대한민국 아파트의 미래 13부..2006년 고점대비 75% 하락할 것입니다

[임곡사랑]

대한민국 아파트의 미래 13부..2006년 고점대비 75% 하락할 것입니다

대한민국 아파트의 미래 13부..2006년 고점대비 75% 하락할 것입니다.
                                                                                                                                    부동산선지자          

대한민국 아파트 2006년 대비 75%까지 하락할 것입니다.

 

A) 절대평가로 본 거품 측정

2006년 당시 서울시 국회 청문회에서 강남기준 신축 아파트 분양원가 공개 자료를 보면,

평당 800만 원 선 임이 밝혀졌습니다. 당시 기억을 살려 기재해 보겠습니다.

32평형(전용 25평, 대지지분 11평)

건물 25평x350만원 = 87,500.000 원

대지지분 11평x1,500만원=165,000,000 원

※ 2억5천2백50만 원 입니다. (이 가격은 건설사 마진 30% 포함입니다.)

• 현재 지은 지 4년차 (05년도 입주) 들어가는 도곡 1차 아이파크 32평형이 호가 10억,

그러므로, 거품이 75% 정도 맞지 않은가요? 아니라구요? 지난 3년간의 인플레가 있다구요?

일본 같은 선진국에서는 고층 아파트는 무조건 분양 후 1년 차만 지나면 차량과 똑같이 30~35% 정도 팍!

다운 되고 난 후, 시세가 시작됩니다.

즉 아파트는 부동산이 아닌 걍 차량과 같은 소모품인 동산으로 취급합니다.

B) 상대평가로 본 거품 측정

전세계 모든 나라의 공통점이요 대 원칙인 근린 사무실 대비 아파트 값으로 상대 평가를 해 보겠습니다.

고 부가가치를 창출하는 근린 사무실 대비 아파트값은, 세계 각국 공통으로 50~60% 정도 형성됩니다. 

지금 강남 최고 요지인 테헤란로 근리상업지역 내 사무실 매매가는,

4~5층 기준 평당 1300~1500만 원 전후입니다, 대비 55%면?

강남의 아파트 값은 평당 800만원 전후가 돼야 합니다. 이런 근린/아파트 가격 비율은 2002년

당시 까지만 해도 수십 년간 이어온 거래 비율이었습니다.

이는 세계 각국의 근생대비 아파트 값의 거래방식입니다. 그런데 지금은 강남 아파트가 평당 3000만원 이상 이라면, 근린 사무실 대비 상대평가에서도, 역시 75% 이상 거품이란 해답이 나오는 것입니다.

어떻게 토지가가 평당 2억 이상을 호가하는 근린 상업지역에 지어진 건물보다, 평당 1700만 원을 호가하는, 일반 주거지에 지은 아파트가 더 비쌀 수 있습니까?

더구나 근생 사무실 건축비는 아파트 건축비 보다 45% 정도 비용이 더 들어 갑니다. 그 이유는

❶ 아파트 골조는 최하층 두께가 18센티에서 시작하여(하중 문제로) 최상층 골조 두께는 15센티로 줄어듭니다.

그러나 근생은 평균 20센티 이상 두께라야 만 합니다. (그 이유는 이하 생략. 건축학 전공서적 참조)

❷ 아파트 층간 높이는 2m 80, 슬라브 천장 덴조 마감 후 천장 높이는 2m30 전후입니다.(함 재보세요).

그러나 근생 높이는 3m 40 이상 입니다.

❸ 더욱 기가 막힌 것은 아파트는 알 콘크리트로 걍 수성 페인트 마감입니다.

(외국은 최하 에나멜 코팅으로 법적 강제 돼있습니다)→ 산성화된 빗물의 공격으로부터 콘크리트 부식을 철저히 방지 함.

그러나 근생은 코팅은 물론 한 술 더떠 보통 법랑으로 외벽을 감쌉니다.→ 골조 전체 비용의 70% 정도 추가로 들어갑니다→ 이렇게 햇빛과 산성화 된 빗물의 공격으로 부터 차단된다면, 70년 이상도 넉근히 버틸 수 있습니다,

C) 소득대비 비교 평가법으로 본 거품 측정

• 우리 국민소득의 2.7배에 이르는 일본의 동급 신축 아파트 값은 우리나라의 60~70% 정도밖에 안 된다는

사실은 소득과 가격 대비, 표준편차 계산법으로 계산을 해보면, 우리나라 아파트 값은

75% 이상이 거품이란 답이 나오지 않은가요?

누가 뭐래도 세계 표준 부동산 지수는 PIR(소득대비 집 값) 으로 표시합니다.

이는 집 값은 국민 소득에 따라 결정된다는 말입니다. 이는 경제논리가 아닙니다. 대 원칙입니다.

1) 일본의 10년 차 넘는 동급의 중고 아파트 값은 우리나라 동급 중고 아파트의 15% 정도밖에 안 된다는 사실,

→ 선진 각국은, 순수 주거개념의 아파트는 자동차처럼 거래 되니까요.

예를 들면 신차 값으로 2500만 원 정도인, 10년차 중고 소렌토 값은 신차 값의 15% 정도인 350만 원 전후에 거래되고 있는 원리와 같은 것입니다.

즉 선진 각국에서는 아파트는 부동산이 아닌, 소모품인 동산으로 취급하기 때문입니다.

2) 일본은 공동, 다중주택 일지라도 개인은 물론, 경매 같은 공공 기관인 법원도 복성식

평가법 으로(잔존가치 평가법) 한답니다.

이는 모든 선진 외국의 공통입니다. 얼마나 합리적이고 공평 무사 과학적입니까?

3) 우리나라도 고층 아파트 재건축 순환 주기가 본격적으로 거쳐 간 후,→ 난리 부르스 대 홍역을 치룬 다음부터는 상기한 평가 방식이 일반적으로 정착될 것으로 예측됩니다.→ 반 드시, 보편타당성 있는 거래, 평가법이 도래 하게 돼 있습니다.

4) 각 나라마다 틀린 아파트란 단어 해석의 어원 차이로 제 글을 호도하지 마십시요,

고 부가가치를 창출하는 미국 맨허튼, 런던 월가 등에서 흔히 쓰는 아파트란 어원은 우리나라로 치면

고급 오피스 호텔 개념입니다. 즉 순수 주거 개념이 아닙니다.

상기한 3가지의 75% 거품론은 아주 과학적이고도 정확한 측정한 거품 평가입니다.

이는 아무리 몸부림쳐도 반드시 회귀할 수밖에 없는 “절대 측정치” 입니다.

저는 폭락론 자가 아닙니다. 대한민국 아파트 진실론자 입니다.

어차피 75% 거품붕괴는 정해진 사실 인 것입니다,

사실 이러한 필연적인 귀납적 결론을 굳이 애써 글로서 쓸 필요가 어디 있겠냐마는...

걍 기다리면 알게 될 것입니다.

왜? House가 아닌 Apartment 라고 했을까요? 그 이유는, 아파트는, 소유개념이 아닌 쪽방 임대용이란 뜻입니다.

함 어원을 찾아 보세요.

저는 아파트 매트릭스에 빠져있는 선량한 실수요자 여러분들에게  계속 현명한 판단을 도우려는 것일 뿐입니다.

윤상원