세와 토지과다 보유세를 통ㆍ폐합하여 1990년부터 신설되었다.

▶ 과세표준

과세표준액 = ㎡당 개별공시지가 x 적용비율 x 면적

 ㆍ적용비율은 행정자치부장관이 기준을 정해 지방자치단체장에게 통보
 ㆍ시장ㆍ군수는 행정자치부장관이 정한 기준에 따라 과세기준일까지 적용비율을 결정고시

▶ 과세대상 및 세율체계

 ㆍ종합합산(나대지, 주택 등) : 0.2~5% 9단계 누진세율
 ㆍ별도합산(영업용 건축물 부속토지 등) : 0.3~2% 9단계 누진세율
 ㆍ분리과세 : 농지ㆍ일부임야 0.1%, 공장용지 0.3%, 골프장ㆍ별장 등 5%

▶ 종합합산과세대상(나대지, 주택등) : 0.2~5% 9단계 누진세율

과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 주거용 건축물 부속토지 등 전국의 모든 토지 중 별도합산 과세 대상 토지와 분리과세 대상 토지를 제외한 토지

▶ 별도합산 과세대상

전국의 모든 건축물의 부속토지 중 주거용, 공장용, 별장용, 고급 오락장용 건축물 등의 종합합산 과세대상 및 분리과세대상 건축물의 부속토지를 제외한 일반 영업용 건축물의 부속토지로 별도지역별 적용 기준면적 이내의 토지가 해당한다.

Tip. 감면사항(지방세 감면 조례)

① 취득세, 등록세
   - 대상 : 무주택자가 주택건설사업자로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우
    ㆍ전용면적 40㎡이하(취득세, 등록세 100% 감면)
    ㆍ전용면적 60㎡이하(취득세, 등록세 50% 감면)
   * 전국에서 ’01. 5. 23~’01. 12. 31일까지 신규분양 주택 계약을 체결하고 2004. 12. 31까지 취득한 주택 → 취득세·등록세 25%감면(시·도별 조례 개정 내용에 따라 감면 내용에 차이가 있음)

② 재산세(지방세 감면 조례)
  - 전용면적 40㎡이하 영구임대주택 ⇒ 면제
  - 전용면적 85㎡이하 2세대이상 임대주택 ⇒ 세액의 50% 감면

▶ 분리과세대상

 ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 : 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 개인이 소유하는 농지 등
 ㆍ공장용지 : 공장용 건축물의 부속토지로서 공장입지기준면적 범위 내 토지
 ㆍ목장용지(개발제한구역 등), 특수임야, 종중임야(‘90.5.31 이전 소유)
 ㆍ골프장ㆍ별장ㆍ고급오락실용 토지 및 주택의 부속토지로서 기준면적을 초과하는 토지

과세표준은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 전국의 모든 토지의 시가표준액을 합한 금액으로 세율은 과세대상별로 부과하고 있다. 과세기준일은 매년 6월1일(납기 : 매년 10월16일~10월31일)이며 토지소유권의 변동 또는 과세대상토지의 변동 등이 있는 경우에는 과세기준일로부터 10일 이내에 해당 토지의 소재지를 관할하는 구청장에게 신고하여야 한다.
구청장은 과세대상 토지를 조사, 확정하여 시장에게 송부하면 시장은 그 과세자료를 행정자치부장관에게 다시 송부하게 된다. 행정자치부장관은 소유자별로 전국의 모든 토지를 합산하여 세액을 산출한 후 해당자치단체로 자료를 보낸다. 그리고 해당 시ㆍ군ㆍ구별로 소재하는 과세대상토지의 시가표준액을 기준으로 산정한 금액을 구청장이 부과하게 되는 것이다.

건축물 처분에 따른 세금

양도세

양도소득세가 부과되는 자산은 토지와 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득, 부동산을 취득할 수 있는 권리ㆍ지상권ㆍ전세권과 등기된 부동산임차권 등의 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득, 일정한 주식 또는 출자지분의 양도로 인하여 발생하는 소득, 기타 일정한 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 등을 말한다. 양도소득은 시가의 상승에 의해 발생하며, 높은 양도소득세율은 거래를 규제하는 효과가 있다. 건축물의 양도에 따른 세금을 중심으로 살펴본다.

Tip. 주말부부 2주택은 보유세 중과 제외

내년부터 주택에 대한 재산세와 종합토지세가 대폭 오르는 데 이어 2005년부터 종합 부동산세가 부과돼 보유세 부담이 크게 오르지만 「주말 부부」들은 2주택을 갖고 있어도 보유세 중과 대상에서 제외될 전망이다. 재정경제부 관계자는 지난 3일 종합부동산세 등 보유세 중과의 1차 대상은 “소유자가 직접 거주하지 않는 주택”이라고 전제하고 “직장이 떨어져 있는 이른바 주말 부부들은 2주택을 보유해도 소유자가 각각 거주하는 만큼 중과 대상에 포함되지 않을 것”이라고 밝혔다.
부동산 보유세 개편추진위원회가 제시한 보유세 강화 방안에 따르면 소유자가 직접 거주하지 않거나 미성년자 명의의 주택 등에 대해 보유세 과표를 높이고 2005년부터 종합부동산세를 최고 7% 세율로 중과하는 방안이 추진되고 있다. 특히 정부의 부동산 종합대책은 1가구 3주택 이상에 한해 양도소득세가 82.5%까지 물릴 방침이지만 보유세는 1가구 2주택만 돼도 중과세 대상이다.
이 같은 방침에 따라 부부가 서울과 대전에 각각 직장이 있어 별도로 주택을 보유하고 있어도 보유세 중과를 피할 수 있으며, 대학 입학 등으로 자녀를 다른 지역에 보내면서 사들인 원룸 등 소규모 주택도 중과 대상에서 제외된다. 정부는 그러나 이 경우에도 적정한 ‘주말 부부’ 판정 기준을 마련해 근접지에 거주하면서 보유세 중과를 회피하기 위한 수단으로 악용되는 것을 막을 방침이다.

1. 실거래가액으로 계산하는 경우

 ㆍ단기매매차익 목적의 투기거래
 　 ① 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우
 　 ② 취득 후 1년 이내에 부동산을 양도하는 경우
 ㆍ조세부담 회피목적의 투기거래
 　 ① 허위계약서 작성, 주민등록허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 양도하는 경우
 　 ② 미등기자산을 양도하는 경우
 ㆍ고가주택을 양도하는 경우
 ㆍ실지거래가액으로 양도소득세를 신고하는 경우
 ㆍ부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재경부 장관이 지정하는 지역(투지지역 지정)
     ※ 투기지역에 대하여 필요시 기본세율의 ±15% 범위 내에서 탄력세율을 적용할 수 있음
 ㆍ1세대 3주택 이상 소유자가 양도하는 주택(지난 2002년 1월1일 이후 양도분부터)

2. 1세대1주택 양도소득세 비과세(고가주택 제외)

▶ 1세대 1주택을 3년 이상 보유한 후 팔게 되면 양도소득세가 면제된다. 다만, 서울 및 과천, 5대 신도시(분당ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ일산ㆍ중동) 지역에 소재하는 주택은 3년 이상 보유기간 중 1년 이상 거주하여야 한다.

   ※ 3년 이상 보유하지 않아도 양도소득세 비과세되는 경우
      ① 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때
      ② 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 계속하여 국외 거주를 할 때
      ③ 임대주택법에 의한 임대주택에 5년 이상 거주한 후 분양받아 팔 때
      ④ 재개발ㆍ재건축사업에 참여한 조합원이 재개발ㆍ재건축사업 기간 중 일시 취득하여 살던 집을 재개발아파트로 세대전원이 이사하게 되어 팔게 될 때 등

▶1세대 1주택이라도 등기이전을 하지 않고 파는 ‘미등기 전매’는 양도소득세가 부과되며(양도차익의 60%), ‘고가주택’인 경우에도 양도소득세를 내야 한다.
    ※ 고가주택 : ‘고가주택’이란 주택과 그 부수토지의 양도 당시의 실지거래 가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것을 말함

3. 1세대 2주택 양도소득세 비과세 주요내용

▶ 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 그 주택을 팔기 전에 새로운 주택을 사고 종전부터 가지고 있던 주택을 1년 안에 팔게 되면 양도소득세가 비과세 된다.

▶ 1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우로 일반주택을 팔 때에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 본다. 다만, 2002년 12월 31일 이전에 상속받은 주택을 2004년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 보유기간 및 양도시기에 상관없이 과세하지 않는다.

▶ 결혼으로 1세대 2주택이 된 경우 결혼한 날로부터 2년 이내에 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 하여 양도주택을 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주)하면 비과세 된다.

▶ 1주택을 소유한 사람이 1주택을 소유한 60세(여 55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 봉양하기 위하여 세대를 합쳐 1세대 2주택이 된 경우 2년 이내 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 하여 양도주택을 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주)하면 과세하지 않는다.

▶ 주택을 소유한 자가 서울, 인천, 경기를 제외한 읍ㆍ면지역(읍지역의 도시계획구역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌주택을 보유하여 1세대 2주택인 된 경우 농어촌주택 이외의 일반주택을 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시 지역의 경우는 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주)하였으면 비과세 된다.

4. 기타 양도소득세가 감면되는 경우

▶ 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면
임대주택을 5호 이상 임대하는 자가 국민주택규모 이하의 주택을 2000년 12월31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 임대기간과 주택의 유형에 따라 양도소득세의 50% 또는 100%를 감면한다.

▶ 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면
  ㆍ2000. 11.1~2001. 12.31 기간 중 비수도권 지역에 소재한 신축 국민주택을 취득한 경우(2001. 1.1 이후 양도 분부터 적용) 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우
  ㆍ2001. 5.23~2003. 6.30 기간 중 전국에 소재하는 모든 신축주택을 취득한 경우(2001. 8.14 이후 양도 분부터 적용)

   ※ 단, 서울, 과천 및 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 5대 신도시(분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동) 지역 내 소재한 신축주택의 경우는 2003. 1.1 이후 취득 분부터 감면을 배제한다. 그 감면내용은 양도소득세 전액을 감면하고, 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득에서 차감하여 양도소득세를 계산

Tip. 전원주택 단지화 경향에 따른 주택 정의

▷ 형태에 따른 분류(주택건설촉진법시행령 제2조)
  - 단독주택 : 공동주택이외의 주택 (다가구주택 포함)
  - 공동주택 : 대지 및 건물의 벽ㆍ복도ㆍ계단, 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 된 주택
    ㆍ아파트 : 5층 이상의 주택
    ㆍ연립주택 : 동당 연면적이 660㎡를 초과하는 4층 이하의 주택
    ㆍ다세대주택 : 동당 연면적이 660㎡이하로서 4층 이하의 주택

▷ 용도별 건축물의 분류(건축법제2조제2항 및 동시 행령제3조의4)
  - 단독주택 :단독주택, 다중주택 , 다가구주택, 공관
    ※ 다가구주택
        ① 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외)가 3개층 이하일 것. 다만, 1층 전부를 필로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외
        ② 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660㎡이하일 것
        ③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
  - 공동주택: 아파트, 연립주택, 다세대주택
    ※ 연립주택- 주택으로 쓰이는 1개동의 연면적(지하주차장 면적 제외) 660㎡를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택
    ※ 다세대주택 - 주택으로 쓰이는 1개동의 연면적(지하주차장 면적 제외) 660㎡ 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택

▷ 자금지원 여부에 따른 분류(주택건설촉진법 제3조, 동법시행령 제30조)
  - 국민주택 : 국민주택기금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택(현재 국민주택기금은 85㎡이하에만 지원)
    ※국민주택규모 : 1세대 또는 1호당 연면적이 85㎡이하 주택
  - 국민주택 이외의 주택 : 기금지원을 받지 않고 건설 또는 개량된 주택

▷ 주택공급에 따른 분류(주택공급에관한규칙 제2조)
  - 국민주택 등 : 국민주택과 국가ㆍ지자체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 건설하는 주택 중 85㎡이하
    ㆍ민간건설 중형 국민주택 : 국민주택 중 민간주택건설사업자가 건설한 60~85㎡ 주택으로 청약저축ㆍ청약예금ㆍ청약부금 가입자에게 공급
    ㆍ국민주택 등 : 민간건설 중형 국민주택을 제외한 국민주택과 국가ㆍ지자체
    ㆍ주택공사 또는 지방공사에서 건설하는 85㎡이하 주택으로 청약저축가입자에게 공급
  - 민영주택 : 국민주택 등을 제외한 주택으로 청약예금 및 청약부금 가입자에게 공급

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