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생활법률입니다. 감사합니다.^^
(건설 - 재건축에 있어 조합원의 부동의와 매도청구권) 11. 주제어: 재건축, 매도청구권 (문) 제 어머니 동네에 약 200여 가구가 살고 있는데, 동네 주민들에 의하여 주택재건축이 추진되었습니다. 그런데, 제 어머니께서는 조합원 동의도 하지 않으셨고, 분양신청도 하지 않았습니다. 최근, 제 어머니가 조합에 가입하려하는데, 조합 측에서 받아 주지 않았고, 급기야 제 어머니 소유의 대지와 주택에 대하여 조합이 원고가 된 매도청구소장이 날아왔습니다. 이 경우 ① 제 어머니가 조합에 가입할 방법이 없는지와 ② 조합에 가입하기 어려울 경우 매도청구소송에서 어떻게 대항하여야 하는지 궁금합니다.
(답) 결론: ① 조합가입여부에 대하여 일률적으로 말씀드리기 어려우나, 조합이 최고 등의 적법 절차에 따라 재건축을 진행한 경우는 질문자의 어머니가 그 절차를 따르지 않은 것으로 보이므로 조합가입이 어려울 것으로 보이고, 조합이 적법절차를 외면한 경우는 조합가입가능성이 있어 보입니다. ② 조합이 매도청구소송을 제기한 것으로 보아, 조합이 적법절차를 거쳤을 가능성이 많아 보이는바, 조합 가입이 어려울 것이고, 이 경우 조합의 소송제기로 질문자 어머니의 대지 및 건물의 매매계약 성립이 의제되므로, 질문자의 어머니는 매도청구소송에 응하여 질문자 어머니 소유의 대지 및 건물의 가액을 적당히 보상받기 위해 노력하는 것이 주요 업무가 될 것(대법원 95다38172 판결 취지는 개발이익이 포함된 시가에 의한 매매계약의 성립을 인정)입니다.
근거 (1) 재건축과 재개발의 의미에 대하여 주택 재건축과 주택 재개발의 차이는 정비기반시설이 열악한가 아니면 양호한가가 기준이 된다고 볼 수 있습니다. 즉, 일반적으로 정비기반시설이 갖추어진 노후⦁불량한 공동주택을 철거한 후 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하는 것을 재건축으로, 정비기반시설을 갖추지 못한 노후⦁불량한 다수의 단독주택을 철거한 후 새로운 주택을 건설하는 것을 재개발로 각 이해하면 무리가 없습니다(도시및주거환경정비법 제2조 제2호 나목, 다목 참조). 본 건의 경우 재건축이 문제되는 것으로 질문을 하였기 때문에 재건축이 문제되는 것으로 전제하였습니다.
(2) 매도청구권에 대하여 매도청구권이란 주택재건축사업의 시행에 있어 조합설립에 동의하지 않은 토지 및 건축물의 소유자, 건축물 또는 토지만을 소유한 자를 상대로 그 소유의 토지 및 건축물을 매도할 것을 청구하는 권리입니다. 조합설립 동의와 관련하여 조합설립동의서를 제출하지 않은 사람에게 조합은 재건축조합설립결의 후 지체 없이 재건축에 참가할 것인지 여부에 대하여 답변할 것을 반드시 서면으로 최고하고, 최고 도달 후 2개월 내에 답변이 없을 경우 조합은 매도청구권을 행사(보통 협의를 하여 협의가 성립되지 않으면 소송을 제기하나, 바로 소송을 제기하기도 함)하게 됩니다. 본 건의 경우, 질문자의 질문으로 보아 조합이 질문자 어머니에게 최고를 하였는데, 답변이 없었거나 동의를 하지 않으신 것으로 보이는바, 조합은 적법절차를 거쳐 매도청구소송을 제기한 것으로 보이므로, 위와 같은 상황에서 질문자의 어머니가 조합에 가입하기는 어려울 것입니다. 단, 최고 등의 기타 절차를 거침이 없이 조합이 매도청구소송을 제기하였다면, 매도청구소송에서 절차위반을 주장하면서, 조합에 가입할 여지가 있어 보입니다.
(3) 매도청구권에 의한 계약의 성립과 매도청구 대상 부동산의 매매가격 결정 조합의 매도청구소송이 적법한 절차를 거쳐 이루어 졌다고 할 경우, 조합의 매도청구소송 소장이 질문자의 어머니에게 도달함으로써, 질문자 어머니의 부동산에 대한 매매계약 성립이 법률상 의제됩니다. 즉, 질문자 어머니와 조합의 관계는 위 부동산에 대한 매도인과 매수인의 지위를 각 취득하게 되는 것입니다. 이 경우, 조합이 소송을 제기하면서 제시한 부동산 가액이 있을 것이고, 그 가액이 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함되지 않은 것으로 판단될 경우, 위 부동산의 가액에 대해 질문자의 어머니가 다툴 필요성이 있을 것입니다(대법원 95다38172판결의 취지). * 홈페이지: www.lsjlaw.kr 이메일: lsju70@hanmail.net * 전화: 010-7139-0681, 02-594-9898, 팩스: 02-594-0886 * 사무실: 서울 서초구 서초동 1716-2 부림빌딩 501호(교대역 10번출구 70미터 직진, 피자헛 건물) * * 위 상담내용은 이승주 변호사 개인의 의견임을 밝혀둡니다. * * 위 상담자료의 저작권은 이승주 변호사에게 있습니다. |