스크랩 [건축상식]건축물의 면적

[Builder(吳昊駿)]

건축물의 면적

(1) 대지면적의 산정

1. 대지의 수평투영면적으로 한다.
2. 다음의 경우에는 대지면적에 포함시키지 않는다
- 예정도로의 부분
- 기준폭 미달 도로(통과도로 너비 4m 미만, 막다른 도로 너비 2-6m 미만)의 건축선과 도로경계선 사이의 부분
- 도로 모퉁이의 건축선이 정해지는 부분
3. 폭 4m 이상의 도로에서 건축선을 별도 지정할 경우의 건축선은 도로와 건축선 사이는 대지면적에 포함한다.
4. 소요폭에 미달되는 폭의 도로인 경우 건축선
- 원칙: 미달되는 도로의 중심선으로부터 당해 소요폭의 2분의 1에 상당하는 수평거리를 후퇴한 선을 건축선으로 한다.
- 예외: 당해 도로의 반대측에 경사·하천·철도 등 선로부지 기타 이와 유사한 것이 있는 경우에는 당해 경사지 등이 있는 측 도로 경계선에서 소요폭에 상당하는 수평거리의 선을 건축선으로 한다.
(2) 건축면적

1. 의의
건축물의 외벽(외벽이 없는 경우 외곽부분의 기둥)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말하는바, 주로 건폐율의 규정에 적용된다.
2. 예외규정
지표면상의 1m 이하의 부문은 건축면적에서 제외한다. 이는 인공대지로 보아 대지를 점유하는 것이 아니기 때문이다.
3. 돌출부분이 있는 경우
대지를 완전히 점유하지 않은 건축물의 외벽 또는 기둥 중심선으로부터 1m 이상의 돌출부분이 있는 때에는 그 끝부분으로부터 수평거리 1m 이내의 부분은 건축면적 산정에서 제외한다.
4. 건축면적 산정부분에서 제외되는 부분
- 지표면으로부터 1m 이하에 있는 부분
- 처마·차양·부연 등에 당해 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1m 이상 돌출된 부분이 있는 경우에는 그 끝부분으로부터 1m를 후퇴한 선의 옥외쪽 부분은 제외

(3) 바닥면적

1. 의의
건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽·기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말한다. 따라서 바닥면적은 건축물의 용적·규모를 나타내는 지표이다.
2. 벽·기둥의 구획이 없는 건축물
벽·기둥의 구획이 없는 건축물의 바닥면적·벽·기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝 부분으로부터 수평거리 1m를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적을 바닥 면적으로 한다.
3. 단독주택·공동주택의 노대 등의 바닥면적
난간 등의 설치 여부에 관계 없이 노대 등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대 등의 끝부분까지의 면적)에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5m(주요 채광방향의 벽면에 있는 노대 등에 화훼시설을 노대 등의 면적의 100분의 20이상 설치한 경우에는 2m)를 곱한 값을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다.
4. 피로티 기타 이와 유사한 구조부분의 바닥면적
당해 피로티 등의 부분이 다음과 같은 용도에 전용되는 경우에는 이를 바닥면적에 산입하지 아니한다.
- 공중의 통행에 전용되는 경우
- 차량의 주차에 전용되는 경우
- 공동주택의 경우
5. 바닥면적에 산입되지 않는 부분
- 승강기탑·계단탑·망루·장식탑·굴뚝·더스트슈트·충고 1.8m 이하인 다락 등의 바닥면적
- 옥상, 옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크·냉각탑·정화조 등의 설치를 위한 구조물의 바닥면적
- 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실·어린이 놀이터·조경시설의 바닥면적

(4) 연면적(영 제119조 제1항 제4호)

1. 하나의 건축물이 각충의 바닥면적의 합계로 한다.
2. 용적률 산정시 연면적 산정방법
- 동일 대지 안에 2동 이상의 건축물이 있는 경우에는 그 연면적의 합계로 한다.
- 주파용(당해 건축물의 부속용도에 한함)으로 사용되는 면적은 연면적에서 제외한다.
3. 공사감리자를 정하여야 하는 건축물 및 소방법에 의한 협의대상 건축물은 각 동단위로 연면적을 산정한다.
4. 건축물 부설주차장 규모산정시 연면적(시설물의 면적) 산정
- 하나의 부지 안에 2개 이상의 시설물이 있는 경우에는 각 시설물의 연면적을 합한 면적으로 산정한다.
- 시설물에 주차를 위한 시설의 면적은 제외한다.
5. 분양을 목적으로 하는 주택의 규모
주택건설촉진법시행령 제30조 제4항(안목치수기준)의 규정을 준용한다.

♠ 건폐율

(1) 의의
건폐율이라 함은 대지면적에 의한 건축면적의 비율을 말한다. 이를 다음과 같이 표시한다.
건축면적 / 대지면적 X 100% = 건폐율

(2) 건폐율의 최대한도기준
1. 도시계획구역
도시계획법 제54조의 규정에 의한 건폐율을 적용한다.
2. 도시계획구역이 아닌 구역 또는 지역
60% 이하의 범위 안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 당해 지방자치단체의 조례로 정하는 비율을 초과하여서는 안된다. 여기서 대통령령이 정하는 기준이라함은 다음을 말한다.

♠ 용적율

(1) 의의
용적율이라 함은 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율을 말한다. 이를 다음과 같이 표시할 수 있다.
건축물 연면적 / 대지면적 X 100% = 용적율

(2) 용적률의 최대한도 기준
1. 도시계획구역
도시계획법 제55조의 규정에 의한 용적율을 적용한다.
2. 도시계획구역이 아닌 지역 또는 구역
400% 이하의 범위 안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 당해 지방자치 단체의 조례로 정하는 비율을 초과하여서는 안된다. 여기서 대통령령이 정하는 기준이라 함은 다음을 말한다.
- 국토이용관리법시행령 제14조 제1항 제3호의 3단서에 해당하는 경우 : 110%이하
- 위 이외의 준농림 지역(보전용도):100% 이하
- 위 이외의 지역: 400% 이하


♠ 건축물의 높이 제한


(1) 건축물 높이의 개념

1. 원칙: 지표면 (건축물에 피로티가 설치되어 이는 경우에도 피로티 상단을 지표면으로 본다)으로부터 당해 건축물 상단까지의 높이로 함이 원칙이다.
2. 처마높이 (영 제119조 제1항 제6호)
지표면으로부터 건축물의 지붕틀 또는 이와 유사한 수평제를 지지하는 벽·깔도리 또는 기둥의 상단까지의 높이로 한다.
3. 반자높이(영 제119조 제1항 제7조)
방의 바닥면으로부터 윗층 바닥 아래면까지의 높이로 한다. 그러나 동일한 방에서 반자높이가 다른 부분이 있는 경우에는 그 각 부분의 면적에 따라 가중평균한 높이로 한다.
4. 층고(영 제119조 제1항 제8호)
방의 바닥면으로부터 윗층 바닥 아래면까지의 높이로 한다. 그러나 동일한 방에서 층의 높이가 다른 부분이 있는 경우에는 그 각 부분의 높이에 따른 면적에 따라 가중평균한 높이로 한다.
5. 층수(영 제119조 제1항 제9호)
- 거실 이외의 용도로 쓰이는 욕상부분(승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑 등)의 수평 투영면적의 합계가 건축면적의 8분의 1(주택건설촉진법 규정에 의한 사업계획승인 대상인 공동주택 둥 세대별 전용면적이 80㎡ 이하인 경우에는 6분의 1)이하인 것은 층수에 산입하지 아니한다.
- 지하층은 층수에 산입하지 아니한다.
- 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 당해 건축물의 높이 4m 마다 하나의 층으로 산정한다.
- 건축물의 부분에 따라 그 층수를 달리하는 경우에는 그 중 가장 많은 층수로 한다.
6. 지표면 산정(영 제119조 제1항·제2항·제3항)
지표면에 고저차가 있는 경우에는 다음에 정하는 바에 의한다.
- 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중 평균한 높이의 수평면을 지표면으로 한다.
- 고저차가 3m를 넘는 경우에는 고저차 3m 이내 부분마다 지표면을 산정한다.

(2) 건축물의 높이 제한

1. 의의
건축법에서 건축물의 높이를 제한하는 목족은 건축물의 안전과 일조·채광·통풍·전망 등 위생적이고 쾌적한 환경을 확보하고 도시의 미관을 유지하며 나아가 토지이용을 효율화 하려는데 있다. 높이 제한과 관계가 있는 것은 다음과 같다.
- 가로구역단위의 높이 제한
- 일조권 확보를 위한 높이제한
- 전면도로너비에 의한 높이제한(상대적 높이제한)
- 용적율에 의한 높이제한(간접적 높이제한)
- 고도지구에 의한 높이제한
2. 가로구역단위의 높이제한
- 원칙(영 제82조): 허가권자는 가로구역(도로로 둘러싸인 일단의 지역을 말함)을 단위로 하여 건축물을 다음의 기준과 절차에 따라 최고 놓이를 지정·공고할 수 있다.
: 시장·군수·구청장은 가로구역별로 건축물의 최고높이를 지정·공고하고자 할 때에는 공고안을 작성하여 15일 이상 주민에게 공람한 후 지방건축위원회의 심의를 거쳐야 한다.
: 시장·군수·구청장은 건축물의 용도 및 형태에 따라 동일한 가로구역 안에서의 건축물의 높이를 다르게 정할 수 있다.
: 시장·군수·구청장은 가로구역별로 건축물의 최고높이를 지정·공고함에 있어서는 다음 사항을 고려하여야 한다.
-- 국토이용계획·도시계획등의 토지이용계획
-- 당해 가로구역이 접하는 도로의 너비
-- 도시미관 및 경관계획
-- 당해 도시의 장래 발전계획
- 가로구역의 높이제한 완화(법 제51조 제1항 단서): 시장·군수·구청장은 가로구역의 최고높이를 완화하여 적용할 필요가 있다고 판단되는 대지에 대하여는 건축위원회의 심의를 거쳐 최고높이를 완화하여 적용할 수 있다.
: 상업지역
: 시장·군수·구청장이 도시미관 등을 위하여 건축조례로 정하는 구역
- 도시관리를 위하여 필요한 경우(법 제51조 제2항): 특별시장·광역시장은 도시관리를 위하여 필요한 경우에는 가로구역별 건축물의 최고높이를 특별시 또는 광역시의 조례로 정할 수 있다.
- 최고높이가 정하여지지 아니한 가로구역의 높이제한(법 제51조 제3항)
: 원칙(전면도로에 의한 높이제한): 최고 높이가 정하여지지 아니한 가로구역의 경우에는 건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 전면도로의 반대쪽 경계선까지의 수평거리의 1.5배를 초과할 수 없다.
: 예외: 대지가 2 이상의 도로·공원·하천 등에 접하는 경우에는 건축물의 높이를 당해 지방자치단체의 조례로 따로 정할 수 있다.
3. 일조권 확보를 위한 건축물의 높이제한
- 전용주거지역 및 일반주거지역 안의 건축물
: 정북방향의 인접대지경계선으로부터 띄어야 하는 경우(법 제53조 제1항, 영 제86조 제1항) : 전용주거지역 및 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 건축물의 각 부분을 정북방향으로의 인접대지경계선으로부터 다음 표의 범위 안에서 건축조례가 정하는 거리 이상을 뛰워 건축하여야 한다. 다만, 전용주거지역 또는 일반주거지역 안에서 건축물을 건축하는 경우로서 건축물의 미관향상을 위하여 너비 20m 이상의 도로(자동차 전용도로를 포함한다)에서 건축조례가 정하는 도로에 접한 대지(도로와 대지 사이에 도시계획시설인 완충녹지가 있는 경우에는 그 대지를 포함한다)상호간에 건축하는 건축물(공동주택 제외)의 경우에는 그러하지 아니하다.



층수 및 높이 인접대지경계선으로부터 정북방향으로 띄워야 할 거리
높이 4m 이하인 부분 1m 이상
높이 8m 이하인 부분 2m 이상
높이 8m를 초과하는 경우 인접대지경계선으로부터 당해 건축물의 각 부분의 높이가 2분의 1이상

: 정남방향의 인접대지경계선으로부터 띄어야 하는 경우(법 제53조 제3항, 영 제83조 제3항 제4항) : 다음에 해당하는 경우에는 위의 규정에 불구하고 건축물의 높이를 정남방향의 인접대지경계선으로부터의 거리에 따라 위에 의한 높이의 범위 안에서 시장·군수·구청장이 정한여 고시하는 높이 이하로 할 수있다. 시장·군수·구청장이 정하여 고시하는 높이 이하로 할 수 있다. 시장·군수·구청장은 건축물의 높일를 고시하고자 할때에는 그 내용을 30일간 주민에게 공람시켜 미리 당해 지역주민의 의견을 들어야 한다. 다만, 다음에 해당하는 지역인 경우로서 건축위원회의 심의를 거친 경우에는 그러하지 아니하다.
-- 택지개발촉진법에 의한 택지개발예정지구인 경우
-- 주택 건설 촉진법에 의한 대지조성사업시행지구인 경우
-- 지역균형개발 및 지방중소기업육성에 관한 법률에 의한 복지단지·광역개발권역 및 개바촉진지구인 경우
-- 산업입지 및 개발에 관한 법률에 의한 국가산업단지·지방산업단지 및 농공단지인 경우
-- 도시개발법에 의한 도시개발구역
-- 도시재개발법에 의한 재개발구역인 경우
-- 도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임지조치법에 의한 주거환경개선지구인 경우
-- 정북방향으로 도로·공원·하천 등 건축이 금지된 공지에 접하는 대지인 경우
-- 정북방향으로 접하고 있는 대지의 소유자와 합의한 경우 기타 대통령령이 정하는 경우

- 공동주택인 경우(법 제53조 제2항. 영 제 86조 제2항) : 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것을 제외함)의 높이는 위의 내용과 적합하여야 하는 것 외에 다음에 적합하게 건축하여야 한다.
: 건축물(다세대주택 및 기숙사는 제외함)의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등의 있는 벽면으로부터 직각 방향으로 인접대지경계선까지의 수평거리의 4배 이하의 범위 안에서 건축조례가 정하는 높이 이하로 한다.
: 동일한 대지 안에서 2동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우(1동의 건축물의 각 부분이 서로 마주보고 있는 경우를 포함한다)의 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음의 거리 이상으ㄹ서 건축조례가 정하는 거리 이상을 띄어 건축한다. 다만, 당해 대지 안의 모든 세대가 동지일을 기준으로 9시에서 15시 사이에 2시간 이상을 계속하여 일조를 확보할 수 있는 거리 이상으로 할 수 있다.
-- 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각 방향으로 건축물 각 부분의 높이의 0.8배 이상
-- 측면과 측벽이 마주보는 경우에는 4m 이상(마주보는 측면 중 1갱의 측벽에 한하여 채광을 위한 창문 등이 설치되어 있지 아니한 바닥면적 3㎡ 이하의 발코니(출입을 위한 개구부 포함)
- 일조권 확보를 위한 높이제한을 적용 받지 아니할 수 있는 건축물(법 제53조 제4항) : 2층 이하로서 높이가 8m 이하인 건축물에 대하여는 당해 지방자치 단체의 조례가 정하는 바에 의하여 위의 규정을 적용하지 아니할 수 있다.
- 건축이 허용되지 않는 공지가 있는 경우(영 제86조 제5항): 일조권 확보를 위한 높이제한 규정을 적용함에 있어서 건축물을 건축하고자 하는 대지와 다른 대지 사이에 공원·도로·하천·광장·공공공지·녹지 기타 건축이 허용되지 아니하는 공지가 있는 경우에는 그 반대편의 대지 경계선 (공동주택에 있어서는 인접대지 경계선과 그 반대편의 대지경계선과의 중심선)을 인접대지경계선으로 한다.
- 일조확보를 위한 건축물의 높이제한 규정을 적용할 경우 높이산정 방법
: 당해 건축물 대지지의 지표면과 인접 대지의 지표면간에 고저차가 있는 경우는 그 지표면의 평균수평면을 지표면으로 본다.
: 예외 규정

- 건축물 옥상부분의 높이 산정
: 거실 외의 용도로 쓰이는 옥상부분(승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑 등) 으로서 그 수평투영면적의 합계가 당해 건축물의 건축면적 8분의 1 이하인 경우로서 그 부분의 높이가 12m를 넘는 경우에는 그 넘는 부분에 한하여 당해 건축물의 높이에 산입한다.
: 지붕마루장식, 굴뚝, 방화벽의 옥상돌출부 등의 돌출물과 벽면적의 1/2이상의 공간으로 되어있는 난간벽은 당해 건축물 높이에 산입하지 아니한다. (단, 피뢰설비를 하는 경우는 예외임)
: 피뢰설비를 위한 건축물(높이 20m 이상 건축물) 의 높이 규정을 적용할 경우에는 광고탑, 광고판, 지붕마루장식, 굴뚝, 방화멱의 옥상돌출부 및 난간벽 등은 모두 건축될 높이에 포함시켜야 한다.

- 발췌: 부동산 공법 저자. 홍용석 (현 경기대 행정대학원 겸임교수, 한국일보 문화센터 교수 역임, KBS 1TV 아침마당 패널리스트 역임, iTV대표강사 역임,전원주택뉴스 수석 자문위원) //［전원생활길잡이:양평여행］