■ 건물분부가세 대하여~
부가가치세는 이미 우리들 생활에 밀접하게 적용되고 있어 모르는 분은 없을것이나 건물분 부가세는 생소하여 정확하게 이해하거나 이용하기가 어렵다 할것이고, 또 일선세무당국에서 적용하는 범위가 각기 달라 혼선이 야기되고 있습니다.
부가가치세법 제29조 제9항에서 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.”
이미 여러차레에 걸처 건물분 부가세에 대하여 설명드린바가 있으나, 토지는 부종성에 의하여 독단적으로 부가가치가 증액이 되지 않는다고 보고있기에 부가가치세는 면세되고 있고,
주거용으로서 국민주택규모 85㎡ 이하인 경우에는 건물분부가세가 면제되고 있고,
비주거용 건물의 양도시에 발생하는 건물분부가세에 대하여 살펴보시면 되겠습니다.
비주거용 건물을 분양(신규) 취득을 하고, 일반사업자로 등록을 하게되면 건물분부가세를 환급을 받을 수 있다는 것은 이미 잘 알고 있는 내용입니다.
동 물건을 매도할 시에 건물분부가세를 납부하여야 하는데 항간에서 “포괄양도양수”를 하면은 납부하지 않아도 된다는 설만 믿고 정확하지 않은 절차설명으로 인하여 추징 당하는 사례가 발생하여 분쟁과 책임문제 등이 발생하는 사례가 종종 있습니다.
☞ 사업 포괄 양도양수 계약이란
① 의미는 사업장별로 사업용 자산을 비롯한 인적시설 및 권리. 의무 등을 포괄적으로 승계하여 양도하는 것을 말합니다.
② 효과는 부가가치세법상 부가가치세를 양도자와 양수자가 서로 세금계산서를 발행하여 세무서에 신고하고, 양도자는 부가가치세를 납부하고, 양수자는 부가가치세를 환급받는 것이 일반적인 세무절차이나, 이러한 “쌍방의 절차생략을 위하여 매매계약 시 임대사업을 포괄로 양도 양수”한다는 계약특약사항을 기재하고 포괄양도양수 계약서를 별도 작성하시면 됩니다.
③ 요건으로는 ㉮ 포괄 양도양수 내용이 확인되어야 하고,
㉯ 양도자 및 양수자 모두 동일한 과세사업자이어야 하고,
㉰ 사업양도 신고서를 제출하여야 합니다.
즉 사업 포괄양도양수는 양도인의 종전 사업전반에 대하여 양수인이 승계하는 것으로 사업자만 바뀌게 하는 제도이며, 부가세 분야만 해당된다고 보시면 됩니다. 다른 세금(임대소득세, 양도세)과는 무관합니다.
☞ 포괄양도양수 후 10년 지나면 건물분부가세가 없어진다는 XXX(오해)
포괄양도양수에 대하여 인터넷에서 정보검색을 하여보면 “오피스텔 등 상업시설을 매매할 때 건물분부가세는 신축 후 20기(10년)에 달할 때까지 부과한다.”라고 잘못된 정보가 범람하고 있기에 바로 잡아야 합니다.
여기에서 10년이라는 의미는 건물분부가세를 환급받은 일반사업자가 환급의 소멸시효로 해석되어야 하며, 환급사업자가 중도에 사업을 포기할 때에 10년이 지나야 환급분에 대한 추징이 없고, 사업유지기간에 따라 1기(6개월)에 5%씩 감가하여 20기(10년)에 달하면 소멸한다는 의미입니다.
☞ 포괄양도양수는 동일한 업종이어야 한다.
상기에서 설명한 바와 같이 양도인의 사업을 승계 받는 것이므로 동일한 사업을 유지되어야 합니다. 즉 양도인은 임대인인데 양수인은 자가로 사용하겠다고 하면 동일업종에 해당하지 아니하여 포괄양도양수 조건에 해당하지 아니 하므로 우선적으로 고려하여야 하는 필수조건입니다.
국세심판소의 포괄양도양수 해석은 “재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도라 함은 사업용자산을 비롯한 물적․인적 시설 및 권리․의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동질성을 유지하면서 경영의 주체만을 교체시키는 것이다.”라고 설명하고 있는 것과 같이 동일한 사업의 유지가 매우 중요합니다.
☞ 포괄양도양수 국세심판소의 심판사례 비교.
★ 국심2000부1273 (2000.08.30.) 부가세
요지 ; 부동산 임대사업에 있어 양도자는 일반사업자이나 양수자가 과세특례자로 등록한 경우 포괄적 사업의 양도에 해당하는 지(취소)
결정 : 사업의 동질성이 유지된다면 부동산임대사업자가 임대부동산을 양도함에 있어 양도인과 양수인의 부가가치세법상의 사업자의 지위가 다르다는 사유가 사업의 양도․양수여부를 결정하는 기준이 아니므로 사업의 포괄적 양도를 부인하고 과세한 처분은 부당하다.
★ 국심2001부2094 (2002.01.22) 부가세
요지 : 매수인은 양도자의 임대전용으로 공하던 건물을 매수한 후 건물의 기존임차자들인 사업을 인수하여 문구 및 서적판매업을 운영함으로써 사업의 동질성을 상실하였으므로 쟁점건물의 매매는 사업의 포괄적 양도․양수로 볼 수 없음에도 불구하고 이를 부가가치세법 제6조 제6항의 규정에 의한 재화의 공급으로 보지 않는 거래로 보아 쟁점건물 관련 매입세액을 불공제하여 과세하는 것은 부당하다며 심판청구 함.
결정 : 임대용 건물을 양수한 이후 동 건물내 세입자의 사업을 인수해 직영하더라도 양수도 당시부터 부동산임대업의 동질성이 유지되어야 함으로 ‘포괄적인 사업의 양수도’의 매입세액 불공제한 처분은 타당함.
즉 임대사업자가 양도하였으나 매수인은 임차인의 사업을 양수하여 직영사업자로 전환하였다 하여 포괄양수도가 아니라고 본 사례임.
★ 국심 2007서2647 (2007.12.14.) 부가세
요지 : 청구인은 편의점 소매업을 영위하다가 청구외 주식회사 OO에게 쟁점사업장의 영업권 및 시설물 일체를 양도하고 이를 사업의 포괄양도양수로 보아 관련 부가가치세를 신고하지 않았다.
결정 : 지방국세청장은 쟁점거래처에 대한 세무조사결과, 쟁점거래처가 쟁점사업장을 청구인으로부터 인수한 후 청구외 김OO에게 임대한 사실을 확인하고, 쟁점사업장의 양도와 관련된 과세자료를 처분청에 통보하자, 처분청은 쟁점사업장의 양도가 사업의 동일성이 유지된 사업의 포괄양도양수에 해당하지 않는다고 하여 청구인에게 부가가치세를 결정 고지가 정당하다.
즉 직영사업자가 양도하였으나 매수인은 직영하다가 임대사업자로 전환하였다 하여 포괄양수도가 아니라고 본 사례임.
위와 같이 건물분부가세의 포괄양수도 계약은 일선에서 일반과세자가 일반과세자에게 만 양도하여야 해당된다고 하지만 국세심판소에서는 동질의 사업을 유지하는냐로 평가하고 있음을 알수있듯이 유사한 사례가 발생하여 고민스러울 경우에는 일선세무서가 아닌 국세청(안내전화 126)으로 문의하여 정확한 답변을 듣는 것이 좋겠습니다.