부동산 상권 입지 분석

<STYLE>P{margin-top:2px;margin-bottom:2px;}</STYLE> 부동산 상권 입지 분석자료!~   부동산상권 입지 1 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 입 지 조 사 ■ 입지조사의 중요성 •'입지조사'란 내 점포가 위치한 곳의 주변에 대한 현황을 조사하는 것으로 장사하 기에 좋은지,나쁜지를 판단하는 것이다. •소매업의 3요소는①입지, ② 시설(점포의 규모, 인테리어, 각종 시설 등) ③ 경 영노력(점포의 운영,서비스 등)이다.이중에서는 입지가 차지하는 비중은 업종에 따라 약간의 차이가 있기는 하지만 약 70%정도를 차지한다는 것이 소매업에 종사 하는 사람의 중론이다. 결국, 소매 점포의 성패는 점포가 어느 입지에 위치하고 있 느냐에 따라 결정된다고 할 수 있으며, ‘소매업 = 입지산업’이라고도 할 수 있는 것 이다. • 입지를 선정하기 전에 출점전략을 세우는 것이, 입지를 먼저 선정하고 이에 따른 업종을 선정하여 출점전략을 세우는 것보다 성공률이 훨씬 높다. ■ 유리한 입지조건 • 신흥 주거단지:신규 아파트 단지 외에 주변지역 개발로 인구증가가 계속되며, 거주 주민이 비교적 고른 생활수준을 나타내는 특징이 있다. • 도로망 정비 지역:도로망이 정비된 곳은 자동차를 이용한 접근성이 뛰어나,광 역상권을 대상으로 한 업종에 매우 유리하다. • 핵점포(Key tenant)가 있는 지역 : 핵점포란 점포 자체로 고객을 흡인할 수 있는 힘이 있는 점포를 의미하는데, 핵점포는 고객 흡인에 유리하기 때문에 내 점포 인 근에 핵점포가 있으면 좋다.재래시장 주변에 골목 상가가 잘되고,백화점 주변에 전문점들이 잘되는 이유가 핵점포로 인한 인구 유입효과가 크기 때문이다. • 여유 있는 주차장 확보가 가능한 지역 : 최근 주차장의 확보여부가 매출에 많은 영향을 미친다.특히 대형 판매시설과,외식시설은 피크타임때 방문하는 고객을 흡 수할 수 있는 주차장의 확보여부가 중요하다. • 점포 과소상태 지역 : 점포 과소상태 지역이란 단순히 수치상으로 점포가 적다는 부동산상권(입지)분석법 부동산상권 입지 2 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 의미도 있지만 넓은 의미에서 보면 대형 유통시설 공백지역도 이에 해당된다고 할 수 있다. 재래시장이나 중소형 슈퍼마켓이 다수 위치해 있다하더라도 상권의 광역 화를 유도하지 못하기 때문에 지역 내 구매력이 유출이 될 수도 있다. 따라서 대형 유통시설 공백지역을 공략하는 것도 필요하고, 소비자가 출점을 기대하는 지역으로 신규 아파트 단지 등은 아직 상권이 형성되어 있지 않아서 초기 운영에 어려움을 겪을 수 있지만,상권 선점차원에서 고려해야 할 것이다. • 독립 상권 지역 : 독립 상권 지역은 지역 내 구매력 유출이 적은 지역으로 안정 적 점포 운영을 할 수 있다. 그러나 외부의 구매력이 유입되지 않는다는 단점도 있 다. ■ 입지조사 항목 • 지리적 여건 -지형과 지세를 관찰하는 것을 말한다.현장조사를 통하여 대지의 상태와 도로와 의 인접성,지대의 높고,낮음을 조사한다.대체로 지대가 낮은 곳이 좋으며,예로부 터 지대가 낮은 곳(다운타운)에 상업시설과 도시번화가가 형성이 되고, 지대가 높 은 곳(업타운)에는 주택가가 형성된 것도 이러한 연유 중에 하나이다. - 도로, 지하철, 버스노선 등 교통의 편의를 조사한다. 대중교통을 이용하기 편리 하고,자가용 이용에 불편함이 없는가가 키포인트가 될 것이다. • 인구통계학적 구조 - 인구, 가구, 연령구조 등을 조사한다. 인구통계학적인 조사항목은 각 시∙군∙구 청의 통계연보를 통해 알아볼 수 있다.통계자료는 인터넷상에서 서비스 되며,이중 인구, 가구, 거주인구의 연령구조는 가장 기본이 되는 사항이다. 또한 이외에 설문 조사 등을 통하여 세대의 월평균 소득,학력 등을 알 수 있다. -주택과 관련된 사항을 조사한다.상권내의 주택보급율은 어떻게 되는지, 전체 주 택 중 아파트의 비율,주택의 거주 형태 등을 조사한다.일반적으로 아파트가 단독 주택보다 소비율이 높은 특징이 있으며,소비의 전이가 빠르다.따라서 단독주택지 보다는 아파트 밀집지가 입지상 유리하다. - • 사회∙경제적 특성 -지역 내 사업체 현황을 조사한다.통계연보를 살펴보면 사업체 구분별, 종사자 규모별, 업종별 지역 내 사업체 현황을 조사할 수 있어 지역의 산업현황과 소득수 준을 가늠해 볼 수 있다. -점포 주변의 주요시설을 조사하는 것으로 관공서,학교, 병원, 업무시설 등 인구 유인시설이 있는지를 조사한다. 이중 관공서와 학교는 구매목적과는 다르기 때문에 인구유입이 많다고 해도 매출과 연관이 다른 경우가 많으며, 단지 대학가는 학교인 근 점포라 할지라도 학교 주변에서 소비하는 경향이 크고, 구매력이 있는 집단이라 부동산상권 입지 3 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 예외적이라 할 수 있다. -점포 주변의 특성 분석을 한다.각 상권별로 특징이 나타나기 마련이다. 주택가 주변에는 생활편의용품 위주의 점포가 구성이 될 것이고, 업무시설 주변에는 외식 관련 점포와 주점,사무용품점 위주의 점포가 구성될 것이다.이러한 특성을 분석하 여 지역상권에 적합한 업종인지를 판단한다. • 상권 내 업종 조사 -상권 내 점포에 대하여 업종조사를 한다.업종조사는 전수 조사를 원칙으로 하 고,상권 내 어떠한 업종이 주로 분포되어 있고,위치별로 어떠한 특성을 지니고 있 는지 살펴볼 수 있다. <상권 내 업종 조사의 예> 의료(41) 미용(16) 17.5% 미용실6, 이발소7, 피부관리3 5.7% 미용,의료 (57개소) 14.6% 병원1, 내과3, 외과2, 신경/정형외과4, 산부인과3, 성형1, 피부2, 안과1, 소아과1, 일반의원1, 한의원4, 치과6, 약국11, 의료기체험장1 36.0% 16.8% 여성13, 캐주얼8, 보세4, 남성3, 속옷4, 교복2, 아동&유아6, 신발6, 침구류3 의류(47) 일반(26) 전문,문화 취미 (44) 운동등(12) 오락(33) 음료등(12) 주점(39) 식당(55) 기타 판매 (117개소) 오락 문화,운동 (45개소) 음식료 주점업 (106개소) 대형판매시설 구분 - 9.3% 15.7% 4.3% 11.8% 4.3% 13.9% 19.7% - - 현황 자동차 오토바이 정비4, 공구철물 인테리어 등 28 ,기타6 소매9, 정육점6, 쌀1, 편의점4, 제과점4, 떡2 금은방8, 안경2, 화장품2, 성인용품1, 스포츠용품2, 서점2, 꽃5, 팬시등3, 건강식2, 이동통신9, 가구2, 주류판매1, 자전거1, 사진4 헬스3, 에어로빅1,당구장 8 노래방13, 비디오방5, 만화2 ,PC방 8, 게임장4, 전화방1 커피전문점 8,다방4 소주방10, 호프&BAR 15, 유흥주점14 한식 41,중식3, 일식4, 패스트푸드7(치킨 5포함) 가전 판매(하이마트, 리빙프라자, LG)3, 자동차판매(기아,현대,쌍용)3 대형 할인 매장(하나로,LG)2, 생활용품 판매2, 공판장2 상세업종 - - 13.8% 32.6% % -경쟁관계에 있는 점포와 보완관계에 있는 점포를 조사 분석한다.경쟁관계에 있 는 점포와 보완관계에 있는 점포의 영업 현황을 조사하여 내 점포의 상관관계를 분 석한다. • 입지여건 변화 전망 -입지여건 변화 전망을 조사한다.해당 지자체의 도시계획을 전담하는 부서를 찾 아가 상권내의 도시계획 변경 여부 등을 문의한다. 상권내의 생산유발시설이 이전 한다든가, 인구 유입시설의 건설 여부 등을 통해 성장가능성이 있는지 여부를 종합 적으로 판단한다. 부동산상권 입지 4 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> ■ 상가의 형태 •상가의 형태에는 직선형,ㄱ자형, 열십(十)자형 또는 넓게 퍼진 형 등이 있다. 전 문점의 입지로서 가장 유리한 곳은 선매품 상가를 보완하는 형태로 음식∙오락상가 와 편의품 상가가 서로 어울려서 평면형으로 개발된 곳이다. 평면형으로 개발된 상 가가 유리한 것은 소비자가 그곳을 회유하게 되어 체류시간이 길어지므로 구매기회 가 많아지기 때문이다. • 이에 반해 같은 선매품상가라도 직선형이면 회유성이 떨어지고 통과객이 많아지 므로 평면형 상가에 비해 불리하다. • 우리나라의 재래상가는 대부분이 거리를 중심으로 발달하여 왔으므로 직선적이 고, 차도와 보도의 구분이 제대로 안된 곳도 적지 않아 고객이 상가를 이용하는 것 이 위험하고 불편한 경우가 많다. 또한 도심재개발이나 시장재개발이 상업기능의 개발이라는 관점보다는 도시계획적 관점에서 이루어지고 있다. 이를테면 차도가 확 장되고 보도가 정비되어 차량통행은 다소 편리해지고 있으나 상가의 연결성이 결여 되어 고객의 회유성과 체류성이 저하되고, 그 결과 발전의 제약요인이 되고 있는 경우가 많다. • 가장 이상적인 것은 차량통행을 규제하고 도로전체를 몰(Mall)化하여 아케이드형 상가를 형성하는 것이다.이와 같이 할 때 도로양측 점포에 고객이 상호교류하고, 보행속도는 완만해지며, 상가 내 체류시간도 길어지므로 전문점으로서는 최고의 입 지가 된다. ■ 상가의 흡인력 • 핵점포(Key store) 고객흡인력과 상권의 넓이는 전문점의 집결에 의해서만 결정되는 것이 아니라 핵심 이 될 수 있는 대형점포가 그 상가 안에 있느냐 없느냐에 따라서도 달라진다. 그러 나 핵점포가 있기만 하면 좋은 것이 아니라 핵점포의 성격이 무엇인가가 중요하다. 전문점에 있어서 편의품상가가 적당한 입지가 아닌 것과 마찬가지로 핵점포(Key store)가 슈퍼마켓인 경우에는 그 핵점포를 찾는 고객의 구매동기나 구매빈도 등이 전문점의 그것과 다르므로 유리하다고 할 수 없다. 전문점으로서는 백화점이 핵점포로 있는 상가가 가장 유리하다.여기에 버스,지하 철 등 대중 교통수단의 접근이 용이한 곳, 그리고 그 주변에 사람이 많이 모이는 외식, 유흥, 오락시설이 있으면 더욱 좋다. 이와 반대로 편의품 취급점포는 백화점이 핵점포인 상가보다는 슈퍼마켓이 핵점포 인 상가가 유리하다. 부동산상권 입지 5 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> • 자동차와의 관계 자가용 자동차시대가 도래함에 따라 상가에 있어서 주차장의 필요성은 매우 중요하 며,주차장의 유무가 고객흡인력의 결정적인 요소가 되고 있다. 미국에서는 쇼핑센터의 경우 주차장의 넓이는 매장면적의 2~4배가 필요하다고 하 며, 주차장 끝에서 가장 가까운 점포까지의 거리가 120m를 넘어서는 안 된다는 원 칙이 있다. 말하자면 쇼핑센터 바로 옆에 거대한 주차장이 반드시 있어야 한다는 것이다. 매장면적에 대한 주차장의 비율은 파킹비율이라고 하는데, 우리나라도 미국처럼 그 비율이2이상 되거나 또는 일본의1처럼 되지는 못하더라도 주차장 확보에 남다른 노력을 하여야 할 것이다. 특히 최근에 재래시장의 경우 재개발을 하면서 주차장 확보에 많은 노력을 기울이 는데,이는 백화점,할인점에 빼앗겼던 고객의 발길을 돌리는데 매우 중요한 역할을 할 것으로 보인다. ■ 넬슨의 법칙 • 동업종이 많은 지역은 격전지라고 하여 유리한 입지가 아닌 것 같이 생각되기 쉬 우나 사실은 그와 반대로 동업종이 많을수록 목적객(目的客)이 늘고 따라서 판매도 늘게 된다. • 이것은 이론적으로도‘넬슨의 양립성 법칙’에 의해 증명되고 있다. 이 법칙이 잘 못된 것이라면 서울의 동대문 의류상가,용산의 전자상가,낙원동 악기상가 등도 성 립될 수 없을 것이다.그런데도 실제로는 넓은 상권을 갖고 있으며,먼 곳으로부터 고객을 흡인하고 있으므로 이 법칙은 사실로서 증명되었다고 할 수 있다. • 쇼핑센터나 상가는 많은 소매점포가 집결하여 각 점포가 고객을 상호교환하게 됨 으로써 상권이 확대된다.대형 쇼핑센터는 이러한 원리를 처음부터 계산하여 규모, 업종구성, 배치 등을 계획, 결정한 상업시설집단이므로 그 상권은 자연발생적인 상 가에 비해 훨씬 넓다고 할 수 있다. • 넬슨은 이 원리를 ‘소매경영에 있어서의 누적인력의 이론 및 소매경영 양립성의 원칙’이라고 하여 다음과 같이 말한다. “매우 근접하게 입지하여 양립할 수 있는2개 점포의 매출은 ① 그들 사이의 전고객의 교환비율에 정비례하고 ② 작은 점포의 매출액에 대한 큰 점포의 매출액비율에 반비례하고 개 점포 중 어느 점포이건 전매출에 대한 목적구매의 매출액 비율에 정비례하 2 ③ 여 증가한다.” • 이 관계를 공식으로 나타낸 것이 <표. 넬슨의 법칙>이다. 이 표는 2개의 소매점포가 마주서서 영업을 하는 경우 넬슨의 법칙에 의해 매출이 얼마나 더 증가하는가를 계산한 것이다.이 공식에 의한 실제 계산에는2개 점포의 부동산상권 입지 6 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 고객이 얼마나 교류되는가, 목적구매고객이 각각 얼마나 되는가를 점포 앞에서 조 사하여야 한다. <표. 넬슨의 법칙> [공 식] V = I(VL V ＋ S) × VS/VL × (PL/VL ＋ PS/VS) V : 2개 점포의 전매출액 증가 I : 2개 점포의 고객의 교환비율 VL : 큰 점포의 매출액 VS : 작은 점포의 매출액 PL : 큰 점포의 목적구매액 PS : 작은 점포의 목적구매액 [자 료] I = 10%, VL 일 만원 = 1 200 , VS = 1일 100만원, PL 만원 = 120 , PS = 60만원 [계 산] V = 1/10(200＋100) × 100/200 × (120/200＋60/100) = 18만원 • <표>와 같은 조건을 가정하여 공식에 의해 계산하면 큰 점포와 작은 점포가 서 로 근접해 있음으로 해서 떨어져 있을 경우보다 하루 18만원의 매출증가를 가져오 게 되는 것이다. • 그러나 소매점포의 양립성에 의한 고객의 교환은 다음과 같은 경우에는 마이너스 작용을 하여 매출액 증가를 계산과 같이 기대할 수 없다. ① 2개 점포사이의 거리가 멀어서 고객이 그곳까지 갈 흥미를 잃었을 경우 ② 몰(Mall)이 도로로 차단되어 있는 경우 ③ 도로가 교차되고 있는 경우 ④ 소음, 악취, 보행위험 등 보행을 방해하는 것이 있을 경우 ⑤ 구매고객 이외의 사람들로 혼잡한 점포 ⑥ 고객의 주차시간이 매우 긴 점포 부동산상권 입지 7 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> ■ Nelson의 입지선정 8원칙 1) 현재 상권의 잠재력 타당성 자기점포에서 취급하는 상품에 대하여 상권내의 소비지출 총액을 추정함으로써, 사업 이 성공할 수 있는 가를 판단해 볼 수 있다. 만약소비지출 총액이 상권내의 경쟁점과 자기점포의 손익분기점이라 할 수 있는 매출보다 많으면 출점을 해도 되겠지만 그렇지 않다면 출점해서는 안된다. 동일 상권 내에 경쟁 점포가 있다 하더라도 구매력이 충분 하다던가,상권 내에 수요확대 요인(아파트 단지 건설 등)이 있다면 상권 잠재력이 있 다고 할 수 있다. 2) 상권의 접근성 상권 내 구매력을 흡수하는데 있어 접근성이“좋은가?나쁜가?”가 점포의 매출에 지대 한 영향을 미친다. 접근성을 저해하는 요인으로는 하천(다리), 철길, 대형차로, 횡단 보도,경사의 정도,교통 정체,신호등,커브 등이 있으며,그 정도에 따라 상권의 크기 가 달라진다. 동일 상권 내에서도 대중교통 및 자가용을 이용한 접근성이 떨어지는 입 지라면 그렇지 않은 입지에 비해 매출액 떨어지는 것은 당연한 것이다. 점포를 선정할 때 배후 주거지에서 도보를 이용한 접근성이 좋은지, 대중교통 이용이 편리한 입지인 지,자가용 이용시 교통 혼잡이 덜하고,쉽게 찾을 수 있는 지역인지 등을 반드시 고려 해야 할 것이다. 3) 성장가능성 입지 선정시 인구증가,소득수준의 상승이 기대되는 지역인가를 고려해야 한다.배후 지역이 주거단지로서 개발가능성이 있는 지역인지, 대형 빌딩 및 유통시설의 개발이 잠 재된 지역인지 등이 향후 입지의 성장가능성을 판단하는 중요한 척도가 된다. 특히 편 의품을 판매하는 점포는 배후 주거인구의 증감이 매출에 미치는 영향이 매우 큼으로 주거단지의 개발 가능 여부를 반드시 체크하여야 할 것이다. 4) 중간저지성 배후주거지와 경쟁점 사이의 중간에 입지하면 고객의 흐름을 중간에서 저지함으로써 구매력의 유출을 막을 수 있다. 점포 출점시 경쟁점이 있다면 고객의 접근 경로를 분 석하여 경쟁점의 이동 경로 사이에 위치한다면 경쟁점포로의 구매력 유출을 중간에서 차단하는 효과를 누릴 수 있는 것이다. 5) 누적적 흡인력 동종 상품을 취급하는 일정수의 점포는 분산 입지하는 것보다 인접 입지함으로써 판매 액을 증가시킬 수 있다. 동일 상품을 취급하는 점포의 운집은 단독 점포가 있을 때보 다 상권을 더욱 확대시킴으로서 매출액 증가를 유발시키는 것이다. 예를 들자면 극장 부동산상권 입지 8 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 가가 모여 있는 지역이 그렇지 않은 지역보다 관객이 많이 몰리며, 몇 년 전부터 멀티플 랙스 극장의 개발이 활발한 것도 이런 연유에서 이다. 6) 양립성 양립성은 소비자가 상품을 구매하는데 있어서 점포가 양립하여 있어 점포간 이동이 편 리하면 매출이 늘어난다는 것이다. 그런데 양립된 점포들 가운데서도 동업종과 보완관 계에 있는 상품을 취급하는 점포가 많으면 많을수록 매출액은 각각 단독으로 입지하는 경우의 매출액보다 더욱 높게 나타난다. 이러한 이유는 누적적 흡인의 원칙과 마찬가 지로 동업종과 보완관계의 점포가 많으면 많을수록 상권이 더욱 확대됨으로써 매출액 증가를 유발시키기 때문이다. 7) 경쟁 회피 경쟁 회피는 경쟁점이 적은 곳 또는 경쟁점이 추후 입지가능한 곳을 회피하여 입지하 는 것이다.이러한 원칙은 상권이 매우 작은 지역의 경우에 적용되며,추후 출현할 경 쟁점이 자기점포의 중간저지입지가 되지 않도록 고려하는 것이 중요하다. 8) 입지의 경제성 입지 선정시 입지코스트와 생산성과의 관계를 분석해야 한다. 매출액이 타 지역과 비 교하여 높다고 할지라도 점포개설에 들어가는 비용과 운영비를 계산하여 수익성을 판 단할 때 순수익이 은행 이자에도 못 미친다면 경제성이 없는 입지라 할 수 있다. 대부 분의 창업 준비자들은 자기 점포의 경우 매출액을 부풀려 산정하여 점포 오픈 후 고생 하는 경우가 많은데 이는 입지의 경제성을 제대로 판단하지 못했기 때문이다. 부동산상권 입지 9 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> ■ 통행량 조사 • 소매업의 매출액을 좌우하는 요소들이 많이 있지만 그중에서도 통행객과 관련된 매출액 산출공식을 살펴보면 다음과 같다. 매출액 = 통행객수 × 내점율 × 1인당 구매객단가 굳이 이 공식을 보지 않더라도 점포 앞을 지나는 사람이 많으냐, 적으냐에 따라 매 출액이 크게 영향을 받음은 쉽게 짐작이 된다. 그러나 사람들이 자기 점포 앞을 스 쳐지나가는 시간은 불과 몇 초밖에 되지 않는다. 상점가에서 쇼핑객의 상가 보행속 도는 초속 1.5m 정도라는 것이 경험적 수치이다. 따라서 도로에 접한 부분의 너비 가 4~5m가 된다 하더라도 그곳을 통과하는데 소요되는 시간은 불과 3초에 지나지 않는다. 이와 같이 짧은 시간에 통행객에게 강렬한 인상을 줄 수 있게 하는 노력, 잠깐 멈 추어서 점포 안을 들여다보게 하는 노력은 결코 쉬운 일이 아니므로 많은 연구가 필요하다. 그렇게 하기 위해서는 먼저 통행량에 관한 구체적인 정보,즉 통행객수라던가,시간 대에 따라 변화하는 상황 등을 조사하여 고객의 흐름에 어떤 특성이 있는가를 조사 할 필요가 있다. • 통행객수의 파악 ① 점포 앞의 통행량에 대한 파악으로 점포 입지의 능력을 판단한다. ② 상권내의 다른 지점과 비교하여 최대 통행량지점과의 차이로 상권내의 입지를 판별한다. ③ 통행량을 방향별로 조사하면 그 흐름이 ‘통과형’인가, ‘왕복형’인가를 판단하는 자료가 된다. ④ 통행량을 남녀별,연령대별로 조사하면,남성, 여성 또는 쌍방에 적합한 점포입 지인지,어떤 연령 대에 적합한 점포입지인지 판단에 도움이 된다. 이상과 같은 항목을 염두에 두고 통행량 조사를 실시한 다음 그 결과를 집계하여 알기 쉽게 도표를 만들고 상권지도에 표시해두면 더욱 뚜렷하게 알 수 있다. 상권 내 각 지점과 자기 점포 앞의 통행량의 크기가 일목요연하게 파악되기 때문이다. • 통행량의 시간대별 변화 ① 점포 앞 통행량은 하루 중 시간에 따라 기복이 있기 마련인데, 그 원인이 무엇 인지 분석한다. ② 점포 앞 통행량의 피크타임은 언제이고,얼마인가,통행량이 가장 적은 때는 언 제이고,얼마인가,최고치와의 차는 얼마인가,또 두 번째의 피크타임은 몇 시인가 등에 따라 그 지역의 특성을 파악하게 된다. ③ 점포와 떨어진 곳에서 똑같은 통행량조사를 하고 그것을 비교하여 입지조건의 성격을 판단한다. 부동산상권 입지 10 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 이와 같이 통행량을 시간대별로 조사하여 그것을 도표로 그린다. 세로축은 통행량, 가로축은 시간을 표시하여 도표로 그리면 시간대별 통행량의 변화가 명확하게 나타 난다.이 도표를‘통행량의 입체도’라고 한다. 이 ‘통행량의 입체도’는 상가나 도로 등에 따라 모두 다르게 나타난다. 즉 상가나 도로의 성격을 단적으로 표시한 것이 된다. - A형 : A형은 광역상권을 이루고 있는 대도시의 중심번화가라든가, 오피스빌딩 밀집지가 이에 해당된다. A형의 특징은 한낮에 통행객이 많은‘봉우리형’이다. 이른 아침에는 한산하고 저녁에도 일찍 사람이 준다. 이것은 먼 곳에서 오는 소비자의 외출 시간 때문에 생기는 현상이다. - B형 : B형은 선매품상가형이다. A형보다 작은 중소도시나 거대도시의 부도심 지역이 여기에 해당된다. 11시~12경, 16~17시경에 상품 구매를 하거나, 관공서 및 회사 등의 용무로 외출하는 경우가 많다. - C형 : C형은 편의품상가형이다. 편의품 중심의 상권에 많이 분포한다. 주부들이 일용 필수품 특히 식료품을 구매하기 위해 외출하는 경우이다. - D형 : D형은 근린통과형이다. 통행량의 규모가 적고 변화도 별로 없다. 이런 곳은 상가로서 적합하지 않은 지역이라고 할 수 있다. 부동산상권 입지 11 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> - E형 : E형은 통근유입형이다. 통근자 또는 통학생이 버스나 전철을 타거나 내리는 곳 주변 지역이다. 낮에 통행객이 많아지는 것은 점심을 먹기 위해 나오는 사람이 많기 때문이다. - F형 : F형은 야간번화가형이다. 도심의 유흥음식점 밀집지역으로 업무가 종료되는 6시 이후부터 인구의 유입이 많아진다. • 통행량의 관련성 파악 시간대별 통행량의 양상이 비슷한 2개의 통로가 자기 점포 주위에 있다고 가정해 보자.예컨대 자기 점포 앞길을A도로라고 하고, 그와 평행해서 점포 뒤쪽에 B라는 도로가 있었을 때 두 도로의 시간대별 통행량의 변화 양상이 같은 경우이다. 이때에는 두 가지 경우를 생각할 수 있다.하나는A도로를 지나는 통행인이 샛길을 통해서B도로로 나가는 경우로 동일인이 통행하는 경우이다.또 하나는 A도로를 지나는 사람과B도로를 지나는 사람이 별개인 경우이다.다만 도로의 기능이 비슷 하므로 통행량의 파장이 같은 유형을 나타내는 것이다. 이런 경우는 소매점에 있어 서 중요한 의의를 갖는다. 소매점의 판매는 점포 앞에서 통행객을 대상으로 이루어 지기 때문이다. 이와 같은 때에 양쪽 도로의 통행객은 어떤 관련이 있는가, 만일 전혀 관련성이 없 다면 소매점으로서 어떻게 대처할 것인가가 중요하다. 관련성 여부를 파악하는 것 이 광고계획이나 판매촉진계획을 세우는 데 중요한 자료가 된다. 양쪽 도로의 관련성을 파악하기 위해서는 일정량의 샘플을 정해 놓고 추적조사를 해서 판단할 필요가 있다. 부동산상권 입지 12 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 편 의 점 입 지 개 발 실 무 ■ 입지조사의 기본요소 입지평가와 매출예측은 편의점 가맹사업자나 본부 측의 큰 관심사이지만, 경험과 느낌에 의존하는 경향이 있다. 입지의 선정은 편의점 사업에 있어서 가장 중요한 요소로서 다른 전략으로 극복될 수 없다. 상권이란 점포가 영향을 미칠 수 있는 대상 범위이다. 이 요소는 고정고객 대부분 을 결정한다. 동선, 대지, 경합점과 비교해 예측하기 쉽지만 잘못 판단했을 때 일매 출 차이는 현격해 진다. 편의점의 경우1차 상권은 일반적인 편의품 상권으로 알려진500m보다 작은 350m, 2차 상권은 500m정도라고 할 수 있다. • 상권반경과 상권밀도 기준이 되는 반경은 도심이나 인구 밀집지역은 300~400m정도, 차량고객이 많은 점포는 500m~1km정도다. 일반적으로 밀집도가 높을수록 상권반경이 좁고, 낮을수 록 넓다,그 외 경쟁점과의 거리나 주민의 쇼핑습관,자동차의 보급률이 영향을 미 친다. • 경쟁점 위치 경쟁점과 상권이 중복된 부분과 독립된 부분이 있다. 중복된 부분은 두 점포에서 고객을 분할하는 경우로 보통 경쟁점이 존재하는 방향의 상권은 반경이 짧다. 이것 을‘상권 분할’이라고 한다.또 고객을 분할하는 범위를‘상권 중복’이라고 한다. • 상권과 장해요소 소비자가 점포를 방문하는데 방해하는 요소가 있느냐, 없느냐가 매출에 매우 지대 한 역할을 한다.영향력에 따라 장해물을 등급으로 나누면 다음과 같다. - A급 장해물 : 역, 하천(다리) - B급 장해물 : 철길 건널목, 육교, 대형차로, 경사의 정도, 차량 정체 - C급 장해물 : 신호, 커브, 좌우회전의 횟수 상권을 설정하고 나면,행정구역별 인구,세대수와 도시 계획도를 입수하여 상권 내 상권 내 정확한 인구 및 고객특성을 파악한다. ■ 상권 특성에 따른 판매가격 조정 상권 내 주민의 연령, 성별, 가족구성, 라이프스타일이 각 점포의 매출에 끼치는 영 향은 매우 크다. 편의점 고객의 일반적 특징을 살펴보면 잠재수요를 판단할 때 상 권인구보다 상권 내 세대수를 이용, 가처분소득 정도에 따라 한 세대당 구매단가를 조정하는 것이 정밀도가 높다. 부동산상권 입지 13 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 그리고 동일 상권 내 병원, 학교, 행정기관 등도 매출액에 큰 영향을 끼친다. • 병원 외래환자보다 입원환자의 수가 중요하다. 즉, 문병객이 주 고객으로 포함된다. 따라 서 병원의 병상수가 얼마나 되는지를 반드시 파악해야 한다. 계절이나 요일에 의한 변동이 적고,수요가 안정된 시설이 매출에 좋은 영향을 미친다. • 학교 학교는 연령이 높을수록 소비가 많고 학교행사에 특히 영향을 많이 받는다는 것이 특징이다. 다만, 1년에 약 3개월간이 방학기간으로 비수기가 존재한다는 것을 인식 하고 이에 대비해야 할 것이다. •사무실∙공장 같은 면적이라면 사무실보다 공장이 점포에 미치는 공헌도가 높다. 또한 시설내 취 업자는 여성 비율이 높은 쪽이 좋다.그러나 앞으로 주5일 근무제가 점차 확산되면 주말 및 휴일 매출이 급감할 것으로 판단된다. • 행정기관 가장 큰 행정기관은 시청이지만 전용면적에 비해 매출 공헌도가 낮다. 식당이나 자 동판매기가 완비되어 시설내에서 직원의 소비욕구를 대부분 충족시켜주고 있고, 시 설내 거주인구 및 이용자의 연령이 높은 편이므로 편의점 주 고객층과 일치하지 않 는다. 오히려 소방서나 경찰서 쪽이 이용률이 높기 때문에 평가 포인트가 높다. • 야외시설 공원이나 하천과 같은 야외시설은 연간 총수요 예측은 가능하지만 계절 변동과 날 씨에 의한 변화가 크다.주의할 점은 주차장이 유료인가,무료인가 하는 점이다. 유 료 주차장이라면 상권 내 시설로서 가치가 없다. ■ 교통 입지선정의 귀재라 할지라도 막상 뚜껑을 열어보면 예상매출과 실제 매출사이에 상 당한 차이가 나는 경우가 있다.그 원인은‘사람의 흐름과 방향’을 경시한 결과인 경우 많은데,이 요소가 그만큼 중요하기도 하지만 수치화하기 어렵고,예측하기도 어렵기 때문이다. 출점 후보지가 사람들의 흐름이나 방향과 멀리 있을 경우, 상권인구가 아무리 많아 도 기대만큼 매출을 올리기 힘들다. 편의점은 거리가 가깝기 때문에만 이용하는 것이 아니다.주로 통근,통학,행락 등 이동할 때 이용하는 경우가 많다. 상권 외에 인접도로와 동선에 따라 소비의 크기 를 분석하는 것이 동선조사의 목적이다.도로의 성격에 의해서 소비의 양과 질,양 면에서 큰 차이가 생긴다. 부동산상권 입지 14 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> • 통행량 통행량의 측정은 9시30분~11시30분, 오후 1시~3시로 나누어 실시하고, 시간대별 15분간 실시한다. 대상차량은 자가용승용차로 하고, 차선은 점포 쪽 편도차선만 포 함하면 된다. 편의점의 적정 차량대수는 60~100대이다. 대지나 도로 폭과 관계도 있지만, 통행 량이 적으면 반대차선에서 내점하기 쉽기 때문에 반드시 한쪽 차선 통행량이 많다 고 좋은 것은 아니다. 대형차량은 적을수록 좋다. 대형차량이 전체 통행차량 가운데 50%를 넘는 도로에 출점할 경우 좋지 않다.반대로120대 이상이면 교통혼잡 지역,대형차량의 구성비 가 높기 때문에 좋지 않다. • 차량 종류 차량 종류는①통근,통학차량②구매,배달차량 ③영업용차량 ④작업차량 ⑤행락차 량 등 다섯 가지로 나눌 수 있다. 일반적으로 주택가 도로는 ①과②가 대부분이고 통행량은 비교적 적다. 간선도로는 ③,④,⑤가 대부분으로 통행량이 많다. 전자에 출점하는 것은 교통량이 적으나 입점 율,고객의 방문빈도,방문의 지속성 측면에서 유리하다. 통근, 통학차량 대수는 낮에 측정하면 알 수 없기 때문에 지도를 보면서 거주지, 각 종 사무실,도로관계를 분석하는 것이 바람직하다.그 외에 지역 주민과 인터뷰를 통해 아침 저녁때만 정체하는 도로를 조사하는 방법도 있다.동선 이용방법이 통학, 통근이 주인 경우는‘귀가 동선’을 노려야 한다. 구매,배달업무를 마치고 돌아가는 차량의 피크타임은 통학,통근 차량과 반대이므 로 이런 성격의 차량이 많은 입지는 메리트가 있다. 피크타임을 피한 시간대 많이 이용하며,객단가가 비교적 높은 특징이 있다. 영업용 차량 이용자의 구입상품은 빵,음료수에 편중되는 경향이 있다.교외에서는 낮 피크타임의 주 고객층이며,중식 수요가 크다. 향락차량 대수는 계절, 요일, 날씨의 영향이 대단히 크다. 안정적이지 않지만 결코 무시할 수 없다.대형 행락지 길목이라는 입지 덕분에 번성한 점포가 많다. • 통행속도 점포 앞을 지나가는 차량의 속도는 시속 60km를 넘으면 감속해서 진입하기가 어렵 고,게다가 점포가 눈에 잘 띄지 않아 치명적이다. 반대로 차속도가 너무 느리면 운전자의 마음이 급해져 내점할 여유가 생기지 않는 다. 시속 40km정도가 가장 좋다. 즉 속도와 내점률의 관계는 가시율(可視率)에 달 려 있다. • 정체 점포 앞 도로가 정체되면 고객 수는 현저하게 준다. 운전자의 심리적인 문제 외에 단위 시간당 통과하는 차량대수가 줄어들기 때문이다. 도로가 정체될 경우 반대 차 선의 차가 전혀 들어올 수 없기 때문에 점포 측 차선의 정체가 없는 입지를 선정하 부동산상권 입지 15 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 는 것이 좋다. • 차선 수 차선 수는 동선의 통행량과 통행속도를 결정하는 직접적인 요소다. 편도 차선수가 많을수록 좋은 것은 아니지만 1차선 차선폭이 좁으면 통과차량의 내점률은 저하된 다.도로 폭은 최저3.5m~4m는 돼야 한다. 즉 감속했을 때, 후속 차량이 반대 차 선을 넘지 않고 빠져 나갈 수 있을 정도의 여유가 있어야 한다. 주차장이 넓지 않아 주차장 내에서 방향을 바꾸기 힘든 경우는 편도 2차선 이상 필 요하다. • 교통신호 교통신호는 점포측 차선에서 본 경우 점포와 가까운 쪽에 위치하는 편이 좋다. 신 호를 기다리고 있는 동안 운전자가 점포를 볼 수 있고, 반대차선을 통과하던 차도 교통신호에 의해 차의 흐름이 끊어지므로 출입하기 쉽다. 교통량이 많은 도로일수 록 교통신호의 장점은 크다. • 교차로 편의점 출점이 가능한 교차로는 대부분 교통신호를 갖추고 있기 때문에 앞에 서술 한 교통신호에 관한 원칙에 부합된다. 단 두개의 동선이 교차하고 있기 때문에 한 쪽 동선은 반드시 교통신호(교차로) 앞에 점포가 위치하고 만다. 따라서 중심이 되 는 동선의 판단이 중요하다. • 가는 차선과 돌아오는 차선 목적지로 향하는 차선을 가는 차선,오는 차선을 돌아오는 차선이라 한다.차량의 이동목적에 따라 내점률은 다르다. 통근, 통학과 구매를 위한 차량이면 돌아오는 차 선의 내점률이 높고,작업차량과 행락차량은 가는 차선의 내점률이 높다. ■ 눈에 잘 띄는 점포 상권은 차선에 많은 영향을 받는다.구체적으로 주차대수,주차장의 넓이, 거리구조 의 모양,차선환경,장해물에 의해 결정된다. • 거리모양 1면(단일차선) 입지보다, 2면(교차로) 입지, 더 나아가면 3면, 4면의 경우가 유동 객 및 총 통행차량이 많다.또한 단일 차선인 경우,경쟁 점포의 출점에 대한 위험 을 줄일 수 있는데,그 이유는 단일 차선의 경우,차선상 경쟁이 생기면, 상대에게 이기지 않으면 번성할 수 없으나,인접도로가 많으면,나머지 차선에서 고객을 불러 올 수 있으므로 생존이 가능하다. • 주차면적 주차가능 대수는 주차장 폭과 관계가 있기 때문에 주차장이 크면 클수록 매출이 상 승한다고 생각하기 쉬우나,직접적인 매출과의 관계는 그다지 깊지 않다.필요한 주 부동산상권 입지 16 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 차대수의 산출방법은‘그 점포의 피크타임을 견뎌낼 수 있는 면적’으로 계산하면 될 것이다.차량 이용고객이 평균적으로 점포에 머무는 시간을 계산하고,피크타임때 차량수를 고려하여 주차면적을 계산하는 것이다. 그러나 실제로 피크시 주차대수는 출점해 보지 않으면 알기가 쉽지 않다. 그런 까닭에 전면도로에 노상정차가 가능하 면 조금 작게,불가능하면 조금 크게 면적을 계산하는 것이 좋다. • 대지 정면의 폭 접근성에 직결되는 중요 항목이다.정면입구의 넓이는 시인성(視認性)이나 통과차 량의 속도와 관계가 있다. 시인성이 좋고 통과차량의 속도가 느릴수록 필요한 점포 전면의 폭은 줄어든다.차선의 고객유입을 기대한다면 생활도로에서25m, 간선도로 에서 35m는 확보해야 한다. 물론 대지정면의 폭이 같아도, 실제로 출입이 가능한 실제 정면의 폭에 의해 매출이 바뀐다. • 시인성(視認性) 점포가 눈에 잘 띄지 않는다면 아무래도 매출은 저조하기 마련이다. 여기서 주의해 야 할 것은‘보이는 것은 점포 자체가 아니면 안된다.’라고 하는 점이다. 지주 간판 으로 시인성이 나쁜 것을 커버할 수 있다고 생각해서 실패하는 경우가 많이 있다. ① 바깥쪽 커브:커브가 완만하여 곡선거리가 짧으면 커브의 출구쪽,커브가 깊고 곡선거리가 길면 커브의 입구 쪽이 좋다. 가장 좋은 것은 역시 커브에 들기 전 직 진 중에 점포가 중앙에 보이는 것이다. 안쪽 커브보다는 바깥쪽 커브가 입지상 더 좋다고 할 수 있다. ② 내리막의 끝부분 : 다리와 육교를 건너자마자 바로 있는 포인트가 전형적인 형 태이다. 일반적인 시선으로 보면 엉망인 곳도 위에서 보면 개개의 건물을 용이하게 식별할 수 있다. ③ 바로 앞에 건물이 서 있는 곳 : 바로 앞에 건축물이 생기면 매출에 악영향을 끼 친다. 바로 옆이 빈 공간이면 개발가능성도 반드시 조사해 둘 필요가 있다. ④ 가로수,보도가 없는 곳:미관에 좋고 생활환경을 쾌적하게 하는데 공헌할지 모 르나,영업 관점에서 보면 장해물이다.낙엽이 다 떨어진 동계에 입지조사를 할 경 우,하계보다 시인성이 좋기 때문에 주의를 요해야 한다. ⑤ 점포의 배경이 어두운 곳:편의점은 특히 야간 시인성이 매우 중요하다.야간의 시인성은 밝기에 비례한다. 더욱이 사람은 밝기를 절대적인 척도로서 판단하는 것 이 아니고,주위와의 상대적인 비교에 의해 판단한다.점포 배후의 밝기, 몇시경까 지 밝은지가 입지의 매력에 영향을 끼친다. • 접근성 점포의 존재를 인식하고 주차장에 진입, 차를 세울 때까지 운전자의 부담이 얼마나 적은가를 평가하는 항목이다. ① 실제입구의 전체길이 : 가장 좋은 것은 차량 진입하는 곳이 보이는 점포의 정면 입구와 실제입구가 같은 것이다. 진입이 편할수록 접근성이 그만큼 좋아지는 것이 다. 부동산상권 입지 17 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> ② 가드레일, 경계석, 보도 : 설치구간이 같으면 경계석, 보도, 가드레일의 순으로 접근성을 저하시킨다. 가드레일을 제일 싫어하는 이유는 돌출형상에 심리적인 압박 감이 있는 것 외에도, 차는 타이어보다 차체쪽이 밖으로 더 나와 있기 때문에 접촉 에 대해 약하다고 하는 구조상의 이유도 있다. • 주차장 체크포인트 주차장은 주차대수를 늘리기 보다는 쉬운 주차를 우선으로 한다. 따라서 정면입구 는 수직이면서 일렬로 배치하는 것이 좋다. 피크일 때 주차할 수 있는 차의 수를 한대라도 늘리기보다 한가한 시간에 될 수 있는 한 쉽게 주차할 수 있게 하는 것이 매출 향상에 유리하다. 주차간격은 가능하면 2m50cm는 확보하는 것이 좋다. 언제, 누가, 어떤 차로, 얼마 나 거칠게 점포를 방문할지 모르기 때문에 주차하기 쉬운 것을 우선으로 한다. 배수를 위한 주차장의 완만한 경사는 문제가 되지 않지만, 방문객이 의식할 정도의 급경사는 접근성을 저해하는 요인이 된다. 주차장이 급경사를 이루는 경우 건축비 를 들여서라도 경사 각도가5도를 넘는 주차장은 피하도록 한다. 부동산상?? 입지 18 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 내 점 객 조 사 ■ 내점객 설문조사 • 자기점포의 상권을 파악하기 위한 가장 효과적인 방법으로 내점객 설문조사가 있 다. 내점객 설문조사란 내점한 고객에게 설문지를 교부하여 고객의 거주지, 자기점 포의 이용횟수 및 불만사항 등을 조사하는 것이다. • 이 설문조사방법은 손쉬울 뿐만 아니라 실제로 내점하는 고객을 상대로 하는 것 이기 때문에 고객의 답변은 매우 중요하다. 설문서의 질문내용은 자기점포에서 가 장 알고싶은 사항만을 간결하고 답변하기 쉽게 표현해야 한다. 설문서는 질문 항목 이 많아서는 안되며 10~15항을 넘지 않도록 하는 것이 좋다. <표. 설문조사표의 예>는 어느 수퍼마켓의 설문조사표이다. <표. 설문조사표의 예> 항상 저희 점포를 이용해 주셔서 감사합니다. 저희들은 더욱 손님의 뜻을 받들어 보다 편리하고 쾌적한 점포를 꾸미기 위하여 다음과 같이 선생님의 의견을 듣고자 하오니 협 조하여 주시기 바랍니다. 2002. . . OOO마트 OO점 주 소 : 구 동 번지 성 별: 연 령: 가족수: 가구주의 직업: 1. 저희 점포에 오시는 횟수는 ? □1) 거의 매일 □2) 1주에 2~3회 □3) 1주에 1회정도 □4) 한달에 2~3회 2. 오실 때 이용하시는 교통수단은 ? □1) 걸어서 □2) 버스, 지하철 □ 3) 택시 □4) 자가용 □5) 자전거 3. 오실 때 소요되는 시간은 ? □1) 5분이내 □2) 6~10분 □ 3) 11~15분 □16~20분 □5)그이상 4. 저희 점포에 오시는 이유는 ? □1) 상품의 종류가 많아서 □2) 품질이 좋아서 □3) 값이 싼 편이어서 □4) 광고 전단을 보고 □5) 거리가 가까워서 □6) 믿을 수 있어서 □7) 주차장이 있어서 □8) 기 타 ( ) 5. 저희 점포에서 자주 구입하시는 상품은 ? □1) 야 채 □2) 청과물 □ 3) 생선류 □4) 정 육 □5) 기타 가공식품 □ 6) 일용잡화 부동산상권 입지 19 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> • 이 조사에서 주의할 것은 표본추출(샘플링)을 잘 해야 한다는 것이다. 내점객 전 원을 조사할 수 없으므로 일정 수마다 대상자를 지목해서 조사하게 된다. 이 경우 그와 같은 방법이 통계원칙에 어긋나지 않아야 한다. • 조사 대상이 될 사람을 정하기 위해서는 먼저 시간대별로 내점객수를 조사하고 그에 비례하여 조사대상자를 고른다. 샘플수는 내점객의 10~20%가 적당하다. 그러 나 내점객수가 적더라도 샘플수는 최저 100명이상이 되어야 한다. 물론 모집단의 크기에도 달렸지만 그 정도는 되어야 통계로서 의미를 찾을 수 있기 때문이다. <표. 시간대별 설문대상자 예> • 조사일의 선정도 중요하다. 조사일은 주중 가장 평균적인 매출을 올리는 요일을 택하도록 한다.그러나 토∙일요일에 매출액이 특히 많은 점포에서는 일요일에도 조사하는 것이 좋다.또 비나 눈이 오는 날은 피하도록 한다. • 설문조사에 응해 주는 고객에 대해서는 반드시 기념품을 증정해야 할 것이다. 비 싼 것이 아니더라도 성의를 표시하는 것으로서 족하다. 조사의 타이밍은 상품을 구 입한 고객이 계산을 마칠 때 하는 것이 적당하다. 6. 저희 점포 이외에 자주 이용하시는 곳은 ? 점포이름 이용정도 ( ) □ 거의매일 □ 1주 2~3회 □ 1주1회 이하 ( ) □ 거의매일 □ 1주 2~3회 □ 1주1회 이하 ( ) □ 거의매일 □ 1주 2~3회 □ 1주1회 이하 7. 저희 점포에 대한 불만 사항은 ? □1) 품질이 나쁘다 □2) 상품이 빈약하다 □3) 값이 비싸다 □4) 판매원의 태도가 나쁘다 □5) 점포가 청결하지 못하다 □6) 주차장이 없다 □ 7) 기 타 ( ) 8. 저희 점포에 바라고 싶은 점이 있다면 적어 주세요. ( ) -바쁘신 중에도 협조해 주셔서 대단히 감사합니다.- 시 간 내점객수 설문대상자 구성비 10:00~12:00 200명 40명 20% 12:00~15:00 100명 20명 10% 15:00~18:00 400명 80명 40% 18:00~20:00 300명 60명 30% 계 1,000명 200명 100% 부동산상권 입지 20 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> • 조사에 임하는 조사원은 자기점포 종업원이 아닌 사람이 좋다. 특히 근린형 소매 점에서는 단골 고객이 많으므로 자기 점포 판매원과는 낯이 익기 때문에 조사에 영 향을 미칠 수 도 있다. 점포에 대한 불만사항에 대해서도 솔직한 의견을 들어야 하 므로 아르바이트 학생에게 조사케 하는 것이 좋다. ■ 상권지도의 작성 • 설문조사 결과의 정리 먼저 응답자의 거주지별로 조사표를 분류하고,그 다음 각 질문항목별로 집계한다. 거주지역은 보통 동별로 하는 것이 일반적이지만, 지형상 또는 교통편의상 그렇게 구획하는 것이 부적당할 때에는 자기점포를 중심으로 적당하게 구분한다. 정리된 것을 항목별로 그래프를 그리면 내점빈도,내점교통수단,내점소요시간,내 점이유,불만사항 등을 일목요연하게 알 수 있다. 내점이유는 고객이 자기점포를 어떻게 평가하느냐를 나타내는 것인데 그에 대한 대 답이「가깝기 때문에」가 압도적으로 많고 다른 이유가 적은 점포는 매력이 없다 는 증거가 된다. 이 점포는 근처에 경쟁점이 생기면 쉽게 고객을 뺏길 염려가 있는 점포이다. 그와는 반대로「상품종류가 많아서」「품질이 좋아서」「값이 싼 편이어서」「믿 을 수 있어서」등의 응답이 많은 점포는 매우 강력한 곳이라고 할 수 있다. 이와 같이 정리된 조사결과를 분석하여 그에 알맞은 대책을 강구해 나가야 하는데 그에 앞서 상권지도를 작성한다. • 상권지도 상권지도의 작성은 먼저 자기점포 부근의 지도를 준비한다. 지도의 축척은 5,000분 의 1 또는 10,000분의 1이면 적당하다. 그 지도위에 자기점포를 중심으로 반경 500m의 원을 그리고 인근의 경쟁점도 표시한다. 이 지도에 설문조사에 나타난 내점객의 거주지를 점으로 찍어나간다. 이 경우에 내 점빈도에 따라 점을 달리 찍는다. 예컨대 거의 매일같이 오는 사람의 거주지에는 ◎표, 1주 1회정도의 내점객 거주지에는 ×표 등으로 구분∙표시한다. ○표가 분포된 외곽을 연결하면 그 안쪽이1차상권에 해당한다 할 수 있고,×표의 외곽을 연결한 선의 안쪽이2차상권에 해당한다.<그림. 상권지도의 예> 참조 부동산상권 입지 21 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> <그림1. 상권지도의 예> 상권지도를 작성하는 목적은 이와 같이1차상권과2차상권의 범위가 어디까지인가 를 파악하기 위한 것이다.상권지도를 작성한 결과,그 범위가 예상보다 좁으면 경 쟁점에 밀리고 있는 것이고,예상보다 넓으면 경쟁점에 이기고 있는 것이 된다. 주말에 특히 붐비는 점포의 경우는 평일의 상권지도와 일요일의 상권지도를 각각 작성한다.일요일의 상권지도는 그 점포의 최대상권을 나타낸 것이다. 또 특별세일기간의 상권지도를 작성하면 전단배포지역과 실제 내점 범위가 어떤가 를 알 수 있다. 상권의 모양은 자기점포를 중심으로 원형인 경우도 있고 반월형인 경우도 있다. 또 부채꼴 일 수 도 있고 불규칙하게 아메바형으로 이루어질 수 도 있다. 어떤 모양의 상권이 좋은가는 단정할 수 없으나 일반적으로 원형인 경우에는 그 주위에 경쟁점이 출현하기 쉽다. 부동산상권 입지 22 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> <그림2. 상권의 형태> • 시장점유율의 산출 상권조사에 있어서 가장 중요한 것의 하나는 그 상권내의 거주하는 고객이 얼마만 큼 자기점포를 이용하고 있는가, 다시 말하면 자기점포의 고객점유율이 얼마인가를 파악하는 일이다. 그러나 내점객을 대상으로 한 설문조사에서는 내점객을 100으로 할 때 각 동별(또 는 블록별) 분포비율은 알 수 있어서 각 동 또는 각 블록에서의 자기점포의 점유율 이 얼마인가는 알 수 없다. 이를 알기 위해서는 예상 상권내의 가정방문조사를 실 시하여야 하나,내점객 조사의 가공작업을 통해 시장점유율을 산출할 수 있다. ①먼저 내점객 설문조사에 나타난 거주지를 각 블록별로 분류∙집계한다. ② 각 블록별로 분포비율을 계산한다. ③ 조사당일 실제 내점객수를 각 블록별 비율을 곱해서 블록별 내점객수를 추정한 다. ④ 각 블록별 거주 가구수를 다른 조사에 의해 기입한다. ⑤ 조사당일 내점객수를 각 블록별 가구수를 나누면 가구점유율이 된다. 즉 상권내 가구중 몇%가 자기점포를 이용하고 있는가를 파악하는 것이다.이와 같 이 하여 산출한 것을 예시한 것이 <표. 각 블록별 점유율>이다. 점유율이라고 하 기보다는 이용률이라고 하는 것이 더 적절한 표현이다. 부동산상권 입지 23 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> <표. 각 블록별 점유율> 상권의 크기는 점포규모, 업태, 입지조건 등에 따라서 다르다. 각 블록별 점유율 산 출의 목적은 그 상권내에서 고객을 충분히 흡수하고 있는 지구와 그렇지 못한 지구 를 분명히 파악하는 데 있다. 고객흡인력이 높은 지구는 좋으나 점포에서 가까우면 서도 흡인율이 낮은 곳이 있다면 적절한 대책을 강구하지 않으면 안된다. 가구점유율은 자기점포와 가까운 곳일수록 높고 멀어질수록 낮아지는 것이 보통이 다. 그런데 자기점포에서 그다지 멀리 떨어져 있지 않으면서도 점유율이 급격히 낮 아졌다면 어딘가 문제?? 있다고 보아야 한다. <그림3. 경쟁점과의 관계>에서 자기점포와 경쟁점의 역학관계가 같다고 하면 그 중간지점 P에 살고 있는 소비자는 자기점포와 경쟁점에 50:50으로 양분된다고 봐 야 한다. <그림3. 경쟁점과의 관계> 그런데도 P지구의 자기점포 점유율이 30%나 35%정도있다면 경쟁점에 지고 있는 것이 분명하다. 이 경우에는 특히 경쟁점 조사를 철저히 하여 자기 점포와 비교해서 가격정책, 상 블록별 설문조사자 ① 블록별구성비 ② 조사일내점객 ③ 전체가구수 ④ 점유율 ⑤=③÷④ A블록 B블록 C블록 D블록 E블록 F블록 G블록 70명 50명 20명 20명 15명 10명 15명 35% 25% 10% 10% 7.5% 5% 7.5% 350명 250명 100명 100명 75명 50명 70명 600가구 450가구 350가구 400가구 250가구 300가구 500가구 58.3% 55.5% 28.6% 25% 30% 16.7% 15% 계 200명 100% 1,000명 2,850가구 35% 부동산상권 입지 24 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 품정책을 변경할 필요가 있다. 자기점포의 점유율이 생각보다 훨씬 못미치는 지역에 대해서는 반드시 방문조사를 실시해야 한다. 방문조사를 통해 그 지역 주민들이 자기점포에 오지 않는 이유가 무엇인가를 파악하여 적절한 대책을 마련해야 한다. 부동산상권 입지 25 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 방 문 조 사 ■ 가정방문 조사의 목적 가정방문조사를 통해서 각 가정의 구매동향을 파악하는 데에는 여러 가지 목적이 있다.따라서 이를 실시할 때에는 무엇을 목적으로 조사하는가,어느 부문에 중점을 두고 조사해야 할 것인가를 명확히 하여야 한다. 일반적으로 가정방문조사의 목적은 다음과 같이 요약할 수 있다. ① 자기점포의 상권범위 파악 ② 자기점포의 시장점유율 추정 ③ 경쟁지역 및 경쟁점과의 관계 파악 ④ 조사지역 주민의 생활수준 파악 ⑤ 조사지역 주민의 구매행동 파악 ⑥ 조사지역 주민의 자기점포에 대한 호감도 판단 이상과 같은 사항을 실제조사를 통해 파악하고 그것을 기초자료로 하여 효과적인 판매전략을 전개하는 것이 목적이다. 가정방문조사가 내점객조사와 다른 점은 조사자료가 각 지구별로 집계되므로 지구 단위별로 주민의 특성이 뚜렷하게 나타난다는 점이다. 이 경우에는 주민의 합계를 분모로 하여 조사자료가 처리된다.이에 반해 내점객조사는 여러곳에서‘모인 사람’ 이 조사대상으므로 그들의 합계가 분모가 된다. (그림 참조) <그림. 방문조사와 내점객 조사> 자기 점포 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ 조사지구 자기 점포 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ 조사지구 【가정방문조사 】【내점객조사 】 어느쪽 조사가 더 중요한가를 가릴 수는 없고 다만 조사결과를 판독하는데 중요한 의의를 갖게 된다.따라서 두가지 조사를 종합하여 분석하는 것이 중요하다. 가령 어느 지구의 거주자 중 자기점포 이용자가 10%밖에 안되는 데도 내점객조사 에서는 전체 내점객중 그 지역주민 이용률이 30%나 되는 조사결과가 나올 수도 있 다. 이와 같이 가정방문을 통해 얻은 자료와 내점고객으로부터 얻은 자료가 다른 부동산상권 입지 26 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 것은 무엇 때문일까? 그 요인을 분석하여 세밀한 대책을 세우는 등 조사결과의 이 용방법은 다양하다. ■ 조사범위의 결정 자기점포의 상권범위가 어디까지인가를 확인하는 것이 방문조사의 첫째 목적이므로 이 조사를 실시할 때에는 상권범위를 전부 커버하도록 하는 것이 중요하다. 따라서 조사대상지역은 예상되는 상권보다 다소 넓게 잡는 것이 바람직하며, 다음 과 같은 기준으로 결정하는 것이 좋다. ① 고객명부를 작성하고 있는 경우에는 고객명부에 기재된 고객분포지역을 조사범 위로 한다. 이 경우 지리적 관계가 아닌 인간관계 또는 옛친구로서 일부러 먼 곳까 지 찾아오는 고객은 제외한다. ② 많은 점포가 모인 상가의 상권은 각 점포의 상권을 합한 범위로서 각 상점의 상 권은 곧 당해 상가의 상권이다. ③ 패션성이 강한 의류나 신변품을 취급하는 전문점의 상권은 넓게 형성되며 편의 품을 취급하는 점포의 상권은 좁다. 그러므로 자기점포의 업종을 참고로 상권범위 를 정하도록 한다. 대체로 예상되는 상권범위가 좁은 경우라던가,상권이 고립되었거나,상가전체가 편 의품위주의 근린형인 경우(이런 경우는 내점객의 75%이상이 걸어서 오는 것이 보 통이다.)는 자기점포로부터 1,000m 범위로 잡으면 충분하다. ■ 표본 추출 되도록 많은 사람의 의견을 듣는 것이 바람직하기는 하나 비용, 노력, 기간 등의 제 약으로 전수조사는 불가능하므로 표본을 추출해서 실시하는 것이 상례이다. 표본을 추출하는 방법은 지구별로 몇건씩 고르는 아주 간단한 방법으로부터 매쉬지 도에 의한 이론적인 방법도 있는데 이를 각각 설명하면 다음과 같다. ① 간단한 방법으로는 동별이나 구별 또는 단지별로 구분한다. 그곳에 거주하는 인 구, 가구수는 해당 구청 홈페이지나 단지 관리사무소에 가면 알 수 있다. 따라서 표 본추출율을 정하면 조사건수가 정해진다. 조사건수가 정해지면 그 수만큼 조사대상가구를 골라야 하는데 이경우에도 조사가 편중되지 않도록 해야 한다. 주택이나 아파트의 세대간 일정 간격마다 표본을 추출 한다.(예. 5가구마다 1가구 표본 선택) ② 자기점포를 중심으로 해서 동서남북으로 일정거리마다, 예컨대 50m마다에 거주 하는 주민을 표본으로 하는 것이다. 이 방법은 자기점포와 소비자 거주지와의 거리 조건을 중시하는 것으로 상권형성을 파악하는데 유용한 수단이다. ③ 매쉬지도에 의해 시장조사를 설계할 수 도 있다. 매쉬지도란 지도를 바둑판처럼 부동산상권 입지 27 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 가로 세로 그물눈으로 덮는 것이다.그물눈 하나의 넓이를1㎢ 조사범위의 결정 정도가 되도록 선을 긋는 것이 편리하다. 가령 50,000분의 1지도라면 세로와 가로 를 각각 2cm간격으로 선을 그으면 그것이 1㎢에 해당된다. 상권을 좀 더 세분하려 면 5,000분의 1지도를 사용하여 세로와 가로를 역시 2cm간격으로 구획하면 그 안 의 면적이 10,000㎡가 되어 약 3,000평이 된다. 상권이 좁은 편의품 취급점의 경우 는 이 정도의 지도가 적당하다. 매쉬지도를 마케팅에 이용하면 편리한 점이 많다. 각 매쉬의 넓이가 모두 일정하므 로 자료를 계량화하기 쉽고 행정구역이나 지번이 변경되어도 상관없으며, 따라서 시계열분석에 적합하다. 또 그물눈마다 코드를 붙이게 되므로 컴퓨터에 입력시키거 나 그래프를 그리는 데도 편리하다. 조사대상 가구수가 많은 경우에는 표본수가 1,000개 정도는 되어야 하지만, 상권의 범위가 좁은 편의품점의 경우는 200개 정도면 의미있는 회답을 얻을 수 있다. ■ 조사작업 조사자가 누구냐에 따라 조사내용의 정밀도가 크게 달라진다. 조사원이 설문서를 들고 아무 예고도 없이 불쑥 가정방문을 하는 경우, 상대방을 납득시키고 성실한 대답을 얻기까지는 많은 시간과 노력이 필요하다. 그래서 질문사항은 되도록 간결 하고 명확해야 하며 조사원의 태도가 공손하고 진지해야 한다. 실제조사에서는 본조사에 앞서 예비조사(프로테스트)를 하는 경우가 있다.예비조 사의 목적은 질문사항이 실제상황에 비추어 적당한가, 각 질문사항에 대한 조사대 상자의 반응이 어떤가를 살피기 위한 것으로서 그 결과에 따라 질문사항을 가감하 거나 변경하여 본조사를 실시한다. 대체로 질문사항은 10여개 정도로 하고 조사원이 설문서를 갖고 한집을 방문하여 회답을 얻는데 30분은 걸린다고 보아야 한다. 그러면 하루에 조사원 한사람이 15~16호를 방문하는 것이 고작이다. 그 중에는 설문서를 맡겨두고 다음날 찾으러 오라는 곳도 있다. 조사에 앞서 조사원에 대한 교육이 중요하다. 대개의 경우는 이와 비슷한 설문조사 를 한 경험이 있는 아르바이트학생을 동원하는 것이 보통이다. 그러나 조사내용은 그때마다 다른 것이므로 조사의 목적,조사의 내용 등을 철저하게 주지시켜야 한다. 뿐만 아니라 조사대상자에 대해 질문하는 방법,면접요령,말씨,태도 등 까지도 설 명해 주어야 한다. 대게 사람들은 자기생각이나 사생활에 관한 조사에 대해 폐쇄적으므로 진실한 회답 을 얻는 데에는 조사원의 능력이 크게 요구된다. 조사대상자에게 미리 인사장을 겸한 안내문을 발송하여 조사에 응해주면 기념품을 증정하겠다는 뜻을 전달해 두는 것도 회답율을 올리는데 도움이 된다. 기념품은 조 사내용에도 달렸으나 1,000원정도의 것이라면 적당하다. 가정에서 유용한 것이면 부동산상권 입지 28 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 더욱 효과적이다. 또한 조사원의 수가 많을 때에는 책임자를 지구별로 정해서 그 지구에 있어서 언제 든지 조사원과 연락하면서 조사를 진행하도록 하는 것이 능률적이다. ■ 설문지의 작성요령 가정방문조사나 내점객 조사를 통해서 가장 확실하게 알 수 있는 것은 자기점포를 이용하는 고객의 거주범위가 어디까지인가이다. 그밖에 조사내용에 따라서는 상권 내 구매력의 추정,상권내 구매력의 유출 또는 유입상황,경쟁관계에 있는 이웃점포 나 ?結泉箚÷? 영향 등을 알 수 있다. 사실은 이러한 상황을 알고자 하는 것이 조 사의 목적이다. 그중에서도 가장 큰 관심사는 상권내 고객이 이웃점포나 이웃 상가를 이용하는 정 도와 자기점포를 이용하는 정도이다. 주변 고객들이 자기점포를 찾는 비율은 얼마 이며,상품별로는 얼마인가를 파악한 다음,그 원인을 분석하고 대응책을 강구하는 것이 판매촉진으 지름길이다. 이러한 목적에 부합하도록 설문지를 설계하여야 한다. 설문지 작성시 주의해야 할 것은 조사대상자가 대답하기 쉽도록 해야 한다는 것이 다. 적지 않은 경비를 들여서 조사하는 이상 되도록 많은 사항을 묻고 싶은 것은 이해할 수 있으나 성실한 답변을 얻기 위해서는 상품의 가짓수도 자기점포에서 꼭 알고 싶은 상품만을 골라 너무 많지 않도록 하고 그 구매처도 너무 많지 않은 것이 좋다. ■ 주민의 라이프스타일 조사 상품별 구매처의 조사와 더불어 조사대상가구의 라이프스타일을 파악하는 것도 중 요하다. 라이프스타일 조사에는 다음과 같은 사항을 묻는 것이 통례이나 필요에 따 라서 가감할 수 있음은 물론이다. ① 주소 ② 세대주의 연령, 직업 ③ 가족수, 가족중 취업인원 ④ 월수입 또는 월간 생활비 ⑤ 자가용의 유무와 쇼핑이용정도 현주소지의 거주연수 ⑥ 그 밖에 소비자의 상품구매습관, 상점의 지명도, 상점이나 상가의 선택기준, 광고나 전단에 대한 인식 등 알고 싶은 사항은 많다. 그러나 앞에서도 언급한 바와 같이 질문내용이 너무 많으면 거부반응을 일으키기 쉬운데, 유능한 조사원이라면 상대방 의 저항감을 사지 않고 자연스럽게 많은 사항을 들을 수 있다. 부동산상권 입지 29 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> <표. 설문조사표 예> OO지역 주민 구매행동 설문 조사 OOO유통(주) 안녕하십니까? 저는 OOO유통(주)에서 아르바이트하는 조사원 입니다. 저희는 지금 OO지역 주민의 구매행동에 관한 조사를 실시하고 있습니다. 본 조사는 응답자의 비밀이 철저히 보장되고 조사결과는 통계 이외의 목적에는 절대로 사용하지 않으오니 솔직히 응답해 주시기 바랍니다. 바쁘시더라도 시간을 내어 주시면 감사하겠습니다. 2003. 12. . OOO유통(주) (02) 574-XXXX 조사대상 주 소: 동 번지 (통/반) 아파트 동 호 응 답 자 전 화 : - 성 별 : □ 1) 남. □ 2) 여. 연 령 : 만 세 조사일자 조사시간 2003년 월 일 시 분 ~ 시 분 조사원 : 감독원 : 부동산상권 입지 30 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 문1. 귀하는 평소에 식료품이나 일용잡화 같은 편의품을 주로 어디에서 구입하는 지 순서대로2곳만 골라 주세요. 1순위 : 번 2순위 : 번 가까운 곳에서 주로 산다. □ 1) 가까운 동네의 시장이나 상가 (상가명 : ) □ 2) 가까운 수퍼마켓이나 편의점 (상가명 : ) 조금 떨어진 곳에서 산다. □ 3) OO지역 중심가의 시장 (상호 : ) □ 4) OO지역 중심가의 상가 (상호 : ) 도심까지 가서 산다. □ 5) OO구의 대형상가나 대형할인점 (상호 : ) □ 6) OO구 또는 인접구의 백화점 (상호 : ) 문2. 문1의 답중 귀하가 1순위 점포를 이용하는 이유를 2가지만 골라 주세요. 1순위 : 번 2순위 : 번 □1) 교통이 편리해서 □2) 집에서 가까워서 □3) 가격이 저렴해서 □4) 상품이 다양해서 □5) 애프터서비스가 좋아서 □6) 품질이 우수해서 □7) 바겐세일을 자주해서 □8) 판매원이 친절해서 □9) 매장 구성이 편리해서 □10) 주차시설이 좋아서 □11) 기타 ( ) 문3. 귀하는 외출복, 구두, 핸드백, 악세서리와 같은 패션성 있는 선매품을 주로 어 디에서 구입하는지 순서대로2곳만 골라 주세요. 1순위 : 번 2순위 : 번 가까운 곳에서 주로 산다. □ 1) 가까운 동네의 시장이나 상가 (상가명 : ) □ 2) 가까운 동네의 전문점.대리점 (상가명 : ) 조금 떨어진 곳에서 산다. □ 3) OO지역 중심가의 시장이나 상가 (상호 : ) □ 4) OO지역 중심가의 전문점.대리점 (상호 : ) OO구까지 가서 산다. □ 5) OO구의 시장이나 대형상가 (상호 : ) □ 6) OO구의 전문점.대리점 (상호: ) □ 7) OO구의 백화점이나 쇼핑센터 (상호 : ) 도심 등 아주 먼곳 까지 가서 산다. □ 8) 도심 등 먼곳의 시장이나 대형상가 (상호 : ) □ 9) 도심 등 먼곳의 전문점.대리점 (상호 : ) □10) 도심 등 먼곳의 백화점이나 쇼핑센터 (상호 : ) 부동산상권 입지 31 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 문4. 문3의 답중 귀하가 1순위 점포를 이용하는 이유를 2가지만 골라 주세요. 1순위 : 번 2순위 : 번 □1) 교통이 편리해서 □2) 집에서 가까워서 □3) 가격이 저렴해서 □4) 상품이 다양해서 □5) 애프터서비스가 좋아서 □6) 품질이 우수해서 □7) 바겐세일을 자주해서 □8) 판매원이 친절해서 □9) 매장 구성이 편리해서 □10) 주차시설이 좋아서 □11) 백화점등의 카드고객이므로 □12) 문화행사가 좋아서 □13) 기타 ( ) 문5. 귀하가 문3의 점포까지 이용하는 주요 교통수단과 소요시간은 ? □1) 걸어서 (약 분) □2) 버스로 (약 분) □3) 지하철로 (약 분) □4) 자가용으로 (약 분) □5) 택시로 (약 분) □6) 기 타 (약 분) 문6. 귀하가 사는 지역의 전반적인 쇼핑시설에 대하여 어떻게 생각하십니까 ? □ □ □ □ □ 매우불만 다소불만 보통 대체로만족 매우만족 문7. 귀하가 사시는 지역의 쇼핑시설에 대하여 부족하다고 생각하시는 것이 있다면 2개만 선택해 주세요. □ 1) 대형백화점 □ 2) 대형쇼핑몰 □ 3) 대형할인점 □ 4) 수퍼마켓 전문점 의류 구두 귀금속 가전제품 가구 등 특정상품을 파는 전문성 높 5) ( , , , , □ 은 점포) □ 6) 식당가 (여러 식당이 함께 모여 있는 곳) □ 7) 기타 (구체적으로) 부동산상권 입지 32 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 문8. 세대주의 직업은 무엇입니까 ? □ 1) 사업 (종업원 10인이상의 사업 경영주) □ 2) 자영업자 (종업원 9인이하의 상점, 숙박업, 공장, 기타 자영사업의 경영주) □ 3) 판매직 (점원, 판매원, 판매원 간부, 기타 판매직) □ 4) 서비스직 (중개인, 음식업종사자, 경비원, 기타 서비스직) □ 5) 기능직 (운전기사, 현장작업원, 생산직) □ 6) 공무원 (일반공무원,경찰공무원,고급공무원,군인) □ 7) 교육직 (대학교수, 일반교사, 교감, 교장) □ 8) 회사원 (사무직회사원, 기술직회사원, 은행원) □ 9) 전문직 (건축사, 회계사, 세무사, 법조인) □10) 의사,약사 □11) 언론인 □12) 농.수.축산업자 □13) 학생 (대학생, 대학원생) □14) 무직 □13) 기타 ( ) 문9. 귀하의 가족수는 몇 명입니까 ? 명 문10. 세대주의 연령은 몇세입니까 ? 세 문11. 귀댁의 월평균 총소득은 모두 얼마입니까 ? (상여금, 이자, 배당, 집세 등 모든 수입을 포함한 금액) 만원 문12. 귀하가 사는 집에 대해서 말씀해 주세요. □1) 자가 □2) 전세 □3) 월세 □4) 하숙 □5) 기타 문13. 세대주의 학력은 ? □1) 중졸이하 □2) 고졸 □ 3) 대졸 □4) 대학원졸 □5) 기타 ( ) -바쁘신 중에도 협조해 주셔서 감사합니다.- 부동산상권 입지 33 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 동 업 점 포 ∙ 경 쟁 점 포 조 사 (Store comparison) ■ Store comparison의 중요성 • Store comparison이란 직역하면 점포비교이며, 점포견학을 의미한다. 즉 다른 점 포와 자기 점포를 시찰 조사하여 자기 점포의 운영방침이나 경영내용을 개선하는 일련의 활동을 말한다. • 미국 유통업계에서는 일찍부터 Store comparison을 중요한 교육분야로 채택하여 그 기법을 체계화하였고, 그밖에 많은 나라의 유통업계 사람들도 점포견학을 중요 시 하고 있다. • 미국 월마트의 창설자 샘월튼은 “내가 다른 경영자보다 머리가 좋거나 결단력이 나 통솔력이 뛰어난 것이 아니라 누구보다도 많이 다른 회사의 여러 점포를 매년 시찰한 것이 다를 뿐이다.”라고 말한 대목은 Store comparison의 중요성을 나타내 주는 대표적인 말이라고 할 수 있다. ■ 동업점포∙경쟁점포 조사의 목적 • 동업점포 조사 자기점포의 경영활동을 개선하여 기업의 사회적 책임을 수행하는 동시에 기업의 경 영목표를 보다 효율적으로 실현하기 위한 참고자료를 입수,분석 활용하는데 있다. • 경쟁점 조사 경쟁관계에 있는 소매점의 경영정보를 입수하여 차별화를 위한 자료로 활용하기 위 함이다. ■ 조사대상 점포의 선정 • 동업점포 ① 상품구성, 진열, 판매방식, 접객기술 등이 뛰어난 점포 ② 자기점포와 입지규모, 경영방식 등이 비슷한 점포 ③ 자기점포가 성장목표로 삼을 만한 점포는 특별히 관심을 가져야 함. • 경쟁점포 ① 현재 실제로 경쟁관계에 있는 점포 ② 잠재적 경쟁점, 앞으로 경쟁관계에 놓일 가능성이 높은 점포 ■ 경쟁점의 명확화 • 자기 점포와 동일한 상권내에 있는 동업점포를 모두 경쟁점이라 생각하는 경향이 부동산상권 입지 34 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 있으나 이는 명확하게 구분할 필요가 있다. • 동업점포는 넬슨의 법칙에 의하여 양립성이 있는 점포(양립성은 소비자가 상품을 구매하는데 있어서 점포가 양립하여 있어 점포간 이동이 편리하면 매출이 늘어난다는 것)를 말하며 경쟁점은 비양립점포를 말한다. • 경쟁점의 식별기준으로는 자기점포와 비교해서 ① 취급 상품중 주력 상품군이 동일한가 ? 같은 정육점이라고 하더라도A점포가 우육 중심,B점포가 돈육 중심,C점포가 닭고기 중심의 상품구성이라면 이3개 점포는 서로 경쟁점이 아니라 양립점포이다. ② 가격대(Price zone)가 같은가 ? 주력 상품군이 동일하다고 하더라도 상대 점포의 가격대와 자기 점포의 가격대가 다르 면 경쟁점포가 아니다. ③ 품질 수준이 같은가 ? 상품군이 같고, 가격대가 같더라도 그 가격대에 비추어 품질수준이 다르면 경쟁점포가 아니다. • 따라서 이상3가지 조건이 모두 동일한 점포가 진정한 경쟁점이라고 할 수 있다. ■ 조사항목 •고객흡인력∙경쟁력에 관한 조사항목 -매출액(가급적이면 부문별 매출액까지) - 객수, 주요객층, 상권범위 - 객단가 -피크타임시간대,요일별, 월별, 계절별 - 점포이미지 -경영효율(이익,생산성,자본효율) • 경영전략에 관한 조사항목 - 규모 : 매장면적, 종업원수 (상시 종업원, 파트타이머 등) -상품구성:구색갖춤,가격대,진열량,레이아웃 -공급처:납품업체,납품방법,유대관계 -판매방법:셀프서비스,신용카드,영업시간,휴일 등 -부대서비스:배달,전화주문,주차장,휴게실 등 • 경영자원에 관한 조사항목 -경영자:연령,성격,활동력,경력 등 -종사자:자질,채용방식,교육훈련 -자금력:자기자금,금융동원능력 -경영목표:성장성,적극성 등 부동산상권 입지 35 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> ■ 상품력 조사 • 레이아웃(Lay-out) 조사 -자기 점포와 조사대상점포(경쟁점포)의 레이아웃 도면을 준비, 주력부문에 대한 조사를 실시한다. - 구체적인 조사의 순서는 ① 자기점포의 레이아웃 도면 준비,상품중분류별로 레이아웃 도면에 기입한다. ② 경쟁점포의 레이아웃을 조사한다. ③ 자기점포와 경쟁점포의 상품중분류별 진열라인 비교표를 작성한다. ※ 진열라인=진열선반길이×단수 <표1. 진열라인 비교 예시> 구 분 자기점포 경쟁점포 길이差 길이(m) 구성비 길이(m) 구성비 야채.청과 야 채 청 과 36.0 21.6 6.0 3.6 43.2 28.8 6.3 4.1 △7.2 △7.2 계 57.6 9.6 72.0 10.4 △14.4 정육 소 고 기 돼지고기 닭 고 기 포 장 육 14.4 10.8 7.2 7.2 2.4 1.8 1.2 1.2 14.4 14.4 7.2 3.6 2.1 2.1 1.0 0.5 - △3.6 - 3.6 계 39.6 6.6 39.6 5.7 - 생선 어 류 패 류 27.0 9.0 4.5 1.5 28.6 7.2 4.2 1.0 △1.8 1.8 계 36.0 6.0 36.0 5.2 - 신선식품 합계 133.2 22.2 147.6 21.3 △14.4 전체 합계 600.0 100.0 690.0 100.0 △90.0 -예시된 표는 어느 수퍼마켓 신선식품 부문 진열라인 조사 결과이다. - 점포면적이 다르면 진열라인이 다른 것은 불가피하나 주력상품의 진열라인만은 경쟁점보다 커야 한다. 예시된 표에 의하면 자기점포의 전체면적은 적으나 진열라 인 구성비는 22.2%로 경쟁점의 21.3%보다 크며, 그중 정육은 상대적으로 큰 편임 을 알 수 있다. - 이러한 조사를 통하여 경쟁점포와 자기점포와의 상품력에서의 장단점을 파악할 수 있고,대처할 수 있는 방안을 도출해 낼 수 있다. 부동산상권 입지 36 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> • 상품수 조사 -상품수 조사는 상품이 얼마나 풍부한가,얼마나 다양한가를 비교하기 위한 것이 다. - 품목(item)이란 상품분류의 최소단위를 말하는 것이다. 예를 들어 음료중의 커피 를 살펴보도록 하자. ‘커피’하면 이는 품종에 속한다. 품목이란 ‘자바커피’, ‘블루마 운틴커피’, ‘코나커피’와 같은 것이다. 따라서 품종을 적게하고 품목을 늘리면 그 품 종에 관해 전문화하는 것이고, 품종을 많이하고 품목을 적게 하는 상품구성은 다양 한 구색갖춤에 초점을 맞춘 것이다. - 품목수의 비교에서도 경쟁점의 매장면적이 자기점포보다 넓으면 자기점포의 품 목수가 적을 수 밖에 없는 경우가 많다. 그러나 주력부문의 상품군에 대해서만은 경쟁점보다 많은 구색갖춤을 해야한다. 품목수 조사는 물론 전부문을 조사하는 것 이 가장 좋으나 의류나 잡화류에 대해서는 조사에 시간과 노력이 너무 많이 들기 때문에 꼭 필요할 때 조사하는 것이 실제적이다. - 수퍼마켓의 경우라면 야채, 청과, 정육, 생산, 유제품 등의 품목조사는 반드시 해 야 한다. <표2. 품목수 비교>는 야채와 생선에 대한 품목수를 조사, 비교한 것이 다. 야채, 청과부문에서 경쟁점의 품종수는 자기점포보다 많지만 품목수는 동일하 다.생선부문에서는 품종수나 품목수가 모두 자기점포가 많다.생선부문에 있어서는 경쟁점을 앞지르고 있음을 알 수 있다. <표2. 품목수 비교> 구 분 자기점포 경쟁점 야채∙청과 야 채 품 종 품 목 40 60 50 60 청 과 품 종 품 목 30 40 25 50 계 품 종 품 목 70 100 75 110 생 선 어 류 품 종 품 목 60 120 40 110 패 류 품 종 품 목 5 15 3 10 계 품 종 품 목 65 135 43 120 - 이와 같이 자기점포의 주력상품에 대해서는 수시로 경쟁점과 비교조사하여 우위 를 차지하도록 노력해야 한다. 다만, 매장면적의 규모가 경쟁점이 자기점포의 2~3 배가 된다면 품목수에 의한 경쟁은 불가능하다. 이 경우에는 특히 자신이 있는 품 종에 대해 구색맞춤을 집중함으로써 차별화를 시도해야 한다. 부동산상권 입지 37 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> -한 품종에 몇 개 품목의 구색맞춤이 적당한가는 입지조건,점포규모, 경쟁점의 유무 등에 의해 달라진다.무조건 품종과 품목수가 많은 것만이 능사는 아니다.자 기점포의 상품정책이 무엇인가, 그 상품정책에 알맞은 구색맞춤이 되어 있는가가 중요하며 이를 확인하기 위한 것이 품목수 조사이다. • 가격 조사 -가격에 의한 소구력은 대단히 크다.특히 매일같이 구매해야하는 일상용품의 가 격에 대해서 소비자는 매우 민감하다. 경쟁점보다 자기점포 상품이 높게 책정되어 있다면 고객은 거부반응을 일으킨다. 따라서 경쟁점의 가격조사는 되도록 자주 해 야한다.최소한 한달에 한번은 해야 한다.경우에 따라서는 경쟁점이 가격을 인하했 는데도 그것을 모를 수도 있다. - 일용잡화나 가공식품과 같이 규격화된 상품은 그 규격에 따라 판매가격을 조사 하면 되지만 생선, 야채, 정육과 같은 1차상품은 그 품질에 따라 가격이 다르므로 조사할 때 품질까지도 기입해야 한다. 이 가격조사도 되도록 많은 품목을 대상으로 하는 것이 좋으나, 그리 쉽지 않다.그러나 자기점포의 주력상품에 대해서만은 가격 비교를 철저히 해야 한다. - 가격조사와 병행해서 실시해야 하는 것이 상품별 진열량의 조사이다. 이것은 경 쟁점이 어느 가격대(Price zone)에 중점을 두고 상품구성을 하고 있나를 알기 위함 이다.이 조사를 볼륨존(Volume zone)조사라고 하며 이를 실시할 때에는 특히 알 고자 하는 상품을 결정한다. 조사하는 항목은 상품명과 가격이외에 진열의 볼륨을 나타내는 항목이 포함되어야 한다. - 항목으로는 페이스(face) 수, 진열수량 또는 진열금액이 있는데, 조사하는 상품 에 따라 적당한 것을 선택한다. 가장 손쉽게 조사할 수 있는 것은 페이스(face)수 이다. <표3. 상품구성 조사>는 볼륨존 조사의 양식이다. 여기사 ‘100g당 단가’는 소위 유니트 프라이스(Unit price)로서 상품의 등급을 비교할 때 이용한다. <표3. 상품구성 조사> 품명 : 품 목 자기점포 경쟁점포 매가 Face 진열량 100g당 단가 매가 Face 진열량 100g당 단가 ※ 진열량은 수량 또는 금액으로 표시 - <그림1. 상품구성 비교>은 어느 상품에 관해 자기점포와 경쟁점을 조사, 비교한 것이다.횡축의 매가는 유니트 프라이스라도 좋다.이 그림을 보면 자기점포의 상품 부동산상권 입지 38 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 구성은 매가가 1,900인 진열량이 가장 많다. 이에 대해 경쟁점은 1,800인 것과 2,100~2,200인 상품의 진열량이 많다. <그림1. 상품구성 비교> - 대체로 이 그래프에서 나타난 것은 두 점포 모두 매가가 1,800~2,000인 상품에 주력하고 있으며 그다지 큰 차이는 없다. - 경쟁점봐 「싸다」는 것을 강조하려면 매가 1,800~2,000인 상품의 진열량을 늘 리고 2,500~3,000인 상품진열량을 줄인다. 반대로 상품의 등급이 높다는 것을 강 조하고자 할때에는 2,500~3,000인 상품의 진열량을 늘린다. - <그림2. 단가구성 비교>는 조사대상상품의 단가와 진열량을 비교 표시한 것이 다.이 그래프를 보면 경쟁점은 단가1,000이하의 상품을 집중적으로 취급하고 있 고 상품의 등급차가 거의 없다. 이에 비해 자기점포의 상품구성은 단가 1,300~2,400까지 폭넓게 구색을 갖추고 있다. 그러나 그 사이에 특히 강조하려는 액센트가 없다. 결국 구색맞춤의 폭이 지나치게 넓음을 뜻한다. <그림2. 단가구성 비교> 부동산상권 입지 39 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> -상품의 가격수준 이외에 포장의 크기도 구매에 영향을 미친다.내용량이 지나치 게 크다든가 작을 때에는 구매의욕을 감쇄시킨다. <그림3. 내용량 비교>는 특정상 품의 내용량을 경쟁점과 비교한 것이다. 자기점포의 내용량 구색맞춤은 50g짜리가 가장 많고 그 다음 100g, 150g짜리가 비슷하다 (그림에서 O의 크기는 진열량을 표 시한다.) 이에 대해 경쟁점은 100g짜리가 가장 많고 150g짜리가 그 다음, 200g짜 리도 있다. <그림3. 내용량 비교> 50g 100g 150g 50g 200g 100g 150g 자기점포 경쟁점포 -내용량의 구색갖춤은 경쟁점이 더 넓은 셈인데,어느 용량의 상품을 중점적으로 취급하느냐 하는 것은 경영방침과 입지조건 등 에 따라 결정할 일이다. 핵가족이 많은 지역이나 주택밀집지역의 소매점포인 경우는 소용량 포장상품에 중점을 두는 것이 적당하고, 중생활권이상의 대형점포로 일괄구매고객을 목표객층으로 할 경우 에는 대용량 상품에 중점을 두어야 할 것이다. • 상품구성 검토와 대책 -이상과 같이 경쟁점에 대해서는 레이아웃,아이템 수, 가격 및 볼륨존 등을 조사 하여 자기점포와 비교함으로써 개선점을 찾아야 한다. 비교대상 항목에서 중요하지 않은 것은 없지만 소매업은 상품을 판매하는 것이므로 상품구성을 가격대별로 살피 는 것이 중요하다.특히 주력상품에 대해서는 면밀히 조사해야 한다. -일반적으로 상품구성에는 몇 가지 유형이 있다.앞에서도 잠깐 언급되었지만, 좀 더 구체적으로 살펴보면 대체로 다음과 같은 유형들로 나눌 수 있다. 먼저 자기상 점의 상품구성이 어느 유형에 해당하는 지 조사하고 그 특징을 안 다음 경쟁점포의 상품 구성을 조사한다. 부동산상권 입지 40 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> -표준형:가장 평범한 상품구성이다. 가격대(Price zone)가 넓고 볼륨존은 중앙에 하나가 있다. 구색맞춤의 폭은 넓으나 특징이 없다. -山자형:한자의山자처럼 볼륨존이 세군데 있다.저가격품,중간가격품,고급품의3가지이다. 이러한 구색맞춤은 매장 면적이 넓지 않으면 할 수 없다. 품종에 따라 이 유형의 상품구성을 하면 특색을 살릴 수 있다. -평탄형:전혀 특징이 없는 유형이다. 볼륨존이 존재하지 않는다. 이런 상품구성은 그 상점에서 무엇을 팔고자 하는지 뚜렷한 주장이 없기 때문에 매력이 없다. 그러나 편의성을 가장 큰 특징으로 하는 편의점 에서는 이와 같은 상품구성으로 충분하다. -주력상품 집중형:단품 대량판매를 위한 구색맞춤의 유형이다. 싼값을 내세우거나 반대로 고급품을 강조하는 점포에서 가격대를 좁게 해서 특색을 살리는 데 적합한 상품구성이다. 부동산상권 입지 41 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> -고가격 중심형:볼륨존이 저가격과 고가격에 하나씩 있으나 고가격대의 봉우리가 더 높다. 품종에 따라 이런 상품구성을 하면 객단가가 높아진다. -저가격 중심형:이것은 ‘고가격 중심형’과 정반대로 싼값을 강조하는 상품구성이다. - 상품구성조사를 끝내고 그래프를 작성한 다음 자기점포와 경쟁점의 구색갖춤을 비교 검토한다. ① 볼륨존(Volume zone)의 위치가 어떻게 다른가? ② 판매가의 상한과 하한은 어떠한가? ③ 가격선(Price line)의 수는 적정한가? ④ 가격선(Price line)이 연속적인가? ⑤ 내용량의 차이는 무엇인가? ⑥ 상품의 품질차이는 어떠한가? 등에 대해 면밀히 분석 검토한다. 그 결과 자기점포와 경쟁점포의 특징이 부각되면 대응책을 강구해야 한다.경쟁점을 의식한 대응책으로는 크게2가지가 있다. ① 포괄형:포괄형의 상품구성은 경쟁점포에 전면대응하는 형태로 매장면적,입지 조건 등이 경쟁점보다 유리한 경우에 선택하는 상품구성이다. 차별화형 경쟁점보다 매장면적이 좁을때 취하는 상품구성이다 다만 특정상 : . , ② 품,자신있는 상품에 대해서는 포괄형 상품구성을 취할 수도 있다.경쟁점포보다 진 열면적을 크게 하여 당해 상품에 관한한 지역일등주의를 추구하는 것이 효과적일 수 있다.차별화의 유형으로는 저가격중심형,중간가격중심형, 고가격중심형 등이 있으며, 이는 경영방침, 입지조건, 객층 등을 고려하여 경쟁점과의 보완관계를 유지 하도록 하여야 한다. 부동산상권 입지 42 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> <그림4. 상품구성 대응책> 부동산상권 입지 43 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 입 지 에 따 른 등 급 분 류 강남역 상권이나,명동상권,신촌상권은 우리나라의 대표적인 상권이라 할 수 있다. 그러나 같은 상권이라 할지라도 위치에 따라 매출의 차이가 많이 나기도 한다. 따 라서 입지에 따라 A등급, B등급, C등급으로 나누어 분류를 하게 되고, 장사를 시작 하려고 하는 사람들은A등급의 점포를 찾으려고 혈안이 되어 있는데,각 등급별 위 치별로 잘되는 업종이 있으니 등급별 특성을 잘 파악하여 점포 출점에 반영해야 할 것이다. ■ A급지 • 상권내에서 가장 좋은 입지에 해당되는 지역을 ‘A급지’ 혹은 ‘상급지’라고 한다. A급지는 일반적으로B급지난 C급지에 비하여 상권의 범위가 넓다. 즉 A급지의 점 포를 이용하는 고객이 B,C급지를 이용하는 고객보다 멀리서 오는 고객이 많다는 의 미이다.따라서 점포를 오픈하기 위해 찾는 점주들도 많고,점포의 월세나 권리금도 B,C급지 보다 월등히 비싸다. • A급지는 일반적으로 지역내에서 유동객이 많은 사거리 주변의 버스정류장이나 지하철역 앞쪽에 해당된다. A급지에서는 유동객이 많으므로 유명브랜드 의류 대리 점,악세사리점,안경점,패스트푸드점들의 영업이 잘 된다. •A급지의 특징이 어떤 업종도 영업이 잘되는 경향이 있지만,지역내에서 월세 및 권리금이 가장 비싼 곳이기 때문에 객단가가 낮은 업종으로는 제대로된 수익률을 올리기가 매우 어렵다. 예를 들어 분식점은 객단가가 2000원~3000원인 경우가 대 부분이고,일평균 매출액이30만원을 넘기기가 쉽지 않아서, 분식점의 대부분이 A 급지에서 투자 대비 수익률을 맞추기가 힘들다. <상권내A급,B급지 지역도> 4차선 도로 A급지 B급지 이면도로(4m~6m) 버스정류장 버스정류장 부동산상권 입지 44 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> • 사거리 상권내에서는 버스정류장이 있는 쪽이 없는 쪽보다 상권 활성화가 잘되어 있으며,이면도로는 먹자골목으로 형성되는 경우가 대부분이다.이면도로변의 건물 은 대로변 건물보다 월세가 저렴하고, 전용율도 높으며, 대형건물의 경우 1층에 음 식점 입점을 꺼려하는 등 여러 가지 이유로 인하여 이면도로에 먹자골목이 형성되 는 것이다. • 일반적으로 이면도로가 대로변에서 50m내외에 다른 인도와 교차하게 되면 그 상 권이 매우 활발해지는 경향이 있다. 따라서 대로변에서 먹자골목 사거리 인근 점포 가A급지가 되며,그 사거리를 지난 다음부터B급지가 된다. ■ B급지 • B급지는 A급지와 비교하여 볼때 상권의 범위가 좁다. A급지는 배후거주인구에 유동인구를 흡수하는 형태를 취하고 있지만, B급지는 배후거주인구에 일부의 유동 인구만을 흡수하기 때문이다.따라서B급지의 입지조건은A급지보다 열악하지만C 급지보다는 우수하다고 할 수 있다. • B급지에 위치하는 업종은 대로변의 경우 판매시설과 생활과 밀접한 관련이 있는 근린생활관련 업종이 적합하며,이면도로에는 음식점(분식점, 전문음식점)이 적합하 다. • 사거리 인근의 대로변이라고 할 지라도A급지에 속하지 않고,B급지에 속하는 경 우가 있는데, 그 이유는 버스정류장에서 벗어난 점포의 경우 유동객의 흐름이 급격 히 줄어들게 되며,유동객의 대부분도 통행객인 경우가 많다.따라서 유동객이 구매 와 연결이 되지 않는 경우가 많기 때문이다. 또한 버스정류장을 끼지 않는 대로변 상권의 경우B급지인 경우가 많다. ■ C급지 •C급지는 상권내에서 입지가 떨어지는 지역에 속한다.따라서 유동인구의 유입비 율이 A,B급지에 비하여 상당히 떨어지고, 배후거주민에 한정되는 경우가 많다. • C급지의 업종으로는 생활과 밀접한 관련이 있는 근린생활관련 시설이 대부분을 차지한다.편의품점,세탁소,미장원,분식점,비디오대여점,문구점 등이 여기에 해 당된다.일반적으로C급지에서는 소규모로 장사를 하되 반드시 시설비가 들지 앟는 업종을 선택하는 경우가 대부분이다. • 그러나 일부 식당의 경우 저렴한 임대료를 기반으로 인테리어나, 맛, 서비스, 마 케팅 등을 차별화 하여 성공하는 경우도 있다. 입지에 대한 등급은 일반적인 시각 에서의 등급일뿐 입지를 제외한 여러 가지 변수들을 차별화 한다면 C급지에서도 성 공할 수 있는 요인들은 존재하는 것이다. 부동산상권 입지 45 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> • 입지에서 등급을 나누게 되는 여러 가지 요인들이 있지만, 그중에서도 오르막 경 사도는 입지의 등급을 나누는데 매우 중요한 역할을 한다. 4차선 도로변에 접해 있 다고 하더라도 경사가 15도 이상 오르막길에 점포가 형성되어 있으면 C급지에 속 하게 된다. 특히 오르막 꼭대기에는 상권이 형성되어 있지 않는 경우가 대부분이다. • 사람들은 낮은데로 몰리는 경향이 있다. 경사가 낮은 곳이 높은 곳보다 매출이 훨씬 많이 나온다.편의점에서 물건을 살때도 낮은 곳에서 물건을 사서 올라오지, 높은 곳에서 사서 내려오지 않는다. 상식적으로 빈손으로 조금 위쪽의 점포에서 구 매하여 물건을 들고 내려오기가 쉬운데도 말이다. 부동산상권 입지 46 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 입 지 조 건 과 권 리 금 ■ 권리금 • 권리금이란 가게를 팔게됨으로써 포기해야 하는 시설비와 영업수익을 말한다. 즉 가게를 팔지 않고 영업을 계속하게되면 주인은 계속적인 수익을 얻게 되지만, 이 수익을 포기함으로써 발생하는 금전적 손실을 보상해 주는 것이다. • 그러나 이러한 권리금의 의미와는 달리 상권이 좋은 곳에 토지주가 건물을 지으 면서 상가에 주변 권리금 시세를 ‘바닥권리’로 붙여서 임대를 내놓는 경우도 있고, 장사가 안되어 내놓은 점포에도 점포주가 임대를 들어올때 주었던 권리금을 받아서 나가는 경우가 많다. • 권리금은 건물 임대료와 같이 법적, 제도적으로 규정된 내용이 없어서 문제의 소 지를 항상 내포하고 있다. 점포를 사고 팔 때 건물주는 세입자끼리 주고 받고 있는 권리금에 대해 어떠한 간섭도 하지 않으며,보호 또한 해주지 않는다. • 2003년도부터 상가임대차보호법의 시행으로 세입자에게 5년간의 임대기간을 보 장해 주었지만, 5년이후에는 건물주가 세입자와의 계약을 해지할 수 있어 2007년 이후 권리금은 사회적 문제로 대두될 수 있는 여지가 있다. ■ 권리금 산정기준 • 대부분의 업종은 1년동안의 순수익의 합과 입지조건을 기준으로 가게 크기 및 시 설비 등을 감안하여 평가한다. ① 매도인의 기회비용 -점포를 파는 사람은 시설비와 영업수익을 포기하게 된다.매도인이 가게를 팔게 됨으로써 발생하는 기회비용이 곧 권리금으로 보전되는 것이다. 시설비는 감가상각 이 되지만 잔존 내용년수에 따라 계산하게 되고, 영업수익은 가게를 팔지 않고 계 속 장사를 할 경우에 벌어 들일 수 있는 영업수익을 말한다. -그렇다면 권리금이 없는 점포가 좋은 것인가?그렇지만도 않다. 권리금이 없는 가게는 아직 상권이 형성이 안되어 있으며, 만일 점포를 오픈하고 영업수익이 정성 궤도에 오를 때까지 일정기간, 시설비, 기타 광고비 등을 계산한다면 적지 않은 비 용일 것이다. 그런데 영업수익이 궤도에 올라있는 기존 점포를 인수하여 영업한다 면 이를 수고를 덜어도 되는 것이다. ② 입지조건 -장사가 잘되면 정상적인 권리금을 받을 수 있지만,장사가 안될 때는 입지조건을 기준으로 하여 평가하는 것이 원칙이다. 입지조건이 좋으면 시설비를 인정하여 주 나,입지조건이 나쁘면 시설비를 받지 못하는 경우도 있다. 부동산상권 입지 47 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> ③ 점포 크기 -점포 크기가 매출에 영향을 미치는 경우가 많다.점포가 너무 작으면 투자비에 비해 매출에 한계가 있고, 점포가 너무 크면 투자비가 너무 많이 들어 투자수익율 을 맞추기가 쉽지 않다. -가장 이상적인 점포의 크기는10평에서 30평 사이로 권리금 산정시 높은 평가를 받는다. ④ 시설비 -시설비는 일반적으로3년 정도를 내용년수로 하여 감가상각을 한다. 그 이유는 i) 3년 정도면 시대의 흐름이 달라져 손님들의 소비성향과 취향이 변하므로 실내 인테리어도 바꿔주어야 하며, ii) 3년이 되면 시설이 낡으므로 시설을 교체해야한다 고 본다. iii) 점포주가 한 장소에서 3년정도 장사를 했다면 그 시설로 충분히 수익 을 올렸다고 보기 때문이다. ■ 입지조건에 따른 권리금 산정 • 입지조건이 좋고 장사가 잘되는 점포 입지조건이 좋고 장사가 잘되는 점포의 경우「1년동안의 순수 권리금」과 「시설 비」를 인정받을 수 있다. 이와 같이 권리금을 제대로 평가받을 수 있는 입지는 유 명상권 안의B급지 이상인 경우가 대부분이다.유명상권의 C급지중에도 장사가 잘 되는 곳도 있지만 B급지 보다는 입지조건이 나쁘므로 약간의 권리금 조정이 있을 수 있다. • 입지조건이 좋으나 장사가 안되는 점포 입지조건이 좋으나 장사가 안되어 내놓는 점포의 경우, 장사가 잘되는 점포보다 권 리금을 덜 주고 들어갈 수 있으므로 사는 사람에게는 최고라고 할 수 있다. 파는 사람의 경우 시설비에 대해 제값을 다 받을 수 는 없겠지만, 일종의 바닥권리를 인 정하여 거래되는 경우가 많다. 사는 사람의 경우 이런 가게가 나왔을 때 권리금을 평가하여 점포주를 설득하여 계약하는 것이 매우 중요하다. • 입지조건이 나쁜데도 장사가 잘되는 점포 점포의 주인이 장사에 대한 특별한 노하우가 있는 경우에 해당이 된다. 이러한 경 우 일부에 해당되는 점포주는 맛이 소문이 나서 장사가 조금 되기 시작하면 권리금 을 받아 팔아 넘기고 권리금이 없는 다른 곳으로 가서 장사를 하는 경우도 있다. 이런 점포는 좋은 입지라고 착각하기 쉬운데, 이런 경우 주변 가게들의 순이익을 기준으로 산정하는 것이 좋다.입지조건이 나쁘면 주변 점포들의 순이익이 낮고,당 연히 권리금이 얼마되지 않는다. 따라서 장사가 잘 된 만큼의 노력을 감안하여 평 가해주면 되는 것이다. • 입지조건이 나쁘고 장사가 안되는 점포 주택지 주변에 점포가 몇 달씩 비어 있는 경우를 종종 볼 수 있다. 이런 경우 월세 부동산상권 입지 48 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 는커녕 보증금까지 까먹어 빈털터리가 되어 나가는 경우도 있는데, 이런 점포는 권 리금 없이 들어갈 수 있는 점포이다. 그러나 이런 점포는 권리금이 없다하더라도 전주인의 전철을 밟을 수 도 있는 관계로 권리금이 없는 점포는 매우 신중히 검토 하여 계약을 해야 할 것이다. ■ 권리금 계약 • 점포의 계약은 두 번하는 것이다.하나는 점포주인과의‘권리양도 계약’이고, 다른 하나는 건물주와의 임대차 계약이다. 점포 계약시 가장 정상적인 계약의 순서는 먼 저 점포주인과‘권리양도 계약’을 체결하고 중도금이나 자금 치를 날짜에 맞추어 건 물주와 임대차 계약을 맺는 것이다. •‘권리양도 계약’시 기재해야 할 내용들은 다음과 같다. - 물건의 소재지, 상호, 면적, 임대 보증금, 임대료, 시설 및 권리금, 매도 합계금액 을 명확하게 기재하되 금액을 아라비아 숫자로만 쓰면 조작의 위험이 있기 때문에 한글이나,한자로 쓰는 것이 좋다. - 계약금, 중도금, 잔금일을 기재하되 날짜는 구입자의 자금조건에 맞추어 정하는 것이 좋다. -잔금일의 정산관계 및 명의이전에 필요한 각종 서류 등을 기재한다. - 점포 임대차 기간은 통상적인 것으로 정하되 건물주와의 임대차 계약에 관하여 매도자가 책임을 질 수 있도록 명확히 기재한다. -비품목록을 정확히 작성한다. -단서조항이 필요한 경우 조건을 명시한다.예를 들어 “매도자가 가까운 곳에서 유사업종을 하지 않는다.” 또는 “어떤 조건을 이행하지 못하면 해약할 수 있다.” - 서명과 날인은 반드시 계약 당사자가 인적사항을 기재한 다음 도장을 찍는다. 부동산상권 입지 49 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 좋 은 점 포 나 쁜 점 포 ■ 좋은 점포의 요건 • 유동인구가 많은 곳이 좋다. -유동인구가 많은 곳이라하면 일반적으로 역세권,대학가, 도심 패션, 외식시설 밀집지역이라 할 수 있다.유동인구가 많으면,패션 의류, 악세사리, 소품류 및 뷰티 관련 상점과 대형 유통시설이 들어서게 되고, 이로 인해 원거리의 고객들이 방문하 게 되어 상권이 더욱 광역화 되는 효과를 나타나게 된다. - 다만, 문제가 되는 것은 유동인구가 많은 지역은 월세와 권리금이 유동인구가 적 은 지역에 비해 상대적으로 비싸다는 것이다. 그러나 면밀한 사업성 분석을 통해 수익성이 있다면 이 또한 문제가 되지 않을 것으로 판단된다. • 유명의류 대리점이 있는 지역이 좋다. -입지를 선정하는데 도저히 자신이 없다고 생각되면,예정지 옆에 유명의류 대리 점이 밀집되어 있는 가를 조사해보면 된다.유명의류 대리점이나,유명 패스트푸드 점의 점포 개발 원칙은 소비자가 찾기 쉽고 접근하기 쉬운 곳을 최우선으로 하여 점포를 선정하기 때문에 이러한 점포 주위에 점포를 선정하여 오픈한다면 점포 주 변에 손님이 없어서 실패하는 일은 결코 없을 것이다. • 권리금이 있는 곳이 좋다. - 주변 점포를 비롯하여 상권내 점포에 일정 금액의 권리금이 붙어 있다는 의미는 상권이 활성화되어 있는 지역이라는 의미로 받아 들일 수 있다. 상권이 활성화 되 어 있지 않다면 점포에 권리금이 붙을 이유가 없기 때문이다. 따라서 상권내 수요 층을 잘만 파악하여 영업을 한다면 많은 돈을 벌 수도 있다. - 그런데 대부분의 예비 창업자들은 이러한 권리금을 매우 부담스러워 계약을 차 일피일 미루다가 점포를 놓치는 경우가 종종 있다. 권리금 계약을 할 때 주변 점포 의 권리금과 예상 매출액 등을 고려하여 판단한다면 요구하는 권리금이 정당한 금 액인지 판단을 할 수 있다. • 주변에 노점상이 많은 곳이 좋다. - 노점상이 많은 곳의 특징은 그 지역내에서 유동인구가 가장 많은 곳이다. 즉 ?? 품 및 서비스의 구매가 활발히 이루어지는 곳, A급 입지라고 할 수 있다. -노점상은 유동인구의 흐름을 정지시켜 모이게 함으로써,주변 점포와 더불어 영 업이 잘 될 수 있는 토대를 마련해줘서 상권이 활성화되는데 도움을 준다. • 지하철역에서 주거지역으로 이어진 입구가 좋다. -점포는 유동인구가 많은 곳이 좋은데,유동인구가 많은 곳은 배후 주거단지와 주 요 교통수단과의 주요 통로변이라고 할 수 있다. 따라서 편의품이나 먹거리관련 상 품들은 주요 통로변에서 구매가 이루어지는 경우가 많다. - 특히, 현대인의 주요 교통수단이라고 할 수 있는 지하철역에서 주거지역으로 이 부동산상권 입지 50 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 어진 입구(코너)는 유동객이 가장 많은 지역으로 A급 입지라 할 수 있다. • 주택지는 낮은 지대의 중심지가 좋다. -일반적으로 주택지 인근의 상권을 살펴보면 거의 대부분의 경우,낮은 지대의 상 권이 높은 지역의 상권보다 훨씬 더 발달되어 있다. 지대가 낮은 곳은 주택지역내 의 교통의 요충지이자 중심지로 활용되는 경우가 많다. 따라서 주택지의 중심상권 이 낮은 지대 중심지 주변으로 형성되는 것이다. • 24평~33평대 중소형 아파트 단지내 상가가 좋다. -아파트 단지는 단독주택지보다 세대당 물품 구매력이 높다.그 이유는 24평~33 평대 아파트는 주로 30~40대 부부가 많이 사는데, 이들은 어린 자녀를 두고 있어 식비 및 편의품 관련 비용 지출이 많다.따라서 단지내 상가의 학용품점,의류점, 식품점,학원 등이 잘된다. - 소형 아파트는 저소득층 및 젊은 부부들이 거주하여 매출이 낮은 편이며, 맞벌이 를 하는 경우가 많아 아파트내에 머무는 시간이 길지 않다. 입주자가 구매할 수 있 는 품목이 다양하지 못해 업종 구성에 한계가 있다. •1만세대 이상의 대규모 근린상권내 중심지가 좋다. -타 지역상권의 영향력에서 독립상권으로 생존하기 위해서는1만세대 이상의 배 후세대가 구매력으로 받쳐줘야 상권의 활성화를 기대할 수 있다. 1만세대의 구매력 이란 자양분을 먹고 성장한 상권은 튼튼한 배후를 바탕으로 타 지역상권에도 영향 력을 미칠 수 있는 것이다. - 또한 대규모 아파트 단지에서는 대형 판매시설이 경쟁적으로 들어서게 되어 고 객의 대부분이 중심상권에서 구매를 하게 되는데, 이런 경우 소규모 아파트 단지내 상가의 점포보다는 중심상권내에 점포가 더 좋으며, 그 중에서도 대형 판매시설 옆 이 좋다. ■ 나쁜 점포의 요건 • 임차인이 자주 바뀌는 점포는 피해라. - 임차인이 자주 바뀌는 점포는 주인이 무슨 업종을 해도 안되는 점포라는 의미로 받아들어도 될 것이다. 일반적으로 점포는 주인이 바뀌면서 업종 또한 바뀌기 마련 이며,계속해서 망할 수는 없는 것이다. -이러한 점포는 상권이 형성되어 있지 않다든가,상권이 형성되어 있더라도 지역 적으로 오래 머물 수 없는 흐르는 지역이라든가 하는 이유가 있다. 따라서 인테리 어, 임대가 등 점포의 외형적인 것에만 치우치지 말고 임차인이 자주 바뀌는 점포 라면 그에 따른 이유가 있는 점포이므로 피하는 것이 좋다. • 50평대 이상이 주축인 아파트 상가 점포는 피해라. - 50평대 이상이라고 해서 20평형대의 2배이상 매출이 나타나지 않는다. 오히려 20평형대 아파트보다 매출이 더 떨어지는 경우도 있다. 그 이유는 50평형대 아파트 부동산상권 입지 51 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 의 구성원이 50~60대 부부와 20대의 자녀라는데 있다. - 20대 자녀들의 경우 구매의 대부분이 주거지역보다는 학교나 직장 등을 중심으 로 이루어지는 경우가 대부분이고, 부모의 구매행태도 단지내 상가보다 대형 백화 점, 대형 전문점 및 대형 상가를 이용하는 경우가 많아 매출의 대부분이 지역 상권 외부에서 이루어지는 특징이 있다. 따라서 이러한 대형 아파트 주변의 상가는 되도 록 피하는 것이 좋다. • 유동인구가 흐르는 곳은 피해라. - 유동인구가 많더라도 목적지로 향해 가기위한 통과지역이므로 그냥 지나쳐가는 곳은 장사에 전혀 도움이 되지 않는다.유동인구가 많은 지역이라도 도로가4차선 이상이라서 상권이 단절되는 경우 상권이 덜 발달된 쪽의 도로변은 유동인구가 흐 르는 자리가 된다. - 또한 대형 백화점과 같은 판매시설 및 대형 극장 등이 지하철 등 대중교통수단 의 정거장과 100m이상 떨어져 있을 경우, 중간에 위치한 점포들은 흐르는 자리가 된다. • 빈 점포가 많은 곳은 피해라. - 상권이 활성화된 지역내 점포는 임차인이 점포를 정리하기 전에 새로운 임차인 에게 권리금을 받아 나가기 마련이다. 상권이 활성화되어 있지 않은 곳의 점포는 권리금은 커녕 나가기 전 새로운 임차인 구하기조차 힘든 경우도 있다. 그래서 점 포주가 새로운 임차인을 구하다 못해 먼저 점포를 빠져나오는 경우가 있는데, 이런 점포가 하나가 아니라,많다면 분명히 문제가 있는 상권이다. - 예전에 유동인구도 많고 장사도 잘되었던 곳이 빈 점포가 많다면 반드시 그 이 유를 살펴볼 필요가 있다. 90년대 쇼핑 및 유흥 도시로 잘 알려진 이태원은 90년대 후반부터 상권이 위축되기 시작하더니 최근에는 상권이 크게 위축되었다. 그 이유 는 그동안 주한 외국인의 주요 거주지가 이태원에서 강남,동부이촌동,성북동,평 창동 등으로 다변화되고 있으며,쇼핑지역 또한 이태원에서 남대문,동대문 등으로 다변화 되고 있다.주한 미군 감축 및 이전,보광동 일대의 재개발 등 도 상권 위축 에 큰 역할을 하고 있다. 상권이 변하는 지역은 다 그 나름대로의 이유가 있는 것 이다. • 인근 대형 판매시설이 입주 예정인 지역은 피해라. - 할인점, 백화점과 같은 대형 판매시설은 강력한 상품구성을 무기로 주변의 소형 판매점을 무력화 시키는 경우가 많다.최근에는 맞벌이 부부증가와1가구 1차량 시 대에 들어서면서, 구매횟수는 줄고 대량으로 구매하는 방향으로 라이프스타일이 바 뀌게 되었다.따라서 집근처에 상가가 있더라도,가격이 저렴하거나, 상품이 다양하 면 대형 판매시설을 이용하는 것으로 구매 패턴이 정착하고 있다. - 이러한 대형 판매시설과 근접한 상가는 유동객의 증가로 덕을 보지만 300~500m 거리의 중소규모 상가는 경쟁력이 떨어져 고객을 대형 판매시설에 빼앗 기게 된다. 특히 주택지나 아파트는 이러한 대형 판매시설의 영향을 많이 받으며, 부동산상권 입지 52 ( )분석법 / 부동산와이드(주), <A href="http://www.rwide.com">www.rwide.com</A> 업종으로는 중소형 편의품점 및 패션관련 점포 등이 영향을 많이 받는다. • 세대수에 비해 근린상가 공급이 많은 곳은 피해라. -커다란 양동이에 붕어 몇 마리를 풀어놓으면 오래 살수 있지만,여기에 수십마리 를 풀어 놓았다고 상상해 보자.과연 붕어는 얼마나 버틸 수 있을까?세대수에 비 해 근린상가 공급이 많은 것도 이와 같은 개념에서 보면 된다. - 세대수에 비해 근린상가 공급이 과잉된 곳은 배후 세대가 점포의 매출에 미치는 영향력이 미미하기 때문에 장사가 안되게 되고, 결국 상가 곳곳에 점포가 비게 된 다.상권은 점점 위축되고,구매력은 점점 주변의 대형 판매시설이 위치한 상권으로 빠져나가게 된다.상권은 더욱 약화되고,상가에 입주해 있는 업종도 판매시설이 점 점 사라지게 되어 근생시설 위주의 지역상권으로 전락하게 되는 것이다. • 왕복 8차선 이상의 대형 도로변 - 상권의 활성화는 점포가 서로 양립되어 있어서 구매하기 편리하게 되어있어야 상권내 매출이 점점 오르게 된다. 그런데, 왕복8차선 이상의 대형 도로변은 소비자 에게 점포간 이동을 심리적으로 위축되게 만들어 소비자의 교류를 가로 막아 매출 을 저해하는 요인이 된다. 노변을 사이에 두고 양쪽의 배후세대 및 유동객을 고객 으로 맞이하지 못하고, 한쪽 배후세대와 유동객만을 대상고객으로 해야 하는 불이 익을 당하는 것이다. • 건물주가 장사하는 곳은 피해라. -건물주나 그의 친척이 장사하는 곳은 가급적 피하는 것이 좋다.특히 건물주가 임대기간 만료후 임차인과의 계약을 일방적으로 해지하여 권리금에 손해를 입혀본 경력이 있는 사람이라면 더욱 그렇다. - 장사가 잘되면 주인이 욕심을 내서 임차인을 계약이 만료되는 시점에서 일방적 으로 내보내고 친척 등을 동원하여 장사를 하는 경우가 종종 있다. 최근 상가임대 차보호법으로5년간의 임대기간을 보장받을 수 있지만,5년만 장사하고 나가야 된 다면 영업권을 고스란히 포기해야 하는 데, 점포주 입장에서 보면 매우 불합리한 것이다. 따라서 주변 부동산을 통해 건물주의 전과(?)를 확인해 볼 필요가 있다.