송도/청라 투자가치 비교

[임승현]

송도/청라 투자가치 비교

인천경제자유구역인 송도국제도시와 청라지구의 투자가치를 집값 상승에 영향을 미치는 주요 변수별로 비교, 분석했습니다.

1. 외자유치

송도든 청라든 인천경제자유구역이 성공하려면 외자유치가 관건입니다. 하지만 지금까지 외자유치 실적은 글로벌 경기침체까지 맞물리면서 매우 부진합니다.

외자유치를 시작한지 5년이 넘은 송도의 경우 외국인이 실제로 투자한 금액은 5억달러에도 못미치고 있습니다. 국제업무단지의 랜드마크 오피스인 동북아트레이드타워는 투자자인 모건스탠리가 사업을 포기한데다 국내 은행의 대출이 중단되면서 공사에 차질을 빚고 있습니다.

또 미국 포트만홀딩스가 지분 40%를 갖고 있는 1백51층짜리 쌍둥이 빌딩 인천타워도 자금을 조달하지 못해 공사를 시작하지 못하고 있습니다.

지난 2005년 미국 뉴욕 프레스비테리안 병원을 우선 협상대상자로 지정한 송도 국제병원도 외국인 투자비율, 의료 시스템 문제 등으로 외자유치가 무산됐습니다.

청라지구는 개발 핵심축인 국제업무타운의 외자 유치 실적이 전무한 상황입니다. 월드트레이드센터 사업은 지난 3월 투자자를 모집하지 못해 무산됐습니다.

2. 사업속도

송도국제도시가 인천시에서 시행하는데 반해 청라지구는 택지개발 경험이 풍부한 한국토지공사에서 시행합니다.

부지를 비교하면 송도신도시는 공유수면을 매립하면서 개발하는 반면 청라지구는 기존 농지를 개발하고 있습니다. 청라 부지는 1990년대 초 동아건설이 서구 율도~청라도~경서동~연희동~원창동 일대 바다와 섬을 메워 만든 매립지를 농업기반공사에서 농지로 사용하던 곳입니다.

따라서 토지조성비는 청라가 송도보다 낮을 수밖에 없어 아파트 분양가가 송도보다 싸게(85m² 이하는 1천만원이하, 85m² 초과는 1천만~1천3백만원) 공급하게 될 수 있던 것입니다.

사업기간도 송도신도시가 공유수면 매립공사로 인해 1994년에서 2020년으로 26년에 달하는데 청라는 2003년에서 2015년으로 상대적으로 짧습니다. 물론 부지 면적이 송도가 1천6백11만평, 청라가 5백38만평으로 3배 차이가 납니다. 하지만 청라지구는 2014년 인천 아시안게임 이전에 개발을 완료하기 위해 사업속도를 내고 있습니다.

3. 입지여건

청라지구는 북으로는 파주 교하, 동으로는 상암 마곡, 남으로는 상동 중동, 그리고 서쪽으로는 인천국제공항이 자리 잡고 있어 인천 도심의 연결 거점이 됩니다.

인천에서 개발속도가 빠른 서구가 배후지역이 될 것입니다. 청라지구 10km 반경에 가정뉴타운, 경서지구, 가정지구, 가좌재개발촉진지구, 검단신도시 등 위성도시가 들어서게 됩니다. 2014년 인천 아시안게임 주경기장이 청라지구와 이웃한 연희동 일대 17만7천평에 7만석 규모로 건립될 예정입니다.

한편 송도국제도시는 배후지역으로 남동구 고잔동 소래, 논현지구와 논현2지구 등이 있습니다.

4. 교통여건

송도국제도시의 경우 인천국제공항과 송도신도시를 잇는 인천대교가 2009년 10월 개통될 예정입니다. 제2, 제3경인고속도로 및 서해안고속도로와 연결되며 송도에서 인천국제공항까지 차로 15분 걸립니다. 동막역에서 송도를 연결하는 인천지하철 1호선 송도 연장선이 지난 6월 1일 개통됐습니다.

인천시 남동구 고잔동~시흥시 논곡동을 잇는 제3경인고속도로가 2010년 완공될 예정입니다. 또 온수역에서 인천지하철 1호선 부평구청역까지 잇는 서울지하철 7호선 연장선이 2011년 개통될 예정입니다.

청라지구는 인천경제자유구역 가운데 서울에서 가장 가깝습니다. 목동까지 경인고속도로를 타고 차로 30분 걸립니다. 인천국제공항철도 청라역이 2010년 개통되면 서울역에 30분이면  도착합니다.

또 제2외곽순환도로(파주~김포~인천 검단)의 남청라분기점과 북청라인터체인지가 2013년 개통될 예정입니다.

5. 주거 및 교육 여건

수용인구가 송도는 25만3천명이고 청라지구는 9만명입니다. 부지 면적에서 송도가 2배가 넓으나 인구수는 3배 가까이 많습니다. 송도국제도시가 국제업무타운에 주상복합과 오피스가 많이 들어서기 때문으로 풀이됩니다. 녹지율은 송도가 30% 수준인데 반해 청라는 40%를 넘습니다.

공동주택(주상복합 제외)은 송도가 총 4만5천7백가구(8~11공구 제외) 중 85㎡초과 물량이 차지하는 비율이 31% 입니다. 반면 청라는 총 2만6천1백25가구 중 85㎡초과가 62%에 달해 큰 차이를 보이고 있습니다.

교육환경은 사업을 먼저 시작한 송도가 우위에 있습니다. 송도국제학교가 오는 9월 개교할 예정입니다. 총정원 2천1백명중 30%를 내국인으로 뽑을 예정입니다.

대학 캠퍼스도 잇따라 개교할 예정입니다. 연세대 송도캠퍼스(28만평)가 2010년 부분 개교 하고 이어 2013년 완전개교(학생 총 5천여명)할 예정입니다. 또 인천대 송도캠퍼스(13만8천평)가 2009년 9월 개교할 예정입니다.

한국외국어대도 통번역센터, 국제비즈니스센터, 한국어문화교육원 등이 들어서는 송도캠퍼스를  2013년 3월 개교할 계획입니다.

또 송도 글로벌캠퍼스 8만8천평에는 뉴욕주립대와 노스캐롤라이나주립대 등 10여개 대학의 분교가 이르면 2010년 9월부터 순차적으로 개교할 예정입니다.

송도나 청라가 개발계획에 걸맞는 국제도시가 될 것인가에 대해서는 회의적인 시각이 많습니다. 이미 송도는 주수익원으로 삼고 있는 아파트 공급물량이 당초 계획보다 크게 늘어나면서 ‘아파트도시’라는 비아냥마저 듣고 있습니다.

이 같은 현실은 청라지구도 마찬가지입니다. 하루빨리 혁신적인 규제 철폐와 세제 혜택을   인센티브로 제시하지 않는 한 국제도시가 된다는 것은 백년하청(百年河淸)일 것입니다. 글로벌 경기가 침체된 상황에서는 더욱 그렇습니다.

그러나 현 정부의 부동산 정책의 면면은 시장활성화에 초점이 맞춰져 있습니다. 인천경제자유구역청도 외자유치를 통한 경제자유구역의 본 모습을 찾아가기 위한 노력을 다방면으로 하고 있습니다.