[입찰후기] 2007타경23714 (초보자 입찰기)

[리모콘]

안녕하세요?

책은 많이 봤는데 실제로 투자해서 낙찰 받아본 경험은 없는 초보자입니다.

10년 넘게 테니스에 미쳐서 주말에 테니스장에서 살다가 작년말에 무릎은 다쳐서 연골 수술을 하게되었습니다.

약 1달넘게 병원생활을 하면서 심심해서 책을 읽다가 경매에 관심을 가지게 되었습니다.

본 물건(2007타경23714)은 제가 살고 있는 아파트에서 길 건너에 위치해 있는 아파트입니다.

초보자는 집근처를 위주로 보라고 해서 검색을 하다가 입찰을 하게 되었습니다.

그런데 아래 물건을 보시면 알겠지만

선순위 임차인임에도 불구하고 권리신고 및 배당신고를 안한 사람이 버티고 있어 2회 유찰이 된 물건입니다.

따라서, 선순위 임차인이 진짜라면 임차인의 보증금을 감안하여 입찰에 응해야 하는 물건입니다.

만일 가장 임차인이라면 주위 시세보다 값싸게 낙찰을 받을 수 있는 물건입니다.

그래서 조사를 해보니

오현주라는 사람과 곽경신이라는 채무자는 부부관계였습니다.

부부관계라고 판단한 근거는 다음과 같습니다.

1. 삼성화재보험 근저당 설정당시(2004.1월) 아파트 시세가 약 1억5천이었습니다.

   그런데 근저당 설정액이 약 1억2천이었음으로 시세대비 70%이상임으로

   근저당설정 당시 임차인이 없었다고 추정이 되었습니다.

2. 딸이 둘이 있는데 큰 딸에게 물어보니 아버지 이름이 곽경신이고 엄마 이름이 오현주라고 하였습니다.

3. 도시가스에 전화를 해 봤더니 아파트 가스비용이 곽경신씨 앞으로 고지되고 있었습니다.

4. 경비실 아저씨에게 문의했더니 남편이 새벽에 신문을 돌리기 위해 새벽에 일찍 나갔다가

   저녁에 늦게 들어 온다고 합니다.

  (향후 낙찰이 된다면 증거물로, 경비실 아저씨 육성을 녹음하든지, cctv 화면을 복사할 예정이었습니다.)

상기와 같은 근거로 입찰을 결심하였습니다.

마지막으로 본 카페의 주인장이신 교수님께 최종 confirm‎!을 받았습니다.

만일 진정한 부부라면 임대차 관계가 성립이 되지 않는다고 말씀을 해 주셨습니다.

그리고, 가장 임차인과 관련해서 책을 구입해서 몇권 읽어 봤는데 나름대로 확신이 서더군요.

수원지방법원

2007 타경 23714 (임의)

매각기일 :

2008-02-27 10:30~11:30

(水)

담당계 : 경매4계
(031)210-1264

소 재 지

경기도 수원시 장안구 정자동 313-1동신아파트 211동 12층 1204호

사건접수 2007-06-04

물건종별

아파트 

채 권 자

삼성화재해상보험 

감 정 가

270,000,000원 

대지권

45.00 ㎡ (13.61평) 

채 무 자

곽경신 

최 저 가

(64%) 172,800,000원 

전용면적 

84.98 ㎡ (25.71평) 

소 유 자

곽경신 

보 증 금

(10%)17,280,000원 

평형 

34평형 

매각대상

토지/건물일괄매각 

청구금액

91,973,833원 

입찰방법 : 기일입찰

배당요구종기 : 2007-09-27

경매개시결정 : 2007-06-05

매각기일현황

회차	매각기일	최저매각금액	결과
1	2007-10-23	270,000,000원	변경
2	2007-11-29	270,000,000원	유찰
3	2008-01-09	216,000,000원	유찰
4	2008-02-27	172,800,000원

추가사진 및 지적도보기

전자지도보기

물건현황/토지이용계획

면적(단위:㎡)

임차인현황/대항력여부

등기부현황/소멸여부

-

“정자초등학교”북서측 인근에 위치

-

주변은 대단위 아파트 단지와 근린생활시설 및 공원, 학교, 관공서 등이 밀집한 대규모 아파트지대

-

인근에 노선버스정류장이 소재

-

남동측, 북동측으로 25m, 20m 아스팔트 포장도로와 각각 접함

-

제1종일반훁거지역

-

제2종일반주거지역

-

일?미관지구

-

도시계획시설도로저촉

-

이용상태(방3, 주방 겸 식당, 거실, 욕실2, 발코니, 창고 등)

-

급배수 및 위생설비, 열병합에 의한 지역난방구조, 도시가스설비, 승강기, 옥내소화전 설비

-

철근콘크리트조

호담감정
감정시점	2007-06-11
감정가	270,000,000원
토지	81,000,000원  (30%)
건물	189,000,000원  (70%)

토지
-	정자동 313-1 대지권 52,527분의45㎡ (13.61평)
건물
-	아파트 12층 1204호 84.98㎡ (25.71평) 12층 건중 12층 복도식

오현주

있음

  전입 : 2000-06-09
  확정 : 없음
  배당 : 없음
  보증 : 미상
  점유 : 미상

오정석

없음

  전입 : 2007-04-23
  확정 : 2007-04-23
  배당 : 2007-06-26
  보증 : 17,000,000원
  점유 : 방1칸

-	오현주 : 위 임차인의 전입일자는 자녀 곽예지의 전입일자임

-	* 2회 방문하였으나 폐문부재로 임대차관계는 조사하지 못하였고 전입세대열람 결과 오현주,오정석이 전입되어 있음.

-	매각기일 당일 법원에 배치된 매각물건명세서에 별도로 첨부된 (세대열람)을 반드시 확인 하시기 바랍니다

소유권		소멸
2000-06-01
곽경신

(근)저당		소멸기준
2004-01-14
삼성화재해상보험
117,000,000원

가압류		소멸
2005-05-18
신용보증기금
391,050,000원

가압류		소멸
2005-11-03
연합캐피탈
5,459,431원

가압류		소멸
2006-01-11
서울보증보험
3,127,534원

임의경매		소멸
2007-06-18
삼성화재해상보험
청구 : 91,973,833원 2007타경23714

건물열람:2007-10-09

동신(2차) 단지현황

건설사	동신주택	총세대수	1,992세대	동 수	15개 동	층 수	최저12층~ 최고15층
평 형	34 평형	동일평형	339세대	구 조	복도식	방 수	방 3개/욕실 2개
전용면적	25.71평	입주년도	1988. 05	난 방	지역열병합	관리사무소	031-252-1406
편의시설	이스타할인마트,갤러리아백화점			학교시설	새동신유치원,정자초등학교,수성중학교,수성고등학교
주변사항	기타시설 수원전화국 정자1동동사무소 장안시/구청 수원중부경찰서 정자동우편취급소우체국 한국외환은행금융기관 김경신소아과일반병원 최학봉내과일반병원 성모이비인후과일반병원 행복이가득한치과일반병원 이영주한의원 동신약국 정자1동주

주의사항

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리	해당사항 없음
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	해당사항 없음
주의사항	※미납관리비(공용)를 인수할수 있으니 입찰전에 확인 하시기 바랍니다.

인근 매각통계자료

전체경매건수	전체매각건수	평균매각율	평균감정가	평균매각가	평균매각가율	전체물건 평균유찰횟수	매각물건 평균유찰횟수
110 건	88 건	80 %	187,727,273 원	147,605,424 원	98.47 %	0.74 회	0.79 회
▶ 최근6개월 통계로 예상한 매각 가액 ( 258,903,000 )원 감정가액의 ( 95.89 )%

- 본사에서 제공하는 경매정보는 해당법원 에서 처리하고 있는 물건정보와 일치하지 않을 수도 있습니다.
- 매각물건의 정확한 내용은 법원에 비치된 매각물건명세서 및 기타 공부서류를 열람, 재확인 하시기 바랍니다.
- 인터넷으로 서비스하는 정보만으로 참여한 입찰과 관련하여 발생하는 문제에 대해 스피드옥션은 법적 책임을 지지 않습니다.

▶ (주)스피드옥션 www.speedauction.co.kr ▶ 권리분석상담:1644-2072

그리고, 입찰금액을 결정해야 되는데, 아래 표에 의해서 수익률을 분석해 보니 2억이상 쓰면

안된다고 판단을 하였습니다.

왜냐하면 낙찰받는 것도 중요하지만 낙찰받은 물건이 팔리지를 않으면 억대 거지가 된다는 교수님 말씀이

생각이 났습니다. 즉, 부동산에 대한 가치 판단이 더 중요하다는 말씀이 생각이 났습니다.

인근에 잘 아는 부동산이 있어서 문의를 했더니 급매로 나오는게 2억5천 정도인데 물건이 나가지를 않는다고 하였습니다.

작년 11월이후 건교부 싸이트에 들어가보니 33평대는 거래가 1건도 이루어 지지 않았더군요.

아울러, 수원 정자동의 전반적인 분위기가 분양가 상한제로 인해 오래된 아파트를 굳이 구매할 필요가 있겠냐는 생각을

많이 하는 것 같습니다.

그리고, 화서역 인근의 천천 대우프르지오가 하반기가 되면 입주가 시작됨으로 제가 낙찰 받아서 명도가 끝나는 시점과

맞물려 아파트 수요가 더 없을 거라는 생각이 들었습니다.

또한, 주위 부동산 시세가 많이 떨어졌는데 본 물건은 가격이 떨어지질 않았는데 그 이유는 리모델링에 대한 기대감 때문이었습니다.

하지만 주민들에게 확인해 본 결과 나이드신 노인네분들이 리모델링을 결사 반대하고 있어 리모델링이 쉽지가 않다고 하였습니다.

그래서, 판매시점의 매도가를 2억3천으로 봤습니다.(또한 12층 꼭대기 층에 전망이 좋지 않음)

저는 직장인이기 때문에 법정에 가지 못하고 아내가 법정에 가서 입찰에 참가하였습니다.

그런데 결론부터 말씀드리면 2억3천?에 주부 2명이 입찰에 응해 낙찰이 되었다고 전화가 왔습니다.

(아내 말로는 한명은 컬선턴트고 나머지 한명은 의뢰자로 보인다고 함)

아무리 생각해도 2억3천은 아닌데 어떻게 그런 금액이 나오는지 아무래도 이해가 가지 않았습니다.

그래서, 아내에게 낙찰자 전화번호를 미리 받아 놓으라고 이야기를 해 놨더니 전화번호를 받아 놨다고 하더군요.

오늘 한번 전화를 해 봐야 할 것 같습니다.

어떤 이유에는 그 금액을 썼고, 낙찰 받은후 명도는 어떻게 할 건지 물어 봐야 겠습니다.

지금의 시장 분위기로 봐서는 본건 같은 물건은 부동산 중개소를 통해서도 급매로 하면 2억4천정도에 구할수 있으리라고

판단이 됩니다.

그런데, 약간의 위험부담과 명도를 고려할때 당장 나에게 소유권이 넘어오는 것도 아닌데 2억3천 이상 낙찰가를 쓴다는게

믿기지가 않습니다.(임장시 아내라고 주장하는 오현주라는 사람의 성깔이 보통이 아니었습니다. 하마터면 밥주걱에

맞을뻔 했습니다. 잘못하면 명도소송까지 가야 될 수도 있다고 판단됩니다.)

한가지 더 느낀것은 낙찰을 받을거면 왜 1차 유찰이 되고 2차 입찰때 최저가 2억1천600만원일때 들어가지 안았냐 하는 것입니다. 그래서, 진짜 좋은 물건이 있으면 1차나 2차때 소신껏 들어가야 된다는 생각도 들었습니다.

시장이 활황기이면 2억3천도 괜찮다고 생각합니다. 그리고 본인이 들어가 살거면 시세보다 저렴하게 구입했다고 판단됨으로

괜찮다고 생각을 합니다만 투자목적은 아니라고 판단되는데, 꼭 낙찰자에게 전화를 해 보아야 겠습니다.

두서 없이 글을 적다보니 어떤 내용을 썼는지도 모르겠습니다.

읽어주셔서 고맙고요.

다음에는 낙찰된 물건을 가지고 올릴수 있도록 하겠습니다.

(참고로, 지금 검색해 보니 본물건에 입찰 참여자 수는 총 24명입니다. 낙찰금액은 2억3천3십만원입니다.)

	입찰가	190,000,000	6	0.08		매도가	230,000,000
구분		금액	입주시까지  개월수	입주시까지  금융비용	실질투자액		금액	산출식
낙찰금액	입찰보증금	17,280,000	7	806,400	18,086,400		40,000,000	매도가-취득가
	잔금	172,720,000	6	6,908,800	179,628,800		8,740,000	소요비용
	계	190,000,000		7,715,200	197,715,200		31,260,000	양도차익
추가비용	취득세	3,800,000	6	152,000	3,952,000		2,500,000	기본공제
	등록세	3,800,000	6	152,000	3,952,000		28,760,000	양도차익-기본공제
	농어촌특별세	380,000	6	15,200	395,200		14,380,000	1년미만(50%)
	지방교육세	760,000	6	30,400	790,400			1~2년미만(40%)
	계	8,740,000		349,600	9,089,600		1,438,000	자진신고(10%)감면
	선순위임차인 보증금인수액		6	-	-
	인도비용	6,000,000	6	240,000	6,240,000
	관리비체납액		6	-	-
	수리비/기타	3,000,000	6	120,000	3,120,000
	계	9,000,000		360,000	9,360,000
		17,740,000		709,600	18,449,600		-
합계		207,740,000		8,424,800	216,164,800		12,942,000
		초기투자비용		금융비용	총투자비용		양도소득세
				차익	13,835,200
				세금	12,942,000
				순수익	893,200

출처:건부클럽

[황금 복 돼지]

좋은사례 잘봤읍니다.. 경매는 수익을 남기는게 중요한데 어찌하여 1등만하면 다돼는지알고 질러대는지 큰일입니다